VERDI- OG LÅNETAKST Betegnelse: Høyblokk Seksjon: BRUKSAREAL (BRA): AREAL, P-ROM: 77 m² 72 m² MARKEDSVERDI (normal salgsverdi): KR. 3 800 000 LÅNEVERDI: KR. 3 230 000 Utført av autorisert medlemsforetak i NTF Organisasjonsnr: 985 661 359 Sertifisert takstmann: Takstmann Ingar Hagen Telefon: 951 68 887 E-post: ingar@takstpartner.no Rolle: Uavhengig takstmann Utskriftsdato: Dato befaring: 25.11.2014 Oppdrag nr: 214219 10.11.2014
Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.ntf.no. Forutsetninger Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3940:2012 og 'Takstbransjens retningslinjer for arealmåling'. Det bemerkes at rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter NS 3940. Se forøvrig under Arealer i rapporten. Taksten er kun basert på en enkel visuell befaring uten inngrep i byggverket. Det er ikke foretatt stikktakinger eller annen form for enkle målinger. Det er ikke flyttet på møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander. Rapporten er en ren verditakst og må ikke forveksles med en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Dette kan medføre at det kan være skader/mangler ved eiendommen som ikke fremkommer i taksten. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som ikke kunne oppdages etter å ha undersøkt takstobjektet som beskrevet ovenfor. Takstkonklusjonen baserer seg på objektets tilstand, slik det fremsto befaringsdagen. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. En verdi- og lånetakst er ingen tilstandsrapport. Norges TakseringsForbund anbefaler at det ved omsetning av boliger benyttes en Boligsalgsrapport med verditakst. Arealberegning for boenheter: Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Egne forutsetninger Det er ikke kontrollert om det er utført arbeid i strid med Plan- og Bygningsloven. Leiligheten ble besiktiget av takstmann med eier tilstede. På forespørsel har eier opplyst at de ikke er kjent med at bebyggelsen er beheftet med skjulte feil/ mangler eller offentlige pålegg som ikke er utført. Tinglyste servitutter er ikke kontrollert. Møbler og inventar er ikke flyttet av takstmannen under befaringen. Dette kan medføre at skader som er tildekket/skjult ikke fremkommer i taksten. Takstmannen kan ikke svare for slike forhold. Leiligheten var møblert og bebodd på befaringen. Om det i rapporten er oppgitt årstall for når enkelte bygningsdeler er fornyet, er årstall oppgitt av rekvirent og/eller i tidligere takst (hvis ikke annet er oppgitt) og er ikke etterkontrollert av undertegnede. Oppgitte årstall må anses som omtrentlige. Grunnforhold/ settningskader er ikke kontrollert. Takstøkonomen er ikke autorisert på el-anlegg, og kommentarer vedrørende dette punktet i taksten er basert på generell kunnskap. Det er ikke observert eller gjort til kjenne skader eller andre forhold som takstøkonomen har tatt i betraktning på takserings tidspunktet. Det må alltid beregnes noe overflatebehandling ved et evt salg. Arealene er målt opp på stedet eller fra plantegninger i hht. takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger, uten hensyn til byggeforskriftenes krav. Det er ikke utført inngrep i konstruksjonen på befaringen, kun enkel fuktsøk på bad med fuktmålerindikator av type Protymeter MMS. Det er ikke befart på fellesarealer. Varme og lydisolering er ikke konstatert i konstruksjoner, men antas å være utført i hht byggeårets normer og krav. Det gjøres oppmerksom på at når taksten sendes elektronisk vil den kunne bli eksponert for andre enn mottaker. De reguleringsmessige forhold, samt panteattest for eiendommen vil bli undersøkt av megler, og derfor ikke sjekket av takstmannen. Når taksten sendes som e-post er den elektronisk signert. Side: 2 av 7
Konklusjon og markedsvurdering Konklusjon Markedsverdi (normal salgsverdi) 3 800 000 Anbefalt låneverdi 3 230 000 Markedsvurdering Leiligheter i dette området har oppnådd gode priser i den siste tiden og bør være greit omsettelig i dagens marked. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler som han ikke kunne ha oppdaget, etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Heftelsesanmerkninger er ikke vurdert med mindre det er angitt. Det gjøres oppmerksom på at panteattest ikke er innhentet for eiendommen og at det derfor ikke er kjent om denne inneholder opplysninger om forhold som har betydning for taksten. Befarings- og eiendomsopplysninger Rapportdata Rekvirent: Lise Engebretsen Takstmann: Ingar Hagen Befaring/tilstede:. - Lise Engebretsen. Eier. Eiendomsopplysninger Eiendomsbetegnelse: Høyblokk Beliggenhet: En fin og pent vedlikeholdt leilighet beliggende i høyblokkens 3 etasje med utgang til nord og vestvendt balkong med flott utsikt over byen. Leiligheten er sentralt beliggende i et veletablert boligområde. Kort avstand til offentlig kommunikasjon. Det finnes forretninger, post/bank, skoler, barnehaver mm i området. Bebyggelsen: Området består av høyblokker på 8 etasjer Standard: Sameiet var nytt i -00 og fremstår med parkett på gulv, lyse malte tak- og veggflater, kjøkken med kirsebærfarget profilfronter og integrerte hvitevarer, bad med innmurt badekar, 2 servanter i skapinnredning og vegghengt wc, utstrakt bruk av downlights i leiligheten og gasspeis i stuen. Til leiligheten medfølger en biloppstillingsplass og bod i fellesgarasje i nabobygget. Om tomten: Tomten er bratt og skrånende mot nord og vest. Andre forhold: Velordnet sameie. Andel av fellesarealer, adkomstarealer, egne boder er tatt med i takstmannens kalkulasjonsnøkkel. Det henvises til styrets årsberetning med hensyn til vedlikehold og påkostninger i sameiet. Eventuelle kjøpere oppfordres til å ha med fagmann på befaring før et eventuelt kjøp. Fradrag for utidsmessighet, elde og vedlikeholdsmangler er gitt ut fra takstmannens beregningskalkulator. Markedsverdien er satt ut ifra hva som kan forventes på dagens marked tatt i betraktning: standard, størrelse og beliggenhet. På generelt grunnlag anbefales det alltid og sette seg inn i vedtekter, regnskap og husordensregler. Matrikkeldata 0301 OSLO Gnr: 150 Bnr: 73 Seksjon: 7 Eiet/festet: Eiet Areal: 9 920,2 m² Arealkilde: Infoland/Norges eiendommer Eierbrøk seksjon: Eierbrøk: 72/6667 Sameiets navn: Oslo Panorama Ekeberg BS Forretningsfører: OBOS Hjemmelshaver: Lise Engebretsen Side: 3 av 7
Kilder/vedlegg Dokument/kilde Dato Kommentar Status Sider Vedlagt Skjøte Eier Infoland.no Andre forhold Forsikring: Selskap: IF. Avtalenr: SP565840.2.2. Bygninger på eiendommen Seksjon Bygningsdata Byggeår: 2000 Kilde: EDR Anvendelse: Bebodd leilighet Kommentar Standard: Normal god standard på innredninger og overflater Arealer Bruttoareal Etasje 3. etasje Kjellerbod Sum bygning: Bruksareal BRA m² BTA m² Totalt Primær P-ROM 80 72 5 5 85 77 Sekundær S-ROM Kommentar 72 Entré, kjøkken, stue, bad, omkledningsrom, soverom 5 Bod med gitterport plassert i garasjeanlegg i nabobygg. 72 5 Regler for arealberegning og måleverdige, se eget avsnitt i rapportens forutsetninger. Kommentar areal Disposisjonsrett på bod og garasjeplass er gitt av eier, det er ikke fremlagt noe dokumentasjon på eierforholdet. Romfordeling Etasje Primærareal (P-ROM) 3. etasje Entré, kjøkken, stue, bad, omkledningsrom, soverom Sekundærareal (S-ROM) Kjellerbod Bod Konstruksjoner og innvendige forhold - Seksjon Bygning, generelt Høyblokk på 8 etasjer med bærende konstruksjon i betong og fasader forblendet med tegl. Vinduer - 3. etasje Trerammer med isolerglass fra byggeår Innvendige dører - 3. etasje Hvite profildører. Overflater på innvendige gulv - 3. etasje Parkett, kirsebærfarget. Fliser på bad. Side: 4 av 7
Overflater på innvendige vegger - 3. etasje Malte og tapetserte flater, brystningspanel i stue, fliser på bad Overflater på innvendig himling - 3. etasje Nedsenket himling med downlights i alle rom. Balkonger, terrasser ol. - 3. etasje Balkong på ca 15 m² med flislagt gulv, utebelysning og stikk. Kjøkkeninnredning - 3. etasje Profilerte fronter i kirsebærfarge, 1,5 oppvaskkum, integrert oppvaskmaskin og komfyr med koketopp, Røroshetta ventilator, samt kjøl/frys. Innredning og garnityr for våtrom - 3. etasje Innmurt badekar, vegghengt wc, 2 stk servanter i stor skapinnredning og opplegg for vaskemaskin. Annet fast inventar - 3. etasje Garderobeskap med speil skyvedørsfronter i entre. Varme, generelt - 3. etasje Oppvarming med gasspeis, panelovner og gulvvarme. Luftbehandling, generelt - 3. etasje Sentralavtrekk fra bad og kjøkken. Side: 5 av 7
Elkraft, generelt - 3. etasje Automatsikringer, 400 V, 40 amp hovedbryter med 8 spredekurser. Beregninger Årlige kostnader Administrasjon og diverse: felleskostnader kr. 2.645,- inkl kr. 200,- ákonto gass 31 740 Vedlikeholdskostnader, ca årlig beløp Sum årlige kostnader 2 500 34 240 Teknisk verdi bygninger Seksjon Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) 2 260 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi Seksjon - 100 000 Sum teknisk verdi bygninger 2 160 000 2 160 000 Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Normal tomtekostnad: 360 000 Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet: Sum tomteverdi: 1 280 000 1 640 000 OSLO, 25.11.2014 Takstmann Ingar Hagen Telefon: 951 68 887 Side: 6 av 7
Andre bilder fra eiendommen Seksjon Kjellerbod Side: 7 av 7