REGULERINGSPLAN FOR Homonessetra II del av eiendommen gnr 23, bnr 291 på Bjørgan i Grong kommune PLANBESKRIVELSE

Transkript

1 REGULERINGSPLAN FOR Homonessetra II del av eiendommen gnr 23, bnr 291 på Bjørgan i Grong kommune PLANBESKRIVELSE 1

2 INNHOLD 1 Bakgrunn for planarbeidet 1.1 Homones-setra II på Bjørgan i Grong Formålet med reguleringsendring Planprogram Planlegger 3 2 Planprioriteringer 2.1 Område for fritidsbebyggelse Bebyggelse, infrastruktur og landskap 3 3 Planstatus og planutforming 3.1 Plangrunnlag Opplegg for informasjon og medvirkning Kunngjøring innspill medvirkning Planens innhold Avgrensing av planområdet Tilpassing tomtegrenser Planprinsipper 8 4 Dagens situasjon 4.1 Dagens arealbruk VA-anlegg Vegstruktur 8 5 Konsekvensvurdering 5.1 Grunnforhold Naturens mangfold Friluftsområder Kulturminner Reindrift Jordvern og landskap Strandsonen Forurensing Arkitektonisk utforming Undersøkelse 9 6 Redegjørelse for planen etter tiltak 6.1 Formål og virkning av planvedtak Gjennomføring Framdriftsplan 10 2

3 1 Bakgrunn for planarbeidet 1.1 Homonessetra på Bjørgan i Grong Eiendommen eies og reguleringsområdet videreutvikles av Namdal Byggservice Entreprenør as, som driver sin entreprenørvirksomhet fra Vårryggen i Grong. De har gjennom flere år levert og montert fritidsboliger for privatkunder på Bjørgan. Reguleringsområdet ligger sentralt på Bjørgan med nærhet til gode servicetilbud og aktivitetsområder. Bjørganområdet har alpinanlegg, regionalt ski- og skiskytteranlegg, og store utmarksomområder som gir variert friluftsliv året rundt. 1.2 Formålet med reguleringsendring Formålet med reguleringsarbeidet er å oppdatere plangrunnlag og bestemmelser for området. Eksisterende bebyggelse er godkjent og bygd iht. eksisterende bebyggelsesplan, og det er behov for å avklare avvik mellom plangrenser og innmålte eiendommer i eks. plangrunnlag. Planarbeidet vil bidra til å oppgradere plangrunnlag for videre utbygging i området, slik at planen gir forutsigbart grunnlag for videre godkjenning og bygging av fritidsboliger med tilhørende anlegg innenfor planområdet. Plangrenser korrigeres også opp mot plangrenser i tilliggende reguleringsplaner, 1.3 Planprogram Da reguleringsområdet er avklart i kommuneplanen og har et begrenset omfang, er det ikke stilt krav til planprogram Det er ikke behov for en konsekvensutredning, men konsekvensvurderinger for aktuelle tema/ områder inntas som en del av planarbeidet og i reguleringsbeskrivelser. 1.4 Planlegger Reguleringsplanen er utarbeidet av Arkitektkontoret Blom as, v/ Roy M. Blom, Tlf: , e-post: roy@arkitektblom.no, Abel Meyers gate 10, 7800 Namsos. Planlegger har sammen med grunneier gjennomført befaringer i hele det aktuelle området, samt innhentet relevante opplysninger om eksisterende plangrunnlag og aktuelle sektorinteresser. 2 Planprioriteringer 2.1 Område for fritidsbebyggelse Hovedformålet med planarbeidet er å tilrettelegge for en begrenset utbygging/ fortetting innenfor området for eks. bebyggelsesplan, samt oppdatere plangrenser, reguleringsformål og omforente planbestemmelser for området. Planen får benevnelsen Homones-setran II, da den med oppdatert plankart og nye planbestemmelser vil skille seg fra eldre plan. Reguleringsplanen har plan-id Bebyggelse, infrastruktur og landskap Ny hyttetomter og bebyggelse vil gi en utbygging som tar hensyn til øvrig bebyggelse og anlegg i området, Adkomst til nye tomter tilpasses i tilknytning av eksisterende veger. Det er tatt hensyn til eksisterende avkjørsler i planen 3

4 Tomter for fritidsbebyggelse anlegges på områder hvor det er fastmark og delvis noe myrlendt mark. Planområdet for øvrig er spredt vegetert med blanding av granskog, annen blandingsskog og noe lavere vegetasjon. Hoveddelen av planområdet er opparbeidet med veger, grøfter og tekniske anlegg. Det er delvis store vannmengder ved snøsmelting i området, og kontroll på dette er ivaretatt gjennom grøfter, stikkrenner og kulverter, som leder vannet til større bekker på nedre side av hoved tilførselsveg. Området er befart, og det er ifm. nye tomter registrert noen tilpasninger som må gjennomføres. 3 Planstatus og planutforming 3.1 Plangrunnlag Planområdet inngår som område for fritidsbebyggelse med tilhørende anlegg i gjeldende kommuneplan Bjørgan. 3.2 Opplegg for informasjon og medvirkning Alle berørte parter og aktuelle sektorinteresser har fått kunngjøring om planoppstart tilsendt med områdekart. Planarbeidet er kunngjort i media i hht krav i PBL, samt på Grong kommunes nettside. Det er mottatt merknader/ innspill fra 5 naboer, og det er gitt skriftlig tilbakemelding/ tilsvar på innspill, og informasjon om videre prosess/ høringsrunde. Innspill fra naboer gjelder i hovedsak tilpassing/ utvidelse av egne tomter, og dette er tilpasset i fremlagte planforslag, innenfor det som er praktisk og planfaglig mulig. Det henvises for øvrig til planleggers vurderinger i pkt Det gjennomføres informasjons-/ dialogmøte med aktuelle naboer i videre høringsrunde. 3.3 Kunngjøring innspill - medvirkning Innspill fra aktuelle sektormyndigheter er mottatt ifm. kunngjøring om oppstart. Slik planforslaget fremlegges mener planlegger at planen skal gi en balansert etterbruk innenfor det fremlagte plandokumenter. Følgende innspill har kommet etter kunngjøring: N.T Fylkeskommune, avd. for kultur og regional utvikling, brev dat Planfaglig uttalelse: - Vi har ingen merknader knyttet til meldingen om oppstart og avventer nærmere vurderinger til oversendelse av høringsforslag. - Kulturminnefaglig uttalelse: - Fylkeskommunen har undersøkt om tiltaket er i konflikt med kulturminnelovens (kml) 3 om automatisk freda kulturminner. Etter å ha søkt i arkiv og kulturminnedatabasen Askeladden og vurdert landskapet, kan vi ikke se at planen vil være i konflikt med automatiske freda kulturminner, jf. Også kml 8 fjerde ledd. Vi har derfor ingen merknader til planen. - Det kan likevel være ukjente automatisk freda kulturminner i området eller inn mot planområdet. Vi vil derfor minne om at dersom men i løpet av det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene oppdager hittil ikke kjente kulturminner, skal arbeidet stanses og fylkeskommunen kontaktes, jf. kml 8 annet ledd. Dette pålegget må videreformidles til dem som skal gjøre arbeidet. 4

5 - Det er i tidligere reguleringsplan avsatt et areal med båndleggingsgrense. Dette gjelder sætertuft etter Homosetran. Dette er ikke registrert i innspill fra aktuelle sektormyndigheter, og det er heller ikke funnet ved søk i kulturminnebaser. Hensynssonen opprettholdes i planforslaget, men det må i høringsrunden avklares av fylkeskonservator/ fylkesarkeolog om dette skal opprettholdes. - Det er forøvrig heller ikke registrert tilbakemelding fra sametinget i forhold til samiske kulturminner Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, brev dat Landbruksavdelingen - Landbruksavdelingen har ingen merknad til oppstartsvarselet. - Miljøvernavdelingen - Miljøvernavdelingen har ingen merknader til oppstartsvarselet. - Kommunalavdelingen o Det må gjennomføres en risiko- og sårbarhetsanalyse for planområdet jf. Plan- og bygningslovens 4-3. Analysen skal vise alle risiko- og sårbarhetsforhold som har betydning for om arealet er egnet til utbyggingsformål, og eventuelle endringer i slike forhold som følge av planlagt utbygging. Området med avdekt fare, risiko eller sårbarhet avmerkes i planen som hensynssone, jr. PBL Det henvises til vurderinger i planbeskrivelsen og i vedlagte ROS-vurdering. - Reindriftsavdelingen, - Reindriftsavdelingen har ingen merknader til oppstartsvarselet. Sametinget, svar via Altinn, datert Vi kjenner ikke til at det er registrert freda samiske kulturminner i det omsøkte området. Sametinget har derfor ingen spesielle kulturminnefaglige merknader til planforslaget på det nåværende tidspunktet. Vi minner imidlertid om den generelle aktsomhetsplikten. Dette bør fremgå av reguleringsbestemmelsene og vi foreslår følgende tekst når det gjelder dette: o Kulturminner og aktsomhetsplikten. Skulle det likevel under bygge- og anleggsarbeider i marken komme fram gjenstander eller andre spor som vises eldre aktivitet i området, må arbeidet stanse og melding sendes Sametinget og NT Fylkeskommune omgående, jr. lov 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kml.) 8 annet ledd. Kulturminnemyndighetene forutsetter at dette pålegget formidles videre til dem som skal utføre arbeidet i marken. - Angitte tekst inntas i planbestemmelser. 5

6 Statens Vegvesen, Plan- og trafikkseksjonen, brev dat Planområdet ligger i god avstand fra E& og skianlegget på Bjørgan har adkomst fra Fv. 74/ Es. Planleggingen ser ikke ut til å medføre endringer i adkomstforhold eller berøres av veg som vi har ansvaret for. Vi har ingen merknader til at det iverksettes planarbeid slik tilsendte kartskisser viser. Nabo/ hytteeier Torgeir og May Kristin Salberg, gnr 23/ bnr 60, mail og På grunn av ferieavvikling ba Salberg om utvidet høringsfrist ifm. kunngjøring. - Salberg ønsker utvidelse av tomt til anneks primært på sørlig side av egen tomt. - Fristen for tilbakemelding ble akseptert forlenget med 3 uker. - Området som ønskes utvidet beskjæres av en eks. kommunalteknisk ledning /110mm spillvann, og en el.kabel fra tomter overfor. Vurderinger vedr. konsekvenser/ mulighet for omlegging av disse ledningene må også sees i sammenheng med tilrettelegging for nye hyttetomter i dette området. En foreslår i stedet å regulere en utvidelse av tomta øst for eks. tomt, avgrenset mot regulert formål vann- og avløpsanlegg. Dette området er flatere/ lettere å bebygge, og absorberer også deler av eks. adkomstveg til tomta. Det gjennomføres en videre dialog med tomteeier gjennom høringsfasen, hvor en aktuell løsning avklares og tilpasses. Nabo/ hytteeier Anne Cecilie Holm, gnr 23/ bnr 47, mail På grunn av ferieavvikling ba Holm om utvidet høringsfrist ifm. kunngjøring. - Fristen for tilbakemelding ble akseptert forlenget med 3 uker. - Ifm. opprydding av tidligere regulerte grenser og oppmålte/ fastsatte tomtegrenser foreslås her regulert tomt utvidet til å inkludere eks. avkjørsel til egen tomt, område mot adkomstveg, og tilstøtende tomtegrense for tomt 10, hvor det tidligere har vært punktfeste. Nabo/ hytteeier Terje T. Rønning, gnr 123/ bnr 21, mail 18. juli - På grunn av ferieavvikling ba Rønning om utvidet høringsfrist ifm. kunngjøring. - Fristen for tilbakemelding ble akseptert forlenget med 3 uker. - Ifm. opprydding av tidligere regulerte grenser og oppmålte/ fastsatte tomtegrenser foreslås her regulert tomt utvidet opp mot ny tilstøtende grense for tomtefeste nr.4, som nå reguleres med tomtegrenser. Nabo/ hytteeier Kjell Tore Domås, gnr. 23/ bnr 62, besøk hos planlegger Domås har hatt dialog med tidligere grunneier for utvidelse av egen tomt mot nabogrense i nord (gnr 23/ bnr 47 - Holm), uten at dette har blitt formalisert. Domås ønsker nå å ta opp dette igjen ifm. reguleringsarbeidet. Søndre del av tomta beskjæres av en bekk og et myrlendt område, og dette forringer muligheten til utnyttelse av tomta. En finner det naturlig å utvide tomt nordover. 6

7 - Ifm. arronderingsmessig opprydding av tomtegrenser/ eiendomsgrenser i planen, finner en det naturlig at tomta utvides mot sammenfallende grense til nabo Holm, gnr 23/ bnr47. Nabo/ hytteeier Jørn Opdahl, gnr. 23/ bnr 50, besøk hos planlegger Oppsøkte planlegger for å orientere seg vedr. planprosessen. Planleggers kommentar: - Planlegger ga en orientering om planarbeidet/ planprosessen. Opdahl avventer evt. innspill/ merknader til høringsperioden. Nabo/ hytteeier Alf Ebbe Andersen, gnr. 23/ bnr 80 Ifm. parallell byggesøknad for utvidelse av egen hytte er det kommet ønske om en reguleringsmessig tilpassing av hyttetomta mot øst, slik at den avgrenses mot regulert veg. - En arronderingsmessig tilpassing av tomta inntas i plankartet. 3.4 Planens innhold Reguleringsplanen omfatter plankart, reguleringsbestemmelser og beskrivelser der aktuelle konsekvensvurderinger er inntatt i planbeskrivelsen. I reguleringsarbeidet er gjeldende kommuneplan lagt til grunn. 3.5 Avgrensing av planområdet Planavgrensninga er lagt i forhold til kommuneplanen og plangrenser til øvrige tilgrensende reguleringsplaner i området. 3.6 Tilpasning tomtegrenser Hensikten med planarbeidet er å oppdatere planområdet slik at det blir samsvar mellom oppmålte tomter, tomtetilpassinger og arronderingsmessige hensyn i planområdet. Det er også et ønske at alle tomter reguleres med tomtegrenser, slik at festepunkter utgår fra planen. - Tomtearronderinger oppgitt og vurdert ved naboinnspill/ merknader kommer som en følge av oppsitters eget ønske, eller en samlet arronderingsmessig vurdering, jfr. kommentar for hvert enkelt naboinnspill. - Tomter med tidligere festepunkt nr. 4, 5 og 23 omgjøres til hyttetomter med tomtegrenser. Tomtegrenser tilpasses naturlig mot tilstøtende nabotomter/veger, og en deling midt mellom tilstøtende punktfester/ hytter på festetomt 5 og Det foretas også en del justeringer knyttet til vegareal, bekker, opparbeidede avkjørsler og kommunaltekniske anlegg. Tomt tidligere pkt.feste 4 får arrondert ny avkjørsel, som en følge av bekkeløp og tilpassing for ny tomt nord for denne. Endringer er vist i eget temakart som vedlegges plandokumenter. 7

8 3.7 Planprinsipper Området er befart for registrering av eksisterende situasjon og vurdering av momenter som har betydning for arrondering av tomtegrenser, nye tomter, veger og anlegg i området Det foreligger i hovedsak digitale kartgrunnlag på området, men en del kommunaltekniske anlegg er analogt tegnet. En har registrert etablerte vannårer i området, og vurdert tilpassing av løsninger for bortleding av bekker og overflatevann i området. Det legges til grunn at veger og tekniske anlegg planlegges og utformes slik at de tilpasses i med utgangspunkt i etablerte løsninger innenfor planområdet, slik at og ikke er til hinder for aktiviteter og ferdsel i planområdet. Det skal også tas tilbørlig hensyn til etablert situasjon, og ved arronderingsmessige tilpasninger er det derfor forsøkt å finne løsninger for forbedrer eller kompenserer gjennom foreslåtte enderinger. Planarbeidet har også til hensikt å fjerne eldre punktfester, som ikke er relevant iht dagens tomtefestelov. Endringer medfører ikke umiddelbare krav om ny oppmåling/ kartforretning av tomtegrenser, men gir en mulighet til dette iht. planlagte grenser i reguleringsplanen. 4 Dagens situasjon 4.1 Dagens arealbruk Dagens område er i stor grad opparbeidet med veger/ tekniske anlegg, og bebygd med fritidsboliger og tilhørende anlegg. I den eldre bebyggelsesplan ligger det en ubebygd tomtereserve som en nå ønsker å gjøre utbyggingsklar. Det er endel avvik mellom tomtegrenser i bebyggelsesplan og de tomtene som er oppmålt og bebygget. Det er også etablert endel kommunalteknisk traséer og anlegg som ikke er innregulert. Eksisterende vegløsninger og avkjørsler til tomter er heller ikke regulert med angitt bufferareal for grøfter og snøopplagring. En ønsker derfor å gjennomføres en endringsregulering som tar opp i seg eksisterende registrert bebyggelse/ anlegg/ sektorinteresser. Sammen med regulering av resterende tomtereserve i bebyggelsesplan, er det også behov for å rydde opp i eksisterende tomte- og formålsgrenser i planen. Det er også ønskelig å oppgradere planbestemmelser for området, slik at de samsvarer med nyere planer i området, jf. Reguleringsplan «Hyttefelt H6 Bjørgan». 4.2 VA-anlegg Det foreligger eksisterende VA-anlegg i området hvor nye tomter/ hytter kan tilknyttes. Områder for kommunaltekniske anlegg reguleres inn i den nye planen. 4.3 Vegstruktur Etablert vegstruktur gir tilgjengeligere avkjørsler til nye tomter, og tilpasninger av tomtegrenser bidrar også til at en del eksisterende avkjørsler kommer innenfor egen tomt. Det er ikke nødvendig å etablere nye veger innenfor planområdet, men avkjørsel fra Bjørganvegen til kommunalteknisk anlegg reguleres inn. 8

9 5 Konsekvensvurdering Med utgangspunkt i en beskrivelse av miljø- og samfunnsforhold gis her en vurdering av virkninger som planen eller tiltaket kan få for miljø og samfunn: 5.1 Grunnforhold/ ROS-vurderinger Det er ifølge NGU`s database ikke registrert risiko for ras eller tidligere hendelser i eksisterende tomte-/byggeområde. Nye tomter blir i stor grad liggende mellom eller tilstøtende eksisterende tomter. Overvann og bekker ledes kontrollert gjennom/ fra området, og en ser ikke at dette påvirker grunnforhold eller generell stabilitet i planområdet Plandokumenter vedlegges en egen ROS-vurdering. Det er ikke registrert risikoområder som har betydning for gjennomføring av tiltak etter planen. 5.2 Naturens mangfold En er ikke kjent med at det foreligger spesielle miljøregistreringer i planområdet. Gjennomført infrastruktur og bebyggelse påvirker allerede bruken av området.. Etablerte og regulerte trafikk- og aktivitetsområder på Bjørgan regulerer i stor grad bruken av nærområder, og en fortetting innenfor planområdet anses ikke å øke av miljøbelastninger vesentlig. Prinsippene i Naturmangfoldloven skal i framlagte planforslaget være innenfor forvaltningsmålene i 4 og Friluftsområder Bjørganområdet består i stor grad av regulert og etablert aktivitets- og fritidsanlegg, i hovedsak for vinterbruk. I tillegg er nærliggende fjell- og utmarksområder med merkede turløyper godt egnet for lengre turer både sommer og vinter. 5.4 Kulturminne Det er foreligger en hensynssone tidligere plan, denne avklares med sektormyndigheter i høringsperioden. 5.5 Reindrift Forholdet til reindrift i området er avklart i kommunedelplanen for Bjørgan. En opprydding i eksisterende plan vil ikke bidra til øke belastningen i området. Planområdet ligger sentralt på Bjørgan, og vil ikke være i konflikt med etablerte trekkområder for rein i området. 5.6 Jordvern og landskap Ny arealbruk berører ikke landbruksområder og vil ikke være i konflikt med jordvernet, Opparbeidelse av hyttetomter og bygging av hytter vil medføre noe fjerning av eksisterende trær og vegetasjon. 5.8 Forurensing Gjennomføring av tiltak etter planforslaget forventes ikke å medføre forurensing. VA-anlegg tilknyttes kommunale anlegg, og kapasitet dekkes over eks. ledningsnett/ renseanlegg Arkitektonisk utforming Bebyggelsen er gitt formingsregler som vil ivareta forholdet til omgivelser, og hytter kan utformes i tråd med behov i dagens hyttemarked. 5.9 Undersøkelser Det anses ikke å være behov for ytterligere undersøkelser før gjennomføring av tiltaket. 9

10 6 Redegjørelse for planen etter tiltaket 6.1 Formål og virkning etter planen. Hovedformålet med planarbeidet er å etablere mulighet for utbygger til å aktivere eksisterende hyttetomter innenfor en oppgradert reguleringsplan med bestemmelser. En oppgradering av planen vil bidra til en mer forutsigbar mulighet til endring av eksisterende bebyggelse, og ved bygging av nye hytter. Planbestemmelser blir også oppdatert iht. dagens reguleringsprinsipp og bidrar til samme planregime og mer forutsigbar behandling av byggesaker for alle hytteeiere i området. En får også endret tidligere punktfester slik at det blir regulerte festetomter, som ligger innenfor prinsippene i dagens tomtefestelov. Festetomter kan også gi grunnlag for å kjøpe selveiertomter. Planen forholder seg til kommunale, fylkeskommunale og andre regionale og nasjonale planer som er relevante i forhold til tiltak etter planforslaget. Det forutsettes at tiltak etter planen videre godkjennes innenfor vedtatte plandokumenter, og iht. relevante lover og forskrifter for øvrig. 6.2 Gjennomføring Tiltak etter vedtatt planendring forventes gjennomført innenfor en tidsperiode på ca. 3-5 år. 6.3 Framdriftsplan Det er gjennomført følgende planprosess: 2017 Mai Forberedende registreringer, befaringer Planoppstartsmøte saksbehandler Juni-aug Kunngjøring oppstart av planarbeidet - høringsperiode Sept-nov Befaring, registrering av innspill/ merknader, merknadsvurderinger digitalisering av plankart, bearbeiding plangrunnlag, utarbeidelse plandokumenter Det legges opp til følgende videre framdrift for planprosessen: Des Kommunal behandling av planforslag, utlegging til off. ettersyn 6 uker 2018 Feb-mars Behandling av merknader, retting, 2. gangs behandling April- mai Stadfesting av planen i kommunestyret, kunngjøring av ferdig plan Framdriftsplan forutsetter normal prosess uten vesentlig opphold. 7 Vedlegg Plankart Reguleringsbestemmelser ROS-vurdering Temakart endringer/ nye tomter Kart beliggenhet, planoversikt, fotokort Eiendomskart, naboliste 5 innspill/ merknader frå naboer/ tomteeiere Namsos , Arkitektkontoret Blom as, Roy M. Blom 10