EIDSVOLL KOMMUNE FORSLAG TIL REGULERINGSBESTEMMELSER for Områdereguleringsplan for Bønsdalen Gnr/bnr 137/1, 138/5 m.fl. -PlanID 023723500- Planen er datert: 06.09.2013 Bestemmelsene er datert: 05.02.2014 FORMÅL Formålet med Områderegulering for Bønsdalen er å definere bestående verdier, kartlegge eksisterende drift og naturforhold samt sikre mulighet for videreutvikling av aktuell virksomhet. Det ønskes også mulighet for å kunne tilrettelegge for boligformål på de høyereliggende arealene innenfor planområdet, fortrinnsvis som tilleggsareal til eksisterende boligbebyggelse. Samtidig er det viktig at det tas hensyn til det eksisterende bevaringsverdige miljøet for å sikre at Bønsdalens preg som vassdragstilknyttet industristed bevares, og at fredningen av fuglelivet i Andelva videreføres og sikres. 1. PLANENS BEGRENSNING 1.1 Det regulerte området er vist på plankartet med reguleringsgrense. Innenfor planens begrensning gjelder disse bestemmelsene i tillegg til plan- og bygningsloven med kommunale vedtekter for Eidsvoll kommune. 2. REGULERINGSFORMÅL Området reguleres til følgende formål iht. plan og bygningsloven av 27.06.2008 12-5: 1. BEBYGGELSE OG ANLEGG. Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse Avløpsanlegg Kombinerte formål; kontor/industri/lager (KIL1, KIL2, KIL3) 2. SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR Kjøreveg (Kjøreveg 1 Kjøreveg 4) Annen veggrunn- tekniske anlegg 3. GRØNNSTRUKTUR Naturområde 6. BRUK OG VERN AV SJØ OG VASSDRAG Naturområder i sjø og vassdrag 2.1 HENSYNSSONER I REGULERINGSPLAN (pbl. 12-6) Større deler av planområdet er regulert i kombinasjon med hensynssoner iht. plan og bygningslovens 12-6 (inngår i andre formål) Sikringssoner; Frisikt (H140_1) Faresoner; Flomfare (H320_2) Faresoner; Høyspenningsanlegg (inkl. høyspentkabler) (H370_3 og H370_4) Angitt særlige hensyn; bevaring naturmiljø (H560_5) Angitt særlige hensyn; bevaring kulturmiljø (H570_6) Rplan 023723500 Side 1 av 5
3. REKKEFØLGEBESTEMMELSER 3.1 Innenfor området kan endret bruk eller ny utbygging ikke finne sted før det er påvist tilstrekkelig kapasitet på nåværende tekniske infrastruktur eller nye, nødvendige anlegg er etablert. Dette gjelder veg-, vann- og avløpsanlegg inkl. anlegg for overvannshåndtering samt anlegg for elektrisitetsforsyning. Før utbygging av tekniske anlegg kan iverksettes, skal byggeplaner være godkjent av rette instans. 3.2 Før det tillates ny bebyggelse innenfor planområdet må det dokumenteres at grunnforholdene er ivaretatt, jfr. 4.3. 4. FELLESBESTEMMELSER 4.1 Kommunen kan der det synes hensiktsmessig, kreve at det sammen med byggesøknad lages utvidet situasjonsplan. Følgende skal i nødvendig utstrekning innarbeides i følge med situasjonsplanene: Avgrensninger av planen med omsøkt bygg/tiltak markert. Vise restaurering og gjenreisning av eventuelle bygninger, omfang og plassering av eventuelle tilbygg/nybygg med angitt bruk og retningslinjer for utforming. Tilknytning til veg, parkeringsløsning og inngangsforhold. Arkitektonisk og estetisk vurdering av tiltaket i seg selv og i forhold til de bebygde og naturgitte omgivelser (nær og fjernvirkning) jfr. kommunens estetiske veileder. Som tilleggsdokumentasjon skal det leveres snitt (med tilstøtende terreng/bebyggelse), og evt. fotomontasje og/eller perspektivtegninger. Utomhusplan i målestokk 1:200 eller 1:100. Terrengforhold som viser eksisterende koter, prosjekterte koter og nødvendige punkthøyder. Vegetasjon og grøntanlegg skal vises med eksisterende situasjon som skal bevares, områder der tekniske anlegg får konsekvenser for vegetasjonen og ny vegetasjon. Tekniske forhold som håndtering av overflatevann, renovasjon og arealenes materialbruk. 4.2 Det tillates ikke tiltak som bidrar til å forringe vannkvaliteten i Andelva. 4.3 Det kan gis bruksendringstillatelse for bestående bebyggelse i hele reguleringsområdet, dersom endringen er forenlig med geoteknisk situasjon. Bruksendringen avhenger at vurdering utføres av geotekniker. I felt KIL1 og i det regulerte området for frittliggende småhusbebyggelse kan det oppføres ny bebyggelse forutsatt at det utføres stabiliserende tiltak. Det kan eventuelt skiftes ut dårlige/ustabile eksisterende fyllmasser om nødvendig. Detaljer angående utforming av nødvendige stabiliserende tiltak skal bestemmes i samråd med geotekniker og I felt KIL2 kan det oppføres begrenset ny bebyggelse forutsatt at denne fundamenteres på fjellgrunn. 4.4 Støttemurer, gjerder over 1 meter og lignende kan ikke oppføres uten godkjenning fra 4.5 Tekniske installasjoner, herunder skilt og reklame, kan ikke settes opp uten godkjenning fra 4.6 Ny bebyggelse og uteområder skal i den grad det lar seg gjøre planlegges og i tråd med retningslinjer om universell utforming. 5. BEBYGGELSE OG ANLEGG (pbl. 12-5, 2. ledd nr. 1) 5.1 Boligbebyggelse - frittliggende småhusbebyggelse 5.1.1 Det tillates fradelt arealer som tilleggsareal til tilgrensende boligbebyggelse i felt KIL 1. 5.1.2 Utnyttelsesgrad må for den enkelte eiendom avklares gjennom behandling av søknad om tillatelse om tiltak, og det kan settes krav om utvidet situasjonsplan. Rplan 023723500 Side 2 av 5
5.2 Avløpsanlegg 5.2.1 Innenfor området er det et eksisterende kommunalteknisk anlegg (pumpestasjon) som skal opprettholdes. 5.3 Kombinert formål kontor/industri/lager (KIL1, KIL2 og KIL3) 5.3.1 Innenfor områdene ligger det eksisterende kontor-, industri- og lagervirksomheter som kan opprettholdes og videreutvikles i samsvar med disse bestemmelsene. Det tillates også etablert ny kontor-, industri- og lagervirksomhet. 5.3.2 Ved oppføring av nye bygninger i feltene KIL1 og KIL2 skal det tas hensyn til den eksisterende bebyggelsen for å oppnå et harmonisk forhold til denne. Dersom behov for landskapsmessige tilpasninger eller inngrep i forbindelse med nybygg, kreves det for tiltaket en nøye vurdering av volumer, plassering og form jfr. 4.1. 5.3.3 Ny bebyggelse skal underordne seg den eksisterende bebyggelsens høyde, og ingen bygningsdeler skal være høyere enn møner/gesimser på eksisterende bebyggelse i det enkelte felt. 5.3.4 Utnyttelsesgrad må for det enkelte felt/den enkelte eiendom avklares gjennom behandling av søknad om tillatelse om tiltak. Dette gjelder så vel for utvidelse av bestående bebyggelse som for ny bebyggelse. Iht. 4.1 kan det settes krav om utvidet situasjonsplan. 5.3.5 Innenfor områdene tillates det kun handel knyttet til den lager- eller produksjonsvirksomhet som drives der. 5.3.6 Det skal innenfor den enkelte tomt/eiendom/felt avsettes og opparbeides tilstrekkelig parkering og manøvreringsareal for de aktuelle virksomhetene. 5.3.7 På udisponert areal skal det avsattes minimum 10 % grøntareal av den aktuelle tomt. Dette skal enten opparbeides parkmessig eller opprettholdes som grønt-/naturområde med eksisterende og/eller stedegen vegetasjon. 5.3.8 Innenfor KIL1 skal det gamle stifaret mellom verkstedet (gnr/bnr 137/59) og det tidligere hovedkontoret (gnr/bnr 137/50) opprettholdes, og skjøttes slik at stien beholder sin funksjon. 6. SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (pbl. 12-5, 2. ledd nr. 2) 6.1 Samferdselsarealene skal opparbeides som vist i planen. Vegene skal ha standard som adkomstveg til industriområder (A2) i Vegvesenets håndbok 017. 6.2 o_kjøreveg 1 er offentlig veg. 6.3 f_kjøreveg 2, f_kjøreveg 3 og f_kjøreveg 4 er felles kjøreveger for de eiendommene som naturlig har adkomst fra disse. 6.4 Adkomster er vist med pil på plankartet. Disse er retningsgivende og kan forskyves sidevegs. 7. GRØNNSTRUKTUR (pbl. 12-5, 2. ledd nr. 3) 7.1 Naturområde 7.1.1 Arealene er eksisterende naturområder langs Andelva. 7.1.2 Områdene skal opprettholdes som i dag, og terreng og vegetasjon skal i hovedsak bevares. Det kan etableres en sti/turveg som er tilgjengelig for allmennheten. En eventuell turveg skal i størst mulig grad tilpasses terrenget med minst mulig bruk av fyllinger og skjæringer. Plassering og utforming av turvegen skal godkjennes av Rplan 023723500 Side 3 av 5
8. BRUK OG VERN AV SJØ OG VASSDRAG (pbl. 12-5, 2. ledd nr. 6) 8.1 Naturområde i sjø og vassdrag 8.1.1 Området består av del av det eksisterende vassdraget Andelva. 8.1.2 Området skal opprettholdes som naturområde, og det tillates ikke inngrep i vassdraget eller elvas strandlinje jfr. 9.4. 9. HENSYNSSONER I REGULERINGSPLAN (pbl. 12-6) 9.1 Sikringssone; frisiktsone ved veg (H140_1) 9.1.1 Frisikt skal tilrettelegges som vist i planen. I frisiktsoner tillates ikke sikthindrende vegetasjon, gjerder, murer eller andre innretninger med høyde over 50 cm over tilstøtende vegers planum. 9.2 Faresone; flomfare (H320_2) 9.2.1 Det tillates ikke ny bebyggelse innenfor flomsonen. For eksisterende bebyggelse som ligger innenfor flomsonen kan det evt. tillates tilbygg/påbygg. Før evt. tillatelse gis må konsekvenser som følge av flom for bygninger utredes, samt eventuelle forebyggende tiltak for å unngå eller redusere skade kreves iverksatt. 9.3 Faresone; høyspenningsanlegg inkl. høyspentkabler (H370_3 og H370_4) 9.3.1 Området er restriksjonsområde for høyspent kraftledning. Området skal holdes forskriftsmessig ryddet, og bebyggelse er ikke tillatt. Eventuelle andre tiltak kan bare utføres i samarbeid med ledningseieren og etter avtale med denne. 9.4 Sone med angitte særlige hensyn; bevaring naturmiljø (H560_5) 9.4.1 Tiltak som er i strid med vernebestemmelsene etter naturvernloven, som f.eks. å skade eller forstyrre fuglelivet, eller tiltak som innebærer ødeleggelse av reir eller egg, er ikke tillatt. 9.4.2 Det tillates ikke inngrep i vassdraget eller elvas strandlinje. Eventuelle tiltak ifm. eksisterende bebyggelse i strandlinja kan godkjennes av kommunen, men de skal forelegges berørte statlige og regionale fagetater før de godkjennes. 9.5 Sone med angitte særlige hensyn; bevaring kulturmiljø (H570_6) 9.5.1 Tiltak, aktiviteter og bruk utføres med hensyn til det eksisterende bevaringsverdige miljøet på en slik måte at de sammenhengende relasjoner mellom bygningenes og landskapets uttrykk som i sin helhet representerer områdets bevaringsverdi ivaretas. 9.5.2 Innenfor hensynssonens avgrensning skal i utgangspunkt ingen rivning av bygninger eller særskilte bygningselementer finne sted. Helt spesielle bygningselementer som klokketårnet, det framtredende buede takhjørnet på industribygningen i felt KIL2 o.l. skal bevares. Eventuelle tiltak som motstrider denne bestemmelse vil være søknadspliktige jfr. pbl. 1-6 og 20-1 første ledd bokstav a til m. Avhengig av tiltakets art eller omfang, vil kommunen etter behov oversende saken til kulturminnemyndighetene for særskilt vurdering og uttalelse. 9.5.3 Dersom enkelte ytre konstruksjoner eller fasadeelementer som vinduer, dører, bekledning eller liknende står i umiddelbar fare for å miste sin bevaringsverdi, tillates utførelse av nødvendig vedlikehold. Vedlikeholdsarbeidet skal skje i dialog med kommunen, eller fagkyndig i dialog med Det forutsettes i alle tilfeller at det konkrete tiltak dokumenteres og arbeidet gjøres ved bruk av mest mulig autentisk/opprinnelig materialbruk og tekniske løsninger eller konstruksjonsmåter. 9.5.4 Ved vedlikehold, større reparasjoner, tilpassing og tilbygg i forbindelse med bruksendringer o.l. skal det tas særlig hensyn til bygningsvolumer, relasjoner mellom Rplan 023723500 Side 4 av 5
bygninger, fasadene med sin mursteinstruktur, omramming av vinduer, porter mv. Det bestående uttrykket disse i sammenheng representerer, skal bevares både hva angår arkitektur, materialbruk og tekniske løsninger forøvrig. 9.5.5 Ved utvikling/utbygging innenfor området skal det bestående bevaringsverdige miljøet og de historiske omgivelsene tas hensyn til, jfr. 9.5.2, 9.5.3 og 9.5.4. Kommunen kan for de felter/eiendommer eller der det synes hensiktsmessig, kreve at det sammen med byggesøknad lages utvidet situasjonsplan, jfr. 4.1. Avhengig av tiltakets art eller omfang, vil kommunen etter behov oversende saken til kulturminnemyndighetene for uttalelse. 9.5.6 Bebyggelsens interiør kan tilpasses ny bruk såfremt tilpasningen ikke bryter med bygningenes ytre form, fasade, uttrykk eller andre fremtredende ytre elementer. Rplan 023723500 Side 5 av 5