Utvalg Møtedato Saksnr. Utvalg for miljø og plan /14 Formannskapet /14 Kommunestyret /14

Transkript

1 Side 1 av 60 OPPEGÅRD KOMMUNE SÆRUTSKRIFT Utvalg Møtedato Saksnr. Utvalg for miljø og plan /14 Formannskapet /14 Kommunestyret /14 Saksbehandler: Henning Weyergang-Nielsen 14/408 Arkiv: L12 OMRÅDEREGULERING FOR BÅLERUD-, RØDSTEN- OG BEKKENSTENOMRÅDET - 2. GANGS BEHANDLING 2. gangs behandling Vedlegg Forslag til reguleringsplan med: 1. plankart datert: reguleringsbestemmelser datert: planbeskrivelse med konsekvensutredning datert: ROS-analyse datert: Fylkesmannens innsigelse datert: Innkomne merknader til planforslaget

2 Side 2 av 60 Kommunestyrets behandling : Repr. Bellingmo (Ap) tok opp rådmannens innstilling alternativ 2 og Ap/SVs tilleggsforslag til alternativ 2 fra formannskapet: 1) Endring i reguleringsbestemmelsene: I 5.4 endres teksten til: «Nye private brygger tillates ikke.» I 5.10: 2. strekpunkt utgår. 2) Turvei T8 fra rådmannens planforslag av innarbeides i forslaget. Votering: Ved alternativ votering mellom innstillingen og rådmannens innstilling alternativ 2 med Ap/SVs tilleggsforslag fikk innstillingen 19 stemmer mot 12 stemmer (Ap, SV, V) avgitt for Aps forslag. Ap, SV og V varsler krav om lovlighetskontroll. Etter dette lyder Kommunestyrets vedtak slik: 1. Forslag til områderegulering for Bålerud-, Rødsten- og Bekkenstenområdet, planident , datert , vedtas med følgende endringer: a) 5.4: Siste setning endres til Det samme gjelder felt BT1 og BK1. b) 6.2: Første setning endres til Feltene B2, B3, B5 og B6 krever en felles detaljregulering, hvor noe differensiert bebyggelse tillates c) 22.1: Nytt kulepunkt «etablering av brygge etter 5.4» d) 29.1: felles avløpsløsning endres til offentlig avløpsløsning 2. Oppegård kommune mener foreliggende plan ivaretar interessemotsetningene på en god måte. Planen gir handlingsrom for vedlikeholdsvekst, utvikling og bedre tilgang for allmennheten. Planen tilrettelegger også for en mer fremtidsrettet vann- og avløpsløsning, som ivaretar strenge miljøkrav. Det kan likevel stilles spørsmål ved om forutsatt status for alle verne- og hensynssoner er påkrevet, jf. id og gnr/bnr 35/18. Kommunen vil derfor stille seg positiv til justeringer som ikke forringer verneinteressene. Oppegård kommune merker seg at Oslo kommune påpeker at den planlagte bebyggelsen vil generere begrenset trafikkvekst. Likeledes at Akershus fylkeskommune og Statens vegvesen etter en samlet vurdering gir sin tilslutning til planen, og har trukket tidligere varslede innsigelser. 3. Planen sendes Kommunal- og moderniseringsdepartementet for endelig stadfesting. Vedtaket er fattet i medhold av plan- og bygningsloven Oppegård kommune stiller seg positive til å behandle forslag til detaljregulering for Svartskog kolonial og gnr/bnr 35/34. Ap, SV og V varsler krav om lovlighetskontroll.

3 Side 3 av 60 Formannskapets behandling : Rådmannen la fram endret innstilling til alternativ 1 første del til å lyde: Forslag til områderegulering for Bålerud-, Rødsten- og Bekkenstenområdet, planident , datert , vedtas. Planen sendes fram for endelig stadfesting i Kommunalog moderniseringsdepartementet. Vedtaket er fattet i medhold av plan- og bygningsloven 5-6 Repr Bellingmo tok opp Ap/SVs forslag i UMP, tilleggsforslag til alternativ 2: 1) Endring i reguleringsbestemmelsene: I 5.4 endres teksten til: «Nye private brygger tillates ikke.» I 5.10: 2. strekpunkt utgår. 2) Turvei T8 fra rådmannens planforslag av innarbeides i forslaget. Repr. Kaspersen (H) tok opp vedtaket fra UMP: 1. Forslag til områderegulering for Bålerud-, Rødsten- og Bekkenstenområdet, planident , datert , vedtas med følgende endringer: a) 5.4: Siste setning endres til Det samme gjelder felt BT1 og BK1. b) 6.2: Første setning endres til Feltene B2, B3, B5 og B6 krever en felles detaljregulering, hvor noe differensiert bebyggelse tillates c) 22.1: Nytt kulepunkt «etablering av brygge etter 5.4» d) 29.1: felles avløpsløsning endres til offentlig avløpsløsning 2. Oppegård kommune mener foreliggende plan ivaretar interessemotsetningene på en god måte. Planen gir handlingsrom for vedlikeholdsvekst, utvikling og bedre tilgang for allmennheten. Planen tilrettelegger også for en mer fremtidsrettet vann- og avløpsløsning, som ivaretar strenge miljøkrav. Det kan likevel stilles spørsmål ved om forutsatt status for alle verne- og hensynssoner er påkrevet, jf. id og gnr/bnr 35/18. Kommunen vil derfor stille seg positiv til justeringer som ikke forringer verneinteressene. Oppegård kommune merker seg at Oslo kommune påpeker at den planlagte bebyggelsen vil generere begrenset trafikkvekst. Likeledes at Akershus fylkeskommune og Statens vegvesen etter en samlet vurdering gir sin tilslutning til planen, og har trukket tidligere varslede innsigelser. 3. Planen sendes Kommunal- og moderniseringsdepartementet for endelig stadfesting. Vedtaket er fattet i medhold av plan- og bygningsloven Oppegård kommune stiller seg positive til å behandle forslag til detaljregulering for Svartskog kolonial og gnr/bnr 35/34. Votering: Innstillingen alternativ 1 fikk ingen stemmer og falt Innstillingens alternativ 2 med Ap/SVs tilleggforslag fikk 4 stemmer og falt (Ap, SV, V) Kaspersens forslag ble vedtatt med 5 stemmer (H)

4 Side 4 av 60 Etter dette lyder Formannskapets vedtak slik: 1. Forslag til områderegulering for Bålerud-, Rødsten- og Bekkenstenområdet, planident , datert , vedtas med følgende endringer: a) 5.4: Siste setning endres til Det samme gjelder felt BT1 og BK1. b) 6.2: Første setning endres til Feltene B2, B3, B5 og B6 krever en felles detaljregulering, hvor noe differensiert bebyggelse tillates e) 22.1: Nytt kulepunkt «etablering av brygge etter 5.4» f) 29.1: felles avløpsløsning endres til offentlig avløpsløsning 2. Oppegård kommune mener foreliggende plan ivaretar interessemotsetningene på en god måte. Planen gir handlingsrom for vedlikeholdsvekst, utvikling og bedre tilgang for allmennheten. Planen tilrettelegger også for en mer fremtidsrettet vann- og avløpsløsning, som ivaretar strenge miljøkrav. Det kan likevel stilles spørsmål ved om forutsatt status for alle verne- og hensynssoner er påkrevet, jf. id og gnr/bnr 35/18. Kommunen vil derfor stille seg positiv til justeringer som ikke forringer verneinteressene. Oppegård kommune merker seg at Oslo kommune påpeker at den planlagte bebyggelsen vil generere begrenset trafikkvekst. Likeledes at Akershus fylkeskommune og Statens vegvesen etter en samlet vurdering gir sin tilslutning til planen, og har trukket tidligere varslede innsigelser. 3. Planen sendes Kommunal- og moderniseringsdepartementet for endelig stadfesting. Vedtaket er fattet i medhold av plan- og bygningsloven Oppegård kommune stiller seg positive til å behandle forslag til detaljregulering for Svartskog kolonial og gnr/bnr 35/34. Utvalg for miljø og plans behandling : AP/SV fremmet følgende endringsforslag til alternativ 2: «1) Endring i reguleringsbestemmelsene: I 5.4 endres teksten til: «Nye private brygger tillates ikke.» I 5.10: 2. strekpunkt utgår. 2) Turvei T8 fra rådmannens planforslag av innarbeides i forslaget.» Repr. Pettersen fremmet følgende fellesforslag fra H, FRP og U: 1. Forslag til områderegulering for Bålerud-, Rødsten- og Bekkenstenområdet, planident , datert , vedtas med følgende endringer: e) 5.4: Siste setning endres til Det samme gjelder felt BT1 og BK1. f) 6.2: Første setning endres til Feltene B2, B3, B5 og B6 krever en felles detaljregulering, hvor noe differensiert bebyggelse tillates

5 Side 5 av 60 g) 22.1: Nytt kulepunkt «etablering av brygge etter 5.4» h) 29.1: felles avløpsløsning endres til offentlig avløpsløsning 2. Oppegård kommune mener foreliggende plan ivaretar interessemotsetningene på en god måte. Planen gir handlingsrom for vedlikeholdsvekst, utvikling og bedre tilgang for allmennheten. Planen tilrettelegger også for en mer fremtidsrettet vann- og avløpsløsning, som ivaretar strenge miljøkrav. Det kan likevel stilles spørsmål ved om forutsatt status for alle verne- og hensynssoner er påkrevet, jf. id og gnr/bnr 35/18. Kommunen vil derfor stille seg positiv til justeringer som ikke forringer verneinteressene. Oppegård kommune merker seg at Oslo kommune påpeker at den planlagte bebyggelsen vil generere begrenset trafikkvekst. Likeledes at Akershus fylkeskommune og Statens vegvesen etter en samlet vurdering gir sin tilslutning til planen, og har trukket tidligere varslede innsigelser. 3. Planen sendes Kommunal- og moderniseringsdepartementet for endelig stadfesting. Vedtaket er fattet i medhold av plan- og bygningsloven Oppegård kommune stiller seg positive til å behandle forslag til detaljregulering for Svartskog kolonial og gnr/bnr 35/34. Votering: Rådmannens innstilling, alternativ 1, fikk ingen stemmer og falt. Rådmannens innstilling, altrnativ 2, med AP/SV s endringsforslag, fikk 3 stemmer (AP/SV) og falt. Fellesforslaget fra H, FRP og U vedtatt med 6 stemmer (H, FRP og U) Etter dette lyder Utvalg for miljø og plans vedtak slik: 1. Forslag til områderegulering for Bålerud-, Rødsten- og Bekkenstenområdet, planident , datert , vedtas med følgende endringer: a) 5.4: Siste setning endres til Det samme gjelder felt BT1 og BK1. b) 6.2: Første setning endres til Feltene B2, B3, B5 og B6 krever en felles detaljregulering, hvor noe differensiert bebyggelse tillates g) 22.1: Nytt kulepunkt «etablering av brygge etter 5.4» h) 29.1: felles avløpsløsning endres til offentlig avløpsløsning 2. Oppegård kommune mener foreliggende plan ivaretar interessemotsetningene på en god måte. Planen gir handlingsrom for vedlikeholdsvekst, utvikling og bedre tilgang for allmennheten. Planen tilrettelegger også for en mer fremtidsrettet vann- og avløpsløsning, som ivaretar strenge miljøkrav. Det kan likevel stilles spørsmål ved om forutsatt status for alle verne- og hensynssoner er påkrevet, jf. id og gnr/bnr 35/18. Kommunen vil derfor stille seg positiv til justeringer som ikke forringer verneinteressene.

6 Side 6 av 60 Oppegård kommune merker seg at Oslo kommune påpeker at den planlagte bebyggelsen vil generere begrenset trafikkvekst. Likeledes at Akershus fylkeskommune og Statens vegvesen etter en samlet vurdering gir sin tilslutning til planen, og har trukket tidligere varslede innsigelser. 3. Planen sendes Kommunal- og moderniseringsdepartementet for endelig stadfesting. Vedtaket er fattet i medhold av plan- og bygningsloven Oppegård kommune stiller seg positive til å behandle forslag til detaljregulering for Svartskog kolonial og gnr/bnr 35/34. INNSTILLING: Under henvisning til nedenstående fremmer rådmannen to alternative instillinger: Alternativ 1 Forslag til områderegulering for Bålerud-, Rødsten- og Bekkenstenområdet, planident , datert , sendes fram for endelig stadfesting i Kommunal- og moderniseringsdepartementet. Kommunestyret stiller seg positive til å behandle forslag til detaljreguleringer for Svartskog kolonial, gnr/bnr 35/54 og turveg T8 i strandsonen. Alternativ 2 Forslag til områderegulering for Bålerud-, Rødsten- og Bekkenstenområdet, planident , datert sendes tilbake til administrasjonen. Reguleringsforslaget omarbeides i tråd med føringene i fylkesmannens innsigelse, før planen legges ut til nytt offentlig ettersyn og egengodkjennes av Kommunestyret i Oppegård. SAKSUTREDNING: 1. REGULERINGSPLAN 1.1. Sammendrag Bålerud-, Rødsten- og Bekkenstenområdet (heretter forkortet til Bålerud) er et ca dekar stort område i fjordskråningen ned mot Bunnefjorden. Planområdet har mer enn 2 km kystlinje. Her er det betydelige kultur-, natur-, landskaps- og friluftsverdier. Oppegård kommune har utarbeidet et forslag til områderegulering som skal skaffe innbyggerne forutsigbarhet, tilrettelegge for en strukturell og demografisk vedlikeholdsutvikling, og samtidig ivareta områdets kvaliteter. Utvalg for miljø og plan (UMP) la planforslaget ut til offentlig ettersyn fra , med merknadsfrist 1. januar Det kom inn i alt 77 merknader. Fylkesmannen i Oslo og Akershus har fremmet innsigelse til planforslaget, begrunnet med at planforslaget er i strid med rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging samt nasjonale mål for klima og for transport. Rådmannen påpeker at det foreliggende planforslaget har gjennomgått en rekke endringer fra rådmannens opprinnelige planforslag i 2012, og at det nå kun delvis oppfyller føringene gitt i gjeldende kommuneplan og planprogrammet. Både utbyggingsvolumet og det totale arealet for inngrep er vesentlig økt. Dette gir økt belastning på blant annet teknisk infrastruktur og

7 Side 7 av 60 landskaps-/naturkvaliteter. Rådmannen gjør i tillegg oppmerksom på at konsekvensutredningen ble utarbeidet til det opprinnelige planforslaget, og at det ikke er foretatt nye vurderinger knyttet til hvilke konsekvenser det totale utbyggingsvolumet og trafikkøkningen vil medføre. Rådmannen fremmer 2 alternative innstillinger. Alternativ 1 er en videreføring av de vedtak og føringer UMP tidligere har gitt i saken med mindre justeringer basert på høringsuttalelsene. Dette planforslaget kan ikke egengodkjennes av Kommunestyret i Oppegård som følge av innsigelse fra fylkesmannen. Rådmannen anbefaler kommunestyret å sende saken tilbake til administrasjonen for å utarbeide et nytt planforslag som imøtekommer fylkesmannens innsigelse. Et slikt planforslag vil kunne egengodkjennes av Kommunestyret i Oppegård Bakgrunn for saken Bålerudområdet ligger i skrånende terreng som stiger fra Bunnefjorden i vest til platåene rundt Oppegård kirke i øst. Området preges av store skogsområder, lang kystlinje, klynger med frittliggende feriehus og boligbebyggelse, samt noe gårdsbebyggelse og dyrket mark. I planområdet finnes 99 boliger og 23 hytter. Området inneholder natur- og kulturlandskap av høy verdi. Bålerud er i dag uregulert. I forrige kommuneplan ( ) ble det fastslått å gjennomføre en kartlegging av vernehensynene på Bålerud. Oppdraget fra kommunestyret var å finne frem til lavkonfliktområder med tanke på landskap, friluftsliv, natur- og kulturmiljø, som kunne reguleres til boligformål med lav utnyttelsesgrad. Kartleggingen ble gjennomført. I oktober 2009 vedtok formannskapet og UMP at kartleggingsrapporten, med justeringer etter høring, skulle legges til grunn ved utarbeidelse av et forslag til områderegulering. I møte nedla UMP midlertidig forbud mot tiltak i planområdet. Planprogram for områdereguleringen ble fastsatt av UMP Her er det fastsatte planprogrammets viktigste føringer for utarbeidingen av reguleringsplanforslaget: Planen skal avklare forholdet mellom utbygging og vern. Boligfortetting skal dimensjoneres slik at tiltak utenfor planområdet er unødvendig. Planen skal tilrettelegge for bedre infrastruktur, især vann- og avløpsløsning. Behovet for bedre veistandard skal vurderes mot veienes miljøverdi slik de er. Allmennhetens tilgang til sjøen skal bedres ved bl.a. tilrettelegging for kyststi. I gjeldende kommuneplan ( ) vedtatt i mai 2011 legges det vekt på at Bålerudområdet har spesielle vernekvaliteter, samtidig som det er behov for utvikling. Dette er kommuneplanens føringer for planarbeidet: Reguleringsplanen skal tilrettelegge for forsiktig boligfortetting med lav utnyttelsesgrad i områder der konfliktnivået i forhold til vernehensyn og andre interesser er lavt. I tillegg skal det utredes for vann- og avløpsløsning for området. I reguleringsplanen skal hensynene til kulturmiljøet innenfor området, og til natur- og landskapsverdiene i Svartskog landskapsvernområde ivaretas (Kommuneplan : 47). UMP la et forslag til områderegulering ut til offentlig ettersyn Fylkesmannen fremmet innsigelser til nye boliger, sekundærleiligheter og brygger. Fylkeskommunen varslet administrativt mulige innsigelser til sekundærleiligheter og vernesoner rundt enkelte kulturminner. Gjennom sonderinger mellom partene ble det klarlagt at utbyggingvolumet måtte reduseres for at innsigelsene skulle bli trukket. Den la rådmannen et drøftingsnotat fram for UMP. Rådmannen anbefalte et justert planforslag i tråd med utfallet av sonderingene. UMP var uenige i rådmannens anbefalinger, og løftet notatet til sak. UMP

8 Side 8 av 60 vedtok tilleggsføringer til sitt tidligere vedtak. Rådmannen fremmet et planforslag i hht. UMPs vedtak. UMP vedtok å gjøre ytterligere endringer i planforslaget. Det reviderte planforslaget ble lagt ut til nytt offentlig ettersyn, med høringsfrist Under høringsperioden har det kommet inn i alt 77 merknader. Inkludert i disse er innsigelsen fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus. Alle merknader behandles i denne saken. Med utgangspunkt i merknadene, har rådmannen i sin innstilling, alternativ 1, gjort enkelte endringer i planforslaget Planforslaget Bålerudområdet har fram til nå vært uregulert. Eksisterende bebygde eiendommer har en uavklart situasjon hva angår bruk og utvikling. Reguleringsplanen vil gi denne bebyggelsen forutsigbarhet. Forslaget til områderegulering skal gi føringer og bestemmelser for områdets videre utvikling, fremtidig arealbruk og forholdet mellom vekst og vern. Den skal også tilrettelegge for nødvendig oppgradering og utvidelse av infrastruktur innenfor planområdet. Dette gjelder spesielt vann- og avløpshåndtering, veinett, parkeringskapasitet, kyststi, turveier og barnehagekapasitet. Innholdet i planforslaget er beskrevet i planbeskrivelsen kapittel 3. I dag er det 99 boliger og 23 fritidsboliger i planområdet. I det foreliggende planforslaget tilrettelegges det for nye boliger, inkl. 23 hytter som omreguleres til bolig, og 25 sekundærleiligheter. Det totale boligantallet avhenger av endelig antall boliger i feltene som skal detaljreguleres, men det kan anslås et samlet potensial i planområdet for eksisterende og nye eneboliger. Medregnet sekundærleilighetene vil det bli boenheter. Sammenlignet med planforslaget som lå ute til offentlig ettersyn høsten 2012 foreslås det en økning fra ca. 60 til nye boliger, en reduksjon fra ca. 136 til 25 sekundærleiligheter, samt en delvis forflytning av fortettingen fra områder med lavt konfliktnivå til enkelte områder med noe høyere konfliktnivå. Her følger en kort oppsummering av de viktigste hovedtrekkene i planforslaget: Eksisterende bebyggelse: Alle boliger og hytter innenfor planområdet reguleres som bolig. Grad av utnytting følger småhusbestemmelsene som i kommunen for øvrig, men for boliger som ligger nærmere sjøen enn 100-meter kan samlet bruksareal uansett tomtestørrelse ikke overstige 250 m² BRA. For hver boligeiendom som grenser til Bunnefjorden tillates det én brygge. Garasje og utebod kan som hovedregel oppføres med totalt maks 46 m² for enebolig og totalt maks 75 m² for enebolig med sekundærleilighet. For særlig bevaringsverdige eiendommer forbys riving og påbygg. Garasje inntil 36 m² og uthus inntil 15 m² tillates. For bevaringsverdige eiendommer forbys riving. Påbygg med grunnflate inntil 15 m², garasje inntil 36 m² og uthus inntil 15 m² tillates. Sentrumsformål rundt Svartskog kolonial og museumsformål på Uranienborg. Ny bebyggelse: Ca. 30 boliger i fire ulike felt på Rødsteinåsen (felt B2, B3, B5 og B6). Disse skal detaljreguleres i en felles plan. 13 boliger i felt som kan fradeles etter 5.1 (B7, B8, B10, B11 og B12) Ca. 15 enkelteiendommer som vil ha potensiale for fradeling til B1 etter føringene i 5.1. Føringene er at alle eiendommer skal være minst 1350 m 2 og ha avkjørsel direkte ut mot offentlig vei.

9 Side 9 av 60 På en eiendom med minste tillatte tomtestørrelse vil det bli tillatt boliger med en grunnflate på ca 337,5 m². Det er ingen øvre grense for hvor store boligene kan bli. For de største tomtene vil en kunne bygge boliger på flere tusen kvadratmeter. 23 hytter som omgjøres til boliger (6 i strandsonen til B4, 17 utenfor strandsonen til B1) 4 boliger på areal som omgjøres fra LNF til boligformål (tre i felt B1 og én i felt B13) 2 boliger som kan fradeles fra gnr/bnr 35/1 til felt B9 Det tillates inntil 25 sekundærleligheter innenfor planområdet, på eiendommer der det ikke er vernehensyn. Det settes av tomter til ny barnehage, energianlegg og teknisk VA-anlegg. Trafikkløsninger: Veiene reguleres smalere enn standard fordi de i hovedsak skal forbli uendret. Reguleringen muliggjør noe breddeutvidelser på kritisk smale veistrekninger og noen forbedringer av avkjørsler. Snuplasser reguleres i Framveien, Linnekastveien og Ingierstrandveien. Fortau reguleres i busstraseene Rødstenveien og Roald Amundsens vei. Nye parkeringsplasser reguleres ved Svartskog kolonial og syd for Bekkensten. Det legges til rette for noe parkering langs bred veiskulder innerst i Linnekastveien. Ny adkomst til R. Amundsens vei 184 reguleres over ubebygd naboareal gnr/bnr 35/14. Bussholdeplasser oppgraderes, blant annet med tilrettelegging for universell utforming. Vann- og avløpløsninger Tomt for teknisk VA-anlegg reguleres nedenfor Ingierstrandveien. Øvrige offentlige vann- og avløpsanlegg kan plasseres i offentlig veigrunn eller offentlige turveier. Av hensyn til vannforsyningen tillates som hovedregel ikke sprengingsarbeider, med mindre det foreligger en felles løsning for vannforsyning i området. Idrett og friluftsliv Det reguleres offentlige turveistrekninger, delvis som kyststi langs sjøen og delvis lengre opp i fjordskråningen, for å skape et sammenhengende turveinett fra Ås grense til Bekkensten. Det tilrettelegges for bygging av turvei fra bussholdeplassen ved Bålerud sentrum til R. Amundsens hjem og til de nye byggefeltene på Rødstenåsen. Det reguleres idrettsanlegg på Vestenga og badeplass på Bekkensten Innkomne merknader og innsigelser Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn fra til med merknadsfrist 1. januar Det er mottatt i alt 77 merknader. Nedenfor finnes et sammendrag av merknadene med rådmannens kommentar. Merknadene er også vedlagt saken i fulltekst. I rådmannens kommentarer til merknadene er det først og fremst lagt vekt på å besvare bemerkninger om ønskede avvik i forhold til planforslaget som har ligget ute til offentlig ettersyn. Meningsytringer som ikke konkret omhandler planinnholdet, samt bemerkninger som stiller seg positive til innhold i planforslaget som ikke foreslås endret, tas til orientering.

10 Side 10 av 60 Angående vann og avløp: Svært mange merknadshavere stiller spørsmål rundt utførelse og finansiering av de planlagte vann- og avløpsløsningene, og om hvilke tilknytningskostnader som vil pålegges innbyggerne i planområdet. Disse kommenteres ikke her, men vil bli behandlet i forbindelse med egen sak til kommunestyret om VA-løsning for området. Offentlige myndigheter 1) Fylkesmannen i Oslo og Akershus INNSIGELSE (brev, datert , dok. 13/ ) Fylkesmannen mener forslaget er sterkt i strid med rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging samt nasjonale mål for klima og for transport, og fremmer derfor innsigelse til planforslaget. Fylkesmannen viderefører ikke sin tidligere innsigelse til private brygger, som ble fremmet i forbindelse med det forrige planforslaget. Når det gjelder bestemmelsene om boligutbygging peker Fylkesmannen på at området ligger usentralt og med dårlig kollektivdekning og tjenestetilbud. Utbygging her er direkte i strid med nasjonal arealpolitikk og rikspolitiske retningslinjer for areal- og transportplanlegging. I tillegg er planforslaget ødeleggende for viktige naturverdier. En utbygging av Bålerud vil også svekke mulighetene for å nå klimamålsetningene. Fylkesmannen henviser til tilsvarende konflikt ved innsigelsen til reguleringsplanen for Skotbu i Ski kommune. Rådmannen har ved to tidligere anledninger og anbefalt UMP at kommunen vedtar et planforslag som kan egengodkjennes, gjennom at planforslaget tilpasses Fylkesmannens innsigelse til utbyggingsvolum. Rådmannen mener at et slikt planforslag vil gi en balansert utvikling for planområdet, som ivaretar verneverdiene og forholdet til rikspolitiske retningslinjer. 2) Statens vegvesen Region øst (brev, datert , dok. 13/ ) Statens vegvesen mener forslaget til områderegulering ikke støtter opp om nasjonale og regionale areal- og transport- og miljøpolitiske målsettinger om å begrense bilbruken og legge opp til en utvikling der flere kan benytte kollektive transportmidler, gå eller sykle. Vegvesenet fraråder sterkt å legge til rette for så mange nye boliger. Ut fra overordnede mål om å begrense bilbruken og fordi vernehensynet i området begrenser senere muligheter til å utbedre fylkesveien, bygge gang- og sykkelveier, etc. ber etaten om at antall boenheter reduseres. Vegvesenet ber om at det i 5.9 i reguleringsbestemmelsene presiseres at tiltak innenfor byggegrensene mot vei kun gjelder kommunale veier. Langs fv. 126 aksepteres en byggegrense på 15 meter. Rådmannen er enig i Statens Vegvesens merknad om utbyggingsvolum. Det vises til rådmannens kommentar til Fylkesmannens innsigelse. Når det gjelder byggegrense mot vei anbefaler rådmannen å presisere 5.9 i reguleringsbestemmelsene, slik at denne omfatter offentlige, kommunale veier.

11 Side 11 av 60 3) Akershus fylkeskommune (brev, datert , dok. 13/ , jf. brev, datert , dok. 09/ , samt brev, datert , dok. 13/ ) Fylkesrådmannen varslet en mulig innsigelse i sin administrative merknad. I varselet ble det vist til merknad til det forrige planforslaget for Bålerud. Fylkesrådmannen bemerker at et betydelig antall nye boliger i et så sårbart område er svært uheldig, og at nye boligområder derfor bør tas ut av planforslaget. Fylkesrådmannen mener det er i strid med overordnede mål for klima-, og areal- og transportplanlegging dersom det åpnes for vesentlig økt antall boliger i planområdet. Fylkesrådmannen mener planen vil kunne medføre store og uheldige forandringer i området, som ikke godt nok ivaretar verneverdiene. Utnyttelsesgraden er for høy, det tilrettelegges for uønskede store volumer. Det er uheldig med store garasjeanlegg (36 m²) i tillegg til uthus (15 m²) ved verneverdig bebyggelse. Det pekes også på at forholdet til automatisk fredete kulturminner må være avklart før planen vedtas. Fylkesutvalget var på befaring i planområdet Planspørsmålet ble behandlet av fylkesutvalget senere samme dag. Fylkesrådmannen innstilte på å ikke fremme innsigelse. Dette sluttet Fylkesutvalget seg til. Akershus fylkeskommune gir imidlertid merknader til planforslaget. Det ses positivt på en begrenset fortetting i området, men pekes på at antall nye boliger i planforslaget er for høyt og i for stor grad lagt til sårbare områder. Det anbefales derfor å gå tilbake til planforslaget fra Det anbefales også en øvre grense for utnyttelsesgrad for å unngå for store bygningsvolumer, samt at minstestørrelse for delbare eiendommer bør økes. Det er positivt at antall sekundærleiligheter reduseres til 25. Det påpekes at den bevaringsverdige bebyggelsen i området sikres med gode planbestemmelser, men at også Svartskogveien 14 bør innlemmes i kategorien for særlig bevaringsverdige bygninger gjennom å flyttes fra hensynssone H570_2 til H570_1.. Rådmannen er enig i Akershus fylkeskommunes merknad om utbyggingsvolum, og at et lavere utbygginsvolum vil gi en mer balansert utvikling for planområdet. Dette omfatter både grad av fortetting, eiendomsstruktur og bygningsvolumer. Det vises for øvrig til rådmannens kommentar til Fylkesmannens innsigelse. Dokumentasjon innsendt til kommunen viser at Svartskogveien 14 har gjennomgått store ombygginger, og er tydelig endret fra sitt opprinnelige uttrykk. Bygningen er fortsatt underlagt relativt detaljerte vernebestemmelser, men rådmannen mener at en endring fra hensynssone H570_1 til H570_2 er tilstrekkelig for å ivareta kulturminneverdiene. Når det gjelder forholdet til automatisk fredete kulturminner mener rådmannen at foreliggende planforslag har imøtekommet fylkesrådmannen på de viktigste punktene. Rådmannen vil i forbindelse med fremtidig detaljregulering anbefale en rekkefølgebestemmelse som tilsier at kulturminne ID kan frigis. 4) Oslo kommune, Byrådsavdeling for byutvikling (e-post, datert , dok. 13/ ) Oslo Kommune v/plan- og bygningsetaten påpeker at planen åpner for en begrenset utbygging i et område med svært dårlig kollektivdekning, og med lite potensial for bedre kollektivdekning. Sånn sett er planen uheldig. Man har heller ikke brukt planen som instrument for å kunne åpne strandsonen for allmennheten.

12 Side 12 av 60 Det vises i tillegg til uttalelse fra Eiendoms og byfornyelsesetaten (jf. journalpost 13/ ). Byrådsavdelingen for byutvikling er den instansen i Oslo Kommune som uttaler seg som offentlig myndighet. Rådmannen er enig i Oslo kommunes merknad om utbyggingsvolum. Det vises til rådmannens kommentar til Fylkesmannens innsigelse. Rådmannen er også enig med Oslo kommune at det er uheldig at planen ikke i tilstrekkelig grad brukes som et instrument for å kunne åpne strandsonen for allmennheten. Rådmannen peker da særlig på at kyststien mellom Bålerud og Svartskog brygger ikke følger den mest naturlige traseen langs sjøen. Det vises til rådmannens kommentar til merknad fra FNF. Når det gjelder innspillene fra Eiendoms og byfornyelsesetaten vises det til rådmannens kommentar til deres merknad. 5) FolloRen IKS (brev, datert , dok. 13/ ) Merknadshaver anser sine innspill som innarbeidet i planen. Det vises for øvrig til «Veileder for renovasjonsløsninger hos Follo Ren», og det bes om at denne benyttes i den videre utviklingen av området. Rådmannen tar uttalelsen til orientering. Follo Rens veileder vil benyttes ved videre utvikling av området. 6) Oppegård kommune, Medisinskfaglig rådgiver v/dianne Steenberg (brev, datert , dok. 13/ ) Reguleringsbestemmelsene mangler støybestemmelser. Bestemmelsene bør også omfatte begrensning av luftforurensning fra bygg- og anleggsvirksomhet. Det vises til ny retningslinje for begrensning av luftforurensning fra bygge- og anleggsvirksomhet, generelt til Retningslinje for behandling av luftkvalitet i arealplanlegging (T-1520). Det minnes om at barnehages beliggenhet skal godkjennes av miljørettet helsevern i kommunen. Dersom nybygging medfører magnetfelt på mer enn 0,4 µt for boliger og barnehage skal det utredes forebyggende tiltak for å redusere magnetfelt. I Kommuneplanen for er det lagt inn bestemmelser om støy i 12, med tilsvarende grenser som er satt i Miljøverndepartementets retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442). Bestemmelser om støy i kommuneplanen vil dermed gjelde for Bålerud. Det er ikke spesielle støykilder eller støyproblematikk som tilsier at det er nødvendig med egne støykrav for Bålerud. Innenfor planområdet er det ingen store kraftledninger eller andre større installasjoner som vil medføre at nybygg utsettes for magnetfelt over 0,4 µt. Det er heller ingen store kilder til luftforurensning på Bålerud. Dette området har mye natur og god luftkvalitet. Tettheten på bebyggelsen på Bålerud og trafikktallene i området vil ikke utløse behov for tiltak. Luftforurensning av bygge- og anleggsvirksomhet er aktuelt ved bygging av boligfeltene B2, B3, B5 og B6. For disse områdene stilles det krav om detaljregulering.

13 Side 13 av 60 Det vil være naturlig å vurdere bestemmelser knyttet til bygge- og anleggsfasen i fremtidig detaljregulering. Feltet som er avsatt til barnehagetomt er romslig, rundt 4 dekar stort, og er lagt inntil boligfelt B2. Tomten er relativt flat med god tilgang på naturområder. Krav om ny turveiforbindelse skal sikre gode forbindelser mellom Bålerud sentrum og de nye boligfeltene og barnehagen. Etablering av barnehage vil først bli aktuelt å vurdere ved detaljregulering av nye boligfelt, og detaljert utforming må sees i sammenheng med utvikling av felt B2. Foreninger og organisasjoner 7) Svartskog Vel v/sonja Birkeland, Maria Alnæs og Bendik Romstad (e-post, datert , dok. 13/ ) Svartskog vel er glade for at Bålerudområdet endelig blir regulert, men er sterkt kritiske til deler av planforslaget. Velet oppfordrer til en revurdering av deler av planen, særlig når det gjelder antall boliger. En fordobling av antall boenheter kan ikke sies å være i tråd med kommuneplanens føringer om forsiktig boligfortetting i konfliktfrie områder. Velets medlemmer er sterkt kritiske til at begrepet "forsiktig fortetting" skal kunne resultere i forslag om 11 nye boligfelt. Velet kan ikke akseptere at den lille leke- og oppholdsplassen ved Kolonialen benyttes til parkering, mens lek og opphold flyttes til sentral øy på snuplassen. Velet er fornøyd med grusplassen hvor bussen snur slik den er i dag. Det ønskes at sekundærleiligheter skal fordels ved loddtrekning, i stedet for prinsippet om førstemann-til-mølla. Antallet boliger bekymrer. Veiene er ikke tilpasset så mye bebyggelse, veistrekningen fra Framveien til kirken (utenfor planområdet) er særlig farlig, og for smal for mer trafikk. Belastningen på andre veier vil også bli alt for stor. Velet er opptatt av at planbestemmelsene for de verneverdige bygningene ikke må bli for strenge. Med unntak av Bekkensten og Uranienborg bør de resterende bevaringsverdige bygningene alle plasseres i hensynssone H570_2. Parkeringsplassen i Ingierstrandveien (felt P2) bør revurderes, på grunn av problemer med usømmelig adferd frem til bommen ble satt opp i Dersom en parkeringsplass etableres et sted uten naboer vil problemet komme tilbake. Det bør være fortsatt bom, og kommunen må finne en annen løsning for turistbussene. Turvei T12 bør utgå. Det protesteres på rekkefølgekravet som tilsier at nye boliger må være tilknyttet offentlig avløp. Stien fra Framveien til Sjødalstrand må bevares. Fortau innebærer ekspropriasjon av eiendom, noe vellets medlemmer ikke ønsker. Rådmannen har tidligere lagt frem planforslag som tilrettelegger for et lavere utbyggingsvolum. Det vises til rådmannens kommentar til Fylkesmannens innsigelse.

14 Side 14 av 60 Utfartsparkeringen ved kolonialen anses som et viktig tiltak for å gjøre området mer tilgjengelig for allmennheten. Det nye lekeområdet vil kun være omgitt av bussens snuplass, hvilket ikke medfører at den ellers vil være omringet av trafikk. Regimet som foreslås for fordeling av sekundærleiligheter er vurdert å være det mest hensiktsmessige med tanke på at byggesakskontoret skal kunne ha et oversiktlig system å forvalte. Rådmannen mener at det antall sekundærleiligheter som foreslås vil dekke markedets behov innenfor planområdet. Rådmannen mener at en utfartsparkering i området mellom Bekkensten og Uranienborg vil utgjøre en viktig kvalitet for å gjøre strandsonen, kyststien og Uranienborg mer tilgjengelig for allmenheten. Samtidig ser rådmannen at vellet helt klart har et poeng når de peker på de problemene en slik usentralt beliggende parkeringsplass kan føre med seg, og at turistbussene inntil videre kan parkere på Bekkensten. Etter en vurdering av problemstillingen har rådmannen likevel kommet frem til å anbefale at P2 beholdes som en del av planen, slik at muligheten for en slik parkeringsløsning er til stede for fremtiden. Rådmannen støtter bemerkningen om å ta T12 ut av planforslaget. Rådmannen mener at reguleringsplanen bør inneholde en rekkefølgebestemmelse som knytter eventuelle nye boliger til en felles avløpsløsning, men at det ikke nå må avgjøres om denne skal være offentlig. Rådmannen anbefaler derfor å endre rekkefølgebestemmelsen 29.1 slik at det, ved tiltak med krav etter pbl. 27-2, settes krav til at en felles avløpsløsning for reguleringsområdet skal være etablert. Skillet mellom H570_1 og H570_2 foreslås for å tilpasse ulike vernebestemmelser til byggverk av ulik verdi. Rekkefølgekravet om at nye boliger skal tilknyttes offentlig avløp er naturlig så lenge det er i ferd med å utredes offentlige avløpsløsninger. Stier i området som ikke reguleres som turveier kan fortsatt benyttes som stier. Rådmannen mener at fortau er viktig for å ivareta myke trafikanters sikerhet der det går buss. 8) Bålerud Grunneierforening v/ketil M. Tveten m.fl. (brev, datert , dok. 13/ , jf. brev, datert , dok. 09/ ) Merknadshaver viser til uttalelse til det forrige planforslaget for Bålerud, med presiseringer i ny uttalelse. Grunneierforeningen ser det som positivt at planområdet nå får en reguleringsplan som gir forutsigbarhet, men har ønsker og presiseringer. Der det oppstår konflikt mellom kulturog naturlandskap må kulturlandskap prioriteres. Bevaringsverdige bygninger må bevares, ikke omliggende hager og hele eiendommer. Eksisterende tursti fra innerst i Framveien ned Trolldalen bør merkes. Tursti langs stranden fra Bålerud til Svartskog brygge anlegges som turvei høyere opp i terrenget. Brygger må kunne tilpasses klimautfordringene. Det må gis amnesti for bygg og anlegg som ikke kan dokumenteres som godkjente. Ved offentlige tiltak på privat grunn må kommunen satse på frivillige løsninger. En bærekraftig utvikling forutsetter en variert boligbygging. En tomtestørrelse på m² vil sikre planens intensjoner om kulturbevaring, med en miljømessig profil og positiv områdeutvikling. Eiendommer i strandsonen bør få samme planregime som de øvrige eiendommene i området. Alle hytter bør kunne bli boliger. Det ønskes offentlig vann og avløp, med ett forvaltnings- og avgiftsregime for hele kommunen. I ny uttalelse presiseres det at planforslaget som nå legges frem ikke tilrettelegger for en bærekraftig utvikling. Foreningen ønsker seg derfor en konsekvensutredning av tiltak utenfor planområdet for at utviklingen på Bålerud skal bli bærekraftig. Foreningen ønsker at H570_1 og H570_2 slås sammen til én felles kategori. Det ønskes at skogområdet

15 Side 15 av 60 mellom Framveien og Svartskogveien/Linnekastveien skal bygges ut til boligformål. Generelt bør en boligeiendom være minst 950 m². Det justerte planforslaget inneholder mer varierte boligtyper, slik foreningen ber om. Det har også blitt gjort andre endringer som i noen grad imøtekommer merknadene. Det foreslås bl.a. mer varierte boligtyper og visse endringer i regelverket for brygger for å sikre stabilitet ved isgang, samt at det foreslås at nåværende hytter reguleres som boliger. Tursti fra Framveien kan merkes uten regulering. Skillet mellom H570_1 og H570_2 foreslås for å tilpasse de ulike vernehensynene til byggverk av ulik verneverdi. Minstestørrelse for ny boligeiendom er som UMP har foreslått på 1350 m². Amnesti for ikke dokumenterbare bygg og anlegg er ikke tema, men med en vedtatt reguleringsplan vil de aller fleste slike forhold bli lovliggjort gjennom planvedtaket. I forbindelse med fastsettelsen av planprogrammet ble det fattet vedtak i UMP og Formannskapet om at planen skal dimensjoneres slik at tiltak utenfor planområdet er unødvendig. Rådmannen forholder seg til dette. 9) Gerdarudin v/øyvin Berntzen (e-post, datert , dok. 13/ ) Laget mener at en så stor grad av utbygging vil ødelegge et flott natur- og kulturområde. Det påpekes at planforslaget strider mot kommuneplanens føringer, rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging og statlige føringer for planlegging i kyst- og sjøområder i Oslofjorden. Det tar ikke hensyn til premissene om en forsiktig fortetting med lav utnytting i områder med lavt konfliktnivå i forhold til vernehensyn eller Fylkesmannens føringer. Det foreslås å regulere store deler av strandsonen langs Oslofjorden fra LNF1 til LNF2 samt boligområder og område for bolig/kontor. Dette er i strid med statlige planretningslinjer for utbygging i strandsonen. Det bør også legges inn hensynssoner mot landskapsvernområdet. Laget konkluderer med at planforslaget heller ikke tilrettelegger for en forsiktig boligfortetting med lav utnyttelsesgrad ved å legge opp til 100 nye boliger og sterk vekst i biltrafikken Planforslaget strider med føringer om at boligvekst skal skje i tilknytning til kollektivbetjente tettsteder. Ved å tilrettelegge for boligbygging i feltene B2, B3, B5 og B6, får man feltutbygging i et sårbart område. I tillegg viser utbygging i feltene B7 til B13 at planen heller ikke tar nok hensyn til områder der konfliktnivået i forhold til verneinteressene og andre hensyn er lavt. Hensynet til et automatisk fredet kulturminne i felt B2 er ikke tillagt vekt. Felt B3 bør ikke bygges ut pga steinalderfunn. Det er heller ikke tatt tilstrekkelig hensyn til Svartskog landskapsområde, siden det ikke er lagt inn vernesoner inn mot dette. De nye veiene V14 og V15 bør utgå, det samme gjelder næringsformålet (felt BK1) i Svartskogveien. Viltkartlegging mangler. Planen kan bli en trussel for rødlistearter som salamander, frosk m.m. Trafikkprognosene er underdimensjonerte, og planen inneholder for mange parkeringsplasser som vil øke trafikken ytterligere.

16 Side 16 av 60 Overordnede planmyndigheter har som oppgave å ivareta flertallet av de hensynene som laget mener er tilsidesatt. Særlig gjelder dette rikspolitiske retningslinjer. Rådmannen forholder seg til overordenete planmyndigheters merknader på disse områdene. Rådmannen har tidligere lagt frem planforslag som tilrettelegger for et lavere utbyggingsvolum. Det vises til rådmannens kommentar til Fylkesmannens innsigelse. Laget påpeker enkelte detaljforhold i planforslaget. Forslaget til nye adkomstveier (V14 og V15) er beholdt fordi disse veiene er nødvendige for å gi godkjente boligbygg tilstrekkelig god kjøreadkomst. Rådmannen foreslår heller ikke å fjerne næringsformålet i Svartskogveien siden det ligger godkjente næringslokaler her. Asplan Viak rapporten har gjort en kartlegging av leveområder for vilt. De viktigste områdene er ivaretatt i reguleringsplanen gjennom hensynssoner for naturmiljø. Rapporten peker på at det bør gjøres utfyllende feltregistreringer. Dette vil bli et viktig tema for feltene som skal detaljreguleres (B2, B3, B5 og B6), der den tetteste konsentrasjonen av nye boliger vil komme. Planforslaget er justert slik at bommen i Linnekastveien blir stående, og P4 og P5 tas ut. Øvrige parkeringsplasser anses som et viktig tiltak for å gjøre dette verdifulle området mer tilgjengelig for allmennheten. Fylkeskommunen har ikke meldt om steinalderfunn i felt B3. For funn i felt B2 (hensynssone H730_2) har fylkeskommunen søkt Riksantikvaren om å få dette frigitt. Rådmannen anbefaler at dette eventuelt tas inn i fremtidig detaljregulering. 10) Forum for natur- og friluftsliv Oppegård v/harald Lundstedt (brev, datert , dok. 13/ ) FNF protesterer sterkt mot flyttingen av kyststi, der T8 mellom Svartskog og Bålerud brygger ble tatt ut av planforslaget ved 1. gangsbehandling. Det har hele tiden nærmest vært et samtykke til at Kyststien skal følge sjøen der dette er praktisk mulig. Dette er ikke fulgt i denne saken. Her er det mest naturlig å følge den eksisterende veien over eiendom 35/17, og så etablere en enkel sti over eiendom 35/43 langs sjøkanten. FNF er av Oppegård kommune bedt om å gå i dialog med kommunens grunneiere for å få tillatelse til å merke et utvalg stier i henhold til de retningslinjer den nye Friluftsloven åpner for. Der konflikt oppstår må FNF be kommunen overta forhandlingene, og som i siste instans kan ende i politisk vedtak. Dersom forslaget om trasévalg for kyststien på Bålerud representerer politikernes holdning til friluftsliv og folkehelsearbeid, kan FNF få store utfordringer med å gjennomføre det arbeid som kommunen har bedt dem om å utføre. Når FNF er bedt om å gjøre dette tidkrevende arbeidet er det en nødvendig forutsetning å ha politisk støtte. FNF forventer at Oppegård kommune i denne saken, og i tilsvarende saker heretter sørger for at Kyststien følger sjøen der dette er praktisk mulig. Rådmannen er enig med FNF at det er svært uheldig at kyststien mellom Bålerud og Svartskog brygger i planforslaget ikke følger den mest naturlige traseen langs sjøen, slik det også påpekes i flere andre merknader. Det er også i denne traseen at turveien kan opparbeides med minst mulig terrenginngrep. Rådmannen anbefaler at det reguleres kyststi langs sjøen i hele traseen mellom Bålerud og Svartskog brygger. Dette kan løses i

17 Side 17 av 60 områdereguleringen, men forutsetter da et nytt offentlig ettersyn. Det kan alternativt også løses gjennom en egen detaljregulering. 11) Naturvernforbundet i Oppegård v/kjersti Haukaas (e-post, datert , dok. 13/ ) Naturvernforbundet i Oppegård (NiO) mener at en dobling av antall boenheter, vil endre områdets verdifulle kulturmiljø og landskap, og føre til tap av viktige naturverdier. Summen av alle tiltakene vil være ødeleggende for helheten i det verdifulle landskapet. Planforslaget er i strid med nasjonale mål, overordnede planer, regionale føringer og Oppegårds kommuneplan, planstrategi og klimaplan, samt rekkefølgekravene som gjelder for boligbygging på Svartskog. Boligøkningen utløser ikke nye kollektivtilbud, og fortettingen vil føre til økt bilforbruk, som er i strid med RPR og planstrategi Oslo og Akershus. NiO påpeker at strandsonen ikke var med fra starten av, da det ble gjennomført en kartlegging iht. konfliktnivå. Omregulering av hytter til bolig og eiendom til næring i strandsonen er ikke i tråd med strandsonevernet og det generelle byggeforbudet i 100- metersbeltet langs Oslofjorden. Utbyggingen kan medføre at leveområder for vilt i landskapsvernområdet vil falle under terskelverdien arten behøver, særlig de rødlistede artene. Det kan finnes flere sårbare arter. Det er ikke foretatt viltkartlegging, og er ingen informasjon på naturbase om vilt fra kartleggingsområdet. Utbygging og økt trafikk vil være en trussel for amfibiene i dammene i landskapsvernområdet. Naturmangfoldlovens 9, føre-var-prinsippet, må anvendes, da det ikke er utredet og vurdert konsekvensene for rødlistearter av fugl og amfibier. Det er ikke vurdert avgrensning av viktige viltområder for arealkrevende viltarter. NiO viser til Biofokusrapport og ber om at tre lokaliteter rettes opp i samsvar med rapporten og legges inn på plankartet med hensynssoner. Kyststien mellom Bålerud og Svartskog brygger må følge alternativet langs kysten. Forholdene ligger godt til rette for en sti langs kysten, og ulempene for grunneiere langs kysten kan ikke være større enn for de andre alternativene. Det er viktig at det ikke foretas terrenginngrep, da stien vil gå gjennom sårbare lokaliteter (kalkskog og rikt strandberg). Ved anleggelse av turvei i kanten av lokalitet 59 rik edelløvskog (B), må det tas spesielle hensyn i anleggsarbeidet for å unngå negativ påvirkning. Det fremgår ikke hvilke inngrep tiltaket vil medføre. Det legges opp til nye veier i sårbart og sidebratt terreng innenfor 100-metersbeltet (V13 og V14). NiO stiller spørsmål til om feltbygging i inngrepsfrie naturområder med steinalderfunn og regulering til næring i strandsonen kan være riktig. Utbyggingen er forskøvet til flere områder med stor og svært stor konflikt ift. vernehensyn. Det gis ingen vurdering av den samlede belastningen på økosystemer, naturtyper, arter, kulturmiljø og landskap som dette vil medføre. NiO fraråder en godkjenning av planen slik den foreligger. Rådmannen er enig med Naturvernforbundet i Oppegård at det er uheldig at kyststien mellom Bålerud og Svartskog brygger ikke følger den mest naturlige traseen langs sjøen. Det vises til rådmannens kommentar til merknad fra FNF. Rådmannen har tidligere lagt frem planforslag som tilrettelegger for et lavere utbyggingsvolum. Det vises til rådmannens kommentar til Fylkesmannens innsigelse.

18 Side 18 av 60 Strandsonen var ikke med i den opprinnelige kartleggingen iht. konfliktnivå fordi man anså at dette uansett var et høykonfliktområde der man ikke ønsket å tilrettelegge for nye tiltak. Det bes om at hensynssonene for naturmiljø rettes opp i plankartet slik at de samsvarer med Biofokusrapporten. Rådmannen mener at planen har omfattende og gode hensynssoner for naturmiljø. Enkelte mindre områder fra Biofokusrapporten er ikke lagt inn som hensynssoner, men dette er i områder der det ikke tilrettelegges for tiltak. Overordnede planmyndigheter har som oppgave å ivareta de hensynene som Naturvernforbundet her mener er tilsidesatt. Rådmannen forutsetter at overordnede myndigheter har ivaretatt disse hensynene på en tilstrekkelig måte. Asplan Viak rapporten har gjort en kartlegging av leveområder for vilt. De viktigste områdene er ivaretatt i reguleringsplanen gjennom hensynssoner for naturmiljø. Disse er også markert med skravur i naturbase. Rapporten peker på at det bør gjøres utfyllende feltregistreringer. Dette vil bli et viktig tema for feltene som skal detaljreguleres (B2, B3, B5 og B6), der den tetteste konsentrasjonen av nye boliger vil komme. Rådmannen mener at turveien i kanten av lokalitet 59 (rik edelløvskog) i Biofokusrapporten ikke vil ha særlig grad av negativ innvirkning på hensynssonen. Dette er et begrenset tiltak. Felt V13 er eksisterende atkomst til Roald Amundsens vei 186A og 188. Felt V14 erstatter den nåværende atkomsten til Roald Amundsens vei 184, da denne er svært bratt og krevende. Planforslaget legger altså ikke opp til utvidet veiareal i strandsonen sammenlignet med nåværende situasjon. På eiendommen der det foreslås regulert mulighet for næringsvirksomhet i strandsonen er dette kun en videreføring av nåværende situasjon. Det legges ikke opp til etablering av ny næringsvirksomhet i strandsonen. Når det gjelder en feltbygging i område med steinalderfunn, er det klart at dette forutsetter frigivelse i forkant av en evt utbygging. Fylkeskommunen har søkt Riksantikvaren om å få frigitt kulturminne ID Rådmannen anbefaler at et evt vedtak om frigivelse tas inn i fremtidig detaljregulering av felt B2. 12) Oslofjordens Friluftsråd v/rune Svensson og Kjetil Johannessen (brev, datert , dok. 13/ ) Merknadshaver mener endringen av kyststi er uheldig. Det vises til at kommunens øvrige kyststier har blitt svært godt mottatt, og at dersom man hadde fått på plass en kyststi langs sjøen i planområdet ville man være svært nære å få på plass en unik og attraktiv sammenhengende sti langs sjøen mellom Bekkensten og Sjødalstrand. Det stiforslaget som nå foreslås er et mye dårligere alternativ enn opprinnelig forslag. OF anbefaler derfor sterkt å videreføre opprinnelig kyststiforslag langs sjøen. OF anbefaler også et mer moderat utbyggingsvolum i planområdet. Rådmannen er enig med Oslofjordens Friluftsråd at det er uheldig at kyststien mellom Bålerud og Svartskog brygger ikke følger den mest naturlige traseen langs sjøen. Det vises til rådmannens kommentar til merknad fra FNF. Rådmannen har tidligere lagt frem planforslag som tilrettelegger for et lavere utbyggingsvolum. Det vises til rådmannens kommentar til Fylkesmannens innsigelse.

19 Side 19 av 60 13) Oppegård historielag v/egil Wenger (e-post, datert , dok. 13/ , jf. e-post, datert , dok. 09/ ) Merknadshaver viser til uttalelse til det forrige planforslaget for Bålerud, med presiseringer i ny uttalelse. Historielaget mener kommunen burde vist større måtehold i sine utbyggingsplaner i sakens sluttfase. Svartskog er et unikt område i Oslo-regionen, og utgangspunktet var å finne konfliktfrie områder for bygging. Konfliktpunkter er registrert, deretter har kommunen valgt å overse konfliktene. Dette er dårlig utøvelse av skjønn. Det må vises større måtehold, byggeplanene må reduseres. Oversikten over kulturminner i utbyggingstruede områder er tilstrekkelig god. Men flere automatisk fredede kulturminner trenger større vernesoner enn angitt i planforslaget. Laget regner med at fylkeskommunen ivaretar dette synspunktet. Kulturminneområdene bør fremstå som utmark, ikke som boligområder. Rådmannen har tidligere lagt frem planforslag som tilrettelegger for et lavere utbyggingsvolum. Det vises til rådmannens kommentar til Fylkesmannens innsigelse. Det justerte planforslaget er gjennomgått med Akershus fylkeskommune, som har godtatt vernegrensene som nå er foreslått rundt automatisk fredede kulturminner. Private parter 14) Mikael Pedersen og Tonje Bergmo, Hjemmelshaver av Framveien 39 (e-post, datert , dok. 13/1723-6, jf. e-post, datert , dok. 09/ ) Merknadshaver viser til uttalelse til det forrige planforslaget for Bålerud. Det ønskes mulighet for å fradele en tomt nord for eksisterende bolig. Boligtomten er ca. 2,7 daa, tilnærmet rektangulær og beliggende inntil Framveien. Hvorfor skal det ikke være lov å dele en slik tomt, og hvor finnes bestemmelsen som hindrer dette? Reglene for fradeling av eiendom fremkommer av reguleringsbestemmelsene 5.1 om eiendomsstruktur. Dersom det er usikre eiendomsgrenser kan kommunens geodatakontor kontaktes for oppmålingsforretning. 15) Gry og Kenneth Johannesen, hjemmelshavere av R. Amundsens vei 162 (e-post, datert , dok 13/1723-7, jf. brev, datert , dok. 09/ ) Merknadshaver viser til uttalelse til det forrige planforslaget for Bålerud. Ikke reguler en ny turvei over eiendommen, bruk heller eksisterende vei mellom hjemmelshavers eiendom og naboeiendommen i syd, Roald Amundsens vei 168A. Denne traseen brukes i dag av alle på Rødsten, og den er mer lettvint å gå enn den foreslåtte turveien som går ned i «dumpa» og opp igjen. Alternativt kan ny turvei legges langs hjemmelshavers nordgrense. Det er ikke ønskelig at turveien deler eiendommen i to, og heller ikke ønskelig at den nedre delen av eiendommen reguleres som LNF-område. Det mangler i dag en snarvei mellom Bekkenstenveien og sentrum/kolonialen. Mange benytter i dag muligheten til å gå denne strekningen over en trasé som særlig går svært tett

20 Side 20 av 60 på huset i R. Amundsens vei 168A. Det er derfor viktig å få på plass en ny og sikker gang- /sykkelatkomst til Bålerud sentrum for de nye boligfeltene og barnehagen på Rødstenåsen. Rådmannen har vurdert flere andre alternativer til turvei, men disse vil være vanskelige å realisere fordi de går tett på bolighus eller har krevende stigningsforhold. Rådmannen anbefaler derfor å beholde T5 begrunnet i at hensynet til en trygg og effektiv gangforbindelse mellom boligfeltene/barnehagen og Bålerud sentrum er viktigere enn hensynet til merknadshavers ønske om å unngå turvei på sin eiendom. Rådmannen ser imidlertid at det er mulig å flytte T5 noe lenger nordvest på merknadshavers eiendom, uten at det reduserer turveiens kvalitet. Det er mulig å følge høydekote 55 moh. til eiendommens nordre grense, og deretter følge denne opp til den møter T5s trasé fra planforslaget. Dette frigjør en noe større del av merknadshavers eiendom til boligformål. Den nedre delen av eiendommen, nedenfor T5, beholdes som LNF-område. Arealet på nedsiden av turveien kan uansett ikke bebygges, og det er ikke hensiktsmessig å regulere et område til et formål som det ikke er mulig å realisere. 16) Anita og Hans M. Tonne, hjemmelshavere av Svartskogveien 2A og 2B (e-post, datert , dok 13/1723-8, jf. brev, datert , dok. 09/ ) Merknadshaver viser til uttalelse til det forrige planforslaget for Bålerud. Merknadshaver foreslår alternative frisiktsoner i krysset R.Amundsens vei / Svartskogveien. R.As vei i nord og dens forlengelse som Svartskogveien bør være hovedvei i krysset. Frisiktlinjene vil dermed endre seg slik at det blir en siktetrekant fra sideveien mot nord på 10x30 meter og en siktetrekant mot sør på 4x30 meter. For øvrig forutsetter merknadshaver at reguleringsbestemmelsene 25.2 «bygnings- og kulturmiljø rundt Bålerud sentrum» ikke utelukker tiltak i et mer moderne arkitektonisk språk så fremt disse harmonerer og ikke dominerer. Frisiktsoner i krysset R. Amundsens vei / Svartskogveien ble endret i henhold til merknadshavers forslag i forbindelse med UMP vedtak av Reguleringsbestemmelsene i både 25.1 og 25.2 åpner for at mer moderne arkitektonisk formspråk kan tillates, så fremt dette harmonerer med- og ikke dominerer over den bevaringsverdige bebyggelsen i nærområdet. 17) Oslo kommune, Eiendoms- og byfornyelsesetaten (brev, datert , dok. 13/ , jf. 13/ ) Oslo kommune v/eiendoms og byfornyelsesetaten er positive til planforslaget, og har følgende spørsmål: Hvor mange boliger er tillatt bebygd på OKs eiendommer i planforslaget? Det stilles også spørsmål om kostnader og finansiering av VA-løsning. I tillegg vises det til tidligere uttalelse datert , der EBY stiller spørsmål med økonomien i en feltutbygging på sin eiendom sett i forhold til de rekkefølgekrav som da må oppfylles. Merknadshaver hevder det er urimelig med rekkefølgebestemmelser knyttet til fortau langs Rødstenveien og R.Amundsens vei, samt at fordeling av kostnader bør fordeles i planen. Det hevdes også at bestemmelsene om barnehage er for detaljerte.

21 Side 21 av 60 Eiendoms og byfornyelsesetaten uttaler seg ikke som offentlig myndighet, men som forvalter av Oslo kommunes eiendommer innenfor planområdet. Rådmannen tar merknaden til orientering. Det er vanskelig å svare på hvor mange boliger som kan bygges på OKs eiendommer. Dette avhenger av fremtidig detaljregulering. Rekkefølgebestemmelsene knyttet til fortau anses som svært viktige for å ivareta trafikksikkerheten når befolkningstallet i området øker. For felt B2, B3, B5 og B6 er det krav om detaljregulering. De øvrige spørsmålene merknadshaver stiller vil kunne behandles i forbindelse med denne prosessen. 18) Allan Olsgaard, hjemmelshaver av Linnekastveien 4 h (Brev, udatert, dok 13/ , og e-post, datert , dok 13/1723-9) Merknadshaver reagerer på at hans eiendom i Linnekastveien 4 foreslås regulert som LNF-område, samtidig som flertallet av eiendommer i samme vei er bebygde og foreslås regulert til boligformål. Merknadshaver mener dette er en urettferdig forskjellsbehandling. Rådmannen viser til at planområdet ikke tidligere har vært regulert. Når en områderegulering nå legges frem vil denne legge et utbyggingsregime for fremtiden. Sammenligningen med tillatelser til tiltak som ble gitt før området er regulert er derfor ikke relevant. Det fremtidige utbyggingsregimet som nå foreslås legger ikke opp til etablering av nye boligeiendommer på nåværende ubebygde eiendommer som grenser mot Bunnefjorden. Rådmannen vil heller ikke anbefale at det åpnes opp for denne type tiltak. Dette gjelder for Linnekastveien 4, i likhet med alle andre ubebygde eiendommer mot strandsonen. Planforslaget medfører således ikke forskjellsbehandling. 19) Jon H. Christensen, repr. for hjemmelshaver av Linnekastveien 4 (Alan Olsgaard) (e-post, datert , mottatt , dok. 13/ ) Merknadshaver hevder, på vegne av grunneier i Linnkastveien 4, at denne eiendommen bør reguleres som boligeiendom. Alternativt kan kommunen overta eiendommen mot at de som vederlag stiller en annen byggeklar tomt, av tilsvarende verdi, tilgjengelig til disposisjon for grunneier av Linnekastveien 4. Rådmannen tar merknaden til orientering. Planforslaget legger ikke opp til etablering av nye boligeiendommer på nåværende ubebygde eiendommer som grenser mot fjorden. Rådmannen vil heller ikke anbefale at det åpnes opp for denne type tiltak. Dette gjelder for Linnekastveien 4, i likhet med alle andre ubebygde eiendommer mot strandsonen. Eiendommen er en av mange som ble søkt omdisponert etter kommuneplanen av 2003, men er ikke blant dem som fikk dele- eller byggetillatelse. Rådmannen opprettholder forslaget om å la eiendommen forbli LNF-område. 20) Kirsten Myhre Ottesen og Jan Hugo Ottesen, hjemmelshaver av Linnekastveien 32 (e-post, datert , dok. 13/ , jf. e-post, datert , dok. 13/ og e-post, datert , dok. 09/ ) Merknadshaver viser til uttalelse til det forrige planforslaget for Bålerud. Eiendommen ønskes regulert som bolig, på samme måte som Linnekastveien 24. Bommen må bli stående der den er.

22 Side 22 av 60 I det foreliggende planforslaget foreslås hjemmelshavers eiendom regulert som boligeiendom. Bommen foreslås å bli stående på samme sted som i dag. 21) Shark AS v/jannicken Throndsen, representant for Laila og Jahn Røising (brev, datert , dok. 13/ , jf. brev, datert , dok. 09/ ) Merknadshaver viser til uttalelse til det forrige planforslaget for Bålerud. Merknadshaver eier boligeiendom (gnr./bnr. 32/84) i lavkonfliktområde vis-á-vis Svartskog idrettsplass. Eiendommen er på 2005 kvm, og det ønskes et reglement som muliggjør deling av denne, alternativt bygging av tomannsbolig. Merknadshaver viser til at de har en tinglyst rett til å dele eiendommen. Det foreslås et regime for eiendomsstruktur som er tilsvarende småhusbestemmelsene i kommunen for øvrig. Forslag til reglement for eiendomsstruktur fremkommer av reguleringsbestemmelsene 5.1. Det er ingen automatikk i at størrelsen for boligeiendom skal være den samme for småhusbebyggelse i planområdet som den er i østre del av kommunen, der infrastrukturen ligger bedre til rette for en tettere grad av utnyttelse. Rådmannen vil ikke anbefale at det åpnes for mindre boligeiendommer innenfor planområdet enn det legges til rette for i planforslaget. Når det gjelder den tinglyste retten til eiendomsdeling vil rådmannen påpeke at plan- og bygningsmyndighetene som utgangspunkt skal ivareta de offentligrettslige hensynene som er omtalt i plan- og bygningsreglene. Etter pbl er hovedregelen at bygningsmyndighetene ikke skal ta stilling til privatrettslige forhold. En tinglyst avtale mellom to private parter binder derfor ikke kommunens beslutningsmyndighet. Rådmannen mener derfor at merknadshavers anførsler om at de har rett til å dele tomten uavhengig av kommunens ønske om å regulere en minste tomtestørrelse ikke kan tillegges særlig vekt ved planbehandlingen. 22) Ski Arkitektkontor AS v/bjørnar Sørli, representant for hjemmelshavere av R. Amundsens vei 163 (Leif og Liv Steen Sjølie) (e-post, datert , dok. 13/ , jf. brev, datert , dok. 09/ ) Merknadshaver viser til uttalelse til det forrige planforslaget for Bålerud. Hjemmelshaver ønsker å fradele og utbygge eiendommen. Det er vedlagt en kartskisse som viser forslag til ny grense diagonalt over eiendommen, slik at eiendommens to bebodde bygninger får hver sin tomt. Merknadshaver mener dette er en løsning som samsvarer med planforslagets forslag til minste tillatte netto tomt. Det reguleres ikke inn nye private eiendomsgrenser i planforslaget. Reglene for tomtedeling fremkommer av 5.1 i reguleringsbestemmelsene. Etter et eventuelt planvedtak kan merknadshaver søke om deling av sin eiendom på lik linje med alle andre, og dermed søke om muligheten for å gi de to bygningene på eiendommen hver sin tomt. 23) Kari og David Marshall m.fl., hjemmelshavere av Linnekastveien 15 (e-post, datert , dok. 13/ )

23 Side 23 av 60 Merknadshaver ønsker å fradele tre tomter fra sin eiendom, og ønsker et reglement som tillater dette. Merknadshaver stiller seg uforstående til hensynssonen H560_1 som berører et hjørne av eiendommen. Merknadshavers eiendom foreslås regulert som boligeiendom B1. Reglement for eventuell deling av denne følger av 5.1 i reguleringsbestemmelsene. Når det gjelder hensynsone H560_1 omfatter denne et begrenset areal på merknadshavers eiendom. Lokaliteten er en rik blandingsskog med innslag av gran, edelløvtrær og boreale løvtrær. Lokaliteten vurderes å være av lokal verdi. Rådmannen anbefaler at det ikke tilrettelegges for tiltak innenfor hensynssonen. 24) Marit og Karl-Hugo Tysnes, hjemmelshavere av Svartskogveien 10 (e-svar, datert , dok. 13/ ) Merknadshaver konstaterer at stien langs sjøen brått stopper opp og ikke blir fulført den siste relativt korte biten frem til Svartskog brygge. I stedet kommer bl.a T12 som vil bli svært sjenerende for privatlivet. Merknadshaver motsetter seg derfor sterkt T12. Rådmannen er enig med merknadshaver at det er uheldig at kyststien mellom Bålerud og Svartskog brygger ikke følger den mest naturlige traseen langs sjøen. Det vises til rådmannens kommentar til merknad fra FNF. Når det gjelder T12 er rådmannen enig i at traseen ikke er et godt turveialternativ, og vil anbefale å ta denne ut av planforslaget. 25) Shark AS v/egil Haugstad, representant for hjemmelshaver av R. Amundsens vei 145 (Thorild Kjeldsen og Odd Orkelbog) (brev, datert , dok. 13/ ) Merknadshaver representerer grunneier som ønsker å utvikle en del av sin eiendom på m² til småhusbebyggelse. Det ønskes å fradele 9 boligeiendommer med felles privat avkjørselsvei. De ni eiendommene vil ikke komme i særlig grad av konflikt med de definerte vernehensynene som ligger til grunn for planarbeidet. Merknadshaver er enig i at gårdstunet m/ bygninger og eiketre er bevaringsverdig, men det reageres på at hele eiendommen har skravur for hensynssone H570_1. Hensynssonene H570_1 og H570_2 gjelder i alle tilfeller for hele eiendommer, i og med at bestemmelsene sier noe om total grad av utnyttelse på eiendommene. Men av reguleringsbestemmelsene fremkommer det at selve vernehensynene kun gelder for den opptegnede bygningsmassen i plankartet, samt intern sti- og veistruktur og eldre opparbeidet park- og hageareal. Hensynssonen i seg selv umuliggjør ikke deling av eiendom. Fra denne eiendommen har det tidligere blitt gitt tillatelse til å fradele to boligeiendommer i nord. Gjennom UMPs vedtak av tilrettelegges det for fradeling av ytterligere to eneboligtomter fra nevnte eiendom. Mer enn dette anser rådmannen vil medføre for stor grad av nedbygging av et et viktig, sammenhengende skogområde mellom Framveien og Svartskogveien.

24 Side 24 av 60 26) Kolbotnadvokatene v/bernt D. Hagtvedt, representant for hjemmelshaver av R. Amundsens vei 145 (Thorild Kjeldsen og Odd Orkelbog) (brev, datert , dok. 09/ & 13/ , jf. brev, datert , dok. 09/ ) Merknadshaver viser til uttalelse til det forrige planforslaget for Bålerud, med presiseringer i ny uttalelse. Det protesteres på at hele eiendommen på ca. 45 mål er foreslått båndlagt med hensynssoner pga gårdsbebyggelsens verneverdi og et verneverdig eiketre. Hele eiendommen er ikke like verneverdig, deler har lavere konfliktnivå enn selve gårdstunet med hage. Vedtas båndleggingene, vil areal som ligger opptil 175 m fra den verneverdige bebyggelsen båndlegges fullstendig. Det foreslås fradeling av 9 tomter. Avstanden fra nærmeste tomt til eksisterende bebyggelse på eiendommen blir 27 meter. Avstanden fra hovedbygningen til nærmeste tomt blir 37 meter. Det er kostbart å holde verneverdig bebyggelse, derfor trengs vilkår i planen som gjør godt vedlikehold mulig. Det foreslåtte utbyggingsarealet framgår av skisse fra Shark Arkitekter. Det bes om at de 9 tomtene tas inn i planforslaget på lik linje med bl.a. bebyggelsen i felt B2. Det presiseres at planforslaget åpner for ny bebyggelse i områder som i kartleggingsrapporten har høyere konfliktnivå enn det merknadshavers foreslåtte prosjekt innebærer. At det ikke legges opp til flere nye boligeiendommer virker som et lite begrunnet kompromiss mellom UMPs føringer fra vedtak av juni 2013 og Fylkesmannens merknader til tidligere planforslag. Rådmannen tar merknaden til orientering, og viser til rådmannens kommentar til merknaden fra Shark Arkitektkontor på vegne av samme grunneier (merknad nr. 25). 27) Hanne H. Haugstad, hjemmelshaver av R. Amundsens vei 164A (brev, datert , dok. 13/ ) Merknadshaver reagerer på at deres private atkomstvei (V12) vil fungere som tilknytningsvei til tursti T5. V12 går svært tett på merknadshavers bolighus i hele dets lengde, og dette er et inngrep i den private sonen rundt huset. I tillegg går veien tett på brønnen som er husets vannforsyning og den smale veien vil også medføre at det blir dårlig trafikksikkerhet for gående på vei til T5. Merknadshaver peker også på at T5, selv om den følger naboeiendommen, går så tett på deres eiendom at det vil forringe verdien av denne. Det mangler i dag en snarvei mellom Bekkenstenveien og Bålerud sentrum/kolonialen, og dette er viktig å få på plass for å gi en sikker gang-/sykkelatkomst til Bålerud sentrum for de nye boligfeltene og barnehagen på Rødstenåsen. Den private avkjørselsveien V12 vil bli tilførselsvei til turstien, men denne går på inngangssiden av merknadshavers bolig, ikke på den mer eksponerte veranda- og hagesiden. Rådmannen har vurdert flere alternativer til turvei, men disse vil være vanskelige å realisere fordi de går tett på bolighus eller har krevende stigningsforhold. Rådmannen vurderer det slik at hensynet til en trygg og effektiv gangforbindelse mellom boligfeltene/barnehagen og Bålerud sentrum er viktigere enn hensynet til merknadshavers private hensyn på baksiden av sitt hus. Rådmannen anbefaler derfor å beholde det nord-østlige innslagspunktet for T5.

25 Side 25 av 60 28) Anna og Tom Snilsberg, hjemmelshavere av R. Amundsens vei 172 (e-post, datert , dok. 13/ ) Merknadshaver sender samme merknad som ved forrige offentlige ettersyn. Merknadshaver peker på at deres eiendom (gnr./bnr. 35/72) er særskilt regulert som sentrumsformål, og at det er viktig å justere enkelte forhold for å tilrettelegge for fremtidig utvikling av eiendommen. Det er en utfordring å ha boenhet og forretningsdel i samme bygning, og merknadshaver ønsker derfor muligheten til fradeling av eiendommens bakside, regulert etter 5.1 som for alle andre. Det ønskes også mulighet for sekundærleilighet på lik linje med andre boligeiendommer. Det er ok med parkeringsplass 4 meter inn på eiendommen så lenge det drives forretningsvirksomhet, men dersom forretningsdriften skulle opphøre og eiendommen blir ren bolig må arealet kunne omdisponeres til f.eks hage. Det er også positivt med sykkelparkeringsplasser på eiendommen, men det ønskes tilbakemelding på hvem som skal dekke kostnaden for dette. Også sykkelparkeringsarealet må kunne omdisponeres den dagen det evt ikke lenger drives forretningsdrift på eiendommen. Merknadshavers eiendom har et særskilt arealformål i planforslaget fordi den har en viktig sentrumsfunksjon. Dette medfører at eiendommen gis særegne muligheter for å drive forretning, bevertning og/eller offentlig eller privat tjenesteyting, men det medfører også enkelte forpliktelser for å ivareta allmennyttige hensyn. Et slikt hensyn er at en begrenset del av eiendommen foreslås regulert til p-plass. Primært ønsker rådmannen at det skal drives publikumsrettet forretningsvirksomhet på eiendommen, og ønsker ikke nå å forskuttere en saksbehandling om evt tilbakeføring av areal fra p-plass til hage dersom det ikke lenger drives forretning på eiendommen. Eiendommen er ikke er underlagt samme reglement for eiendomsstruktur som resten av planområdet, og rådmannen ser at det kan være en utfordring å ha boenhet og forretningsdel i samme bygning. Merknadshaver ønsker å fradele eiendommens bakside til boligformål. Rådmannen ser viktigheten i å ikke legge særegne hindringer i veien for det som er et svært verdifullt lokalt tiltak. Samtidig vil en fradelingsmulighet etter 5.1 i reguleringsbestemmelsene kunne medføre at en boligeiendom fradeles og selges, og at rammebetingelsene for fremtidig drift av kolonialen på lengre sikt vil bli trangere. Rådmannen anbefaler derfor at tomtedeling og/eller seksjonering ikke tillates innenfor felt S1, men at det tillates bygging av et bolighus på inntil 175 m² og garasje på inntil 18 m² på eiendommens bakside. Dette vil styrke kolonialen, som er en viktig miljøfaktor i Bålerudsamfunnet. En eventuell ny bolig må ikke komme i visuell konflikt med kolonialen og øvrig bevaringsverdig bebyggelse og må gis de samme retningslinjer for estetikk som i bestemmelsesområde #2 for øvrig. En eventuell ny enebolig gir mulighet for å skille boenhet og forretningsdel. Dette muliggjør også at hele kolonialbygget om ønskelig kan benyttes til forretning, bevertning og/eller offentlig eller privat tjenesteyting. En endring som nevnt ovenfor, som inkluderer mulighet for bygging av et nytt bolighus, ville medføre at planen måtte legges ut til et nytt offentlig ettersyn. Endringen er derfor ikke en del av rådmannens primære innstilling, men rådmannen anbefaler at Kommunestyret enten tar dette inn som en del av vedtaket for områdereguleringen, eller alternativt stiller seg positive til at tiltaket senere kan detaljreguleres. Det begrensede antallet sekundærleiligheter som tillates innenfor planområdet vil ikke muliggjøres for eiendommer der vernehensynene er store.

26 Side 26 av 60 Kostnadene for prosjektering og bygging av parkeringsplasser på eiendommen vil dekkes av Oppegård kommune, jf. planbeskrivelsens kapittel om kommunaløkonomi. 29) Berit Johne, hjemmelshaver av Linnekastveien 19, 21 og 26 (e-svar, datert , dok. 13/ , jf. brev, datert , dok. 09/ ) Merknadshaver viser til uttalelse til det forrige planforslaget for Bålerud, med presiseringer i ny uttalelse. Bommen i Linnekastveien bør ikke flyttes. De planlagte parkeringsplassene P4 og P5 samt ny snuplass innerst i Linnekastveien bør fjernes, og dagens snuplass bør beholdes. Inneklemte strandtomter med badehus og brygger bør være fritidseiendom, ikke LNFområde. Eiendommen gnr/bnr 35/141 på oversiden av Linnekastveien ønskes avsatt til boligtomt, ikke som LNF-område. I ny uttalelse presiseres det at merknadshaver er fornøyd med flere av endringene siden forrige planforslag, men har noen ytterligere merknader. Bommen nederst i Linnekastveien markeres tydeligere i det reviderte planforslaget. Veien innenfor bommen er på privat grunn, og må ikke markeres som tofelts vei. Gnr/bnr 35/92 er én eiendom, og må være gul også på vestsiden av den private veien. Gnr/bnr 35/141 har to bygninger (hytter) og skal derved være B1 gul. Strandparsell gnr/bnr 35/96 reguleres til F (oransje) fordi dette er gamle bebygde strender med brygger og badehus fra ca Planforslaget er justert slik at bommen blir stående. P4 og P5 tas ut, og erstattes av en begrenset kantparkering nederst i Linnekastveien. Det trengs imidlertid en skikkelig snuplass for brøytebil o.l., og plass for snøopplag på offentlig grunn. De inneklemte strandeiendommene opprettholdes som LNF-område. Det vil ikke være til hinder for vanlig vedlikehold av eksisterende badehus m.m og ivaretakelse av strandkulturen. Avsetting av disse områdene til fritidsbolig er ikke aktuelt. Planforslaget legger ikke opp til nybyggingsmulighet i strandkanten. De bygninger merknadshaver nevner på gnr/bnr 35/141 er ikke godkjente fritidsboliger i henhold til kommunens byggesaksarkiv, de er mer for skogskoier å regne. Arealformål for eiendommen foreslås derfor opprettholdt som LNF. Bommen i Linnekastveien blir stående, men denne reguleres ikke inn i plankartet. Hensynet ivaretas av det regulerte skillet mellom offentlig og privat vei. Merknadshaver hevder at V24 reguleres som to-felts vei. Rådmannen antar at dette skyldes en har tolket veiens regulerte senterlinje som en veifeltinndeling. 30) Grunneierne sør i Linnekastveien v/berit Johne (e-svar, datert , dok. 13/ ) Merknadshaver gjentar sine synspunkter som fremkommer av journalpost 13/ , jf. 09/ (se merknad 29), og legger ved vedlegg. Rådmannen tar merknaden til orientering, og henviser til sin kommentar til merknad ) Trine L. Johansen og Morten Støkken Nielsen, hjemmelshavere av Rødstenveien 2 (brev, datert , dok. 13/ )

27 Side 27 av 60 Merknadshaver har en tomt som er 2092 m 2 stor, og hevder at da de kjøpte denne i 2007 skulle det muliggjøres utvikling av denne med en enebolig og en tomannsbolig. Det ønskes at reglene for tomtestørrelse skal være de samme som ellers i kommunen. Merknadshaver reagerer også på restriksjoner som forbud mot sammenslåing, utkjørsel til offentlig vei og sprengningsrestriksjoner. Det stilles spørsmål ved om kommunen har vurdert konsekvensene av at store tomter kun kan bebygges med ett hus og om hvordan man forholder seg til privat eiendomsrett. Merknadshaver ønsker ikke å avstå eiendom til fortau i Rødstenveien. Rådmannen tar merknaden til orientering. I 2007 var området uregulert, men denne reguleringsplanen vil avgjøre områdets fremtidige rammer for bl.a eiendomsstruktur. I planforslaget foreslås en nedre grense for eiendomsstørrelse på 1350 m 2. 32) Per Bretteville, hjemmelshaver av eiendommer gnr/bnr 35/14 og 35/15. (brev, datert , dok. 13/ ) Merknadshaver er grunneier av store arealer i planområdet. Det pekes på fire områder der det ligger LNF-områder som foreslås omregulert til B1. Ett område ligger på gnr/bnr 35/15 sør for R. Amundsens vei der det nå foreslås flere boligeiendommer, og der den siste lille eiendommen (rett øst for 35/1) som foreslås som LNF også bør reguleres som B1. Ett område på gnr/bnr 35/15 nord for R. Amundsens vei der merknadshaver mener det ikke er konflikt med naturmiljø og at hensynssone for automatisk fredet kulturminne er innmålt på feil sted. I tillegg kommer to områder på gnr/bnr 35/14, hhv nord og sør for den nederste hårnålssvingen i R. Amundsens vei. Merknadshaver påpeker ellers at han er positiv til foreslåtte, allmennyttige tiltak på sine eiendommer, men at det hadde vært hyggelig å bli tatt med på råd når dette diskuteres. Områdene nord og sør for den nederste hårnålsvingen i R. Amundsens vei ligger tydelig eksponert i den skrinne fjordskråningen ned mot Bunnefjorden. Utbygging her vil medføre store, ikke-tilbakeførbare naturinngrep og tydelig fjernvirkning fra sjøen. Området på gnr/bnr 35/15 nord for R. Amundsens vei omfattes av både hensynssone for bevaring av naturmiljø og automatisk fredet kulturminne (kullgrop fra vikingtid). Merknadshaver hevder at kulturminnet ikke har fått riktig lokalisering i planen. Rådmannen støtter seg i denne saken på Fylkeskommunens innmåling Bildene av kulturminnet i Fylkeskommunens rapport viser at innmålingen ser ut til å være korrekt. Når det gjelder eiendommen sør på gnr/bnr 35/15 er det lavere konfliktnivå, og flertallet av eiendommer i området har blitt foreslått regulert som boligeiendommer. Rådmannen ønsker likevel ikke å anbefale endringer som medfører økt utbyggingsvolum i planområdet når Fylkesmannens innsigelse peker på at utbygging i området er sterkt i strid med rikspolitiske retningslinjer, samt at en omgjøring fra LNF til boligeiendom vil medføre at planen må legges ut til et nytt offentlig ettersyn. Rådmannen setter stor pris på at merknadshaver er positiv til allmennyttige tiltak på sine eiendommer, og ønsker en størst mulig grad av dialog om dette i den videre prosessen. 33) Finn Fearnley m.fl., hjemmelshavere av Linnekastveien 13 og 17 (brev, datert , dok. 13/ )

28 Side 28 av 60 Merknadshaver eier en teig på ca 17 mål av eiendommen Skog gnr/bnr 35/94, med tilknytning til V23 i plankartet. Denne teigen ønskes omregulert fra LNF til boligformål. Merknadshaver er undrene til at planen tilsynelatende legger større vekt på naturlandskap enn kulturlandskap, og mener at deres eiendom ikke har særlig grad av konfliktnivå. Merknadshaver eiendom ligger innenfor et område som i kartleggingsrapporten vurderes å ha høyt konfliktnivå. Den ligger i tillegg i et svært eksponert område i den sårbare skråningen mot Bunnefjorden. Rådmannen mener at ubebygde eiendommer i dette området bør bevares som LNF og anbefaler å opprettholde arealformålet. 34) Britt og Finn Fearnley, hjemmelshavere av Linnekastveien 13 og 17 (brev, datert , dok. 13/ ) Merknadshaver ønsker ikke parkering (P5) i Linnekastveien, og ønsker heller ikke å avgi eiendom til dette formålet. Som alternativ kan man enten øke veibredden i Linnekastveien eller utbedre eksisterende parkeringsplass på toppen av Linnekastveien. Merknadshaver har ikke noe imot til snuplass i enden av Linnekastveien og er også villige til å diskutere muligheten for HC-parkering på sin eiendom. Veibommen i Linnekastveien bør bli stående der den står i dag. Merknadshaver mener at Linnekastveien 17 må reguleres som boligeiendom, og ser også med forundring på at naboeiendommen, Linnekastveien 15 er foreslått regulert som LNF og ikke som boligbebyggelse-frittliggende småhusbebyggelse. Parkeringsplassen P5 er tatt ut av det foreliggende planforslaget, og erstattes av kantparkering nederst i Linnekastveien. Bommen vil bli stående på samme sted som i dag. Både Linnekastveien 15 og 17 er i planforslaget foreslått regulert som B1. Rådmannen mener derfor at alle merknadshavers hensyn er ivaretatt. 35) Bålerud Drift og Utvikling AS v/sigurd A. Brynildsen, hjemmelshaver av gnr. 32/bnr. 70 (e-post, datert , dok. 13/ ) Merknadshaver mener at planforslaget inneholder mange kvaliteter, men ønsker enkelte endringer. Størrelse for fradelbare eiendommer bør være 900 m². Merknadshaver støtter også FrP og Us fellesforslag fra møte i UMP Rådmannen tar merknaden til orientering, men presiserer at de endringer merknadshaver ønsker er sterkt i strid med forutsetningene og føringene for planarbeidet. Når det gjelder eiendomsstruktur henvises det til reguleringsbestemmelsene 5.1. Rådmannen henviser for øvrig til at Frp og Us forslag falt med 2 mot 7 stemmer i møte i UMP ) Ketil M. Tveten, hjemmelshaver av Svartskogveien 20 (brev, datert , dok. 13/ , jf. e-post, datert , dok. 09/ ) Merknadshaver viser til uttalelse til det forrige planforslaget for Bålerud. Stedsidentitet og verneverdier må ivaretas i planen. Forslaget inneholder konserverende restriksjoner som gjør at kystkulturlandskapet vil forsvinne over tid. Det må tilrettelegges for variert boligutvikling og kommunens regler for frittliggende småhusbestemmelser må gjelde også her. Minimum tomtestørrelse bør være 950 m2, og BYA (bebygd areal) kan settes til 19 % og 13 %. Alle grunneiere i området må på sikt få like muligheter til å utvikle eiendommene sine, og samme rettigheter som andre grunneiere i kommunen. Alle

29 Side 29 av 60 boliger, også de verneverdige, må kunne videreutvikles. Bygningsmassen langs fjorden må ivaretas. Derfor må byggegrensene for strandeiendommene være lik eiendomsgrensene. Kyststien bør ikke gå over sårbar strand og svaberg, den bør følge den eksisterende stien som går fra Roald Amundsens vei og kommer fram nedenfor Svartskogveien 10. Strandsonen i Svartskogveien 20 må ikke avsettes som LNF-område men som boligeiendom. Ellers forstår ikke folk at grunnen nedenfor adkomstveien er privat eiendom. Adkomsten bør ikke reguleres som felles avkjørsel. Den er privat, og brukes bare av to eiendommer som har tinglyst avtale om bruken. Det må tillates egnede materialer i brygger og kaier. Rådmannen tar merknaden til orientering. Når det gjelder eiendomsstruktur vises det til reguleringsbestemmelsene 5.1. Byggeforbudsgrensen mot Bunnefjorden er avgjørende for å forhindre nedbygging av strandsonen. Nedre del av merknadshavers eiendom ligger på nedsiden av regulert veigrunn. Det innebærer at denne må ha et eget arealformål. Arealet på nedsiden av veien foreslås regulert som LNF da det uansett ikke kan bebygges, og det er ikke hensiktsmessig å regulere et område til et formål som ikke lar seg realisere. Adkomstveien er privat og brukes av de to eiendommer som merknadshaver nevner. Dette har også hele tiden vært intensjonen i planforslaget, men rådmannen ser at reguleringsbestemmelsenes tittel for arealformålet kan medføre enkelte misforståelser. Rådmannen vil derfor anbefale å endre tittelen fra "felles avkjørsler" til "felles private avkjørsler". Rådmannen merker seg synspunktet på kyststitrasé. Rådmannen er uenig med merknadshaver, og mener at det er svært uheldig at kyststien mellom Bålerud og Svartskog brygger ikke følger den mest naturlige traseen langs sjøen. Det vises til rådmannens kommentar til merknad fra FNF. 37) Anne Smeby Tveten, hjemmelshaver av Svartskogveien 20 (brev, datert , dok. 13/ , jf. brev, datert , dok. 09/ ) Merknadshaver viser til uttalelse til det forrige planforslaget for Bålerud, med presiseringer i ny uttalelse. Den tidligere planlagte turveien/kyststien som var foreslått å følge eiendommens private adkomstvei ønskes ikke. Urimelig at strandsonen nedenfor adkomstveien forslås regulert som LNF-område, ønsker at den reguleres til samme formål som resten av boligtomten. Området fra husene og ned mot fjorden er en del av den private hagen og det særpregete miljøet for eiendommen. Det har eksistert slik i mer enn 100 år. Refererer til andre eiendommer langs fjorden som har samme reguleringsformål helt frem til fjorden. Det ønskes ikke særskilte størrelsesbegrensninger for boliger i 100-metersbeltet langs sjøen, samme regelverk bør gjelde for alle boliger i planområdet. Brenner huset i Svartskogveien 20 er grunnmuren for stor til at nytt hus kan plasseres på denne. Det forutsettes at hensynssonen som gjelder et lysthus og en eik ikke fører til begrensninger for resten av eiendommen, slik at denne kan utnyttes i tråd med generelt regelverk for åpen småhusbebyggelse. Den private adkomstveien foreslås regulert til V21 kjørevei 3m kjørebanebredde ekskl. veiskulder/kantstenklaring. Dette vil ødelegge det særpregete området veien går gjennom.

30 Side 30 av 60 Dette er privat adkomstvei som de selv vedlikeholder drift av. Merknadshaver ber om at arealformål V21 på adkomstveien tas bort. Finansiering av VA-løsning bør kunne skje ved fradeling av tomter som er mindre enn 1500 m2. Veistandarden bør forbedres. Det unike kulturlandskapet må bevares, gjengroing er et problem i planområdet. Når det gjelder merknaden om arealformål for den delen av eiendommen som ligger nedenfor regulert atkomstvei, vises det til rådmannens kommentar til merknad fra Ketil M. Tveten. Størrelsesbegrensning for boliger i strandsonen (felt B4) fremkommer av reguleringsbestemmelsene 7.2. Begrensningen er viktig for at strandsonen ikke skal domineres av for store bygningsvolumer. Det er riktig at vernehensynene omfatter lysthus og eiketre. Reglement for forvaltning følger av reguleringsbestemmelsene 26.5 og Felt V21 beholdes i 15.6, i likhet med alle andre felles private adkomstveier. Ved eventuelle søknadspliktige tiltak knyttet til oppgradering av veien vil kravet i 15.6 om at kjøreveien skal utformes med 3 meters kjørebanebredde være gjeldende. Reglement for eiendomsdeling følger av reguleringsbestemmelsene ) Graffoco v/terje Søvik, på vegne av hjemmelshavere i Svartskogv. 18 og 20 (brev, datert , dok. 13/ ) Merknadshaver er positiv til forslaget om at kyststi T7 ikke er ført lenger en til møtet med kulturstien T9. Merknadshaver mener at arealet helt ned til fjorden er en del av sin private hage, og den nedre delen av tomten bør dermed reguleres som boligeiendom i stedet for LNF. Merknadshaver viser til vedlagt kartutsnitt. Med referanse til tomtene langs fjorden syd for Svartskogveien gjøres det gjeldende at likebehandlingsprinsippet tilsier samme løsning. Merknadshaver er uenig i at V21 skal holdes åpen for allmenn ferdsel og tilpasses krav til kjørebanebredde og krav til utforming. Veien skal være felles privat avkjørsel. Mener at dette vil gå i strid med Det foreslås at felt V21 tas ut av Rådmannen tar merknaden om kyststi til orientering. Når det gjelder merknaden om arealformål for de delene av Svartskogveien 18 og 20 som ligger nedenfor regulert atkomstvei, vises det til rådmannens kommentar til merknad fra Ketil M. Tveten. V21 er, som merknadshaver påpeker, en privat avkjørsel. Dette er også intensjonen i planforslaget, men rådmannen ser at reguleringsbestemmelsenes tittel for arealformålet kan medføre enkelte misforståelser. Rådmannen vil derfor anbefale å endre tittelen fra "felles avkjørsler" til "felles private avkjørsler". Felt V21 beholdes i 15.6, i likhet med alle andre felles private avkjørsler. Ved eventuelle søknadspliktige tiltak knyttet til oppgradering av veien vil kravet i 15.6 om at kjøreveien skal utformes med 3 meters kjørebanebredde være gjeldende. Ved et eventuelt tiltak der hensynet til reguleringsbestemmelsene 26.5 kommer i konflikt med utvidelse av V21, vil hensynet til 26.5 være førende for saksbehandlingen.

31 Side 31 av 60 At veien skal holdes åpen for allmenn ferdsel innebærer at den ikke må stenges for gående og syklende. Rådmannen vil anbefale en presisering av bestemmelsen, slik at dette kommer tydeligere frem. 39) Lena og Erik Hammer, hjemmelshavere av Framveien 43 (brev, datert , dok. 13/ ) Merknadshaver reagerer på at det er lagt inn hensynssone rundt automatisk automatisk fredet kulturminne (ID 80351), som båndlegger store deler av deres eiendom. Hensynssonen er et resultat av Fylkesrådmannens innsigelse til tidligere planforslag. Det bes om at Oppegård kommune ikke vedtar denne hensynssonen. Hensynssonen rundt ID er lagt inn som følge av innsigelse fra overordnet planmyndighet ved forrige planutkast. Etter forhandlinger administrasjonen hadde med Fylkeskommunens administrasjon er hensynssonen snevret noe inn, men den berører fortsatt store deler av merknadshavers eiendom. Hensynssonen er begrunnet med ivaretakelsen av miljøet rundt automatisk fredet kulturminne ID Rådmannen ønsker ikke å motsette seg Fylkesrådmannen på dette punktet. 40) Hartsang Advokatfirma DA v/annie Krefting, representant for hjemmelshaver av Svartskogveien 4 og 6 (Grim V. Danese) (brev, datert , dok. 13/ ) Merknadshaver sender samme merknad som ved forrige offentlige ettersyn. Eiendommen Svartskogv. 4B var bebodd fram til brannen i I dag gjenstår kun grunnmuren, garasje, badehus, brygge og uthus. Det er urimelig forskjellsbehandling om eiendommen ikke får boligstatus fordi kommunen har holdt igjen gjenoppbyggingstillatelse, når andre eiendommer har fått dispensasjon i ettertid. Skraveringen på plankartet som markerer bevaringsverdig kulturlandskap virker vilkårlig og lite dokumentert. Bålerud bør forøvrig få offentlig vann og avløp. I planforslaget foreslås eiendommen regulert som B1. Ved en inkurie har byggeforbudssonen mot Bunnefjorden ikke blitt flyttet mot vest slik at bygging blir mulig. Rådmannen anbefaler derfor en justering av byggeforbudsgrensen på denne eiendommen, slik at et bolighus kan realiseres. Skraveringen markerer forstøtningsmuren mot hagearealet og den monumentale steintrappen ned mot sjøen. 41) Christian Brynildsen, hjemmelshaver av Rødstenveien 7 (e-post, datert , dok. 13/ ) Merknadshaver støtter kommunens planer om fortetting i planområdet. Rådmannen tar merknaden til orientering. 42) Gabriele Kielland m.fl., hjemmelshavere av Linnekastveien 6 (e-post, datert , dok. 13/ )

32 Side 32 av 60 Merknadshaver er fornøyd med at eiendommen foreslås omregulert fra fritidseiendom til boligeiendom. Merknadshaver er uenig i at hele eiendommen, som for det meste er naturtomt, foreslås regulert som hensynssone for kulturmiljø. Hensynssonen bør kun omfatte huset. Hensynssonene H570_1 og H570_2 gjelder i alle tilfeller for hele eiendommer, i og med at bestemmelsene sier noe om total grad av utnyttelse på eiendommene. Men av reguleringsbestemmelsene fremkommer det at selve vernehensynene kun gelder for den opptegnede bygningsmassen i plankartet, samt intern sti- og veistruktur og eldre opparbeidet park- og hageareal. 43) Strømmen Entreprenør AS v/per I. Linnerud, hjemmelshaver av Linnekastveien 9 og Linnekastveien 5/Framveien 40 (e-post, datert , dok. 13/ , jf. e-post, datert , dok. 09/ ) Merknadshaver viser til uttalelse til det forrige planforslaget for Bålerud, med presiseringer i ny uttalelse. Strømmen Entreprenør AS eier et ca. 80 mål stort utmarksområde mellom Framveien og Linnekastveien, og en ubebygd utskilt parsell på ca. 1,8 mål på oversiden av Linnekastveien. De to eiendommene grenser til hverandre. Merknadshaver mener kommunens trafikktellinger og naturregistreringer på tomten er ukorrekte. Trafikktallene er for høye, tellingene er ikke fra de tidspunkter som er oppgitt. Naturregistreringene på eiendommene er feilaktige, for store områder er registrert med rik sumpskog, ulike registreringer motsier hverandre og boniteten er satt for høyt. Hensynssonen H560_1 har økt i areal fra opprinnelig m² til m², uten at det er foretatt avgrensninger iht. Direktoratet for naturforvaltning. Pressgrupper har ukritisk fått muligheten til å fremstille sine synspunkter i reguleringsforslaget etter at selve kartleggingen av vernehensyn var avsluttet. Politikerne har ikke fått et korrekt bilde av vernehensynene på eiendommene, og grunneiers rett til informasjon og rett til uttale ved registreringer er ikke ivaretatt i prosessen. Merknadshaver har engasjert Sweco som har foretatt flere miljøregistreringer. Sweco mener det er et relevant spørsmål hvorfor den registrerte naturtypen er foreslått som hensynssone H560_1 og ikke H560_2. Retningslinjene for forvaltningen av hensynssonene er noe ulik. Naturtyper er ikke uten videre vernet etter naturmangfoldloven. Med mindre de er omfattet av områdevern eller utvalgte naturtyper. Merknadshaver hevder at det avsatte området er har feil betegnelse og at området ikke har vernestatus. Merknadshaver presiserer i ny uttalelse at de mener planforslaget ikke er basert på en objektiv prosess og at deres tidligere høringsuttalelser ikke har blitt besvart. Merknadshaver mener at administrasjonen i Oppegård kommune bevisst trenerer planprosessen, at innholdet i planforslaget ble bestemt allerede ved kommuneplanprosessen i 1998, og det nå ikke burde brukes tid på å behandle høringsuttalelser, men at man heller burde bruke tiden på å rette opp gamle feil. For øvrig har merknadshaver de samme innvendinger til planforslaget som tidligere nevnt. Merknadshaver krever at eiendommen blir behandlet på lik linje med andre eiendommer som ifølge forslaget får bygge ut, og sammenligner blant annet sin eiendom med Oslo kommunes.

33 Side 33 av 60 Rådmannen påpeker at hensynet til medvirkning er ivaretatt. Da planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn ble merknadshaver tilskrevet i brevs form, i likhet med alle andre berørte parter i saken. Innsendt merknad behandles her i denne sak. Det samme var tilfellet ved behandlingen av planprogrammet og varsel om planoppstart. Merknaden ved varsel om planoppstart ble besvart da planforslaget ble førstegangsbehandlet. Merknaden som ble sendt inn høsten 2012 ble ikke besvart, da denne ble levert inn til et planforslag som ble forkastet i henhold til UMPs vedtak av , og derfor aldri ble lagt frem til ny politisk behandling. Kartleggingen som har foregått er foretatt av nøytrale konsulenter som ikke har interesser i utbyggingsspørsmålet. Tidligere høringer har gitt informasjon om hjertesteder og friluftsbruk som kommunen ikke kan ignorere selv om den kommer fra beboere som kan tenkes å ha interesser i planleggingen. Åpenhet og tilgang på alle kilder i planprosessen skal nettopp motvirke at feilaktige opplysninger blir lagt til grunn. Dette har kommunen ivaretatt så godt det lar seg gjøre, også etter at kartleggingen var avsluttet. Det vises for øvrig til fastsettelsen av planprogrammet. Det ble ved denne anledning fattet vedtak i både UMP og formannskapet om at eventuell boligfortetting kun skal skje i områder med lavt konfliktnivå i henhold til kartleggingsrapporten. Det er utført trafikktellinger i Roald Amundsens vei i juni 2005 (ÅDT ca 750) og desember 2010 (ÅDT ca 450). Merknadshaver anfører at det er galt å telle rett før jul, da dette er den mest trafikkerte uken i året. Rådmannen påpeker at dette området er langt mer trafikkert om sommeren, noe også tellingen fra juni 2005 viser. For øvrig kan det nevnes at det i kommunen tidligere har vært vanlig å beregne 6 enkeltturer pr. husstand pr. døgn. På Svartskog er det imidlertid et svært begrenset tilbud for offentlig kommunikasjon, og det reelle antall turer pr. døgn ligger nok derfor nærmere 8. Slik sett blir økningen i ÅDT inn/ut av planområdet trolig ca. 600 dersom det bygges 80 nye boliger. Hensynssonen for bevaring av naturmiljø H560_1 på gnr/bnr 35/18 omfattes av det samme arealet som fremkommer av kommunestyrets vedtak ved behandling av gjeldende kommuneplan. Hensynssonen omfatter en lokalitet med rik sumpskog/edelløvskog, som vurderes å være en truet vegetasjonstype. Innenfor lokaliteten finnes mye storvokst svartor, supplert av ask, eik, lind, spisslønn, hassel, selje, samt grønnsko og rik mose- og soppflora. I henhold til kommuneplanens vurdering av denne lokaliteten skal det foreligge en klar overvekt av samfunnsmessige grunner for å gi tillatelse til inngrep som kan forringe naturverdiene. Rådmannen kan ikke se at det her foreligger en klar overvekt av samfunnsmessige grunner, og vil derfor ikke anbefale at det tillates tiltak etter pbl. 20-1, 20-2, 20-3 og Omregulering til arealformål B1 anses ikke som ønskelig. Den største eiendommen er en meget bratt fjellside, godt eksponert mot fjorden. Utbygging her vil gi store naturinngrep og tydelig fjernvirkning fra sjøen. På denne bakgrunnen er debatten om skogsbonitet og størrelsen på sumpskogområdet av mindre betydning. Området er av landskaps- og terrenghensyn ikke egnet for utbygging uansett naturtyperegistreringer. I planforslaget åpnes det opp en mulig fradeling av enkelte boligeiendommer lengst øst på eiendommen gnr/bnr 35/18. Merknadshavers øvrige eiendommer er i planforslaget behandlet på samme måte som flertallet av ubebygde parseller på Bålerud. De er ikke prioritert for utbygging. 44) Trygve Solheim og Lise Ferner, hjemmelshavere av Roald Amundsens vei 147 (brev, datert , dok. 13/ & 13/ )

34 Side 34 av 60 Merknadshaver ser med stor skepsis på en såpass stor utbygging som det legges opp til. Dagens hovedveinett (R.A. vei og Bekkenstenveien) er ikke bygget for økt trafikk. Forholdene for gående og syklende er ikke lagt til rette, heller ikke kollektivtilbud. Merknadshaver påpeker at en av dem har mer enn 30 års erfaring med trafikkplanlegging/ trafikksikkerhet og en analyse av dagens situasjon på Svartskog og konsekvensene av en fordobling glimrer med sitt fravær. Det har tidligere vært en klar holdning både nasjonalt og i distriktet at nye boliger først og fremst skulle knyttes til eksisterende hovedveier/ transportkorridorer. En evt. utbygging på Svartskog følger ikke dette. Det synes som om noen grunneiere, hvorav noen også sitter i politisk utvalg, nå har fått gjennomslag for sine ønsker om å bygge på Svartskog. Merknadshaver påpeker at de ikke hører til denne gruppen. Når det gjelder bemerkningen om utbyggingsvolum vises det til rådmannens kommentar til Fylkesmannens innsigelse. Økt utbyggingsvolum vil legge ytterligere press på det eksisterende veinettet i og utenfor planområdet, og rådmannen erkjenner at dette kan bli en fremtidig utfordring. 45) Anders og Cathinka Jørgensen, hjemmelshavere av Ingierstrandveien 146 (e-svar, datert , dok. 13/ ) Merknadshaver mener at å bygge en stor parkeringsplass med rundkjøringsmuligheter ved Ingierstrandveien vil gjeninnføre betydelige belastende problemer med usømmelig atferd, søppeltømming og narkotikasalg. I 2005 ble det satt opp en bom av Oppegård og Oslo kommuner som satt en stopper for problemene. Tiltaket om etablering av bom er støttet av samtlige grunneiere rundt Bekkensten. Merknadshaver mener det vil være beklagelig om man overser erfaringene og arbeidet som ble lagt ned ved oppføring av bommen, og innfører tiltak som vil gi grobunn for at disse problemene kommer tilbake. Området har i dag, etter 2005, blitt et område som igjen kan benyttes av småbarnsfamilier og andre turgåere. Området har også blitt attraktivt som besøkssted av familier etter opparbeidelsen av Sherpastien. Det er kun noen få helger i året at det kan være trangt på parkeringen ved Bekkensten badeplass. En fleksibel løsning kunne være at bommen holdes åpen etter behov i korte perioder, og dagens parkeringsplass kan benyttes. Området er også et viktig habitat for dyrelivet. Merknadshaver ser meget positivt på den foreslåtte gang-/sykkelveien fra Ingierstrandveien og videre opp til Svartskog kolonial, som vil øke tilgjengeligheten til området for allmennheten. Rådmannen tar merknadene til orientering. Rådmannen mener at en utfartsparkering i området mellom Bekkensten og Uranienborg vil utgjøre en viktig kvalitet for å gjøre strandsonen, kyststien og Uranienborg mer tilgjengelig for allmenheten. Samtidig ser rådmannen problemene en slik usentralt beliggende parkeringsplass kan føre med seg, og at turistbussene inntil videre kan parkere på Bekkensten. Etter en vurdering av problemstillingen har rådmannen likevel kommet frem til å anbefale at P2 beholdes som en del av planen, slik at muligheten for en fremtidig parkeringsløsning er til stede. Det bør imidlertid gjøres en grundig fremtidig

35 Side 35 av 60 vurdering av om hvorvidt parkeringsplassen skal etableres, og eventuelt hvilke avbøtende tiltak (bom, belysning, etc.) som i så fall må gjennomføres. 46) Per Telle, hjemmelshaver av R. Amundsens vei 176 (e-svar, datert , dok. 13/ , jf. e-post, datert , dok. 09/ ) Merknadshaver viser til uttalelse til det forrige planforslaget for Bålerud, med presiseringer i ny uttalelse. Merknadshaver eier boligeiendom i R. Amundsens vei 176, samt den ubebygde naboparsellen. Naboparsellen er i planforslaget avsatt til LNF-område. Den ubebygde parsellen (bnr. 122) ønskes avsatt som boligtomt, slik at etterkommerne kan velge å bygge. Merknadshaver ønsker å justere grensen så bnr. 122 oppfyller kravet til boligtomt, og ber om å ikke bli straffet for å ha to bruksnummer. Merknadshaver synes det er pussig at det skal være lettere å fradele tomt, enn å bruke en allerede eksisterende tomt. Begge tomtene vil bli bebygget med boliger på ca. 250 m2 BRA, inkl. sekundærleilighet på ca. 70 m2. Det ligger inne i planforslaget at det skal bygges tre nye boliger på oversiden av merknadshavers eiendom, og ny vei til R.A. vei 184 på nedsiden av eiendommen. Det føles som en grov forskjellsbehandling dersom eiendommen båndlegges som LNF2. Dersom planforslaget vedtas blir merknadshaver sittende mellom 3-4 utbygginger og synes det er vanskelig å være positiv til et fremskritt som de ikke får ta del i. Merknadshaver eier en boligeiendom og en ubebygd parsell. Begge eiendommer ligger i den sårbare og grunnlendte fjellskråningen, godt eksponert mot Bunnefjorden. Området er derfor av landskaps- og terrenghensyn ikke egnet for utbygging. Rådmannen anbefaler at merknadshavers boligeiendom forblir B1, men anser at den ubebygde parsellen ikke er egnet for boligformål. Eiendommen er i planforslaget behandlet på samme måte som flertallet av ubebygde parseller på Bålerud. De er ikke prioritert for deling/utbygging. Rådmannen kan ikke se at dette innebærer noen form for forskjellsbehandling. De tre boligeiendommene på oversiden av merknadshavers eiendom er blant de som ble godkjent etter forrige kommuneplan. Disse er akseptert av Fylkesmannen, og videreføres derfor i planforslaget. Veien på nedsiden erstatter nåværende atkomst til gnr/bnr 35/75, og medfører således ikke en økt utbygging sammenlignet med dagens situasjon. 47) Origo AS v/sigurd Kjelstrup, hjemmelshaver av Svartskogveien 12 (e-post, datert , dok. 13/ ) Merknadshaver viser til uttalelse til det forrige planforslaget for Bålerud, med presiseringer i ny uttalelse. Merknadshaver klager på selve premissgrunnlaget og den formelle saksbehandlingen. Reguleringsarbeidet er utført i strid med pbl. 5-1 om medvirkning. Merknadshaver gjorde kommunen oppmerksom på feil i 2010, og hadde et møte med kommunen i desember Merknadshaver mener at planforslaget er basert på at kommunen eier Svartskog brygge og stranden, og mener at det står gale opplysninger vedrørende eiendomsforholdene i en rekke dokumenter. Det er levert klage til kommunen for den egenerklærte offentlige veggrunnen, som gjelder spesielt V6 ned til stranden. Merknadshaver krever

36 Side 36 av 60 registreringen annullert, og vil evt. klage til fylkesmannen på planvedtaket. Merknadshaver vurderer også å sende klage på prosessen til Fylkesmannen i Oslo og Akershus. Klagen kan stoppes dersom merknadshaver får sin bebygde eiendom regulert til privat formål. Merknadshaver mener regulering av strandsonen er uakseptabel, da dette er privat sone. Dersom det foreslås å regulere stranden og bryggen til offentlig eid areal, vil det kreve en ekspropriasjon. Regulering til LNF1 og 2 er uakseptabelt, og merknadshaver ber om at hele eiendommen reguleres til B4. V6 er foreslått som offentlig vei. Merknadshaver mener at veien er en felles adkomst for eiendommene nedenfor Linnekastveien og foreslår at den reguleres til felles privat avkjørsel. Veiadkomst er i dag tinglyst for hver av eiendommene. Turvei T12 går over merknadshavers eiendom, og er plassert midt på området som kan fradeles til to tomter. Det bes om at rådmannen foreslår turvei T10 i stedet. Merknadshaver ønsker i tillegg å flytte byggeforbudsgrensen mot Bunnefjorden nærmere sjøen, slik at han kan få mulighet til å fradele boligeiendom fra søndre del av 35/2. Merknadshaver ønsker at eiendommen blir beholdt som privat i sin helhet i et revidert planforslag. Ved ønske er grunneier med på en utvikling der både grunneier og fellesskapet får nytte av tiltaket, men forutsetter da å bli kontaktet i prosessen. Da planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn ble merknadshaver tilskrevet i brevs form, i likhet med alle andre parter i saken. I etterkant av høringsperioden har merknadshaver i tillegg hatt både møter og felles befaring med kommunens administrasjon. Hensynet til medvirkning er derfor ivaretatt. Merknadshaver er grunneier ved stranden og bryggen på nedsiden av veien ved Svartskog brygge. Tvisten knyttet til grunneierforhold for Svartskogveien blir behandlet i egen sak. Rådmannen påpeker imidlertid at dette ikke er relevant ettersom grunneierforhold uansett ikke reguleres i plan. Rådmannen ser imidlertid at det kan være rimelig å endre stranden fra o_lnf1 til LNF2. Dette kan gjøres uten et nytt offentlig ettersyn fordi bestemmelsene for LNF1 og LNF2 er de samme, og fordi retten til fri ferdsel i strandsonen uansett medfører at allmennhetens interesser ivaretas. Begrunnelsen for at arealet skal reguleres som offentlig formål er derfor ikke til stede. Når det gjelder kaiarealet anbefaler Rådmannen å opprettholde dette som offentlig formål. I likhet med Bålerud brygge er dette et historisk viktig kaianlegg i forlengelsen av en offentlig vei. Arealet bør derfor reguleres på en måte som sikrer allmennheten fri ferdsel. Dersom det endres til privat formål vil det oppstå tvil om allmennhetens interesser i samme grad kan ivaretas. En slik endring vil i tillegg medføre at reguleringsplanen må legges ut til nytt offentlig ettersyn. Uavhengig av hvem som eier grunnen mener rådmannen at Svartskogveien ned til Svartskog brygge bør reguleres som offentlig vei, slik den er i planforslaget. Også vei på privat grunn kan reguleres som offentlig. Det vil si at den holdes åpen for allmenn ferdsel og driftes og vedlikeholdes av det offentlige, slik tilfellet har vært for denne veien i over 50 år. Dersom veien reguleres som privat kan det i tillegg få store, negative konsekvenser for øvrige grunneiere i nedre del av Svartskogveien med tanke på drift, vedlikehold, snømåking og bruk av veien, samt renovasjon og postdistribusjon. Byggeforbudsgrensen ligger der den ligger for å forhindre at det kan oppføres ny bebyggelse mellom sjøen og eksisterende bebyggelse, eller øvrige steder der det kan komme i konflikt med 100-meterssonen. En eventuell endring av byggegrensene vil være

37 Side 37 av 60 i utakt med pbl. 1-8, samt regionale og nasjonale retningslinjer. Det vil også medføre at planen må legges ut til nytt offentlig ettersyn. Rådmannen støtter forslaget om å ta turvei T12 ut av planen. Traseen er ikke egnet for turvei, og hensynet til turvei i dette området ivaretas uansett av T10. 48) Eva Pedersen, hjemmelshaver av Framveien 47 (brev, datert , dok. 13/ , jf. brev, datert , dok. 09/ ) Merknadshaver viser til uttalelse til det forrige planforslaget for Bålerud, med presiseringer i ny uttalelse. På merknadshavers eiendom ligger ett av to forslag til snuhammer i Framveien. Merknadshaver ønsker ikke å avgi grunn til en slik snuhammer på sin eiendom, og mener det er en bedre løsning å gjøre eksisterende veikryss innerst i Framveien til snuplass. Grensen på størrelse for fradelte tomter bør være på 900 kvm, fordi dette vil gi en mer positiv områdeutvikling. I plankartet mangler viktige stier, blant annet en fin sti som starter fra veikrysset innerst i Framveien. Planen gir for detaljerte krav om byggematerialer, for eksempel vil mange husbyggere fremover i større grad ønske å bruke vedlikeholdsfrie materialer. For øvrig er merknadshaver uenig i planforslagets prioritering av natur på bekostning av folk og kultur. Det ønskes større grad av eplehagefortetting slik at flere mennesker kan etablere seg i området. Forslaget til snuhammer nærmest merknadshavers eiendom var en del av planforslaget som lå ute til offentlig ettersyn høsten 2012, men ble ikke videreført planforslaget som ble lagt ut til offentlig ettersyn høsten Fradeling av 900 kvm store tomter er ikke forenlig med de kriterier som er foreslått av UMP, jf. reguleringsbestemmelsene 5.1. Eksisterende stier kan benyttes som tidligere, selv om de ikke reguleres som turvei. For det store flertallet av eiendommer i planområdet er det mulig å benytte vedlikeholdsfrie materialer. Rådmannen tar innspillet om større grad av fortetting til orientering. 49) Frank Westgaard og Siri Aarflot, hjemmelshavere av R. Amundsens vei 154 (e-post, datert , dok. 13/ ) Merknadshaver mener planene for fortau i Rødstenveien og langs Roald Amundsens vei og grønnstruktur virker malplassert. Det vises til at trafikksikkerheten ivaretas best ved at hastighetsbegrensning håndheves ved tydeligere skilting, fartsdempere og trafikkontroller. Et fortau i Rødstenveien krever store terrenginngrep i form av bl.a. fjellsprengning, som kan være en trussel for drikkevannskildene til eiendommene på nedsiden av veien. Den foreslåtte rundkjøringen med grøntplanter på buss-snuplassen i Roald Amundsens vei nr. 156, vil ødelegge for de andre viktige funksjonene plassen har i tillegg til å være snuplass for bussen. De foreslåtte anleggene med fortau, snuplass og parkeringsplasser tilsier at kommunen må ekspropriere eiendommer, og merknadshaver stiller seg negativ til dette. Det har blitt skapt et inntrykk av at byggingen på Bålerud skal skje som en forsiktig fortetting i eksisterende hager, mens planens omfang viser noe helt annet. Og særlig med hensyn til vann og avløp. Merknadshaver oppfatter at det er sterke interesser som settes på dagsorden, og som ønsker å spekulere i eiendomsutvikling der beboere med allerede godkjente anlegg må være med på å betale for utbyggernes kommersielle interesser.

38 Side 38 av 60 Intensjonen med å bevare og opparbeide stier og snarveier er god. Merknadshaver synes det er merkelig at stien ikke følger kysten de få meterne bort til brygga. Turgåerne som kommer nordfra og ser brygga blir i stedet sendt opp en bratt sti i skogen. Stiene som er foreslått i vedlegg 5 har ingenting med en kyststi å gjøre. En opparbeidelse utover dagens standard vil medføre uheldige inngrep i naturen. Merknadshaver foreslår at bekker som ligger i rør, bl.a. langs R.A. vei ned mot snuplassen og ned mot Svartskog brygge åpnes igjen, til glede for allmennheten og plante- og dyrelivet. Rådmannen mener det er hensiktsmessig å regulere inn muligheten for fortau i busstraseene, for å trygge sikkerheten for gående. Dette bør kunne gjennomføres uten å sette drikkevannskvaliteten i fare. Det er ikke regulert inn rundkjøring i planen. Det er derimot regulert inn en løkke på veien ovenfor Svartskog kolonial lik dagens situasjon, med grøntområde i midten. Veiarealet skal fortsatt benyttes til bl.a. parkering og snuplass. Når det gjelder bemerkningen om utbyggingsvolum vises det til rådmannens kommentar til Fylkesmannens innsigelse. Rådmannen er enig med merknadshaver at det er svært uheldig at kyststien mellom Bålerud og Svartskog brygger ikke følger den mest naturlige traseen langs sjøen. Det vises til rådmannens kommentar til merknad fra FNF. Rådmannen tar merknaden om åpning av bekker til orientering, men bekkeåpning er ikke et tema i områdereguleringen. 50) Frode E. Villyn, hjemmelshaver av Svartskogveien 11B (brev, datert , dok. 13/ ) Fortettingen gir urettferdig fordeling av områdene som kan bebygges, og tilfaller i stor grad eiere som ikke har daglig tilhørighet på Svartskog. Merknadshaver savner mulighet for fortetting langs Svartskogveien og Linnekastveien, hvor det er flere store eiendommer. Hensynssoneinndelingen H570_1 til H570_4 bør begrenses til maks 2 mål pr. eiendom. H570_1 båndlegger merknadshavers eiendom på en tilfeldig måte, som er ulovlig pålagt eiendommen. Det fratas mulighet til fremtidig endring av huset for ombygging til livsløpsstandard, rullestolbruk og familiesituasjon fordi huset har kulturhistorisk verdi. Bokstav g) i 26.5 må fjernes, og H570_1 må gis samme utnyttelsesgrad som 6 gir felt B1-B3, B5 og B13, samt rett til å bygge sekundærleilighet. Ønsker like rettigheter som andre regulerte områder ellers i kommunen. Den nesten identiske fronten fra 1912 kan sees fra veien. Ellers er huset ikke identisk med originalen, men beholdt i sin opprinnelige uttrykksform. I planen er det båndlagt 6-7 mål av eiendommen til bevaring av kulturmiljø. Dette er et alvorlig inngrep i den personlige råderetten til egen eiendom. Merknadshaver reagerer på at det kan bygges på inntil 15 kvm i H570_2, men ikke i H570_1. Det virker tilfeldig hvordan det skilles mellom de to hensynssonene. Dersom begge hensynsonene beholdes, ber merknadshaver om å bli satt i H570_2, slik at det gis muligheter til å bygge på med 15 kvm. Merknadshaver etterlyser kommunens hjemmelsgrunnlag for regulering til H570_1

39 Side 39 av 60 Kommunens hjemmelsgrunnlag for regulering til hensynssone for kulturmiljø følger av plan- og bygningsloven 12-5, 12-6 og Skillet mellom H570_1 og H570_2 foreslås for å tilpasse de ulike vernehensynene til byggverk av ulik verneverdi. Svartskogveien 11B foreslås regulert til H570_1, ettersom bygningen er et meget flott eksempel på fritidsarkitekturen fra tidlig på 1900-tallet og har store estetiske/arkitektoniske verdier. Bygningen er autentisk i både form og detaljer, har en interessant historie som bl.a. rekonvalesenthjem for tuberkuloserammede, og er en del av et sammenhengende kulturmiljø i området rundt- og øst for Svartskog brygge. Hensynssonene H570_1 og H570_2 gjelder i alle tilfeller for hele eiendommer, i og med at bestemmelsene sier noe om total grad av utnyttelse på eiendommene. Men av reguleringsbestemmelsene fremkommer det at selve vernehensynene kun gjelder for den opptegnede bygningsmassen i plankartet, samt intern sti- og veistruktur og eldre opparbeidet park- og hageareal. Hensynssonen i seg selv umuliggjør ikke deling av eiendom. Dersom bygninger i H570_1 må gis samme utnyttelsesgrad som 6 gir felt B1- B3, B5 og B13, ville det medføre et potensial for så store ombygninger at hensynssonen ville miste hele sin funksjon. Rådmannen tar innspillet om den generelle graden av fortetting i planområdet til orientering. 51) Jan-Yngve Magnussen og Anne Brit Haug, hjemmelshavere av Linnekastveien 10 (e-svar, datert , dok. 13/ ) Oppegårds politikere må ta ett par skritt tilbake og jobbe videre med rådmannens forslag fra Forslaget ivaretar, på en god og balansert måte reguleringens intensjoner og et stort flertall av beboernes ønsker. Den favoriserer ingen særinteresser og fratar ingen noen rettigheter. Rådmannen tar merknaden til orientering, og viser til rådmannens tidligere anbefalinger og planforslag med påfølgende vedtak i UMP. 52) Øyvin Berntzen og Helene Brennhovd, hjemmelshaver av R. Amundsens vei 150 (e-post, datert , dok. 13/ ) Merknadshaver mener at omfanget av utbyggingen er altfor stor. En dobling er helt uakseptabelt, da området, veiene og naturen ikke tåler en slik økning uten å miste sine kvaliteter og verdier som mange setter pris på. Dersom planforslaget blir vedtatt vil det forringe livs- og bokvalitetene. Ønsker at Svartskog forblir slik det er. Merknadshaver har eiendom i krysset Rødstenveien/Roald Amundsens vei, og vil bli påført betydelig ulempe av økning i biltrafikken, det foreslåtte fortauet og utvidelse av krysset. Merknadshaver mener at bygging av fortau kan medføre forurensning av drikkevannet, og at det uansett virker lite fornuftig, da det både er fartsgrense 30 km/t, fartsdumper og god belysning. Det bør i stedet vurdere behovet etter en evt. ferdig boligbebyggelse. Merknadshaver vil ikke frivillig avstå grunn til fortau, og er beredt til å bruke juridisk bistand dersom det skulle vise seg nødvendig. Når det gjelder bemerkningen om utbyggingsvolum vises det til rådmannens kommentar til Fylkesmannens innsigelse.

40 Side 40 av 60 Rådmannen mener det er hensiktsmessig å regulere inn muligheten for fortau i busstraseene, for å trygge sikkerheten for gående. Dette bør kunne gjennomføres uten å sette drikkevannskvaliteten i fare. 53) Rune Kristiansen og Gry Spikkeland, hjemmelshavere av Framveien 34A og 34B (e-post, datert , dok. 13/ ) Merknadshaver er fornøyd med at området blir regulert, og mener at planforslaget vil gi forutsigbarhet for beboere og grunneiere. Det bes om at tidligere uttalelse fortsatt skal gjelde. Uttalelsen gjelder fradelt tomt (delingstillatelse gitt ). Dette er en av eiendommene som i mellomtiden har blitt omfattet av det midlertidige bygge- og deleforbud. De anfører at vernehensyn ble vurdert ved byggetillatelse. Konklusjonen var at bygging ikke ville komme i konflikt med gjeldende vernehensyn, forutsatt at ny bebyggelse tilstreber god terrengtilpasning ved plassering og utforming av boligen (jf. delingstillatelse). Det vises til rapporten fra Asplan Viak om at området har tåleevne for innpassing av noe bebyggelse på de ubebygde tomtene, hvis denne er tilpasset skalaen i kulturlandskapet. Det anses derfor rimelig at byggeprosessen kan gjenopptas når reguleringen på Bålerud er vedtatt. Rådmannen tar merknaden til orientering. Tidligere høringsuttalelse ble avgitt til planprogrammet. Dette er fastsatt, og lagt som grunnlag for behandlingen av reguleringsplanen. Når det gjelder konfliktvurdering og omfanget av tilrettelegging for boligbygging vises til rådmannens kommentarer i forbindelse med fastsettelse av planprogrammet. Boligeiendommer fradelt med hjemmel i forrige kommuneplan vil få videreført behandling av sine byggesøknader når en reguleringsplan er vedtatt og det midlertidige forbudet mot tiltak oppheves. 54) Brita Hoel Drage, hjemmelshaver av Svartskogveien 8 (e-post, datert , dok. 13/ , jf. e-post, datert , dok. 09/ ) Merknadshaver viser til uttalelse til det forrige planforslaget for Bålerud, med presiseringer i ny uttalelse. Svartskogveien 8 er en horisontaldelt tomannsbolig. I avsnitt 2.7 i planbeskrivelsen er det kun beskrevet eneboliger og sekundærleiligheter. Merknadshaver ønsker ikke at boligen faller inn under definisjonen enebolig. Eiendommen må ha korrekt betegnelse. Høringsforslaget tillater ikke tomannsboliger på Svartskog, men reguleringsplanen bør være i samsvar med eksisterende bebyggelse. Det må også være egne bestemmelser i planforslaget ift. størrelse på garasje, uteboder etc. Størrelsen bør svare til behovet som trengs for to familier. Rådmannen viser til at merknadshavers bolig er godkjent som enebolig, og i kommunens arkiv finnes ingen dokumentasjon på at det har foregått en bruksendring fra enebolig til tomannsbolig i bygningen. I februar 2004 ble det gitt tillatelse til opprettelse av 2 eierseksjoner i boligen, men i tillatelsen understrekes det at tillatelse til seksjonering ikke innebærer noen form for godkjent bruksendring etter plan- og bygningsloven. Merknadshaver ble , i brevs form, på nytt gjort oppmerksom på at dersom

41 Side 41 av 60 boligen skal benyttes som tomannsbolig må det innsendes søknad om bruksendring etter plan- og bygningslovens 20-1 pkt. d. En slik søknad er ikke sendt til kommunen. Planforslaget åpner for at merknadshaver kan søke om at boligen bruksendres fra enebolig til enebolig m/sekundærleilighet. 55) Maria Alnæs, på vegne av Aud Sandbekk, hjemmelshaver av Bekkenstenveien 70 (e-post, datert , dok. 13/ ) Merknadshaver er negativ til en feltutbygging, fordi mer enn en dobling i antall boenheter vil ødelegge det fine miljøet i området. Utbyggingen vil føre til offentlig vann- og avløp, som er alt for dyrt, og unødvendig for de aller fleste. Dobling i antall boenheter kan ødelegge den perlen Svartskog er, og vil for merknadshaver gjøre det mye mindre attraktivt å bo i området. Svartskog er i dag et fint rekreasjonssted med et flott turterreng som hele kommunen har glede av både sommer og vinter. Når det gjelder bemerkningen om utbyggingsvolum vises det til rådmannens kommentar til Fylkesmannens innsigelse. 56) Frode Haltli og Maja S. K. Ratkje, hjemmelshavere av Framveien 22 (e-post, datert , dok. 13/ & e-post, datert , dok. 13/ ) Merknadshaver er skeptisk til dobling av antall boenheter. Dette er et radikalt inngrep i det som gjør Svartskog unikt. Er imot feltutbygging. Besøkende fra kommunen for øvrig setter pris på å ha et område med natur og kulturlandskap så nært. Merknadshaver er redd for at kommunen blir med på en utvikling som i utgangspunktet ikke var tilsiktet, ved å velge en offentlig vann- og avløpsløsning som igjen fører til massiv utbygging for å forsvare den. Enkeltpersoner, deriblant lokalpolitikere i UMP, er blant det fåtallet innbyggere som har utbytte av at feltutbygging og VA-løsning finner sted. Kommunen burde kanskje ta dette i betraktning før de lar seg diktere av UMP. Merknadshaver mener det kan virke som om løsningen til områdereguleringen har til hensikt å gi enkeltstående utbyggere anledning til å tjene store penger, og at det er de lokale, vanlige folkene som alltid har stilt på dugnader for at Svartskog skal være et unikt opplevelsessted for hele Oppegårds befolkning, som sitter igjen med Svarteper og må betale regningen. Ifølge 15.6 skal eiendommen ha sin avkjørsel på V27, i stedet for fra Framveien. Merknadshaver er i sluttfasen av en byggeprosess og snart innflytningsklar i nybygg. En endring av innkjørsel vil medføre betydelige ekstrakostnader og er ikke i tråd med hvordan nybygget med carport er tegnet inn i landskapet. Når det gjelder bemerkningen om utbyggingsvolum vises det til rådmannens kommentar til Fylkesmannens innsigelse. Merknadshaver har en pågående byggesak der det tilrettelegges for egen atkomst direkte ut til Framveien. Rådmannen anbefaler derfor at bestemmelsene for felt V27 endres slik at dette blir en atkomstvei kun for Framveien 20, mens Framveien 22 får egen privat atkomst direkte til Framveien. 57) Bendik Romstad, hjemmelshaver av Linnekastveien 24 (e-post, datert , dok. 13/ )

42 Side 42 av 60 Merknadshaver stiller spørsmål ved hvordan en "forsiktig fortetting" kan bety en dobling i antall boenheter. Han er redd for at det vil rasere bygdas særpreg, og ønsker at antall boenheter reduseres. Merknadshaver mener at alle bevaringsverdige hus bør vernes i samme kategori, og museer i en annen. Han foreslår å slå sammen H570_1 og H570_2 og forandre ordlyden til "tilbygg med totalt maks. 15 m2 BYA tillates dersom det ikke skjemmer, eller ødelegger den eksisterende bebyggelsen". H570_1 bør kun brukes på Roald Amundsens hjem og Bekkensten. Merknad til 5.10: Det bør legges til rette for at det kan drives fiskerinæring på Svartskog også i fremtiden. Merknad til 26.5/ 26.6: Merknadshavers hus er regulert som H570_1. Det protesteres på at den nyere delen av huset er vernet like strengt som den eldste. Den nyere delen er ikke laget i samme stil som resten av huset og gjør helheten mindre verneverdig. Merknadshaver mener det riktige er at huset blir vernet i bevaringskategorien H570_2. Dersom kommunen ikke er enig i det overnevnte bør en så streng politikk bare gjelde på delene av huset som faktisk er gamle og verneverdige. Dette kan ikke gjelde på tilbygget bak huset. Merknadshaver mener at vern av huset er gal/delvis gal. Han er redd for at en dobling av antall boenheter i området vil ødelegge bygda. Når det gjelder bemerkningen om utbyggingsvolum vises det til rådmannens kommentar til Fylkesmannens innsigelse. Skillet mellom H570_1 og H570_2 foreslås for å tilpasse de ulike vernehensynene til byggverk av ulik verdi. Linnekastveien 24 foreslås regulert som H570_1 fordi det er et stilrent og meget godt bevart eksempel på den tidlige fritidsbebyggelsen langs Bunnefjorden. I plankartet er det avgrenset (tegnet inn med tykk sort strek) hvilke deler av bebyggelsen innenfor hensynssonene H570_1 og H570_2 som anses som bevaringsverdig, og derfor omfattes av reguleringsbestemmelsene 26.5 og For merknadshavers eiendom følger denne avgrensningen den eldste bygningskroppen. Ved et eventuelt tiltak er altså tilbygget på baksiden ikke underlagt de samme kravene som resten av bolighuset. Rådmannen er ikke avvisende til fremtidig fiskerinæring på Svartskog, men tiltak knyttet til dette utover det reguleringsbestemmelsene allerede tilrettelegger for må vurderes som en del av et eventuelt fremtidig konkret prosjekt. 58) Sigmund Løvåsen, hjemmelshaver av Bekkenstenveienveien 6 (e-post, datert , dok. 13/ ) Planen er ikke utformet etter premissene for reguleringen som var forsiktig fortetting med lav utnyttelse i områder med lavt konfliktnivå. Planen følger hverken nasjonale eller kommunale retningslinjer for utbygging. Et område med smale veier og uten et godt kollektivtrafikktilbud tåler ikke en stor utbygging. Merknadshaver ser svært negativt på trafikken som vil oppstå i en bygge- og anleggsperiode. Utbyggingen er utformet etter ønske fra et fåtall grunneiere som har økonomiske interesser i en utbygging. En av grunneierne som vil få størst økonomisk gevinst av en utbygging er et av medlemmene i UMP. Oppegård kommune kan ikke la sin utbyggingspolitikk bli utformet etter hva noen få beboere tjener penger på. Bålerud grunneierforening er en interesseorganisasjon for grunneiere som vil ha utbygging på

43 Side 43 av 60 Svartskog. Svartskog Vel er en organisasjon som representerer flere grunneiere enn grunneierforeningen. En større utbygging vil true Svartskogs store natur- og kulturlandskapsverdier, viktige for både Svartskogs og resten av Oppegårds befolkning som frilufts- og rekreasjonsområde. Det er ingen begrunnelse i planen for en så stor utbygging som går i strid med regionale og nasjonale planer. Det framstår som en ufullstendig og lite gjennomtenkt plan. Rådmannen tar merknadene til orientering. Når det gjelder bemerkningen om utbyggingsvolum vises det til rådmannens kommentar til Fylkesmannens innsigelse. 59) Jarle Villumstad, hjemmelshaver av Ingierstrandveien 40 (e-svar, datert , dok. 13/ ) Merknadshaver viser til at Statens Vegvesen har kommentert at man vil få utvidede krav til kollektivtilbud. Kun buss og båt kan være aktuelt. Det oppfordres til at noe av det økte tilbudet legges i rute via Ingierstrand, slik at det blir en reell mulighet til å reise kollektivt inn til Oslo fra området. Ved utbygging av ny infrastruktur (sterkstrøm/vann/avløp mv.) må det vurderes om også annen infrastruktur som f.eks. internett/bredbånd bør tas med samtidig, sett fra et samfunnsøkonomisk perspektiv. Rådmannen tar merknadene til orientering. Planforslaget regulerer ikke kollektivtilbud, men det åpner for at Bålerud og Svartskog brygger skal kunne tillates benyttet til rutebåttrafikk. 60) Wenche Rødsten Nygaard og Frank Nygaard, hjemmelshavere av Svartskogveien 18 (e-svar, datert , dok. 13/ ) Merknadshaver er positiv til at forslaget til ny kyststi T7 ikke blir ført lenger enn møte med kulturstien T9. V21 er merket som kommunal vei. Veien er privat og brukes kun for ferdsel til eiendommene i Svartskogveien 18, 20 og 22 med lite trafikk. Omgjøring til kommunal vei kan medføre økt trafikk. Veien er en del av privat eiendom og hage. Eiendommen er fremdeles merket grønn nede ved sjøen som er en del av hagen, og resten av eiendommen er gul. Merknadshaver ser ingen grunn til at eiendommen ikke skal være gul i sin helhet, slik det er sør for Svartskog brygge. Rådmannen tar merknaden om kyststi til orientering. V21 er ikke merket som kommunal vei, men som felles avkjørsel for Svartskogveien 20 og 22, jf i planbestemmelsene. Veien skal holdes åpen for gående og syklende. Nedre del av merknadshavers eiendom ligger på nedsiden av regulert veigrunn. Det innebærer at denne må ha et eget arealformål. Arealet på nedsiden av veien foreslås regulert som LNF da det uansett ikke kan bebygges, og det er ikke hensiktsmessig å regulere et område til et formål som ikke lar seg realisere. 61) Anders Fjeld m.fl., hjemmelshavere av Linnekastveien 11 (e-svar, datert , dok. 13/ )

44 Side 44 av 60 Merknadshaver ønsker at hans eiendom reguleres til boligformål. Det må vurderes boligbygging også i områder som ved tidligere kartlegging av vernehensyn ikke har blitt vurdert som konfliktfrie eller med liten konflikt. Merknadshaver oppfatter eiendommen som velegnet for boligformål, og kan ikke se at en forsiktig utbygging vil være negativt. Beliggenheten inntil Linnekastveien bør være gunstig med tanke på infrastruktur. Det vises til Asplan Viaks rapporten hvor det på kart 5, friluftsliv, er markert korridorer med «stort vernehensyn» over merknadshavers eiendom. Merknadshaver bestrider at det finnes spesielle natur- eller kulturverdier på eiendommen som skulle tilsi at den ikke bør reguleres til bolig. Det eksisterer ikke veier eller stier over eiendommen som stemmer med markeringen i rapporten. Viser til tidligere merknad til rapporten fra eierne av naboeiendommen gnr/bnr 35/47 av Merknadshaver ber om at dette blir tatt hensyn til i planarbeidet. Andre eiendommer med samme lignende antatte verneverdier er foreslått regulert til boligformål. Dette er uakseptabel forskjellsbehandling som vil bli påklaget med mindre eiendommen blir regulert til boligformål. Merknadshavers eiendom er i dag ubebygd. Den omfattes nesten i sin helhet av hensynsone H560_1 for bevaring av naturmiljø. Hensynssonen omfatter en lokalitet med rik blandingsskog med innslag av gran, edelløvtrær og boreale løvtrær. Lokaliteten vurderes å være av lokal verdi. Rådmannen anbefaler at det ikke tilrettelegges for tiltak innenfor hensynssonen. Eiendommen ligger i tillegg i den sårbare fjellskråningen, godt eksponert mot Bunnefjorden. Utbygging her vil gi store naturinngrep og tydelig fjernvirkning fra sjøen. Området er derfor av landskaps- og terrenghensyn ikke blant de best egnet for utbygging uansett naturtyperegistreringer. Eiendommen er i planforslaget behandlet på samme måte som flertallet av ubebygde parseller på Bålerud. De er ikke prioritert for deling/utbygging. Rådmannen kan ikke se at dette innebærer noen form for forskjellsbehandling. 62) Ingfrid Slaatto Næss og Erlend Lappegard, hjemmelshavere av Framveien 64 (e-svar, datert , dok. 13/ , jf. e-post, datert , dok. 09/ ) Merknadshaver viser til uttalelse til det forrige planforslaget for Bålerud. Merknadshaver godtar at endesnuplassen i Framveien fortsatt skal kunne ligge på den private eiendommen. Parsellen som er foreslått som LNF-område nord på eiendommen (adkomst til LNFområdet i vest) er et uakseptabelt inngrep i eiendomsretten. Dette er en privat veiadkomst til nordre deler av eiendommen. Det ønskes mulighet for fradeling av en tomt på 1,5 mål nordvest på eiendommen, slik at denne kan selges til nabo som ønsker større hage. LNF-området nord på merknadshavers eiendom ble opprinnelig lagt inn i planforslaget for å sikre en korridor for allmennheten fra Framveien og ned til det store LNF-området videre nordvest i planområdet. Etter en ny vurdering, og sett i lys av de øvrige endringer planforslaget har gjennomgått, mener rådmannen at dette mindre LNF-området legger relativt store begrensninger på merknadshavers eiendom. Rådmannen anbefaler derfor å endre planforslaget, slik at LNF-området på gnr/bnr 35/104 får arealformål B1. Allmennheten vil uansett ha god tilgang til det store LNF-området via andre korridorer.

45 Side 45 av 60 En eventuell fradeling av eiendom må behandles gjennom egen søknad etter at reguleringsplanen er vedtatt. 63) Erik Røhne m.fl., hjemmelshavere av Svartskogveien 5 (e-svar, datert , dok. 13/ , jf. e-post, datert , dok. 13/ ) Merknadshaver kommenterer at det er lagt inn en boligtomt midt på området ved nåværende vei ved eiendommen gnr/bnr 35/54. Dette gir dårlig mulighet for senere anvendelse av eiendommen, og er derfor lite fremtidsrettet. Det vil også være vanskelig med deling av denne eiendommen som det er flere grunneiere på. Ved detaljer som dette i planen legger man store begrensninger på fremtidige utvidelser. Merknadshaver presiserer i e-post i etterkant av høringsperioden at dersom det kun reguleres én boligeiendom på 35/54, bør denne flyttes ned mot søndre eiendomsgrense. Det bør ved regulering av enkelte boligeiendommer på større tomter tas hensyn til mulig senere utbygging/ regulering av disse, noe som bl.a. VA-planen tilsier. På merknadshavers eiendom ligger det mulighet for én bolig, i henhold til planforslaget. De øvrige deler av merknadshavers eiendom er i planforslaget ikke prioritert for utbygging, i likhet med flertallet av ubebygde parseller på Bålerud. Rådmannen vil ikke anbefale en reguleringsplan som legger til rette for ytterligere boliger i den sårbare fjordskråningen. Det er krevende for rådmannen å anbefale endringer som medfører økt utbyggingsvolum i planområdet når Fylkesmannens innsigelse peker på at utbygging i området er sterkt i strid med rikspolitiske retningslinjer. Rådmannen mener at en begrenset forskyvning sørover av den utbyggbare delen av gnr/bnr 35/54 vil være hensiktsmessig, og at det derfor kan anbefales å imøtekomme merknadshavers ønske på dette punktet. Flyttingen/endringen i arealformål vil imidlertid være av en slik størrelsesorden at dette vil utløse et nytt offentlig ettersyn. Endringen er derfor ikke en del av rådmannens primære innstilling, men rådmannen anbefaler at kommunestyret enten tar dette inn som en del av vedtaket for områdereguleringen, eller stiller seg positive til at tiltaket senere kan detaljreguleres. 64) Gry Dalem, hjemmelshaver av R. Amundsens vei 166 (e-svar, datert , dok. 13/ ) Merknadshaver er eier av gnr/bnr 35/90 og 35/140. Det er kun gnr/bnr 35/90 som er tatt med i planforslaget. Det bes om at gnr/bnr 35/140 også tas med i planen. Da begge eiendommene ligger godt innenfor avgrensningen til planen, tolker rådmannen merknaden som et spørsmål om hvorfor gnr/bnr 35/90 er regulert til bolig, mens gnr/bnr 35/140 er regulert til LNF2. Hovedsakelig foreslås alle bebygde eiendommer i planområdet regulert som boligeiendommer, mens alle ubebygde eiendommer foreslås regulert til LNF. Gnr/bnr 35/90 foreslås derfor regulert som B1, mens gnr/bnr 35/140 er i planforslaget behandlet på samme måte som flertallet av ubebygde parseller på Bålerud. Den er ikke prioritert for deling/utbygging. 65) Sigrun og Svein Riise, hjemmelshavere av Svartskogveien 9 (brev, datert , dok. 13/ , jf. e-post, datert , dok. 09/ )

46 Side 46 av 60 Merknadshaver viser til uttalelse til det forrige planforslaget for Bålerud, med presiseringer i ny uttalelse. Svartskogveien 9 er en ubebygget tomt avsatt til LNF2-område. Merknadshaver mener at alle eiendommer i planområdet med lavt konfliktnivå i henhold til Asplan Viaks rapport foreslås regulert som gult, bortsett fra sin egen tomt som foreslås som LNF. Det ønskes mulighet for å bygge bolig på tomten, som ut fra Asplan Viak sin rapport synes å ha middels/liten konflikt. I forhold til landskap, mener merknadshaver at eiendommen ligger i delområde 5 som i rapporten betegnes som området på østsiden av veien hvor terrenget ikke er for bratt. Her vil ny bebyggelse kunne tilpasses uten for store inngrep. I forhold til friluft er området vest for Framveien kategorisert som middels, og det finnes stier og tråkk som brukes til turgåing og sanking. Merknadshaver mener at dette ikke gjelder deres tomt, da den ikke brukes til turgåing eller sanking. I sammenstillingen av vernehensynene står det at for områder med middels konfliktnivå kan «fortetting innordnes hvis det tas hensyn til eksisterende bygningsstruktur/-størrelse og tilpasning i landskapet, samt ikke berører verneverdige naturmiljø». På bakgrunn av dette søker merknadshaver om at tomten blir endret fra LNF2 til boligformål B1. Merknadshavers eiendom omfattes av middels konfliktnivå med tanke på flere ulike vernehensyn. I sum medfører dette at eiendommen totalt sett vurderes med stort konfliktnivå i kartleggingsrapporten. I tillegg ligger eiendommen i den sårbare fjellskråningen, godt eksponert mot Bunnefjorden. Utbygging her vil gi store naturinngrep og tydelig fjernvirkning fra sjøen. Området er derfor av landskaps- og terrenghensyn ikke egnet for utbygging. Eiendommen er i planforslaget behandlet på samme måte som flertallet av ubebygde parseller på Bålerud. Den er ikke prioritert for deling/utbygging. 66) Svein H. Tjernæs, hjemmelshaver av Dal gård, Gml. Mossevei 70 (brev, datert , dok. 13/ , jf. e-post, datert , dok. 09/ ) Merknadshaver viser til uttalelse til det forrige planforslaget for Bålerud, med presiseringer i ny uttalelse. Planforslaget inneholder et fornuftig antall nye boliger, bygda trenger flere innbyggere. Med mer trafikk må svingen ved kirken utbedres, der skjer det nestenulykker. Det er positivt at det planlegges parkeringsplasser og turstier som fremmer friluftslivet. Det er også positivt at det planlegges offentlig avløp. Dyrket mark må bestå, jord som fjernes bør brukes til oppfylling av jorder i Svartskogområdet der jorddybden er liten. Merknadshavers eiendom ligger langs østsiden av Bekkenstenveien, i landskapsvernområdet. Medfører planen at det må tas mer av merknadshavers eiendom til veiutvidelse, må det gis erstatning også for den delen av veien som i dag allerede ligger på hans eiendom. Grensen må justeres slik at den blir liggende i veikanten. Rådmannen tar merknaden til orientering. Det er en relativt begrenset mengde matjord som eventuelt må flyttes ved boligbygging. Rådmannen ser det som positivt dersom denne kan benyttes til annet jordbruk på

47 Side 47 av 60 nærliggende gårder, men dette er ikke et reguleringsspørsmål. Det må i så fall inngås private avtaler om kjøp/salg av matjord. Merknadshavers eiendom og nærliggende veier ligger utenfor planavgrensningen, og det vil ikke tas stilling til eventuelle veiutvidelser av veiene utenfor planavgrensningen i dette planarbeidet. 67) Lars J. Haugen og Birgitte Endrestad, hjemmelshavere av R. Amundsens vei 168 (e-svar, datert , dok. 13/ , jf. e-post, datert , dok. 09/ ) Merknadshaver viser til uttalelse til det forrige planforslaget for Bålerud, med presiseringer i ny uttalelse. Merknadshaver eier to eiendommer som foreslås regulert til bolig, og en mindre, ubebygd naboparsell som foreslås regulert som LNF-område. Naboparsellen ble formodentlig delt av med tanke om en egen boligtomt. Eier ønsker at begge eiendommer ses under ett og reguleres til boligformål, og betrakter det som urimelig at naboparsellen reguleres til LNF2. Opparbeiding av parkeringsplass ved Kolonialen ønskes ikke, det bør heller satses på miljøfremmende tiltak som gir Bålerud identitet. Slike tiltak kan være videreutvikling av møteplassen ved butikken, kyststi og mer variert boligsammensetning. Kollektivtilbudet og gang- og sykkelveinettet bør utvikles. I Asplan Viak rapporten på kart nummer 6 vises deler av eiendommen med et svært stort konfliktnivå. Merknadshaver mener dette ikke er riktig. Det stilles spørsmål ved om den er lagt i kategorien fordi den ligger tett opp til en bekkedal med et rikt og mangfoldig dyre- og planteliv. Kartet viser en snarvei over eiendommen. Dette er en ikke mye brukt gangvei, men fra bolighuset på eiendommen går det en adkomstvei opp til snuplassen. Merknadshaver har en boligeiendom med opparbeidet bygningsmasser, hage og vei, og bør således ikke markeres som friluftsområde med svært stort konfliktnivå. Hele eiendommen bør således inngå i det tilstøtende landskapet, markert med middels konfliktnivå. Merknadshaver eier to eiendommer som foreslås regulert til bolig, og en mindre, ubebygd naboparsell som foreslås regulert som LNF-område. I all hovedsak foreslås ubebygde eiendommer som LNF i planforslaget. Rådmannen vil ikke anbefale flere ubebygde arealer om til bolig. Eiendommen er i planforslaget behandlet på samme måte som flertallet av ubebygde parseller på Bålerud. På grunn av manglende utfartsparkeringsplasser på Svartskog/Bålerud, har det blitt lagt inn forslag om parkeringsplass ved Kolonialen. Dette anses som viktig for å styrke rammebetingelsene for kolonialdrift og gjøre sentrumsområdet bedre tilgjengelig for allmennheten. Det vil også være med på å forbedre tilgangen til kyststien samt å utvikle Bålerud som møteplass. Rådmannen tar merknaden om Asplan Viak-rapporten til orientering. Merknadshavers eksisterende boligeiendom foreslås regulert til B1. 68) Wenche Skjæran og Tommy Gaustad, hjemmelshavere av R. Amundsens vei 184 (e-svar, datert , dok. 13/ ) Merknadshaver er tilfreds med at det reguleres ny adkomst til boligen iht. tidligere innspill fra Det ble samtidig uttrykt ønske om å fradele tomt og muligheter for utbygging på eiendommen. ved førstegangsbehandlingen var at

48 Side 48 av 60 eiendommen ikke var delbar etter kriteriene i reguleringsforslaget, fordi mulig adkomst fra offentlig vei ligger i strandsonen. Det påpekes at den delen av eiendommen som ønskes delt ligger bak eksisterende bolig, og vil tilfredsstille kriteriene for deling ift. størrelse. Dersom foreslått adkomst blir opparbeidet, vil eiendommen som evt. deles av kunne benytte eksisterende adkomst og ikke kreve ny. Det forutsettes at bruk av eksisterende adkomst likestilles med avkjørsel direkte ut mot offentlig vei når eiendommer deles. Dette vil også medføre mindre inngrep i naturen. Forslag til endring av ordlyd i 5-1, kan gi større mulighet for å opprettholde Båleruds etablerte bebyggelsesstruktur og være iht. Miljøverndepartementets veileder om grad av utnytting. Foreslått endring: «Føringene er at alle eiendommer skal være minst 1350 m2 og må kunne benytte eksisterende adkomst eller ha avkjørsel direkte ut mot offentlig vei». Føringene for tomtedeling fremkommer av reguleringsbestemmelsene 5.1. Rådmannen er enig i at denne bestemmelsen bør utformes så entydig som mulig, slik at det ikke kan oppstå misforståelser om tolkning. Rådmannen vil derfor anbefale å endre bestemmelsen slik at regulerte avkjørsler og atkomstveier kan benyttes. Rådmannen gjør oppmerksom på at det i hvert enkelt tilfelle, der dette er nødvendig, må inngås private, tinglyste avtaler om bruksrett til veigrunn. 69) Liv og Jon Olav Bjergene, hjemmelshavere av Framveien 49 (e-svar, datert , dok. 13/ ) Merknadshaver støtter bevaring av gamle eiker, men ønsker en justering av 26.4 som tillater utvikling av eiendommen samtidig som eikene bevares. Et forbud mot utvikling, utbedring eller vedlikehold av eiendommen innenfor trærnes dryppsone er et inngrep i grunneiers rettigheter som er sterkt urimelig. Bestemmelsens ordlyd bør endres slik at vernet av trærne ikke reduserer muligheten til å utvikle, utbedre og vedlikeholde blant annet vei, gårdstun, trapper eller vann- og avløpssystemet. Merknadshaver støtter forslag til hensynssone H550_3 på åsen nord for gnr/bnr 35/67, så langt det gjelder gnr/bnr 35/59. Åsen er fremskutt og synlig i terrenget, med et sterkt verneverdig fornminne på toppen. Evt. bebyggelse vil trolig komme i konflikt med 5-7, og vil være til sjenanse for gnr/bnr 35/67, 35/105 og evt. 35/106, og dermed er det ikke et lavkonfliktområde. Det eksisterer ingen offentlig veiløsning, og en nedbygging av åsen vil være et stort inngrep i natur- og kulturlandskapet. Rådmannen presiserer at 26.4 handler primært om å sikre at ingen nye tiltak blir oppført i trærnes dryppsone. Det er svært viktig å bevare gamle eiker. Bestemmelsen har til hensikt å sikre bevaring av eiker, og at hensynet til disse ivaretas ved eventuelle tiltak på eiendommen. Rådmannen tar merknaden om åsen nord for 35/67 til orientering. 70) Nancy Twang og Thomas Riise, hjemmelshavere av Linnekastveien 22 (brev, datert , dok. 13/ , jf. e-post, datert , dok. 09/ ) Merknadshaver ber om at nedre del av tomten som er foreslått regulert til LNF2 endres til gult B4, da dette er en og samme eiendom. Dette er en naturlig del av boligeiendommen som benyttes aktivt med badehus, brygge og private uteplasser. Området er inngjerdet fra gammelt av.

49 Side 49 av 60 Adkomst til Linnekastveien 24, gnr/bnr 35/21, tilhører gnr/bnr 35/28 og må ikke reguleres til vei. Det er en enkel adkomst til eiendommen. Av private hensyn og hensynet til bruken av eiendommen, aksepteres det ikke regulering til vei. Den må opprettholdes som i dag. Veiretten er et privatrettslig forhold, som ikke er kommunalt anliggende. Nedre del av merknadshavers eiendom ligger på nedsiden av regulert veigrunn. Det innebærer at denne må ha et eget arealformål. Arealet på nedsiden av veien foreslås regulert som LNF, da det uansett ikke kan bebygges, og det er ikke hensiktsmessig å regulere et område til et formål som ikke lar seg realisere. Rådmannen anbefaler at felt V25 beholdes i 15.6, i likhet med alle andre felles private avkjørsler. Dette gir en oversikt over eiendomsforholdene og sikrer at veiene ikke kan stenges for allmenn ferdsel for gående og syklende. Ved et eventuelt søknadspliktig tiltak knyttet til oppgradering av veien vil kravet i 15.6 om at kjøreveien skal utformes med 3 meters kjørebanebredde gjøres gjeldende. 71) Amund Sjølie Sveen og Tora Ferner Lange, hjemmelshavere av Framveien 38 (e-svar, datert , dok. 13/ ) Merknadshaver mener dobling av antall boenheter vil medføre sterk økning av trafikken. Det er uansvarlig med en så stor utbygging uten en plan for hva som skal gjøres med veien inn mot de nye områdene, Roald Amundsens vei. Det tilrettelegges ikke for ensidig fortau på strekningen fra Svartskog barnehage til Framveien, ettersom den ligger utenfor planområdet. En dobling av antall biler på den eksisterende veien framstår som uansvarlig for fotgjengere, syklister og bilister. Merknadshaver mener argumentasjonen for den foreslåtte utbyggingen fremstår lite konsistent. Planbeskrivelsen viser til at utbyggingen knyttes hovedsakelig til finansiering av VA-system. Mens det i rapporten om VA-løsning argumenteres med at det ikke er behov for ny VA-løsning slik situasjonen er i dag, bare i tilfelle utbygging. Planforslaget fremstår først og fremst som et svar på enkelte grunneieres behov for å realisere økonomisk gevinst i store eiendommer. Det stilles spørsmål til om framtidige skolebarn fra Svartskog skal deles på Vassbonn og Kolbotn skoler. Pkt. 5.1 og 5.2 i planbeskrivelsen: Et offentlig avløpssystem er nødvendig for en bærekraftig drikkevannsforsyning i området og for å redusere miljøforurensning. Merknadshaver mener at dette ikke stemmer overens med hva som står i rådmannen sitt saksframlegg i VA-saken. Setningen må derfor strykes. Rådmannen tar merknaden til orientering. Økt utbyggingsvolum vil legge ytterligere press på det eksisterende veinettet i og utenfor planområdet. Dette kan bli en fremtidig utfordring. Dette er også en viktig årsak til at rådmannen i tidligere planforslag har anbefalt et lavere utbyggingsvolum enn det som det foreliggende planforslaget legger til rette for. Reguleringsplanen legger imidlertid til rette for enkelte breddeutvidelser på de mest kritiske veistrekningene innenfor planområdet. Rådmannen tar merknaden om skolefordeling til orientering, men inndeling av skolekretser er ikke et tema som vil bli nærmere vurdert i reguleringsplanen. Tekst i planbeskrivelsen vil revideres i henhold til planvedtak.

50 Side 50 av 60 72) Ellen Linde-Nielsen, hjemmelshaver av R. Amundsens vei 35 (brev, datert , dok. 13/ ) En større utbygging vil gripe voldsomt inn i den unike delen av Oppegård som Svartskog er. Det vises til at den nye bebyggelsen som har kommet de siste årene har falt fint inn blant den øvrige delvis gamle bebyggelsen og menneskene som bor der. Anleggstrafikken vil måtte bevege seg opp Sandvadbakken og videre opp Roald Amundsens vei og inn på anleggsveier som vil måtte komme. Hvis det skal bygges i større målestokk, vil det bli stor økning av trafikken i Roald Amundsens vei og øvrige veier som er smale og helt uegnet til å ta den økte trafikkmengden. Det påpekes at det er høy hastighet på deler av veien og det mangler skilt om nedsatt hastighet og fartsdumper, og det er livsfarlig å bevege seg langs eller på veien som fotgjenger/jogger og syklist. Merknadshaver stiller spørsmål om hvordan trafikken skal håndteres. Merknadshaver viser til tidligere innlegg om utbygging på Svartskog fra mai og juni Når det gjelder bemerkningen om utbyggingsvolum vises det til rådmannens kommentar til Fylkesmannens innsigelse. Rådmannen er klar over at utbyggingsvolumet i det foreslåtte planforslaget kan medføre en større belastning på eksisterende veinett både i og utenfor planområdet. 73) Tomm I. Svendsen, hjemmelshaver av R. Amundsens vei 174A-D (e-post, datert , dok. 13/ ) Merknadshaver viser til uttalelse til det forrige planforslaget for Bålerud, med presiseringer i ny uttalelse. Merknadshaver mener at han straffes for å ha tatt godt vare på et gammelt, bevaringsverdig hus, ved at dette foreslås regulert til hensynssone H570_1. Han sammenligner sitt hus med eiendom i Svartskogveien, som i siste planforslag er foreslått endret fra H570_1 til H570_2, og ønsker å likebehandles med dette. Det hevdes at det ikke eksisterer noe kulturhistorisk miljø rundt Svartskog kolonial, og at deres bolig uansett ikke er synlig fra kolonialen og sentrumsområdet. Merknadshaver er kritisk til at hensynssonen H570_1 omfatter hele eiendommen og vanskeliggjør utvikling av denne. Det vises til at det er utført en rekke konkrete tiltak for å istandsette sommerhuset "Kanora". Mest kritisk er tilstanden for tilbygget m/inngangsparti som trolig må rives på grunn av store sprekker i grunnmuren. Hvis det først skal rives ønskes det å gjenoppbygge det til 15 m² slik at eierne på sikt kan etablere seg bare i første etasje. Fra hovedeiendommen er det fradelt parsellene R.Amundsens vei 174 B, C og D. Merknadshaver legger ved dispensasjonssøknad for å kunne bebygge disse tre parsellene. På sikt ønskes det også å tilrettelegge for ny felles atkomst med disse, med en nedgravd garasje med direkte inngang til huset. Merknadshaver legger frem enkelte feilaktige påstander i sin uttalelse. Det hevdes at kommunens representant i møte har sagt seg enig i at området rundt Svartskog kolonial vanskelig kan kalles et kulturhistorisk sentrum. Dette er feil. Området rundt kolonialen er et svært viktig kulturhistorisk sentrum. Det hevdes også at hensynssonen for

51 Side 51 av 60 Svartskogveien 14 ble endret som følge av en avisartikkel. Dette er også feil. Den ble endret som følge av dokumentasjon innsendt til kommunen. Det hevdes også at Svartskogveien 14, som har fått endret status fra H570_1 til H570_2, har blitt pusset opp til opprinnelig standard, og derfor er sammenlignbart med merknadshavers hus. Dette er heller ikke korrekt. Det ble primært dokumentert hvordan Svartskogveien 14 har endret seg fra sitt opprinnelige uttrykk, og sånn sett er de to bygningene ganske forskjellige. Merknadshaver peker på at inngangspartiet er i kritisk forfatning, og at en endring fra H570_1 til H570_2 vil kunne åpne for en utskiftning av dette til et nytt og noe større inngangsparti. Dette vil gjøre det mulig å etablere soverom i første etasje. Rådmannen ser at dette kan være et viktig behov og at det kan være mulig å gjennomføre et slikt tiltak uten at kulturminneverdiene i særlig grad forringes. Samtidig vil en endring fra H570_1 til H570_2 kunne åpne for at dagens inngangsparti beholdes og at ytterligere et tilbygg kan oppføres, noe rådmannen vil anse som svært uheldig. Bygningen har et særegent formspråk som ikke vil tåle ytterligere påbygg uten at kvalitetene reduseres. Fylkeskommunen argumenterer i sin høringsuttalelse for at Svartskogveien 14 bør flyttes tilbake til H570_1. Merknadshavers eiendom er langt mer autentisk enn Svartskogveien 14. Det ville derfor være feil å endre vernekategorien for denne. Hensynssonene H570_1 og H570_2 gjelder i alle tilfeller for hele eiendommer, i og med at bestemmelsene sier noe om total grad av utnyttelse på eiendommene. Men av reguleringsbestemmelsene fremkommer det at selve vernehensynene kun gelder for den opptegnede bygningsmassen i plankartet, samt intern sti- og veistruktur og eldre opparbeidet park- og hageareal. Tiltak som nevnes i merknaden, som ny garasjeløsning og riving og etablering av nytt inngangsparti må vurderes ved en eventuell konkret fremtidig byggesøknad. Det er fremmet en dispensasjonssøknad for bygging på de fradelte parsellene R. Amundsens vei 174 B, C og D. Dette er ikke en del av reguleringsplanen og behandles i egen dispensasjonssak. 74) Elling Fekjær og Ståle Borgersen, hjemmelshavere av Svartskogveien 22 (brev, datert , dok. 13/ , jf. brev, datert , dok. 09/ ) Merknadshaver støtter planforslaget, men opprettholder kommentarer innsendt Det ønskes ikke kyststi over boligeiendommen. Kyststien bør heller følge den gamle stien som går på oversiden av husene, mellom Svartskogveien og Roald Amundsens vei. Den bratte bakken i Svartskogveien bør få noen møteplasser/lommer, ellers bør veiene i området være som de er. Rådmannen tar merknaden til orientering. I planforslaget ligger det ikke inne kyststi over merknadshavers eiendom, men rådmannen vil anbefale at kyststi reguleres i sin helhet mellom Bålerud og Svartskog brygger. Planforslaget muliggjør enkelte breddeutvidelser av kritiske veistrekninger. 75) Hilde Aukrust, hjemmelshaver av R. Amundsens vei 115 (e-svar, datert , dok. 13/ ) Merknadshaver stiller seg undrende og negativ til at forsiktig fortetting og eplehageutbygging ble til en fordobling av antall boenheter. Det ønskes en forklaring på hvorfor dette ble resultatet.

52 Side 52 av 60 Merknadshaver er skeptiske til at et planlagt lekeområde for barn skal ligge midt i en rundkjøring, med trafikk på alle kanter. Merknadshaver er bekymret for trafikkøkningen en så stor utbygging fører med seg. Bussholdeplassen ved kirken ligger i en farlig sving, særlig på vinterføre, og enda mer trafikk vil skape større grunn til bekymring. Det anbefales ikke å dele barna på Svartskog på to skoler, dette virker ikke gjennomtenkt og det må her tas hensyn til barna og familiene. De foreliggende planene vil medføre en radikal forandring. Barnas oppvekstsvilkår vil bli påvirket i negativ retning, og det vil gjøres irreversible inngrep i naturen som man på dette stadiet i planen ikke har forutsett. Merknadshaver stiller seg svært positiv til den opprinnelige planen om en eplehageutbygging. Respekt for landskapsvernområde må være gjennomgående, og unngå anleggsarbeid som går inn over grensene. Når det gjelder bemerkningen om utbyggingsvolum vises det til rådmannens kommentar til Fylkesmannens innsigelse. Det er ikke regulert inn noe lekeområde i planen, eller en rundkjøring. Det er derimot tegnet inn en løkke på veien ovenfor Svartskog kolonial grønnstruktur i midten av løkken. Dette veiarealet kan benyttes til parkering og snuplass for bussen, og den indre sonen er regulert til grøntområde. Bussholdeplassen ved Oppegård kirke ligger utenfor planområdet og vil ikke bli tatt stilling til i dette planarbeidet. Rådmannen tar merknaden om skolefordeling til orientering, men inndeling av skolekretser er ikke et tema som vil bli nærmere vurdert i reguleringsplanen. 76) Keven M. Arnesen, hjemmelshaver av Rødstenveien 5A (e-post, datert , dok. 13/ , jf. e-post, datert , dok. 09/ ) Merknadshaver viser til uttalelse til det forrige planforslaget for Bålerud. Merknadshaver ønsker å fradele en eiendom, men dette blir ikke mulig med forslaget til minimum tomtestørrelse på 1500 m². Blir det ikke mulig å fradele tomter, blir det bare rike eldre som kan kjøpe seg inn på Bålerud. Reguleringen må tilrettelegge for at alle aldersgrupper kan få råd til å kjøpe seg inn. Den foreslåtte busslommen på tomten ønskes ikke, det går så få busser at den ikke er nødvendig. Nytt busstopp bør heller etableres ved Rødstenåsen hvor det foreslås mange nye boliger. Bekkenstenveien bør rustes opp slik at gjennomgangstrafikken går der, og ikke i Rødstenveien. Forøvrig er reguleringsbreddene på veiene i planen for brede, det blir nødvendig med uønsket ekspropriasjon. Det anbefales heller å satse på fartsdumper og redusert fart. Rådmannen tar merknaden til orientering, og viser til endrede regler for tomtedeling som fremgår av 5.1 i reguleringsbestemmelsene. Store deler av Bekkenstenveien ligger innenfor Svartskog landskapsvernområde, noe som vanskeliggjør en oppgradering av denne. Veiene i planområdet reguleres i oppgitt bredde for å kunne muliggjøre breddeutvidelser der man ser kritisk behov for det i fremtiden. Rødstenveien er en viktig skolevei og det kan derfor bli nødvendig å opparbeide en avstigningsplattform. Rådmannen anbefaler å beholde busslommen i planen. 77) Lene Chr. Holum, hjemmelshaver av Framveien 28

53 Side 53 av 60 (brev, datert , dok. 13/ ) Den utvidede boligutbygging har ikke blitt satt i sammenheng med utvidede krav til kollektivtilbud og trafikale løsninger. Det fremgår ikke at trafikkavviklingen er ivaretatt Endringen fra hytte til helårsbolig i strandsonen blir sett på som uheldig. Kommunens politikere går imot overordnede føringer om god tilgang til kystlinjen og tillater boliger i strandsonen, refererer til pbl. 1-8 forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag. Økt utbyggingsvolum vil legge ytterligere press på det eksisterende veinettet, og rådmannen ser at dette kan bli en fremtidig utfordring. Reguleringsplanen legger til rette for enkelte breddeutvidelser på de mest kritiske veistrekningene. Rådmannen tar merknaden til orientering, men viser til UMPs vedtak av om at alle hytter gis mulighet til omgjøring til boligstatus. 2. RÅDMANNENS VURDERING Det er viktig at det relativt raskt kan vedtas en reguleringsplan for området, slik at det skapes forutsigbarhet og konkrete rammebetingelser. Da kan også det midlertidige forbudet mot tiltak oppheves. Rådmannen anbefaler derfor ikke endringer som medfører at planen må legges ut til et nytt offentlig ettersyn. Planforslaget som nå legges fram til behandling svarer på dette ved å gi tydelige føringer for videre forvaltning, vern og utbygging av området. Det tilrettelegges for forsiktig oppgradering av teknisk og sosial infrastruktur. Begge de alternative innstillingene ivaretar de fleste større skogsområdene, beskytter strandsonen med en byggeforbudsgrense, og har relativt gode hensynssoner for både natur- og kulturmiljø. Innstillingens alternativ 1 baserer seg på UMPs tidligere vedtak i plansaken, og planforslaget som ble lagt ut til offentlig ettersyn , med kun enkelte mindre justeringer og presiseringer. Dette forslaget har rådmannen tegnet ut i sin helhet, med plankart, reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse som ligger vedlagt saken. Som det framkommer av punkt 1.2 Bakgrunn for saken, er det foretatt mange endringer fra rådmannens opprinnelige planforslag i 2012 med bakgrunn i kommuneplanen og vedtatt planprogram. Både utbyggingsvolumet og det totale arealet for inngrep er vesentlig økt. Dette gir økt belastning på blant annet teknisk infrastruktur og landskaps-/naturkvaliteter. Flere av merknadshaverne stiller seg skeptiske til det høye utbyggingsvolumet. Det anføres at det omfattende utbygginsvolumet vil ha negativ virkning på de unike kvalitetene ved Bålerudområdet. Det er ikke tilstrekkelig utredet hvilken effekt en fragmentering av kultur- og naturlandskapet vil gi. Mange legger også vekt på at planforslaget vil generere økt trafikk, større belastning på veiene og utrygge forhold for gående og syklende. Konsekvensutredningen som følger det foreliggende planforslaget ble utarbeidet til det opprinnelige planforslaget. Det er ikke foretatt nye vurderinger knyttet til hvilke konsekvenser det totale utbyggingsvolumet og trafikkøkningen vil medføre. Rådmannen mener at det foreliggende planforslaget ikke samsvarer med kommuneplanens føringer for Bålerudområdet om forsiktig boligfortetting og lav utnyttelsesgrad, i områder med lavt konfliktnivå. Planforslaget oppfyller kun delvis føringene i planprogrammet. En av hovedføringene i planprogrammet er at boligfortettingen skal dimensjoneres slik at tiltak utenfor planområdet er unødvendig. Det foreliggende planforslaget vil kunne føre til behov for tiltak på veinettet

54 Side 54 av 60 utenfor planområdet, da det estimeres at planforslaget vil gi en dobling av dagens trafikk. Planprogrammet forutsetter at utbyggingen begrenses til lavkonfliktområder. Sammenlignet med planforslaget av foreslås det en forflytning av fortettingen, fra områder med lavt konfliktnivå til enkelte områder med noe høyere konfliktnivå. Rådmannen mener også at planprogrammets føringer for kyststi ikke er tilstrekkelig ivaretatt, da deler av den foreslåtte traseen er flyttet bort fra sjøen. Det foreliggende planforslaget tilrettelegger for et utbyggingsvolum som er høyere enn hva rådmannen vil tilrå og som fylkesmannen har innsigelse til. Utbyggingsvolumet vil ha betydning for bevaring av det unike kulturmiljøet og landskaps- og naturkvalitetene. Veiene i området for kjørende og gående er ikke tilstrekkelig dimensjonert eller regulert for dette utbyggingsvolumet. Rådmannen kan vanskelig se hvordan kommunen skal kunne imøtekomme veibehovet i området sett i lys av dagens drift- og vedlikeholdsetterslep på det eksisterende kommunale veinettet. Vesentlig økt kollektivtilbud kan neppe påregnes. Til det er utbyggingen for liten og for spredt. Skoletilbudet vil som nå bli dekket gjennom Kolbotn/Vassbonn barneskole og Ingieråsen ungdomsskole. Rådmannen anbefalte etter sonderinger med fylkesmannen å redusere den totale utbyggingen, slik planen kunne egengodkjennes. Rådmannens holdning er fortsatt den samme. Planen bør endres slik at den kan egengodkjennes av Kommunestyret i Oppegård Endringer i planforslaget Dersom planforslaget som har ligget ute til offentlig ettersyn skal legges til grunn for endelig planvedtak, vil rådmannen foreslå at det gjøres enkelte endringer. Disse bygger i stor grad på forslag fra innkomne merknader. Rådmannen har lagt endringsforslagene inn i to kategorier, de som ikke krever nytt offentlig ettersyn og de som vil kreve det. Endringene som vurderes at ikke vil kreve nytt offentlig ettersyn dreier seg i hovedsak om to forhold. Det første er presiseringer i reguleringsbestemmelsene. Disse medfører ikke vesentlige realitetsendringer. Det andre er mindre realitetsendringer. Disse har ikke negativ virkning for berørte parter eller interesser. Endringene som vurderes at vil kreve nytt offentlig ettersyn er realitetsendringer. Disse får betydning for arealbruken, og høringsinstansene og berørte grunneiere har ikke fått anledning til å uttale seg om disse. Endringene kan dermed ikke vedtas i denne omgang. Kommunestyret kan vedta at planforslaget legges ut til nytt offentlig ettersyn før endelig planvedtak, eller at endringene behandles i detaljreguleringer i etterkant. Nytt offentlig ettersyn vil omfatte hele planen og kreve vesentlige ressurser og tid. Endringene kan behandles gjennom relativt enkle detaljreguleringssaker Endringer som vurderes å ikke kreve et nytt offentlig ettersyn 1) Paragraf 5.1 i reguleringsbestemmelsene styrer reglementet for eiendomsdeling og har vært et gjennomgående tema i en rekke høringsuttalelser. Rådmannen mener at en så sentral bestemmelse må være mest mulig entydig, og ikke gi grunnlag for misforståelser i den fremtidige saksbehandlingen av delesaker. Slik bestemmelsen var formulert i planforslaget kunne det være tvil om hver enkelt fradelbare eiendom må ha egen avkjørsel til offentlig vei, eller om dette kan løses via felles private avkjørsler. Rådmannen forutsetter at det siste har vært UMPs intensjon for tolkning av bestemmelsen, og anbefaler derfor å endre 5.1, andre kulepunkt fra "Avkjørsel til tomtene skal være direkte ut mot offentlig vei" til "Avkjørsel til tomtene skal være direkte ut mot offentlig vei eller via regulert atkomstvei".

55 Side 55 av 60 2) Paragraf 5.4 i reguleringsbestemmelsene omtaler private brygger. Bestemmelsen åpner for etablering av brygger i felt B4 på boligeiendommer i strandsonen. Det er derimot enkelte boligeiendommer som avskjæres av regulert veigrunn og derfor har et annet reguleringsformål nederst mot Bunnefjorden. I følge bestemmelsens ordlyd har ikke disse eiendommene mulighet til å ha egen brygge. Rådmannen mener, på bakgrunn av dialogmøter med fylkesmannen og slik det er beskrevet i planbeskrivelsen, at intensjonen i planforslaget har vært at de som har en boligeiendom med grense mot fjorden skal kunne etablere én brygge hver. Rådmannen anbefaler derfor en endring av reguleringsbestemmelsene, slik at 5.4 første ledd, første punktum, endres fra "Innenfor felt B4 (jf. 7) kan det oppføres én brygge på hver boligeiendom som grenser direkte mot sjøen", til "For hver eiendom som grenser direkte ut mot sjøen og som helt eller delvis omfattes av felt B4 (jf. 7) kan det oppføres én brygge". 3) Statens Vegvesen ber i sin høringsuttalelse om at det i 5.9 i reguleringsbestemmelsene presiseres at tiltak innenfor byggegrensene mot vei kun gjelder kommunale veier. Fylkesveg 126 må uansett ha en byggegrense på 15 meter, i henhold til vegloven. Rådmannen anbefaler å presisere dette gjennom å endre 5.9 første ledd, første punktum, fra "Følgende tiltak kan oppføres innenfor byggegrensene langs offentlige veier som er vist i plankartet" til "Følgende tiltak kan oppføres innenfor byggegrensene langs offentlige, kommunale veier som er vist i plankartet". 4) Gjennom høringsuttalelsene har det kommet frem at bestemmelsene om private avkjørsler med fordel kan gjøres mer presise. Det bør blant annet fremkomme tydelig at dette er privat, og ikke offentlig veigrunn. Rådmannen anbefaler derfor å endre overskriften i 15.6 fra "felles avkjørsler" til "felles private avkjørsler", og overskriften i 15.7 fra "øvrige atkomstveier" til "øvrige private avkjørsler". Rådmannen gjør oppmerksom på at det, i hvert enkelt tilfelle, der det er nødvendig, må inngås private, tinglyste avtaler om bruksrett til veigrunn. Videre bør det tydeliggjøres at det ikke kreves at de private avkjørslene holdes åpne for øvrig motorisert ferdsel. Intensjonen er at de skal være tilgjengelige for gående og syklende. Dette er også i henhold til friluftsloven. Rådmannen anbefaler derfor å endre 15.6 andre ledd, og 15.7, andre ledd fra "veiene skal holdes åpne for allmenn ferdsel" til "veiene skal holdes åpne for allmenn ikke-motorisert ferdsel". 5) I planforslaget er det for Framveien 20 og 22 foreslått regulert en felles privat avkjørsel i felt V27. I forbindelse med pågående byggesak har Framveien 22 fått godkjent et prosjekt med carport og egen avkjørsel direkte ut til Framveien. Rådmannen anbefaler derfor at bestemmelsen for felt V27 endres, slik at denne blir en privat avkjørsel kun for Framveien 20. Bestemmelsen endres fra "Felt V27 skal være felles avkjørsel for Framveien 20 (gnr. 35/bnr. 127) og Framveien 22 (gnr. 35/bnr. 134)" til " Felt V27 skal være atkomstvei for Framveien 20 (gnr. 35/bnr. 127)". Reguleringsbestemmelsen for felt V27 flyttes med dette fra 15.6 til ) Det har blitt påpekt en inkurie i reguleringsbestemmelsene i planforslaget som lå ute til offentlig ettersyn henviser i høringsutkastet feilaktig til Riktig referanse skal være Rådmannen anbefaler at dette rettes opp gjennom at reguleringsbestemmelsene 26.6, første ledd, første punktum, endres fra "Det gjelder 26.4 a), b), c), d), e), f), h) og i)" til "Det gjelder 26.5 a), b), c), d), e), f), h) og i)". 7) Rekkefølgebestemmelsen om avløpsinfrastruktur setter krav til at det må være etablert en offentlig avløpsløsning før det kan gis igangsettingtillatelse til tiltak som krever

56 Side 56 av 60 avløpshåndtering. Det er ennå ikke fattet et politisk vedtak om valg av framtidig avløpsløsning for Bålerud, og rådmannen mener derfor det er uheldig å vedta en reguleringsbestemmelse som knyttes direkte til ett av flere mulige utfall. Rådmannen anbefaler derfor å endre 29.1 fra "Før det gis igangsettingstillatelse til tiltak der det stilles krav om avløpshåndtering etter pbl. 27-2, skal offentlig avløpsløsning være etablert" til "Før det gis igangsettingstillatelse til tiltak der det stilles krav om avløpshåndtering etter pbl. 27-2, skal felles avløpsløsning for reguleringsområdet være etablert". 8) Turvei T5 går over eiendom gnr/bnr 35/34, der grunneier har bemerket at han ønsker traseen endret. Rådmannens vurdering er at deler av T5 kan flyttes noe lenger mot nordvest og følge kote 55 moh. over eiendommen. Denne svært begrensede endringen kan gjøres uten at turveiens kvaliteter forringes i særlig grad, uten at de totale stigningsforholdene øker, og uten at det berører andre interesser. 9) Turvei T12 er foreslått regulert i kupért, ulendt og gjengrodd terreng, og er i tillegg plassert svært tett på bolighuset i Svartskogveien 10. Rådmannen mener at traseen for T12 ikke er et godt turveialternativ, og vil anbefale at denne tas ut av planforslaget. Å ta den ut av planforslaget vil ikke ha negativ virkning på noen berørte parter, og kan derfor gjennomføres uten et nytt offentlig ettersyn. Friluftsinteressene ivaretas ved at behovet for en turvei i dette området løses av T10. 10) Arealet nedenfor Svartskogveien på gnr/bnr 35/2 er i privat eie. Rådmannen mener derfor at arealformålet for det området, som i planforslaget omfattes av o_lnf1, bør endres til LNF2. Dette kan gjøres uten et nytt offentlig ettersyn fordi bestemmelsene for LNF1 og LNF2 er de samme, og fordi retten til fri ferdsel i strandsonen uansett medfører at allmennhetens interesser ivaretas. 11) I Framveien 64, på gnr/bnr 35/104, er det et foreslått et mindre LNF-område på en tynn stripe på nordre del av eiendommen. LNF-området ble lagt inn i det opprinnelige planforslaget for å sikre en korridor for allmennheten fra Framveien og ned til skogen. Etter en ny vurdering, og sett i lys av de øvrige endringer planforslaget har gjennomgått, mener rådmannen at dette mindre LNF-området legger unødvendig store begrensninger på eiendommen. Rådmannen anbefaler derfor å endre plankartet, slik at LNF-området på gnr/bnr 35/104 får arealformål B1 som tilsvarer resten av boligeiendommen. Dette vil være en mindre justering, og friluftsinteressene ivaretas ved at allmennheten har god tilgang til skogen via andre, nærliggende grøntkorridorer. 12) I henhold til UMPs vedtak av foreslås det å tilrettelegge for en boligeiendom på gnr/bnr 35/42, der det tidligere stod et hus som brant ned til grunnen. Ved en inkurie ble imidlertid ikke byggeforbudsgrensen mot Bunnefjorden endret i plankartet, og det er derfor motstrid i planforslaget. For å muliggjøre en oppføring av bolig er det nødvendig å flytte byggeforbudsgrensen mot Bunnefjorden til vestre grense for arealet avsatt til B1, slik at tiltaket kan lovliggjøres. Eventuelle endringer i plankart og reguleringsbestemmelser vil også medføre at det må gjøres endringer i planbeskrivelsen. Rådmannen vil redigere denne i henhold til de eventuelle endringer som vedtas av Kommunestyret Endringer som vurderes å kreve et nytt offentlig ettersyn 1) Roald Amundsens vei 172, der Svartskog kolonial drives, foreslås regulert med et særskilt sentrumsformål. I forbindelse med høringsperioden har det blitt pekt på

57 Side 57 av 60 utfordringene med å ha bolig og kolonialdrift i samme bygning. Rådmannen ønsker å støtte opp om dette lokale tiltaket som er til nytte for lokalsamfunnet og allmennheten. Det er imidlertid svært viktig at det legges til rette for løsninger som muliggjør fremtidig kolonialdrift uavhengig av eierforhold, samt at eventuelle nye tiltak ikke forringer kulturminneverdiene på eiendommen. Rådmannen foreslår derfor å skrive om reguleringsbestemmelsene 8, slik at deling/seksjonering ikke tillates, men at det kan oppføres et nytt bolighus på 175 m² på den delen av eiendommen, som ligger tilbaketrukket fra den bevaringsverdige bebyggelsen. Et forslag til ny reguleringsbestemmelse ( 8) for felt S1 kan være: 8 Sentrumsformål (felt S1) 8.1 Eiendomsstruktur Innenfor felt S1 tillates ikke seksjonering eller deling av eiendom. 8.2 Arealbruk Den bevaringsverdige bebyggelsen i felt S1 skal benyttes til forretning, bevertning, offentlig eller privat tjenesteyting og kan inneholde én boenhet. Innenfor felt S1 tillates én boenhet, enten i eksisterende bevaringsverdig bebyggelse eller som egen bygning, samt tilhørende parkeringsanlegg, uthus og konstruksjoner. Boenheten tillates som støttefunksjon til driften av allmennyttige tiltak på eiendommen. 8.3 Grad av utnytting Grad av utnytting på tomten fastsettes til bebygd areal (BYA) av den bevaringsverdige bebyggelsen. I tillegg tillates oppføring av inntil ett bolighus på maksimalt 175 m 2 BYA og 175 m 2 BRA, samt garasje/carport på maksimalt 18 m 2 BRA. Ved eventuell oppføring av bolighus skal det legges særlig vekt på hensynet til den bevaringsverdige bebyggelsen. Nybygg skal gis en plassering og utførelse som underordner seg eksisterende bebyggelse. Terrenginngrepene skal minimeres. Konstruksjoner som ikke medregnes i bruksareal (BRA) etter Byggteknisk forskrift begrenses til totalt 10 m 2 BYA. 8.4 Parkering Det skal anlegges minst 10 sykkelparkeringsplasser med stativ. I tillegg skal det avsettes tilstrekkelig areal for varelevering. Det vises for øvrig til 18.3.

58 Side 58 av 60 Figur 1. Endre reguleringsbestemmelsene for felt S1. 2) I henhold til UMPs vedtak av ble det foreslått å tilrettelegge for boligtomt på enkelte LNF-eiendommer. Én av de nye boligtomtene ble lagt omtrent midt på gnr/bnr 35/54. I sin merknad til planforslaget ønsker grunneierne at området avsatt til bolig flyttes ned mot søndre eiendomsgrense. Rådmannen mener at en slik forskyvning sørover vil være hensiktsmessig, at det ikke kommer i konflikt med vernehensynene, og at det derfor kan anbefales å imøtekomme merknadshavers ønske på dette punktet. Flyttingen av reguleringsformålet vil imidlertid være av en slik størrelsesorden at dette vil medføre et nytt offentlig ettersyn.

59 Side 59 av 60 Figur 2. Flytting av boligtomt (B1) på gnr/ bnr 35/54. 3) UMP har tidligere bedt rådmannen lete etter alternative traseer for kyststi mellom Bålerud og Svartskog brygger. Ved førstegangsbehandlingen valgte UMP å ta ut rådmannens forslag T8 langs sjøen, og la ut til offentlig ettersyn alternative turveitraseer lengre opp i fjordskråningen. Gjennom høringen er det kommet innspill både fra Forum for natur og friluftsliv (FNF), Oslofjorden friluftsråd, Naturvernforbundet i Oppegård og private parter som etterlyser turvei langs kysten i dette området, der forholdene ligger godt til rette for det. Det er turvei langs sjøen på det meste av distansen, men ca 120 m gjenstår. Det alternativet som har ligget ute på høring har såpass krevende terreng- og stigningsforhold at det ekskluderer store grupper fra å bruke turveien. I tillegg er det langs fjorden at turveien kan opparbeides med minst mulig terrenginngrep. Det har en langt større opplevelsesverdi å gå langs sjøen sammenlignet med å gå lengre opp i skogen. Asker, Bærum og en rekke Vestfoldkommuner er gode forbilder når det gjelder tilrettelegging for allmennhetens ferdsel i strandsonen. Rådmannen anbefaler at det åpnes for regulering av turvei langs sjøen i dette området, i tråd med forslaget T8 fra rådmannens planforslag av

60 Side 60 av 60 Figur 3. Regulere turvei T8 langs Bunnefjorden. 3. RÅDMANNENS ANBEFALING Rådmannen fremmer 2 alternative innstillinger i saken. Rådmannen anbefaler at det utarbeides et revidert planforslag som imøtekommer Fylkesmannens innsigelse. Kommunestyret i Oppegård kan da egengodkjenne planen. Med utgangspunkt i tidligere vedtak i Utvalg for miljø og plan har rådmannen utarbeidet et planforslag med de endringer som framkommer av punkt Disse krever etter rådmannens vurderinger ikke et nytt offentlig ettersyn. Endringene er innarbeidet i plankart, reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse, jf. vedlegg 1, 2 og 3. Rådmannen har i punkt redegjort for anbefalte endringer som enten krever et nytt offentlig ettersyn eller må behandles i egne detaljreguleringer. Endringene dreier seg om Svartskog kolonial, gnr/bnr/ 35/54 og turveg T8 i strandsonen. Rådmannen mener disse forholdene ikke er store nok til å forsvare et nytt offentlig ettersyn av hele planen. De bør løses gjennom mindre detaljreguleringer i etterkant. Harald Toft Rådmann Nina Ødegaard Kommunalsjef Rett utskrift: Oversendes Rådmann til forføyning