REGULERINGSBESTEMMELSER FOR DETALJREGULERING FOR MARNAR BRYGGE - OMREGULERING, GNR. 160, BNR.565 OG ALLMENNINGENE PÅ NORD OG SYDSIDE SAMT FOR ELVEPROMENADE OG TILSTØTENDE MELLOMLIGGENDE AREAL. 22.05.2015 Revidert 22.06.2015 1 PLANEN INNEHOLDER FØLGENDE FORMÅL (PBL 12-5) I BEBYGGELSE OG ANLEGG a) Boliger (B_1-8) b) Renovasjonsanlegg (Ren_1-2) c) Uteoppholdsareal (UO_1-3) d) Lekeplass (o_lek) e) Kombinert formål Bolig/forretning/kontor (B/F/K_1-4) f) Garasjeanlegg for boligbebyggelse (GB) II SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR a) Veg (o_v1-2) b) Kjøreveg (Kjøreveg) c) Annen veggrunn - grøntareal (o_avg_1-4) d) Gatetun (GT_1-6) e) Gang/sykkelveg (o_g/s) f) Fortau (o_ft_1-2) g) Parkering (P) III GRØNNSTRUKTUR a) Friområde (o_fo) Hensynsoner a) Hensynsone flom (H320) b) Hensynsone miljøfare (H390)
2 FORMÅL MED PLANEN Legge til rette for etablering av et attraktivt boligområde med bl.a. tilhørende uteoppholdsarealer, lekearealer, områder for forretning/kontor, samt tilhørende anlegg for parkering. 3 STØY I ANLEGGSFASEN Tillatte grenseverdier for støy må overholdes i anleggsfasen. Om nødvendig må det settes opp støyavskjerming. 4 FELLESBESTEMMELSER 4.1 Tekniske installasjoner på tak Heissjakt og tekniske installasjoner tillates inntil 1 meter over tillatt gesimshøyde. Samlet areal skal ikke overstige 10 % av takarealet. Installasjonene skal samles i den grad det er mulig. Installasjoner skal ligge tilbaketrukket fra offentlige arealer. 4.2 Utnyttelse Innenfor formålene B_1-8 og B/F/K_1-4 kan det oppføres leilighetsbygg med totalt 94 leiligheter og 4 kontor-/næringsenheter. 4.3 Utnyttelsesgrad Maksimal utnyttelsesgrad BRA for hele planområdet er 9466 m2 BRA. Parkeringskjeller medregnes ikke i utnyttelsesgraden. 4.4 Byggegrense Der det ikke er vist byggegrense på plankartet gjelder formålsgrense. 4.5 Takform Alle bygg skal ha flate tak. Det tillates variasjoner i grad av tilbaketrekning av øvre gesims. 4.6 Terrasser Der øvre gesims trekkes tilbake tillates det etablering av terrasse. Rekkverk rundt terrasse kan monteres på parapet. Rekkverk skal hovedsakelig være i en åpen/transparent utførelse. Det tillates partier i tett utførelse som skille mellom boenhetene.
4.7 Materialbruk og farger Det skal være helhetlig material- og fargebruk innenfor planområdet. Farge skal være med lyse hovedfarger. 4.8 Trinnvis utbygging Ved trinnvis utbygging skal områder som ikke er ferdigstilt holdes planert og ryddet. Områdene skal kunne benyttes av utrykningskjøretøyer i forbindelse med brann etc. og til parkering mm. Prosjektet kan deles i inntil tre byggetrinn: Byggetrinn 1: Byggetrinn 2: Byggetrinn 3: B_1-3 B/F/K_1-2 UO_1 GT_1-3 GT_6 frem til og med halve o_lek Kjøreveg Halve o_lek (midlertidig lek) Ren_1 B_4-6 B/F/K_3 UO_2 GT_4 GT_6 ferdig hele veien Resterende del o_lek B_7-8 B/F/K_4 UO_3 GT_5 P Ren_2 4.9 Angrepsvei for brannvesen Innenfor byggeområdene kan det etableres trappehus for tilgang til p-kjeller (brannadkomst). Disse må etableres i tilknytning til bebyggelsen. 4.10 Tekniske planer Tekniske planer må godkjennes av Bydrift. 5 BEBYGGELSE OG ANLEGG 5.1 Bolig, B1- B8 Laveste kotehøyde på topp grunnmur skal ikke være lavere enn k+2,5 moh. Maksimal gesimshøyde for B_3-8 er 13 m over grunnmur/vanntett betong. B_1-2 kan bebyggelse oppføres i tre etasjer. B_3-8 kan bebyggelse oppføres i fire etasjer.
4. etg. skal trekkes 3 meter tilbake fra fasade mot offentlige arealer. Boligene skal være gjennomgående der det er hensiktsmessig og mulig. Det skal være en avstand på minimum 8 meter mellom bygningene. Det skal avsettes minimum 1 sykkeloppstillingsplass pr. boenhet over bakken nær inngangspartiet. Oppstillingsplasser skal fremgå av utomhusplanen. Balkonger kan krage maksimalt 1,6 meter ut fra veggliv fra 2,5 meter over terreng. 5.2 Kombinert formål Bolig/forretning/kontor, B/F/K_1-4 Bebyggelse innenfor formålene B/F/K_1-4 skal oppføres i direkte forlengelse/tilknyttet til bebyggelse på de tilstøtende områdene B_1-2, B_4 og B_7. Kotehøyde topp grunnmur skal ikke være lavere enn k+1,8 moh. Gesims skal være kontinuerlig og på samme høyde som gesims på bebyggelse i tilstøtende formål. Bebyggelse i B/F/K_1-2 kan oppføres i tre etasjer. Bebyggelse i B/F/K_3-4 kan oppføres i fire etasjer. 4. etg. skal trekkes 3 meter tilbake fra fasade mot elvepromenaden og fra offentlige arealer. 1.etg. langs elvepromenaden skal i sin helhet benyttes til forretning eller kontor. Innenfor formålet B/F/K_1-2 skal 2. og 3. etasje benyttes til bolig. Innenfor formålet B/F/K_3-4 skal 2., 3. og 4. etasje benyttes til bolig. Dersom 1. etasje benyttes til boligformål skal det være minimum 15 meter fra formålsgrense mot GT_6 til bolig. Dersom 1. etasje benyttes til næring skal det være minimum 7,5 meter avstand fra formålsgrense mot GT_6 til boligformål. Balkonger kan krage maksimalt 1,6 meter ut fra veggliv fra 2,5 meter over terreng. Det tillates ikke balkonger/utkraginger ut over formålsgrense, med unntak av utkraging over GT_6 som tillates utkraget maksimalt 1,6 m ut fra veggliv fra 3,2m over terreng. Konstruksjonene må være åpent areal og kan ikke bygges inn med vegger/glass eller tilsvarende. Det skal etableres universell adkomst fra B/F/K 1-4 til tilgrensende gatetun GT_2-5 samt GT_6. Det skal avsettes minimum 1 sykkeloppstillingsplass pr. boenhet over bakken nær inngangspartiet. Oppstillingsplasser skal fremgå av utomhusplanen. 5.3 Avfallsanlegg, Ren_1-2 Avfallshåndtering skal etableres i nedgravde containere som kan betjenes fra bakkeplan. Endelig plassering og utforming skal fremgå av utomhusplan. 5.4 Uteoppholdsareal, UO_1-3 Leiligheter skal ha minimum 20 m2 uteareal pr. boenhet, terrasser/balkonger medregnes i arealet. Felles uterom skal være universelt utformet. Innenfor formålet skal det legges til rette for interne gangveger til inngangspartier. Gangvegene kan benyttes som kjørevei ved uttrykning. Interne veger skal ha nødvendig belysning og opparbeides med hardt dekke i en bredde maks 3,5 meter. Det tillates ikke bruk av asfalt. Vegen skal kunne benyttes for lek og opphold, og arealet skal framstå hovedsakelig som felles uteoppholdsareal for beboerne. Innenfor formålet skal det etableres møtepunkter for beboerne i området. 5.5 Lekeplass, o_lek
Lekearealet o_lek skal utarbeides i tråd med godkjent utomhusplan. Lekearealet skal være offentlig og kan brukes av beboerne innenfor planområdet. Utomhusplanen må følge «Normaler for uteområder i Mandal kommune» datert 19.06.2014. Lekeplass tillates oppført, i to trinn i hht. bestemmelse vedr. trinnvis utbygging, som midlertidig lekeplass inntil byggetrinn to er utført. 5.6 Garasjeanlegg for bolig-/fritidsbebyggelse Innenfor formålet GB (reguleringsplan nedre nivå) kan det etableres parkeringsanlegg med nedkjøringsrampe, boder, trapper/heis/sluser etc. til leiligheter. Minimum 10 % av parkeringsplassene skal tilrettelegges for bevegelseshemmede. For leiligheter under 80 m2 skal det etableres 1,25 p-plasser pr leilighet. For leiligheter over 80 m2 skal det etableres 1,5 p-plasser pr leilighet. For hver enhet kontor og næring skal det etableres 1 p-plass. Det skal etableres plass til minimum 1 sykkel pr. enhet i parkeringskjeller. Parkeringsanlegget skal ha løsning for standard ladestasjoner for el-bil. Disse skal være tilgjengelige for alle brukere av anlegget. Det skal etableres oljeutskiller for parkeringsanlegget. 6 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 6.1 Veg, o_v_1-2 Arealene skal opparbeides som er vist på plankartet. Teknisk standard og utførelse skal tilfredsstille kommunens gjeldende retningslinjer, samt prinsippene om universell utforming. o_v2 skal kunne benyttes til varelevering til B/F/K_1-4. 6.2 Annen veigrunn grøntanlegg, o_avg_5 Delområde o_avg_5 kan opparbeides med beplantning og gangsti. Det tillates etablering av sittegrupper. Prinsippet om universell utforming skal ligge til grunn for opparbeidelsen. 6.3 Gang/sykkelveg, o_g/s Prinsipp for utførelse og materialbruk på gang/sykkelveg o_g/s skal samsvare med de deler av elvepromenaden som er ferdigstilt. 6.4 Fortau, o_ft_1-2 Fortau langs den planlagte Kastellgaten og allmenningen ved Laksesoben skal opparbeides som vist på plankartet, og i tråd med kommunens retningslinjer samt etter prinsippene om universell utforming. 6.5 Gatetun, GT_1-6 Innenfor formålene GT_2-5 skal det etableres universell adkomst to steder. Det skal etableres universell adkomst mellom gangvei GT_6 og offentlig elvepromenade o_gs ved etablering av rampe i hver ende av GT_6.
Området GT_6 skal være tilgjengelig for kunder og brukere til næringsarealene for felt B/F/K_1-4. Det er ikke tillatt å etablere hindringer, gjerder eller lignende som privatiserer arealene. 6.6 Parkering, P Parkering P skal betjene delområde B/F/K_4. Det tillates ikke bruk av asfalt innenfor formålet. 7 GRØNNSTRUKTUR 7.1 Friområde I området o_fo skal allmennhetens atkomst til elva sikres. Det tillates etablert beplantning, samt sittegrupper eller andre installasjoner for allmennheten innenfor formålet. Området skal være universelt utformet. Det skal etableres universell adkomst innenfor formålet til offentlig promenade o_g/s. 8 HENSYNSSONER Flom Teknisk anlegg, bygningskonstruksjon og arealer som i sin helhet ligger under kote k+2,5 moh. må sikres mot flom og stormflo i samsvar med bestemmelsene i TEK 10 7-2. Innkjøring til parkeringskjeller skal ligge på kote k +2,0 moh. 9 REKKEFØLGEKRAV 9.1 Krav om arkeologisk overvåkning Før igangsetting av parkeringskjeller må Fylkeskonservatoren i Vest-Agder kontaktes. Fylkeskonservatoren vil etter konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle kunne kreve å være til stede når det graves for å dokumentere lagfølge og eventuelt jordfunn. I planområdet er det en sannsynlighet for at det finnes kulturlag med automatisk fredede kulturminner fra middelalderen i bygrunnen. 9.2 Miljøforhold/grunnforhold Forurensede masser i området skal behandles iht. i gjeldende regelverk. 9.3 Rammetillatelse Ved søknad om rammetillatelse må det utarbeides følgende:
Plan for sikringstiltak for 1. etasje langs elvepromenade og for parkeringskjeller i forbindelse med flom og stormflo Beredskapsplan for parkeringskjeller. 9.4 Igangsettingstillatelse Ved søknad om igangsettingstillatelse skal det foreligge en godkjent utomhusplan for hele planområdet. Utomhusplanen skal vise bebyggelsens plassering, lekeareal, fellesareal og promenade. For del av planområdet skal utomhusplanen utformes i henhold til illustrasjon Innkjøring P-hus datert 21.05.2015. Før det kan gis igangsettingstillatelse for byggeområder som ligger over eksisterende trafoplassering, skal trafo skal være tilkoblet og i drift på ny plassering utenfor planområdet. Flytting og relokalisering av trafo/nettstasjon skal avklares med Agder Energi Nett. Før det gis tillatelse til igangsetting av byggearbeider, skal det foreligge godkjente tekniske planer for det aktuelle byggetrinnet. Tekniske planer må godkjennes av Mandal kommune. 9.5 Brukstillatelse Ved søknad om brukstillatelse i byggetrinn 1 skal følgende del av offentlige formål være realisert: - Del av adkomstvei o_v_1 fra Kastellgata til og med avkjøring til rampe p-kjeller (kjøreveg) - Fortau o_ft_1 - Annen veggrunn o_avg_1 Ved søknad om brukstillatelse i byggetrinn 2 skal følgende del av offentlige formål være realisert: - Resterende del av adkomstvei o_v_1 og o_v_2. - Fortau o_ft_2 - Annen veggrunn o_avg_2-4 Før det kan gis brukstillatelse for B_3 skal terrenginngrep i o_fo være tilbakeført/opparbeidet. Gatetun, uteoppholdsareal, lekeplasser, gangveier, beplantning, renovasjon og parkering tilhørende de respektive byggetrinn skal være ferdig opparbeidet før det gis brukstillatelse innenfor byggetrinnet. Bil- og sykkelparkering i parkeringskjeller i det aktuelle byggetrinnet skal ferdigstilles før det kan gis brukstillatelse for boenheten. Sykkeloppstillingsplasser over bakken pr. boenhet skal være ferdig opparbeidet før det kan gis brukstillatelse for boenheten. GT_6 skal være ferdig opparbeidet frem til og med halve o_lek før det gis brukstillatelse for byggetrinn 1. o_lek skal overtas av Mandal kommune før det gis brukstillatelse til første bygg i byggetrinn 2. Offentlig veg skal overtas av Mandal kommune før det gis brukstillatelse til første bygg i byggetrinn 2.