AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20.

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Besøksadresse: Allehelgens gate 5 Postadresse: Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Epost: postmottak.byggesak@bergen.kommune.no Ingeniør Aarland AS Eidsvågbakken EIDSVÅG I ÅSANE Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /8 EBYGG NISI AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20. Eiendom : Gnr 167 Bnr 476 Tiltakets adresse Tiltakets art Tiltakshaver : Ladegårdsgaten 36 A : Tilbygg bolig : Svendsen Bygg Og Eiendom AS Saksgrunnlaget: Saken gjelder søknad om rammetillatelse til: Tilbygg med altaner mot bakgård sammen med flatt tak og altan på loft integrert i takflate mot sør-vest. Bruksendring fra tilleggs- til hoveddel og etablering av selvstendige boenheter i henholdsvis en del av kjeller og loftsetasje. Etablering av en trappenedgang ved fasade mot nord-vest. Fasadeendringer i form av: o Innsetting av to takvinduer mot nord-øst. o Utvidelse av eksisterende takvindu mot nord-øst o Innsetting av et nytt takvindu mot sør-øst. o Ny dør til kjeller ved trappenedgang mot nord-vest. o Innsetting av et nytt vindu og utvidelse av eksisterende vindu i kjelleretasje på fasade mot nord-vest. på gnr 167 bnr 476, Ladegårdsgaten 36 A. Det er opplyst at tilbygg og påbygg har bruksareal på 42,8 m 2. Grad av utnytting som følge av tiltaket er oppgitt til 92,8 % BYA / 283,6 % TU. Eiere av gnr 167 bnr 606 har samtykket til plassering av tiltak min 0 m til nabogrense. Eiere av gnr 167 bnr 472 har samtykket til plassering av tiltak min 1,3 m til nabogrense.

2 Rettslig grunnlag: Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven (pbl) med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift (TEK10) og byggesaksforskriften (SAK10). VEDTAK: Dispensasjoner: Med hjemmel i pbl 19-2 gis ikke dispensasjon fra pbl 11-6 Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel jf. Kommunedelplan Sandviken - Fjellsiden Nord planområde D 09 punkt 5. Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra vesentlig tilsidesatt. Fravik fra TEK10 for eksisterende byggverk etter pbl 31-2 fjerde ledd: Med hjemmel i pbl 31-2 fjerde ledd, gis ikke tillatelse til fravik fra TEK Bad og toalett. Tiltaket: Med hjemmel i: pbl 11-6 Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel, jf. kommunedelplan Sandviken - Fjellsiden Nord, planområde D 09 punkt 5 pbl 20-1 Tiltak som krever søknad og tillatelse herunder punkt m) 29-1 Utforming av tiltak og 29-2 Visuelle kvaliteter avslås søknad om tillatelse til tilbygg med altaner mot bakgård, bruksendring fra tilleggs- til hoveddel og etablering av selvstendige boenheter i henholdsvis en del av kjeller og loftsetasje, etablering av en trappenedgang ved fasade mot nord-vest samt fasadeendringer i form av innsetting av tre takvinduer, utvidelse av eksisterende takvindu, innsetting av ny dør til kjeller og innsetting av et nytt vindu og utvidelse av eksisterende vindu i kjelleretasje på ovennevnte eiendommen. Det vises til søknad med innsendt dokumentasjon mottatt bygningsmyndigheten SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus: Eiendommen inngår i reguleringsplan nr BERGENHUS. STØLEN/LADEGÅRDEN/ROTHAUGEN der den er vist med formål boliger. Eiendommen inngår også i Kommunedelplan Sandviken - Fjellsiden Nord under planområde D: Ladegården. Der den er avsatt til boligområder og inngår i spesialområde bevaring etter gammel pbl I Kommuneplanens arealdel er området vist som sentrumsformål S1 og inngår også i hensynsone H570_234 Bevaring kulturmiljø jfr. retningslinje Historiske senter (Sentrum og Sandviken), og i faresone H390_53 Brannsmitteområder, jfr. retningslinje Side 2 av 7

3 Dispensasjon: Det er søkt om dispensasjon fra pbl 11-6 Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel jf. Kommunedelplan Sandviken - Fjellsiden Nord planområde D 09 punkt 5. Det står under den bestemmelsen: 5. Bakgårder skal gi gode lysforhold og sikre god tilgjengelighet ved brannslukning og som rømningsvei. Ved omsøkt tilbygg vil uteareal i bakgård fullstendig forsvinne. Det er i seg selv grunn for å ikke dispensere fra den bestemmelsen. I tillegg har tiltakshaver ikke skaffet rettigheter på dette arealet som skal erstatte eksisterende uteoppholdsareal. Reguleringsplan for BERGENHUS. STØLEN/LADEGÅRDEN/ROTHAUGEN nevner ikke byggegrense mot den aktuelle veien. Byggegrensen er derav fastsatt av veglovens 29. Tiltaket ønskes plassert innenfor byggegrense, dvs. nærmere enn 15 meter fra kommunal veis midtre linje og er således avhengig av dispensasjon fra veglovens 29. Det er ikke søkt om dispensasjon fra den bestemmelsen. Siden foreligger det skriftlige erklæringer fra eier av naboeiendommer at tiltak kan plasseres nærmere en 4 m, blir søknad om dispensasjon fra 29-4 Bygningens plassering, høyde og avstand fra nabogrense ikke relevant. Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningslovens 21-3 annet ledd, første punktum, og det er registrert merknaden i saken i forhold til opprinnelig forslag. Bjørn Austgulen, Ladegårdsgaten 34, skriver i sin merknad datert at han ikke vil godta plassering av rømningsstige som ville komme 1,2 m over hans eiendom. Den løsningen er korrigert ved innsendt forslag og han har samtykket til tiltak. Uttalelser fra andre kommunale etater/avdelinger: Byantikvaren har kommet med følgende uttalelse i saken: Anbefaling Byantikvaren kan ikke anbefale omsøkt tilbygg med balkonger, samt endring av takvinkel på fasade mot sørøst og sørvest. De øvrige fasadeendringer på fasade mot nordøst og nordvest, har vi ingen kommentarer til. Verneverdi Ladegårdsgaten er byens gamle utfartsåre mot Sandviken og Åsane. Veien gikk her allerede på 1600-tallet, men på 1700-tallet ble den utbedret og ble en del av den Trondhjemske postvei. Noen av husene langs gaten stammer fra denne tiden Ladegårdsgaten har fått navn etter den gamle Ladegården som sto der Rothaugskomplekset står i dag. Eiendommen ligger innenfor område som er regulert til spesialområde bevaring etter (den gamle) Pbl. 25.6, samt innenfor område som i KPA er avsatt som hensynssone bevaring kulturmiljø, jf. PBL Denne delen av Ladegårdsgaten ble regulert til boligbygging i 1884, og huset, som ble oppført på 1880-tallet, ligger i en homogen trehusbebyggelse med høy antikvarisk verdi, som del av et historisk viktig kulturmiljø. Området har en viktig historiefortellende funksjon og er et godt bevart eksempel på 1870-tallsutbyggingen i denne delen av Sandviken. Bygningen har en sentral plassering som hjørnebygg og som relativt frittliggende med åpent areal rundt, og har høy antikvarisk verdi. Side 3 av 7

4 Omsøkt tiltak Det søkes om å etablere et tilbygg i bakgård, etablere balkonger samt en innfelt takterrasse på tilbyggets takflate. Tilbygget i bakgård medfører at takvinkelen på bakbygningen endres ved at den løftes opp og det lages et flatt tak. Det søkes også om to nye takvinduer i takflate mot nordvest mot Ladegårdsgaten, ett nytt takvindu i takflate mot sørøst, samt forstørret vindu på takflate mot nordøst. Det søkes om utvendig trappenedgang og dør til kjeller på fasade mot Ladegårdsgaten, dette tiltaket er for så vidt allerede utført. I tillegg endres fasade mot sørvest ved at vinduer erstattes med dører som skal føre ut mot nyetablerte balkonger. Vurdering og konklusjon Ladegårdsgaten 36 a ligger svært eksponert på hjørnet mellom Ladegårdsgaten og Repslagerbakken, og i tillegg er huset delvis frittstående slik at også bakfasade er synlig. Det omsøkte tilbygget og endring av takvinkel på fasade mot sørvest og sørøst medfører store endringer på en eksponert fasade. Både bygningens hovedform og takvinkel endres ved nytt tilbygg. Etter Byantikvarens vurdering vil det omsøkte tilbygget, med innfelt takterrasse, komme i konflikt med både bygningens og området antikvariske verdier, og vi motsetter oss dette. De øvrige tiltakene på fasader mot Ladegårdsgaten og Repslagergaten er mer i tråd med områdets historiske verdi, og vi er ikke negative til disse. Bergen brannvesen utalte seg i brevet datert og de har ingen merknad til tiltak. Vannforsyning og avløp: Tiltaket innebærer opprettelse av 3 nye boenheter, og er således avhengig av innhenting av forhåndstilsagn fra VA-etaten. Utforming/visuelle kvaliteter, forholdet til pbl 29-2: Plan- og bygningslovens 29-1 og 29-2 er også et relevant tolkningsmoment ved vurdering i alle saker. Vurderingen blir om tiltaket tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn i forhold til seg selv og i forhold til omgivelsene. I dette skjønnet vil momenter som arkitektonisk stilart, andre gjennomførte bygningstekniske trekk, opprinnelig utseende og omkringliggende bygninger bli tillagt vekt. Generelt kan det sies at det ved vurdering av søknader om tilbygg, påbygg og fasadeendringer blir byggets egenart samt de omkringliggende bygninger vektlagt, hvor likevekt og målestokk er viktige vurderingskriterier. Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Tiltaket er vurdert opp mot reguleringsmessige forhold. Som omsøkt omfatter tiltak tilbygg med altaner mot bakgård, bruksendring fra tilleggs- til hoveddel og etablering av selvstendige boenheter i henholdsvis en del av kjeller og loftsetasje, etablering av en trappenedgang ved fasade mot nord-vest samt fasadeendringer i form av innsetting av tre takvinduer, utvidelse av eksisterende takvindu, innsetting av ny dør til kjeller og innsetting av et nytt vindu og utvidelse av eksisterende vindu i kjelleretasje. Plantegningene og tegningen av fasade mot sør-øst stemmer ikke overens. Plantegningene viser at altanene er delt i to, mens leveggen ikke er inntegnet på fasadetegningen. Om denne leveggen skal foreligge vil to leiligheter miste mulighet for rømning via rømningsstige mot naboeiendom Repslagerbakken 1 A. Det foreligger ikke tinglyst erklæring av eier av gnr 167 bnr 606 (Repslagerbakken 1 A) for bruk av deres eiendom for rømning. Side 4 av 7

5 Areal som skulle brukes som uteoppholdsareal ligger på naboeiendom. Det står i plan- og bygningslovs 20-1 Tiltak som krever søknad og tillatelse: Med mindre annet framgår av 20-3 og 20-4, må følgende tiltak, på eller i grunnen, i vassdrag eller i sjøområder, ikke utføres uten at søknad, og eventuelt søknad om dispensasjon, på forhånd er sendt kommunen, og den deretter har gitt tillatelse: m) opprettelse av ny grunneiendom, ny anleggseiendom eller nytt jordsameie, eller opprettelse av ny festegrunn for bortfeste som kan gjelde i mer enn 10 år, eller arealoverføring, jf. lov om eiendomsregistrering. Slik tillatelse er ikke nødvendig når tiltak etter første punktum skjer som ledd i jordskifte i samsvar med rettslig bindende plan. Uteoppholdsareal må ligge på egen eiendom. Det er ikke søkt om fradeling av den delen av gnr 167 bnr 472 som skulle brukes som uteoppholdsareal. Det må søkes separat om dette og denne tillatelsen må foreligge før rammetillatelse i denne saken kan utstedes. Det nevnes videre i søknaden at det er søkt om fradeling av en del av eiendom på gnr 167 bnr 425. Søknaden har blitt avvist (saksnr ). Derfor anses bygningsmyndigheten at den delen av tiltaket som omfatter etablering av trappenedgang til kjeller etasje ønskes gjennomført på naboeiendom, noe som strider mot pbl 20-1 punkt m). Bygningsmyndigheten legger til grunn tilsyns rapport angående antall eksisterende leiligheter i bygget. Derfor anses leiligheten i loftsetasje som ny boenhet. Opprettelse av to nye boenheter utløser krav om parkering. Det er ikke søkt om dispensasjon fra parkeringsbestemmelse i Kommuneplans arealdel. I Kommunedelplan Sandviken - Fjellsiden Nord under 05 PLANOMRÅDER A - Q, felles bestemmelser om bebyggelsen - GENERELLE BESTEMMELSER, 8. INNGREP I BEBYGGELSEN står det følgende: Bebyggelse mot bakgårder og gårdsrom: I bebyggelse med flate tak tillates takterasser der hvor hovedform, materialbruk og detaljering slutter seg til byggets egenart og arkitektur. I bebyggelse med skråtak kan takterasser og altaner vurderes tillatt såfremt utformingen underordner seg husets karakter. Utforming av altan i takflate strider mot denne bestemmelsen siden det ikke foreligger tradisjon i trehusbebyggelsen med inngrep i takflate. Tilbygget er synlig fra Fjellveien og faller også under samme bestemmelse: Bebyggelse mot offentlig gategrunn eller eksponert fra Fjellveien: I eksisterende bebyggelse skal taklandskapet mot offentlige allmenninger, gater, smitt og smau bevares og nye takterrasser og andre tekniske installasjoner tillates ikke. Omsøkte takk over tilbygg bryter vesentlig med taklandskap og endrer byggets karakter. Når det gjelder visuell utforming av tiltaket og dets estetikk vurderer bygningsmyndigheten det slik at tiltaket ikke imøtekommer kravene i plan- og bygningslovens 29-1 og Tilbygget med flat tak fremstår som formmessig uavklart. Det underordner seg ikke det eksisterende bygget. Den er i tillegg eksponert mot omgivelsene. Etter bygningsmyndighetens skjønn oppfyller ikke tiltak intensjon i plan- og bygningslovens 29-1 og Byantikvar er også negativ til tilbygget. Side 5 av 7

6 Med bakgrunn i disse avslås søknaden i sin helhet. ALMINNELIGE BESTEMMELSER: Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: Partene gjøres herved oppmerksom på at søksmål om gyldigheten av vedtaket eller krav om erstatning som følge av vedtaket, ikke kan reises uten at vedkommende part har nyttet sin adgang til å klage over vedtaket, og at klagen er avgjort av høyeste klageinstans som står åpen (fylkesmannen). Søksmål skal likevel i alle tilfelle kunne reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Jf forvaltningsloven 27 b. Ved all videre kontakt i denne saken, vennligst referer til saksnummer Saker som behandles ved etaten kan følges på internett via kommunens nettside: For å få tilgang til å se dokumenter og kommentarer i saker som gjelder din eiendom, må du logge deg på "Din side" med nettadresse: Saksbehandler for denne saken har telefonnr og e-postadresse: nikola.silic@bergen.kommune.no ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Nikola Silic - saksbehandler Åge Vallestad - gruppeleder Kopi: Svendsen Bygg Og Eiendom AS, Skansemyrsveien 17A, 5019 BERGEN Bjørn Austgulen, Ladegårdsgaten 34, 5033 BERGEN Side 6 av 7

7 Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over vedtaket. Klageinstans er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 42) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må dateres og undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand, der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen 3 uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til vedkommende part. Det kan også søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp etter lov om fri rettshjelp. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Side 7 av 7