Byggesak, kart og oppmåling Namsos. Vår ref: Deres ref Saksbehandler Dato 2017/ Øystein Thorp

Transkript

1 Namsos kommune Byggesak, kart og oppmåling Namsos Kristian Oksdøl Tøtdal 7777 NORD-STATLAND Melding om vedtak Vår ref: Deres ref Saksbehandler Dato 2017/ Øystein Thorp gangs behandling av privat forslag for Strømsneset hytteområde Vedlagt følger utskrift av saksdokument med vedtak i ovennevnte sak; Behandling i Namsos Plan, byggesak og teknisk drift Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt av Plan, byggesak og teknisk drift. Vedtak i Namsos Plan, byggesak og teknisk drift Forslag til reguleringsplan for «Strømsneset hytteområde» datert revidert og forslag til regulerings- bestemmelser av samme dato, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i perioden ihht. Plan- og byggningsloven og Hjemmel for vedtaket er: Plan- og byggningsloven ,10 og 12,11 Vedtaket er fattet, med hjemmel i delegasjonsreglementet for Namsos kommune vedtatt av kommunestyret , sist revidert og vedtatt av kommunestyret delegasjon til Plan, byggesak og teknisk Postadresse Besøksadresse Telefon Kontonr Postboks 333 Sentrum Carl Gulbransonsgt. 7, Namsos Bank: NAMSOS Telefaks Skatt: E-post: Org.nr postmottak@namsos.kommune.no

2 Side 2 av 13 Vår ref. 2017/ bes oppgitt ved henvendelse Med hilsen Øystein Thorp saksbehandler Dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten signatur. Eksterne kopimottakere: Allan Oksdøl 7777 NORD-STATLAND Johannes Strømsnes Kjeldavegen BANGSUND

3 Side 3 av 13 Namsos kommune Byggesak, kart og oppmåling Namsos Saksmappe: 2017/ Saksbehandler: Øystein Thorp Saksframlegg 1. gangs behandling av privat forslag for Strømsneset hytteområde Utvalg Utvalgssak Møtedato Namsos Plan, byggesak og teknisk drift 30/ Rådmannens innstilling Forslag til reguleringsplan for «Strømsneset hytteområde» datert revidert og forslag til regulerings- bestemmelser av samme dato, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i perioden ihht. Plan- og byggningsloven og Hjemmel for vedtaket er: Plan- og byggningsloven ,10 og 12,11 Vedtaket er fattet, med hjemmel i delegasjonsreglementet for Namsos kommune vedtatt av kommunestyret , sist revidert og vedtatt av kommunestyret delegasjon til Plan, byggesak og teknisk drift.

4 Side 4 av 13 Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat U Referat fra oppstartsmøte vedr. privat reguleringsplan "Strømsneset Hyttefelt" I Varsel om regulering - Strømsneset - Ny frist I Fylkeskommunens uttalelse til varsel om oppstart av reguleringsplan Strømsneset - Gnr 34 bnr 6 I Kopi av brev ang. forhåndsuttalelse til varsel om oppstart reguleringsplan Strømsneset 34/6 Namsos I Reguleringsplan Strømsnesset hytteområde - Privat planforslag U Foreløpig svar - Privat forslag reguleringsplan Strømsneset S gangs behandling av privat forslag for Strømsneset hytteområde I Marinarkeologisk uttalelse til reguleringsplan for gbnr. 34/6, Strømsneset Kristian Oksdøl m.fl. Kristian Oksdøl Nord-Trøndelag fylkeskommune Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Kristian Oksdøl Kristian Oksdøl NTNU Vitenskapsmuseet, Institutt for arkeologi og kulturhistorie Vedlegg: 1 Forslag til reguleringsplan datert revidert Forslag til reguleringsbestemmelser datert revidert Planbeskrivelse datert revidert ROS sjekkliste dater Geoteknisk vurdering datert Innkomne merknader til varsel om oppstart Saksopplysninger Forslagstiller Kristian Oksdøl og Allan Oksdøl fremmer privat forslag til regulering av «Strømsneset hytteområde» i Namsenfjorden. Namsos kommune mottok forslaget Hensikten med reguleringsarbeidet er å legge til rette for 3 nye hytter i et område som etter kommuneplanens arealdel vedtatt og er avsatt til LNFR (landbruk, natur, friluftsliv og reindrift). Arealet benyttes per dags dato til 3 hytteeiendommer. De nye hytteeiendommene anlegges bak de eksisterende hyttene sett fra sjøen, og vil dermed ikke medføre større inngrep i strandsonen enn tidligere inngrep. Det er i tillegg til hytteeiendommene satt av plass i reguleringsplanen til et felles flytebrygge, naustrekke og felles uteareal. Naustene skal ha en ensartet utforming.

5 Side 5 av 13 Reguleringsarbeidet skal gjennomføres i tråd med PBL og krav satt i kommuneplanens arealdel for Namsos kommune. Det er avholdt oppstartsmøte med Namsos kommune hvor utgangspunktet for reguleringsarbeidet er kunngjort, og melding om oppstart av planarbeidet er sendt til naboer og aktuelle sektorinteresser. Områdebeskrivelse Planområdet ligger ca. 3 km nordvest for Bangsund, og består i hovedsak av Gnr. 34, Bnr. 6, Strømsneset, i Namsos kommune (figur 1). Strømsneset ligger ytterst i Lyngenfjorden («Løgnin»), med utsikt mot Hemnafjellet og Namsenfjorden. Bangsund er et tettsted med ca innbyggere, men Namsos kommune jobber i dag med stedsutvikling av Bangsund, og man venter at det innen kort tid vil det være et sted med både nærings- og bolig- vekst. Man kan dermed også forvente at det på sikt vil bli større etterspørsel etter fritidsboliger i området. Figur 1: Oversiktskart over Namsos kommune hvor «Stømsneset hytteområde» er innenfor markering. Hentet fra Norgeskart.no

6 Side 6 av 13 Hoved adkomst er sjøveien med muligheter for å gå over straumsnesfjellet fra Bangsund. Det går ingen veier inn til planområdet (figur 2).

7 Side 7 av 13 Figur 2: Kartutsnitt over «Strømsneset hytteområde».hentet fra Norgeskart.no. Tabell 1: Arealtabell over planområdet. Totalt areal for området er 60 daa. Bebyggelse og anlegg Planområdet er tilrettelagt for til sammen 6 fritidseiendommer. 3 eksisterende fritidsboliger opprettholdes i sin nåværende størrelse, utforming og materialvalg. Det kan oppføres nye fritidsboliger med tilhørende uthus og anneks på hver tomt. Største tillatt samlet areal for hytte, anneks og uthus og andre måleverdige arealer etter NS 3940 er BYA 150 m2. Plassering av eksisterende bebyggelse vist i planen er ikke rettslig bindende. Hele planområdet måler omtrent 60 daa (tabell 1). Hytter og uthus skal utformes og plasseres slik at de ikke blir fremtredende i landskapet og skal legges lavest mulig i terrenget. Hytte og evt. uthus/anneks skal utføres i en ensartet og sammenhengende form. Største tillatte synlig mur- eller pilarhøyde over terrengnivå er 50 cm i flatt terreng, og 80 cm i skråterreng. Kupert terreng kan tilpasses noe for å unngå høye grunnmurer eller pilarer der dette er nødvendig. Situasjonsplan som viser plassering av bebyggelse, terrasseanlegg samt terrengsnitt som viser høydeplassering av bygninger skal følge byggesøknad. Det kan anlegges treplatter på mark mellom bygningene på tomta. Største tillatte mønehøyde er 6,0 meter over gjennomsnittlig planert terreng. På tak skal benyttes materiale som gir en mørk og matt fargevirkning. Bebyggelsen skal ha materialer og fargesetting som ikke gir lysreflekterende flater. Det er avsatt område for bygging av 6 naust der hver naustplass disponerer 5x10m. Det er også avsatt et felles området for alle fritidsboliger innenfor planområdet der det kan oppføres anlegg for lek, rekreasjon, bålplass og gapahuk.

8 Side 8 av 13 Namsos kommune har vært i dialog med grunneier og utbygger om å legge til rette for flere fritidsboliger på stedet, men dette har ikke vært ønskelig fra grunneier sin side. Saksbehandler vurderer det til at om man skal bevare strandsletta vil flere fritidsboliger innenfor planlagt areal være ugunstig. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Adkomst til området skjer hovedsakelig via sjø, og det er planlagt at et felles flytebrygge anlegg skal disponeres til dette. Flytebrygga vil disponeres av både nye og eksisterende fritidsboliger innenfor det planlagte området. Alternativt kan man til fots følge sti over fjellet fra Bangsund. Det planlegges pr. dato ikke innlagt vann i hyttene, og det er planlagt bruk av biologisk toalett/utedo. Evt. innleggelse av vann og utslippstillatelse kan komme opp på et senere tidspunkt. Naturmangfoldloven Prinsippene i naturmangfoldloven er vurdert som grunnlag for videre saksgangsbehandling og beslutninger som skal fattes etter plan- og bygningsloven. Prinsippene i NML 8-12 er vurdert opp mot forvaltningsmålene i 4 og 5, og en utbygging som planlagt vil ikke være i konflikt med Naturmangfoldloven. Risiko og Sårbarhetsanalyse I planarbeidet er det foretatt en ROS-analyse, i tråd med dagens plankrav. ROS-vurderingen gir ingen momenter som har betydning for sikkerhet i bruk av området. Geoteknikk Sivilingeniør Robert Williamsen AS har foretatt en geoteknisk vurdering og det vurderes som uproblematisk å bygge hytter som planlagt på de aktuelle tomtene. Det må gjennomføres tiltak for å unngå tele og frostskader pga. løsmassene på stedet. Da det er registrert bløtere grunn jo dypere man graver anbefales det å fundamentere bygninger i det fastere topplaget. Dette også fordi eiendommene ikke har veiforbindelse, og en ønsker å unngå bruk av større maskiner som vil føre til store terrenginngrep. For en grundigere gjennomgang av hver tomt henvises det til rapporten som vedlegges plandokumentet. Naboer og Sektorinteresser Alle naboer og aktuelle sektorinteresser er tilskrevet med varsel om oppstart. Oppstart av planarbeidet ble annonsert i Namdalsavisa. Det ble sendt varsel om oppstart i form av brev / epost til følgende: Grunneiere Naboer Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Nord-Trøndelag fylkeskommune Sametinget Norges vassdrags og energidirektorat Vitenskapsmuseet Miljø og landbruksforvaltningen i MNS Namsos bydrift Barns repr. i plansaker

9 Side 9 av 13 Det ble mottatt 5 innspill fra sektormyndighetene til varsel om oppstart av privat forslag til reguleringsplan som er vedlagt saksfremstillingen; Utdrag fra innspill etter varsel om oppstart Fylkesmannen i Nord Trøndelag Landbruksavdeling gjør oppmerksom på at ny hyttebebyggelse og evt. infrastruktur ikke må legges på dyrka mark/innmarksbeite i planområdet. Utover dette ingen øvrige merknader. Miljøvernavdeling kommenterer at planforslaget må beskrive og ta hensyn til eventuelle miljøkvaliteter i området, og verdier for biologisk mangfold og friluftsliv. Minner om at planen må vurderes etter prinsippene i 8-12 i naturmangfoldloven av 2009, og holdes opp mot forvaltningsmålene i 4 og 5. Dette innebærer at konsekvensene for naturmangfoldet skal framgå av planbeskrivelsen, samt at vurderingen og vektlegging av prinsippene skal framgå av beslutningen. Da det meste av landarealet i planen ligger innenfor 100-metersbelte langs sjøen, minnes det om at byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjø gjelder generelt, og at forbudet er strammet inn i ny plan- og bygningslov. 100-metersbeltet er av nasjonal interesse, og bygging her skal bare tillates etter en konkret vurdering ut fra lokale forhold. Kommunalavdeling kommenterer at det må gjennomføres en risiko- og sårbarhetsanalyse. Analysen skal vise alle risiko- og sårbarhetsforhold som har betydning for om arealet er egnet til utbyggingsformål, og eventuelle endringer i slike forhold som følge av planlagt utbygging. Reindrift har ingen merknader til saken. NTNU Vitenskapsmuseet kommenterer at områdene i reguleringsplanen avsatt i sjøområdene (VFE og VS) bør defineres bedre, og foreslår og lage et tydeligere skille mellom ferdselområde i sjø og flytebrygge/småbåthavn i reguleringsplankartet. Det bør også komme tydeligere frem i reguleringsbestemmelsene hva som er lov og ikke innenfor sjøarealets to hovedkomponenter. Videre er det ikke gjort funn i deres databaser som tyder på at det finnes/eller potensielle funn av kulturminner vil komme i konflikt med reguleringsplanen, og har dermed ingen videre anmerkninger til arbeidet. Det minnes om meldeplikten som innebærer at dersom det under arbeidet oppdages kulturhistorisk materiale under vann som kan være vernet eller fredet etter loven (keramikk, glass, vrakdeler, etc eldre enn 100 år), må arbeidet straks stanses og NTNU vitenskapsmuseet må varsles. Trøndelag Fylkeskommune Planfaglig uttalelse viser til at området har viktige verdier for friluftsliv, båtfart og landskap. De påpeker videre at de nye fritidsboligene ikke vil føre til uheldig privatisering av strandsonen. Forutsatt at hytteområdet baserer seg på sjø-adkomst, og at planen tar for seg et felles kaianlegg for alle brukerne i planområdet. Videre påpekes det at de nye hyttene må plasseres i terrenget slik at man ivaretar hensynet til ladskapsverdier og slik at de ikke gir en unødvendig privatiserigseffekt i strandsonen. De nye hyttene bør ligge bak eksisterende bygg sett fra sjøen og den åpne strandsletta må holdes fri for bebyggelse.

10 Side 10 av 13 Kulturminnefaglig uttalelse Har undersøkt om tiltaket er i konflikt med kulturminneloven, og ha ingen merknader til tiltaket. Det bemerkes at uttalelsen ikke gjelder eventuelle kulturminner under vann, og viser til uttalelse fra NTNU Vitenskapsmuseet. Det kan likevel fortsatt ligge ukjente automatisk freda kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot tiltaksområdet. Vi vil derfor minne om at dersom man i løpet av det videre arbeidet med tiltaket oppdager hittil ikke kjente kulturminner, krever vi at arbeidet stanses og fylkeskommunen kontaktes, jf. kml 8 annet ledd. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet. Alle innspill er vurdert og hensyntatt i planforslaget og oversendt Namsos kommune. Vurdering Planprosessen har fulgt lovens krav med hensyn til kunngjøringer og forhåndsuttalelser. Reguleringsplan er utarbeidet som områderegulering jfr. Plan og byggningslovens Reguleringsplankartet er utarbeidet ved hjelp av FKB-kartdata basert på koordinatsystem UTM sone 32 basert på EUREF98/WGS84, høydegrunnlag NN1954 PlanID er Hensikten med reguleringsarbeidet er å legge til rette for 3 nye hytter i et område som etter kommuneplanens arealdel vedtatt og er avsatt til LNFR (landbruk, natur, friluftsliv og rein). Under planarbeidet er det utført en ROS-analyse, i tråd med dagens krav. ROS-analysen gir ingen momenter som har betydning for sikkerhet i bruk av området, men det bemerkes at området ligger i skrånende terreng og at det i historisk tid har gått ras langs med sjøkanten i Namsos. Det anbefales videre og fundamentere hyttene i det hardere øvre sjiktet, da det er gjort funn av bløtere grunnforhold jo lenger ned en graver. Dette for å unngå teleskader. Det er også gunstig med tanke på at planområdet er uten veiforbindelse og bruken av større anleggsmaskiner ville satt store spor i utmarka inn til området. Det er gjennomført en vurdering av løsmasser, basert på geoteknisk vurdering gjort av sivilingeniør Robert Williamsen AS og NGUs løsmassekart (figur 3). Den geotekniske vurderingen konkluderer med at det vurderes uproblematisk å bygge hytter som planlagt på de aktuelle tomtene, men at det bør vises aktsomhet med tanke på teleskader og med anbefaling om grunn fundamentering.

11 Side 11 av 13 Figur 3: Løsmassekart over Strømsnesset hytteområde hentet fra NGU.no. Etter at naturmangfoldloven trådte i kraft har kravet om å ivareta naturmangfoldet i planleggingen blitt skjerpet. Saksbehandler har vurdert verdier innenfor planområdet gjennom tilgjengelige data i GINT (innsynsløsning utarbeidet av Trøndelag fylkeskommune og Fylkesmannen i Trøndelag) og artsdatabanken, jf. nml. 8. Det er ikke registrert noen særskilte arter eller arts habitat innenfor planområdet. Området er ikke er underlagt vern eller inneholder prioriterte naturtyper, kulturlandskap eller spesielle friluftsområder, klima/miljø, landbruk eller natur. Etter en samlet vurdering mener rådmannen at planlagte tiltak ikke vil medføre store negative ulemper i forhold til biologisk mangfold jf. nml. 9 «føre-var-prinsippet» er lite aktuelt, og en kan ikke se at det vil bli krav om avbøtende tiltak, jf. nml. 11 sammenholdt med reguleringsplanens anleggs- og byggeområder. Tenkte fritidsboliger er planlagt bak eksisterende bygg sett fra sjøen, og den åpne strandsletten vil dermed holdes fri for bebyggelse (figur 4) i tråd med innspill fra Fylkeskommunens Planfaglige avdeling.

12 Side 12 av 13 Figur 4: Foto over Straumsneset hytteområde. Strandsletten vil holdes fri for bebyggelse. Namsos kommune har vært i dialog med planlegger og grunneier om og legge til rette for flere fritidseiendommer. Dette kan bli utfordrende om man skal bevare strandsletta, og var heller ikke ønskelig fra grunneier sin side. Det er utført søk etter kulturminner uten at det er gjort funn av automatisk freda kulturminner innenfor planområdet. Det kan likevel fortsatt ligge ukjente automatisk freda kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot tiltaksområdet. Reguleringsbestemmelsene pkt. 5.1 har bestemmelser som sikrer forholdet til eventuelle kulturminner. Om det likevel blir oppdaget under arbeidet, skal arbeide stanses umiddelbart og riktig sektorinteresse blir varslet, jf. kml 8 annet ledd ettersom kulturminner blir oppdaget på land eller i sjø (Fylkeskommune eller NTNU). Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet. Konsekvenser av planforslaget Reguleringsplanene vil ikke ha vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Dette vurdert ut fra at planen ikke er lokalisert i eller kommer i konflikt med områder med særlige verdifulle landskap, naturmiljø, kulturminner eller kulturmiljø som er vernet eller fredet, midlertidig vernet eller fredet eller foreslått vernet eller fredet. Miljømessig vurdering En kan ikke se at planforslaget fører til vesentlige negative virkninger for miljø, naturressurser og samfunn. Konsekvenser for Nye Namsos En kan ikke se at planforslaget kan ha noen negativ konsekvens for nye Namsos. Konklusjon

13 Som innstilling. Side 13 av 13