DETALJREGULERING GNR/BNR 26/129 M.FL. VALEVEGEN - NY 2.GONGSHANDSAMING

Transkript

1 Arkivref: 2016/ /2019 Saksh.: Anne Randi Naurstad Saksnr Utval Møtedato 6/19 Forvaltningsstyret /19 Kommunestyret DETALJREGULERING GNR/BNR 26/129 M.FL. VALEVEGEN - NY 2.GONGSHANDSAMING Framlegg til vedtak/innstilling: Med heimel i i plan og bygningslova vedtek kommunestyret detaljregulering for Gnr/bnr 26/129 m.fl., Valevegen med tilhøyrande føresegner. For ikkje å påføra naboar urimeleg grad av sjenerande innsyn i bustad og på uteområde vedtek kommunestyret at det vert teke inn ei ny føresegn Takterassar ikkje er tillate. Saksprotokoll i Forvaltningsstyret Innstilling Med heimel i i plan og bygningslova vedtek kommunestyret detaljregulering for Gnr/bnr 26/129 m.fl., Valevegen med tilhøyrande føresegner. For ikkje å påføra naboar urimeleg grad av sjenerande innsyn i bustad og på uteområde vedtek kommunestyret at det vert teke inn ei ny føresegn Takterassar ikkje er tillate. Handsaming Samrøystes innstilt. Saksprotokoll i Kommunestyret Vedtak Med heimel i i plan og bygningslova vedtek kommunestyret detaljregulering for Gnr/bnr 26/129 m.fl., Valevegen med tilhøyrande føresegner. For ikkje å påføra naboar urimeleg grad av sjenerande innsyn i bustad og på uteområde vedtek kommunestyret at det vert teke inn ei ny føresegn Takterassar ikkje er tillate.

2 Kommunestyret oppmodar utbyggjar så langt som råd er, at parkeringsplassane vert tilrettelagt for el- bil. Handsaming Samrøystes vedteke * * * Nils Magne Blålid (SV) kom med framlegg til siste avsnitt slik det ligg føre i vedtaket. * * * John Tonnesen (MDG) kom med følgjande framlegg som fall: Kommunestyret ber utbyggjar redusere høgde på blokk til 3 etasjar. Framlegget fekk 1 røyste (MDG) 2 av 20

3 Rådmannen, Dokumentliste S Detaljregulering gnr/bnr 26/129 m.fl. Valevegen - ny 2.gongshandsaming I Akvator AS Oppstartsmøte Valevegen U Frode Holsvik m.fl. Referat frå oppstartsmøte for Detaljregulering for gnr/bnr 26/129 m.fl., Valevegen N Rekneskap og løn Fakturagrunnlag - Detaljregulering for gnr/bnr 26/129 m.fl. Valevegen I Akvator as Prinsippsøknad Valevegen I Akvator AS Revidert søknad om prinsippgodkjenning U Fylkesmannen i Hordaland, Kommunal- og samfunnsplanavdelinga m.fl. I Fylkesmannen i Hordaland, Kommunal og samfunnsplanavdelinga Prinsippsøknad på uttale - Detaljregulering for gnr/bnr 26/129 m.fl., Valevegen Uttale - Prinsippsøknad - Stord - Gnr 26 bnr 129 m fl - Valevegen - Naust fortetting - Detaljregulering I Statens vegvesen, Region Vest Statens vegvesen har ingen innvendingar til prinsippsøknaden. I Lars A Huse Prinsippsøknad på uttale- Detaljeregulering for gnr/bnr 26/129 m.fl., I Helga Yttredal Uttale U AKVATOR AS v/karoline Eldøy Oversending av merknader for prinsippsøknad- Detaljregulering gnr/bnr 26/129 m.fl. Valevegen I Hordaland fylkeskommune, Regionalavdelinga Fråsegn til høyring av prinsippsøknaddetaljregulering for Valevegen, Stord kommune I Grethe Fostervold Valevegen, g.nr26, br.nr 129 m.fl U Grethe Fostervold m.fl. Svar på e-post frå Grethe Fostervold vedr. etterspurde dokument U Akvator AS Oversending av merknad frå Hordaland Fylkeskommune for prinsippsøknaddetaljregulering for Valevegen, Stord kommune I Akvator AS Kommentarer til merknader til prinsippsøknad S Prinsippsøknad for detaljregulering gnr/bnr 26/129 m.fl., Valevegen N fakturagrunnlag Fakturagrunnlag - Detaljregulering gnr/bnr 26/129 m.fl. Valevegen I Grethe Fostervold og Anne Brit Uttale på prinsippsøknad Fostervold Aamodt U Akvator AS Oversending av merknad frå nabo gnr/bnr 26/208 for Prinsippsøknad for detaljregulering gnr/bnr 26/129 m.fl., Valevegen U Karoline Eldøy m.fl. Melding om synfaring - Prinsippsøknad for detaljregulering gnr/bnr 26/129 m.fl. Valevegen I Grethe Fostervold Svar på melding om synfaring - Prinsippsøknad for detaljregulering gnr/bnr 26/129 m.fl. Valevegen X Særutskrift Prinsippsøknad for detaljregulering gnr/bnr 26/129 m.fl., Valevegen U Fylkesmannen i Hordaland m.fl. Utsending av vedtak - Detaljregulering gnr/bnr 26/129 m.fl. Valevegen U ABO Plan og arkitektur PlanID - Detaljregulering for gnr/bnr 26/129 m.fl., Valevegen U ABO Plan & Arkitekur AS Høyringsliste og naboliste for melding om oppstart av Detaljregulering gnr/bnr 26/129 m.fl., Valevegen I ABO Plan & Arkitektur AS Melding om oppstart av planarbeid 3 av 20

4 I Fylkesmannen i Hordaland, Kommunal og samfunnsplanavdelinga Oppstartsmelding - Stord - Gnr 26 bnr Valevegen - Bustadformål samt naust og båtplasser - Detaljregulering U ABO Plan & Arkitektur Tilbakemelding i høve til undervegsmøte Valevegen Referat frå undervegsmøte - Detaljregulering gnr/bnr 26/129 m.fl. Valevegen U ABO Plan & arkitektur v/karoline Eldøy m.fl. I ABO Plan & Arkitektur AS Planframlegg til 1. gangshandsaming. Detaljregulering gnr. 26/129 mfl. Valevegen. Plan ID U ABO Plan og arkitektur Førebels svar - Planframlegg til 1. gangshandsaming. Detaljregulering gnr. 26/129 mfl. Valevegen. Plan ID U ABO plan &arkitektur Tilbakemelding etter mottakskontroll - Detaljregulering gnr/bnr 26/129 m.fl. Valevegen I ABO Plan & Arkitektur AS Revidert planframlegg til 1. gangshandsaming I ABO Plan & Arkitektur AS SV: Detaljregulering gnr/bnr 26/129 m.fl. Valevegen. Revidert etter mottakskontroll S Detaljregulering gnr/bnr 26/129 m.fl. Valevegen - 1. gongshandsaming N fakturagrunnlag Fakturagrunnlag - Detaljregulering gnr/bnr 26/129 m.fl. Valevegen U ABO plan & arkitektur m.fl. Melding om synfaring - Detaljregulering gnr/bnr 26/129 m.fl. Valevegen X Særutskrift Detaljregulering gnr/bnr 26/129 m.fl. Valevegen - 1. gongshandsaming U Bladet Sunnhordland Detaljregulering gnr/bnr 26/129 m.fl. Valevegen - offentleg ettersyn U Barnerepresentanten m.fl. Detaljregulering gnr/bnr 26/129 m.fl. Valevegen - offentleg ettersyn U Karin Thorsen Aaland m.fl. Detaljregulering gnr/bnr 26/129 m.fl. Valevegen - offentleg ettersyn X Vedlegg til offentleg ettersyn I Oddvar Oma Kommentar til detalojregulering gnr 26 bnr 119 m.fl. - Valevegen I KYSTVERKET Uttale til detaljregulering gnr 26 bnr 129 m.fl. Valevegen - I Jorunn Lillebø Gjerstad Viser til lysing i bladet Sunnhordland den , angående Detaljregulering for Gnr/Bnr 26/129 og 26/119, Valevegen. I FISKERIDIREKTORATET Offentleg ettersyn detaljregulering gnr26 bnr129 mfl Valevegen - uttale I Grethe Fostervold Planomtale Dramdaltomta I Holsvik, Frode Detaljregulering for gnr / bnr 26 / 129 mfl, Valevegen I Fiskarlaget Vest Hystadvika, Valevegen detaljregulering 26/129 m.fl I Statens vegvesen, Region Vest Uttale til detaljreguleringsplan for Valevegen - Gnr. 26 bnr. 129 m.fl. - Stord kommune sendt fra Statens vegvesen I Helga Yttredal Merknad til den utlagte planen I Lars A. Huse Klage på forslag til Detaljregulering I Fiskarlaget Vest Tilleggsuttale I Hordaland fylkeskommune, Regionalavdelinga Fråsegn til detaljregulering på offentleg ettersyn I Stord kommunalteknikk v Kathrin Løbø Merknad til detaljreguleringsplan 26/129 mfl. Valevegen U Fylkesmannen i Hordaland Bekreftelse på utsatt frist I John Olav Aamodt Merknad til Detaljregulering I Fylkesmannen i Hordaland, Kommunal og samfunnsplanavdelinga Samordna uttale med motsegn - Offentleg ettersyn - Stord - gnr. 26, bnr. 129 mfl. naust, bustad U Fylkesmannen i Hordaland Detaljregulering for 26/129 mfl. Valevegen Stord kommune - motsegn - Førespurnad om møte 4 av 20

5 I ABO Plan & Arkitektur Stord AS Valevegn U FYLKESMANNEN I HORDALAND Oversending av revidert planforslag for uttale - Valevegen 26/129 mfl. I Fylkesmannen i Hordaland Anmodning om trekking av motsegn til detaljregulering for gnr 26/129 m fl Valevegen, Stord kommune I ABO PLAN & ARKITEKTUR STORD Valevegen reviderte teikningar AS I ABO PLAN & ARKITEKTUR - Reviderte føresegner Valevegen Karoline Eldøy I ABO PLAN & ARKITEKTUR - Reviderte føresegner Valevegen Karoline Eldøy U FYLKESMANNEN I HORDALAND Revidert detaljregulering og føresegner Valevegen 26/129 mfl. Stord kommune I FYLKESMANNEN I HORDALAND Trekker motsegn til revidert framlegg til detaljregulering U ABO PLAN & ARKITEKTUR STORD AS Valevegen - Fylkesmannen har trekt motsegna I ABO PLAN & ARKITEKTUR STORD AS Revidert planframlegg, inklusiv vedlegg med merknader og sosikart I ABO PLAN & ARKITEKTUR STORD Valevegen reguleringsplan AS U ABO PLAN & ARKITEKTUR STORD AS m.fl. Revidert planframlegg til avgrensa høyring - Detaljregulering Valevegen 26/129 m.fl. U Jorunn Lillebø Gjerstad Revidert planforslag Valevegen - avgrensa høyring I Rita og Lars Huse UTTALE TIL REVIDERT PLANFREMLEGG TL AVGRENSET HØRING DETALJREGULERING VALEVEGEN 26/129 M. FL I Helga Yttredal Uttale til revidert planfremlegg til avgrenset høring detaljregulering Valevegen 26/129 m.fl. U ABO PLAN & ARKITEKTUR STORD AS Førebelsmelding - Merknader til avgrensa høyring for " Detaljregulering for gnr/bnr 26/129 m.fl., Valevegen" I ABO PLAN & ARKITEKTUR - Valevegen Karoline Eldøy I ABO PLAN & ARKITEKTUR - Valevegen Karoline Eldøy I ABO PLAN & ARKITEKTUR - Valevegen merknad i samband med høyring Karoline Eldøy S Detaljregulering gnr/bnr 26/129 m.fl. Valevegen - 2. gongshandsaming X Særutskrift Detaljregulering gnr/bnr 26/129 m.fl. Valevegen - 2. gongshandsaming I ABO PLAN & ARKITEKTUR STORD Valevegen AS U ABO PLAN & ARKITEKTUR STORD AS m.fl. Detaljregulering gnr/bnr 26/129 mfl. - Avgrensa høring av reviderte føresegner U Kari Holsvik m.fl. Detaljregulering gnr/bnr 26/129 m.fl. Valevegen - Avgrensa høyring av reviderte føresegner I Lars Atle Huse Merknad regulering februar 2017 I Abo-Ark - Karoline Eldøy Merknad til avgrensa høyring - Valevegen Vedlegg: 1 1 Plankart Valevegen A3-L Føresegner Valevegen. rev Planomtale Valevegen_revidert Vedlegg. Merknader til oppstart og offentleg ettersyn av planframlegg D modell 6 6 Oversikstplanar 2D 7 7 Snitt teikning 8 8 Illustrasjon 9 9 Solstudie 5 av 20

6 10 10 Oppsummering planprosess og kommentar til merknader ved avgrensa høyring (motteke ) Huse merknad til avgrensa høyring Ytredal merknad til avgrensa høyring Huse merknad ny høyring februar Kommentar merknad ABO Særutskrift 2. gongshandsaming Innleiing (bakgrunn for saka) På vegne av tiltakshavarane Johnsen, Holsvik og Aaland har ABO plan & arkitektur Stord AS utarbeidd detaljregulering for eigedomen gnr/bnr 26/129 m.fl. Føremålet med planen er å fortetta med 8 bueininger med tilhøyrande uteareal og parkering. Det var oppstartsmøte Forvaltningsstyret handsama prinsippsøknad om oppstart av detaljregulering i møte i sak PS 31/16 med følgjande vedtak: «Forvaltningsstyret rår til at det kan meldast oppstart av detaljregulering for gnr/bnr 26/129 m.fl., Valevegen, med tanke på fortetting med fleire bustadeiningar, samt løysing for båtplassar. Forvaltningsstyret meiner at det må vurderast plassering av bustadeiningar innanfor fastsett byggjegrense mot sjø i samsvar med gjeldande reguleringsplan, med moderat bygningsvolum og utforming i forhold til omgjevnadene.» Melding om oppstart av planarbeidet vart kunngjort Det kom inn 8 merknader. Desse er oppsummert og kommentert av ABO i vedlegg 4 i saka. I møte , sak PS 24/17, 1.gongshandsama forvaltningstyret planforslaget og vedtok å leggje planen ut til offentlig ettersyn. Planen var til offentleg ettersyn i perioden Det kom inn 12 merknader, inkludert Fylkesmannen si motsegn til planforslaget. Det var dialogmøte om motsegna med fylkesmannen den Plankart, planomtale og føresegner vart revidert som følgja av merknader og offentleg ettersyn. Arealføremåla naust og småbåtanlegg i sjø er teke ut av planen og bustadbygg flytta bort frå strandsona. Fylkesmannen trakk motsegna i brev datert basert på desse endringane. Revidert planforslag vart sendt på ei avgrensa høyring til naboar Det kom inn 2 merknader. Desse var frå Huse (26/137) og Ytredal (26/128). Merknadene ligg som vedlegg i saka. Etter avgrensa høyring er arealføremål endra frå konsentrerte småhus (BKS) til lågblokk (BBB). Planen vart lagt fram til 2.gongshandsaming i forvaltningsstyret der forvaltningsstyret innstilte på å ta bort ein etasje ( 4.etasje) på den austlegaste bygninga (mot Huse). Då saka skulle handsamast i Kommunestyret sak PS 58/18 vart planen sendt attende til administrasjonen for ny handsaming. RBO mottok reviderte føresegner og illustrasjonar. Desse vart sendt på ein ny avgrensa høyring til naboar. RBO mottok klage på forslag til detaljregulering frå Rita og Lars Atle Huse (26/137). Saksutgreiing (fakta, saksopplysningar) Omtale av planområdet Planområdet har eit areal på om lag 3,6 daa, og ligg på sørsida av Valevegen på Hystad. Området består av eigedomane 26/129, 26/226 samt deler av 26/119 og 26/137. Eigedomane innanfor planområdet 26/129, 26/226 og 26/119 har ein storleik på om lag 3,2 daa. Det er i dag eit eksisterande bustadhus innanfor planområdet og området har avkjørsle til Valevegen. Tilgrensande område er eit eldre etablert bustadområde. Området grensar til sjø i sør-aust. Området ligg i underkant av 2 km frå Leirvik sentrum. Planområdet ligg om lag 180 meter frå næraste busstopp i Hystadvegen. Planstatus Området er regulert til bustadføremål reguleringsplan, R , Frugarden Hystad, vedteken av 20

7 Område for lågblokk (BBB) Planen legg til rette for fortetting av maksimalt 8 bueiningar i område regulert til lågblokk (BBB), felles privat uteopphaldsareal (BUT), grønstruktur (G1/G2) og felles privat veg (SKV). Illustrasjonane syner to separate bygningskroppar der eit garasjeanlegg i bakkant knyt bygga saman. Dei planlagde bustadbygga kan ha maksimalt 4 etasjar inkl. underetasjen. For bueiningar på nedre nivå er golv planlagt bygd på min. kote +5,5. Maks mønehøgde er på kote +19. Mindre installasjonar som pipe, ventilasjonsanlegg og heisanlegg kan vera maksimalt 1 m høgare enn mønehøgde. Det er vist private og felles uteopphaldsareal, felles renovasjonsbod, felles parkeringsplassar for bil og sykkel. Det er regulert 450 m2 felles uteareal (BUT) av desse skal 150 m2 opparbeidast til sandleikeplass. Uteområde ligg skjerma frå veg og har gode soltilhøve. Bygga er planlagt med heistilkomst. Utnyttingsgrad er sett til 85% innafor arealføremål bustad (BBB) som har eit areal på 1,1 daa. Eigedomane som planen omfattar har følgjande areal: 26/129 (1640 m2), 26/119 (1485 m2) og 26/226 (60 m2) Viss ein reknar ut BYA ut frå totalt tomteareal vert BYA om lag 29,4 %. Det er fastsett byggegrenser i planen. Det er avsett 3 bestemmelsesområde i plankartet (#1-#3). Bestemmelsesområde #1 avgrensar område for garasjeanlegg, parkering og bod jf. føresegnene 7 og Bestemmelsesområde # 2 og # 3 gjeld område for balkong og terrasse. Jf. 7. Areala nærast naboeigedomane 26/128 og 26/137 og mot sjø er regulert til grøntstruktur (G1 og G2). Desse skal fungera som ei grønstsone og buffer mot naboane. Det er etablert ein gangsti frå Valevegen ned til sjøen. Stien og område langs sjø skal oppretthaldast og vera open for ålmenta jf og Det er i føresegnene 4.3 sett krav til opparbeiding av eit areal til oppstillingsplass for bossdunkar på tømedag (SV1). Arealet skal ha fast dekke. Oppbevaring av bossdunkar skal elles skje i bod i tilknyting til garasjeanlegget. For meir utfyllande omtale av planområde og planforslaget vises det til vedlegga i saka. Merknader til offentlig ettersyn 1. Kystverket, datert har avsett eit område til ankring av skip mellom Hystadøyane og Leirvik, men kan ikkje sjå at planlagt tiltak med småbåthamn vil vera i konflikt med oppankring av skip her. KV gjer merksam på sjøkabel som går ut frå Hystadvika. KV viser elles til at det som vert planlagt må prosjekterast og dimensjonerast slik at dei tåler den påkjenninga dei kan verta påført av farvatnet, og minner om lov om hamner og farvann. Planområdet ligger i kommunen sitt sjøområde, og det er Stord hamnestell som har forvaltningsansvar og mynde etter Hamne og farvasslova 27, 1. ledd i planområdet. KV ber om at dette vert teke med i planføresegnene. KV har ingen andre merknader til detaljreguleringa. Rådmannen vil peike på at planforslaget ikkje lenger vil koma i konflikt med sjøareal, då planforslaget er revidert, og området for naust og småbåtanlegg er teken ut av planen. Det er difor ikkje lenger naudsynt å ta inn paragraf om Farvasslova 27 i føresegnene. 2. Fiskeridirektoratet, datert Fiskeridirektoratet viser til at det er registrert ein låssettingsplass og område for fiske med passive- og aktive reiskap innanfor planområdet. Låssettingsplassen har 3.prioritet og er ikkje avsett i kommuneplanen. Aslaksvikjo er avsett til natur- og friluftsområde og dette er i eit tett bebygd område. Fiskeridirektoratet vil ikkje gå imot at det vert gitt løyve som søkt om. Rådmannen viser til kommentar under pkt Fiskarlaget Vest, datert gjer merksam på at område som vert nytta til fiskeri vert pressa frå ulike hald t.d. oppdrett, vindmøller til sjøs, reguleringsplanar ut i sjø, ankring/verksemd i sjø, avlaups-/vassleidningar i sjø, kablar i sjø og 7 av 20

8 fritidsinteresser. I tillegg ynskjer FV å peike på at fiskarar får klage frå hytteeigarar når ein fiska i sjøområdet utanfor hyttene om natta. Vidare skriv dei at mange meiner at eit lite enkelt prosjekt ikkje kan skade, men med mange nok slike så tar ein bit for bit frå fiskeriinteressene, og at fiskarane tross alt skal leve av fisken dei får opp av sjøen, og det er derfor viktig at fiskeri-/gyteområde o.l vert i vareteke. FV gjer merksam på at kommunen har spesielt ansvar for å ivareta lokale og svake regionale fiskeriinteresser, og fiskeridirektoratet ivaretek sterke regionale og nasjonale fiskeriinteresser i planprosessar. V viser til kart frå fiskeridirektoratet si nettside som viser område for passiv reiskap og aktiv reiskap, samt ålegraseng i/ved reguleringsplanen. Ålegrasenger er avhengig av lys, og minst mogleg forureining. I tilleggsuttale frå FV datert ynskjer dei å gjere merksam på at det er kaste-/låssettingsplass i området, og viser til havressurslova 27. Rådmannen viser til kommentar under pkt Statens Vegvesen (SVV), datert skriv at eksisterande kryss på Fv61 har tilfredsstillande utforming til å ta denne utbygginga, det er fortau på strekket og det ligg busslommer i fylkesvegen like ved krysset. SVV har difor ingen merknadar til planforslaget. Rådmannen vurderer på bakgrunn av merknaden til Statens vegvesen at utforming av vegkryss til Fv61 og kollektivtilbod er tilfredsstillande for planlagt utbygging. 5. Stord Kommunalteknikk, datert viser til at det skal leverast teknisk plan for veg, vatn og avløp som skal godkjennast før arbeidet tek til. Det må monterast privat pumpestasjon som erstattar felles slamavskiljar, og pumpestasjonen må tinglysast på eigedommane som vert tilknytt den. Overvatn må handterast lokalt. VA-anlegg skal prosjekterast etter Stord kommune si VA-norm og sanitærreglement. Det må leverast søknad om avkøyrsle til vegmynde i Stord kommune. Veg skal prosjekterast etter krav i V100 og Veg og grønt norm for Stord kommune. Rådmannen viser til at det er sett som krav i føresegnene 2.3 at tekniske planar for veg, vatn og avløp skal vera godkjent av Stord kommune før det kan gjevast løyve til tiltak etter plan- og bygningsloven innanfor området. 6. Hordaland fylkeskommune (HFK), datert har tidligare gjeve fråsegn om at det er viktig å ta omsyn til det overordna kulturlandskapet og sikre det slik det er i dag. HFK syns det er ein fin balanse mellom naustmiljø og område som mellom anna er satt av til natur og friluftsområde, og har elles ingen merknadar til planen når det gjeld nyare tids kulturminne. Bergen sjøfartsmuseum kjenner ikkje til maritime kulturminne i Aslaksvikjo. Det er likevel mogleg at det ligg kulturminne i det aktuelle sjøområdet. Dei viser elles til Kulturminnelova og varslingsplikta. HFK skriv at planen har ein grundig omtale og at føresegnene sikrar god tilgjenge til strandsona for ålmenta og skriv at bygningen landar i landskapet på ein god måte. HFK vurderer likevel at bygget kjem noko tett på nabohusa. Elles er det positivt at prosjektet er redusert i storleik og trekt vekk i frå strandsona. Kaifront med flytebrygge er ikkje i samsvar med gjeldande kommuneplan, og HFK er generelt kritisk til planlegging i strid med kommuneplan. HFK konkludera med at dei har merknader til planforslaget når det gjeld kulturminne og kulturmiljø, arkitektur, strandsone og planlegging i strid med gjeldande kommuneplan. Dei ber om at merknadane vert teke omsyn til i prosessen. 8 av 20

9 Område vist som småbåtanlegg i sjø og vassdrag er teke ut av planframlegget og planlegginga er såleis ikkje i strid med kommuneplanen på det punktet lenger. Rådmannen viser elles til avsnitt vurdering. 7. Fylkesmannen i Hordaland, datert viser til oppstartsvarsel der dei var kritiske til bygging av nye bustader i strandsona og til bygging av naust og småbåtanlegg innanfor det aktuelle planområdet. Fylkesmannen tykkjer planomtalen er godt utarbeidd og er eit godt grunnlag for vurdering av planen. Dei meiner planframlegget i liten grad har teke omsyn til merknad til oppstart. Fylkesmannen meiner planframlegget har negative verknader for strandsona. Etter vurderinga til fylkesmannen vil planlagd utbygging privatisera tilgangen til verdifull strandsone og påverke ålmenta sine interesser i større grad enn dagens situasjon. Plasseringa av bustadeiningar innanfor 15 meter frå sjølinja, samt bygging av terrasser, naust og småbåtanlegg vil gje auka privatisering og hindre opphald, fiske og fri ferdsel utanfor dei aktuelle eigedomane. Fylkesmannen kom med bakgrunn i dette med motsegn til planen. Planforslaget er vesentlig endra etter offentleg ettersyn. Området for naust og småbåtanlegg er teken ut av planen, og bygg (BBB), byggegrenser og uteområde (BUT) er trekt lengre vekk frå sjøen. Område lang sjø er regulert til grønstruktur og ålmenta er sikra fri ferdsel på sti og langs strandsona jf. føresegnene og Det er teke inn i at det ikkje vert tillate større terrenginngrep innanfor BUT. Føresegnene slår fast at områda skal vera opne for ålmenta. Motsegna frå fylkesmannen vart trekt på bakgrunn av revidert planframlegg. 8. Oddvar Oma (gnr/bnr 26/139), datert protesterer på utbygging i strandsona med bakgrunn i tinglyste rettar for båt og bryggeplass ved sjøen (fortøyingsplassar). Oma har lagt ved grunnboksinformasjon, kart og bildar. Rådmannen viser til kommentar under pkt. 7. Rådmannen vurderer at revidert planforslag varetek merknaden. 9. Jorun Lillebø Gjerstad skriv på vegner av mor (Margunn Lillebø, gnr/bnr 26/144), datert at dei protesterer på byggeplanar av tre naust på bnr For eigedomen 26/144 følgjer det rett til å nytte stranda på bnr. 119 til fortøying av båtar og bading. Dei har nytta seg av denne retten opp igjennom åra, og har fortøyd båtar i mange periodar. Det står i dag 5-6 boltar i berget ved sjøen som bekreftar dette. I dette området er det planlagt naust, og resterande strandareal er mindre eigna til å fortøye småbåtar og vil gjera ombord/i land stigning vanskelegare. Dei skriv at planen legg til rette for nedbygging av strandområdet som er nytta opp igjennom åra. Reguleringsplanen må inkludere båtfesteretten til 26/144. Gjerstad viser også til vegrett til sjøen langs bnr.129, og at det er noko uklart korleis denne er teke i vare. Presiserer vidare at denne vegretten må oppretthaldast. Rådmannen viser til kommentar under pkt. 7. Rådmannen vurderer at revidert planforslag varetek merknaden. 10. Helga Yttredal (gnr/bnr 26/128), datert Yttredal meiner at det verkar som at omfang og storleik av dei framlagte planane vert snakka ned, og viser til nemninga «konsentrert småhusbebyggelse» i planen og Husbanken sine definisjonar. Det vert stilt spørsmål til kjelda for bruk av «småhus» i planen, og meiner Husbanken sin definisjon er meir i samsvar med ei utbygging som både er i betre harmoni med området sin karakter og lettare kan godtakast av dei som naboar (2etg.). Yttredal viser at høgda på ny busetnad gjer at det vert mykje meir innsyn på uteområdet hennar enn tidlegare. Ho vurderer at avstanden busetnaden har frå eigedomsgrensa også påverkar graden av innsyn. Min. avstand er 4 meter frå hennar eigedom, derav dei 4 metrane er avsett til felles sti. Yttredal ber 9 av 20

10 kommunen å vurdere om det vil vera rett å rekne 4 meter frå austre sti-grense til ny busetnad. Ei slik endring vil vera positivt for innsyn til uteområde. Yttredal er ikkje negativ til ny busetnad, men den bør ikkje bryte med eksisterande utbygging i så stor grad som er framlagde forslaget gjer. Høgda må senkast, evt. flytte øvste etasje til midtre del av tomta, for å ta betre omsyn til naboane. Yttredal meiner at premissane for planarbeidet «moderat byggevolum og utforming i forhold til omgjevnadene» ikkje er teke til følgje. Og vidare er det mange «ikkje i vesentleg grad» formuleringar i vurdering av verknaden av planen. Yttredal meiner at planen tøyer/overskrid vilkår og grenser, og at summen er alt for stor og ikkje akseptabel. Yttredal konkluderer med forslag: Utbyggar vert pålagt å omarbeide planen inkl. føresegnene slik at utbygginga harmonerer med Husbanken sin definisjon av konsentrert småhusbebyggelse. Rådmannen viser til kommentar til pkt. 2 i avgrensa høyring og til avsnitt vurdering. 11. Grete Fostervold og Anne Brit Fostervold Aamodt skriv på vegner av mor (Aslaug Sæbø Fostervold, gnr/bnr 26/208 og 26/146), datert Det vises til privatrettslege forhold. I planen står det m.a. «rett til oppankring utanfor eigedommen» I grunnboka står det «fortøying av småbåtar». Dei viser til at det ikkje er alle eigedomar med rettigheitar som har eigne nausttomter (6stk.), og at ved eit evt. sal av eigedomane er rett til båtfeste eit pluss. Viser til at det er ettersendt notat med vurdering av aktuelle rettar, og at dette tek for seg alle eigedomane i «Bergmarka», men ikkje skøyte for 26/119. Dei tre nausta som er regulert ligg i indrefileten av 26/119, og gjer at det kan bli vanskeleg å fortøye småbåtar på resten av 26/119 pga. grunnforholda. Det vert stilt spørsmål til om dei 6 eigedommane utan nausttomta er informert om konsekvensane og om dei har godteke det. Stiller også spørsmål til rådmannen sin føresetnad om at dei private rettane i området vert avklart før eit planarbeid vert sett i gang. Dei meiner at utbygginga hindrar rettane til fortøying av båtar og strandarealet vert privatisert. Det vert stilt spørsmål til om dei som kjøper husvære i Valevegen 7 vil ha same rettar i strandområdet som dei «gamle». Føresegn 3.4 viser til hinder for bruk og tilflot til eksisterande brygge på 26/208. Det må også takast høgde for bygging av naust på 26/208 og 146 i framtida. Dei er kritisk til volum og utforming av planframlegget og meiner at bygga ikkje er utforma i forhold til omgjevnaden. Stiller spørsmål til om utnyttingsgrad på 78% er moderat bygningsvolum. Vidare vert det stilt spørsmål til tilkomst til planlagt felles naust og universell utforming, samt om det er avsett tilstrekkeleg tal parkering/gjesteparkering. Når det gjeld private rettar i området viser Rådmannen til kommentarar under pkt. 7. Rådmannen viser elles til avsnitt vurdering. 12. Rita og Lars Huse (gnr/bnr 36/137), datert Huse er næraste nabo mot nordaust. Dei peiker på privatrettslege forhold og ulemper utbygginga vil ha for dei og deira eigedom. Huse har ikkje vore kontakta i planprosessen, og er skuffa over at det ikkje er teke omsyn til deira viktigaste merknadar som gjelder tap av sol og innsyn. Det er avsett frisiktsone på deira eigedom, og bygningar er plassert nærmare veg enn veglova seier. Huse er i mot at eksisterande avkøyring vert nytta med følgje at frisiktsone er på deira eigedom, og meiner avkøyring kan flyttast lengre vest. Eksisterande avkøyring er bratt, er ikkje dimensjonert for at lastebil kan snu og radius mot vest er mindre enn kravet til avkøyring til offentleg veg er. Bygget er svært dominerande for naboar, samt i forhold til strandsone og sjøområde, og bryt med byggemønster/-skikk i området. Huse meiner dette bryt med føresegner om estetikk i kommuneplanen. Avstand og byggehøgde: Huse motsett seg byggehøgder og avstandar til nabogrense, og meiner prosjektet må reduserast. Huse reagerer mest på den massive fasaden mot deira eigedom, og det er denne den delen som bryt mest med omgjevnadene og tek sol frå deira eigedom. Huse meiner føresegn om omsyn til innsyn ikkje er forpliktande utforma. 10 av 20

11 Sol-diagrammet viser ikkje tider på året eller døgnet der bygget skygger mest for deira uteopphaldsareal i sørvest, og ber om at det vert utarbeida illustrasjonar som viser tap av ettermiddagssol i tida ved vårsolverv og i oktober månad. Huse viser til gjeldande reguleringsplan med byggegrense mot sjø, og skriv at det kan synes at utbygging er i konflikt med denne. Privatrettslege forhold: Huse meiner private rettar ikkje er løyst i planforslaget, og naboar sine rettar for båtfeste og bruk av strandsone ikkje er sikra i planen. Huse meiner at planen ikkje respekterer kommuneplanen sine føringar om estetikk eller forvaltningsstyret sitt tidlegare vedtak, og krev følgjande: 1. Byggehøyde mot 26/137 blir redusert til 2 etasjer, og det blir stilt forpliktende krav til utforming som hindrer innsyn. Alternativt kan vi akseptere 3 etasjer om bygget flyttes lengre vekk fra vår grense. 2. Vi ber om at privatrettslige forhold blir avklart før videre behandling av planen. 3. Vi motsetter oss at del av eiendommen vår blir brukt til frisiktsone, og at avkjørsel med mur opparbeides nærmere vår grense. Vi mener de kan få til bedre trafikkløsning ved å heve parkeringsdekke og trekke avkjørsel lengre vest. Huse er open for dialog med utbygger om eit revidert planforslag som er utarbeida i samsvar med kommuneplanen sin 1.55 som seier «Ved fortetting i eksisterande område skal nye hus forhalda seg til nabohusa, terrenget og landskapet og som hovudregel underordna seg eksisterande byggelinjer, volum, takform og gesims-/mønehøgder» og vedtak i FVS , om det tek omsyn til Huse sine viktigaste merknadar som gjeld sol og innsyn. For solstudie vises det til avsnitt vurderinger under avsnitt Konsekvensar for naboar og eksisterande bustadområde. Eigedomen 26/137 har sin terrasse på vestsida av bustaden mot 26/129. Det er sett krav i føresegnene 3.2 at det må takast omsyn ved utforming av fasade og plassering av vindauge mot naboeigedomen 26/137 for å avgrense innsyn. Detaljar må avklarast i samband med prosjektering og søknad om byggetiltak. Administrasjonen føreslår i tillegg at det vert føyd til i føresegnene forbod mot å lage takterassar for å begrense innsyn på uteplass. Når det gjeld private rettar, strandsona og byggegrense mot sjø, viser rådmannen til kommentarar under pkt. 7. Når det gjeld definisjon på bygningar, høgde, utforming, volum viser rådmannen til kommentar til pkt. 2 til avgrensa høyring og avsnitt vurdering. For vurderingar av veg og trafikktilhøve viser rådmannen til avsnitt under vurdering kalla veg, vatn, avløp, parkering og siktsone. Rådmannen viser elles til avsnitt vurdering. Avgrensa høyring av revidert planforslag Grunna fylkesmannen si motsegn vart bustadområde (BBB) trekt lengre vekk frå sjøen, ved at bustadkropp nærast 26/137 vart snudd. Område for småbåtanlegg i sjø (BSB) og uthus/naust/badehus (BUN) vart teke ut av planen. Uteopphaldsareal (BUT) og grønstruktur (G2) vart justert for å ivareta ferdsel og opphald i strandsona. Maks BYA auka frå 78% til 85% grunna at areal regulert til bustadføremål vart redusert. Revidert detaljplan vart sendt på ein avgrensa høyring Det kom inn merknader frå Huse (26/137) og Ytredal (26/128). Merknadane ligg som vedlegg i saka. Det same gjer oppsummering og kommentar frå tiltakshavar. Oppsummering av innkomne merknader til avgrensa høyring: 1. Rita og Lars Huse (eigedom 26/137), datert skriv at de ser at nokre av de tidligare ankepunkta deira er teke omsyn til. Det er dei punkta som også fylkesmannen hadde innvendingar til. De andre punkta er ikkje teke omsyn til. Bygget er plasser nærare veg enn byggegrense etter veglova. Bod og parkeringskjellar er nærare veg enn 4 meter. Foreslått avkjørsel er vist på same stad som dagens avkjørsel for eksisterande bustad. Denne løysninga krev frisiktsone på Huse sin eigedom. Varelevering vil krevja at lastebil vert ståande i avkjørselen og sperre både utkjørsel og trafikk langs Valevegen. Avkjørselen 11 av 20

12 er ikkje dimensjonert slik at ein lastebil kan snu. Radius mot vest er også mindre enn kravet til avkjørsle mot offentleg veg. I Valevegen er det mange dårlige og tildels farlige utkjørslar. Planen legger opp til 8 bueiningar i Valevegen 7. Dette vil auke trafikken i vegen betrakteleg og vil kunne føre til mange farlige situasjonar ved inn og utkjørsel. Huse meiner bygget er svært dominerande sett frå deira tomt. Det bryter med byggemønster i området, og strider med kommuneplanen sin 1.55 «Ved fortetting i eksisterande område skal nye hus forhalda seg til nabohusa, terrenget og landskapet og som hovudregel underordna seg eksisterande byggelinjer, volum, takform og gesism- /mønehøgder» i kommuneplanen. For Huse er det særleg den dominerande veggen mot øst, som er øydeleggande for bumiljøet. Huse viser til planframlegget som seier at vindusplassering skal ta omsyn til naboane, og meiner dette er pynting på søknaden og gjev dei ingen garanti for innsikt mot deira eigedom. Til slutt skriv Huse at dei krev at Stord kommune gjer følgjande endringar av planen: 1. Byggehøgda vert redusert til 2 etasjar. 2. det vert stilt forpliktande krav utforming som hindrar innsyn. 3. Deira eigedom skal ikkje nyttast til frisiktsone. 4. Må få til ein betre trafikkløysning. Rådmannen viser til avsnitt vurdering og avsnitt om veg, vatn, avløp, parkering, siktsone. 2. Helga Yttredal (eigedom 26/128), viser til ulike definisjonar på konsentrert småhusbebyggelse, og meiner at den ikkje samsvarar med det som er planlagt i Valevegen. Det vert og vist til beskrivelse og definisjon på omsynsoner. Høgda er ein særs viktig faktor for Yttredal, og viser til at merknader angåande høgde og innsyn ikkje er nemnd eller tatt til følgje. Ytterdal skriv vidare at innsyn frå ei kompakt blokk er noko heilt anna enn frå ein einebustad, og meiner det er særs ugunstig for Valevegen 5 (26/128). Innsyn er også ein særs viktig faktor for Ytterdal, og ho meinar det ikkje er gjort greie for om takflatene kan nyttast til opphald. Ytterdal kan ikkje godta eit så høgt bygg så nær grensa. Ytterdal viser til forvaltningsstyret «moderat byggevolum og utforming i forhold til omgjevnaden», og meiner dette punktet er ignorert i framlegg til plan. Ytterdal protestere ikkje mot fortetting med for eksempel to einebustadar, og legger seg ikkje opp i eldre eller moderne utrykksform i arkitekturen, men etterspør ei utforming som i volum inkl. høgd som tilpassar seg området. Ytterdal viser også til kommuneplanen 1.55, og ber om at disse retningslinjene vert følgt. Til slutt skriv Ytterdal at om det vert noko ny runde med endra planar, så må utbyggar/stord kommune sørge for at planen får følgjande endringar: 1. Antall etasjar vert sett til maksimum Spesifisering vedrørande høgd når punkt. 1. er oppfylt. 3. Spesifisernig at det ikkje er takterrasse (med mogleg innsyn mot Valevegen 5) 4. Spesifisering av omsynsoner og forpliktande krav til utforming av bygg som minimerer innsyn f.eks ved å auke byggeavstanden frå grensa. Ytredal peikar på at arealføremål som var nytta i planen er «konsentrert småhusbebyggelse» og at dette ikkje er rett definisjon. Definisjonen på konsentrert småhusbebyggelse går fram i vegleiar Grad av utnytting (H-2300/2014) «Småhus, sammenbygd i kjeder eller rekker, med inntil tre målbare plan, der bygningens høyde faller innenfor høydene som er angitt i pbl 29-4». Rådmannen er samd i merknaden. Bygningstypen som planen legg opp til er høgare enn pbl 29-4 opnar for (gesimshøgde maks 8 m og mønehøgde maks 9 m) og bygningstypen fell inn under definisjon lågblokk «lavblokk: Bygning med fire eller fleire boenheter og med inntil fire etasjer» Plankart og føresegner er med bakgrunn i dette revidert i tråd med rett definisjon. At planen har vore på høyring med bygningstype konsentrert småhusbebyggelse vurderer rådmannen ikkje har 12 av 20

13 hatt noko konsekvens, då det har gått klart fram av illustrasjonar og føresegner kva høgder og etasjetal planen legg opp til. Rådmannen viser elles til avsnitt under vurdering. Ny avgrensa høyring av revidert planforslag Forslag til detaljregulering vart lagt fram for 2.gongshandsaming i møte i sak PS 42/18. Forvaltningsstyret innstilte til kommunestyret på at 4. etasje nærast eigedomen 26/137 skulle takast bort. Kommunestyret handsama saka i møte Kommunestyret sendte saka attende til administrasjonen for ny handsaming, då tiltakshavar hadde revidert planen for å koma innstillina i Forvaltningsstyret i møte. RBO mottok reviderte føresegner (datert ), nye illustrasjonar og terrengsnitt. Plankart er ikkje endra. Endringane vart sendt på ny høyring til naboane Endringa inneber følgjande: Inntrekt 4.etasje mot eigedomen 26/137 jf. føresegner 3.2: «... 4.etasje skal trekkjast inn med 4,5 m frå byggegrensa mot gnr. 26 bnr Det skal ikkje leggjast til rette for terrasse i 4.etasje mot aust der bygningen er inntrekt...» Nytt krav til terrengtilpassing og arkitektonisk utforming jf. føresegnene 3.2: «...Bygningskroppane skal ha god terrengmessig tilpasning ut frå omsyn til god arkitektonisk utforming, visuell kvalitet, naturgjevne føresetnader, tryggleik og tilgjenge. Bygg skal plasserast slik at det takast omsyn til lys- og soltilhøve. Materialval skal bidra til at bygget fram står som to bygningskroppar. Dette kan til dømes gjerast med eit mellombygg med mest mogeleg transparent utforming» Bustadområde (BBB), uteopphaldsareal bak bygga jf : «...På toppen av garasjeanlegget kan det etablerast uteopphaldsareal med beplantning og rekkverk» Mindre terrengtiltak jf «Det er tillate med mindre terrengtiltak innan G1 for å sikre ein god overgang mot garasjeanlegg innanfor BBB» Oppsummering av innkome merknad til ny avgrensa høyring: Det kom inn ein merknad frå Rita og Lars Huse. Lars Atle og Rita Huse (26/137), merknad motteke Huse skriv at dei er glade for å ein har sett dei utfordringane planen skaper i forhold til deira eigedom, og er positiv til endringane som er foreslege. Dei skriv at dei har forståing for at ein ynskjer fortetting i sentrale område, men meiner dette prosjektet ikkje er godt nok tilpassa omgjevnadene. At ein bygge heilt inn mot kommunal veg er i strid med byggegrensa på 15 m og fortettar mot strandsona bør vera eit signal om at dette er høg utnytting. Det opnar også for at andre kan fortetta tilsvarande og at det ikkje er berekraftig i dette området. Dei meiner bygget bryt med byggemønster i området og er i strid med bestemmelser om estetikk i kommuneplanen jf «Ved fortetting i eksisterande område skal nye hus forhalda seg til nabohusa, terrenget og landskapet og som hovudregel underordna seg eksisterande byggelinjer, volum, takform og gesism-/mønehøgder» Huse viser til at det står i kommentar til nabomerknadene at «Tiltakshavar har i det følgjande søkt å finna best moglege løysingar for området som heile, både med omsyn til utnyttingsgrad, vegtilkomst og tilpassing til landskapet» Dei meinar planleggjar gøymer seg bak tiltakshavar utan å gjer ein fagleg vurdering. Dei skriv at solstudia er mangelfull med omsyn til at den ikkje viser dagens situasjon, eller fleire tidspunkt på døgnet. Slik dei tolkar solstudia ser det ut som bygget ca. kl. 17 vil skuggelegge heile hagen mellom huset deira og sjøen. Dei meinar solstudia bør visa både dagens situasjon og situasjon ved utbygging. Huse viser til vedtaket i forvaltningsstyret der dei gav følgjande føringar: «Forvaltningsstyret meiner at det må vurderast plassering av bustadeiningar innanfor fastsett byggegrense mot sjø i samsvar med gjeldande reguleringsplan, men moderat 13 av 20

14 bygningsvolum og utforming til omgjevnadene» Dei skriv at det er forstemmande at planforslaget ikkje respekterer kommuneplanen sine føresegner om estetikk eller forvaltningsstyrets tidlegare vedtak. Dei skriv at det ikkje hjelper at føresegnene 3.2 har fått krav om m.a. terrengtilpassing og arkitektur når skissene viser at prosjektet ikkje har slike kvaliteter. Huse avsluttar med at dei opprettheld tidlegare klagar og ber om at utbygginga vert redusert til maksimalt 5 bueiningar. Dei ber om at avkjørsla vert flytta lengre mot vest og at plankartet vert oppdatert slik at endringane vert eintydig. Dersom kommunen likevel ynskjer å gå vidare med prosjektet ber dei om endringar som vist i vedlagte skisser. Det er gjort endring av planframlegg, der ein i staden for å ta ut 4.etasje mot aust trekker etasjen inn 4,5 m frå byggegrensa. Dette går fram i reviderte føresegner 3.2. Det vert i klaga vist til at bygg ikkje er godt nok tilpassa omgjevnaden og presedensverknad, byggegrense mot veg og strandsoneutbygging. Rådmannen viser til avsnitt under vurdering. Det er kommentert at planleggar brukar ordet tiltakshavar, og kanskje ikkje vil stå inne for dei faglege tilrådingane. ABO skriv i kommentar til merknadene at dette er ein skrivemåte og at dei står inne for dei faglege vurderingane i saka. Revidert sol studie er lagt ved saka. For nærare vurdering vert det vist til avsnitt konsekvensar for naboar. Huse meiner at plankartet må oppdaterast slik at endringane vert eintydige. Rådmannen vurderer at endringane som er gjort i føresegnene ivaretek at endringane kan handhevast og at plankartet soleis ikkje treng oppdaterast. Huse ber om føresegner som ikkje tillatar takterrasse eller vindauge på austre fasade (tett vegg). Det ligg føringar i føresegn 3.2 knytt til takterrasse mot aust. Det ligg også føringar for at det skal takast omsyn til plassering av vindauge i fasade mot aust. Huse ber om maks 4 bueiningar og at avkøyring vert flytta lengre vest. Rådmannen vurderer ar maks 8 bueiningar kan aksepterast. For nærare vurdering vert det vist til avsnitt vurdering. Vurdering Krav om konsekvensutgreiing Planmynde har vurdert at planen ikkje utløyser krav om konsekvensutgreiing (KU). Relevante tema og konsekvensar er likevel skildra i planomtalen. Konsekvensar for naboar og eksisterande bustadområde Etter offentleg ettersyn har planforslaget vorte revidert. Endringane har vore sendt på høyring til naboane. Byggeområdet for lågblokk (BBB) er trekt lenger bort frå strandsona. Området for uthus/naust (BUN) og område for småbåtanlegg (BSB) er teke ut av planen. Uteopphaldsareal (BUT) og grønstruktur (G2) er justert slik at ein betre ivaretek grønstruktur, landskap og ålmenn ferdsel i strandsona. Fortetting i eksisterande bustadområde får verknader for omgjevnadene. Nye bustadbygg vil kome nærare bustadadar og uteområda på naboeigedomane 26/128 og 26/137 enn eksisterande bustadhus på 26/129. Naboar peikar på at ein ynskjer fortetting i sentrale støk, og at fortettinga ikkje er tilpassa omgjevnadene. Dei peikar på at det kan skapa presedens slik at andre kan fortetta tilsvarande. Rådmannen legg til grunn at fortetting er eit delmål i kommuneplanen sin arealdel, der det går fram i delmål 2 at det skal stimulerast til fortetting i eksisterande utbyggingsområde både ved tilrettelegging av mindre felt, deling av større tomter og meir konsentrert utbygging i sentrum og sentrumsnære område. Det går vidare fram at dette kan gjerast ved å auka byggehøgder og meir konsentrert utbygging. Det har vore praksis i Stord kommune at område som t.d. Eikehaugen på Hystad 26/768, som ligg om lag 2,1 km i luftline frå Leirvik har vore vurdert som eit sentrumsnært område. Der fekk ein i 2005 godkjent reguleringsplan for blokker med maks 12 bueiningar, 14 av 20

15 med 3 etasjar pluss underetasje. I Olvikvegen som ligg om lag 1,6 km i luftline frå Leirvik fekk ein godkjent reguleringsplan for fortetting med 9-mannsbustad i 3 etasjar og i Bjellandsvegen 39/97 som ligg 1,2 km i luftline frå sentrum vart det godkjend 2 stk lågblokker med 9 +8 bueiningar (2010) Det har også vore vedteke fortetting med konsentrerte bustadar på Tyse og i Hatlandsåsen etter at gjeldane kommuneplan ble vedtatt. Planområdet for reguleringsplan Gnr/bnr 22/188 m.fl., Tyse (2012) ligg ca. 2,7 km i luftlinje frå Leirvik. Planområdet for reguleringsplan Gnr/bnr/46/1 og 47/1 m.fl. Hatland (2013) ligg ca. 4 km frå Leirvik. Desse planane saman med Olvikvegen visar at praksis etter at kommuneplanen blei vedteke er at sentrale strøk er tolka ganske vidt. Dersom ein ynskjer innskjerping av praksis bør dette gjerast i samband med revisjon av kommuneplanen. Det er regulert grønstruktur i vest og aust som buffer mot naboar. Byggegrensa er sett 5,5 meter frå eigedomsgrensa mot 26/137 og 4 meter frå eigedomsgrensa til 26/128. Gangstien frå Valevegen ned til sjøen lagar eit naturleg skilje mellom eigedomane. Uteområde for ny busetnad er plassert mot sør og sjøsida. 26/128: Det går fram av planomtalen at for naboeigedom 26/128 vest for planområdet vil ny busetnad ikkje forringe utsikt mot sjø vesentleg, men at siktline mot Aslaksvikjo vil verta noko dårlegare. Mogleg innsyn er peika på i merknadene. Uteområde synes å få noko meir innsyn enn tidligare. Uteområdet til denne eigedomen ligg likevel naturleg på sør og vestsida av eigedomen. Ytterdal skriv at det ikkje er gjort greie for om takflatene kan nyttast til opphald. Tiltakshavar skriv i samband med oppsummering og kommentar til merknader at det ikkje er planar om takterrassar i prosjektet. Eventuelle takterrassar vurderer rådmannen å ville medføre vesentleg auke i mogleg innsyn til naboane. Rådmannen vurderer at føresegnene bør presisere at det ikkje er tillate med takterrassar og føreslår at det vert lagt inn ny føresegn om at takterassar ikkje er tillate. Rådmannen vurderer med bakgrunn i dette at privat uteareal for 26/128 ikkje i urimeleg grad vil få sjenerande innsyn. Sol/skugge analysen syner at ny busetnad ikkje vil påverka soltilhøva for 26/ /137: Det går fram i planskildringa at ny busetnad ikkje i vesentleg grad vil få forringa naboeigedom 26/137 sin utsikt mot sjø, men at siktliner mot sør-vest i nokon grad vil verta redusert. Byggeområdet (BBB) er trekt tilbake og bygningskroppen nærast 26/137 er vridd i revidert plan, slik at den no går parallelt med Valevegen i staden for vinkelrett. Dette ivaretek betre avstand til strandsona samt siktliner mot sjø for 26/137. Nytt bygg vil kome tettare på bustaden og uteområdet på 26/137 enn eksisterande situasjon. Dette medfører at eigedom 26/137 vil kunna få meir innsyn på terrassen og uteområde enn tidligare. Huse meiner føresegna om omsyn til innsyn ikkje er forpliktande utforma. Rådmannen viser til at det er slått fast i 3.2 i føresegnene at det må takst omsyn ved utforming av fasade og plassering av vindauge mot naboeigedom (26/137) i aust for å avgrense innsyn. Rådmannen vurderer at det ikkje bør setjast inn store vindauge mot naboeigedomane, noko som kan gje større ulemper for naboane. Men krav i TEK til dagslys og utsyn i rom for varig opphald må ivaretakast. Rådmannen vurderer at det også kan plantast til mot naboeigedomane for å skjerma for innsyn. Rådmannen vurderer at planframlegget, ikkje i urimeleg grad påfører naboeigedomen sjenerande innsyn i bustad og på uteareal, dersom ein vedtek ny føresegn som ikkje tillèt takterrassar. Rådmannen vil peika på at naboane har høve å uttala seg til byggteikningane i samband med nabovarsel i byggesaka. Planomtalen kap. 4.2 omtaler konsekvensar for nærmiljø og tilhøve til naboar og eksisterande busetnad. Det er utarbeidd ny solstudie motteke som syner soltilhøva utan bygg og med bygg. Sjå vedlegg 9. Rådmannen vurderer at solstudie utan bygg gjev eit feil bilete, då det er eit eksisterande bustadbygg på eigedomen i dag. Ettersom reguleringsplanen legg til rette for eit større bygg enn eksisterande bygg, vil dette bygget kaste meir skugge enn dagens bustad. Solstudien viser at nytt bygg vil kaste meir skugge enn ein situasjon utan bygg kl. 16, kl. 17 og kl. 18 for alle månadene, men Rådmannen legg til grunn planomtalen, der det går fram at eksisterande bustad skuggelegg deler av eigedomen også i dag, men i mindre omfang enn bygg som er planlagt. Solstudiane viser at eigedomen 26/137 har gode soltilhøve i månadene mai, juli, august og september. I april viser studien at ein vil ha skugge på delen nærast 26/129 kl. 17 Grunna terrenget på staden vil eigedomane frå kl. 18 og utover verta skuggelagt. Dette er 15 av 20

16 uavhengig av planlagd bygg. Det går fram av planomtalen at solstudie syner at soltilhøva ikkje vert vesentleg redusert dei viktige månadene i sommarsesongen mai-august. Tidleg vår 1.april og haust 11.september vil bygget kasta noko meir skuggar mot 26/137 ut over ettermiddagen. Eigedomane nord for planområdet er vurdert å ikkje få særskilte negative konsekvensar av utbygginga. Bustader bak vil ha god sikt over bustadblokkane. Landskap, terreng, estetikk Dei to næraste naboane meiner m.a. at bygga er svært dominerande for naboar, samt i forhold til strandsone og sjøområde og at dei bryt med byggemønster/-skikk i området. Dei meiner bygga bryt med føresegner om estetikk i kommuneplanen. Dei meiner vidare at premissane for planarbeidet «moderat byggevolum og utforming i forhold til omgjevnadene» ikkje er teke til følgje i planforslaget. Det vert klaga på byggehøgder og avstandar til nabogrense, og dei meiner prosjektet må reduserast. Huse reagerer på den massive fasaden mot deira eigedom 26/137, og skriv at det er denne delen som bryt mest med omgjevnadene og tek sol frå deira eigedom. Det går fram i kommuneplanen 1.54 at «I alle plan- og byggesaker skal det liggja føre ei utgreiing av tiltaket sine estetiske sider i høve til seg sjølv, omgivnadane og fjernverknad. Det skal leggjast vekt på å bevara åsprofilar og landskapssilhuettar. Som hovudregel skal bygningar og andre tiltak innretta seg etter kotane i terrenget og ikkje bryta horisonten. Det skal leggast vekt på minimale terrenginngrep og optimal massebalanse innanfor plan-/ byggeområdet Ved fortetting i eksisterande område skal nye hus forhalda seg til nabohusa, terrenget og landskapet og som hovudregel underordna seg eksisterande byggelinjer, volum, takform og gesims-/ mønehøgder.» Krav til estetikk går fram i pbl 1-1, der det går fram at estetisk utforming av omgjevnadene skal ivaretakast i planlegginga. Det går vidare fram i pbl 29-2 at: «Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg sjølv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelse og plassering» Når omgrepet estetikk vert nytta i pbl er dette særleg knytt til dei visuelle kvaliteter i byggverk og fysiske omgjevnader. Av reviderte skildring av prosjektet (vedlegg 9) går det fram at det er tenkt brukt materialar som kan tilpassa seg naturen og landskapet på tomta. Det er tenkt eit moderne, men dempa fasadeuttrykk med flate tak og opne glasareal mot fjorden, saman med naturmaterial som gråna trekledning og metall. ABO plan & arkitektur AS laga nye skisser som ble sendt inn til kommunen Føresegnene 3.2 er revidert og set krav om at «bygningskroppane skal ha god terreng messig tilpassing ut i frå god arkitektonisk utforming, visuell kvalitet, naturgjevne føresetnader, trygglek og tilgjenge. Bygg skal plasserast slik at det vert teke omsyn til lys og soltilhøve. Materialval skal bidra til at bygget fremstår som to bygningskroppar. Dette kan t.d. gjerast med eit mellombygg med mest mogleg transparent utforming». Reviderte skisser og ABO sin skildring av prosjektet ligg som vedlegg 8 i saka. Det går her m.a. fram at «Dei nye bygningskroppane vert satt inn i det vertikale landskapet frå vegen og ned mot sjølinja. Bygget legg seg med fronten mot fjorden, og med ein relativt lukka og roleg fasade mot naboar og fjellsida i bakkant. Dei to nedste etasjane ligg med bakkant inn i terrenget. Forma er delt opp i fleire volum ved hjelp av varierande materialbruk. Dette er med på å bryte ned skalaen og tilpassa seg omkringliggande busetnad. Bueiningane er fordelt på to sider av eit mellombygg som inneheld vertikalkommunikasjon som trapp og heis, i tillegg til areal som skal vere felles for alle bebuarane og som knyt seg opp mot grøntareala på begge sider av bygget. Dei 8 einingane er organisert over 4 etasjar, 4 einingar mot nordaust og 4 mot sydvest. Fasadelivet i øvste etasje vert inntrekt for å skjerma næraste naboar for innsyn. Dette grepet er med på å dela opp volumet i mindre einingar og gir bygget eit lettare preg. Slik vert også slagskuggen frå bygga mindre, og slagskuggen/synsinntrykket vert for naboeigedommen i nordaust omlag som næraste byggevolumet imot hadde 3 etasjar.» 16 av 20