REGULERINGSPLAN NYVEGEN

Transkript

1 REGULERINGSPLAN NYVEGEN PLANBESKRIVELSE UTARBEIDET AV: ARCON PROSJEKT AS Revidert

2 INNHOLDSFORTEGNELSE 1. SAMMENDRAG NØKKELOPPLYSNINGER BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET Bakgrunn Intensjon med planarbeidet PLANPROSESSEN GJELDENDE PLANSTATUS OG OVERORDNEDE RETNINGSLINJER BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET (DAGENS SITUASJON) Beliggenhet Avgrensning Tilstøtende arealer bruk/status Topografi/landskapstrekk Klima Vegetasjon, dyreliv og andre forhold Grønne interesser Kulturhistorisk stedsanalyse/kulturminner Veg og trafikkforhold Støy Offentlig kommunikasjon/kollektivdekning Vann og avløp Energi Privat og offentlig servicetilbud Risiko- og sårbarhet Telefoni og fiberoptikk UTREDNINGER I HHT FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREDNING BESKRIVLSE AV PLANFORSLAGET Innledning Reguleringsformål Byggeformål Topografi og landskapstrekk Klima Vegetasjon, dyreliv og andre naturforhold Grønne interesser / grov uteromsplan Solstudie Kulturhistorisk stedsanalyse/kulturminner Veg og trafikkformål Offentlig kommunikasjon /kollektivdekning Vann og avløp Avfall Energi Risiko og sårbarhet KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Overordnede planer og vedtak Eksisterende reguleringsplaner Eksisterende bebyggelse Topografi og landskapstrekk Klima Vegetasjon, dyreliv og andre naturforhold Grønne interesser Veg og trafikkforhold Støy Offentlig kommunikasjon/kollektivdekning Vann og avløp Energi Privat og offentlig servicetilbud Risiko og sårbarhet Telefoni og fiberoptikk Konsekvenser for næringsinteresser Juridiske/økonomiske konsekvenser for kommunen Utbyggings-/opparbeidingsavtale

3 10. UTTALELSER OG MERKNADER FORSLAGSTILLERS AVSLUTTENDE KOMMENTAR Vedlegg Vedlegg 1 Kunngjøringer Vedlegg 2 Forhåndsuttalelse AVINOR Vedlegg 3 Forhåndsuttalelse KYSTVERKET Vedlegg 4 Forhåndsuttalelse NTNU Vitenskapsmuseet Vedlegg 5 Forhåndsuttalelse Statens veivesen Vedlegg 6 Forhåndsuttalelse Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Vedlegg 7 Sjøkanten, Rørvik, Geoteknisk prosjekteringsrapport Vedlegg 8 ROS-analyse Vedlegg 9 Sjøkanten, Rørvik, Støyvurdering i forbindelse med utbygging Vedlegg 10 Snitt A-A som viser Hurtigruteskipet «Trollfjord» Vedlegg 11 Snitt A-A som viser Hurtigruteskipet «Trollfjord» med 10 grader helling

4 1. SAMMENDRAG Norbolig AS ønsker å endre `Del-endring av reguleringsplan for Nyvegen,` i Rørvik. Planforslaget legger opp til en reguleringsplan med næring og bolig. Planområdet ligger i Nyvegen, ved innkjøringen til Rørvik sentrum, og omfatter eiendommen gnr/bnr 10/1534, samt deler av eiendommen gnr/bnr 10/1. Forslaget gjelder for endring av `Del-endring av reguleringsplan for Nyvegen`. Ikrafttredelsesdato I gjeldende reguleringsplan er området definert som: Bygge område (forretning), offentlige trafikkområder (turistinformasjon, trafikkområde havn og trafikkområde sjø.) og spesialområde (trafo og frisikt). I dag er området oppdelt i 2 felt.(f1og F2) Høylandet Auto er etablert på bygge området F1 innenfor planområdet. I bygge område F1 og F2 tillates oppført bygninger til forretning for plasskrevende varer, herunder bilforretning, mindre håndverksbedrifter ol. Formålet med å endre reguleringsplanen er å tilrettelegge bygge området F2 til kombinert formål, næring og bolig. Forslaget til den nye planen, åpner for å bygge i 4 etasjer, pluss parkeringskjeller. 2. NØKKELOPPLYSNINGER Adresse: Nyvegen Gårdsnr / bruksnr. Gnr/Bnr 10/1534, og del av gnr/bnr 10/1 Gjeldende planstatus: Del-endring av Reguleringsplan `Nyvegen` vedtatt , Planident: Forslagsstiller: Grunneier: Plankonsulent: Ny plans hovedformål: Planområdets areal i daa: Ant. Nye boenheter /nytt næringsareal i (T_BRA): Aktuelle problemstillinger (støy, byggehøyder o.l.) Foreligger det varsel om innsigelse Konsekvensutredningsplikt Norbolig AS Vikna kommune og Høylandet Auto Holding AS Arcon Prosjekt AS Næring og boliger. 16 daa nye boenheter, BRA næringsareal: 800m2 Støy ifht. Nyvegen. Overskrider tillatt gesimshøyde. ifht. gjeldende reguleringsplan. Ja Nei Kunngjøring oppstart, dato Fullstendig planforslag innsendt, dato Informasjonsmøte avholdt Nei Revisjon etter 2. gangs behandling

5 3. BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET 3.1 Bakgrunn Norbolig Eiendom AS ønsker å omregulere Del-endring av reguleringsplan for Nyvegen, til næring og boligformål. Høylandet Auto er etablert på området avmerket F Intensjon med planarbeidet. Formålet med reguleringsendringen er å tilrettelegge området F2, til kombinert formål, næring og bolig. Planarbeidet vil avklare nærmere om tomteutnyttelse, utforming og plassering av ny bebyggelse, friarealer, infrastruktur mm. 4. PLANPROSESSEN Opppstartsmøte med Vikna kommune ble avholdt Prosjektet ble presentert for Teknisk hovedutvalg i Vikna kommune Varsel om igangsettelse av planarbeid for Nyvegen, ble annonsert i Ytringen avis Hjemmelshavere i området ble tilskrevet med varsel om igangsettelse av planarbeid i brev datert Varsel om oppstart av planarbeid ble også kunngjort på kommunens hjemmeside Det er ikke avholdt informasjonsmøte. Reguleringsplanen er ikke konsekvensutredningspliktig

6 5. GJELDENDE PLANSTATUS OG OVERORDNEDE RETNINGSLINJER Kommuneplan Vikna: Kommuneplanens arealdel betegner området som: Område som er unntatt rettsvirkning fordi eksisterende planer fortsatt skal gjelde. Del-endring av reguleringsplan Nyvegen. dato Planident Planområdet er regulert til oppføring av bygninger til forretning. Reguleringsplaner a) Nyvegen i Rørvik, stadfestet b) Del-endring av reguleringsplan Nyvegen,, vedtatt , Planident: Kart illustrasjon 5-1.Utsnitt av reguleringsplan Nyvegen i Rørvik

7 Kart illustrasjon 5-2.Del-endring av reguleringsplan Nyvegen. Det er ikke temaplaner eller rikspolitiske retningslinjer som gjelder spesielt for dette området

8 6. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET (DAGENS SITUASJON) 6.1 Beliggenhet Planområdet ligger i Rørvik,Vikna Kommune Kart illustrasjon 6-1. Området var i utgangspunktet sjøareal. Deler av området (F1) ble oppfylt med masser, for bygging av Høylandet Auto AS. Del området, F2 planlegges oppfylt i løpet av Oktober Avgrensning Henviser til kart illustrasjon 5-2. Den nye planen erstatter den gamle. 6.3 Tilstøtende arealer bruk/status Området var i utgangspunktet sjøareal. Deler av området (F1) ble oppfylt med masser, for bygging av Høylandet Auto AS. Del området, F2 planlegges oppfylt i løpet av høsten Tilstøtende arealer er regulert til veiformål i øst (riksveg 770), med bortenfor-liggende boligbebyggelse. Havneområde i nord, og sjøareal i øst. Innenfor planområdet i sør, ligger eksisterende bebyggelse, som består av en bilforretning. Høylandet Auto AS

9 F2 F1 6.5 Topografi/landskapstrekk Terrenget stiger mot boligbebyggelse og Højem i Vest. I Nord ligger Søndre havnemolo (Rørvik fiskerihavn), og i Sør, Nærøysundet og Nærøysundbrua. Planområdet vil ligge på ca. kote Norconsult har utarbeidet geoteknisk prosjekteringsrapport. Det er ikke registrert noe flom og skredfare i det aktuelle området i hht. Skrednett.no 6.6 Klima Området har gode solforhold gjennom store deler av dagen. Området er ikke mer vindutsatt enn omkringliggende områder. 6.7 Vegetasjon, dyreliv og andre forhold Det er ikke registrert noen arter av nasjonal forvaltningsinteresse i det aktuelle området i hht. Naturbase.no 6.8 Grønne interesser Planområdet brukes ikke av barn og unge. 6.9 Kulturhistorisk stedsanalyse/kulturminner Det er ikke registrert spesielle kulturminner, eller bygninger bygd før 1900 tallet innenfor planområdet, ihht Kulturminner.no, og SEFRAK

10 6.10 Veg og trafikkforhold Planområdet er tilgjengelig fra Riksveg 770 ( Nyvegen.) 6.11 Støy Støykartet viser støynivået fra trafikken på Riksveg 770. T-1442 angir maks støykrav på Lden 55dB for uteplasser og utenfor rom med støyfølsom bruk. Det vil være behov for støyskjerming mot Fv 770, for uteoppholdsareal, og støyskjerming av fasade. Da støynivåene her er høyere enn Lden 55dB. Alle boenheter må støyisoleres på en slik måte at en i ettertid ikke påfører begrensninger på bruken av dagens og eventuelle fremtidige sjørettede anlegg i fiskerihavna. Kjøpere/leietakere av leiligheter skal i kjøpekontakt/leiekontrakt gjøres oppmerksom på at leiligheten ligger i et aktivt havneområde, hvor det til tider må påregnes støy. Støyvarselskart fra Statens vegvesen 6.12 Offentlig kommunikasjon/kollektivdekning Hurtigbåt til og fra Namsos.(Fosen Namsos sjø) Buss trafikk med Trønderbilene. Lokale ruter Vann og avløp Det er spillvannsrør og vannledninger liggende på tomta Energi Det er en eksisterende trafokiosk fra NTE på området, som skal bevares. Den har mulighet for å utvide kapasiteten. Det ligger også en høyspent-kabel fra trafokiosken, retning Nyvegen og nordover, videre parallelt med Nyvegen. Ellers er det lavspent -kabler fra trafokiosken retning nord, mot Nord Trønderlag havn, Rørvik, og mot molo-feste, samt mot Høylandet Auto, som fortsetter videre sørover Privat og offentlig servicetilbud Rørvik skolekrets, har både barn og ungdomsskole. Skolen har kapasitet til å ta imot ny elever. Distanse ca. 2 km. Barnehage: Steinalderskogen barnehage har plass til 37 barn. Distanse ca 1,2 km

11 Matbutikker finnes i Rørvik sentrum ca 1,5 km unna. Helsetilbud finnes i Rørvik sentrum ca 1,5 km unna Risiko- og sårbarhet I hht ROS-analysen er det registrert følgende tema: Springflo: Terreng må legges på min.kote +3.6 NN 2000 Skipshavari: Etter anbefaling fra Rørvik havn, er det vurdert fare for sammenstøt med båt. Sikkerhetsavstand mellom bygg, og overkant fylling er satt til 10m etter vurdering av konsekvens ved kollisjon av Hurtigruta «Trollfjord» Støy: Det vil være behov for støyskjerming av uteoppholdsareal, og fasade, mot Fv Telefoni og fiberoptikk Det går rør i jordtrase, fra Telenor, over området. NTE har en trafokiosk og en kabeltrase over området. 7. UTREDNINGER I HHT FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREDNING Det er ikke krav om konsekvensutredning

12 8. BESKRIVLSE AV PLANFORSLAGET. 8.1 Innledning Formålet med planforslaget er ønsket om å tilrettelegge byggeområdet N/B til kombinert formål, næring/bolig. På byggeområdet er det valgt en bygning på totalt 5 etasjer. En parkeringskjeller, 1 etg. med næringsbygg, og 3 etasjer med bolig. Parkeringskjelleren vil bli delvis gravd ned i terrenget. I tillegg er det gjesteparkering på bakkeplan. 8.2 Reguleringsformål Maksimal tillatt T-BRA=6 100 m2 inklusive areal under terreng

13 8.3 Byggeformål F1 Forretning Grad av utnytting % BYA = 50% Gesimshøyde 9m N/B, Næring, Bolig. Gard av utnytting % BYA = 70% Kotenivå på gesims Antall etasjer Nytt bygg P-kjeller Heishus vil maksimalt stikke 1m over gesismshøyden. Parkering for beboerne er løst med parkeringskjeller. I tillegg er det gjesteparkering på bakkenivå. Størrelsen på P-plassene er i hht anbefalinger i vegnormal 017. Det er totalt 35 P-plasser i P-kjeller og 9 P-plasser på bakkeplan, og leiligheter og 800m2 næringsareal. Dette gir 1,5 P-plasser pr boenhet, og 1,5 P-plasser pr 100m2 for næringsarealet.. 5% av P-plassene skal være HC-parkering. Trafo Det er sat av plass til trafo. I planbestemmelsene er det angitt retnintgslinjer for avstander og brannkrav. Avstand fra senter vei og molo til byggegrense er vist på plankartet. 8.4 Topografi og landskapstrekk Tomta ligger på et område som planlegges fylt ut i Nærøysundet. Tomta vil bli tilnærmet flat. Ferdig terreng må minimum ligge på kote +3,6 NN2000. Parkeringskjeller minimum kote+2.21 NN Klima Det planlagte bygget påvirker ikke klimaet på stedet. 8.6 Vegetasjon, dyreliv og andre naturforhold Det er ingen begrensninger av arealbruk på grunn av vern, biologisk mangfold eller ferdsel i utmark. 8.7 Grønne interesser / grov uteromsplan Uteoppholdsarealet vil bli fordelt på to områder: Over P-kjeller, og på bakkenivå langs sjøen. Uteoppholdsarealene er skjermet i forhold til støy fra fv770, forurensning og biltrafikk. Det kan forekomme støy fra båttrafikk jfr støyrapport fra Norconsult AS datert Det er planlagt en gangvei langs sjøen. Støyrapporten fra Norconsult anbefaler at det ikke etableres uteoppholdsarealer mot vest, balkonger og uteoppholdsarealer mot øst skjermes med tett rekkverk, og at utvendige himlinger isoleres med mineralull for demping av støy. Det er ikke private uteoppholdsplasser på bakkenivå. Leilighetene får private balkonger. Kotehøyde på uteoppholdsarealet over parkeringskjeller vil bli ca +5 NN Solstudie. Solstudiene viser sol- og skyggeforhold 21. April/21 August, og 21. Juni

14

15

16 8.9 Kulturhistorisk stedsanalyse/kulturminner Det er ingen kulturhistoriske bygninger å ta hensyn til på området, eller i nærområdet Veg og trafikkformål Trafikkareal i planforslaget er rasteplass. Denne skal betjene besøkende til Rørvik, og har en infotavle Offentlig kommunikasjon /kollektivdekning Se pkt Vann og avløp Se pkt Avfall Det etableres felles løsning for søppelhåndtering Energi Planområdet ligger utenfor konsesjonsområdet for fjernvarme. Trafostasjon se pkt Risiko og sårbarhet Springflo: Terreng legges på min.kote +3.6 NN 2000, OK golv i parkeringskjeller på min. kote +2,21 NN2000. Skipshavari: Boligdelen plasseres 10m fra toppen av fyllingen. Parkeringskjelleren plasseres min.5m fra toppen av fyllingen, da det her er mindre fare for sammenstøt med båt, og konsekvensene blir mindre. Støy: I hht kart fra Statens veivesen ligger planområdet innenfor gul sone i forhold til støy fra veitrafikk. Norconsult er engasjert for å lage en støyrapport. Se pkt 9.14, og vedlegg 8. Grunnforhold: Norconsult har utarbeidet en geoteknisk rapport som legges til grunn for arbeidet med oppfylling av området

17 9. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Planforslaget legger opp til en høy utnyttelse av området. Det er planlagt en blokk med 4 etasjer i tillegg til nedgravd parkeringskjeller under huset. Det er satt av plass til uteopphold over deler av parkeringskjelleren og på bakkenivå mot sjøen. 9.1 Overordnede planer og vedtak Kommuneplanens arealdel betegner området som: Område som er unntatt rettsvirkning fordi eksisterende planer fortsatt skal gjelde. Forholdet til eksisterende planer vil derfor begrense seg til forholdet til eksisterende reguleringsplaner. 9.2 Eksisterende reguleringsplaner Del-endring av reguleringsplan `Nyvegen`, vedtatt , Planident: Omsøkte plan er i hht «Delendring av reguleringsplan «Nyvegen». Formålet i reguleringsplanen er forretningsbygg, for plasskrevende varer, herunder bilforetning, mindre håndverkbedrifter ol.. «2 Byggeområde for forretning» Maksimal Tomteutnyttelse for område F1 of F2 skal ikke overstige 50%. Maksimal tillatt gesimshøyde er 9m. Formålet endres fra forretning F2 til Næring/Bolig (N/B). Norbolig AS ønsker å bygge et bygg med forretning/kontor i 1. etasje og boliger i tre etasjer over. Dette vil bli en unik lokalisering nær Nærøysundet med god kontakt med sjøen. %BRA endres fra 50% i eksisterende plan til 70% for det området som nå er betegnet som Næring/Bolig. I tråd med anbefalingene fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, er det lagt opp til en høy utnyttelse av dette området som er såpass sentrumsnært. Gesimshøyde for området økes fra 9m til 19m for det området som nå er betegnet som Næring/Bolig. På grunn av at bakenforliggende boliger ligger så høyt som de gjør, vil ikke det nye bygget skygge for utsikten. 9.3 Eksisterende bebyggelse Rundt planområdet er det Havneområde, Riksvei 770, Søndre havnemolo, og havnebassenget. Innenfor planområdet ligger det en bil forretning. Den nye bebyggelsen ligger utenfor det eksisterende boligområdet, og forholder seg formmessig mer til bilforretningen på samme siden av Fv770, enn til villabebyggelsen på andre siden av veien. Den planlagte nye bebyggelsen innenfor planområdet består av en 5 etasjes bygning med delvis nedgravd parkeringskjeller, næring i 1. etg, og boliger i 2-4 etasje. 9.4 Topografi og landskapstrekk Den planlagte bebyggelsen vil ikke danne noen silhuett på grunn av at terrenget stiger på bak området. Det vil blir en fylling mot sjøen i forlengelsen av eksisterende fylling ved område F1. Utfylling og bygging på område N/B vil komplettere arbeidet som ble påbegynt med utfyllingan av F Klima Sol- og skyggestudie under pkt 8.8, viser konsekvensene for nabobebyggelse. Det nye bygget vil ikke skygge for boligene som ligger i boligområdet mot vest

18 9.6 Vegetasjon, dyreliv og andre naturforhold Tiltaket påvirker ikke areal for friluftsaktiviteter, vegetasjonsbelter langs vassdrag eller vilttrekk. Det vil bli etablert en gangvei langs sjøen slik at fotgjengere og syklister får adgang til sjøen. 9.7 Grønne interesser Området er i utgangspunktet ikke benyttet av barn og unge. I forbindelse med reguleringsendringen planlegges det å etablere et uteoppholdsareal på bakkenivå mot sjøen og oppå parkeringskjelleren. Dette vil tilføre nye muligheter for lek og opphold ut over det som finnes og utnyttes i dag. 9.8 Veg og trafikkforhold Eksisterende avkjørsel fra Fv 770 beholdes, og vil betjene både F1 og N/B. I planforslaget er det planlagt 800m2 næringsareal og leiligheter. Totalt er det planlagt 44 P-plasser fordelt på 9 P-plasser på bakkenivå og 35 P-plasser i en delvis nedgravd P-kjeller. Patkeringsdekning på 1,5 P-plasser pr boenhet, og 1,5 P-plasser pr 100m2 næringsareal. Det er satt av plass til sykkelparkering på bakkeplan. Det etableres en gangvei langs sjøen. 9.9 Støy I hht støykart fra Statens veivesen er det gul sone der støynivået kan komme over Lden=55dB fra fv770, på vestsiden av bygget på F2. Norconsult har utført en støyvurdering for å vurdere om det er nødvendig med støydempende tiltak. Det må tas hensyn til støy fra fv 770, og båttrafikk ved videre prosjektering av bygg og uteoppholdsplasser. Planforslaget vil ikke gi endret forurensningssituasjon i forhold til støy for omgivelsene Offentlig kommunikasjon/kollektivdekning Planforslaget får ingen konsekvenser for kollektivtilbudet Vann og avløp Det går en pumpeledning for avløp fra Høylandet Auto (Nabobygget). Det ligger en 4 tommer vannledning til området. Dette er tilstrekkelig til drikkevann, men ikke til sprinkling. Det må prosjekteres tilstrekkeslig vannforsyning til området før bygging igangsettes Energi Eksisterende trafokiosk har plass til utvidelse av kapasiteten. Det må vurderes om kapasiteten er god nok, eller om den må utøkes Privat og offentlig servicetilbud Det er ledig skolekapasitet ved Rørvik barne- og ungdomsskole. Det er gang- og sykkelvei inn til Rørvik sentrum. Planforslaget påvirker ikke servicetilbudet i området

19 9.14 Risiko og sårbarhet Springflo: Det tas hensyn til anbefalinger fra Vikna kommune og geotekniker. Terreng må legges på min.kote +3.6 NN 2000, OK golv i parkeringskjeller på min. kote +2,21 NN200. Skipshavari: Etter anbefaling fra Rørvik havn, er det vurdert fare for sammenstøt med båt. Sikkerhetsavstand mellom bygg, og overkant fylling er satt til 10m etter vurdering av konsekvens ved kollisjon av Hurtigruta «Trollfjord». Ved innsending av planforslaget ble topp kote på dekket over parkeringskjeller satt til +5,5. I etterkant ser vi at dette var veldig konservativt og ikke gir rom for nødvendig rekkverksløsning. Høyden er derfor øket til kote +8,5. Støy: Norconsult har utarbeidet en støyrapport for området. I sammendraget heter det: «Beregningene viser at fasaden mot fylkesveg 770 ligger i gul støysone i henhold til T-1442:2012 med høyeste fasadenivå på Lden 63dB. Det anbefales ikke å anlegge felles uteoppholdsarealer eller balkonger mot vegen. Alle leiligheter skal være gjennomgående med tilgang til stille side der vindu for oppholdsrom vender mot stille side Dersom leilighetene er planlagt slik, vil kravet til stille side for vegtrafikkstøy være oppfylt for alle oppholdsrom med fasaden mot øst. Alle rom til varig opphold, for eksempel soverom, overnattingsrom, stuer og kontorer med mer, skal tilfredstille krav til innendørs støynivå gitt i NS 8175:2012 Klasse C. Det kan være behov for støytiltak i fasade mot fylkesvegen. Dette må verifiseres i senere prosjektfase når endelig planløsning er bestemt. T-1442 angir ikke egne grenseverdier for støy fra båt og kaiområder, men veileder M-128 råder en til å ta utgangspunkt i anbefalte grenseverdier for vegtrafikkstøy. Beregninger viser at fasaden mot sjøen ligger i gulstøysone. Skjerming av balkonger og felles uteoppholdsplasser anbefales.» Grunnforhold: Norconsult har utarbeidet en geoteknisk rapport som legges til grunn for arbeidet med oppfylling av området Telefoni og fiberoptikk Det går rør i jordtrase, fra Telenor, over området. Det må prosjekteres et nytt anlegg tilpasset planlagt ny bebyggelse Konsekvenser for næringsinteresser. Planforslaget har ikke konsekvenser for LNF- område eller næringsinteresser Juridiske/økonomiske konsekvenser for kommunen Planforslaget utløser ikke offentlig utløsningsplikt eller ekspropriasjonstiltak Utbyggings-/opparbeidingsavtale Det vil bli utarbeidet en utbyggingsavtale med Vikna kommune

20 10. UTTALELSER OG MERKNADER Sammendrag av uttalelser og merknader med forslagsstillers kommentar. Det kom inn 5 skriftlig innspill til planarbeidet: Avinor, brev datert Plan området ligger ca 4,0-4,2 km nordøst for landingsterskelen på bane 22 ved Rørvik lufthavn Ryum. Planområdet ligger også innenfor den koniske flaten, som er en høyderestriksjonsflate i restriksjonsplanen for lufthavnen. Men terrenghøyden planområdet ligger på, vil ikke ha praktisk betydning for restriksjonsplanen. Det bes om at det i planen angis en maksimal tillatt byggehøyde (kotehøyde) for hvert enkelt utbyggingsformål, som ikke kommer i konflikt med den koniske flaten. Videre er planområdet ikke berørt av bygrestriksjoner for flynavigasjonsanlegget på lufthavnen. Avinor gjør videre oppmerksom på at ved bruk av tårnkraner i anleggsperioden gjelder følgende regelverk: Rapportering og registrering av luftfartshinder til Statens kartverk, og merking av luftfartshinder(tårnkranene) Kommentar: Det er fastsatt kote for maksimale høyde på bygningene på området. Dette ligger godt under den koniske flaten for dette området. Kystverket, brev datert Kystverket har klart tilkjennegitt at boligbebyggelse er uønsket bebyggelse helt inntil havnearealet. Videre at bruk av havneareal, klausulert fra kommunen til staten, rettlinjet 15m til hver side for molo, ikke kan legges til grunn som annet enn `havneareal land` i planleggingen. Det er Kystverket, og ikke kommunen som utøver stedsevarig og uinnskrenket rådighet her iht. tinglyst erklæring, en forutsetning for statlig finansiering og utbygging av havn i Rørvik. Hverken oppstartsvarselet eller planleggers skisser er i tråd med dette. I mangel av tilstrekkelig avsatt friareal på «eget» areal sør for havnearealet, legges det til grunn å bruke statlig havneareal til fri-og grøntareal for det selgende prosjektet. Iht. erklæringen er det Kystverket som er gitt eksklusiv rett til tildeling av tomter på dette arealet. Kystverket varsler innsigelser til slik formålsbruk. Om kommunen likevel finner å tillate slike arealformål inn mot havneanlegget, og den grunn som følger detter. Forventer vi at også byggeavstander og kommunikasjonareal rundt bygninger løses på areal utenfor statlig rådighetsgrunn. En knipetangsmanøver som denne vil sammen med andre foreslåtte bolig/kontorplaner rundt havna, kunne medføre at den forholdsmessige delen av grunnlagsinnvesteringene i havneområdet kreves overført til staten ved kommunal arealsalg. Kommentar: Det er satt av 15m fra senter molo til «Havneareal land» Forslag til revidert reguleringsplankart med bestemmelser er sendt Kystverket Vi har ikke mottatt svar på henvendelsen

21 NTNU vitenskapsmuseet brev datert NTNU Vitenskapsmuseet gjennomførte en marinarkeologisk undersøkelse i 2006 i forbindelse med den nå eksisterende reguleringsplanen. Under undersøkelsen ble det påvist gjenstandsmateriale eldre enn 100 år. Som sannsynligvis stammer fra oppankrede skip. Gjenstandsmaterialet ble ansett som løsfunn, og ha begrenset vitenskapelig og opplevelsesmessig verdi. Vår konklusjon etter befaringen var: «NTNU VM anser tiltak som medfører inngrep i sjøbunn beskrevet i reguleringsplan «Nyvegen» til ikke å komme i konflikt med kulturminner under vann som er fredet, eller vernet, av lov om Kulturminner av 9 juni 1978» Det er areal som nå skal reguleres er dermed undersøkt og forholdet til kulturminner under vann avklart. Såfremt at den nye planprosessen ikke omfatter et større sjøareal enn det som er i den eksisterende planen, har ikke NTNU Vitenskapsmuseet noen videre merknader til reguleringsplanen. Vi ber om å få oversendt 1. utkast av reguleringsplanen når den foreligger. Kommentar: NTNU oversender kopi når saken sendes Vikna kommune til 1. gangsbehandling. Statens veivesen brev datert Statens veivesen skriver: «Når det planlegges etablert boligbebyggelse eller annen støyfølsom aktivitet må man gjennom planarbeidet kartlegge støybelastning fra nærliggense fv 770 ( og evtentuelle andre støykilder) og ta hendyn til dette slik at fremtidige brukere /beboere sikres et akseptabelt støynivå innendørs og utendørs. Vi viser til miljøverndepartementets retningslinjer T-1442 for behandling av støy i srealplansaker. Planen endrer ikke så vidt vi kan se adkomstene til fv Det er etablert gang/-sykkelveg på motsatt side av fylkesvegen i forhold til planområdet.» Kommentar: Norconsult er engasjert for å vurdere støynivået rundt bygningen. De gir råd både i forhold til plassering av uteoppholdsområder, og i forhold til skjerming mot støy. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag brav datert Fylkesmannen i Nord-Trøndelag skriver følgende: «Landbruksavdelingen har ingen merknader til at det startes arbeid med endring av reguleringsplan for Nyvegen. Miljøvernavdelingen henviser til statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal-, og transportplanlegging Retningslinjene skal legges til grunn for planleggingen bl.a. skal det i by- og tettstedsområder og rundt kollektivknutepunkt legges særlig vekt på høy arealutnyttelse, fortetting og transformasjon. Planleggingnen skal videre bidre til å styrke sykkel og gange som transportform, og vi minner her om behovet for å sette av tilstrekkelig areal for sykkelparkering.» Synspunkt fra barn, unge og funksjonshemmede skal komme fram. Grenseverdier for støy skal overholdes. Planforslaget må ta hensyn til evt. miljøkvaliteter i området. Det må gjennomføres en ROS-analyse. Reindriftsavdelingen har ingen merknader

22 Kommentar: Det vil bli lagt opp til høy utnyttelse av området. Det vil bli satt av plass til sykkelparkering. Gang- og sykkelvei langs fv.770 er allerede etablert på motsatt side av veien i forhold til planområdet. Medvirkning fra barn, unge og funksjonshemmede vil bli ivaretatt av kommunen. Norconsult er engasjert for å vurdere støynivået rundt bygningen. De gir råd både i forhold til plassering av uteoppholdsområder, og i forhold til skjerming mot støy. Størstedelen av tomta er i dag under vann, og det er ikke vurdert til å ha spesielle miljøkvaliteter. Det er gjennomført en ROS-analyse. 11. FORSLAGSTILLERS AVSLUTTENDE KOMMENTAR Planforslaget legger opp til en endring i formålet i `del-endring av reguleringsplan «Nyvegen»` fra forretning (F2) til et kombinert formål Næring/Bolig (N/B) Norbolig AS ønsker å bygge et nytt bygg med forretning/kontor i 1.etasje, og boliger i tre etasjer (2-4 etasje) Parkering legges på bakkeplan og i parkeringskjeller som er halvveis nedgravd. Uteoppholdsareal vil bli på østsiden av bygget på terreng, og på taket av parkeringskjelleren. Nærheten til Nærøysundet gjør plasseringen unik, og gir en mulighet for sjøkontakt for både næringsarealene og boligene

23 12. Vedlegg Vedlegg 1 Vedlegg 2 Vedlegg 3 Vedlegg 4 Vedlegg 5 Vedlegg 6 Vedlegg 7 Vedlegg 8 Vedlegg 9 Vedlegg 10 Kunngjøringer Forhåndsuttalelse AVINOR Forhåndsuttalelse KYSTVERKET Forhåndsuttalelse NTNU Vitenskapsmuseet Forhåndsuttalelse Statens veivesen Forhåndsuttalelse Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Sjøkanten, Rørvik, Geoteknisk prosjekteringsrapport ROS-analyse Sjøkanten, Rørvik, Støyvurdering i forbindelse med utbygging. Snitt A-A som viser Hurtigruteskipet «Trollfjord» Vedlegg 11 Snitt A-A som viser Hurtigruteskipet «Trollfjord» med 10 grader helling