FRITIDS - OG TURISTFORMÅL - SAKSUTREDNING

Transkript

1 FRITIDS - OG TURISTFORMÅL - SAKSUTREDNING Sammendrag Skrives senere! Bakgrunn Kom munestyret behandlet i K - sak 97/15, møte Presisering av fritids - og turistformål, oppfyllelse av reguleringsformål/kommersiell fritidsbebyggelse og fattet følgende vedtak: Saken er prinsipiell og skal behandles i kommunestyret. Spørsmålet om utleieplikt på næringsareal og bruken av disse skal vurderes i forbindelse med arbeidet med kommunedelplan Øyer Sør. Saken bør få en avklaring før kommunedelplan for Øy er Sør er ferdigbehandlet, derfor oppnevner kommunestyret et saksutvalg på 5 personer. Formannskapet utarbeider mandat, sammensetning/representasjon og fremdriftsplan som legges frem for kommunestyret i desember Saksutvalget skal komme med sin innst illing innen 1. juni Kommunestyret vedtok i K - sak 122/15, møte , følgende mandat og valgte følgende medlemmer i saksutvalget: 1) Saksutvalgets mandat: Saksutvalget skal utarbeide forslag på retningslinjer/bestemmelser som skal brukes for pri vate leiligheter og hytter som bygges i områder avsatt til næring. Saksutvalget må tilegne seg tilstrekkelig kompetanse gjennom konferanser med bl.a. utbyggere, leilighetseiere, alpinanlegget, investorer og kommunene m.fl. Hovedhensikten med dette arbeide t er å få utarbeidet klare retningslinjer/bestemmelser som vil fungere i praksis og gi reelle «varme» senger. Saksutvalget må tilpasse arbeidet til det offentlige regelverk. Saksutvalget skal komme med sin innstilling innen 1. juni (Understrekinger v ed saksbehandler) 2) Saksutvalget består av følgende 5 medlemmer: Ole Hageløkken, AP, leder Lisa Kramprud, AP John Berge, H Jon Halvor Midtmageli, SP, nestleder Nisveta Tiro, SV Eli Eriksrud har fulgt opp saksutvalget fra administrasjonen side. Therese Corneliussen og Vilde Selvig (sluttet i Øyer kommune) har gitt faglige innspill. 1

2 Litt nærmere om p roblemstilling en I Øyer som i en rekke andre reiselivskommuner er det en realitet at det forekommer bruk av hytter og leiligheter i områder regulert til fritids - og turistformål, som ikke oppfyller reguleringsformålet. Bruk i strid med reguleringsformålet undergraver planverket og dermed det samfunnsmessige hensynet bak tillatelsen til oppføring av byggene. Planverket må så langt det er mulig være k onsekvent dvs sikre likebehandling, være tydelig og gi forutsigbarhet for g runneiere, eiendomsutviklere, eiere av aktuell bebyggelse og for kommunen som planmyndighet. Både det overordnede planverket med arealbestemmelser og generelle/spesifikke retningsli njer og de detaljerte bestemmelsene i reguleringsplanene må være tillitsbaserte, forståelige og enkle å administrere. Markedet for utleiehytter/ - utleieenheter er i endring, det er færre som ønsker å investere i slike enheter. Dette er en realitet som det m å tas hensyn til i både i arealdisponeringen i kommuneplansammenheng, og ved utforming av regler og retningslinjer for det aktuelle planformålet. Prosess Saksutvalget presiserte målet med arbeidet og mandatet i sitt møte : «Stimulere til økt aktivitet i Øyer Sør, flere «varme» senger, drives som næring. Det er et viktig hensyn å skape forutsigbarhet både for næringsaktører, eiere, kommunen m.fl. Konkret resultat av saksutvalgets arbeid: 1) Klargjøre regelverket for nye områder som regu leres til «Fritids- og turistformål» i framtidige kommuneplanens arealdeler/kommunedelplaner/reguleringsplaner 2) Opprydding for områder som i eksisterende kommuneplanens arealdeler/kommunedelplaner/reguleringsplaner er regulert til «Næring»(før 2009) og «Fr itids - og turistformål» (etter 2009). Gjelder både utbygde og ikke utbygde områder. Flere tiltak kan være aktuelle, felles for eventuelle tiltak er smidige overgangsordninger: a. Avklare formål i kommunedelplan, med o mregulering i etterkant b. Andre tiltak, avkl ares i prosessen. Det er en målsetting å komme fram til forslag til konkrete retningslinjer/bestemmelser for bruken av områdene, blant annet avklare hvordan kommunen skal kontrollere at utleieklausuler følges opp i praksis. Enkelte områder er strategisk mer viktige enn andre, viktig å fokusere mest på disse områdene.» Saksutvalget kom sein t i gang og søkte kommunestyret om utsatt frist for avlevering av innstilling. Kommunestyret vedtok i K - sak 46 /16, møte følgende vedtak: Kommunes tyret godkjenner å utsette fristen for saksutvalg fritids - og turistformål sin innstilling til kommunestyret: Ny frist er ordinær utsending til kommunestyrets møte

3 (Understrekning ved saksbehandler) Arbeidet i saksutvalget Fagkompetansen på omr ådet er ivaretatt ved innhenting av ressurser fra sektor Plan og utviklin g, disse har konferert med advokat innen plan og bygningsrett på enkelte punkt. For å gjøre seg kjent med de viktigste aktørene har saksutvalget hatt møter/dialog med følgende: Nermo AS v/johannes Nermo Wellegruppen v/jan - Erik Rørvik, Cathrine Wilhelmsen (daglig leder Lilleputthammer Lekeland AS) og Irene Lien (adm. dir. Hafjell Hotell AS) Hafjell Alpinsenter AS v/styreleder Thorvald Sverdrup og daglig leder Odd Stensrud Norsk Turistu tvikling AS v/daglig leder Kjell Ove Solbakken Utbygger Stein Plukkerud Utvalget har hatt? møter, hvorav et møte over to dager. Møtedatoer: , 15./16.03., , , , og? Det har vært gjennomført en spørreundersøkelse i regi av Norsk Turistutvikling AS. Undersøkelse n ble godkjent gjennomført i FSK - sak 43/16 og utgiftene ble dekket av næringsfondet. Hvilke f unn ønsker SU å påpeke overfor kommunestyret: Interntransport i destinasjonen kommunalt engasjement? Fokus på stedsutvikling er svært viktig Gjennomgangsstier/veier i/mellom de forskjellige hyttefeltene inkl skilting: Kan dette f orbedr es? Kommunen s møte med næringslivsaktørene : Oftere/mer systematisk? Trenger vi flere arenaer? Nærmere om mandatet Gjennom k ommunep lan en s arealdel avklare s plan formålet for de forskjellige områdene. Kategori Plan/formål Bygg Bruk 1 GULT: Fritidsbebyggelse Sosikode 1120 Hytter og leiligheter Privat, kan sjølsagt leie ut i privat regi 2 BLÅTT: Fritids - og turistformål Sosikode 1170 Utleieh ytter og - leiligheter Varme senger, hytter og leiligheter 3 BLÅTT: Næringsbebyggelse Sosikode 1300 Hotell Varme senger, hotell Det p resiseres at det er ulike bygningsmessige krav f or de forskjellige kategoriene bygg, desto lengre ned i tabellen, desto strengere krav. Mandatet til saksutvalget er kategori 2 dvs fritids - og turistformål og mulige strategier for å oppnå at intensjonen om varme senger i utleie hytter og - leiligheter blir oppfylt. Områder 3

4 med dette reguleringsformålet kan blandes både med kategori 1 og kategori 3. Dette medfører at vi ender opp med følgende tre alternativ: Altern ativ 1: Kategori 2 Områder med utelukkende fritids - og turistformål Alternativ 2: Kategori 2 og 1 Områder med både fritids - og turistformål og fritidsbebyggelse Alternativ 3: Kategori 2 og 3 Områder med både fritids - og turistformål og næringsbebyggelse. Planverket må så langt det er mulig være konsekvent, tydelig og gi forutsigbarhet for grunneiere, eiendomsutviklere, eiere av aktuell bebyggelse og for kommunen som planmyndighet. Dette innebærer at det i kommuneplanens arealdel må framgå at det i reguleringsplanene 1 kan gis bestemmelser om disse forhold. I arbeidet er f ølgende hensyn søkt ivaretatt: Understøtte kommunestyrets intensjon om varme senger og aktivitet for øvrig som bidrar til oppnåelse av kommunens samfunnsmål Skape tydelighet og forutsigbarhet for de som kjøper utleiehytte r/ - leiligheter i områder avsatt til fritids - og turistformål Sikre l ikebehandling for alle enheter i de aktuelle områdene. Sikre praktisk håndhev ing av at bruken i de aktuelle områdene er i samsvar med reguleringsformålet og dermed forebygge at rammeverke t under graves ved stilltiende aksept av bruk som strider mot formålet. Lovverket er uklart med hensyn til hvor strenge krav kommun en kan stille for i større grad å oppnå reelt varme senger. Saksutvalget legger til grunn at denne avklaringen skjer gjennom regionale myndigheters høringsuttalelser til framtidige planer der aktuelle bestemmelser framgår. Kommuneplanens arealdel innspill til innhold i bestemmelser Alternativ 1: Fritids - og turistformål (utleiehytter og leiligheter) ) Formålet «fritids- og turistformål» gjelder i planområdet utelukkende bebyggelse som ben yttes i kommersiell virksomhet. Dersom privat bruk av bebygg else under dette formålet skal kunne skje, må nærmere bestemmelser om vilkårene for den private bruken angi s i reguleringsplan en. Som privat bruk regnes også selskapers pr ivate bruk («firmahytter» o.l.). Det kan i reguleringsplan angis særskilte krav til den kommersielle bruken for at også privat bruk skal kunne tillates, eksempelvis regler om forholdet mellom kommersiell bruk og pri vat bruk, minstetid for faktisk bruk til utleie, krav til former for kommersiell fellesdrift eller krav om å være tilknyttet utleieordning. 1 Reguleringsplan: et arealplankart med tilhørende best emmelser som angir bruk, vern og utforming av arealer og fysiske omgivelser (Pbl

5 Alternativ 2: Områder med både fritids - og turistformål og fritidsbebyggelse Alternativ 2 omhandler områder med en kombinasjon av f ormålet «fritids - og turistformål» dvs kommersiell virksomhet, og private hytter og leiligheter dvs formål fritidsbebyggelse. For områder med kombinert formål - fritids - og turistformål og fritidsbebyggelse - skal fordelingen av totalt bruksareal (T- BRA) eller bebygd areal (BYA) mellom formålene være eksempelvis 50/50 eller 60/40. Det skal i tillegg tas stilling til byggenes høyder/antall etasjer og u tnyttelsesgraden på tomta, eksempelvis 50 eller 75 % BYA. Dersom området er st ort bør kommunen vurdere om det skal gjennomføres felles planlegging eventuelt utarbeides områdeplan 2. Felles planlegging skal avklare fordeling en av de ulike formål ene på ulike deler av området, herunder fordeling en på de ulike formålene i høyden (flere etasjer ). Fordeling av parkeringsareal kan knyttes opp mot fordeling av formål. Der dette er aktuelt kan det stå: Innenfor område «x» og «x» stilles det krav om felles planlegging. Merknad [EE1]: SU drøfter. Ikke del av SUs mandat å ta stilling til dette For den delen av området som er avsatt til fritids - og turistformå l gjelder teksten under alternativ 1 tilsvarende. Alternativ 3 : Områder med både fritids - og turistformål og nærings bebyggelse Alternativ 3 omhandler områder med en kombinasjon av f ormålet «fritids - og turistformål» dvs kommersiell virksomhet, og næringsbebyggelse. For områder med kombinert formål - fritids - og turistformål og næringsbebyggelse - skal fordelingen av totalt bruksareal (T- BRA) eller bebygd areal (BYA) mellom formålene være eksempelvis 50/50 eller 60/40. D et skal i tillegg tas stilling til byggenes høyder/antall etasjer og u tnyttelsesgraden på tomta, eksempelvis 50 eller 75 % BYA. Dersom området er stort bør kommunen vurdere om det skal gjennomføres felles planlegging eventuelt utarbeides områdeplan 3. Fe lles planlegging skal avklare fordeling en av de ulike formål ene på ulike deler av området, herunder fordeling en på de ulike formålene i høyden (flere etasjer ). Fordeling av parkeringsareal kan knyttes opp mot fordeling av formål. Der dette er aktuelt kan det stå: Innenfor område «x» og «x» stilles det krav om felles planlegging. Merknad [EE2]: SU drøfter. Ikke del av SUs mandat å ta stilling til dette For den delen av området som er avsatt til fritids - og turistformål gjelder teksten under alternativ 1 tilsvarende. 2 Se Pbl 12-2: «Områderegulering brukes av kommunen der det er krav om slik plan i kommuneplanens arealdel, eller kommunen finner at det er behov for å gi mer detalje rte områdevise avklaringer av arealbruken» (sitat 1. ledd i paragrafen) 3 Se Pbl 12-2: «Områderegulering brukes av kommunen der det er krav om slik plan i kommuneplanens arealdel, eller kommunen finner at det er behov for å gi mer detaljerte områdevise a vklaringer av arealbruken» (sitat 1. ledd i paragrafen) 5

6 Reguleringsplaner innspill til innhold i bestemmelser Alle t re a lternativ : Regler for enheter i områder regulert til f ritids - og turistfor mål (utleiehytter og leiligheter) Intensjonen med reguleringsformålet er turisme og den fritidsaktivitet og handel som følger av dette. Utgangspunktet er at utleiehytta/ - leiligh eten utelukkende k an benyttes kommersielt. Det presiseres at b ruk som «firmahytte» for selskaper som eier utleiehytter/ - leiligheter under dette formålet, anses som bruk til privat formål, og bestemmelsene om krav til utleie gjelder. Dersom utleiehytta/ - leiligheten også benyttes privat, gjelder følgende regler. To alternative regelsett der SU velger hvilken variant de ønsker: Alternativ I: Miljøverndepartementets avklaring legges som en forutsetning dvs den gjelder uansett. Generelt sett gjelder at utleiehytte/ - leilighet regulert til «fritids - og turistformål» er tilgjengeliggjort for utleie 75 % av tida dvs i 9 måneder i året 4. Utover dette må ett av vilkår ene a eller b med tilhørende forutsetninger være oppfylt: a) Utleieenheten er i faktisk bruk privat eller i næring/utleie, minst 5 måneder i året. b) Utleieenheten er faktisk utleid minst 5 måneder i året. c) Andre alternativ? F orutsetninger som må være oppfylt for at privat bruk er lovlig: Enheten er tilgjengeli ggjort for utleie på internett gjennom en fungerende utleieordning i fellesdrift. Fellesdriften må minimum innebære at utleieagent/bookingselskap minimum tilrettelegger praktisk for utleien gjennom å håndtere nøkkellevering og fakturering. For s elskaper som eier utleieenheter under denne formålsparagraf, er det tilstrekkelig med en intern booking - og faktureringsordning som sikre r at kravet om at utleieenheten faktisk er utleid kan dokumenteres. Utleie til ansatte gjennom slik ordning, ansees å oppfylle f ormålet «fritids- og turistformål». Dersom utleieenheten i løpet av et kalenderår er i privat bruk, må eier ved forespørsel kunne dokumentere overfor kommunens plan - og bygningsmyndighet at næringsformålet er oppfylt i henhold til disse bestemmelser. Alt ernativ II: Miljøverndepartementets avklaring et av tre alternative vilkår. Ett av vilkårene a c med tilhørende forutsetninger må være oppfylt: a) Utleieenheten er tilgjengeliggjort for utleie 75 % av tida dvs i 9 måneder 5 b) Utleieenheten er i faktisk bruk privat eller i næring/utleie, minst 5 måneder i året. c) Utleieenheten er faktisk utleid minst 5 måneder i året. d) Andre alternativ? F orutsetninger som må være oppfylt for at privat bruk er lovlig: Merknad [EE3]: Hemsedal: Pliktig utleie ½ - parten av vintersesongen som regnes som tre måneder Sverdrup: Pliktig utleie 8 uker pr år i høysesong Merknad [EE4]: Se kom mentarer og forehold nedenfor Merknad [EE5]: Hemsedal: Pliktig utleie ½ - parten av vintersesongen som regnes som tre måneder Sverdrup: Pliktig utleie 8 uker pr år i høysesong Merknad [EE6]: Se kommentarer og forehold nedenfor 4 Miljøverndepartementets brev datert 7. februar Miljøverndepartementets brev datert 7. februar

7 Enheten er tilgjengeliggjort for utleie på internett gjennom en fungerende utleieordning i fellesdrift. Fellesdriften må minimum innebære at utleieagent/bookingselskap minimum tilrettelegger praktisk for utleien gjennom å håndtere nøkkellevering og fakturering. For selskaper som eier utleieenheter under denn e formålsparagraf, er det tilstrekkelig med en intern booking - og faktureringsordning som sikrer at kravet om at utleieenheten faktisk er utleid kan dokumenteres. Utleie til ansatte gjennom slik ordning, ansees å oppfylle formålet «fritids- og turistformål». Dersom utleieenheten i løpet av et kalenderår er i privat bruk, må eier ved forespørsel kunne dokumentere overfor kommunens plan - og bygningsmyndighet at næringsformålet er oppfylt i henhold til disse bestemmelser. Noen k ommentarer/obs - punkt til SU : Ø nsker dere slike alternativ eventuelt med endret ordlyd/tidskrav? Hvor går grensen for avsetting av arealene til Fritidsbebyggelse i stedet for Fritids - og turistformål? Dersom man åpner opp for stor grad av privat bruk, bør man alternativt endre formål. Alternativ Ia og II b: Hvordan skal eier dokumentere faktisk privat bruk? Kategori 2 og 3: Handlingsrom for utbygde og ikke - utbygde områder der det foreligger reguleringsplaner Tema på SU - møte 18. august med administrativ orientering i forkant. Tekst kommer seinere. Biprodukt av saksutvalgets jobbing Evaluere søndagsåpent ønsker saksutvalget å følge opp dette i form av tekst/innstilling til KST? 7