2012
2 2012 2012 3 Hovedtall Optimo Prosjekt as Innholdsfortegnelse Tusen kroner 2012 2011* 2010** 2009** 2008** Omsetning 177 890 194 051 144 159 181 836 139 997 Driftsresultat 11 123 11 177 14 346 11 306 11 633 Resultat før skatt 12 740 12 158 15 090 11 819 14 244 Årets resultat 9 426 8 728 10 862 8 511 10 247 Driftsmargin 6,3 % 5,8 % 10,0 % 6,2 % 8,3 % Totalkapital 67 811 53 219 82 253 79 176 61 786 Egenkapital 22 113 13 876 29 867 19 060 15 190 Egenkapitalandel 32,6 % 26,1 % 36,3 % 24,1 % 24,6 % Gjennomsnittlig antall årsverk 25,3 22,0 18,7 16,2 13,2 H-verdi CM-prosjekter 0,0 11,0 0,0 0,0 N/A H-verdi TE-prosjekter 6,0 4,2 15,5 8,0 N/A H-verdi totalt 4,4 7,2 8,3 5,6 N/A * Proforma regnskap, som består av regnskap for gamle Optimo Prosjekt 01.01. - 25.05 og nye Optimo Prosjekt 26.05-31.12. ** Gjelder gamle Optimo Prosjekt Strategiåret...4 Fakta om Optimo Prosjekt...5 Forretningsidé, visjon, verdier og mål...6 Miljøsertifisering: Vi tar ansvar for omgivelsene og miljøet...7 Diagonale: Et prosjekt med mange utfordringer...8 Kaibygg 1: Vi må sørge for å gjøre de riktige valgene underveis... 10 Øvre Torv: Vi leverer et velfungerende bygg til fornøyde leietakere og med god økonomi for byggherren... 12 Økernveien 9: Vår erfaring fra andre prosjekter kommer byggherre og leietakere til gode... 14 Fredrik Selmers vei 4: Samarbeid forhindrer svart arbeid og sosial dumping... 16 Fredrik Selmers vei 4: Byggherren er tjent med å velge vår modell... 18 KS/HMS: Sterk etterspørsel etter Optimo Prosjekts kompetanse... 19 Optimo Prosjekts styre og ledelse... 20 Våre referanseprosjekter... 22 Årsregnskap 2012 for Optimo Prosjekt AS... 25 Optimo Prosjekt og selskapets ansatte bidrar til verdiskapingen i Norge. I 2012 betalte Optimo Prosjekt og de ansatte i selskapet til sammen kr 21,9 mill i personskatt, firmaskatt, arbeidsgiveravgift og merverdiavgift. Tusen kroner 9 108 7 673 2 906 2 236 Personskatt Firmaskatt Arbeidsgiveravgift Merverdiavgift Design/layout: Scanpartner AS Foto: Jiri Havran Forsideillustrasjonen er basert på Lund Hagem Arkitekters tegning og modell av Diagonale
4 2012 2012 5 Strategiåret Fakta om Optimo Prosjekt Organisasjon For Optimo Prosjekt var 2012 strategiåret. Hele organisasjonen styret, ledelsen og de ansatte har vært involvert i arbeidet med å utvikle selskapets forretningsidé, visjon, verdier samt våre mål for tiden frem til 2017. Vår forretningsidé hvorfor vi er til er Ledelse og rådgivning som gir fornøyde kunder i alle faser av bygge- og eiendomsprosjekter. Fornøyde kunder får vi ved å gi kompetente, ærlige og uavhengige råd, være løsningsorienterte, levere i tide og innenfor budsjett. Vår visjon det vi skal strekke oss etter er å være Byggherrens foretrukne samarbeidspartner. Gjennom godt og solid arbeid skal vi bygge opp tillit, noe som gjør at kundene kommer tilbake til oss. Våre verdier er Kompetent, Løsningsorientert, Pålitelig og Kundefokusert. Verdiene er kulturen i selskapet og skal prege oss i alt hva vi gjør. De ansatte skal være bærere av vår kultur. Uten å leve og virke gjennom disse verdiene kan vi ikke oppfylle vår forretningsidé eller vår visjon. Parallelt med strategiprosessen, har vi arbeidet intenst med de ulike prosjektene. To store rehabiliteringsprosjekter Fredrik Selmers vei 4 og Økernveien 9 har lagt beslag på produksjonskapasiteten. I tillegg har vi vært involvert i prosjektutvikling, prosjekt- og byggeledelse i rundt 45 prosjekter av ulik størrelse og karakter, og det er gledelig å se at vår kompetanse innenfor KS/HMS blir etterspurt av flere byggherrer. I 2012 fikk vi et driftsresultat på nivå med 2011 til tross for noe omsetningsnedgang. Vi har økt bemanningen for å møte den økte etterspørselen etter våre tjenester. For 2013 er ordrebøkene fylt opp og vi forventer en tilfredsstillende omsetnings- og resultatutvikling. Vi er i gang med å oppfylle de målene vi har satt oss! Bjørn R. Grepperud Daglig leder Optimo Prosjekt AS ble etablert 1. januar 2001. Optimo Prosjekt er en betydelig aktør innen prosjektutvikling og prosjektledelse, herunder ledelse av byggherrestyrte delentrepriser (construction management), i Oslo og Akershus. Optimo Prosjekt har siden oppstarten gjennomført en rekke betydelige prosjekter for flere profesjonelle byggherrer. Selskapet har ledet gjennomføringen av kontorbygg, forretninger, restauranter, politihus, undervisningsbygg, rettsbygninger og boliger, både som nybygg og rehabilitering. Totalt er det utført og under utførelse ca. 350.000 m 2 næringsarealer og ca. 800 boliger. Optimo Prosjekts første byggeprosjekt, Alnafossen kontorpark, fikk byggherreprisen for 2003. Optimo Prosjekt er blitt kåret til Gasellebedrift i 2005, 2006, 2008, 2009 og 2010. Optimo Prosjekt er miljøsertifisert i henhold til NS-EN ISO 14001:2004 Miljøstyringssystemer av Det Norske Veritas. Optimo Prosjekt har sentral godkjenning for følgende områder: Søker i tiltaksklasse 2 Prosjektering av Overordnet ansvar for prosjektering (bygning, anlegg eller konstruksjon, tekniske installasjoner) i tiltaksklasse 3 Utførelse av Overordnet ansvar for utførelse (bygning, anlegg eller konstruksjon, tekniske installasjoner) i tiltaksklasse 2 Kontroll av Overordnet ansvar for utførelse (bygning, anlegg eller konstruksjon, tekniske installasjoner) i tiltaksklasse 2 Prosjektering av Miljøsanering i tiltaksklasse 3 Utførelse av Riving og miljøsanering i tiltaksklasse 3 Optimo Prosjekt er et uavhengig og selvstendig selskap eiet av daglig leder Bjørn Grepperud og avdelingsleder Rune Pedersen. Økonomi Produksjon Styre Daglig leder KS/HMS Prosjektutvikling
6 2012 2012 7 Miljøsertifisering: Forretningsidé, visjon, verdier og mål Vi tar ansvar for omgivelsene og miljøet Vår forretningsidé: Ledelse og rådgivning som gir fornøyde kunder i alle faser av bygge- og eiendomsprosjekter Vår visjon: Byggherrens foretrukne samarbeidspartner! Våre verdier: Kompetent Løsningsorientert Pålitelig Kundefokusert Våre mål: Optimo Prosjekt skal Utvikle og tilrettelegge for organisk vekst Utnytte markedsmuligheter som oppstår Kunne gå inn på eiersiden i utvalgte eiendomsprosjekter Ha en variert og sammensatt kundeportefølje Gi kundene trygghet Ta ansvar og levere minst som forventet Utvide produktspekteret Prioritere byggherrestyrte delentrepriser fremfor entreprenørrollen Bevare medarbeidernes høye kompetanse Bistå våre oppdragsgivere med å velge miljøvennlige løsninger Gjennomføre prosjektene uten personskader som medfører fravær eller arbeidsrelatert sykefravær Optimo Prosjekt ble sertifisert i henhold til NS-EN ISO 14001:2004 Miljøstyringssystemer av Det Norske Veritas i april 2013. -Med denne sertifiseringen tar vi ansvar for omgivelsene og miljøet, samt at vi arbeider aktivt for å oppfylle våre miljøforpliktelser, sier Kirsten Skaare, kvalitetssjef i Optimo Prosjekt. -Miljøsertifiseringen viser at vi har etablert gode rutiner for å styre vår miljøpåvirkning, og at rutinene er implementert i henhold til kravene i miljøstandarden. Sertifiseringen vil også komme våre kunder til gode, gjennom bedre struktur og systematikk i oppfølgingen av våre prosjekter, uttaler Kirsten. -De praktiske konsekvensene av miljøsertifiseringen er at vi får en bedre systematikk på miljøstyringen i prosjektene våre. Vi har et stort miljøfokus i prosjektene allerede og sertifiseringen vil bidra til å øke dette fokuset ytterligere. Vår miljøpolicy: Optimo Prosjekt skal bistå sine oppdragsgivere med å finne de beste miljøvennlige løsninger for deres byggeprosjekter. Vi skal være byggherrens foretrukne samarbeidspartner for prosjekter med høyt miljøfokus. Ved kontinuerlig å stille krav til oss selv og våre samarbeidspartnere, skal vi bidra til å minimere miljøbelastningen ved gjennomføringen av prosjektene. Vår virksomhet skal overholde alle krav som stilles fra myndigheter, samt de krav vi har pålagt oss selv. -Policyen er basisen for hvordan vi skal arbeide med miljøstyring og sier noe om hva vi ønsker å oppnå, sier Kirsten. Vi har i tillegg utarbeidet miljømål for selskapet og vil i samarbeid med våre oppdragsgivere utarbeide miljømål for de enkelte prosjektene våre. -Sertifikatet er gyldig i tre år av gangen og vi vil bli revidert årlig av DNV, som på den måten sjekker at vi opprettholder kriteriene for å inneha et sertifikat, avslutter Kirsten. -Med denne sertifiseringen tar vi ansvar for omgivelsene og miljøet, samt at vi arbeider aktivt for å oppfylle våre miljøforpliktelser, sier Kirsten Skaare. 6 Optimo Prosjekt AS - Årsrapport 2010
8 2012 2012 9 Diagonale: Et prosjekt med mange utfordringer -Gjennom nærheten til produksjon er vi kontinuerlig oppdatert på utvikling av marked og priser og kan levere treffsikre kostnadskalkyler på et tidlig prosjektstadium, sier Einar Blakstad. HAV Eiendom AS eier og utvikler Diagonale på felt A9 i Bjørvika. På nabofeltet (felt A8) utvikler Oslo kommune Nye Deichmanske hovedbibliotek. Det er lagt opp til sammenhengende underetasjer i to plan for feltene A8 og A9. Totalt er prosjektet på ca. 39.800 kvadratmeter BTA inkludert kjeller. Den vestre del av felt A9 skal utvikles til boliger for ca. 480 studenter. Bygget vil få ni etasjer med studentboliger over høy førsteetasje/mesanin med handel/bevertning. Boligarealet er ca. 13.500 kvadratmeter BTA. Den østre del av felt A9 skal utvikles til kontor. Bygget får åtte kontorplan over høy førsteetasje/mesanin med handel/bevertning. Kontorarealet er ca. 12.600 kvadratmeter BTA. Forretningsarealet handel/bevertning utgjør ca. 4.800 kvadratmeter BTA. Bygningsingeniør Einar Blakstad begynte i Optimo Prosjekt i mai 2012 og har fra første arbeidsdag vært engasjert i utviklingen av Diagonale i Bjørvika. - Jeg har støttet prosjektleder administrativt med kontrahering, budsjett- og økonomioppfølging samt rapportering, sier Einar og fortsetter: -Jeg har hatt ansvar for å følge opp prosjekteringen av kontorbygget, geotekniske, miljøtekniske og arkeologiske grunnundersøkelser samt viktige grensesnitt mot Bjørvika Infrastruktur og Statens vegvesen. Einar, som har lang erfaring fra prosjektledelse, utredninger og rådgivning i bl.a. Det norske Veritas, OBOS Forretningsbygg, Selvaag og Statsbygg, sier at Diagonale har vært et arbeidskrevende prosjekt som har involvert flere personer fra Optimo Prosjekt: -Prosjektet har benyttet ressurser i Optimo Prosjekt for kalkyle, HMS/SHA og kvalitetssikring. På det meste har seks personer i Optimo Prosjekt vært engasjert. I tillegg samarbeider vi tett med oppdragsgiver HAV Eiendom, samt Lund Hagem Arkitekter og Atelier Oslo, som er arkitekter på hele Diagonalekvartalet inkludert Nye Deichmanske hovedbibliotek, sier Einar. Optimo Prosjekt har gjennom sin gode og brede erfaring med håndtering av hele byggeprosessen kunnet gi HAV Eiendom råd om valg av løsninger samt styre forprosjektet slik at man har muligheten til å velge det økonomisk mest fordelaktige alternativ ut fra markedsforholdene ved kontrahering. Optimo Prosjekt er gjennom nærheten til produksjon kontinuerlig oppdatert på utvikling av marked og priser og kan levere treffsikre kostnadskalkyler på et tidlig prosjektstadium. Einar forteller om et prosjekt med mange utfordringer: - Forprosjektet ble gjennomført med et klart mål om å bli ferdig tidsnok til at HAV Eiendom kan samarbeide med Nye Deichmanske hovedbibliotek om etablering av byggegrop og bygging av sammenhengende kjeller. Videre var skisseprosjektet, som var gjennomført før Optimo Prosjekt ble engasjert, forenklet og krevde verifisering i første fase av forprosjektet. Det er først og fremst Diagonale. Kontordelen til venstre. I midten ligger studentboligene. Nye Deichmanske hovedbibliotek til høyre. Illustrasjon: Lund Hagem Arkitekter kontorarealene, og til en viss grad forretningsarealene, som vil bære prosjektet økonomisk. Utleie av kontorarealene er derfor en forutsetning for byggestart, sier Einar og fortsetter: -Studentboligene blir antakelig Norges mest påkostede og bygges for å ivareta et politisk mål om en viss andel rimelige utleieboliger i Bjørvika. Prosjektet er arkitektonisk krevende med lysgårder som går på skrå inn fra fasadene, med etasjevise variasjoner i utforming og planløsning, noe som har gjort det utfordrende å skape funksjonelle og effektive kontorplan. De mest spesielle problemstillingene har vært knyttet til grunnforholdene, sier Einar: - Det har vært mye fokus på metodene for utgraving og sikring av byggegrop, samt håndtering av forurensede masser og sannsynlige funn av kulturminner, for eksempel båtfunn. Dette representerer den største usikkerheten i prosjektet økonomisk og fremdriftsmessig. Einar sier at det er satt flere energi- og miljømål for prosjektet: -Prosjektet skal minst oppfylle Lavenergistandard i henhold til Overordnet Miljøoppfølgingsplan (OMOP) for Bjørvika samt selvfølgelig energikravene i TEK10. Alle de tre bygningskategoriene - kontor, forretning og studentboliger - vil dermed minst oppnå energimerke B. -Målsettingen er energi- og miljømessig gode bygg med god brukervennlighet, komfort og bestandighet. Vi har rådet HAV Eiendom til å BREEAM-sertifisere kontordelen, og det har bl.a. medvirket til valg av energibrønner som hovedalternativ for varme- og kjølesystem. BREEAM innebærer krav til ni miljøområder: ledelse, helse og miljø, energi, transport, vann, materialer, avfall, bruk av areal og økologi samt forurensing. Det er gjennomført en preanalyse som viser at klassen «Excellent» kan oppnås, men alternativt vil man tilfredsstille klassen «Very good,» avslutter Einar.
10 2012 2012 11 Kaibygg 1: Vi må sørge for å gjøre de riktige valgene underveis -Bygget får ny identitet når fasadene moderniseres med blant annet en ny dobbelfasade mot Bryggetorget, sier Erik Gausen. Kaibygg 1 på Aker Brygge skal gis ny identitet. Bygget inngår som en del av Norwegian Propertys (NPRO) masterplan for Aker Brygge. Kaibygg 1 er et av de mest sentrale byggene på Aker Brygge og ligger mellom sjøen, Bryggetorget og Holmens gate. Bygningen huset DNBs hovedkontor frem til DNBs flytting til Bjørvika. Kaibygg 1 ble opprinnelig tegnet som et kvartal bestående av fire hus. Disse volumene knyttes nå nærmere sammen for å gi store, sammenhengende og arealeffektive arbeidsplasser med godt dagslys fra flere sider. De sammenhengende volumene kan strekkes opp mot 3.500 kvadratmeter BRA. Kaibygg 1 gis ny identitet når deler av fasadene moderniseres ved bruk av en dobbelfasade. Kaibygg 1 vil få handelsarealer i kjeller, 1. og 2. etasje. Disse arealene vil være en del av en diagonal som strekker seg fra Terminalbygget, via Verkstedhallen til Kaibygg 1. Diagonalen er den nye handelsgaten på Aker Brygge. Kontorfunksjonene vil i hovedtrekk ligge i 3. -6. etasje. Optimo Prosjekt er engasjert som NPROs prosjektleder, og Erik Gausen har arbeidet tett med NPRO for å utvikle Kaibygg 1. Erik, som er utdannet elkraftingeniør og innenfor økonomi/administrasjon, har siden 2006 vært ansatt i Optimo Prosjekt. Han forteller om et utfordrende prosjekt: -Det er mange interessenter på Aker Brygge som vi skal ta hensyn til. Hadde dette vært et vanlig kontorbygg, kunne vi stengt det og arbeidet uforstyrret. I dette prosjektet må vi ta hensyn til de som har leiligheter over utbyggingsarealet samt at restaurantene på gateplan skal ha vanlig drift i byggeperioden. -I dette prosjektet ledet jeg prosjektgruppen frem til kontrahering av entreprenør, og deretter skal jeg følge opp Bunde Bygg i henhold til samarbeidsentreprisen. Videre forteller Erik at Niels Torp er arkitekt for prosjektet. Niels Torp utformet på 1980-tallet Aker Brygge slik vi kjenner det i dag, sier Erik. Bygget skal gis ny identitet ved at fasadene moderniseres med blant annet en ny dobbelfasade mot Bryggetorget. -Dette har vært teknisk krevende, sier Erik, men med bistand fra tyske Transolar er de korrekte funksjonskravene blitt utarbeidet. Transolar er verdensledende på denne type problemstillinger, forteller Erik. Ny fasade mot Bryggetorget. Illustrasjon: Niels Torp AS Arkitekter MNAL Norwegian Property har en styrebeslutning på at kontordelen av Kaibygg 1 skal BREEAM-sertifiseres som «Very Good.» - Det er utført en preanalyse som viser at det er mulig å nå denne ambisjonen, men det vil være utfordrende. Derfor må vi sørge for å gjøre de riktige valgene underveis, avslutter Erik. Kontorinngangene vil få grønne vegger inspirert av botanikeren Patrick Blancs «Mur Végétal» på kjøpesenteret Les Quatre Temps, Porte de Paris, La Défense. Illustrasjon: Patrick Blanc.
12 2012 2012 13 Øvre Torv: Vi leverer et velfungerende bygg til fornøyde leietakere og med god økonomi for byggherren -Vårt fortrinn er at vi har et veldig bra fagmiljø i eget hus, sier Sven Wertebach. Et nytt Kunnskapssenter skal etableres på Øvre Torv i Sandvika sentrum. Bygningen skal totalrehabiliteres og påbygges. Det rehabiliterte bygget blir miljøriktig og energieffektivt. Kontoreiendommen består av syv etasjer og skal utvikles til et kombinert Kunnskapssenter for Bærum kommune og Høgskolen i Oslo og Akershus samt kontorer for utleie. Totalt nytt areal blir på 14.500 kvadratmeter, hvorav 10.500 kvadratmeter kunnskapssenter og resten er kontorer for utleie. Det rehabiliterte bygget blir miljøriktig og energieffektivt med tilleggsisolering av eksisterende fasader og tak, lavenergivinduer og nye tekniske anlegg. Planlagt ferdigstillelse for Kunnskapssenteret er til studiestart august 2014. På riggkontoret i Sandvika treffer vi senior prosjektleder Sven Wertebach, som er leid inn av Entra Eiendom som byggherrens representant i prosjektet, og han forteller engasjert om sin rolle i prosjektet: - Optimo Prosjekt ivaretar eierens interesser i utviklingsfasen og fungerer som bindeledd mellom entreprenører, eier, leietakere og andre berørte parter i utførelsesfasen. Optimo Prosjekt har vært med i dette prosjektet fra første stund og vi kommer - også denne gangen - til å levere et velfungerende bygg med fornøyde leietakere innen avtalt frist og med en god økonomi for vår oppdragsgiver. Sven Wertebach er utdannet sivilingeniør fra University of Applied Sciences i Aachen, Tyskland. Han har lang erfaring som prosjektleder for både boligbygg og større næringsbygg i Tyskland og Norge. Fra han begynte i Optimo Prosjekt i 2009 har han vært sentral i sentrumsutviklingen av Sandvika Øst, bl.a. som prosjektleder for totalrehabiliteringen av nabobygget Malmskriverveien 4. - Øvre Torv var veldig utfordrende i utviklingsfasen, sier Sven, men en god og åpen dialog med myndighetene har løst de største utfordringene. -Gjennomføringen av prosjektet er delt i to kontrakter, sier Sven. En totalentreprisekontrakt på riving og en samspillkontrakt med en totalentreprenør for nybygging og rehabilitering. Samspillkontrakten med totalentreprenøren fører til et tett samarbeid mellom byggherre og entreprenør. Alle kontrakter er «åpne». -Som vanlig er vi presset på fremdrift og økonomi i prosjektet, forteller Sven, men vi har god erfaring med denne type prosjekter, samt at vi følger totalentreprenøren tett opp. For å sikre at alle tekniske entreprenører har svart riktig på oppgaven, og faktisk leverer den kvaliteten og de funksjoner vi ønsker, har vi valgt å styrke byggherreteamet med en av mine kollegaer som har denne tekniske kompetansen. Sven trekker dette frem som et av Optimo Prosjekts fortrinn: -Vi har et veldig bra fagmiljø i eget hus. Optimo Prosjekt jobber i hele verdikjeden, fra utvikling av prosjekter, prosjektledelse på byggherresiden, gjennomføring av prosjekter i egen regi med egen driftsledelse, eksterne SHA-tjenester osv. Det sørger for at vi har oppdatert kompetanse i alle ledd, samt et bra sosialt miljø som igjen gir en lav terskel for å spørre en kollega. -Vår oppdragsgiver har fokus på miljø, og den nybygde delen av Øvre Torv skal bygges som passivhus i energiklasse A. Den rehabiliterte delen av bygget skal ha lavenergistandard i energiklasse B. Hele bygget skal BREEAM-sertifiseres til «Very good». Det hadde vært mulig å oppnå en enda bedre sertifisering dersom beslutningen om BREEAM-sertifiseringen hadde kommet tidligere. I Optimo Prosjekt har vi flere BREEAM-prosjekter under utførelse og planlegging. Med den erfaringen og kompetansen vi har opparbeidet oss om BREEAM, kan vi gi vi våre kunder riktige og gode anbefalinger som er spesielt viktig i tidligfasen av et prosjekt, for eksempel økonomi, beslutningsplaner, leieavtaler, osv., avslutter Sven. Øvre Torv skal totalrehabiliteres og påbygges til et miljøriktig og energieffektivt bygg. Rehabilitering og nybygging gjennomføres som samspillkontrakt mellom byggherre og totalentreprenør.
14 2012 Økernveien 9: Vår erfaring fra andre prosjekter kommer byggherre og leietakere til gode vi bringe med oss inn i dette prosjektet, noe som kommer både byggherre og leietakere til gode. Det er montert et moderne teknisk anlegg som gir gode energitekniske løsninger i bygget samt at det er montert nye vinduer. Dette er med på å gi Økernveien 9 energiklasse B, avslutter Tommy. Tommy Davidsen er utdannet elektriker og har tidligere erfaring som montørbas og prosjektleder Elajo/Oslo Energi før han Kontoreiendommen Økernveien 9 på Tøyen er totalrenovert for å gi leietakerne moderne og gode kontorfasiliteter. Det er lagt vekt på moderne tekniske anlegg og gode energitekniske løsninger i bygget. Prosjektet omfattet full innvendig rehabilitering av en kontorblokk i elleve etasjer på Tøyen Senter med oppgradering til energiklasse B. Optimo Prosjekt utførte byggherrens prosjektledelse i utviklingsfasen i tillegg til byggefasen som ble gjennomført som byggherrestyrte delentrepriser (CM). Bygget ble overlevert til byggherren i februar 2013. Tommy Davidsen er driftsleder i Optimo Prosjekt og inngikk i teamet som rehabiliterte Økernveien 9 på Tøyen. -Jeg var en av to driftsledere på prosjektet, sier Tommy Davidsen. Mitt ansvar var å følge opp entreprenørene innenfor fagene VVS, elektro, solavskjerming samt heis. Arbeidet bestod i å påse at arbeidet ble utført i henhold til kontrakt, at fremdriften ble holdt og at arbeidet ble utført i henhold til gjeldende regler og forskrifter. En viktig del av arbeidet var å fange opp eventuelle avvik tidlig i prosessen, slik at farten kunne korrigeres. Dette var spesielt viktig etter hvert som det kom leietakertilpasninger. Med mange entreprenører på byggeplassen, var det viktig å koordinere arbeidet mellom fagene, slik at ikke noe falt mellom to stoler. Det er mange rørgjennomføringer i et bygg og alle disse skal brannsikres når rørleggeren og elektrikeren er ferdig, sier Tommy. Under hele byggetiden var det leietakere i bygget. Dette var utfordrende, forteller Tommy, men vi kunne bruke vår erfaring fra andre prosjekter for å løse dette på en tilfredsstillende måte for leietakerne. -Med ferdigstillelsen av Økernveien 9 har vi rehabilitert de tre søsterblokkene på Tøyen Senter, sier Tommy, og erfaringene fra Hagegata 22 og Hagegata 23 kunne begynte i Optimo Prosjekt i 2010. Vi har en flat struktur i Optimo Prosjekt som gir godt samarbeid og god kompetanseoverføring, sier Tommy. -Med ferdigstillelsen av Økernveien 9 har vi rehabilitert de tre søster- blokkene på Tøyen Senter, sier Tommy Davidsen. Bakeri med inngang fra torget. Ny takterrasse i 11. etasje. Moderne og gode kontorfasiliteter for leietakerne.
16 2012 2012 17 Fredrik Selmers vei 4: Samarbeid forhindrer svart arbeid og sosial dumping For å unngå svart arbeid og sosial dumping på byggeprosjektet, har Entra Eiendom, Optimo Prosjekt, Skatt Øst og Sentralskattekontoret for utenlandssaker samarbeidet tett. Samarbeidet startet samtidig med byggeprosjektet. Prosjektet rapporterer kvartalsvis inn navn og firmatilhørighet på alle som har utført arbeid på byggeplassen siden forrige rapportering. Skatt Øst går gjennom listene, sjekker opp mot sine registre og melder tilbake både samsvar og avvik. Skatt Øst gjennomfører også ikke-varslede kontroller av byggeplassen. Alle involverte firmaer er på forhånd orientert om samarbeidet og rapporteringen. Fra oppstarten i august 2011 og frem til mai 2013 har det vært 1.340 personer innom byggeplassen fra 214 ulike firmaer. Det er ikke avdekket noen alvorlige avvik i samarbeidsperioden, og prosjektledelsen er godt fornøyd med dette resultatet. Kriteriene som sjekkes er: At alle virksomheter er registrert i merverdiavgiftsmanntallet At alle arbeidere er registrert i Arbeidstaker- og arbeidsgiverregisteret At alle utenlandske virksomheter og deres arbeidere er registrert hos Sentralskattekontoret for utenlandssaker Optimo Prosjekt har sjekket aktuelle leverandører nøye før kontrahering. Eksempelvis var et tildelingskriterium at underentreprenører med egne ansatte ble valgt fremfor de som kun baserte seg på innleie av enkeltmannsforetak. Arbeidsforhold, ansettelseskontrakter, boforhold, innkjøpsrutiner og innkjøpsrutiner er blitt revidert av Det Norske Veritas uten avvik. Byggeplassen har vakthold 24 timer i døgnet, syv dager i uka. Den er gjerdet inn og er sikret mot uvedkommende ved at all adgang skjer gjennom betjent vaktbod eller rondeller med kortlesere. Kortleserne er koblet mot byggeplasskortene, slik at ingen slipper inn på byggeplassen uten byggeplasskort. Fredrik Selmers vei 4 er inngangsporten til Helsfyr og Ensjø og gir hele området et løft. Ny fasade og nye lavenergivinduer er montert. Bygget får åpne og lyse kontorarealer med stor takhøyde.
18 2012 2012 19 Fredrik Selmers vei 4: Byggherren er tjent med å velge vår modell KS/HMS: Sterk etterspørsel etter Optimo Prosjekts kompetanse Høsten 2013 vil Fredrik Selmers vei 4 stå ferdig som et moderne og Norges mest miljøvennlige rehabiliterte kontorbygg. Energibehovet skal dekkes ved gjenvinning av overskuddsvarme fra eksisterende datahall og fjernvarme. Fasadene rehabiliteres og endres. Vinduene erstattes med nye lavenergivinduer. Det totalrehabiliterte bygget vil få mer effektive arealer. Det bygges nye etasjer som binder de fem blokkene sammen og danner nye åpne kontorarealer med stor høyde. Totalarealet økes med ca. 4.000 kvadratmeter. Universell utforming sikrer at bygget blir tilgjengelig for alle. Skattedirektoratet skal ved innflyttingen disponere ca. 70 prosent av bygget. Optimo Prosjekt gjennomfører de bygningsmessige innredningsarbeidene og utenomhusarbeidene på vegne av byggherren gjennom byggherrestyrte delentrepriser (CM). Arbeidene omfatter bl.a. innredning av resepsjon, møterom, cellekontorer og landskapsareal, auditorium, kantine, garderober og treningsanlegg. De tekniske installasjonene er dimensjonert for at hele kontorarealet skal kunne gjøres om til cellekontorer og vice versa. Optimo Prosjekt har vært Entra Eiendoms rådgiver i utviklings- og konkurransefasen, og har ansvar for prosjekt- og byggeledelse i planleggings- og gjennomføringsfasen. - Vi har samarbeid med alt fra Skattedirektoratets brukere, til Skatt Øst og Entra Eiendom, arkitekter og øvrige kontraktsparter, sier Sigurd Stensbråten. Prosjektleder Sigurd Stensbråten har vært ansatt i Optimo Prosjekt siden 2007 og har i nesten to år arbeidet med prosjektet Fredrik Selmers vei 4. Først som byggeleder på byggherresiden, og fra januar 2012 som prosjektleder for teamet som gjennomfører de bygningsmessige innredningsarbeidene. Verdifull erfaring fra tidligere jobber i AF Gruppen, Stensrud & Stensrud og Bermingrud kommer godt med i et omfattende prosjekt: -Som prosjektleder har jeg det overordnede tekniske, økonomiske og fremdriftsmessige ansvaret for innredningsarbeidene i prosjektet. Totalt er det ca. 36.000 kvadratmeter som skal innredes samt utenomhusarbeider. Sigurd forteller om et vidt samarbeid: -Vi har samarbeid med alt fra Skattedirektoratets brukere, til Skatt Øst og Entra Eiendom, arkitekter og øvrige kontraktsparter. Det er tre hovedentrepriser i prosjektet, sier Sigurd: Riving, fasade og rigg ved AF Gruppen, teknikk ved YIT og innredningsarbeider ved Optimo Prosjekt. Entra Eiendom har engasjert Optimo Prosjekt som byggherrens prosjektleder, og prosjektlederen stiller like strenge krav til oss som de andre entreprenørene i prosjektet, forteller Sigurd. I byggetiden har det vært full drift i Norges viktigste kjeller: Skattedirektoratets datahall, hvor bl.a. selvangivelsene produseres. For å sikre seg mot driftsbrudd, har det vært iverksatt omfattende tiltak, samt at det har vært et tett samarbeid med Skattedirektoratet og øvrige aktører. Sigurd trekker frem Optimo Prosjekts CM-modell som et fortrinn for byggherren -Vi ser i praksis at vi er bedre på å løse nye ønsker og utfordringer fra både byggherren og brukeren underveis. Vår erfaring med å møte brukeren til vår byggherre, og vurdere kvalitet i leveransen for byggherren, er noe byggherren er tjent med ved å velge oss og vår modell. Helheten blir bedre for byggherren. Når bygget er ferdig rehabilitert, vil det få energiklasse A, sier Sigurd, og legger til at bygget også skal BREEAM-sertifiseres. -Ønsket sertifiseringsklasse må meldes når søknaden leveres, og på søknadstidspunktet var det «Very Good» som pekte seg ut som oppnåelig. Per nå ligger vi godt an, og vi strekker oss for å kunne nå «Excellent.» Optimo Prosjekt er engasjert som SHA-koordinator under byggingen av Nydalen Energisentral. Illustrasjon: Nydalen Arkitektkontor AS. Den tidligere Sjømannsskolen på Ekeberg bygges om til Kongshavn videregående skole og skal stå ferdig til skolestart i august 2013. Avantor er byggherre og Optimo Prosjekt ivaretar rollen som koordinator for utførelsesfasen i henhold til Byggherreforskriften. I Gullhaugveien 1-3 gjennomføres en omfattende rehabilitering av eiendommen til moderne kontorlokaler. Eiendommen skal være klar for innflytting vår/sommer 2013. Byggherre er Storebrand Eiendom, mens bygget forvaltes av Avantor, som også leder rehabiliteringsprosjektet. Optimo Prosjekt er SHA-koordinator for utførelsesfasen av prosjektet. For Avantors datterselskap Nydalen Energi etableres det en ny energisentral som skal utvide kapasiteten for fjernvarme og kjøling i Nydalen. Energisentralen legges inntil Akerselva, og Avantor har stort fokus på det estetiske for både omgivelsene og turgåere. Optimo Prosjekt har bistått prosjektet fra byggestart som SHA-koordinator for utførelsesfasen. Energisentralen skal settes i drift ved årsskiftet 2013/14. Optimo Prosjekt har bistått Avantor med utarbeidelse og etablering av overordnet HMS-strategi med tilhørende dokumenter. Dette arbeidet har vært utført i nært samarbeid med representanter fra Avantors ledelse.
20 2012 2012 21 STYRE OG LEDELSE Einar Enger (f. 1950), styreleder Bjørn R. Grepperud (f. 1958), daglig leder og styrets nestleder Rune Pedersen (f. 1967), avdelingsleder og styremedlem Heidi M. Scheie (f. 1963), styremedlem Geir Magne Aarstad (f. 1960), styremedlem Sigurd Stensbråten (f. 1975), ansattes observatør Arild Vavik (f. 1952), avdelingsleder Kirsten Skaare (f. 1969), kvalitetssjef Svein Erik Tverli (f. 1967), økonomisjef Enger var konsernsjef i NSB i ti år frem til mai 2011 og har før dette lang erfaring som leder av ulike bedrifter innenfor landbrukssamvirket. Videre har Enger omfattende erfaring fra styrearbeid, og har vært styreleder i bl.a. Flytoget, Nettbuss, ROM Eiendom og arbeidsgiverforeningen Spekter. Enger var medlem av 22. julikommisjonen. Han er nå styreleder i Felleskjøpet Agri. Grepperud har vært daglig leder i Optimo Prosjekt siden selskapet ble etablert i 2001. Han har tidligere vært ansatt i Norconsult, Multiconsult og Skanska Norge. Grepperud er utdannet sivilingeniør fra NTNU. Pedersen har vært ansatt i Optimo Prosjekt siden 2005 og leder nå Prosjektutviklingsavdelingen i selskapet. Han har tidligere vært ansatt i Skanska Norge og Protan Tak. Pedersen er utdannet fra Byggteknisk Høyskole i Horsens, Danmark. Scheie har erfaring fra drift og utvikling av kjøpesentra, regionssjef og etableringsdirektør i Rema 1000, kjededirektør i Vic, administrerende direktør i Sunkost Detalj samt konsernsjef i Sunkost. Hun driver nå egen virksomhet innenfor eiendomsutvikling og detaljhandelsrådgiving. Scheie er styreleder i Møbelringen og har bl.a. styreerfaring fra Ikano Finans og Norild. Aarstad har mer enn 23 års erfaring fra ulike lederstillinger innenfor eiendoms- og entreprenørbransjen. Fra 2004 til 2009 var han konsernsjef for Skanska Norge, og i perioden 2009 2011 var han konsernsjef for entreprenørselskapet i det Saudi-Arabiske selskapet Al Rahji Holding. Aarstad er nå eier av selskapet GRAA som utøver rådgiving samt direkte investering i eiendoms- og entreprenørselskaper. Aarstad er styreformann i bl.a. Hinna Park, Otium Gruppen, Lønnheim Gruppen og VB Agils, samt styremedlem i bl.a. Stangeland-konsernet, Ølen Betong, Backe Entreprenør, Stavanger Realinvest og Aarstad Eiendom. Stensbråten har vært ansatt i Optimo Prosjekt siden 2007 og er nå prosjektleder/anleggsleder. Tidligere har han arbeidserfaring som anleggsleder i Stensrud & Stensrud og Bermingrud, samt håndverksbakgrunn fra AF Gruppen. Vavik har vært ansatt i Optimo Prosjekt AS siden 2007 og leder nå Produksjonsavdelingen i selskapet. Han har tidligere arbeidserfaring fra bl.a AF Gruppen, CM1 Byggpartner, Ragnar Evensen og egen praksis. Skaare har vært ansatt i Optimo Prosjekt AS siden 2011 og har ansvar for kvalitet og HMS. Hun har tidligere vært ansatt i Faveo Prosjektledelse, AF Gruppen, Mesta og Statens vegvesen Vegdirektoratet. Tverli har vært ansatt som økonomisjef i Optimo Prosjekt AS siden 2011. Han har tidligere arbeidserfaring fra ulike økonomistillinger i bl.a. Polaris Media, Scandinavia Online, Schibsted og Aftenposten.
22 2012 2012 23 Referanseprosjekter Næring: Alnafossen, Oslo Nybygg av ca 36.000 kvm som ble ferdigstilt i 2004. Oppdragsgiver: Entra Eiendom AS. Optimo Prosjekts rolle: Prosjektledelse og byggeledelse. Middelthuns gate 29, Oslo Rehabilitering av ca 21.500 kvm som ble ferdigstilt i 2011. Oppdragsgiver: Entra Eiendom AS. Optimo Prosjekts rolle: Prosjektledelse og byggeledelse. Asker og Bærum Politihus, Sandvika Rehabilitering og nybygg av ca 14.000 kvm som ble ferdigstilt i 2009. Oppdragsgiver: Entra Eiendom AS. Optimo Prosjekts rolle: Prosjektledelse. Midtveien 5, Rygge Rehabilitering av ca 6.000 kvm som ble ferdigstilt i 2010. Oppdragsgiver: Midtveien 5 AS v/furuholmen Eiendom AS. Optimo Prosjekts rolle: Prosjektledelse, bygging og KS/HMS. Grenseveien 92, Oslo Rehabilitering av ca 14.700 kvm som ble ferdigstilt i 2007. Oppdragsgiver: Entra Eiendom AS. Optimo Prosjekts rolle: Prosjektledelse. Politihuset Romerike, Lillestrøm Nybygg av ca 5.000 kvm som ble ferdigstilt i 2009. Oppdragsgiver: Entra Eiendom AS. Optimo Prosjekts rolle: Prosjektledelse. Hagegata 22, Oslo Rehabilitering av ca 12.500 kvm som ble ferdigstilt i 2011. Oppdragsgiver: Entra Eiendom AS. Optimo Prosjekts rolle: Prosjektutvikling, prosjektledelse, bygging og KS/HMS. Skattens Hus, Sandvika Nybygg på ca 6.000 kvm som ble ferdigstilt i 2006. Oppdragsgiver: Entra Eiendom AS. Optimo Prosjekts rolle: Prosjektledelse. Hagegata 23, Oslo Rehabilitering av ca 11.000 kvm som ble ferdigstilt i 2011. Oppdragsgiver: Hagegata 23 Eiendom AS. Optimo Prosjekts rolle: Prosjektutvikling, prosjektledelse, bygging og KS/HMS. Storgaten 14, Lillestrøm Rehabilitering av ca 2.000 kvm som ble ferdigstilt i 2008. Oppdragsgiver: Entra Eiendom AS. Optimo Prosjekts rolle: Prosjektledelse. Sandakerveien 64, Oslo. Rehabilitering av ca 14.000 kvm som ble ferdigstilt i 2010. Oppdragsgiver: Bertel O. Steen Osloeiendommer AS. Optimo Prosjekts rolle: Prosjektledelse, bygging og KS/HMS. Kjørboparken, Sandvika Rehabilitering av ca 22.000 kvm som ble ferdigstilt i 2008. Oppdragsgiver: Kjørboparken AS. Optimo Prosjekts rolle: Prosjektutvikling, prosjektledelse, bygging og KS/HMS. Stovner Politistasjon, Oslo Påbygg av ny etasje på ca 1.400 kvm som ble ferdigstilt i 2007. Oppdragsgiver: Entra Eiendom AS. Optimo Prosjekts rolle: Prosjektledelse, bygging og KS/HMS. Tryvann Vinterpark, Oslo Nybygg av bl.a. driftsbygning. Oppdragsgiver: Tryvann Vinterpark AS. Optimo Prosjekts rolle: Prosjektledelse. Økernveien 11, Oslo Rehabilitering av ca 6.500 kvm som ble ferdigstilt i 2011. Oppdragsgiver: Entra Eiendom AS. Optimo Prosjekts rolle: Prosjektledelse og bygging. Malmskriverveien 4, Sandvika Rehabilitering av ca 5.600 kvm som ble ferdigstilt i 2012. Oppdragsgiver: Entra Eiendom AS. Optimo Prosjekts rolle: Prosjektutvikling, prosjektledelse, bygging og KS/HMS. Strømsveien 96, Oslo Rehabilitering av ca 18.000 kvm som ble ferdigstilt i 2008. Oppdragsgiver: Entra Eiendom AS. Optimo Prosjekts rolle: Prosjektledelse, bygging og KS/HMS. Økernveien 9, Oslo Rehabilitering av ca 9.500 kvm som ble ferdigstilt i 2012. Oppdragsgiver: Økernveien 9 Eiendom AS. Optimo Prosjekts rolle: Prosjektledelse, bygging og KS/HMS.
24 2012 2012 25 Referanseprosjekter Bolig: ÅRSREGNSKAP 2012 Tiedemannsjordet, Oslo. Nybygg av 193 leiligheter som ble ferdigstilt i 2007 (byggetrinn 1) og 2008 (byggetrinn 2). Oppdragsgiver: Ferd Eiendomsinvest AS. Optimo Prosjekts rolle: Prosjektutvikling og prosjektledelse. Aslaks Hage, Oslo Nybygg av 84 leiligheter som ble ferdigstilt i 2005. Oppdragsgiver: Aslakveien Utvikling AS. Optimo Prosjekts rolle: Prosjektutvikling, prosjektledelse, bygging og KS/HMS. Herregårdsveien 4, Oslo Nybygg av 14 omsorgsleiligheter som ble ferdigstilt i 2004. Oppdragsgiver: Oslo kommune AS. Optimo Prosjekts rolle: Prosjektutvikling, prosjektledelse, bygging og KS/HMS. Brekkedammen, Oslo Nybygg av 76 leiligheter som ble ferdigstilt i 2011 og 2012. Oppdragsgiver: Brekkeveien 8 AS. Optimo Prosjekts rolle: Prosjektledelse. Sameiet Aslakveien 18, Oslo Etablering av 39 utleie- og omsorgsleiligheter samt forretningslokale i eksisterende bygg, inkl påbygg av to etasjer. Ferdigstilt i 2003. Oppdragsgiver: Optimo AS. Optimo Prosjekts rolle: Prosjektledelse.
26 2012 2012 27 Optimo Prosjekt AS Styrets beretning for 2012 Om Optimo Prosjekt Optimo Prosjekt AS er en betydelig aktør innen prosjektutvikling og prosjektledelse, herunder ledelse av byggherrestyrte delentrepriser (construction management), i Oslo og Akershus. Selskapet har siden oppstarten gjennomført en rekke betydelige prosjekter for flere profesjonelle byggherrer. Selskapet har ledet gjennomføringen av kontorbygg, forretninger, restauranter, politihus, undervisningsbygg, rettsbygninger og boliger, både som nybygg og rehabilitering. Totalt er det utført og under utførelse ca 350.000 m 2 næringsarealer og ca 800 boliger. Optimo Prosjekt AS (org.nr. 996 043 851) er en videreføring av tidligere Optimo Prosjekt AS (org.nr. 982 832 888) som ble etablert i 2001. Nye Optimo Prosjekt AS og tidligere Optimo Prosjekt AS ble den 26. mai 2011 fusjonert etter reglene i aksjelovens kapittel 13. Bakgrunnen for fusjonen var en omorganisering av eierskapet som følge av at Entra Eiendom AS i mai 2011 solgte sine aksjer i Optimo Prosjekt AS. Det vises til note 2 for en nærmere redegjørelse for fusjonen. Selskapets utvikling (Sammenligningstall er i henhold til proforma regnskap for 2011, kfr. note 19) Omsetningen i 2012 ble på kr 177,9 mill mot kr 194,1 mill i 2011. Omsetningsnedgangen har sammenheng med at oppstart på et større prosjekt ble utsatt. Driftsresultatet ble på kr 11,1 mill, som i fjor. Finansresultatet ble på kr 1,6 (1,0) mill, og resultat før skatt ble på kr 12,7 mill mot kr 12,2 mill i 2011. Selskapet har hatt en god likviditet gjennom året. Styrets vurdering Styret er godt fornøyd med den økonomiske utviklingen. Det fremlagte resultatregnskap og balanse med tilhørende kontantstrømsanalyse og noter gir etter styrets oppfatning et riktig uttrykk for selskapets finansielle stilling og resultat av virksomheten. Styret foreslår således at det fremlagte regnskap fastsettes som henholdsvis resultatregnskap og balanse. Regnskapet er avlagt under forutsetning om fortsatt drift. Selskapets finansielle stilling Selskapets finansielle stilling vurderes som god. Likviditetsreserven - inkl. plasseringer i pengemarkeds- og obligasjonsfond - var ved årsskiftet kr 27,7 (25,6) mill, som anses som tilfredsstillende. Selskapet har ikke rentebærende gjeld. Selskapets bokførte egenkapital per 31.12.2012 var kr 22,1 (13,9) mill, dvs. en egenkapitalandel på 32,6 % (26,1 %). Risikoforhold Markedsmessig risiko er knyttet til etterspørselen innenfor bygg/anleggs- og eiendomsmarkedet som påvirkes av nasjonale konjunkturer. Endringer i nasjonale konjunkturer kan ha vesentlig betydning for selskapets økonomi. Selskapet har solide kunder og selskapets kredittrisiko vurderes som lav. Selskapets likviditetsrisiko vurderes som lav da selskapet har god likviditet. Løpende investeringer egenkapitalfinansieres. Organisasjon og miljø Optimo Prosjekt AS hadde ved årsskiftet 27 (22) ansatte, hvorav 5 (4) kvinner. Arbeidsmiljøet er generelt godt. Selskapet fremmer likebehandling når det gjelder etnisk opprinnelse, kjønn og religiøs bakgrunn, slik at det ikke forekommer forskjellsbehandling i saker som for eksempel lønn, utviklingsmuligheter eller ansettelser. Sykefraværet i 2012 var 2,9 % (0,6 %). Økningen i sykefravær er ikke arbeidsrelatert. Korttidsfraværet er lavt. Ved sykdom av lengre karakter blir den enkelte ansatte fulgt opp etter definert linjeansvar. Selskapet driver sin virksomhet fra leide lokaler i Oslo. Optimo Prosjekt har en systematisk oppfølging av systemer for kvalitetssikring (KS) og helse, miljø og sikkerhet (HMS). Det er i løpet av året ikke inntruffet skader og/eller ulykker blant medarbeidere i selskapet (H-verdi = 0). Selskapet har fulgt opp kravene om ikke å forurense det ytre miljø. Implisitt innebærer dette at selskapet skal ha oversikt og kontroll på potensiell miljørisiko tilknyttet virksomheten. Hensynet til ytre miljø er innarbeidet i selskapets styringssystemer. Påvirkningen av det ytre miljø er primært knyttet til energiforbruk, avfall, bruk av helse- og miljøfarlige stoffer, materialer og naturressurser samt forholdet til biologisk mangfold. Selskapet har i 2012 forberedt seg for miljøsertifisering, og selskapet vil være miljøsertifisert fra 2013. Disponering av årsresultatet Årets resultat i Optimo Prosjekt AS ble kr 9,4 mill og foreslås disponert slik (tall i hele kroner): Selskapet anser sin kontraktsmodell som spesielt godt egnet for komplekse ombyggingsprosjekter der fastpriskontrakter, på grunn av usikkerhet i mengde og tid, Avgivelse konsernbidrag: kr 1.188.000 vanskelig lar seg beregne før igangsetting uten vesentlige risikopåslag for byggherren. Overføring annen egenkapital: kr 8.238.000 Slik det er nå i et presset entreprenørmarked, Sum disponering: kr 9.426.000 er vår modell et godt alternativ for byggherren. Selskapets frie egenkapital var ved årsskiftet kr 15,3 (8,6) mill. Selskapet har en god ordresituasjon innenfor prosjekt- og prosjekteringsledelse, Utsiktene fremover Ordrereservesituasjonen per 31.12.2012 er og selskapets ressurser er tilnærmet fullt ut sysselsatt gjennom hele 2013. på et tilfredsstillende nivå. Selskapets kapasitet innenfor byggherrestyrte delentrepriser er for 2013 i stor grad belagt. Det er god etterspørsel innenfor bygge- og eiendomsmarkedet, både hva gjelder nybygg og rehabilitering/ombygging av eldre bygg. Selskapets finansielle status er etter styrets oppfatning godt tilpasset den operasjonelle aktivitet og underliggende risiko. Resultatmessig forventes 2013 fortsatt å gi et tilfredsstillende resultat. Oslo, 15. februar 2013 Styret i Optimo Prosjekt AS Bjørn R. Grepperud Einar Enger Daglig leder Styreleder Rune Pedersen Heidi M. Scheie Geir M. Aarstad
28 2012 2012 29 Resultatregnskap BALANSE Note 2012 2011 EIENDELER Note 31-12-12 31-12-11 DRIFTSINNTEKTER ANLEGGSMIDLER Salgsinntekt 157 295 65 168 Andre driftsinntekter 14 20 595 13 143 Sum driftsinntekter 177 890 78 311 DRIFTSKOSTNADER Kjøp av varer og tjenester 136 994 58 416 Personalkostnader 15, 16 25 054 13 604 Ordinære avskrivninger 5 236 147 Andre driftskostnader 12, 15 4 483 2 587 Sum driftskostnader 166 767 74 754 DRIFTSRESULTAT 11 123 3 557 FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER Renteinntekt 612 412 Annen finansinntekt 6 1 014 47 Annen finanskostnad -9 - NETTO FINANSPOSTER 1 617 459 RESULTAT FØR SKATTEKOSTNAD 12 740 4 016 Skattekostnad på ordinært resultat 17 3 314 1 150 ÅRSRESULTAT 9 426 2 867 Varige driftsmidler Maskiner og inventar 5 589 576 Sum varige driftsmidler 589 576 Finansielle anleggsmidler Investeringer i datterselskap 6-1 042 Andre langsiktige fordringer 18 18 Sum finansielle anleggsmidler 18 1 060 Sum anleggsmidler 607 1 636 OMLØPSMIDLER Fordringer Kundefordringer 10, 13 27 544 19 373 Andre kortsiktige fordringer 10 11 924 6 644 Sum fordringer 39 468 26 018 Markedsbaserte obligasjoner 7 20 020 - Kontanter og bankinnskudd 8 7 717 25 565 Sum omløpsmidler 67 204 51 583 SUM EIENDELER 67 811 53 219 Disponering av årsresultatet: Konsernbidrag 3-1 188-1 332 Overført annen egenkapital 3-8 238-1 535 Sum overføringer og disponeringer -9 426-2 867 Ekstraordinær utdeling av utbytte 0-10 720
30 2012 2012 31 BALANSE Kontantstrømanalyse Egenkapital og gjeld Note 31-12-12 31-12-11 Note 2012 2011 EGENKAPITAL Kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter: Innskutt egenkapital Aksjekapital 3, 4 1 275 1 275 Sum innskutt egenkapital 1 275 1 275 Opptjent egenkapital Annen egenkapital 3 20 838 12 601 Sum opptjent egenkapital 20 838 12 601 Sum egenkapital 22 113 13 876 GJELD Avsetning for forpliktelser Utsatt skatt 17 167 1 740 Sum avsetning for forpliktelser 167 1 740 Annen langsiktig gjeld Gjeld konsernselskaper 9-1 179 Sum annen langsiktig gjeld - 1 179 Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld 18 443 12 838 Forskudd fra kunder 10-7 144 Gjeld til konsernselskaper 9 1 650 1 850 Betalbar skatt 17 4 426 2 236 Skyldig offentlige avgifter 1 277 3 485 Annen kortsiktig gjeld 11 19 735 8 870 Sum kortsiktig gjeld 45 531 36 424 Sum gjeld 45 699 39 343 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 67 811 53 219 Oslo, 15. februar 2013 Styret i Optimo Prosjekt AS Resultat før skattekostnad 12 740 4 016 Periodens betalte skatter -2 236 57 Tap/(gevinst) ved salg av anleggsmidler - - Ordinære avskrivninger 5 236 147 Endring i kundefordringer ordinære 10-8 171 2 148 Endring i leverandørgjeld 5 605-5 386 Endring i forskudd fra kunder 10-7 144-18 262 Endring i investerings- eller finansieringsaktiviteter - - Endring i andre tidsavgrensninger 3 359 5 266 Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 4 389-12 014 Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter: Innbetalinger ved salg av varige driftsmidler - Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler 5-249 -52 Innbetalinger ved salg av anleggsaksjer - Utbetalinger ved kjøp av anleggsaksjer - Utbetalinger til andre investeringer 7-20 000 - Innbetalinger fra andre investeringer 6 1 042 - Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter -19 207-52 Kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter: Innbetalinger ved opptak av ny langsiktig gjeld - Innbetalinger ved opptak av ny kortsiktig gjeld - Utbetalinger ved nedbetaling av langsiktig gjeld 9-1 179 - Utbetalinger ved nedbetaling av kortsiktig gjeld -13 723 Innbetalinger av egenkapital 956 Utbetalinger av utbytte -10 720 Innbetalinger av konsernbidrag - Utbetalinger av konsernbidrag 9-1 850 - Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter -3 029-23 487 Einar Enger Styreleder Bjørn R. Grepperud Daglig leder Netto endring i kontanter/kontantekvivalenter -17 847-35 553 Kontantbeholdning per 31.12.2011/26.05.2011 8 25 565 61 118 Kontantbeholdning 8 7 717 25 565 Rune Pedersen Heidi M. Scheie Geir M. Aarstad
32 2012 2012 33 Noter til regnskapet Note 1 Regnskapsprinsipper NOTER 2012 Generelt Årsoppgjøret består av årsberetning, resultatregnskap, balanse, kontantstrømoppstilling og noteopplysninger. Årsoppgjøret utgjør en helhet. Regnskapet er avlagt i samsvar med aksjelov og god regnskapsskikk i Norge. Regnskapet er basert på de grunnleggende prinsipper om historisk kost, sammenlignbarhet, fortsatt drift, kongruens og forsiktighet. Regnskapsprinsippene utdypes nedenfor. Klassifiseringsprinsipper Eiendeler som er ment omsatt innen kommende år, samt eiendeler som har direkte tilknytning til varekretsløpet, er klassifisert som omløpsmidler i balansen. Eiendeler bestemt for mer varig eie er klassifisert som anleggsmidler. Gjeld som skal betales innen kommende år er i balansen klassifisert som kortsiktig gjeld, mens gjeld som skal betales etter kommende år er klassifisert som langsiktig gjeld. Klassifisering av aksjer skjer på basis av investeringens motiv. Finansielt motiverte investeringer er klassifisert som omløpsmiddel, mens strategiske investeringer er ført under anleggsmidler. Inntektsføringsprinsipper Inntekter og kostnader som ledd i virksomheten av byggherrestyrte delentrepriser periodiseres i regnskapet etter produksjonsfremdrift for de angjeldende prosjekter. Selskapets øvrige inntekter og kostnader regnskapsføres på leveringstidspunktet for den enkelte vare eller tjeneste. Vurdering av vesentlige balanseposter Fordringer Eksterne kundefordringer og andre eksterne fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringer. Bankinnskudd, kontanter og lignende Bankinnskudd, kontanter og lignende inkluderer kontanter, bankinnskudd og andre betalingsmidler med forfallsdato som er kortere enn tre måneder fra anskaffelse. Markedsbaserte obligasjoner Markedsbaserte obligasjoner er bokført til virkelig verdi på balansetidspunktet. Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets forventede levetid. Nedskrivningsplikt vurderes i de tilfeller virkelig verdi er lavere enn bokført verdi. Nedskrivningen foretas hvis verdifallet ikke forventes å være forbigående. Tidligere års nedskrivninger reverseres i den utstrekning grunnlaget for nedskrivningen ikke lenger er til stede. Leieavtaler Driftsmidler som leies på betingelser som i det vesentlige overfører økonomisk risiko og kontroll til selskapet (finansiell leasing), balanseføres under varige driftsmidler og tilhørende leieforpliktelse medtas som forpliktelse under rentebærende langsiktig gjeld til nåverdien av leiebetalingene. Driftsmiddelet avskrives planmessig, og forpliktelsen reduseres med betalt leie etter fradrag for beregnet rentekostnad Kortsiktig og langsiktig gjeld Kortsiktig og langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Fakturering ut over estimert produksjonsverdi knyttet til selskapets oppfølging av byggherrestyrte delentrepriser, klassifiseres som forskudd i balansen. Skattekostnad Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 28 % på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt skattemessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverseres eller kan reverseres i samme periode er utliknet. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at denne kan bli nyttegjort. Avvik til en skattesats på 28 % skyldes endelige forskjeller mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier. Virksomhetsområder Selskapet virksomhet er i hovedsak ledelse av byggeprosjekter i en modell av byggherrestyrte delentrepriser med tillegg av generell prosjektog prosjekteringsledelse og rådgivning knyttet til eiendomsutvikling. Note 2 Fusjon Nye Optimo Prosjekt AS (org.nr. 996 043 851) og gamle Optimo Prosjekt AS (org.nr. 982 832 888) ble den 26. mai 2011 fusjonert etter reglene i aksjelovens kapittel 13. Nye Optimo Prosjekt AS var på fusjonstidspunktet heleid av Gråfjell Holding AS. Gamle Optimo Prosjekt AS var på fusjonstidspunktet eid av Gråfjell Holding AS med 58,3%, av Bjørn Grepperud med 31,8% og av Rune Pedersen med 9,9%. Fusjonen ble gjennomført ved at gamle Optimo Prosjekt AS overdro samtlige eiendeler, rettigheter og forpliktelser til nye Optimo Prosjekt AS mot at aksjeeier Gråfjell Holding AS som vederlag mottok aksjer i nye Optimo Prosjekt AS. Aksjeeierne Bjørn Grepperud og Rune Pedersen mottok vederlag i nye Optimo Prosjekt AS morselskap Gråfjell Holding AS samtidig som nye Optimo Prosjekt AS utstedte en korresponderende fordring til Gråfjell Holding AS. Fusjonen ble gjennomført til regnskapsmessig og skattemessig kontinuitet ettersom fusjonen var en omorganisering med uendret eierskap. Da vederlaget i fusjonen skjedde ved økning av pålydende på aksjene i morselskapet Gråfjell Holding AS, var det ikke nødvendig å fastsette noe særskilt bytteforhold ved fusjonen. Fusjonen er regnskapsført fra tidspunktet for etablering av felles kontroll i samsvar med NRS 9 Fusjon.
34 2012 2012 35 Note 3 Egenkapital Aksjekapital Overkursfond Annen EK Sum Egenkapital per 31.12.11 1 275 12 601 13 876 Årets resultat 9 426 9 426 Avgitt konsernbidrag (etter skatt) - -1 188-1 188 Egenkapital per 31.12.12 1 275-20 838 22 113 Note 8 Likvider og bundne midler 31-12-12 31-12-11 Bundne skattetrekksmidler 1 115 919 Øvrige bankinnskudd 6 602 24 646 Kontanter og bankinnskudd i balansen 7 717 25 565 Note 13 Garanti-, sikkerhets- og pantstillelser Danske Bank AS har stilt husleiegaranti pålydende kr 800.000 overfor Entra Eiendom AS. Garantien er sikret med pant i selskapets kundefordringer. Garantien utløper 1. september 2015. Utover dette har ikke selskapet stilt garantiforpliktelser overfor kunder, leverandører eller ansatte. Note 4 Aksjekapital og aksjonærinformasjon Aksjekapitalen på kr 1.274.500,- består av 400.000 aksjer à kr 3,18625. Alle aksjer har like rettigheter. Aksjonærsammensetningen er som følger: Aksjonær Aksjer Andel Gråfjell Holding AS 400 000 100 % Sum 400 000 100 % Konsernregnskap for Gråfjell Holding AS er tilgjengelig på selskapets kontor i Akersgata 32, Oslo. Note 5 Varige driftsmidler Driftsløsøre Sum Anskaffelseskost per 31.12.11 723 723 Tilgang i perioden 249 249 Avgang i perioden - - Anskaffelseskost per 31.12.12 972 972 Akkumulerte avskrivninger per 31.12.11-147 -147 Avskrivninger i perioden -236-236 Akkumulerte avskrivninger per 31.12.12-383 -383 Balanseført verdi per 31.12.12 589 589 Forventet økonomisk levetid 3-5 år Avskrivingsplan Lineær Note 6 Datterselskaper Det heleide datterselskapet Aslakveien Utvikling AS ble avviklet i august 2012. I forbindelse med avviklingen har Optimo Prosjekt inntektsført en regnskapsmessig gevinst på kr 952.900. Note 7 Markedsbaserte obligasjoner 31-12-12 31-12-11 Danske Invest Norsk Likviditet Institusjon 5 004 - Danske Invest Norsk Obligasjon Institusjon 15 016 - Sum 20 020 - Balanseført verdi er i henhold til markedsverdi per 31.12.2012. Note 9 Mellomværende med selskap i samme konsern 31-12-12 31-12-11 Fordringer: Kortsiktige fordringer - - Langsiktige fordringer - - Sum fordringer - - Gjeld: Kortsiktig gjeld 1 650 1 850 Langsiktig gjeld - 1 179 Sum gjeld 1 650 3 029 Note 10 Fordringer med mer 31-12-12 31-12-11 Kundefordringer, ordinære 27 544 19 373 Opptjente, ikke utfakturerte inntekter 11 534 6 393 Forskudd fra kunder - 7 144 Forfallsstruktur: 31-12-12 31-12-11 Kundefordringer, ordinære, inntil 3 måneder 27 544 19 373 Kundefordringer, ordinære, over 3 måneder - - Note 11 Annen kortsiktig gjeld 31-12-12 31-12-11 Påløpte kostnader 17 702 7 376 Påløpte feriepenger/skyldig lønn 2 034 1 494 Sum annen kortsiktig gjeld 19 735 8 870 Note 12 Leieforpliktelse Selskapet leier lokaler i Akersgata 32, Oslo og Cort Adelers gate 30, Oslo av Entra Eiendom AS. Årlig leie inkl. fellesutgifter er kr 1.169.628 ekskl. mer- verdiavgift. Leiekontrakten løper til 1. juni 2015. Leien justeres årlig tilsvarende endringen i konsumprisindeksen. Se note 13 vedrørende husleiegaranti. Note 14 Andre driftsinntekter 26.05-31.12 2012 2011 Rådgivningshonorarer 17 523 8 219 Annen inntekt 3 072 4 924 Sum 20 595 13 143 Note 15 Lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser med mer 26.05-31.12 2012 2011 Lønn, honorarer mv. 19 048 10 290 Arbeidsgiveravgift 3 193 1 445 Pensjonskostnader 800 404 Andre ytelser 1 718 966 Andre personalkostnader 296 500 Sum 25 054 13 604 Ved utgangen av 2012 er det 27 (22) ansatte i selskapet, som utfører 27 (22) årsverk, hvorav 5 (4) kvinner. Gjennomsnittlig antall ansatte/årsverk i perioden er 25,3, hvorav 5,3 (4) kvinner. Ytelser til daglig leder og styre: Daglig leder Styret 26.05-31.12 26.05-31.12 2012 2011 2012 2011 Lønn 959 459 Bonus - - Pensjon 43 26 Annen godtgjørelse 93 53 Styrehonorar - - 500 130 Sum 1 095 538 500 130 Daglig leder har ikke bonusavtale. Selskapet har ingen forpliktelser overfor styret og/eller daglig leder ved opphør eller endring av vervet. Revisor: Som godtgjørelse til revisor er kostnadsført kr 143.500,- (50.250,-) eksklusive merverdiavgift, herav kr 23.500,- (50.250,-) for utarbeidelse av ligningspapirer og annen rådgivning.
36 2012 2012 37 Note 16 Pensjoner Optimo Prosjekt AS har en kollektiv pensjonsordning med DNB Livsforsikring ASA. Ordningen er en ren innskuddsavtale tilsvarende 4% av lønn mellom 1G og 12G. Utbetalingstidspunktet er 67 år med en utbetalingsperiode på ti år. I tillegg er det tegnet en risikopensjonsordning tilsvarende 66% av lønn med tilknyttet innskudds- og premiebetalingsfritak ved uførhet. Pensjonsordningen tilfredsstiller kravene i Lov om obligatorisk tjenestepensjon. Se note 15 vedrørende årlige pensjonskostnader Note 17 Skatt Fusjonen mellom gamle Optimo Prosjekt AS (org.nr. 982 832 888) og Optimo Prosjekt AS (org.nr. 996 043 851) ble gjennomført til skattemessig kontinuitet per 01.01.2011. For 2011 vises først en beregning som viser skattekostnaden basert på helår 2011. Deretter vises en spesifikasjon av skattekostnaden for perioden 26.05.2011-31.12.2011. 2012 2011 Midlertidige forskjeller som inngår i grunnlaget for utsatt skatt/skattefordel: Anleggsmidler 97 132 Skattemessig tilbakeføring av inntekter 500 6 083 Netto midlertidige forskjeller 597 6 216 Underskudd til fremføring - - Grunnlag for utsatt skatt i balansen 597 6 216 28% utsatt skatt (utsatt skattefordel) 167 1 740 Herav ikke balanseført utsatt skattefordel - - Utsatt skatt/(utsatt skattefordel) i balansen 167 1 740 Beregning av årets skattegrunnlag: Resultat før skattekostnad 01.01.2011-25.05.2011 8 142 Resultat før skattekostnad 26.05.2011-31.12.2011 4 016 Resultat før skattekostnad 2012 12 740 Permanente forskjeller -902 73 Grunnlag for årets skattekostnad 11 838 12 231 Endring i forskjeller som inngår i beregning av utsatt skatt 5 618-2 352 Endring i underskudd og godtgjørelse til fremføring - - Avgitt konsernbidrag -1 650-1 892 Årets skattegrunnlag (grunnlag for betalbar skatt i balansen) 15 806 7 987 Betalbar skatt i balansen: Betalbar skatt i skattekostnaden 4 888 2 766 Skattevirkning av avgitt konsernbidrag -462-530 Betalt skatt utover avsatt - - Betalbar skatt i balansen 4 426 2 236 Avstemming av årets skattekostnad: 28% skatt på resultat før skatt 3 567 3 404 Permanente forskjeller -252 20 For mye/lite avsatt i fjor -1 5 Beregnet skattekostnad 3 314 3 430 Skattekostnad for perioden 26.05.2011-31.12.2011: Betalbar skatt 839 Skatt på konsernbidrag - For mye/lite avsatt i fjor - Endring i utsatt skatt 311 Sum skattekostnad 1 150 Note 18 Nærstående parter Som nærstående parter defineres morselskapet Gråfjell Holding AS og dets eiere Bjørn R. Grepperud med familie og Rune Pedersen med familie, samt styrene i Gråfjell Holding AS og Optimo Prosjekt AS. Ytelser til styremedlemmer i Optimo Prosjekt er omtalt i note 15. Mellomværende mellom konsernselskaper er omtalt i note 9. Selskapets transaksjoner med nærstående parter: 26.05-31.12 2012 2011 Salg av varer og tjenester Salg av varer - - Salg av tjenester til ledende ansatt - - Salg av tjenester til morselskap - - Sum salg av varer og tjenester - - 26.05-31.12 2012 2011 Kjøp av varer og tjenester Kjøp av varer - - Kjøp av tjenester fra ledende ansatt - - Kjøp av tjenester fra morselskap - - Sum kjøp av varer og tjenester - - Note 19 Proforma resultatregnskap Proforma årsregnskap for 2011 består av regnskap for perioden 01.01.2011-25.05.2011 for gamle Optimo Prosjekt AS (org. nr 982 832 888) og regnskap for perioden 26.05.2011-31.12.2011 for Optimo Prosjekt AS. Proformatallene illustrerer selskapet Optimo Prosjekt som om det hadde vært ett selskap gjennom hele 2011. RESULTATREGNSKAP 2012 2011 DRIFTSINNTEKTER Faktisk Proforma Salgsinntekt 157 295 172 445 Andre driftsinntekter 20 595 21 606 Sum driftsinntekter 177 890 194 051 DRIFTSKOSTNADER Kjøp av varer og tjenester 136 994 154 755 Personalkostnader 25 054 22 256 Ordinære avskrivninger 236 192 Andre driftskostnader 4 483 5 670 Sum driftskostnader 166 767 182 873 DRIFTSRESULTAT 11 123 11 177 FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER Renteinntekt 12 941 Annen finansinntekt 1 014 47 Annen finanskostnad -9-7 NETTO FINANSPOSTER 1 617 981 RESULTAT FØR SKATTEKOSTNAD 12 740 12 158 Skattekostnad på ordinært resultat 3 314 3 430 ÅRSRESULTAT 9 426 8 728 Årets skattekostnad fordeler seg på: Betalbar skatt 4 888 2 766 Skatt på konsernbidrag - - For mye/lite avsatt i fjor -1 5 Endring i utsatt skatt -1 573 658 Sum skattekostnad 3 314 3 430
38 2012 2012 39