Saksbehandler: Helge Haugan Arkiv: REGPL Arkivsaksnr.: 14/1209

Transkript

1 Saksbehandler: Helge Haugan Arkiv: REGPL Arkivsaksnr.: 14/ DELTALJREGULERING - DEL AV HAUGAN - GBNR 23/1, GBNR 27/19, GBNR 27/42 OFFENTLIG ETTERSYN Vedlegg: 1. Oversiktskart datert Plankart datert Reguleringsbestemmelser datert Planbeskrivelse datert ROS-analyse for gjeldende reguleringsplan for Haugan datert Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Særutskrift sak 33/13 for Planutvalget Dispensasjon fra reguleringsplan for Haugan, deling av tun tomter på områdene BF5-8 BF5-9, BF5-12 BF5-13 og BF5-15 B5-17. Sammendrag: I medhold av Plan- og Bygningslovens vedtar planutvalget i Øyer å legge reguleringsplan for del av Haugan gbnr 23/1, gbnr 27/19 og gbnr 27/42, med plankart og bestemmelser datert , ut til offentlig ettersyn. Saksutredning: FORSLAGSSTILLER Reguleringsplanen fremlegges for kommunal behandling av Structor AS på vegne av Moseteråsen AS. BELIGGENHET Planområdet ligger mellom gjeldende reguleringsplaner for Lisetra i nord og Mosetertoppen i sør og er definert med utgangspunkt i område H4 i gjeldende kommunedelplan for Øyer sør. PLANSTATUS Gjeldende reguleringsplan for Haugan ble vedtatt , med detaljregulering av den sørligste delen og krav til ytterligere detaljregulering for øvrige områder. PLANENS FORMÅL Hensikten med planforslaget er å legge til rette for utbygging av fritidsboliger og adkomst til disse med utgangspunkt i gjeldende reguleringsplan for Haugan. Planen omfatter også arealer til adkomstveger, nødvendige skiløyper/skiveger/turstier, samt arealer til landbruk / ivaretakelse av kulturlandskap. PLANPROSESS

2 Varsel om oppstart av planarbeidet ble annonsert i GD og naboer, berørte parter og regionale myndigheter ble varslet i eget brev datert med frist for å komme med innspill til varsel om oppstart av planarbeidet. Frist for innspill var satt til Det kom 5 innspill til varsel om oppstart av planarbeidet. Disse innspillene er gjengitt i sammendrag og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen og innarbeidet innspillene i planforslaget. MEDVIRKNING Da mange berørte grunneiere er eiere av fritidsboliger og bosatt andre steder anses det som lite praktisk å gjennomføre åpne møter. Berørte naboer og grunneiere ble tilskrevet om planforslaget ved varsling av oppstart og vil bli tilskrevet ved utlegging til offentlig ettersyn. PLANFORSLAGET Den ble det gjennom en dispensasjonssak vedtatt en tomtedelingsplan for deler av området BF5 i gjeldende reguleringsplan. Denne er innarbeidet i planforslaget som fremmes, slik det nå vil inngå i godkjent detaljreguleringsplan når denne vedtas. Planforslaget går i hovedsak ut på å detaljregulere områderegulert areal i gjeldende plan, samt oppdatering av tidligere detaljregulert areal iht godkjent dispensasjon. I sistnevnte område foreslås noen mindre justeringer av tomter / formålsgrenser uten at dette gir endring i hvilke arealer som er regulert til formålet fritidsbebyggelse i gjeldende plan. AREALUTNYTTELSE For det arealet som er områderegulert i gjeldende plan er arealutnyttelsen definert med % - BYA på 15 %. I de detaljregulerte områdene i gjeldende plan er det to alternative utbyggingsformer der det er satt % -BYA på 20 og 15 %. Det foreslås nå samme % -BYA på 20 % for begge alternativer. Forholdet er nærmere omtalt i kap i planbeskrivelsen. En kan ikke se at dette gir vesentlige endringer av konsekvensene ved utbyggingen. SKILØYPE Skiløypa som er vist gjennom de områderegulerte delene av gjeldende plan foreslås justert på en del av strekningen, i ca. 200 meters lengde. Justeringen skjer innenfor områder som er regulert til fritidsbebyggelse og gir ingen særskilt endring i arealene til hverken skiløype eller fritidsbebyggelse. Justeringer er begrunnet i at detaljering av vegsystemet og tomteinndelingen viser at man ved flytting av løypa unngår en veg kryssing. Området som foreslås detaljregulert, med gjeldende plan i bakgrunnen.

3 Arealet nord for eiendomsgrensen (rosa stiplet linje) er områderegulert i gjeldende plan og detaljreguleres nå. DETALJREGULLERING - ØKT AREALUTNYTTELSE Disse områdene nord for angitt strek detaljreguleres med vegsystem og inndeling i delområder i dette planforslaget. Innen hvert delområde kan det enten bygges et nærmere angitt antall boenheter med % -BYA inntil 20 %, eller delområdene kan deles inn i enkelttomter med samme % -BYA. Det foreslås nå samme % -BYA for begge alternativer, slik at % -BYA ikke varierer med salgs- og tomteinndelingen. Dette gir dessuten en noe høyere utnyttelse av områder som ligger sentralt plassert i forhold til tungt utbygd infrastruktur som Hafjell Alpinsenter, gondoltoppen med næringsområder osv. FRIOMRÅDE Tilbakemeldinger fra bl.a. fylkesmannen i andre plansaker i senere tid (sist i Mosetertoppen FB8) går på at det nå «er en forventning at forslagsstillere og kommuner forsøker å bygge ut tettere enn tidligere, med en høyere arealutnyttelse». Planens hovedhensikt er å legge til rette for utbygging i umiddelbar nærhet, for ikke å si inne i aktuelle friluftsområder i skogen / mot fjellet. Det er disse områdene brukerne av byggeområdene primært vil ønske å bruke. Det viktige i arealdisponeringen ift dette blir derfor å utnytte byggeområdet best mulig, og samtidig legge til rette for gode adkomster fra byggeområdene og ut i stinett / løypenett. Dette er ivaretatt i planen gjennom de innregulerte skiløypene. Når det gjelder friområder av denne type har vi derfor vurdert det slik at å disponere byggbare områder inne i mindre planområder som dette til friområder vil svekke utnyttelsesgraden og ikke være i tråd med fylkesmannens forventning. Vi har derfor ikke lagt inn slike friområder i planforslaget nå. REGULERINGSFORMÅL Fritidsbebyggelse (BF) Dette formålet utgjør hovedinnholdet i planen, både for de områdene som er detaljregulert tidligere og de områdene som detaljreguleres nå. Disse områdene vises dels slik de er fradelt og solgt bl.a. i medhold av dispensasjon, (BF5-8 og BF5-9), dels vises de inndelt i større delområder for utbygging av tun løsninger med flere

4 mindre hytter, i prinsippet som i gjeldende plan (BF5-1, 2, 3, 4, 7). BF5-19 er allerede utbygd med 9 hytter. Det er foreslått mindre justeringer av grensene mellom de enkelte ubebygde områdene BF5-2, 3 og 4, dette på grunn av sammenheng med detaljering av områdene nordafor. Veg (V) Fritidsbebyggelsen får adkomst fra hovedveg inn i området som er detaljregulert i gjeldende plan. Denne planlegges bygd sommeren 2015 etter gjennomføring av arkeologiske utgravninger i medhold av bestemmelsene i gjeldende plan. Interne adkomstveger er vist i planen med formålet Veg. TRAFIKKMESSIGE FORHOLD Trafikkgenerering, adkomst og parkering Planen er i tråd med overordnede planer (kommunedelplan og gjeldende reguleringsplan) og trafikkgenerering mv er vurdert gjennom konsekvensutredning som lå til grunn for disse. Området ligger ikke i tilknytning til fylkesveg og medfører ingen endringer som får konsekvenser for offentlig vegnett, som bekreftet av Statens vegvesen i merknad ved oppstart. Parkering Det er forutsatt at all parkering skal skje i tilknytning til den enkelte boenhet, enten i egne parkeringskjellere i tilknytning til tun eller på den enkelte tomt i tilknytning til hyttetomter. Det skal ikke legges til rette for bruk av privatbiler til intern persontransport innen området og det er derfor ikke satt av arealer til parkering ut over dette. BARN OG UNGES INTERESSER Det er ikke kjent at planområdet benyttes til formål spesielt knyttet til barn og unge. Foreslått utbygging legger til rette for økt kvalitet på løypenett i området, noe som må vurderes å ha en viss positiv effekt ift barn og unges interesser hva gjelder idrett / trening. Når det gjelder medvirkning er Øyer kommune v repr. for barn og unge tilskrevet om planforslaget ved varsling av oppstart og vil bli tilskrevet ved utlegging til offentlig ettersyn. INFRASTRUKTUR, VANN/AVLØP MV Alle bygg skal knyttes til offentlig vann og avløp, samt el- og telenettet. Offentlige vann- og avløpsledninger ligger i nærheten av planområdet. Detaljerte planer for tilkopling til VA-nettet og håndtering av overvann skal avklares med kommunen før byggestart. OVERVANN, FLOM I VASSDRAG I beskrivelsen til gjeldende plan står følgende: Ved behandlingen av tilstøtende reguleringsplan i sør, Mosetertoppen, ble konsekvensene for vassdrag utredet i forhold til den antatt økte avrenningshastigheten som utbyggingen ville medføre. Hovedproblemstillingene i denne utredningen gikk ut på å klarlegge konsekvensene for 4 mindre vassdrag som går gjennom dette planområdet og ned gjennom bebygde områder, før utløp i Mosåa. Det ble gjennom dette konkludert med at selve Mosåa var uproblematisk som resipient / mottaker av flomvann og økt avrenning, og at undersøkelsesbehovet ift flom og erosjon var knyttet til de nevnte sidevassdragene. Utbyggingen av feltet Haugan vil medføre noe økt og raskere avrenning fra området. Internt i byggeområdene vil den økte avrenningen i hovedsak bestå i drensvann, takvann og økt omfang av overvann fra harde flater (veger, parkering). Inne i byggeområdene vil

5 slikt vann bli ført i veggrøfter og i stikkrenner og deretter enten direkte til Mosåa (område BF5), eller til bekken noe lenger nord i området (BF1 til 4). For Mosåa sin den anses den økte avrenningshastighet ikke å medføre økt fare for erosjon eller flomkonsekvenser. Bekken lenger nord går i et område uten bebyggelse eller andre installasjoner før den munner ut i Mosåa ca. 500 m nedstrøms planområdet. Det anses heller ikke her å være økt fare for erosjon eller flom på grunn av utbyggingen. Det er derfor ikke lagt inn arealer i planen til fordrøyningstiltak eller annet for å redusere avrenningshastighet. Ut over dette anbefales at det legges opp til bruk av permeable flater og løsninger på den enkelte tomt som bidrar til å redusere avrenningen og øke infiltrasjonen på den enkelte tomt. Dette kan være tiltak som bruk av torvtak, føring av takvann ut på terreng heller enn i drensgrøfter/-ledninger, grusdekker i stedet for asfalt og belegningsstein, åpne grøfter, opprettholdelse av vegetasjon m.m. Det foreslås ikke endringer i utbygging eller tiltak som endrer disse forholdene nå. Imidlertid er det nå tatt inn i bestemmelsene at alle stikkrenner, grøfter og andre tiltak ift overvannshåndtering skal dimensjoneres for 200 års flom med 20 % klimapåslag. Registrerte bekker ved området (blå linjer) Ved planområdet er det registrert to mindre bekker som renner ut i Mosåa ca. 700 m nedenfor planområdet. Ved befaring er selve bekkeløpene forbi planområdet registrert til

6 å ha en bredde på ca. 1 meter, med forholdsvis tydelig bekkekløft spesielt nedstrøms planområdet. Bekkene berøres ikke av detaljreguleringen som nå foreslås. Planavgrensningen er lagt med en avstand til bekkene på meter, slik at det er plass til bekkeløpet og vegetasjonssone på 15 meter til siden for dette. Det er gjennomgående en sideveis høydeforskjell på mer enn 2 meter fra bekkeløpet opp til planområdet. Det er ikke registrert andre bekker eller bekkedrag innen planområdet. ROS-ANALYSE ROS-analysen for gjeldende reguleringsplan 163 for Haugan, vedtatt , er lagt til grunn for denne detaljreguleringen for deler av Haugan. I planbeskrivelsen er forhold knyttet til overvann/flom i vassdrag, skredfare og naturens mangfold nærmere vurdert. Dette gir den nødvendige utfyllende informasjon og vurderinger for risiko og sårbarhet i tillegg til vedlagte ROS-analyse for gjeldende reguleringsplan 163 for Haugan. Vurdering: De merknadene som er kommet til planforslaget ved varsel om oppstart av planarbeidet er beskrevet i planbeskrivelsen, - gjengitt i sammendrag, vurdert og kommentert. Etter rådmannens vurdering, er de innspill som er kommet til varsel om oppstart av planarbeidet, innarbeidet i planforslaget. Arealutnyttelse Det er i de nye områdene i planen som ikke er bebygget, lagt opp til alternativ bebyggelse i form av frittliggende hytter inndelt med tilhørende tomt eller fritidsboliger i form av leiligheter kjedet sammen. Fritidsleiligheter som utbyggingsform gir en større tetthet og høyere arealutnyttelse enn frittliggende hytter. For utbygging av fritidsbebyggelse i form av frittliggende hytter er det satt en øvre grense for samlet bebygd areal på 200 m2. For frittliggende hytter vil dette uansett være de grenser som er satt for arealbruk. Dersom bebygd areal for hyttene utfra overnevnte forutsetning skulle bli 20 % bebygd areal, vil dette også gi en høyere arealutnyttelse som er ønskelig sett fra sentrale og regionale myndigheters ståsted. Rådmannen stiller seg positiv til denne endringen. Byggeformål/fleksibilitet En regulering med utgangspunkt i tun tomter for fritidsbebyggelse/leiligheter, med muligheter for endring av utbyggingsform for disse med deling i mindre tomter til frittliggende hytter gir en fleksibilitet i planen. Når tomtedeling for fritidsbebyggelse inndeles ved behandling ar reguleringsplanen, viser erfaringer at grunnlaget for denne inndelingen har svakheter. Det kan dreie seg om kunnskap om terrengmessige forhold, grunnforhold, ønsker fra kjøpere/utbyggere mv. som etter hvert ofte medfører nødvendige endringer i tomtedeling. I planforslaget er her ytre avgrensning for tun tomtene fastholdt. Innenfor disse tun tomtene er det stor grad av fleksibilitet for tomtedeling, og valg av utbyggingsform. Tomtedeling foreslås fastsatt på et tidspunkt hvor marked og kjøperinteresser er mer tydelig i forhold til hva som etterspørres, hva som er forventningene, hvordan tomt og bebyggelse kan ses i sammenheng. Bestemmelser om situasjonsplan for leilighetsutbygging eller tomtedelingsplan for hytter er tatt inn i reguleringsbestemmelse pkt. 2.2: Før utbygging på den enkelte tun tomt settes i gang skal det utarbeides egen situasjonsplan

7 dersom (leiligheter) velges, eller tomtedelingsplan dersom (hytter) velges. Slik plan skal sendes sammen med søknad om tillatelse til tiltak ved første byggesak innen tun tomten. Tomtedelingsplan og oppmålingsforretning danner grunnlag for matrikkelføring og må i prinsippet gjennomføres før byggesøknad kan innsendes. Gårds og bruksnummer er en videre forutsetning for behandling av byggesøknad. Etter rådmannens vurdering gir, denne måten å styre utbyggingen på med tomtedeling på et tidspunkt opp mot salg/eiendomsoverdragelse, et bedre beslutningsgrunnlag og som reduserer behov for mindre endring av reguleringsplanen grunnet endringer i tomtedeling i fbm salg og planlegging for tomt og bebyggelse. I denne sammenhengen er det i bestemmelser angitt antall leiligheter pr område som øvre grense på antall enheter jfr. bestemmelse I tillegg er det satt en grense på 6 enheter fordelt på 2etasjer. Det vil si for å styre dimensjoner på bebyggelsen og begrense utstrekningen i lengderetning pr bygningskropp, er det satt en grense på 3 leiligheter/enheter som kan kjedes sammen. SKILØYPE Flytting av skiløype er gjort for å hindre kryssing av veg og skiløype. Rådmannen oppfatter dette som en gjennomtenkt og viktig endring da det fjerner et konfliktpunkt og farlig krysningspunkt for ulike typer ferdsel. FRIOMRÅDE FRI 1 mellom BF5-3 og BF5-4 i gjeldende reguleringsplan, er tatt ut i dette planforslaget. Dette er kommentert i saksframlegget og planbeskrivelsen pkt Verdien av friområder kan være begrenset i slike områder og rådmannen vurderer arealenes størrelse som for små til å ha en vesentlig verdi som friområde. Rådmannen har ingen ytterligere kommentar til denne endringen. MEDVIRKNING Rådmannen vurderer barn- og unges interesser ivaretatt gjennom høring sendt til barn- og unges representant ved varsel om oppstart. Barn- og unges representant vil tilsvarende bli tilskrevet med hensyn til å komme med uttalelse til planforslaget ved det offentlige ettersynet. NATURMANGFOLD Naturmangfold i planområdet er tidligere vurdert i forbindelse med kommunedelplan Øyer Sør vedtatt og gjennom områdeplan for Haugan vedtatt Området er gjennom denne planen klarert i forhold til naturmangfold og eventuelle forhold som må hensyn tas i reguleringsplanen. I planbeskrivelsen for reguleringsplan for Haugan, under punkt biologisk mangfold heter det: Det er ikke registrert konflikt med byggeområder og områder med spesiell verdi iht Naturbase. Det er kun yngleområder for spurvehauk som ligger innenfor planområdet, men denne ligger i områder regulert til landbruksformål og berøres ikke av planlagt utbygging.

8 RISIKO OG SÅRBARHET De suppleringer til gjeldende ROS-analyse som gjort i planbeskrivelsen mht skredfare, overvann, flom mv. gir de nødvendige suppleringer til ROS-analysen. Rådmannen har ingen merknader til at forslagsstiller har valgt å benytte gjeldende ROS-analyse med de nevnte suppleringer i planbeskrivelsen. REKKEFØLGEBESTEMMELSER Rekkefølgebestemmelser følger blant annet av Utbyggingsprogram Kommunedelplanen Øyer sør , vedtatt Rekkefølgebestemmelser I gjeldende reguleringsplan for Haugan som berører planområdet og dette planforslaget, er innarbeidet i bestemmelsene. Behov for oppdatering av utbyggingsavtale for gjennomføring av reguleringsplan for Haugan, avklares før sluttbehandling av denne reguleringsplanen. OPPSUMMERING Planforslaget viderefører forutsetninger i gjeldende reguleringsplan med noen mindre justeringer. Planforslaget ivaretar intensjoner og rammer nedfelt i gjeldende bestemmelser og plankart. Rådmannen anbefaler planforslaget lagt frem for politisk behandling slik det foreligger fra forslagsstiller med justeringer foretatt underveis i samarbeid mellom forslagsstiller og Øyer kommune. Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av Plan- og Bygningslovens vedtar planutvalget i Øyer å legge reguleringsplan for del av Haugan gbnr 23/1, gbnr 27/19 og gbnr 27/42, med plankart og bestemmelser datert , ut til offentlig ettersyn. Sveinar Kildal Rådmann Helge Haugan