Forslag til Reguleringsplan for Viknekjølen. Utarbeidet av siv. ark Geir Østerheim for Hans Forrestad 01. mars 2012.

Transkript

1 Forslag til Reguleringsplan for Viknekjølen. Utarbeidet av siv. ark Geir Østerheim for Hans Forrestad 01. mars

2 Innehold: Sammendrag 3 Bakgrunn og hensikt med planen 4 Politisk vedtak som bakgrunn for planarbeidet 4 Beliggenhet 5 Rammer og retningslinjer for planarbeidet 5 Dagens situasjon 5 Topografi og solforhold 5 Eksisterende bebyggelse 6 Kulturminner 6 Trafikksystem 6 Planforslaget 7 Teknisk infrastruktur 7 Kulturminner 7 Terrengtilpassing av ny bebyggelse og adkomstveger 8 Skiløyper 10 ROS-analyse 11 Kommentarer etter varsel 13 Vedlegg 15 2

3 Sammendrag. Planen viser et eksisterende hytteområde på Viknekjølen i Vestre Gausdal. Planen skal erstatte deler av gjeldene plan fra Hensikten med planarbeidet er å fastsette faste grenser for hyttetomtene som allerede er godkjent samt å se på muligheten å fortette med 12 nye tomter. De godkjente tomtene er planlagt som punktfestetomter. Den nye planen følger kommuneplanens intensjoner med hyttebygging i dette området men fortettingen med 12 tomter er i strid med kommuneplanen som tillater 42 tomter innenfor planområde Viknekjøen/Helleberg skoger. Av de 42 tomtene befinner 34 seg innenfor arealet som omfatter dette planforslaget. Hytteeiere som allerede er etablert har ingen prinsipielle motforestillinger om fortetting. Det har også vært et ønske å se på mulighetene for kjørbar adkomst til hyttetomtene. I gjeldene plan er det ikke vegforbindelse til hyttene, men noen hytteeiere har likevel opparbeidet veg til sine tomter. Etter det jeg har fått opplyst er det en delt oppfatning mellom hytteeierne om de vil ha adkomstveg. Flom/ras. Det er ikke rasfare innenfor byggeområdene. To tomter, en tidligere godkjent og en ny har fått byggegrense 20m fra nærmeste bekkefar som en sikkerhetssone i tilfelle utgraving ved ev. ekstremnedbør. Skiløype. Det har vært opparbeidet skiløype nordover fra P4. Denne har ikke vært vedlikeholdt. Ny trasse er foreslått lit lengre vest. Den nye går fri av de nye adkomstvegene. Avfall. I dag er det en ordning der hytteeierne plasserer avfall på et egnet sted ved Helleberg. Denne ordningen fortsetter. Naturvern/artsmangfold. Ny bebyggelse ligger som en fortetting i eksisterende hytteområde. Ingen nye områder har blitt tatt i bruk. Veg V-4-5 og tomtene er plassert der det er dype hjulspor etter skogsmaskiner. Dette er spor som ikke blir borte av seg selv. Planområdet ligger i et stort elgtråkk. Ifølge lokaleviltkjennere er det gode passeringsmuligheter på sørsiden av planområdet. Bebyggelsen vil derfor ikke være til hinder for trekket. Ifølge Fylkesmannen er det ingen rødlistearter innenfor området denne planen dekker. Kulturminner. Det er funnet to kulturminner i planområdet. Disse står også på gjeldene plan og er innmålt på nytt. Det viser seg at det er bygget hytter tett innpå begge kulturminnene. Hyttene berører ikke selve kulturminnene men står innenfor 5m-sonen som skal ligge rundt. Kulturvernmyndighetene vil ta nærme stilling til hvordan de vil håndtere etter at planforslaget er lagt ut på høring. Planforslaget er utarbeidet av arkitekt Geir Østerheim vegne av gruner Hans Forrestad. 3

4 Planforslaget i redusert målestokk Bakgrunn og hensikt med planen. Viknekjølen ligger oppe på fjellet på sørsiden av Vestre Gausdal ved Helleberg. Reguleringsplan for Viknekjølen ble godkjent i 2002 med 42 festetomter. Hans Forrestad er gruner på størsteparten av arealet. Tomtene har et areal på 0,9daa, noen sammenhengene tomter er noe større. Flere av hytteeierne ønsker nå å kjøpe hyttetomtene og de fleste vil gjerne ha noe mer areal. I 2008 og 2009 søkte Hans Forrestad om å fradele tomter på inntil 2daa. Søknaden ble avslått med begrunnelse at det var i strid med reguleringsplanen. Heller ikke dispensasjon fra reguleringsplanen ble innvilget. Politisk vedtak som ligger til grunn for planarbeidet Reguleringsplanen ligger i sin helhet innenfor det som er avsatt som byggeområder i Kommuneplanens arealdel for Kommuneplanen tillater inntil 42 hyttetomter innenfor dette området. Taket på 42 tomter ble nådd ved reguleringsplanen for «Viknekjølen og Helleberg skoger» i Ønsket om flere tomter utløser krav om konsekvensanalyse. Formål med planarbeidet Formålet med planarbeidet er å legge til rette for fradeling av tomter på inntil 2daa, samt å utvide antall tomter med ca , det siste avhenger av naturgitte forhold, samt å planlegge adkomst til alle hyttetomtene. 4

5 Beliggenhet. Planområdet Viknekjølen ligger i et skogkledt område i Gausdal Vestfjell på ca 800m høyde sør for Helleberg. Planens beliggenhet. Rammer og retningslinjer for planarbeidet. Som grunnlag ligger kommuneplanens arealdel som tillater inntil 43 hyttetomter innenfor området Viknekjølen-Helleberg skoger. I gjeldene reguleringsplan fra 2002 ble dette taket nådd. Gruners ønske om å øke antallet med 12 hyttetomter går dermed utover kommuneplanens rammer. Dette utløser krav om konsekvensanalyse. De ekstra hyttetomtene ligger innenfor området som er avsatt til hyttetomter. Dagens situasjon. Vegetasjon og natur. Planområdet er i all hovedsak skogkledt, mest med bartrær og noen myrdrag. I og inntil planområdet er det flere tjern med Abbortjørn som det største og flere bekker. I de seinere åra har det vært drevet en del hogst med skogsmaskiner. Dette har medført en del dype hjulspor i den søndre (øvre) delen. Topografi og solforhold. Området ligger i overgangen dalside-fjell på ca. 800m høyde. Terrenget er stort sett lett kupert med slake hellinger. På langs er en markant skråning som gjør at planområdet kan sees på som to platåer. 5

6 Høydeforskjellen på disse to er ca m. Fra begge platåene er det god utsikt nordover mot bl. a. Skeikampen. Solforholdene er gode og det er ingen hindringer for ettermiddag/kveldssol. Eksisterende bebyggelse. Innenfor planområdet er 15 av tomte bebygd med hytter. Noen av disse har også et uthus. I «Service» området helt i øst er ei lita brakke som brukes som leger/vedskjul. Kulturminner. Det er funnet to kulturminner, et jernvinneanlegg og ei kullgrop. Begge funnene kommer inn under automatisk fredede kulturminner. Begge funnene ligger så tett inntil eksisterende bebyggelse at det oppstår en konfliktsituasjon med den generelle 5-meters bevaringsgrensen som skal omgi slike kulturminner. Trafikksystem. Adkomsten til planområdet er gjennom en privat veg som tar av fra RV255 ca. 400m vest for Helleberg. Oppe på fjellet fordeler vegen seg i mindre veger som ender opp i parkeringsplasser i nærheten av bebyggelsen. Med noen unntak er det ikke kjøreveg til hyttene. Ved en av parkeringsplassene starter skiløypa som har forbindelse med det større løypenettet som blir kjørt opp. 6

7 Planforslaget. Planen tar sikte på å følge opp intensjonene i kommuneplanen med fritidsbyggelse og god skiløypeforbindelse med resten av løypenettet samt opprettholde naturmangfoldet. Planforslaget følger ikke helt begrensningene i kommuneplanen da et av ønskene fra gruner har vært å øke antall hyttetomter. Det er lagt vekt på at de nye tomtene skal ligge mest mulig samlet. Dette er en resultatet etter en avveiing mellom mange hytteeieres ønske om egen hytte uten naboer og muligheten til å komme ut i urørt terreng uten stadig å passere nye hytter. Arealfordelingen er slik: Hele planområdet m 2 Bebyggelse og anlegg, fritidsbebyggelse m 2 15,9% Bebyggelse og anlegg frittliggende 1 133m 2 0,2% Skiløyper 7 730m 2 1,4% Friluftsområder m 2 76,3% Friluftsområder vann 464m 2 0,1% Veger m 2 5,9% Parkeringsplasser 1 287m 2 0,2% Innenfor disse arealene er det tre sikringssoner for grunnvann på tilsammen 1739m 2 og to båndleggingssoner for kulturvern på tilsammen 1388m 2. Teknisk infrastruktur. Området har ikke strømforsyning og det er heller ikke innlagt vann eller noen form for avløp. Det er i dag en ordning der hytteeierne avleverer avfall i containere ved Helleberg hvor det blir hentet. Det forutsettes at denne ordningen fortsetter. Vegene V-1, V-2, V-3 og V-4 er eksisterende veger. Det er parkeringsplasser i enden av V-3 og V-4. Fra disse hovedvegene er det planlagt smalere stikkveger inn til hver enkelt hyttetomt. V-1 er en del av hovedvegen fra bygda til Hellebergsætra. Regulert bredde på disse er 10m på V-1 og 8m på de andre. Stikkvegene er smalere. Kulturminner: Det er registrert to kulturminner innenfor planområdet, ei kullgrop og et jernvinneanlegg. Disse var også kjent da den forrige reguleringsplanen ble laget i Kulturvernmyndighetene nå vært inne og målt inn disse på nytt. Det viser seg at det allerede ligger hytter så tett inntil begge disse kulturminnene at de kommer innenfor lovens krav om 5m grense, men de ligger ikke over selve kulturminnene. Etter råd fra kulturvernmyndighetene er kravet til 5m byggegrense fra kulturminnene tegnet inn så godt det lar seg gjøre. De vil komme med ev. andre råd eller forslag etter at planen er lagt ut på høring. Naturens mangfold (dyre og planteliv): 7

8 Mest fremtredende dyrelivet er det stor elgtrekket som følger dalsiden. Det største hinderet for elgen vil være bebyggelse som tvinger dyrene ut i de bratte dalsidene.de nye hyttetomtene som er planlagt ligger på langs med dalsiden og danner således ingen sperre. Terrenget sør for planområdet er åpent og relativt flatt med gode passeringsmuligheter. På en forespørsel hos Fylkesmannen kom det et kort svar at det ikke er registret noen vernede arter innenfor planområdet. Fylkesmannen påpeker at det likevel kan forekomme. Fortettingen vil etter det som kommer fram ikke få noen konsekvenser for naturmangfoldet. Terrengtilpassing av ny bebyggelese og adkomstveger: Kartet viser tidligere godkjente tomter i gult, nye tomter i rødt. Det er planlagt 12 nye hyttetomter. Hovedmålet har vært å legge disse inn på en slik måte at de gir minst mulig inngrep i det naturlige landskapet utenom de inngrep som allerede er gjort. De fleste nye tomtene er derfor søkt innpasset med eksisterende hyttetomter på en slik måte at det ikke virker påtrengende for de som allerede har bygget hytte. Tomtene 10 og 11 er lagt inn som en forlengelse av tomtene 7-9. Disse er ubebygd. Dette er i nærheten av eksisterende veg og parkeringsplass. Med ny adkomstveg inn til de eksisterende tomtene 5-9 blir dette som en naturlig utvidelse med minimale inngrep i naturen i et område som allerede er delvis utbygget. Valg av trasse til veg V-4-3 bød på minst tre alternativer: A: å gå inn fra øvre delen av V-4 og krysse bekken i nærheten av eksisterende hytter. B: å gå inn fra parkeringsplassen enten ved innkjøringen eller via V-4-4 og komme inn mellom tomtene fra vest. C: å gå inn krysse bekken nederst i bakken å følge dalsøkket oppover. Dette er også et område der 8

9 det er hensiktsmessig å legge inn to nye hyttetomter uten at det skjermer for eksisterende bebyggelse. Alternativ A ville krysse bekken der den er på sitt mest attraktive der den kaster seg utover små fosser og stryk i et urørt terreng. Vegetasjonen ved siden av bekken gjør at en ikke får fornemmelsen av å være inntil en allerede bygget veg (V-4). Å krysse bekken her, uansett hvor skånsomt det utføres vil ta bort den fine naturopplevelsen bekken gir her. Alternativet ble derfor valgt bort. Alternativ B ville være en grei teknisk løsning enten en hadde valgt å krysse bekken ved nordsiden av parkeringsplassen elle ha en felles kryssing med V-4-5,1. Veglengden ville blitt omtrent den samme. Alternativet kan oppfattes som en unødvendig stor omveg for å komme inn til hyttetomtene. Dette er også alternativet med lengst total veglengde. Alternativ C ble valgt utfra at det er den korteste vegstrekningen som når alle tomtene. Ved å plassere den nede i den vesle dalsøkket vil den bli lite synlig. Å krysse bekken på dette stedet gir mindre dramatiske virkninger enn å krysse den lengre opp. Stikkveg V-4-5 følger i all hovedsak hjulsporene etter trafikk med skogsmaskiner eller annet rullende materiell. Disse sporene er så dype og markante at det er lite trolig at de blir borte av seg selv. Det naturlige er å gjøre inngrep der terrenget allerede er ødelagt. Stikkveg V-4-5,1 ligger i stort sett i urørt terreng. Trasse valget er tatt utfra stigningsforhold og at det blir den korteste veglengden. Hyttetomten som strekker seg sørover fra P-4 ligger på ei «hylle» på toppen av den bratte skråningen. Også her er en gammel sti som er blitt oppkjørt av maskiner. Tomtene er lagt der terrenget er oppkjørt. Ut fra erfaring blir det foretatt en del terrenginngrep også utenfor selve bygningskroppen nå det settes opp nye hytter. Her vil dette inngrepet komme der det allerede har kjørt store maskiner. Adkomstvegen blir lagt i en slak skråning på oversiden av tomtene. Den vil ha forbindelse med stien som fortsetter videre utenfor planområdet. Terrenget fortsetter å stige på sørsiden av hyttetomtene slik at bebyggelsen vil ikke gi noen siluett virkning sett fra terrenget nedenfor. Tomt 34 ligger for seg selv med avkjørsel nede i bakken på V-4. Denne ligger inne i et område med noe flate partier som er velegnet til bebyggelse. Tomta ligger helt inntil ferdig opparbeidet veg og kan bebygges uten noen spesielle tiltak, vegbygging etc. Hellingen i skråningen over hyttetomta er ca 20 o, det er derfor ikke noe skredfare. Det er også et slakere parti mellom den bratteste skråningen og tomta. Alle ny tomtene har god utsikt mot nord og vest. 9

10 Abbortjern fra utoset. Hyttene er på tomtene 30 og 31. Nye tomter, nr 33 og 34 blir til venstre for disse to. Skiløyper: I gjeldene plan er det skiløype fra parkeringsplass P-4. Den har forbindelse med et større løypenett lengre inne på fjellet. Denne trassen er opprettholdt. Fra styret i hytteeierforeningen v/ -- har jeg fått tilsendt kart over en løypetrasse som foreningen fikk opprettet for noen år tilbake. Med de nye planforslaget vil løypa og adkomstvegene krysse på flere steder. Planforslaget har derfor en annen løypetrasse som går ubrutt fra den parkeringsplassen til plangrensa der den møter traseen som hytteeierforeningen fikk laget. Den nye traseen har også forbindelse skiløypa videre innover fjellet. Kartet viser løypenettet i Gausdal. 10

11 ROS-analyse: Sjekklisten er gjennomgått i forbindelse med følgende areal-, reguleringsplan: Viknekjølen Natur- og miljøforhold Forhold/ uønsket hendelse ja / Vurderinger Jord- / leire-/ løsmasseskred ja Løsmasse ved tomtene 11 og 25 Kvikkleire, ustødige grunnforhold Steinras, steinsprang Is-, snøskred Kjente historiske skred, utbredelse Flomfare Flomsonekart, historiske flomnivå Vind- / ekstremnedbør ja Tomt 11 og 25 har byggegrense 20m fra bekkefar. Radon ja Ligger i reguleringsbestemmelsene Skog- og lyngbrann Annet Drikkevann o.a. biologiske ressurser Forhold/ uønsket hendelse ja / Vurderinger Utbyggingsplaner ( boliger, fritidsbebyggelse, næring/industri, infrastruktur etc.) i nærheten av: - drikkevannskilder, nedbørsfelt, grunnvann - landbruksareal - vurdere nødvendige tiltak, båndlegging etc. ja Er som i gjeldende plan. Spesielle hensyn på tomt 6 og 20. Hyttene er bygget. 11

12 Virksomhetsbasert sårbarhet Forhold/ uønsket hendelse ja / Vurderinger Brann / eksplosjon ved industrianlegg Kjemikalieutslipp o.a. forurensning Lagringsplass for farlige stoffer f.eks industrianlegg, bensinstasjoner, radioaktiv lagring Høyspentledninger Anlegg for deponering og destruksjon av farlig avfall Strålingsfare fra div. installasjoner Gamle fyllplasser Forurenset grunn, endret bruk av gamle industritomter Militære og sivile skytefelt Dumpeområder i vann Infrastruktur Forhold/ uønsket hendelse ja / Vurderinger Vil utilsiktede / ukontrollerte hendelser som kan inntreffe på nærliggende transportårer utgjøre en risiko for området? - hendelser på veg - hendelser på jernbane - hendelser på vann - hendelser i luften Veger med transport av farlig gods Ulykkesbelastede veger Støysoner ved infrastruktur Utrykningstid nødetater Vanntrykksoner / slukkevannskapasitet 12

13 Strategiske / sårbare objekter Forhold/ uønsket hendelse ja / Vurderinger Sykehus/ helseinstitusjon Sykehjem / omsorgsinstitusjon Skole / barnehage Flyplass Viktig veg / jernbane Jernbanestasjon / bussterminal Vannverk / kraftverk Undervannsledninger / kabler Broer, tunneler Informasjons- og kommunikasjonsforstyrrelser Viktige offentlige bygninger El-forsyning Kommentarer etter varsel. Fylkesmannen i Oppland: Fylkesmannen gjør oppmerksom på at planen strekker seg ned til Abortjørnet og at det ikke plasseres bebyggelse i strandsonen. Tomt nr. 32 og nr. 33 i forlengelse av to tidligere tomter er de som ligger nærmest tjernet. Høydeforskjellen er imidlertid så stor og vegetasjonen så tett at det ikke vil bli oppfattet som strandsone. Avstanden horisontalt er 50+m. Fylkesmannen viser også til et svært viktig urskoglignende granskogområde på vestsiden av Svarttjørna, og påpeker utvidelse av Hynna naturreservat. Reguleringsplanen berører ikke dette området. Fylkesmannen referer også til Naturbase. Jeg har vært i kontakt med Fylkesmannen med spørsmål om truede arter innenfor planområdet. Basen viser ingen truede arter. Fylkesmannen i Oppland: Fylkesmannen har ingen vesentlige merknader til forslag i planprogram og mener det i all hovedsak er tilstrekkelig er et tilstrekkelig grunnlag for videreføring av planarbeidet. Oppland fylkeskommune: Fylkeskommunen er i tvil om antall hyttetomter. I den tidligere planen, Viknekjølen og Helleberg skoger fra 2002 er det regulert 42 hyttetomter. Der er grensa for antall tomter innenfor dette området som er satt i Kommuneplanens arealdel. Disse tomtene er fordelt på eiendommer med 8 tomter på den ene og 34 på den andre. Den nye planen holder seg innenfor en del av den tidligere planen men omfatter ikke nye arealer. Den dekker arealene til den ene gruneren, den delen med 34 tomter. Innenfor denne delen ønsker gruner å utvide tomtetallet med 12. Det totale antallet tomter innenfor området som i kommuneplanen beskriver som Viknekjølen Helleberg skoger blir dermed 54. Alle disse tomtene kommer på den en gruners eiendom som vil få 46 hyttetomter. Denne planen, Viknekjølen, omfatter bare arealene til den ene gruneren. Fylkeskommunen St. melding. nr. 26, samt

14 Punktet om vassdrag besvares i kommentar til NVE. Rundskriv T-2/08 Om barn og planlegging: Hele planområdet er en lekeplass. Det er ikke satt av egne egnede felles uteområder i dette planforslaget. T1450 Planlegging av fritidsbebyggelse: Bebyggelsen er forsøkt plassert konsentrert. Det gir større sammenhengende ubebygde arealer. Tidlige regulert skiløypetrasee er behold og en tidligere opparbeidet skiløype fra parkeringsplassen P4 mot det lille tjernet i nord-vest er erstattet med en ny. Den ny traseen har forbindelse med tidligere regulert skiløype og møter den tidligere opparbeidete ved tjernet i nordvest. Den nye traseen unngår vegkryssinger. Planframstilling: Planforslaget framstilles på gjeldene SOSI-format. NVE: NVE påpeker at vassdraget er en del av Gausavassdraget som er varig verna mot kraftutbygging. Videre henvises det til retningslinjer 1/2011 Flaum og skredfare i arealplaner. Det renner tre bekker gjennom planområdet. Normalt er dette små bekker som en kan krysse til fots med vanlig fottøy. På regnfulle somre kan det til tider være ganske mye vann men mye blir nok holdt igjen i myrene lengre oppe på fjellet. Det er antakelig vårflommen som gir de største vannmengdene. Noen tomter ligger innenfor 100m beltet, mange av disse er fra tidligere reguleringsplan. Jeg anser det ikke slik at disse tomtene er til hinder for ferdsel langs bekkefarene. To av tomtene nr 11 og nr 25 er byggegrensa satt til 20m fra bekken. Dette for å unngå skade ved eventuell masseutglidning ved ekstremnedbør. På tomt nr. 27 og nr. 28 anser jeg ikke en slik avstand som nødvendig da grunnen her er fjell. Tomtene er godkjent i tidligere reguleringsplan og den ene er bebygd. Det er to nye bekkekryssinger veg V-4-3 og V-4-5. Det er tatt med i bestemmelsene at kryssingene skal utføres på en slik måte at de tåler ekstremnedbør. Eidsiva Nett AS: Eidsiva Nett AS har ikke el-nett i området og regner med at ny hyttebebyggelse er planlagt uten strømforsyning. Det er ikke planlagt el-nett. Oppland fylkeskommune: Har foretatt ny innmåling av tre kulturminner. To av disse ligger innenfor planområdet. Kulturminnenes utstrekning er sent over til meg i form av SOSI-filer. Disse er blitt utvidet med 5m i alle retninger og lagt inn i plankartet. To eksisterende bygninger berører 5m sonen men ikke selve kulturminnene. Ragnar Evensen: Ragnar Evensen er positiv til planarbeidet og viser til at han i forbindelse med overgang fra punktfeste til kjøp av tomt med faste grenser er blitt enig med gruner om hvor framtidige tomtegrenser skulle gå. Dette ble oppmålt med GPS. Arbeidet ble stoppet av Gausdal kommune. Forslag til tomtegrenser i dette planforslaget har tatt hensyn til ønskene fra den gangen. Dette gjelder tomt nr

15 Brev fra Jarl Atle Helland og Tore Stangebye: Begge brevene gjelder kvaliteten på drikkevannet. Det påpekes at bare en av tre vannkilder har tilfredsstillende vannkvalitet. De to andre har vann som kan inneholde partikler og et noe høyt bakterieinnhold som gir vannet en noe redusert hygienisk kvalitet. Dette blir også bekreftet fra Lab Net. Ifølge Lab Net medfører ikke bakterieinnholdet i vannet noen helsefare og er etter det jeg oppfatter godkjent som drikkevann. 15

16 16

17 17

18 18

19 19

20 20

21 21

22 22

23 23

24 24

25 25

26 26

27 27

28 28

29 29

30 30

31 31

32 32

33 33

34 34

35 35

36 36

37 37

38 38

39 39

40 40

41 41

42 42

43 43

44 44

45 45

46 Fra Stein Fines, hytteeierforeningen. Kartet viser opparbeidet men ikke vedlikeholdt løypetrasse mot nord. Ny trasse er foreslått i planen. 46