Saksframlegg. Kvinnherad kommune. Saksgang Saksnr Utval Møtedato Forvaltningskomiteen 4.februar 2015

Transkript

1 Saksframlegg Saksmappe Saksbehandlar 2014/1850 Eva Sundal Saksgang Saksnr Utval Møtedato Forvaltningskomiteen 4.februar 2015 Behandling klage - 199/7/1 - fritidsbustad - Sæbøvik Irene Koløy Sjo Innstilling frå rådmannen: Kvinnherad forvaltningskomite tek ikkje klage til følgje og opprettheld vedtak frå møtet som følgjer: Kvinnherad forvaltningskomite gjev med heimel i plan- og bygningslova 20-1 løyve til oppføring av fritidsbustad på 199/7, teig 1 i Grunnavåg på Halsnøy. Nabomerknad vert ikkje teke til følgje og fritidsbustaden kan oppførast i samsvar med søknad og teikningar motteke og revidert situasjonsplan motteke Saksutgreiing Klagar: Omega Areal AS på vegne av nabo på 199/166, Øybygg AS, 5454 Sæbøvik Klage datert: Klage motteke den: Påklaga behandling og vedtak, forvaltningskomiteen , sak 2014/156. Røysting: Rådmannen si instilling vart samrøystes vedteke Vedtak frå forvaltningskomiteen : Kvinnherad forvaltningskomite gjev med heimel i plan- og bygningslova 20-1 løyve til oppføring av fritidsbustad på 199/7, teig 1 i Grunnavåg på Halsnøy. Nabomerknad vert ikkje teke til følgje og fritidsbustaden kan oppførast i samsvar med søknad og teikningar motteke og revidert situasjonsplan motteke Rådmannen fremjar no klagen og innstiller på å oppretthalda vedtaket. Behandling Søknaden Det vart den motteke søknad om å byggja fritidsbustad på ikkje utbygd tomt 199/7, teig 1, Grunnavåg på Halsnøy. Fritidsbustaden er i ein etasje med grunnflate på 104m 2 og har ei mønehøgd på 4,4m. Bygget er omsøkt plassert 20m frå fylkesvegen og 13m frå strandlinja. side 1

2 Planstatus Byggetomta har arealformål fritidsbustad i kommuneplan for Halsnøy. Føresegner etter (pbl) 20-4, første ledd nr 1 og 3. for byggjeområde i kommuneplanen: For tomter utan reguleringsplan, men vist som noverande byggeområde, og som grenser til sjø og/eller kan definerast til heilt eller delvis å liggja innanfor funksjonell strandsone (jmf. fylkesdelplan for kystsona) gjeld (jmf. Pbl ledd bokstav b): a) For utbygde tomter skal tilleten utnyttingsgrad vera lik noverande utbygging. b) På ikkje-utbygde tomter kan det byggjast ei eining. Plassering og utforming skal vera i samsvar med kommunen sine estetiske retningsliner til pbl Uttale frå planavdelinga v/ Anbjørn Høivik: Eg tolkar kommunedelplanen sine føresegner slik at vi ser dette som bygging på ikkje-utbygd tomt. Det vert ikkje sett krav om utarbeiding av reguleringsplan for dette avgrensa tiltaket, men det skal gjerast ei vurdering av estetikk i f.t. plassering og utforming. Konklusjon: Tiltaket vert vurdert til å vera i tråd med kommuneplanen, det vert ikkje stilt krav om reguleringsplan og byggesaka kan såleis handsamast vidare på vanleg måte. Uttale frå andre mynde og løyve etter anna lovverk Statens vegvesen har gitt dispensasjon frå avstandskrav i veglova, min. 20m frå fylkesvegen og godkjent avkjørsle. Utsleppsløyve er gitt etter forureiningsforskriften. Nabovarsel Alle naboar er varsla to gonger, og , andre gong på grunn av at bygningen måtte flyttast ytterlegare 5m frå riksvegen. Det er komen merknadar frå nabo på 199/166, Øybygg AS, representert ved Omega Areal AS. Første merknad, datert kom inn etter merknadsfrist , Øybygg AS ba om fristforlenging til på grunn av ferieavvikling, men dette vart ikkje innvilga av ansvarleg søkjar. Andre merknad, datert kom inn etter at det vart sendt ut ny nabovarsel på grunn av plasseringsendring av bygget. Nabo fekk då nytt høve til å koma med merknader. side 2

3 Nabomerknad 1 Dagsett , frå eigar av 199/166 Øybygg AS, representert ved Omega Areal AS. Merknad kom etter merknadsfrist. Tiltaket krev dispensasjon frå kommuneplan sine vedtekter. Kommuneplanen gjeld og på Øybygg AS sin eigedom slik at kommunen og må gje opning for utbygging også der. Tilsvar dagsett frå tiltakshavar v/advokatfirma Responsa Omega areal AS i sitt brev prøver å ta vår klient sin søknad og kommunen si instilling til byggesaka, til inntekt for at Øybygg AS «må få lov til det same» Øybygg prøver å oppkonstruera ein problemstilling som er fullstendig uaktuell. Styrande for arealbruken på Øybygg AS sitt areal er reguleringsplan. Vurdering og kommentar frå administrasjonen til merknad 1 Omsøkt fritidsbustad er i tråd med kommuneplanen sine vedtekter og arealformål og treng ikkje dispensasjon. Reguleringsplan er gjeldande for naboeigedom 199/166, sjå vurdering av dette i vedlagt svarbrev frå planavdelinga ved Anbjørn Høivik, datert Nabomerknad 2 Dagsett , frå eigar av 199/166 Øybygg AS, representert ved Omega Areal AS. Merknad kom innan fristen. Utbygging av strandsona framføre eit byggjeområde er uheldig. For tiltakshavar blir det no lagt til grunn ei nedbygging av den korte strandsona og dette vil i praksis føre til at bruk av strandsona frå tiltakshavars gjester i enda større grad vert flytta til Øybygg AS sin eigedom. Det er uheldig at kommersiell utnytting av ein eigedom forutset og byggjer på tilgang til naboeigedomen sine kvalitetar. Øybygg AS si strandlinje er betydeleg lengre. Dersom det vert opna for bygging i strandsona på 199/7 er det svært viktig for Øybygg AS at dette ikkje påverkar Øybygg AS sin moglegheit til å utnytta sin eigedom på same måte som tiltakshavar Koløy Sjo. må sjå i sin faglege vurdering området i sin heilskap. Dersom det vert gjeve byggeløyve for Koløy Sjo vil same konklusjon gjelda for Øybygg AS si strandlinje. Tilsvar dagsett frå tiltakshavar Koløy Sjo Søknaden gjeld 1 stk fritidsbustad, den er plassert framom eige hyttefelt og vil ikkje vera til sjenanse for våre utleigehus. Ei hytte i Øybygg sitt hyttefelt/område på andre sida av fylkesvegen vert kommersielt leigd ut til turistar. Desse turistane søkjer opphald på vårt strandområde trass i at Øybygg AS har ei lengre strandlinje. Koløys hytteutleige er ikkje avhengig av naboeigedomane som opphaldsplass. Me reagerer kraftig på at Øybygg prøver å framstilla situasjonen annaleis enn dei faktiske tilhøve. Me som oppheld oss der på strandområde omtrent dagleg har god oversikt over kven sine gjester det er og kvar dei oppheld seg. Øybygg sidestiller vårt område med deira område, noko som er feil. Øybygg AS sitt område til sjøen er avsett til friområde i ein godkjent reguleringsplan, frå juni Vurdering og kommentar frå administrasjonen til merknad 2 Hovudtrekk i nabomerknad og tilsvar går på allmennta sin tilgjenge på dei to eigedomane og ulemper dette medfører. Administrasjonen gjer vurderingar og saksbehandling etter kommuneplanen som gjeld for tiltakseigedom 199/7 og reguleringsplan som gjeld for naboeigedom 199/166. Nabo meinar at bygging av fritidsbustad på 199/7 vil privatisera eigedomen og føre til at bruk av strandsona frå tiltakshavars gjester i enda større grad vert flytta til Øybygg AS sin eigedom 199/166. Øybygg AS sin eigedom er avsett til friområde i reguleringsplan og i vedtekt er eksplisitt oppført at: området skal vera tilgjengeleg for allmenta. Det betyr at Øybygg AS i sin eigen reguleringsplan har opna for at eigedomen ikkje skal byggjast på og at den skal vera tilgjengeleg for alle, då kan ikkje Øybygg AS framleggja at auka tilgjenge på sin eigedom er ei ulempe. Om Øybygg AS i framtida ynskjer bygging på eigedomen som no er avsett til friområde kan dette kun opnast for i ei eventuell reguleringsendring og ikkje fordi Koløy Sjo får lov å byggja. Dessutan er tiltakshavars tomt delvis open for allmenta, mellom fritidsbustaden og strandlinja er arealet i kommuneplanen avsett til naustområde. I føresegnene til kommuneplanen står oppført at: det skal vera side 3

4 mogleg for allmenta å ferdast framfor naust/naustgrupper. Det betyr at turistar og andre har full ferdslerett også i strandsona på tiltakseigedom og treng høvesvis ikkje flytta seg over på Øybygg AS sin eigedom. Etter overordna gjeldande planar er det lagt til rette for at allmenta kan ferdast langs heile strandlinja i Grunnavåg. Administrasjonen kan ikkje sjå at utbygginga av denne fritidsbustaden gjev auka bruk av, eller gjev andre ulemper på nabo Øybygg AS sin eigedom. Konklusjon Ut frå ovannemnde vurdering tilrår administrasjonen at det vert gjeve løyve til oppføring av fritidsbustad på 199/7 i Grunnavåg på Halsnøy, i samsvar med søknad, teikningar og revidert situasjonsplan. Instilling frå rådmannen møte Kvinnherad forvaltningskomite gjev med heimel i plan- og bygningslova 20-1 løyve til oppføring av fritidsbustad på 199/7, teig 1 i Grunnavåg på Halsnøy. Nabomerknad vert ikkje teke til følgje og fritidsbustaden kan oppførast i samsvar med søknad og teikningar motteke og revidert situasjonsplan motteke KLAGEBEHANDLING Klage på vedtak i Forvaltningskomiteen , frå Omega Areal AS på vegne av nabo Øybygg AS. Klagen kom innan fristen og vert med dette teke opp til behandling. Samandrag frå klage frå Omega Areal AS på vegne av nabo Øybygg AS Dagsett Klagar påpeikar vedtekt i kommuneplan: For tomter utan reguleringsplan, men vist som noverande byggeområde, og som grenser til sjø og/eller kan definerast til heilt eller delvis å liggja innanfor funksjonell strandsone (jmf. fylkesdelplan for kystsona) gjeld (jmf. Pbl 20-4 andre ledd bokstav b): a) For utbygde tomter skal tilleten utnyttingsgrad vera lik noverande. Klagar meinar tiltaket ligg innanfor funksjonell strandsone og er ein del av 199/7 som frå før er utbygd. Det er ut frå dette openbart at tiltaket burde vore behandla som ein dispensasjon og oversendt fylkesmann og fylkeskommune før vedtak. 2. Det er uheldig at kommersiell utnytting av en eigedom forutset- og byggjer på tilgang til naboeiendomen sine kvalitetar. 3. Klagar viser til tidlegare merknad at dersom det blir opna for dette tiltaket må ein også opna for tilsvarande tiltak på Øybygg AS sin eigedom. 4. Det er vanskeleg å følgje kommunen sin faglege vurdering når ein er svært opptatt av å kunne gje ein godkjenning på den eine sida av grensa samstundes som ein er tilsvarande opptatt av at det blir stengt for dette på den andre sida. 5. Området i denne planen er heller ikkje avsett til friområde slik det er framsett i saka, men til friluftsområde. Kommentar frå administrasjonen 1 Administrasjonen tolkar kommunedelplanen sine føresegner slik at vi ser dette som bygging på ikkje-utbygd tomt. (199/7 er delt i to parsellar der omsøkt hytte ligg på den ubebygde parsellen). Tiltaket vert vurdert til å vera i tråd med kommuneplanen, det vert ikkje stilt krav om reguleringsplan og byggesaka kan såleis handsamast vidare på vanleg måte. Jf. epostuttale frå planavdelinga v/ Anbjørn Høivik, datert Administrasjonen kan ikkje sjå at bygging av denne fritidsbustaden gjev auka bruk av, eller gjev andre ulemper på nabo Øybygg AS sin eigedom. 3. Øybygg AS sin eigedom er regulert til friluftsområde i reguleringsplan og gjev dermed ikkje opning for bygging. 4. Strandsonevern og arealformål for området er på førehand avgjort og lagt føringar for i vedtekne planar og administrasjonen følgjer desse. Det er reguleringsplan som utestengjer for bygging på Øybygg AS si tomt og ikkje administrasjonen sine eigne vurderingar. side 4

5 5. At området til Øybygg AS er avsett til friområde slik det er framsett i første saksframlegg var feilskrive, det korrekte er friluftsområde. Feilskrivinga utløyser ingen endring i saka. Samandrag frå tilsvar på klage frå tiltakshavar v/advokatfirma Responsa Dagsett Etter gjennomgang av klagen er konklusjon at den ikkje inneheld opplysningar om faktiske eller rettslege tilhøve som ikkje blei påpeika i Øybygg As sin nabomerknad, og såleis er det ikkje noko som tilseier at klagen skal takast til følgje av. 1. Det kan sjå ut som Øybygg As i klagen blandar si rolle som nabo til eit omsøkt tiltak og grunnleggjande offentlege hensyn. Strandlinjevern og privatiseringseffektar for strandlinjesona er offentlege hensyn som kommune og fylkesmann etter lovverket ivaretek. Generell argumentasjon knytta til dette er lite treffande for ein privat nabo å påberope seg, til støtte for sin nabointeresse i saka. 2. Det er vidare anført at søknaden burde vore underlagt dispensasjonskrav. Dette er allereie vurdert av kommunen som ikkje naudsynt. 3. Øybygg AS anfører at tiltakshavars tiltak vil medføra meirbelastning av Øybygg As sitt tilstøytande areal. Synspunktet er ikkje begrunna og ein kan ikkje sjå at det føreligg faktiske tilhøve som tilseier dette. 4. Øybygg AS begrunnar vidare sin klage med at kommunen ved sitt vedtak «opnar opp for» utbygging også på Øybygg AS sin grunn. Med andre ord at vedtaket er ugyldig fordi at det kan skapa presedens, anførsel er upresis. Det er opp til å vurdera om eit tiltak skal nektast fordi det kan gje presedens. Det er eit typisk offentleg hensyn som ikkje fell inn under det rettslege klageadgangen til private naboar. Kommentar frå administrasjonen Administrasjonen har ingen kommentar til tilsvaret frå tiltakshavar. Konklusjon Administrasjonen meinar at det i denne klagen ikkje er komen fram fleire argument for å endra syn i saka og tilrår at klage ikkje vert teke til følgje. Vedtaket sendast til: Fylkesmannen i Hordaland, kommunal- og samfunnsplanavdelinga for endeleg avgjerd. Vedlegg 1. Klage frå Omega Areal AS, på vegne av nabo Øybygg AS 2. Tilsvar på klage frå tiltakshavar 3. Epost frå fagkoordinator på planavdelinga Anbjørn Høivik, datert Svar på prinsippsøknad om hyttebygging på Øybygg AS sin eigedom, datert Ytterlegare dokumentasjon sjå ephorteweb sak 2014/1850 side 5