Saksframlegg. Kvinnherad kommune. Behandling klage - 171/14 - lager og venterom - Varaldsøy - Ole Skjelnæs

Transkript

1 Saksframlegg Saksmappe Saksbehandlar 2012/3241 Eva Sundal Saksgang Saksnr Utval Møtedato Behandling klage - 171/14 - lager og venterom - Varaldsøy - Ole Skjelnæs Innstilling frå rådmannen: Kvinnherad forvaltningskomite tek ikkje klage til følgje og opprettheld vedtak frå møte , som følgjer: Kvinnherad forvaltningskomite gjev ikkje løyve til oppføring av lagerbygg på 171/14, Varaldsøy, med den høgde og plassering som omsøkt og oppført. Forvaltningskomiteen tek nabomerknad til følgje og ny søknad etter (pbl) 20-2 må sendast inn med revidert teikning der lageret skal ha ei maks mønehøgd på 3,7m, takvinkel på 45 grader, maks lengde på 7,98m og maks breidde på 3,4m. Bygningen må og plasserast min. 2m frå nabobygningen, jf. TEK10, 11-6, andre ledd, pkt.2. Saksutgreiing Klagar: Tiltakshavar Ole Skjelnæs, Kyrkjebygdvegen 9, 5636 VARALDSØY. Klage: datert , motteke , journalført (Klagefrist , jf. fvl 29) Påklaga behandling og vedtak, forvaltningskomiteen ( ) Røysting: Rådmannen si instilling vart samrøystes vedteke. Vedtak frå forvaltningskomiten : Kvinnherad forvaltningskomite gjev ikkje løyve til oppføring av lagerbygg på 171/14, Varaldsøy, med den høgde og plassering som omsøkt og oppført. Forvaltningskomiteen tek nabomerknad til følgje og ny søknad etter (pbl) 20-2 må sendast inn med revidert teikning der lageret skal ha ei maks mønehøgd på 3,7m, takvinkel på 45 grader, maks lengde på 7,98m og maks breidde på 3,4m. Bygningen må og plasserast min. 2m frå nabobygningen, jf. TEK10, 11-6, andre ledd, pkt.2. Rådmannen fremjar no realitetsbehandling av klagen og innstiller på å oppretthalda vedtaket. side 1

2 Behandling Historikk Tiltakshavar har rive ned eit gamalt lagerbygg med grunnareal 30m 2 på sin eigedom 171/14. Bygget fungerte tidlegare som ekspedisjon, post, og lager for dampskipskaien på Varaldsøy. I 2012 starta tiltakshavar arbeidet med å byggja oppatt bygningen utan byggjeløyve. Lageret er blitt høgare og med større grunnflate enn opprinneleg samt at bygningen er bygd nærare nabobygget (meieriet) enn før. Meieriet inneheld bueining i andre etasje. Nabo på 171/33, representert ved advokat gav i brev melding til om det ikkje omsøkte tiltaket og om manglande nabovarsel. stansa arbeidet og bad tiltakshavar nabovarsla og senda inn søknad om byggjeløyve. Per i dag står bygningen uferdig med kun bindingsverk og takstolar. Søknaden Det blei den motteke søknad frå tiltakshavar med teikningar og kvittering for nabovarsel. Tiltakshavar ynskjer gjennom ny søknad om byggja ferdig lageret slik som påbegynt. Tiltakshavar seier at bygninga skal fungera som venteskur for drosjepassasjerar og lager for oppbevaring av diverse utstyr. Det er umogleg å konstatere kva som var eksakt storleik på det nedrive bygget, men på foto og kartcotemålingar kan det sjå ut som det hadde mønehøgd ca 60 cm lavare enn nybygget og med brattare takvinkel og mindre gesimshøgd. Det nye bygget ligg berre 15cm frå nabogrense og takutstikk kjem over på naboeigedom. Nybygget : BYA = 30m 2 L= 8m B= 3,4m, takvinkel 25 o, mønehøgd = 4,3m Gamlebygget: BYA = 20m 2 L= ca.6m B= 3,4m, takvinkel 45 o, mønehøgd = ca.3,7m Planstatus Tomta har arealformål næring i kommuneplan for Varaldsøy. Ingen vedtekter set bestemmelsar til visuelle krav eller storleik for bygningar. Nabovarsel Alle naboar er varsla og det er komen merknadsbrev frå nabo Idar Nedrevåge på 171/33, representert ved advokat Nina Kibsgaard fra Advokatfirmaet Torkildsen & Co AS. Nabomerknad Dagsett frå nabo på 171/33, v/adv. Nina Kibsgaard 1. Tiltaket er eit nybygg og ikkje fasadeendring, restaurering eller påbygg. Tiltaket krev søknad og må oppfylla alle krav i lov og forskrifter. Avvik krev dispensasjonssøknad. 2. Nødvendige dispensasjoner er ikkje nabovarsla. Det er ikkje søkt om dispensasjon frå avstandsbestemmelsar og frå antatt forbod mot bygging i strandsona. Det blir stilt krav om varsling og grunngjeving av dispensasjonssøknad. side 2

3 3. Riving av eksisterande bygg og igangsetting av bygg er føreteke utan nabovarsel, søknad og løyve. Nybygg slik det tilsynelatande på bakgrunn av ny grunnmur og nytt reisverk er planlagt oppført blir ikkje akseptert. Nybygg er for høgt, for langt og for nært bnr Teikningsgrunnlag er utilstrekkeleg. 5. Venterom er ein heilt anna karakter enn venterom. Dersom bygningen er tenkt brukt til publikumsretta verksemd vil dette medføra ulemper som ikkje kan aksepterast. Tilsvar frå tiltakshavar Dagsett : 1. Tiltaket er kun fasadeendring/restaurering da det gamle var råteskada og takstein begynte å falla ned. Takvinkelen er endra men mønehøgd er i praksis som før. 2. Dersom skisser, bilder og målsett teikning ikkje er tilstrekkeleg vert det innleigd arkitekt. I samtale med nabo og hans søsken før restaureringa vart påbegynt hadde dei ingen innvendingar. Først etter 5 veker etter råbygg og tak vart på plass kom det merknad via advokat. Elles har tiltakshavar ein del punkt i tilsvar som innehar moment om ikkje omsøkte tiltak på 171/33, meieribygget. Desse tiltak har administrasjonen godkjent ved at dei er utført før Kvinnherad Forvaltningskomite vedtok den i sak 2011/165 at tiltak som er utført før (ny plan- og bygningslov) skal godkjennast utan behandling eller gebyr. Vurdering Det oppførte nybygget er under 70m 2 og i ein etasje og omsøkt etter (pbl) 20-2, tiltak utan ansvarsrett. Det er i samsvar med formål i kommuneplan og treng ikkje dispensasjon frå byggjeforbod i strandsona eller arealformål næring. Bygningsmyndigheitene kan ifølgje (pbl) 29-4, tredje ledd godkjenna at uthus og mindre tiltak blir plassert nærare enn 4m frå nabogrense sjølv om ikkje naboen har gitt skriftleg erklæring og utan at det er naudsynt med dispensasjon. Loven forhindrar ikkje at to bygningar kan stå vegg i vegg inntil nabogrense, eventuelt med brannvegger. (Pbl) 29-4 skal praktiserast slik at tiltakshavar sine ynskjer om høgd og plassering blir imøtekome der ikkje avgjerande grunnar talar imot dette. Med avgjerande grunnar siktar ein til plassering og høgd som medfører betydeleg ulempe for naboen. I skriv NOU 1982: 13 s.29 står at bygningsmyndighetene skal trekkja inn nabohensyn. Det nye bygget kjem svært tett på nabo og takutstikk er nærast borti veggen på meieriet. Det gjer det umogleg å få opp stige/stillas for å vedlikehald og fører til betydelege ulemper for nabo. Tiltakshavar har tilstrekkeleg plass på sin eigedom og treng absolutt ikkje byggja vegg i vegg med bustaden til naboen, nytt bygg må flyttast min 2m unna nabobygg. Tekniske forskrifter krev at det må vera 2 meter mellom to bygningar i to ulike brukseiningar dersom det ikkje blir gjennomført branntekniske tiltak (brannvegg). jf. TEK10, 11-6, andre ledd, pkt.2. Nybygget er ca 60 cm høgare enn før og gjev nabo dårlegare utsikt mot sjøen. Lengde på 8m (+2m) på nybygget kan difor godkjennast sidan den har lite ulemper for nabo dersom bygget vert senka med 0,6m. side 3

4 Sjølv om branntryggleiken blir ivareteke meiner administrasjonen at bygningane er for tett på kvarandre. Nabo har heller ikkje gitt skriftleg samtykke til bygging så nært grense, jf (pbl) 29-4, tredje ledd, bokstav a. At skriftleg nabo samtykke ikkje er gitt må inngå som eit moment i skjønnsavgjerdsla til bygningsmyndigheitene som grunn til å avslå omsøkt plassering. Konklusjon Ut frå ovannemnde vurdering tilrår administrasjonen at det ikkje vert gjeve løyve til godkjenning og vidare oppføring av lagerbygg på 171/14. Bygget må reduserast i storleik og omsøkjast tilsvarande høgd og takvinkel som nedrive bygg og med ny plassering min. 2m frå nabobygg. Instilling frå rådmannen møte Kvinnherad forvaltningskomite gjev ikkje løyve til oppføring av lagerbygg på 171/14, Varaldsøy, med den høgde og plassering som omsøkt og oppført. Forvaltningskomiteen tek nabomerknad til følgje og ny søknad etter (pbl) 20-2 må sendast inn med revidert teikning der lageret skal ha ei maks mønehøgd på 3,7m, takvinkel på 45 grader, maks lengde på 7,98m og maks breidde på 3,4m. Bygningen må og plasserast min. 2m frå nabobygningen, jf. TEK10, 11-6, andre ledd, pkt.2. KLAGEBEHANDLING, forvaltningskomiteen Klage på vedtak i Forvaltningskomiteen , frå tiltakshavar Ole Skjelnæs. Klagen kom rett etter fristen og blir med dette teke opp til realitetsbehandling. Samandrag frå klagen frå tiltakshavar Ole Skjelnæs Dagsett Bygget har framleis same grunnflate og mønehøgd som tidlegare, kun takvinkelen er endra. Bildene av bygning før og no som samanliknar høgde og avstand gjev ikkje rett grunnlag som bevis i saka. 2. Diverse tiltak på naboeigedom 171/33, meieribygget er ikkje omsøkte tiltak. 3. Klagar fekk beskjed frå kommunen om at det ikkje var nødvendig at tiltakshavar var til stades under befaring, dette var svært uheldig i høve saksopplysninga. Kommentar frå administrasjonen 1. Når ein måler taklengda på kart der tidlegare bygg viser ser ein at bygningen no er forlenga med 2m. Bildene viser klar auke i mønehøgd og endra takvinkel. 2. Tiltak på naboeigedom 171/33, meieriet har ingen relevans i denne saka. 3. Tiltakshavar Skjelnæs fekk skriftleg inkalling til synfaring. Skjelnes var travelt opptatt på synfaringsdagen og det såg ikkje ut som synfaringa var førsteprioritet. Han var så vidt innom byggjestaden, før han forlot staden blei saksbehandlar og Skjelnæs enig om at han skulle få beskjed dersom det var trong for han, det var det ikkje. Om Skjelnæs hadde hatt viktige saksopplysningar burde han vist teikn til dette, underetta sitt syn på saka og engasjert seg under synfaringa. Samandrag av uttale til klage, frå nabo, representert v/ adv. Nina Kibsgaard Dagsett: Prinsipalt: Klagen bes avvist på grunn av at klagen ikkje kom innan rett frist. Klagar fekk særutskrift på epost den og klagefrist utgjekk (frist: 3 veker frå part er blitt kjent med vedtaket, jf. Fvl 29) Først 7 dagar etter frist mottok kommunen klagen. Det har formodninga mot seg at et brev i ordinær postgang innan same kommune skal bruka 7 dagar på å koma fram til rett adressat. Det er klagar som har risikoen for at klagen kjem fram i tide. side 4 2 Subsidiært: For det tilfelle at saka skal realitetsbehandlast ber ein om at klage ikkje vert teke til følgje.

5 Eigar av 171/33 anfører at har lagt korrekt faktum til grunn i saka og både lovtolking og skjønnsutøving er rett. Det blir vist til administrasjonen sitt saksframlegg til forvaltningskomiteen. Det er dokumentert gjennom bilete, forklaringar og befaring at bygningen som tiltakshavar søkjer om å oppføra ikkje er samsvar med storleik på opprinneleg bygning. Tiltak på eigedom 114/33, meieriet er omstende utan betydning for vurdering av foreliggjande søknad. Kommentar frå administrasjonen 1. Administrasjonen fremjar realitetsbehandling av klagen med grunnngjeving i at unntaksvis vil også ein for seint framsett klage kunna bli teke til behandling. (fvl 31. første avsnitt pkt a) Klagen er datert den dagen fristen gjekk ut, onsdag , antatt postlagt same dag, med mottak hos kommunen mandag , journalført tysdag , Den praktiske hovedregelen er det tilstrekkeleg at klagen er postlagt innen klagefristens utløp, (jf. Woxholt, fvl s.494) Det må her leggjast til grunn at det var helg mellom og at kommunen ikkje mottek post laurdagar. Klagar kan heller ikkje lastast for eventuelle forseinkingar i postgang. 2. Bygningen som tiltakshavar søkjer om å oppføra er ikkje i samsvar med storleik på opprinneleg bygning og gjev nabo større ulemper enn før. Tidlegare tiltak på «meieribygning» har ingen relevans i denne saka. Konklusjon Administrasjonen meinar at det i denne klagen ikkje er komen fram fleire argument for å endra syn i saka og tilrår at klage ikkje vert teke til følgje. Vedtaket sendast til: Fylkesmannen i Hordaland, kommunal- og samfunnsplanavdelinga for endeleg avgjerd. Vedlegg 1. Klage på vedtak frå tiltakshavar 2. Merknad til klage v/adv. Kibsgaard Ytterlegare dokumentasjon sjå sak: ephorteweb 2012/3241 side 5