Strømsnesset hytteområde

Transkript

1 PLANBESKRIVELSE for Strømsnesset hytteområde detaljregulering Beskrivelse er datert: Dato for siste revisjon av beskrivelse: Dato for kommunestyres vedtak: xx.xx.xxxx 1

2 Innholdsfortegnelse SIDE 1 BAKGRUNN FOR REGULERINGSSAKEN PLANOMRÅDET DAGENS SITUASJON EIENDOMSFORHOLD PLANSTATUS I OMRÅDET Kommuneplan og andre overordnede planer Godkjente reguleringsplaner Andre planer av betydning for planarbeidet ANALYSE AV PLANOMRÅDET OG RELEVANTE PROBLEMSTILLINGER Risiko- og sårbarhetsanalyse Biologisk mangfold VA-anlegg MEDVIRKNING OG SAMORDNING Forhåndsvarsling Innkomne merknader BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Hovedgrep og bærende idé med løsningsforslaget Planområde med arealbruk Bebyggelsen Veisystemer, veityper og standard Byggegrense mot sjø KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET GJENNOMFØRING OG TIDSPERSPEKTIV FOR GJENNOMFØRING

3 1 Bakgrunn for reguleringssaken Hensikten med reguleringsarbeider er å legge til rette for bygging av 3 nye hytter 2 Planområdet Planområdet består i hovedsak av Gnr.34, Bnr. 6, Strømsnesset, i Namsos kommune. 3 Dagens situasjon Arealet benyttes per dags dato til tre hytteeiendommer. 4 Eiendomsforhold Oversikt over hvilke eiendommer/deler av eiendommer planområdet består av, slik det framkommer i kommunens eiendomsregister: Gnr./Bnr./Fnr. 34/6 34/6/361 34/6/361 34/6/363 34/6/375 34/17 34/17/357 34/17/357 Eier/Fester Johannes Strømsnes Gerd Petrine Almvik Tor Almvik Vera Selnes Rolf Hanslien Arnulf Strømsnes Mette Kristin Lindseth Richard Lindseth 3

4 5 Planstatus i området 5.1 Kommuneplan og andre overordnede planer Planområdet er i Kommuneplanens arealdel, vedtatt og , avsatt til: Arealbruksformål i gjeldende kommuneplan: Formål LNFR 5.2 Godkjente reguleringsplaner Ikke kjent 5.3 Andre planer av betydning for planarbeidet Ikke kjent 6 Analyse av planområdet og relevante problemstillinger 6.1 Risiko og sårbarhetsanalyse Jfr. vedlagte Risiko og sårbarhetsanalyse dat Biologisk mangfold Søk i databasene og Har ikke avdekket spesielle verneområder. Det biologiske mangfoldet vil påvirkes minimalt av tiltaket. 4

5 6.3 VA-anlegg Det planlegges pr. dato ikke innlagt vann i hyttene. Derav ingen behov for utslippstillatelse. Det planleggers bruk av biologisk toalett / tradisjonell utedo. Evt. innleggelse av vann og søknad om utslippstillatelse kan komme opp på et senere tidspunkt og behandles da. 7 Medvirkning og samordning 7.1 Forhåndsvarsling Oppstart av planarbeidet ble annonsert i Namdalsavisa. Det ble sendt varsel om oppstart i form av brev / epost til følgende: Grunneiere Naboer Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Nord-Trøndelag fylkeskommune Sametinget Norges vassdrags og energidirektorat Vitenskapsmuseet Miljø og landbruksforvaltningen i MNS Namsos bydrift Barns repr. I plansaker 7.2 Innkomne merknader Fylkesmannen i Nord Trøndelag: Forhåndsuttalelse til varsel om oppstart reguleringsplan Strømsnesset 34/6 Namsos Fylkesmannen viser til oversendelse av Saken gjelder varsel om oppstart av regulering. Formålet med planen er å legge til rette for fritidsboliger. Saken er forelagt Fylkesmannens fagavdelinger som etter dette har følgende merknader: Landbruksavdelingen: Jordvernet ble vesentlig innskjerpet ved Stortingets behandling av nasjonal jordvernstrategi i desember Et enstemmig Storting vedtok her at omdisponering av dyrka jord innen 2020 skal reduseres fra 6000 daa/år til 4000 daa/år. Det nye jordvernmålet er en svært ambisiøs målsetting, en målsetting som innebærer at jordvernet må vektlegges tungt i alle arealsaker. Stortingets næringskomite uttrykte samtidig at kommunene må være «mer restriktiv når det gjelder bygging av fritidsboliger, boliger og næringsbygg på dyrka og dyrkbar jord». Landbruksavdelingen gjør derfor oppmerksom på at ny hyttebebyggelse og evt. infrastruktur ikke må legges på dyrka mark / innmarksbeite i planområdet. 5

6 Utover dette har vi ingen øvrige merknader til oppstartsvarselet. Miljøvernavdelingen: Planforslaget må beskrive og ta hensyn til eventuelle miljøkvaliteter i området, og verdier for biologisk mangfold og friluftsliv. Vi vil her minne om at planen må vurderes etter prinsippene i 8-12 i naturmangfoldloven av 2009, og holdes opp mot forvaltningsmålene i 4 og 5. Dette innebærer at konsekvensene for naturmangfoldet skal framgå av planbeskrivelsen, samt at vurderingen og vektlegging av prinsippene skal framgå av beslutningen. Da det meste av landarealet i planen ligger innenfor 100-metersbeltet langs sjøen, minner vi om at plan- og dispensasjonspraksis i strandsonen er innskjerpet de senere år. Dette er fulgt opp gjennom Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging vedtatt , samt Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen (SPR 2011). SPR slår fast at byggeforbudet i 100- metersbeltet langs sjø gjelder generelt, og at forbudet er strammet inn i ny plan- og bygningslov. 100-metersbeltet er av nasjonal interesse, og bygging her skal bare tillates etter en konkret vurdering ut fra lokale forhold. Utbygging bør unngås på arealer som har betydning for andre formål, som for eksempel friluftsliv, naturmangfold, naturvern, landskap mm. Alternative plasseringer bør vurderes og velges dersom det er mulig. Vi forventer at den videre planleggingen tar vare på det resterende arealet som ligger langs sjøen og at hytter plasseres inn slik at de ikke privatiserer det arealet som bør avsettes som friområde for felleskapet. Sjøarealene i Namsenfjorden er kartlagt som et regionalt viktig utfartsområde for båt. Det bør vurderes å avsette et område for fellesbryggeanlegg for planlagte fritidsboliger samt for eksisterende fritidsboliger. Kommunalavdelingen: Det må gjennomføres en risiko- og sårbarhetsanalyse for planområdet jf. Plan- og bygningslovens 4-3. Analysen skal vise alle risiko- og sårbarhetsforhold som har betydning for om arealet er egnet til utbyggingsformål, og eventuelle endringer i slike forhold som følge av planlagt utbygging. Område med avdekt fare, risiko eller sårbarhet avmerkes i planen som hensynssone, jf. PBL Reindriftsavdelingen: Reindriftsavdelingen har ingen merknader til saken NTNU: Marinarkeologisk uttalelse til varsel om oppstart av reguleringsarbeid for gbnr. 34/6, Strømsneset, Namsos kommune NTNU Vitenskapsmuseet har mottatt varsel om igangsatt reguleringsplanarbeid for ovennevnte område. NTNU Vitenskapsmuseet er, iht. forskrift om faglig ansvar etter kulturminneloven, fagmyndighet for kulturminner under vann i Midt-Norge. Vi skal vurdere alle 6

7 planlagte tiltak i sjø og vassdrag ut fra hensynet til en eventuell konflikt med kulturminner under vann som er fredet, eller vernet, i medhold av lov om kulturminner av 9. juni 1978 nr. 50 (kulml) 4 eller 14. Dersom reguleringsplanen åpner for regulering av sjøområder eller inngrep i sjø eller vassdrag i form av mudring eller annen graving, utfylling, moringer, pæling eller annet kan det påregnes at NTNU Vitenskapsmuseet vil måtte gjennomføre en marinarkeologisk befaring på stedet, jfr. kulml 9. Hensikten med en slik befaring er å avklare hvorvidt nevnte inngrep kan skade fredede eller vernede kulturminner under vann eller i strandsonen. Kostnadene i forbindelse med slike befaringer må i.h.t. kulml 10 bæres av tiltakshaver. Grunnet kostnadene og omfang ved dykkerbaserte undersøkelser, og da dette belastes tiltakshaver, er det erfaringsmessig hensiktsmessig at slike ikke gjennomføres før konkrete planforslag med plangrenser og formål foreligger i en hensiktsmessig form. Dette vil i hovedsak si at undersøkelser gjennomføres når planen foreligger til 1.gangs offentlig ettersyn. Dersom tiltakshaver ønsker undersøkelser på et tidligere stadium er dette selvsagt mulig. Vi anbefaler at reguleringsgrenser i sjø representerer reelle behov, og at det vurderes viktigheten av å inkludere dem i planprosessen. For at vi på best mulig måte skal kunne vurdere hvorvidt det er behov for marinarkeologiske undersøkelser, ber vi om at alle planområder og tiltak i sjø blir nøye beskrevet i det videre planarbeidet, med hensyn til materialbruk, alle inngrep i sjø (flytebrygger, mudring, dumping, fylling etc) og reelle dimensjoner (herunder fyllingsfot for eventuelle utfyllinger), og at dette tydelig fremkommer på kartmaterialet. NTNU Vitenskapsmuseet takker for varselet og ber om å få oversendt 1. utkast av reguleringsplanen til uttalelse når denne foreligger NTFK: Fylkeskommunens uttalelse til varsel om oppstart av reguleringsplan Strømsneset - Gnr 34 bnr 6 Vi viser til oversendelse datert Det varsles om oppstart av reguleringsplanarbeid på Straumsneset 3 km fra Bangsund. Et vedlagt kart viser avgrensning av planområdet og det opplyses at det planlegges å innregulere tre nye hytteeiendommer i tillegg til tre eksisterende hytter på området. Det gis ikke nærmere opplysninger i meldingen. Planfaglig uttalelse Det aktuelle fjordområdet har viktige kvaliteter for friluftsliv, båtutfart og landskap. Planområdet har eksisterende bebyggelse, men vi vil allikevel påpeke at det er viktig at eventuell oppføring av nye fritidsboliger ikke fører til uheldig privatisering av strandsonen. 7

8 Vi forutsetter at dette hytteområdet baserer seg på båtadkomst. Planen bør derfor ta for seg kaianlegg, fortrinnsvis i form av et fellesanlegg for alle brukerne i planområdet. De planlagte tre nye hyttene i området må få en terrengplassering som ivaretar hensynet til landskapsverdier og de må ikke gi en unødig privatiseringseffekt i strandsonen. Nye hytter bør konkret plasseres bak de eksisterende hyttene sett fra sjøen. Den åpne strandsletta må holdes fri for bebyggelse. Kulturminnefaglig uttalelse Fylkeskommunen har undersøkt om tiltaket er i konflikt med kulturminnelovens (kml) 3, som gjelder automatisk freda kulturminner. Etter å ha søkt i arkiv og kulturminnedatabasen Askeladden og faglig vurdert landskapet, kan vi ikke se at tiltaket vil være i konflikt med automatisk freda kulturminner, jf. også kml 8 første ledd. Vi har derfor ingen merknader til tiltaket. Det kan likevel fortsatt ligge ukjente automatisk freda kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot tiltaksområdet. Vi vil derfor minne om at dersom man i løpet av det videre arbeidet med tiltaket oppdager hittil ikke kjente kulturminner, krever vi at arbeidet stanses og fylkeskommunen kontaktes, jf. kml 8 annet ledd. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet. Vi gjør forøvrig oppmerksom på at denne uttalelsen ikke gjelder eventuelle kulturminner under vann. Når det gjelder slike, viser vi til egen uttalelse fra NTNU, Vitenskapsmuseet Utbyggers kommentar: For å unngå uheldig privatisering av strandsonen er de tre nye hyttene lagt bak eksisterende bebyggelse. Området er kun tilgjengelig med båt eller fra sti over fjellet. Flytebryggen vil ivareta behovet for av og pålessing av varer og personer. Ved lengre opphold kan båter ligge på svai. Naust oppføres i en ensartet utforming jfr. praksis for tilsvarende planer i regionen. 8 Beskrivelse av planforslaget 8.1 Hovedgrep og bærende idé med løsningsforslaget Reguleringsplanen skal gi anledning til fradeling av tre nye hyttetomter på Strømsnesset. Området er i dag bebygd med tre hytteeiendommer. De tre nye eiendommene anlegges med større avstand fra sjøen enn de eksisterende hyttene. De vil dermed ikke medføre større inngrep i stansdonen enn tidligere tiltak. 8.2 Planområde med arealbruk Planforslaget omfatter i hovedsak eiendommen Gnr 34, Bnr 6. Totalt omfatter reguleringsplanen et areal på 56,4 daa. 8

9 8.3 Bebyggelsen Hytteområdet er tilrettelagt for til sammen 6 fritidseiendommer. 3 eksisterende fritidsboliger kan opprettholdes i sin nåværende størrelse, utforming og materialvalg. Det kan oppføres nye fritidsbolig med tilhørende uthus og anneks på hver tomt. Største tillatt samlet areal for hytte, anneks og uthus og andre måleverdige arealer etter NS 3940 er BYA 150 m2. Plassering av eksisterende bebyggelse vist i planen er ikke rettslig bindende. Det kan anlegges treplatter på mark mellom bygningene på tomta. Hytter og uthus skal utformes og plasseres slik at de ikke blir fremtredende i landskapet og skal legges lavest mulig i terrenget. Hytte og evt. uthus/anneks skal utføres i en ensartet og sammenhengende form. Største tillatte synlig mur- eller 9

10 pilarhøyde over terrengnivå er 50 cm i flatt terreng, og 80 cm i skråterreng. Kupert terreng kan tilpasses noe for å unngå høye grunnmurer eller pilarer der dette er nødvendig. Situasjonsplan som viser plassering av bebyggelse, terrasseanlegg og parkering, samt terrengsnitt som viser høydeplassering av bygninger skal følge byggesøknad. Største tillatte mønehøyde er 6,0 meter over gjennomsnittlig planert terreng. På tak skal benyttes materiale som gir en mørk og matt fargevirkning. Bebyggelsen skal ha materialer og fargesetting som ikke gir lysreflekterende flater. Innenfor området kan det oppføres anlegg for lek, rekreasjon, bålplass og gapahuk. Området er fellesområde for alle hytter og bruksenheter innenfor planområdet. Det er avsatt område for bygging av 6 naust der hver naustplass disponerer 5x10m. Småbåthavn er flytebrygge 4x10m med landgang 1,5x40m. Anlegget bygges i tre med flyteelementer som forankres med tau og stein. Hele anlegget er flytende. Ingen fylling. Lengde på landgang tilpasset langgrunn fjære. På vinteren trekkes anlegget på land. I området mellom naust og flytebrygge kan båter ligge på svai. For øvrig fri ferdsel i trafikkområde sjø. 8.4 Veisystemer, veityper og standard Adkomst til området skjer hovedsakelig via sjø. Alternativt via sti over fjellet fra Bangsund. 8.5 Byggegrense mot sjø Byggegrense mot sjø er angitt på plankartet som byggegrense 9 Konsekvenser av planforslaget Reguleringsplanene vil ikke ha vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Dette vurdert ut fra at planen ikke er lokalisert i eller kommer i konflikt med områder med særlig verdifulle landskap, naturmiljø, kulturminner eller kulturmiljø som er vernet eller fredet, midlertidig vernet eller fredet eller foreslått vernet eller fredet. 10 Gjennomføring og tidsperspektiv for gjennomføring Prosessen med etablering av «Strømsneset hytteområde» vil bli iverksatt så snart reguleringsplanen er godkjent. 10