DETALJREGULERINGSPLAN FOR SAGÅVEGEN BOLIGTUN.

Transkript

1 ELVERUM KOMMUNE Dato: Revidert: DETALJREGULERINGSPLAN FOR SAGÅVEGEN BOLIGTUN. PLANBESKRIVELSE Arealplan-ID: Oversiktskart som viser planområdet 1

2 Innholdsfortegnelse 1 Bakgrunn Planprosess og medvirkning Planstatus og rammebetingelser Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold Beskrivelse av planforslaget Virkninger av planen Innkomne merknader Bakgrunn Intensjonen med planarbeidet er å legge til rette for konsentrert småhusbebyggelse i form av tomannsboliger og hybelhus på eiendommen gnr. 30 bnr De to eiendommene gnr. 30 bnr. 63 og bnr. 456 inngår også i planen. Det er prosjektert tre tomannsboliger og to hybelhus med til sammen 16 hybler på gnr. 30 bnr Detaljreguleringsplanen, med unntak av plankartet, er utarbeidet av ARR Arkitekter AS. Plankartet er utarbeidet av Areal+ AS. Forslagsstiller er Enter Utvikling AS. Planområdet er på 11,7 daa. Arealet er i kommuneplanens arealdel avsatt til boligformål. Østre del av planområdet ligger innenfor reguleringsplan for Kjernby, arealplan-id , og er regulert til eneboliger. Hoveddelen av planområdet inngår i Elverum Leir 1924 hvor det ikke er noen rammer. Plan for utbygging er i tråd med kommunens målsetting om fortetting i sentrumsnære boligområder og effektiv arealutnyttelse. Det er i samråd med kommunen enighet om at tiltaket ikke utløser krav til konsekvensutredning iht. plan- og bygningsloven 4-2 med tilhørende forskrift om konsekvensutredninger av Planprosess og medvirkning Oppstartsmøte med Elverum kommune ble gjennomført den Oppstart med planarbeid ble annonsert i Østlendingen og på kommune sine nettsider den Varsel om oppstart av planarbeid ble sendt til naboer, berørte offentlige organer og andre interessenter den etter adresseliste fra Elverum kommune. 2

3 3 Planstatus og rammebetingelser Følgende planer, retningslinjer og rundskriv ligger til grunn for planarbeidet. 3.1 Overordnede planer Kommuneplanens arealdel Planområdet er avsatt til boligformål i kommuneplanens arealdel. 3.2 Gjeldende reguleringsplaner Østre del av planområdet ligger innenfor reguleringsplan for Kjernby, arealplan-id , og er regulert til eneboliger. Hoveddelen av planområdet inngår i Elverum Leir 1924 hvor det ikke er noen rammer. 3.3 Temaplaner Klima- og energiplan for Elverum kommune (kommunedelplan): Planen er opprinnelig vedtatt i kommunestyret (KS-005/10). Kommunestyret vedtok senere å revidere planen i sak KS-072/ Revidert klima- og energiplan ble vedtatt og gjelder for perioden Klima- og energiplan har retningslinjer mht. energi til oppvarming. Folkehelseplan: Strategisk plan for folkehelsearbeid i Elverum , vedtatt Trafikksikkerhetsplan: Trafikksikkerhetsplan for Elverum kommune, vedtatt Tilgrensende planer Reguleringsplan for Kjernby, arealplan-id og o Planen ble vedtatt 22. mars 2004 og ligger øst for planområdet. Planen legger til rette for bebyggelse av eneboliger og et felleshus for B1 B2-4. Samt støytiltak mot ny samleveg. Reguleringsplan for Øverleiret, arealplan-id o Planen ble vedtatt 22. juni 1998 og ligger sør-vest for planområdet. Hovedformålet med planen er å legge til rette for best mulig å sikre at det mangfoldige og særpregede bygningsmiljøet blir tatt mest mulig hensyn til ved framtidig utvikling av området. 3.5 Statlige planretningslinjer og bestemmelser Statlig planretningslinje for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging (2014). o Planområdet ligger forholdsvis nært sentrumsområdet, skole, jernbanestasjon, samt bussholdeplasser i Kjerneby. Forholdene ligger således godt til rette for god tilgang til kollektivtransport og ferdsel til fots og på sykkel. 3

4 Barn og planlegging (T-2/2008). o Planområdet ligger lyst og åpent til, med en nærmest direkte tilgang til større skogs- og turområder. Området vil slik sett kunne bli et godt boområde for barn og unge. Det er i reguleringsplanen for Sagåvegen boligtun lagt inn en lekeplass og det er et grønnstruktur langs Sagåa. Ydalir Skole med barnehage skal være innflyttingsklar høsten 2019 og ligger ca 500 m fra planområdet. Lov om diskriminering og tilgjengelighet (universell utforming). o Det skal tilstrebes tilgjengelighet til boligene for alle brukergrupper. Retningslinjer for støy i arealplanlegging, T-1442/2016 o Det er interne veger som allerede er etablert i området uten noen støysoner. Økning i antall biler blir ikke vesentlig påvirket av reguleringsplanen. Retningslinjer for luftforurensning i arealplanlegging, T-1520 o Området har ingen andre kjente kilder til luftforurensning enn biltrafikk og det skal ikke etableres annet enn boliger. Det er ikke industri i nærheten av planområdet som gir forurensning. Planområdet og tilgrensende planer 4

5 4 Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold Forslagsstiller er hjemmelshaver til 30/1004. Eiendommen har 21 studenthybler som leies ut. Hyblene er fordelt på to bygninger som er oppført i henholdsvis 1981 og Hybelhusene er nedslitte og skal rives. De to andre eiendommene, 30/63 og 30/456, er boligeiendommer som inngår i planområdet. Låve og stabbur på 30/63 er SEFRAK-registrerte og skal bevares. Alle tre eiendommene har egen adkomst fra Sagåvegen. Sagåa berører planområdets nordøstre hjørne, men går ellers rett utenfor planområdets nordlige grense. Sagåa har status som viktig bekkedrag i Naturbasen. Kommuneplanens arealdel med plangrense markert I kommuneplanens arealdel er 10,8 daa (92 %) avsatt til boligformål og 0,9 daa (8%) langs Sagåa er avsatt til friområde. Planområdet er omkranset av bebyggelse på alle kanter. Vegetasjonen på den ubebygde delen av planområdet består i all vesentlighet av grasdekte arealer med spredte trær i tillegg til oppgrusede arealer. Det er svært begrenset med vegetasjon i kantsona mot Sagåa. 5

6 Flyfoto over planområdet 5 Beskrivelse av planforslaget 5.1 Planlagt arealbruk Planområdet foreslås inndelt i fire byggeområder for boliger. B1 og BKS1 omfatter eksisterende boligeiendommer. Eiendommen gnr. 30 bnr foreslås delt i to byggeområder for konsentrert småhusbebyggelse, BKS2 og BKS3. Planen legger til rette for tettere boligbebyggelse og mer effektiv utnyttelse av bebygde områder og eksisterende infrastruktur. Område B1 foreslås regulert til frittliggende småhusbebyggelse med tomteutnyttelse på inntil %-BYA = 30%. B1 er en eksisterende boligeiendom på ca 1,4 daa med enebolig og garasje. Områdets begrensede areal og eksisterende bebyggelse er begrunnelsen for valg av arealformål. Muligheten for videreutvikling av eiendommen er begrenset som følge av nærheten til Sagåa. Område BKS1 foreslås regulert til konsentrert småhusbebyggelse med tomteutnyttelse på inntil %-BYA = 30%. BKS1 er også en eksisterende boligeiendom. Arealet på 4,2 daa gjør at området har et større utbyggingspotensial. Låve og stabbur er SEFRAK-registrerte og reguleres til bevaring. Av hensyn til disse bygningene og nærheten til Sagåa foreslås tomteutnyttelsen begrenset til %-BYA = 30%. Det foreligger ingen konkrete planer for utbygging av område BKS1. 6

7 Plankart Område BKS2 har et areal på 2,8 daa og foreslås regulert til konsentrert småhusbebyggelse og tomannsboliger med tomteutnyttelse på inntil %-BYA = 35%. Område BKS3 har et areal på 2,1 daa og foreslås regulert til konsentrert småhusbebyggelse med rekkehus / hybelhus og tomteutnyttelse på inntil %-BYA = 35%. Plass for trafostasjon, BE1, er foreslått regulert inn forholdsvis sentralt og lett tilgjengelig i planområdet. Arealfordeling i daa og % (jf. Plan- og bygningsloven 12-5): FORMÅL Areal %-vis fordeling i daa Frittliggende småhusbebyggelse 1,4 12 % Konsentrert småhusbebyggelse 9,1 77 % Energianlegg (trafo) 0,1 1 % Lekeplass 0,3 3 % Grønnstruktur 0,7 6 % Friluftsområde i sjø og vassdrag 0,1 1 % Areal totalt 11,7 100 % 7

8 Lekeplass, f_blk1, er foreslått plassert øst i planområdet. Plassen har gode solforhold, ligger forholdsvis sentralt i planområdet og er skjermet fra biltrafikk. Lekeplassen skal være felles for alle beboere innenfor planområdet. Det foreslås regulert grøntstruktur langs Sagåa i samsvar med arealformål i kommuneplanen. Den delen av Sagåa som ligger innenfor planområdet reguleres til friluftsområde i sjø og vassdrag. Nærheten til Sagåa gjør at deler av planområdet er flomutsatt. Etter våre opplysninger foreligger det ikke flomsonekart for Sagåa. Kantsonen mot Sagåa har lite vegetasjon og fungerer i svært begrenset grad som erosjonsdempende ved eventuell flom. Det er foreslått hensynssone, fareområde for flom med bredde 20 m fra åa i henhold til NVEs standard. Bygningsmessige tiltak er ikke tillatt innenfor hensynssonen. 5.2 Planlagt utbygging av område BKS2 og BKS3 Det planlegges riving av eksisterende bebyggelse. I område BKS2 planlegges oppføring av tre tomannsboliger og i område BKS3 planlegges to hybelhus med til sammen 16 hybler. Planlagt bebyggelse er i en etasje. Forslag til bebyggelsesplan for område BKS2 og BKS3 Bebyggelsesplan i målestokk 1:500 følger som vedlegg 8 til planbeskrivelsen. 8

9 Det skal legges til rette for universell utforming av utearealer og byggverk. Utformingen skal være i samsvar med anbefalte løsninger i de til enhver tid gjeldende rundskriv, veiledninger og forskrifter. Det vises bl.a. til TEK kap. 8 og 12. Forslag til tomannsboliger Det planlegges fradeling av en tomt til felles adkomst for BKS3 og de tre tomannsboligene. Tomannsboligene vil bli seksjonert og får felles uteoppholdsareal på minimum 150 m², i samsvar med bestemmelser til byplanen, nord for bygg 3. Privat uteoppholdsareal med gode solforhold på terrasse utenfor hver enkelt boenhet. Det foreligger avstandserklæring med eier av gnr. 30 bnr. 63 som muliggjør plassering av bygg 1 med en avstand av 2,0 m fra eiendomsgrense. Dette gir bedre plass til parkering og muligheter for å skjerme uteplasser mot Sagåvegen uten å komme i konflikt med regulert frisiktsone. Forslag til hybelhus 9

10 Det legges opp til felles tomt for de to hybelhusene og renovasjonsanlegget. Hybelhusene skal leies ut. De får felles uteoppholdsareal sør-vest for bygg 5 og privat uteoppholdsareal utenfor hver enkelt hybel. Det foreslås samme krav til MUA som for lavblokk/ høyblokk i bestemmelser til byplanen. 5.3 Bomiljø/ bokvalitet Elverum sentrum med godt utvalg av privat og offentlig tjenestetilbud ligger i underkant av 2 km fra planområdet. Det er ca 1 km til en stor dagligvarebutikk på nordre side av Trysilvegen. Til Søbakken barneskole er det 1,5 km og til Frydenlund barneskole er det 2 km. Den nærmeste barnehagen ligger i Leiret, 2 km fra planområdet. Til ungdomsskolen er det 2,3 km og til videregående skole er det 2,4 km. Det er regulert areal for ny skole og barnehage i underkant av 500 meter vest for planområdet. Da reguleringsplan for Sagåvegen Øvre ble vedtatt, var det i sammenheng med at Elverum kommune ønsket flere felter for boligbygging i kommuneplanen. Dette utløste igjen behov for en ny barneskole og det bygges nå ny skole i området. Ydalir Skole skal være innflyttingsklar høsten Busstilbudet er foreløpig begrenset og det er kun ett buss stopp i området Kjerneby, som grenser inn til planområdet. Med planlagt utbygging innenfor planområdet og betydelig utbygging i nærområdet bør det ligge til rette for utvikling av kollektivtilbudet i denne delen av Elverum. Nabolaget består av etablerte boligområder med i hovedsak småhusbebyggelse. Det er begrenset trafikk, gode leke- og uteoppholdsarealer og umiddelbar nærhet til store, sammenhengende friluftsområder. Området er lite utsatt for støy. Eventuell støy er knyttet til trafikk til og fra eksisterende boligområder. Det er ikke kjent luftforurensning i området i dag. 5.4 Adkomst og parkering Område B1 og BKS1 beholder eksisterende adkomster fra Sagåvegen. Adkomstveg med tilstrekkelig grøfteareal for område BKS2 og BKS3 skal legges innenfor arealformålet. Det er vurdert felles adkomst for område BKS1 og BKS2, men dette er funnet å være lite hensiktsmessig da det vil medføre uforholdsmessig mye trafikk foran eksisterende boligeiendom på BKS1 og veg tett på bygning som reguleres til bevaring. Parkering blir i tilknytning til de enkelte boligene. Carport/ garasje kan føres opp i tilknytning til hver tomannsbolig. Hybelhus får felles parkering og sykkelparkering. Areal til snølager skal ivaretas i grøftekant langs adkomstveg til BKS2 og BKS3. I tillegg kan lekeplass brukes til langtidslagring av snø. Nødvendig drenering av plassen skal etableres slik at avrenning fra smeltevann ikke får konsekvenser for nabotomter. 10

11 5.5 Renovasjon Renovasjonsanlegg skal plasseres innenfor område BKS3. Det har vært dialog med SØIR i forhold til renovasjonsløsningen og plassering av denne. Den ble det avholdt befaring og SØIR godkjente plassering som vist i bebyggelsesplan. Det planlegges løsning med Molok avfallsbrønner. Plassen er skjermet i forhold til bebyggelse utenfor planområdet, men sentral i forhold til hybelhusene og lett tilgjengelig fra tomannsboligene. Det skal etableres snuhammer for søppelbil og større kjøretøy i forbindelse med felles parkering for hybelhus. 5.6 Tilknytning til offentlig vann og avløp Boliger skal tilknyttes offentlig vann og avløp. Eksisterende ledningsnett er ikke tilfredsstillende og må oppdimensjoneres. Påkobling er planlagt på nye ledninger nord for planområdet. Overvann skal håndteres på egen grunn. Det tillates ikke påslipp til Sagåa. 5.7 Tilknytning til fjernvarme Området ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme. Eidsiva Bioenergi AS er varslet ved oppstart, men konsesjonshaver har ikke gitt tilbakemelding eller stilt krav til tilknytning. 5.6 Risiko og sårbarhetsanalyse (ROS) Sjekkliste Risiko og sårbarhetsanalyse (ROS) fra fylkesmannen i Hedmark er gjennomgått, utfylt og vedlagt planbeskrivelsen. Det er ikke avdekket spesielt kritiske forhold, men radon, flomfare og overvannshåndtering er sentrale tema i analysen. Forholdene er ivaretatt gjennom bestemmelser. 11

12 6 Virkninger av planen 6.1 Generelt Planen legger til rette for høyere utnyttelse av et allerede bebygd område. Dette samsvarer med formål i overordnet plan og intensjonen om tettere boligbebyggelse og mer effektiv utnyttelse av infrastrukturen i sentrale områder. Den sikrer samtidig bevaring av SEFRAKregistrert låve og stabbur i område BKS1 og ivaretar hensynet til Sagåa. Planlagt utbygging av område BKS2 og BKS3 med tre tomannsboliger og to hybelhus kan gjennomføres i henhold til planforslaget. Hensynssone, fareområde for flom med bredde 20 m fra Sagåa begrenser mulighetene for utbygging av område B1 og BK1. Det foreligger ingen utbyggingsplan for disse områdene. De er primært tatt inn som en del av reguleringsplanen for å unngå hull mellom planområder og ivareta gjeldende situasjon. 6.2 Trafikkforhold For område BKS2 og BKS3 medfører planforslaget en reduksjon fra 21 til 16 studenthybler og 6 nye boenheter fordelt på tre tomannsboliger. Den samlede trafikkøkningen av tiltaket vurderes som begrenset. 6.3 Barn og unges interesser Det er begrenset biltrafikk i området og det opparbeides ny lekeplass i forbindelse med tiltaket, samtidig er det umiddelbar nærhet til store, sammenhengende friluftsområder. Planlagte tomannsboliger har tre soverom og er egnet for familier med barn. Ydalir Skole med barnehage skal være innflyttingsklar høsten 2019 og ligger ca 500 m fra planområdet. 6.4 Vurdering i forhold til naturmangfoldloven 8-12 Sagåa er registrert som et naturtypeområde med verdi B, viktig bekkedrag, i Naturbasen. Hensynet til Sagåa er ivaretatt med grønnstruktur og hensynssone i samsvar med NVEs standard. Ut over dette er planområdet bebygd og i stor grad opparbeidet fra tidligere. Med denne bakgrunn er det konkludert med at det ikke finnes andre spesielle, verdifulle eller sårbare naturtyper eller verdier innenfor planområdet. Det legges til grunn at tiltaket ikke medfører fare for vesentlig skade på naturmangfold, økosystemer, naturtyper eller arter. Kunnskapsgrunnlaget i Naturmangfoldloven 8 er oppfylt gjennom sjekk av Artsdatabasen og Naturbasen den Det er ingen registrert artsforekomster som er truet, nær truet eller sårbare, ingen registrerte verdifulle naturtyper og heller ingen miljøregistreringer i skog innenfor planområde. Planområdet berører ikke noen registrerte forekomster, og det er derfor heller ikke påvist mulige effekter av tiltaket på slikt naturmangfold. Kravet i 8 om at saken i hovedsak skal baseres på eksisterende og tilgjengelig kunnskap anses oppfylt. I og med at naturmangfold i liten grad berøres av planforslaget og det ikke kan påvises effekt av tiltaket på truet, nær truet eller verdifull natur, er det ikke nødvendig å foreta vurderinger etter miljøprinsippene i naturmangfolds lovens

13 7 Innkomne merknader Fylkesmannen i Hedmark, Fylkesmannen forutsetter at forslag til reguleringsplan utarbeides i tråd med nasjonale føringer, samt minner om de rikspolitiske retningslinjene for å styrke barn og unges interesser i planleggingen. For å få attraktive tettsteder og byer med høy bokvalitet må det sikres at alle får tilgang til forskjellige uteoppholdsareal eller byrom i sitt nærmiljø. Sagåa renner inntil planområdet og er registrert som et naturtypeområde med verdi B Viktig bekkedrag, jf. Naturbase. Samfunnssikkerhets- og beredskapsmessige forhold skal ivaretas i reguleringsplanen på grunnlag av vurdering og analyse av risiko og sårbarhet, jfr. plan- og bygningsloven 3-1 pkt. h og 4-3. Kommentar: Nasjonale føringer blir hensyntatt i planen for Sagåvegen boligtun ref punkt 3.5. ROS-analyse er utarbeidet som en del av planarbeidet. Analysen følger som vedlegg 3. Hedmark fylkeskommune, Fylkesdirektøren forutsetter at fortettingen skjer i henhold til overordnet lov- og planverk, og viser til som omhandler tematikken fortetting med kvalitet. Planområdet vist på kartutsnitt med plangrensen som rød stiplet linje er større enn skissen som bare omfatter den søndre delen med gnr./bnr. 30/1004. På den nordre delen av planområdet står det flere gamle bygninger som kan være bevaringsverdige. Disse er ifølge SEFRAK: Tømmerlåve, stabbur og bolighus (senere påbygd) tilhørende bruket Kjerneby. Disse bygningene bør reguleres slik at de blir bevart. Fylkesdirektøren tar forbehold om eventuelle ikke registrerte kulturminner, derav kulturminner under markoverflaten. Dersom det i forbindelse med tiltak i marken oppdages automatisk fredete kulturminner som tidligere ikke er kjent, skal arbeidet stanses i den utstrekning det berører kulturminnene eller deres sikringssoner på fem meter. Melding om funn skal straks sendes Kulturminneavdelingen, Hedmark fylkeskommune, j.fr. lov om kulturminner 8, annet ledd. Det er viktig at også de som utfører arbeidet i marken gjøres kjent med denne bestemmelse. Kommentar: Hensynet til overordnet lov- og planverk er etter vår vurdering ivaretatt i planen, ref punkt 3.5. Tømmerlåve og stabbur tilhørende bruket Kjerneby er foreslått regulert til bevaring. Formuleringen om automatisk fredete kulturminner er tatt inn i reguleringsbestemmelsene. 13

14 Statens vegvesen, Statens vegvesen har ansvar for å sørge for at føringer Nasjonal transportplan (NTP), Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging, vegnormalene og andre nasjonale og regionale arealpolitiske føringer blir ivaretatt i planleggingen. De uttaler seg som forvalter av riksveg på vegne av staten, forvalter av fylkesveg på vegne av fylkeskommunen og som statlig fagmyndighet med sektoransvar innenfor vegtransport. Områdets beliggenhet gjør at det ligger godt til rette for redusert bruk av personbil. I slike områder er det viktig at det etableres gode interne forbindelser for gående og syklende, samt at det sikres gode parkeringsløsninger for sykkel. Det bør tilrettelegges slik at de interne gangforbindelsene knyttes til nærområdets gangveger til barnehage, skole, busstopp og andre målepunkt. Statens vegvesen har ingen merknader til varselet. Kommentar: Hensynet til myke trafikanter er forsøkt ivaretatt innenfor planområdet og det settes krav til sykkelparkering i forbindelse med hybelhus. Forhold som ligger utenfor planområdet lar seg vanskelig påvirke gjennom denne planprosessen. NVE, Norges Vassdrag og Energidirektorat, mail av God arealplanlegging er det viktigste virkemiddelet for å forebygge skader fra flom, erosjon og skred. Plan- og bygningsloven og byggteknisk forskrift (TEK17) setter tydelige krav til sikkerhet mot flom, erosjon og skred ved planlegging og utbygging. På reguleringsplannivå vil det ofte være behov for en detaljert fagkyndig utredning av faren. Hensyn til klimaendringer skal også vurderes. Kommentar: Hensynet til Sagåa er ivaretatt med grønnstruktur i samsvar med gjeldende kommuneplan og hensynssone på 20 m i samsvar med NVEs standard. Kjerneby borettslag, v/ Ola M Hvilen, styreleder, Borettslaget stiller seg kritisk til at det ikke er vurdert konsekvensutredning. De påpeker at det er helt spesielle grunnforhold i området, med bl.a. innsig av vann mot eksisterende bebyggelse i Kjerneby Borettslag. I tillegg ønsker de å flytte hybelhus bort fra grensen til borettslaget og i stedet for to bygninger ønsker de ett bygg med to etasjer. De ber videre om at lekeplass flyttes og er skeptiske til økt trafikk gjennom Kjerneby Borettslag. De avslutter med et ønske om felles befaring i området. Kommentar: Forslagsstiller ser ikke at konsekvensutredning er et egnet virkemiddel for å ivareta spesielle grunnforhold. Dette må etter vår oppfatning håndteres i forbindelse med den enkelte byggesaken. Borettslagets ønske om omorganisering av bygninger og lekeplass er vurdert, men ikke tatt til følge. 14

15 Tore Petter Bjørseth, Har ønske om å etablere adkomst til Sagåvegen 59 fra ny adkomstveg til BKS2. Kommentar: Det foreslås regulert adkomstpil for å ivareta ønsket. Tore Østerberg Johnsen, Har merknad vedrørende tidligere foreslått plass for snøopplag og behov for støttemur. Kommentar: Plass for snøopplag er fjernet. Snølagring ivaretas i grøftekanter og på lekeplass. Eventuell støttemur avklares i byggesaken. Stein Nordvi og Gunn-Britt Skjæret, Ingen merknader, men innspill om innkjøring og utfordringer med skap for strøm, kabel og fiber, samt stolpe med bardun. Uttrykker ønske om å finne praktiske løsninger mellom ny adkomst og deres areal på nordre del av tomt. Kommentar: Forslagsstiller tar kontakt med nabo med intensjon om å finne gode og praktiske løsninger for begge parter. Vedlegg Vedlegg 1 Plankart, datert Vedlegg 2 Reguleringsbestemmelser, datert Vedlegg 3 Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS) Vedlegg 4 Kopi av varslingsbrev m/varslingsliste Vedlegg 5 Kopi av kunngjøring Vedlegg 6 Kopi av referat fra oppstartsmøte den Vedlegg 7 Kopi av innkomne merknader Vedlegg 8 Illustrasjonsplan/ bebyggelsesplan Vedlegg 9 Avstandserklæring med gnr. 30 bnr