Sameiet Eugenies gate 4 NAVNESEDDEL OG/ELLER FULLMAKT ORDINÆRT SAMEIERMØTE 21. april 2015 Sameiet Eugenies gate 4 Denne kontrollseddel bes i utfylt og signert stand leveres ved fremmøte på ordinært sameiermøte 21.04.2015 Sameiers navn: Sameiers adresse: Seksjonsnummer: I tilfelle du selv ikke møter, gis fullmakt til: Fullmektigens navn: Sted og dato: / 2015 Sameiers signatur:
Vedlegg 1 Sak 5 A): Forslag fra Karl-Magnus Thorsnes om etablering av fibernett From: Karl-Magnus Thorsnes [kmthorsnes@gmail.com] Sent: 2015-02-24 21:23:13 CET To: cgroem@online.no Subject: Vedr. sameiermøte eugenies gate 4. Hei, Viser til skriv mottatt der man bes formulere forslag som ønskes behandles. Jeg har tidligere forsøkt å ta opp det at det kunne vært interessant å se om det kan være mulig å få installert fiberbredbånd i blokka. Tillater meg derfor å fremme følgende forslag: Forslag til vedtak *********************** Kjære styre, Jeg er interessert i å få tilgang til raskere internett, med lik hastighet begge veier, og har tatt initiativet til å sjekke ut tilbudene til en del fibernettleverandører. Jeg har kommet frem til at Lynet Internett AS har det beste konseptet. I mindre borettslag er det nødvendig med installasjonsbidrag eller kollektiv avtale på internett for å få fiber. Men i større borettslag og sameier kan Lynet som regel tilby kostnadsfri installasjon av fibernett og krever ikke kollektiv avtale for å bygge ut. Jeg ber om at styret tar kontakt med Lynet i forkant av generalforsamlingen/årsmøtet for å avklare om de kan tilby kostnadsfri installasjon av fibernett hos oss. Lynet kan kontaktes på post@lynet.no eller tlf 21 99 33 66. Lynet har gitt meg denne adressen, hvor det finnes informasjon spesielt for generalforsamling/årsmøte: www.lynet.no/genfors Forslag til vedtak «Generalforsamlingen vedtar at styret skal kontakte Lynet og inngå avtale for etablering av fibernett forutsatt at dette er kostnadsfritt for borettslaget og ikke innebærer endringer i TV-leveransen.» Forslagsstillers begrunnelse Det skjer store teknologiske endringer i markedet for TV og internett. Internett tar mer og mer over for TV, og kravene til høy kapasitet og stabilitet øker raskt. Kabel-TV leverandørene baserer seg på avtaler der TV og internett pakkes sammen på intrikate måter, såkalt tvungent koblingssalg, der vi tvinges til å kjøpe TV for å få tilgang til internett, eller straffes med høyere pris for TV hvis man ikke velger kollektiv internett-leveranse. Norske forbrukermyndigheter gikk høsten 2014 ut og krevde at
kabel-tv aktørene stopper tvungent koblingssalg fordi de mener denne praksisen ikke er i forbrukernes interesser. Jeg, og mange med meg, er ikke fornøyd med det internett-tilbudet som er tilgjengelig via dagens infrastruktur som er laget for helt andre formål enn internett/bredbånd. Det er ofte problemer med stabiliteten, og begrenset hvor mye internettkapasitet man klarer å få ut av gammeldags infrastruktur. I tillegg er prisene ofte høyere for bredbånd levert over gammel teknologi. Løsningen er å få etablerte fibernett til oss. Fibernett er en infrastruktur som er laget nettopp for å distribuere internett, med lik hastighet begge veier. Fibernett vil gi mange ganger så raskt internett/bredbånd og bedre stabilitet, uten at dette trenger å koste mer enn dagens løsninger.? Fibernettet har ingen eller lave installasjonskostnader. Dette avklarer styret med Lynet før generalforsamling? For større borettslag og sameier blir det kun installert i de leilighetene som bestiller fibernett. Beboere som ikke ønsker å bli kunde av Lynet vil ikke merke noe til fibernettet og vil ikke få økte kostnader, hverken indirekte gjennom husleien eller direkte.? Mange fibernettleverandører krever at vi bytter TV-leverandør. Lynet leverer også TV over fibernettet sitt, men krever ikke å få levere dette. Vi trenger derfor ikke å bytte ut dagens TVleveranse.? Lynet Internett har ifølge myndighetenes offisielle prisoversikt vært raskeste og billigste fiberbredbåndstilbyder i Oslo siden 2009. Fibernett er fremtidens bredbånd, og blir bare mer og mer utbredt. Etter hvert som behovet for båndbredde øker er blir det viktigere og viktigere at det finnes tilgang til fibernett hos oss. Det er også en allment akseptert oppfatning at fiber øker eiendomsverdien der dette er installert. Siden vi nå har mulighet for å få oss tilknyttet fibernett uten kostnad og risiko for oss jeg ser ingen grunn til å vente. **************** Med vennlig hilsen Karl-Magnus Thorsnes
Vedlegg 2 Sak 5 B): Forslag fra Per Eide angående garasjesameiet I mail til styret den 9. mars 2015 ber seksjonseier Per Eide om at følgende saker fremmes på årsmøte: 1. Ref. brev fra styret, gjennom Sebra Eiendom av desember 2014, der det står at sameiet: "får en betydelig investering i å legge nytt dekke i garasjen til våren». Vårt forslag: Alle rehabilteringskostnader vedrørende nytt dekke i garasjen bekostes av seksjonseier. 2. Som en konsekvens av punkt 1 forslår vi at: Budsjettet som fremlegges på årsmøtet 21.04.15, og som danner grunnlaget for felleskostnadene i boligsameiet, inneholder ingen kostnader relatert til rehabilitering av garasjen. 3. Til slutt: Løpende avtale vedrørende betaling av fellesutgifter for garasjeseksjonen, sies opp så raskt som mulig. Styret får en takstmann til å utarbeide en egen verditakst for garasjeseksjonen, og fremtidige fellesutgifter for denne seksjonen blir bestemt ut i fra den nye taksten som selvsagt må ivareta det faktum at garasjeseksjonen benyttes som et utleieobjekt som genererer betydelige inntekter for eierne. Med hilsen, Per Eide, Sandvika 09.03.15.
Vedlegg 3 Sak 5 A, B og C) Styrets kommentarer til innkomne forslag Sak 5 A): Forslag fra Karl-Magnus Thorsnes om etablering av fibernett: Styrets kommentar: Dersom det er tilslutning i sameiermøtet til et slikt forslag, ønsker styret å innhente konkrete tilbud for Eugeniesgt. 4 fra flere leverandører, inkl. dagens leverandør på kabelsiden. Sak 5 B): Forslag fra Per Eide angående garasjesameiet: Styrets kommentar: Styret i sameiet vedtok høsten 2014 å ekstraordinært nedbetale lånet som var tatt opp for å bytte heis. I forbindelse med budsjettet for 2015, ble spørsmålet reist fra forvalter hvorvidt de totale felleskostnadene kunne opprettholdes uten vedtak på sameiermøte. Spørsmålet gjaldt spesifikt den delen som var tilordnet betjening av lånet. Fra styret ble det anført at man ønsket å beholde nivået på felleskostnadene, inntil videre vedlikeholdsbehov var avklart. (Mye av sameiets ressurser er i de senere år blitt benyttet til heis) Det ble i denne forbindelse sendt et brev fra forvalter omkring begrunnelsen for å beholde nivået på felleskostnadene. Dette inneholdt beklageligvis en dårlig begrunnelse omkring dekket i garasjen. Det er ikke meningen at sameiet skal betale ordinært vedlikehold i garasjen. Styret var imidlertid usikker på om det kunne være noe strukturelt i gården knyttet til den lekkasje vi ser i enkelte boder. Hovedpoenget var et evt. behov for vedlikehold i en gård fra 1974. (Styret tar ansvar for ikke å ha kvalitetssikret denne formuleringen bedre) For å gi et grunnlag for å vurdere vedlikeholdsbehovet, ble det tidlig i januar bestilt en rapport/gjennomgang av gården fra takstmann Erik Jonson. (vedlegges materialet til årsmøtet) Styret har fått spørsmål fra flere seksjonseiere og avklart dette spørsmålet. Per Eide har ikke vært tilfreds med svarene fra verken styreformann eller forvalter, dette er begrunnelsen for forslaget til årsmøtet. I forhold til forslag 5 B del 3 henvises til orienteringen fra Sebra omkring hva sameiet har anledning til å beslutte. SAK 5 C): Forslag fra styret om retting av vedtekter 3: Styrets kommentar: Det har, både fra Sebra og styret sin del, blitt gjort en betydelig jobb med å kvalitetssikre vedtekter og grunnlaget for fordeling av kostnader i sameiet. Dette har avdekket en beklagelig feil i forbindelse med at nye vedtekter ble utarbeidet i 2008. Styret foreslår at vedtektene endres i tråd med forslaget fra Sebra i deres notat side 4.
Vedlegg 4 - Sak 5 D): Utbygging av naboeiendom Status og mulige fordeler for Sameiet Eugeneiesgt. 4 Det planlegges utbygging av naboeiendommen til Eugeniesgt 4. I tillegg til boliger planlegges en parkeringskjeller på 2 etasjer. Denne vil ligge under jorden og vil også omfatte det villnisset som grenser til våre parkeringsplasser i bakgården. Dette vil innebære at dette friområdet gjøres om til en park (Totalt noe over 1 mål) Eier av naboeiendom (som også eier en stor andel av garasjesameiet i Eugeniesgt 4) har forespurt styret i sameiet om innkjøring til 1 av etasjene i parkeringskjelleren gjennom garasjen i Eugeniesgt. 4. Dette vil kreve tilslutning fra både garasjesameiet og sameiet i Eugeniesgt 4. Naboeiendommen har for øvrig en tinglyst adgang til sin eiendom gjennom/over Eugeneisgt, men denne er begrenset og vil ikke omfatte et slikt parkeringshus. For sameiet vil dette ha både fordeler og ulemper: Inntekt for å gi adgang til innkjøring gjennom vår eiendom. Bidra til en opprusting av området, gjennom opparbeidelse av en park. (Hvor det i dag er et villniss) Noe større trafikk gjennom vår garasjeport Styret vil også forutsette at man i denne prosessen finner en løsning på lekkasjene inn i bodområdet fra gulvet i garasjen som innebærer at garasjesameiet gjennomfører et nødvendig vedlikehold av dekket. Forslag til vedtak: Årsmøtet gir sin tilslutning til at det nye garasjeanlegget på naboeiendommen får adgang til en av de to etasjene gjennom garasjekjelleren i Eugeniesgt. 4. Styret gis i fullmakt å inngå en slik avtale.
Vedlegg 5 - Sak 5 E): Status i forhold til mulig salg av rettigheter for å bygge leiligheter på tak og status mulighet for å bygge balkonger Sameiet vurderte i 2006-2007 muligheten for å bygge en ekstra etasje med leiligheter. Det ble utarbeidet tegninger og utbyggingen ble vedtatt på årsmøtet. (Totalt noe under 200 kvm og 4 leiligheter) Av ulike grunner ble ikke denne utbyggingen gjennomført. Det er også gått så lang tid siden behandling/vedtak at det er naturlig å behandle dette på nytt. Med utbyggingen av naboeiendommen kommer også en mulighetsside. Dette gjelder spesielt tilstedeværelse av infrastruktur som byggekran i en relativt lang byggeperiode. (Mulighet for å benytte denne i Eugeniesgt 4). Det kan evt. bli en mulighet for noe samordning i forhold til byggemelding etc. Endelig har utviklingen i eiendomsmarkedet gitt en betydelig verdi på en utbyggingsrett som kan gi en god inntekt for sameiet. Med en mulig inntekt både fra garasje og utbygging tak, åpner det seg muligheter for sameiet. Midler kan benyttes f.eks. til å: Prioritere oppgradering og økt vedlikehold, inkl. utearealer. Redusert husleie Oppgradere leilighetene i form av balkonger. (Ca. 100.000 kroner/leilighet) Det vil være nyttig for styrets videre arbeid å få en indikasjon på prioriteringen av disse alternativene. Et evt. endelig vedtak vil måtte fattes senere, også når vi har sikkerhet i forhold til inntektene. Forslag til vedtak: Styret gis i fullmakt til å jobbe videre med sikte på å gjennomføre et salg av utbyggingsrettighetene for leiligheter i en ekstra etasje. Dette inkluderer ved behov utarbeidelse av nødvendige tegninger, innsending av byggemelding og kontakt/avtale med megler om salg. Gjennomføring er betinget av en godkjennelse på et årsmøte, om nødvendig et ekstraordinært. Her fremmes også et konkret forslag om anvendelse av inntekter.
Gladengveien 1 0661 Oslo Telefon: 23 89 10 20 Fax: 23 89 10 01 post@s-f.no www.sebraforvaltning.no TIL: Sameiet Eugenies gate 4 v/styreleder Christian Grøm Orgnr: 994 573 365 MVA Registrert i Foretaksregistret FRA: Ingvild F. Udahl VEDR/EMNE: Vedtekter og fordelingsnøkler DATO: 10/3-2015 --------------------------------------------------------o0o-------------------------------------------------- Utgangspunkt Vedtekter: I følge gjeldende lov (trådt i kraft 1.januar 1998) om eierseksjoner (ESL) 28 skal alle sameier ha vedtekter. Vedtektene kan, med unntak for opprinnelige vedtekter, bare vedtas eller endres på sameiermøtet. Om ikke loven stiller strengere krav, kan slike vedtak bare treffes med minst to tredjedels flertall av de avgitte stemmer. I gammel lov (trådt i kraft 22. april 1983) kan jeg ikke se at vi finner tilsvarende krav til vedtekter ved opprettelse av sameiet. Flere bestemmelser henviser imidlertid til at avvik fra lovens hovedregler kan nærmere fastsettes i sameiets vedtekter. Etter 21, 2 ledd pkt. 2 i gammel lov fremkommer at fastsetting av vedtekter og endring av disse, krever to tredjedelsflertall av de avgitte stemmer i sameiermøte. Fastsettelse av eierbrøk: Etter gjeldende lov 6 (8) og 7 skal det fastsettes en sameiebrøk for hver seksjon i forbindelse med seksjonering. Tilsvarende bestemmelse finner vi i gammel lov 5 nr 4, første ledd. En vesentlig forskjell mellom de to lovene er imidlertid at hovedregelen i gammel lov var at fastsettelsen av sameiebrøken skal bygge på bruksenhetenes areal, med mindre det fastsette i vedtektene at innbyrdes verdi skal legges til grunn. I ny lov finner vi ikke tilsvarende bestemmelse. I motsetning til den tidligere lov er det ingen regler om hvordan sameiebrøkene skal fastsettes, og det er meningen at den som begjærer oppdelingen, skal stå rimelig fritt når brøken fastsettes. (ref. kommentarutgaven til Esl side 88) Fordeling av felleskostnader: Etter gjeldende lov 23, første ledd, følger det av hovedregelen at felleskostnader skal fordeles mellom sameierne etter sameiebrøken. Etter annet ledd følger imidlertid at «med tilslutning fra de sameierne det gjelder, kan det i vedtektene fastsettes en annen fordeling enn nevnt i første ledd.» Fordelingsnøkkelen kan ikke endres med kvalifisert flertall som for vedtekter, det kreves vedtektsbestemmelse og positiv tilslutning fra dem som berøres. Og man berøres både hvis man får en høyere andel, og hvis man får en lavere. Skal man få til en fullstendig omfordeling av felleskostnadene, for eksempel fra brøk til likedeling (eller omvendt), må alle være enige fordi en slik endring vil berøre samtlige. (ref. kommentarutgaven s. 222) Side 1 av 4
2 Sameiet Eugenies gate 4 Sameiet er opprettet ved begjæring om oppdeling i eierseksjoner, tinglyst (Byskriveren i Oslo) 12/9-1983 med Dbnr. 9747. Det fremgår av begjæringen at fastsettelsen av sameiebrøken bygger på bruksenhetenes areal jfr. Hovedregelen i 5 nr4, første ledd. I tråd med unntaket i gml. Lov 6 siste setning, er garasjeanlegget (seksjon 1) skilt ut som egen seksjon. Opprinnelige vedtekter/fordeling av fellesutgifter: Det foreligger ett sett gamle vedtekter, som antas å stamme fra opprettelsestidspunktet. Disse er ikke datert, men bærer klart preg av å være av eldre dato. I vedtektenes pkt. 7 fremkommer en beskrivelse av hvorledes fellesutgiftene i sameiet skal fordeles. Pkt. 7 gjengis i sin helhet: 7. Vedlikehold, drift Medlemmene har plikt til å være med på å dekke fellesutgifter. Fellesutgifter omfatter blant annet forsikring, kostnader i forbindelse med drift og vedlikehold av fellesarealer og rom og eventuelle nyanskaffelser. Fellesutgiftene for hele eiendommen fordeles mellom sameierne etter følgende fordelingsnøkkel: Seksjon nr. 1 (garasje) 7,5% Seksjon nr. 2-4, 7-11, 13, 15-22, 24, 26-33, 35, 37-44, 46, 48-55, 57, 59-61 1,5% Seksjon nr. 5, 12, 14, 23, 25, 34, 36, 45, 57, 56, 58, (m/alkove-påført for hånd) 1,7% Seksjon nr. 6 2,3% Utgiftene som er tilknyttet boligdelen særskilt fordeles etter seksjonenes forholdsmessige del av denne, mens eier av garasjeseksjonen bærer de utgifter som er særskilt knyttet til denne. Den enkelte seksjonseier skal sørge for vedlikehold av sin private bolig innvendig. Styret skal treffe vedtak om bruk av farger og materialer ved utvendig oppussing. Ovennevnte vedtektsbestemmelse har vært utgangspunkt for fordeling av sameiets kostnader mellom seksjonene, så langt tilbake som vi har klart å bringe på det rene. (Oppstart hos TE 1/1-2002) Fordelingen har i praksis medført at % satsene, som ligger til grunn er noe justert for å hensynta presiseringen i 3 ledd. Følgende %-satser fremkommer i forvaltnignssystemet fra det tidspunkt Tandem Eiendom ble engasjert som forretningsfører. Seksjon 1 Garasje 1,9918% Øvrige satser er 1,5805%, 1,7925% og 2,426% (seksjon 6) Styreleder henviser i denne sammenheng til en «avtale» mellom seksjon 1 og sameiet, som skal ligge til grunn for nevnte fordeling av kostnader. Det antas at denne bygger på en gjennomgang av kostnadsbildet på ett gitt tidspunkt, og som har resultert i at den praktiske håndteringen av F:OPPDRAG\39Eugeniesgate4\Rundskriv_brev\Div.brev
3 vedtektsbestemmelsen har resultert i nevnte %-satser. Det har ikke lykkes forretningsfører, eller styret å fremskaffe den omtalte avtale. Styreleder har imidlertid bedt Seksjon 1 om å fremskaffe sitt eksemplar. Hvorvidt «avtalen» faktisk finnes, eller står seg rent juridisk, er etter vårt syn i utgangspunktet ikke avgjørende. Uavhengig av slik «avtale» er vår oppfatning at vedtektenes bestemmelse må legges til grunn. Nye vedtekter, vedtatt i 2008 I ordinært sameiermøte den 28/4-2008 blir nye vedtekter, i tråd med gjeldende lov, behandlet og vedtatt. De nye vedtektene er vesentlig omarbeidet og fremstår i «ny drakt». Bestemmelsene og ordlyd ser ut til å bygge på en mal for vedtekter, som vi blant annet kjenner igjen fra Huseiernes landsforbund. Hvorvidt dette er opphavet vites imidlertid ikke. I de nye vedtektenes 3 skjer det imidlertid en endring, som neppe hverken er tilsiktet eller lovlig fattet. Både de opprinnelige vedtektene (pk.t 7), og vedtektene fra 2008 ( 3) har med formuleringen: Utgiftene som er tilknyttet boligdelen særskilt fordeles etter seksjonenes forholdsmessige del av denne, mens eier av garasjeseksjonen bærer de utgifter som er særskilt knyttet til denne. Den uheldige formuleringen i dagens vedteker er 3 første avsnitt, annen setning, som lyder: «Fellesutgiftene skal fordeles mellom sameierne etter størrelsen på sameierbrøkene». Denne formuleringen kom inn i vedtektene i 2008 men er ikke hensyntatt i praksis. Etter vårt syn er den heller ikke lovlig fattet, ref redegjørelsen innledningsvis knyttet til endring av fordelingsnøkler og protokollen fra møtet den 28/4-2008. I følge protokollen fra møtet var 10 seksjonseiere til stede. Til sak 5. Innkomne forslag: er følgende protokollert; a) Nye vedtekter Sameiets tidligere vedtekter fulgte ikke norsk lov. Disse nye vedtektene er riktige etter den nye forskriften. Dyrehold er lov. Vedtak: Nye vedtekter ble vedtatt. Som redegjort for innledningsvis stiller visse vedtektsendringer strengere krav til gyldig vedtak, enn to tredjedeler av avgitte stemmer. For endring av fordelingsnøkler kreves i samtykke fra den som berøres, i praksis betyr dette ofte samtlige. Vedtaket fra april 2008 er slik vi ser det ikke lovlig fattet, og vil da heller ikke være juridisk bindende. Selv om samtlige tilstedeværende har stemt for vedtaket (det fremkommer imidlertid ikke) må de øvrige 51 seksjonseierne som ikke var til stede gi sin positive tilslutning for at vedtaket skal ha gyldighet. F:OPPDRAG\39Eugeniesgate4\Rundskriv_brev\Div.brev
4 Retting av vedtektene: Etter vårt syn må derfor vedtektene rettes på dette punkt, slik at opprinnelig ordlyd med fordelingsnøkkel inntas. Bakgrunnen må være at en «inkurie» har ført til at vedtektenes ordlyd ikke er i samsvar med tidligere bestemmelser og lovlige fattede vedtak. Slik retting kan, slik vi tolker loven, endres i tråd med hovedregelen for vedtektsendringer med to tredjedeler av de avgitte stemmer. Muligens vil det for slik retting være tilstrekkelig med alminnelig flertall, men dette bør sjekkes med jurist for verifisering. Tilpasset fordelingsbrøk, jfr vedtektene og praktisk håndtering. For å avstemme at den benyttede fordelingen av felleskostnader fortsatt stemmer med det faktiske kostnadsbildet som det antas at «avtalen med garasjeseksjonen» bygger på, vil vi etter ordre fra styret gjennomgå regnskapet for 2014 med det for øye å kontrollere fordelingen. Vi kommer tilbake med resultatet av kontrollen, som må gjennomgås av styret, før sameiets årsmøte i slutten av april. F:OPPDRAG\39Eugeniesgate4\Rundskriv_brev\Div.brev