Behandles av: Møtedato: Utv. Saksnr: Planutvalget /18 Bystyret /18

Transkript

1 Behandles av: Møtedato: Utv. Saksnr: Planutvalget /18 Bystyret /18 Arkivnr: PlanID , ADR - Dyvik, GBR - 41/1, GBR - 41/2 Arkivsaksnr.: 17/ Saksbehandler: Hadle Hallingstad Tittel: Enhetsleder Dok.dato: Dyvik hytteområde - detaljregulering - behandling av klager med reviderte dokumenter Rådmannens forslag til vedtak: På bakgrunn av nye vurderinger i saken og oppdaterte dokumenter tar Lillesand kommune klagene delvis til følge og omgjør vedtak av Klagebehandlingen har avdekket flere forhold som rettes i oppdaterte og reviderte dokumenter, og gir grunnlag for nytt vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens vedtas detaljregulering for Dyvik hytteområde datert , sist revidert , med tilhørende bestemmelser datert sist revidert og planbeskrivelse, sist revidert Behandling i Planutvalget Kari Erdvik H kjente seg inhabil i saken (familie) og Planutvalget tok dette til følge, jf. Fvl. 6, annet avsnitt. Roar Svarstad Frp tiltrådte. Fellesforslag fra Mdg, V og Ap: På bakgrunn av vurderingene i saken finner Planutvalget å måtte ta klagene til følge. Klagebehandlingen har avdekket flere feil som gir grunnlag for å oppheve vedtak av om Detaljregulering for Dyvik Hytteområde. Vedtak BS-127/17 fattet av bystyret i møte i sak 17/353 oppheves. Saken sendes tilbake til administrasjonen for faktasjekk og en full gjennomgang der alle forhold vurderes grundig på nytt. Tilleggsforslag fra Espen Hovde V: Det innarbeides i bestemmelsene at det skal gjennomføres avbøtende tiltak for barn og unge i anleggsperioden slik at situasjonen ikke forverres ut ifra dagens, spesielt ift trafikksikker skoleveg. Kommunen skal ikke ha merkostnader med skoleskyss som følge av en privat utbygging. Oversendeslesforslag fra Espen Hovde V: Kommunen retter en formell henvendelse til Statens vegvesen om utbedring av veien på strekningen fra planområdet til Tingsaker skole, med særlig vekt på myke trafikanter. I tillegg bes det om at kommunen inviterer velforeningen i Dyvik for innspill og kartlegging av lokale forhold. Planutvalget holdes orientert om dette og forventer en tilbakemelding fra

2 administrasjonen. Votering: Fellesforslag fra Mdg, V og Ap falt med 6 mot 5 stemmer. Flertallet som stemte imot fellesforslaget var: Arne Gulbrandsen Frp, Roar Svarstad Frp, Kristin Gustavsen H, Cecilie Pedersen Hille H, Anne Berit Repstad Krf og Leiv Per Olsen Pp. De som stemte for var: Bjørn Berntsen H, Christen Egeland Mdg, Espen Hovde V, Gro Nordbø Ap og Inger Vollstad Ap. Votering tilleggsforslag Hovde V: Tilleggsforslag Hovde vedtas med 9 mot 2 stemmer: De som stemte for Hovdes tilleggsforslag var: Bjørn Berntsen H, Kristin Gustavsen H, Cecilie Pedersen Hille H, Anne Berit Repstad Krf, Leiv Per Olsen Pp, Christen Egeland Mdg, Espen Hovde V, Gro Nordbø Ap og Inger Vollstad Ap. De som stemte imot var: Arne Gulbrandsen Frp og Roar Svarstad Frp. PUV- 058/18 Innstilling fra Planutvalget: På bakgrunn av nye vurderinger i saken og oppdaterte dokumenter tar Lillesand kommune klagene delvis til følge og omgjør vedtak av Klagebehandlingen har avdekket flere forhold som rettes i oppdaterte og reviderte dokumenter, og gir grunnlag for nytt vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens vedtas detaljregulering for Dyvik hytteområde datert , sist revidert , med tilhørende bestemmelser datert sist revidert og planbeskrivelse, sist revidert Det innarbeides i bestemmelsene at det skal gjennomføres avbøtende tiltak for barn og unge i anleggsperioden slik at situasjonen ikke forverres ut ifra dagens, spesielt ift. trafikksikker skoleveg. Kommunen skal ikke ha merkostnader med skoleskyss som følge av en privat utbygging Behandling i Bystyret Arne Thomassen H tok opp spørsmål om egen habilitet (familie eier i området) og fratrådte. Lars Gunnar Nag møtte som vara. Varaordfører ledet møtet. Vedtak: Forslag fra Jorunn Lossius KrF vedtas: Thomassen kjennes inhabil i saken, jf fv. 6, annet avsnitt. Kari Erdvik H tok opp spørsmål om egen habilitet (familie med utbygger) og fratrådte. Kjetil Hovde møtte som vara. Vedtak: Forslag fra Jorunn Lossius KrF vedtas: Erdvik kjennes inhabil i saken, jf fv. 6, annet avsnitt. Oversendelsesforslag fra Petter Toldnæs V pva V og Sp: I høringen vektlegges barn og unges interesser spesielt, inkludert forhold rundt skolevei.

3 Det er også viktig å kvalitetssikre tall og se på forhold rundt den rødlista arten. Forslag fra Arnt Helleren Pp: På bakgrunn av vurderingene i saken finner Lillesand kommune å måtte ta klagene til følge. Klagebehandlingen har avdekket flere feil som gir grunnlag for å oppheve vedtak av om Detaljregulering av Dyvik Hytteområde. Saken sendes tilbake til administrasjonen for full gjennomgang der alle forhold vurderes på nytt. Spesielt pekes det på: At Lillesand barne og ungdomsråd gis mulighet til å komme med uttalelse til planen. At forhold knyttet til Dyvikbukta gis særlig oppmerksomhet.(det vises til Naturvernforbundets uttalelse) At forhold vedrørende sikker skolevei blir grundig vurdert At Velforeningen gis rimelig tid til å kunne uttale seg om et revidert planforslag. At forhold vedrørende parkeringsplasser for eksisterende hytter utenfor planområdet blir klarlagt. Forslag fra Einar Holmer-Hoven H pva H, Frp, Krf, V: Saken sendes tilbake til administrasjonen for ytterligere kvalitetsgjennomgang før saken kommer opp til behandling. Dette gjelder spesielt forhold knyttet til barn og unges interesser. Det skal gjennomføres en ny høringsrunde for informasjon som er lagt inn i saken etter at den ordinære høringsrunden ble avsluttet. Forslag fra Christen Egeland MDG: Fremmer eget forslag som falt i planutvalget. På bakgrunn av vurderingene i saken finner bystyret å måtte ta klagene til følge. Klagebehandlingen har avdekket flere feil som gir grunnlag for å oppheve vedtak av om Detaljregulering for Dyvik Hytteområde. Voteringer: Forslag fra Helleren falt med 24 mot 3 stemmer. Vedtak med 17 mot 10 stemmer: Forslag fra Holmer-Hoven vedtas. Mindretallet stemte for forslag fra Egeland. BS- 070/18 Bystyrets vedtak: Saken sendes tilbake til administrasjonen for ytterligere kvalitetsgjennomgang før saken kommer opp til behandling. Dette gjelder spesielt forhold knyttet til barn og unges interesser. Det skal gjennomføres en ny høringsrunde for informasjon som er lagt inn i saken etter at den ordinære høringsrunden ble avsluttet. Saksopplysninger:

4 Bakgrunn for saken Lillesand bystyre vedtok i desember detaljregulering for Dyvik hytteområde. Det er kommet inn et stort antall klager og rådmannen legger nå saken fram for klagebehandling. Det ble først utarbeidet og sendt ut en innstillig der rådmannen anbefalte at planen oppheves og gis en ny fullstendig gjennomgang. Forslagsstiller møtte rådmannen 28. mai d.å og fikk mulighet til å imøtegå de momentene som gav grunnlag for oppheving. Kommunen har mottatt reviderte dokumenter som etter rådmannens vurdering gir grunnlag for å omgjøre og vedta planen med disse dokumentene datert Endringer Disse endringene erstatter reviderte dokumenter datert (som fulgte innstillingen der klagene tas til følge og planen ble foreslått opphevet): - Tillatt utnyttelse for hyttebebyggelsen er påført plankartet, 120 m² BRA, i tråd med utnyttelsesgrad i kommunens retningslinjer for fritidsbebyggelse. - Tillatt utnyttelse for boligbebyggelsen er innført (og påført plankartet) med BYA = 400 m² pr. tomt. I tillegg har forslagsstiller supplert med: - Vurdering av forhold til forskrift om konsekvensutredning - En grundigere vurdering av barn og unges interesser - Sjekkliste for barn og unge er fylt ut og signert - Forslagsstiller har gjort en vurdering av alle klager (for nytt vedtak vil disse kunne anses som merknader som er vurdert forut for det nye vedtaket). Da flere klager også går på at tidligere merknader er blitt droppet fra saken, og ikke fått en tilstrekkelig god vurdering, er tidligere merknadsvurderinger og alle tidligere saksfremlegg vedlagt saken. Kommunen gav planen nytt saksnummer i 2017 og omtalte dette som en ny start. Det kan være en saksbehandlingsfeil at tidligere merknader, og vurderinger ikke har fulgt med over. Vurderingene følger nå med. ROS-analysen som kun lå ved den første saksfremstillingen for planutvalget følger også nå med saken. Vedtaksinformasjon Vedtaket som påklages ble fattet av bystyret i møte , vedtak BS-127/17, arkivsak 16/2782 og omfatter vedtak om detaljregulering Dyvik Hytteområde. Det reguleres inn hyttetomter med tilhørende badeplass, friområder og infrastruktur på Dyvik. Planen ble enstemmig vedtatt. Klagene Det er mottatt en stor mengde klager, både i antall og omfang. Her er en liste over klagere og deres klager med dateringer. Klagene oppsummeres og kommenteres under; - disse er også vurdert av forslagsstiller i eget vedlegg. Klagerne er: - Dyvik velforening v/ Svein Berntsen, klager mottatt og Elsebet Skaar og Sverre Moe, klage datert og Svein Inge Vassvåg, e-post av Tenden Advokatfirma pva Arne Kleist Nilsen, Bjarte Håland, klager av , og Roger Olsen Odd Leif Refsnes Roger Olsen pva flere, Bente Skaare Urdal pva Kathrine Skaare Karlsen, og Wenche Nilsen og Bjørn Østby, Linda Egeland og Ole Halfdan Olsen, to klager av Karina Gabrielsen og Olav Tveit, Astrid Thomassen,

5 - Tom Kristiansen og Pål Kristiansen, Karianne Falch Tobiassen, Klageadgang: Klagernes hytte- og boligeiendommer omfattes av planen eller grenser til planområdet og påvirkes av planen. Det er klart at klagerne har rettslig klageinteresse og klageadgang. Klagene er fremsatt innenfor 3 uker fra melding om vedtak gikk ut, så klagene er rettidig fremsatt. Også innholdet i klagen fra Urdal av 1. februar blir behandlet, da denne er tilleggsinformasjon til rettidig innsendt klage. Klagenes innhold og vurdering av klagene: Det er et stort antall klager som kommer fra et stort antall klagere i forskjellige konstellasjoner. Flere av klagene dreier seg om det samme og har overlappende momenter. I det følgende oppsummeres klagene stikkordsmessig, mens rådmannens kommentar til klagene vil være en tematisk vurdering av punktene som anføres uavhengig av hvem som har anført hvert enkelt punkt. Her følger en kort oppsummering av det viktigste innholdet i hver enkelt klage. Oppsummeringen gjenspeiler rådmannens oppfatning av de viktigste momentene i hver enkelt klage. For øvrig henvises til vedlagte klager i sin helhet. Dyvik velforening v/ Svein Berntsen, klager mottatt og Barn og unges interesser ikke tilfredsstillende ivaretatt i planen og ikke nevnt i saksframlegget. Vesentlige momenter fra tidligere klage var ikke nevnt i saksframlegget. I brev datert ber velforeningen om at planen legges ut på nytt og at konsekvensutredning foretas. I en konsekvensutredning vil en kunne få belyst utfordringene knyttet til mye anleggstrafikk på en smal og uoversiktelig vei uten fortau. Mener at bryggeanleggene SB1 og SB2 vil forringe begge områdenes rekreasjonsverdi, og dette er viktige naturområder for beboere i området. Elsebet Skaar og Sverre Moe, klage datert og Ber om en forhåndskonferanse etter pbl for å etablere adkomstvei til HE2. Ber om en bekreftelse på vinteropplag for båt i Grønnevika. Dette vil de ha skriftlig svar på innen De fikk svar I brev datert fremsetter Sverre Moe 2 klager på reguleringsplanen. Klage nr 1 går på at eksisterende bebyggelse ikke får samme behandling som ny bebyggelse gammel bebyggelse må forholde seg til kommuneplanens bestemmelser, mens ny bebyggelse har egne bestemmelser. Klage nr 2 viser til kommuneplanens bestemmelse og forventer at dette gjelder deres tomt. Svein Inge Vassvåg, e-post av Mener den nye bryggen i Grønnebukta skal tilknyttes deres tinglyste brygge. Ønsker heller ingen parkeringsplass ved tomta. Tenden Advokatfirma pva Arne Kleist Nilsen, Det anføres at det ikke er noen reelle og saklige grunner til ikke å regulere inn en ekstra tomt på Nilsens eiendom. Bjarte Håland, klager av , og Ønsker ny saksbehandling av planen da flere av grunneierne i området ikke har forstått at de tidligere merknadene knyttet til saken ikke har blitt vurdert da planen ble lagt ut på ny høring. Viktige innspill er derfor ikke vurdert i saken. Viser til planutvalget sak 025/15-15/ Nytt offentlig ettersyn - Detaljregulering Dyvik hytteområde, journaldato der vedtaket var enstemmig "Før planen legges ut til offentlig ettersyn skal eiendomsgrenser og reguleringsformål være justert slik at de ivaretar gjeldende privatrettslige avtaler." Mange av grunneierne forholdt seg passive i den tro at

6 vedtaket skulle ivareta de privatrettslige avtalene. Dette er ikke gjort og klager mener derfor at Bystyrets vedtak må omgjøres på grunn av saksbehandlingsfeil. I brev datert kommer Håland med følgende tillegg til første klage: Ønsker å endre punkt 3.4 i reg.bestemmelsene til «flatt tak og takterrasse tillates ikke». I eposter journalført har Håland merknad til hytte nr 26, 27 og 28. Hyttene ligger i første linje mot badeplass og disse hyttene vil virke privatiserende for rekreasjonsområdet B1/BAD samt adkomstvei til området. I tillegg har han merknad til plassering av bryggeanlegg SB2 samt Fe1 i nordre del av plan. Anleggets plassering er kunstig og ugunstig med tanke på badeplass BAD samt tre eksisterende brygger og minst ett tinglyst båtfeste. Ber også om at habilitet vurderes da utbygger og nestleder i planutvalget har samme epostadresse. Roger Olsen Ønsker ny saksbehandling av planen, da flere av grunneierne i området ikke har forstått at de tidligere merknadene knyttet til saken ikke har blitt vurdert da planen ble lagt ut på ny høring. Viktige inspill er derfor ikke vurdert i saken. Odd Leif Refsnes Har misforstått punktet om at merknader fra tidligere ikke blir tatt med. Roger Olsen pva flere, Vei f_v4 som er tegnet inn i planen er i brudd med planens bestemmelse 4.1 og grensepåle for gbnr 41/57 står midt i den planlagte veien. Ønsker å beholde eksisterende vei som følger terrenget. Bente Skaare Urdal pva Kathrine Skaare Karlsen og flere, og Viser til merknader datert og Det er ikke tatt hensyn til merknadene i vedtatt plan og klager ber derfor om at vedtaket omgjøres slik at merknadene imøtekommes. I epost ber Urdal om at følgende nytt punkt under rekkefølgebestemmelse kapittel 9.0 tas med i forslaget: «Privatrettslige forhold må være avklart skriftlig mellom grunneier/utbygger og hver enkelt hytteeier før utbygging kan påbegynnes. Dette gjelder også for hytteeiere som har hytter utenfor planområdet men som har privatrettslige avtaler/rettigheter innen planområdet.» Wenche Nilsen og Bjørn Østby, Viser til tidligere merknader og ber om at kommunen omgjør vedtaket og innarbeider tinglyst rett til 2 parkeringsplasser i nærheten av hyttene for de eiendommene som ikke har parkering på egen tomt. Linda Egeland og Ole Halfdan Olsen, to klager av Klagen går på følgende punkter: - I planen ligger tomt og hytte nr. 5 på eiendommen til 41/82. Det er også feil på eiendomsgrensen i området. - Eiendom 41/82 har tinglyst rett til brønn på 41/1. Brønnen ligger i dag der hytte nr. 8 er planlagt. - Bryggen SB2 som er tegnet inn ved badeplass BP1, vil hindre tilkomst med båt til privat brygge som tilhører 41/82, samt at den vil sperre hele bukten og være dominerende med tanke på en badeplass innenfor. Bryggen vil være et sjenerende og kunne forurense området. Badeplasser og fellesbrygger bør anlegges separat. - Ønsker å beholde dagens trase for f_v4 Karina Gabrielsen og Olav Tveit, Klager på tre forhold: - Kommunens begrunnelse for å utelate rekkefølgebestemmelser knyttet til avklaring av

7 privatrettslige forhold før utbygging. - Manglende informasjon knyttet til utbyggingsavtalen. - Endelige plandokumenter fortsatt har kart som er basert på feil kartgrunnlag. Astrid Thomassen, Ber om at flytebrygge som er plassert fremfor eiendom tas vekk. Ber om at de privatrettslige forholdene i Grønnevika ryddes opp i. Viser for øvrig til merknader sendt og Tom Kristiansen og Pål Kristiansen, Klager på at det ikke er presisert hva som skal inngå i utbyggingsavtalen og at ikke det er tatt inn et punkt i rekkefølgebestemmelsene om at de privatrettslige avtalene må ivaretas. Karianne Falch Tobiassen, Kjøpte hytta sommeren 2017 og fikk ikke opplysninger om at det var reguleringsarbeid i området. Ønsker ikke ny båthavn i Grønneviga. Denne vil svekke områdets kvalitet og egen strandlinje. Ber om at båthavna flyttes til et mer egnet sted. Rådmannens vurdering av klagene, ordnet tematisk. Privatrettslig og utbyggingsavtale Mange av punktene i flere av klagene gjelder privatrettslige forhold og forhold rundt utbyggingsavtaler. Kommunen blander seg i minst mulig grad opp i det privatrettslige. Planen endrer heller ikke privatrettslige forhold eller avtaler. Det samme gjelder private utbyggingsavtaler, dette er utenfor det kommunen kan regulere eller styre. Samtidig er det uheldig at en plan bidrar til å øke konfliktnivået. Derfor hadde det vært en fordel å løse flest mulig av de privatrettslige problemstillingene før planen ble vedtatt. Forslagsstiller har opplyst at det har vært gjennomført en juridisk gjennomgang av disse merknadene, men en kopi av disse vurderingene har ikke vært mulig å skaffe på veldig kort tid. Slik det er nå vil det være opp til utbygger og den enkelte rettighetshaver å løse de privatrettslige konfliktene. Hvis noen har rettigheter som ikke kan ivaretas dersom planen gjennomføres blir dette utbyggers utfordring, og kan i verste fall hindre gjennomføring av planen. Forslagsstiller har skrevet i et notat at det godt kan være mulig at alle parkeringsplassene må merkes for å møte kravet i kommuneplanen om at hver fritidsbolig skal ha to tinglyste p-plasser. For å vise at dette ivaretas kan det være hensiktsmessig eller nødvendig at de merkes. Dette skal I følge forslagsstiller løses etter at planen er endelig vedtatt. Barn og unge Forhold rundt barn og unge er ikke vurdert i samsvar med kommunale rutiner og retningslinjer forut for det påklagede vedtaket. I Lillesand kommune er barn og unges representant erstattet med en sjekkliste. Dette er et system som er godkjent av fylkesmannen. Sjekklisten er brukt eller lagt ved saken forut for det påklagede vedtaket. Saken har ikke blitt vurdert av ungdomsrådet. En kan heller ikke se at det er foretatt en god vurdering verken i saksfremlegg eller planbeskrivelse. Planforslaget påvirker også en skolevei for barn utenfor planområdet. Dette gjelder i noen grad hyttene, men kanskje i større grad i anleggsperioden. Forslagsstillers vurdering av barn og unges interesser ivaretar dette i behandling av revidert forslag. Sjekklisten er også fylt ut og innlevert. Vurderingene gav ikke grunnlag for

8 å endre reguleringsplanen. Rådmannen vurderer at den innsendte vurderingen og sjekklisten reparerer de eventuell saksbehandlingsfeilene som tidligere ble gjort her. Når det gjelder skolevei gir endret situasjon og særlig da i anleggsperioden grunnlag for at foreldre kan fremme ny søknad om skoleskyss. Det vil da måtte gjøres en ny konkret vurdering basert på forholdene og hvordan hvert enkelt barn selv klarer å håndtere dette. Eventuell skoleskyss vil medføre merkostnader for kommunen. Rådmannen vil opplyse om at det det pågår en områderegulering for boligutbygging på Dyvik. Det er sannsynlighet for at det i den planen vil bli innarbeidet rekkefølgekrav om opparbeidelse av gang- og sykkelvei. Dette vil delvis omhandle samme strekning som er omhandlet i denne planen. At tidligere merknader ikke er blitt tatt med/vurdert Saken har en lang historie og har gått over flere år. Først var planområdet større, men ca tidlig 2017 ble planområdet innsnevret og det ble startet en ny plansak med nytt arkivsaksnummer. Da planen ble lagt ut til høring ble denne ordlyden brukt: Merknader fra tidligere høringer blir ikke tatt med i denne saksbehandlingen. I klagene fremkommer at flere berørte parter har oppfattet dette som at det ikke er nødvendig å fremme tidligere merknader på nytt da de har blitt vurdert. Derfor er det flere merknader som skulle ha fulgt saken, som ikke har blitt vurdert i forbindelse med det påklagede vedtaket. Kommunens grunnlag for å se bort fra tidligere merknader som er relevante for saken er uansett tvilsomt da saken ikke har fått noen ny formell oppstart. Det er den gamle saken som fortsetter med nytt saksnummer, og da skal det ikke være nødvendig å fremme de samme merknadene på nytt. Dette har ført til at mange ikke er blitt hørt slik loven krever. Alle tidligere merknader er tidligere vurdert og disse vurderingene er nå vedlagt saken. Alle tidligere saksfremlegg som også inneholder flere vurderingsmomenter følger også med vedlagt. Innholdet i de gamle merknadene er stort sett vurdert også forut for det påklagede vedtaket. Når dette nå tas med og klagene også blir vurdert vurderer rådmannen at alle merknader er fremmet og gitt den oppmerksomhet de fortjener. Konsekvensutredning Det stilles spørsmål om hvorfor det ikke er foretatt konsekvensutredning i denne saken. Det savnes også en forklaring/begrunnelse om hvorfor. En kan ikke se at det i det opprinnelige arbeidet er foretatt en vurdering/redegjørelse rundt hvorvidt planarbeidet faller innenfor eller utenfor forskrift om konsekvensutredning som var gjeldende ved planens oppstart. Dette er en mangel. Samtidig ble det foretatt en overfladisk konsekvensutredning da området ble lagt inn i kommuneplanen. Det kan hende denne konsekvensutredningen er tilstrekkelig, men det skulle da fortrinnsvis vært vurdert, belyst og begrunnet tidlig i planprosessen. I forbindelse med klagebehandlingen har forslagsstiller skrevet et notat der disse vurderingene gjøres. Det anføres at disse vurderingene ble gjort ved planoppstart, men uten at det ble referatført. Tidene forandrer seg og det som er normal prosedyre i dag ble ikke like mye vektlagt da planarbeidet ble påbegynt. Rådmannen vurderer at dette nå er tilstrekkelig omtalt og at det fremstår som klart at vurderingene ble gjort. Forholdene rundt en slik vurdering er vurdert i notatet, og det fremstår som klart at det ikke er nødvendig med en konsekvensutredning.

9 Utnyttelsesgrad og like vilkår for nye/gamle hytter Det er anført at en ønsker utnyttelsesgrad for eksisterende hytter og like vilkår for nye og eksisterende. Dette er ordnet i revidert planforslag. Det er nå samme vilkår for nye hyttetomter og eksisterende. Angivelsene for utnyttelsesgrad samsvarer med kommunens retningslinjer for fritidsbebyggelse. Ny tomt på Nilsens eiendom Nilsen ønsker å få regulert inn en ekstra hytte på sin tomt. I saksfremlegget forut for vedtaket fremkommer at det ikke finnes noen saklig grunn mot dette annet enn at forslagsstiller har motsatt seg å bruke ressurser på det, samt at en ikke vil risikere at planen må sendes på ny høring underforstått at Nilsen fremmer dette noe sent i prosessen. Kommunen vil ikke stille krav om at denne hytten skal legges inn nå, da dette kan forsinke planprosessen vesentlig. Samtidig blir Nilsens interesser ivaretatt da han på bakgrunn av vurderingene i plansaken mest sannsynlig vil få innvilget en eventuell dispensasjon. Vei, over høyt punkt I Roger Olsens klage av 18. januar er det vedlagt bilder som viser at veien er planlagt over en liten topp. Dette strider mot best mulig terrengtilpasning av vei. En flytting av veien vil imidlertid redusere antallet nye hyttetomter. Dette er derfor en avveining mellom høy utnyttelse og god landskapstilpasning. Dette har vært vurdert forut for bystyrets vedtak og en har kommet til at høy utnyttelse er viktigere. Flatt tak og takterasse Det er anført at det ikke bør tillates flate tak og takterasser. Dette blir en skjønnsmessig vurdering og er vurdert forut for bystyrets vedtak. Badeområdet BAD1 Flere har klaget på plassering og utforming av SB2 (småbåthavn) og at den vil ødelegge for BAD1 (badeplassen). Temaene rundt badeplassen har vært vurdert forut for det påklagede vedtaket, og en kan ikke se at det er kommet frem nye opplysninger rundt dette. Forhold rundt eiendomsgrenser Siste planforslag skal være i samsvar med oppdatert kartgrunnlag. Det er ikke nødvendigvis slik at kartgrunnlaget har de riktige grensene. Dette må i tilfelle måles opp og legges inn i kartene. Kommunen har ikke pålagt utbygger at dette skal gjøres. Samtidig er det også klart at planen ikke endrer noen eiendomsgrenser eller privatrettslige forhold. Revidert planforslag Kommunen har motatt et revidert planforslag fra forslagsstiller. Her endres planen på følgende punkter: - Kommunen har bedt om at det legges inn bestemmelser om utnyttelsesgrad for eksisterende boligtomter, og da med utgangspunkt i 350 m² BYA maks pr boligeiendom. Dette vurderer kommunen som romslig. I revidert planforslag er det foreslått 400 m² max BYA pr boligeiendom. - Kommunen har bedt om at bestemmelser som regulerer utnyttelsesgraden for nye

10 fritidseiendommer overføres til å også gjelde eksisterende fritidsboliger. Dette er gjort. - Det er gjort mindre endringer og justeringer i plankartet uten at disse er med i konsulentens oppsummering av endringer i oversendelsen av det reviderte planforslaget. Det har vært tidsknapphet i forbindelse med utarbeiding og innsending av det reviderte planforslaget. Med siste revisjon vurderer rådmannen at planen er god nok og at revidert plan bør vedtas. Oppsummering Rådmannen vurderer klagesaken som sjeldent omfattende. Det er klaget på flere vesentlige punkter både i selve planen og prosessen underveis. De mest alvorlige punktene er at hensyn til barn og unge ikke er tilstrekkelig vurdert/ivaretatt og at tidligere innsendte merknader er droppet fra prosessen, og at meldingen om dette var så uklar at flere misforstod og ikke fremmet merknadene på nytt. Det reviderte planforlaget reparerer disse forholdene da saken nå er supplert med mye tilleggsdokumentasjon og flere mer omfattende vurderinger. Konklusjon: På bakgrunn av vurderingene over har rådmannen tatt stilling til klagene. Rådmannen vurderer at klagene har tilført saken nye forhold som gir grunnlag for å endre vedtaket som påklages. Rådmannens innstilling er at klagene tas delvis til følge, at tidligere vedtak omgjøres og at revidert planforslag erstatter planforslaget som lå ved saken ved forrige behandling. Vedlegg: Tidligere saksfremlegg og vurderinger av merknader er lagt ved til denne saken. Dette er nødvendig på grunn av sakens kompleksitet, lange historikk og at flere klager omhandler at merknader fremsatt tidligere i prosessen ikke er tatt videre med da det ble omstart av saken tidlig Tidligere saksfremlegg er også med da det er gjort vurderinger som ikke er blitt med videre, men som fortsatt har gyldighet for den delen av planområdet som ikke er tatt ut. På grunn av den overveldende mengden merknader er ikke alle merknadene tatt med i sin helhet. Disse finnes i sakene 17/353 og 12/472. Det vesentligste innholdet i merknadene er likevel vurdert senere da de enten er fremmet på nytt som merknader i 2017 eller som klager i Vedleggsliste: 01_Dyvik_Hytte_Plankart 02_Dyvik_Hytte_Bestemmelser 03_Dyvik_Hytte_Planbeskrivelse 04_Dyvik_Hytte_alleklagersamlet 05_Dyvik_Hytte_Vurdering_av_klager 06_Dyvik_Hytte_Barn_og_unge_sjekkliste 07_Dyvik_Hytte_Barn_og_unge_vurdering 08_Dyvik_Hytte_ROS_analyse 09_Dyvik_Hytte_vurdering_av_KU 10_Dyvik_Hytte_saksframlegg_vedtak_desember_ _Dyvik_Hytte_saksframlegg_vedtak_november_ _Dyvik_Hytte_saksframlegg_tredje_høring_ _Dyvik_Hytte_merknadsbehandling_arbeidsdokument_ _Dyvik_Hytte_saksframlegg_andre_høring_ _Dyvik_Hytte_merknadsbehandling _Dyvik_Hytte_saksframlegg_første_høring_2014

11 Saksdokumenter: 01_Dyvik_Hytte_Plankart 02_Dyvik_Hytte_Bestemmelser 03_Dyvik_Hytte_Planbeskrivelse 04_Dyvik_Hytte_alleklagersamlet 05_Dyvik_Hytte_Vurdering_av_klager 06_Dyvik_Hytte_Barn_og_unge_sjekkliste 07_Dyvik_Hytte_Barn_og_unge_vurdering 08_Dyvik_Hytte_ROS_analyse 09_Dyvik_Hytte_vurdering_av_KU 10_Dyvik_Hytte_saksframlegg_vedtak_desember_ _Dyvik_Hytte_saksframlegg_vedtak_november_ _Dyvik_Hytte_saksframlegg_tredje_høring_ _Dyvik_Hytte_merknadsbehandling_arbeidsdokument_ _Dyvik_Hytte_saksframlegg_andre_høring_ _Dyvik_Hytte_merknadsbehandling _Dyvik_Hytte_saksframlegg_første_høring_2014