PRE II 11 Årsrapport 2011 PRE EiendomsInvest Tyskland II AS Organisasjonsnummer 991 275 169
Innhold PRE EiendomsInvest Tyskland II AS Leder 4 Årsberetning 2011 6 Resultat og balanse 10 Kontantstrømoppstilling 13 Noter 14 Revisjonsberetning 24 PRE EiendomsInvest Tyskland II AS PRE Real Estate Deutschland Holding A/S (DK) Eiendommer Eiendommer Eiendommer Eiendommer Eiendommer Årsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland II AS 3
Utfordrende år for Europa, men Tyskland holder stand Det politiske og økonomiske makrobildet i Europa har vært preget av stor urolighet det siste året. Gjeldsproblematikken i EU har ført til kraftig renteøkning på enkelte statsobligasjoner og restriktiv utlånsaktivitet fra europeiske banker. Tyskland, Europas største økonomi, kan overordnet sett fremdeles karakteriseres som relativt solid. I motsetning til den øvrige eurosonen forventes det tyske bruttonasjonalproduktet ( BNP ) å få en moderat vekst også i 2012. Den tyske BNP-veksten i 2011 endte på prisjusterte 3,0 %. I likhet med 2010 skyldtes majoriteten av denne veksten et økt innenlandsk konsum og investeringer. Til tross for en svekket etterspørsel fra gjeldstyngede EU-land var tysk eksport robust også i 2011. For første gang ble det eksportert varer og tjenester for mer enn EUR 1 000 milliarder, og eksportveksten fra 2010 endte på 11,4 %. Import fra utlandet økte med 13,2 % til EUR 902 milliarder, og handelsoverskuddet endte på EUR 158 milliarder. Tysk inflasjon ble 2,3 % i 2011, den største prosentvise veksten på tre år og 0,3 prosentpoeng over målsetningen til den Europeiske Sentralbanken. Inflasjonsveksten kommer hovedsakelig som følge av økte energipriser, som steg 10 % i løpet av 2011. Arbeidsledigheten fortsetter å falle Antall tyskere uten arbeid ble ytterligere redusert i løpet av 2011, og endte i desember på justerte 6,8 % eller 2,88 millioner personer. Tallet markerer en ny bunnotering for tysk arbeidsledighet siden gjenforeningen av Øst- og Vest-Tyskland. Gjennomsnittlig antall arbeidsløse personer gjennom 2011 var 2,98 millioner mennesker. Tilliten til videre vekst hentet seg inn igjen mot slutten av året Indeksen til det München-baserte Ifo instituttet har hatt en nedadgående trend i andre halvdel av 2011 som følge av den pågående gjeldsproblematikken i EU, men så en oppgang i desember og ut 1. kvartal 2012. Indeksen reflekterer markedssentimentet blant tyske industriledere, og lå i mars 2012 på 109,8 poeng. I desember var tallet 107,3. ZEW-indeksen, som kartlegger tyske investorers og finansanalytikeres økonomiske sentiment de kommende seks måneder, har i likhet med Ifo-indeksen også sett et kraftig fall i store deler av 2011, men hentet seg inn igjen i løpet av 1. kvartal 2012. Sterke tall for tysk industriproduksjon i januar har gitt fornyet tillit blant analytikere og investorer, og konsensus tilsier at indeksens deltagere har tiltro til at økonomiske uroligheter i Europa ikke vil påvirke den økonomiske situasjonen i Tyskland i nevneverdig grad. Indeksen sto i -53,8 poeng ved utgangen av 2011, men har etterfølgende steget med 76,1 poeng og endte i mars 2012 på 22,3 poeng. Utfordrende eiendomsmarked I Tyskland har gjeldsproblematikken i Europa materialisert seg i form av et utfordrende utlånsmarked blant annet for eiendomsinvestorer, og transaksjonsvolumene på tyske eiendomsporteføljer har følgelig falt. Dette gjelder spesielt etterspørselen etter næringseiendom. Transaksjonsvolumene opprettholdes derimot til en viss grad av flere mindre transaksjoner av enkelteiendommer samt håndplukking av attraktive eiendommer i større porteføljer. I tillegg har det forekommet enkelte porteføljesalg til sterkt rabatterte priser hvor kjøper er opportunistiske oppkjøpsfond. Det magre antallet porteføljetransaksjoner skyldes likeledes at pengesterke investorer sitter passive i påvente av en etterlengtet konklusjon på den pågående europeiske statsgjeldskrisen. Investorer med appetitt og kapital til å kjøpe hele eiendomsporteføljer vil i mange tilfeller være pensjonsfond, forsikringsselskaper og andre institusjonelle aktører som enten kjøper eiendom uten lånefinansiering eller som grunnet sin høye grad av risikoaversjon enklere oppnår finansiering. Disse selskapene er således mindre 4 Årsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland II AS
berørt av strengere utlånspolitikk hos tyske banker, men er likeledes tilbakeholdne med å foreta større investeringer i hele eiendomsporteføljer. Porteføljestatus Resultatet av den operasjonelle driften i PRE EiendomsInvest Tyskland II AS ( PRE II ) er tilfredsstillende. Forvalter PRE Management ( Forvalter ) har arbeidet aktivt med oppfølging av leietakere, og ledigheten i porteføljen er lav sammenlignet med geografiske gjennomsnitt som det er relevant å sammenligne seg med. Porteføljeledigheten lå i desember 2011 på 3,2 %. Dette er en nedgang på 1,8 prosentpoeng fra september 2011 og en nedgang på 0,2 prosentpoeng sammenlignet med desember 2010. Porteføljens næringseiendommer har en ledighet på 4,4 %, mens privatboligsegmentet har en ledighet på 2,6 %. Reduksjonen i porteføljeledighet stammer hovedsakelig fra porteføljens boligeiendommer i Dresden og Leipzig. Boligporteføljen i Köpenick i Berlin ble overdratt til PRE II og medinvestorene PRE EiendomsInvest Tyskland AS og PRE Bolig-Privatisering AS i desember 2011. Eiendomsmassen, bestående av 239 eksisterende leiligheter over 14 111 m 2, skal totalrehabiliteres. I tillegg er det planlagt bygging av 54 nye loftsleiligheter på til sammen 3 828 m 2. Prosjektet er delt i tre delprosjekter, og seksjonering og salg av leilighetene i første delprosjekt er allerede igangsatt. Prosjektet består av historisk listede bygninger og oppfyller kriteriene som gir tysk sluttinvestor rett til skattemessig fradrag i sin inntekt. I tillegg mottar investor inntekter fra utleie samt en eventuell verdiøkning på leiligheten. Urehabiliterte leiligheter kan videreselges slik de fremstår i dag, og PRE II er ikke bundet til en gitt prosjektlevetid. Prosjektet har således ingen innvirkning på levetiden i PRE II. I forbindelse med arbeidet mot en realisering / exit av eiendomsporteføljen til PRE IIs søsterselskap PRE EiendomsInvest Tyskland AS har Forvalter også påbegynt exit-forberedelser for PRE II. Selskapets vedtektsfestede realiseringstidspunkt er innen utgangen av juli 2013. Restriktive tyske banker har som nevnt ført til et begrenset transaksjonsvolum av tyske eiendomsporteføljer i store deler av 2011 og ut i 2012. Utviklingen i den europeiske økonomien i årene som kommer er høyst usikker, men Forvalter har tiltro til at tyske banker vil være i stand til å løse egen gjeldsproblematikk i løpet av de neste årene og at et vedvarende positivt momentum i tysk eksport og forbrukerkonsum vil bidra til å stimulere etterspørselen etter bolig- og næringseiendom. Det har blitt lagt ned mye tid på å lokalisere eiendommer med god beliggenhet og riktig prising, og porteføljen i seg selv anses som attraktiv. Forvalters hovedfokus vil i 2012 være opprettholdelse av porteføljeledighet, vedlikehold av bygningsmassen, fremforhandling av lengre kommersielle leiekontrakter, løpende kartlegging av potensialet for salg av enkelteiendommer, og samtaler med investorer vedrørende salg av hele eller deler av eiendomsporteføljen. Tobias Junge Administrerende direktør PRE EiendomsInvest Tyskland II AS Årsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland II AS 5
Årsberetning for 2011 Virksomhetens art Virksomheten i PRE EiendomsInvest Tyskland II AS (Selskapet) er å kjøpe, drifte og selge eiendom eller andeler i selskaper som eier eiendom. Selskapets investeringer gjøres i Tyskland. Det investeres innen segmentene utleieboliger og næringseiendom. PRE EiendomsInvest Tyskland II AS har forretningsadresse i Oslo. Konsernet har et 100 % eiet datter selskap i Danmark som eier Selskapets investeringer i Tyskland. Selskapet har en forvaltningsavtale med PRE Management II AS for daglig forvaltning av porteføljen. Ved utgangen av året var det gjennomført overtakelser av eiendommer for til sammen EUR 96,4 mill. (inkl. kjøpskostnader og andre aktiverte kostnader). Porteføljen bestod ved årsskiftet av 49 eiendommer med til sammen 80.168 m 2 utleie areal. Direkteavkastingen (yield) på gjennomførte transaksjoner basert på kjøpspris og leie ved kjøpstidspunkt er ca. 7,3 %. Fortsatt drift I samsvar med regnskapsloven 3-3a bekreftes det at forutsetningene om fortsatt drift er til stede. Til grunn for antagelsen ligger resultatprognoser for 2012 og konsernets strategiske planer for årene fremover. Konsernet er i en sunn økonomisk og finansiell stilling. Porteføljestatus Konsernets virksomhet skjer i det tyske eiendomsmarked. Konsernets strategi er gjennom sin virksomhet å erverve, besitte og utvikle verdier i dette markedet. Strategien har vist seg å bidra til verdiskapning i perioden siden oppstart. Den pågående europeiske gjeldskrisen og vedvarende konservative finansieringspolitikken hos tyske banker har hatt en negativ påvirkning på det tyske eiendomsmarkedet. Større porteføljetransaksjoner har det vært få av gjennom 2011 grunnet uteblivende finansieringsvilje blant bankene. Forvalter ser en vedvarende trend for korte og mellomlange leiekontrakter (3-5 år) grunnet usikre prognoser for økonomisk vekst i Europa. 2011 var året for leiekontraktsforlengelser i Selskapet. 14 % av Selskapets næringsportefølje sto ovenfor forlengelsesforhandlinger gjennom året. Forvalter var i stand til å fornye kontrakter og lokalisere nye leietakere til 19 % av næringsporteføljen, og den overordnede porteføljeledigheten ble således redusert mot slutten av 2011. Et økt antall konkurrerende aktører innen enkelte porteføljeområder førte derimot til at Forvalter så seg nødt til å nedjustere leieprisene på disse arealene. Utviklingen innen boligporteføljen forholdt seg stabil gjennom året, og Forvalter var i stand til å oppjustere leieprisene på utvalgte arealer i Dresden. Prisøkningen var betydelig grunnet høye sammenlignbare leiepriser og en inflasjonsrate på 2,3 % per desember 2011. Porteføljeledigheten steg jevnt fra begynnelsen av året, og nådde i mai 5,14 %. Utviklingen ut året har vært mer volatil, men endte i desember på 3,2 %. 6 Årsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland II AS
Ledigheten på porteføljens næringseiendommer steg fra 2,78 % til 4,37 % i løpet av året, mens boligarealene opplevde en ledighetsreduksjon fra 3,66 % i januar til 2,63 % i desember. Fremtidig utvikling Forvalters målsetning for 2012 vil være å redusere ledigheten på porteføljens næringsareal og å stabilisere den overordnede ledighetsraten. Enkelte eiendomssegmenter rommer et vesentlig antall konkurrenter som vil påvirke leiepriser og kostnader tilknyttet markedsføring, og Forvalter vil således ha mindre innflytelse på leieprisutvikling og markedsføringsutgifter. Videre vil Forvalter rette fokus på omregulering av arealer i områder hvor etterspørselen etter boligeiendom er større en næringseiendom. Forvalter vil også tildele ressurser til løpende kartlegging av boligeiendommer hvor leieprisøkning er mulig. Dette gjelder likeledes de av porteføljens næringseiendommer hvor økte leiepriser vil være gjennomførbart grunnet en stigende konsumprisindeks. Forvalter vil fortsette å implementere tiltak for videre verdivekst på porteføljens eiendommer. Forvalter har siden 2010 arbeidet med realiseringen av eiendomsporteføljen til Selskapets søsterselskap PRE EiendomsInvest Tyskland AS, og har i løpet av 2011 påbegynt realisasjonsarbeidet med Selskapet. Leietakere, samarbeidspartnere og banker er positive til både porteføljen og forvaltning av denne, noe som skaper et godt fundament for videre utvikling og en vellykket exit. Redegjørelse for årsregnskapet Konsernregnskapet avlegges i euro da konsernets funksjonelle valuta og aktiviteter er i Tyskland. Morselskapets regnskap avlegges i norske kroner. I denne årsberetningen og noter vises derfor morselskapet i NOK og konsernet i EUR. Konsernet Omsetningen i konsernet utgjorde EUR 6,4 mill. Resultatet ble EUR -1,4 mill. Resultatene følger av gjennomføring av Selskapets valgte strategi. Konsernets likviditetsbeholdning var EUR 8,4 mill. per 31.12.11. Konsernets evne til egenfinansiering av investeringer er god. Egenkapitalen på balansedagen var EUR 47,8 mill., tilsvarende 45,6 % av totalkapitalen. Konsernets gjeld består i all hovedsak av gjeld til finansinstitusjoner. Gjelden er sikret med pant i eiendom konsernet eier. Totalkapitalen var ved utgangen av året EUR 104,7 mill., sammenlignet med EUR 97,5 mill. året før. Morselskapet Morselskapet hadde ikke driftsinntekter i 2011. Resultatet på NOK -1,2 mill. skyldes i hovedsak kjøpte tjenester. Morselskapet hadde på balansedagen en egenkapital på NOK 417,6 mill., tilsvarende 97,2 % av totalkapitalen. Totalkapitalen for morselskapet på balansedagen var NOK 429,6 mill. mot NOK 444,7 mill. året før. Årsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland II AS 7
Finansiell risiko Overordnet om målsetning og strategi Selskapet er eksponert for finansiell risiko på ulike områder. Målsetningen er å redusere den finansielle risiko til ønsket nivå innenfor de forskjellige områdene. Valutarisiko Konsernets operative virksomhet skjer i Tyskland. Nær sagt alle inntekter og kostnader er derfor i euro. Fremmedfinansieringen av virksomheten skjer også i euro. Det element som utsettes for risiko som følge av svingninger i vekslingsforholdet mellom euro/norske kroner er Selskapets egenkapital vurdert på gitte punkter i tid. Denne risikoen har ingen operativ konsekvens, og er ikke dekket ved bruk av sikrings instru menter. Selskapets aksjonærer innehar dermed en valutarisiko med tanke på vurderingen av aksjenes fremtidige verdi. Markedsrisiko Selskapets strategi er i hovedsak å erverve, eie, leie ut og selge sine eiendommer. Strategien spesifiserer fokus mot sentralt lokaliserte bolig- og næringseiendommer av høy kvalitet i byer med et godt markedspotensial. Mer enn 50 % av Tysklands befolkning leier bolig. Etterspørselen er god i dette segmentet, og risikoen dermed liten. Tilsvarende gjelder også i næringsmarkedet. På grunn av Selskapets størrelse og strategi utgjør ingen enkeltkunder en stor del av Selskapets inntjening. Risiko som følge av enkeltkunder er dermed liten. Finansieringsrisiko Selskapet har hatt som mål å belåne sine investeringer med 70-80 % fremmedkapital. Selskapet har på grunn av finanskrisen erfart at denne belåningsgraden er vanskelig å oppnå og forventer derfor at denne vil ligge noe under målsetningen, hvilket vil påvirke Selskapets investeringsrammer. Renterisiko Selskapets virksomhet er som angitt i stor grad fremmedfinansiert. Renterisikoen dekkes løpende enten ved inngåelse av låneavtaler med fast rente eller ved rentebytteavtaler og sikring ved derivatstrukturer som gir en forutsigbar rentekostnad. Selskapet har som strategi å dekke opp mot 100 % av sin renterisiko. På balansedagen er 100 % sikret. Endringer i rentenivået kan påvirke fremtidige investeringsmuligheter. Kredittrisiko Med grunnlag i konsernets virksomhet (utleie av fast eiendom) anses risikoen for at motparter ikke har økonomisk evne til å oppfylle sine forpliktelser som lav. Likviditetsrisiko Styret vurderer likviditeten i Selskapet som god, og det er ikke besluttet å innføre tiltak som endrer likviditetsrisiko. Selskapets virksomhet er likviditetsgenererende og relativt forutsigbar. Arbeidsmiljø og personale Verken Selskapet eller konsernet har ansatte utover daglig leder. 8 Årsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland II AS
Likestilling Både Selskapet og konsernet har som mål å tilstrebe likebehandling. Miljørapportering Verken Selskapet eller konsernets virksomhet anses å påvirke det ytre miljø. Eierstyring og Selskapets ledelse Styret / Selskapet har implementert interne retningslinjer for investeringer, drift og salg av fast eiendom. De interne retningslinjene stiller også krav til finansiering og utarbeidelse av sensitivitetsanalyser. Oslo, 7. mai 2012 Åsmund Paulsen Styrets leder Peter Michelet Styremedlem Finn Tvede Jacobsen Styremedlem Marius Bruu Styremedlem Tobias Junge Daglig leder Årsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland II AS 9
Resultatregnskap PRE EIENDOMSINVEST TYSKLAND II AS MORSELSKAP KONSERN Tall i NOK 1.000 Tall i EUR 1.000 2010 2011 Noter 2011 2010 Driftsinntekter 0 0 Leieinntekter 6 319 6 229 0 0 Andre driftsinntekter 31 196 0 0 Sum driftsinntekter 12 6 350 6 425 Driftskostnader 941 713 Lønnskostnader 4 92 118 0 0 Avskrivning på driftsmidler 6 2 190 2 136 0 0 Nedskrivning på driftsmidler 6 186 0 905 518 Andre driftskostnader 5 2 872 2 770 1 847 1 231 Sum driftskostnader 5 339 5 023-1 847-1 231 Driftsresultat 1 011 1 402 Finansinntekter og -kostnader 40 47 Finansinntekter 209 136 535 0 Finanskostnader 2 774 2 407-495 47 Netto finansposter 13-2 565-2 271-2 342-1 184 Ordinært resultat før skatt -1 554-869 0 0 Skatt på ordinært resultat 7 196 6-2 342-1 184 ÅRSRESULTAT -1 358-863 Overføringer 0 11 345 Avsatt til utbytte 0-12 287 Overført fra annen innskutt egenkapital -2 342-242 Overført fra annen egenkapital -2 342-1 184 Sum overføringer 8 10 Årsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland II AS
Balanse PRE EIENDOMSINVEST TYSKLAND II AS MORSELSKAP ANLEGGSMIDLER KONSERN Tall i NOK 1.000 Tall i EUR 1.000 2010 2011 EIENDELER Noter 2011 2010 Immaterielle eiendeler 0 0 Utsatt skattefordel 7 808 559 0 0 Sum immaterielle eiendeler 808 559 Varige driftsmidler 0 0 Tomter, bygninger o.a. fast eiendom 6, 15 89 261 91 419 0 0 Sum varige driftsmidler 89 261 91 419 Finansielle driftsmidler 438 759 424 701 Investering i datterselskaper 3 0 0 0 0 Andre finansielle anleggsmidler 42 0 0 0 Andre langsiktige fordringer 4 781 0 438 759 424 701 Sum finansielle anleggsmidler 4 823 0 438 759 424 701 SUM ANLEGGSMIDLER 94 891 91 978 OMLØPSMIDLER Fordringer 0 0 Kundefordringer 346 475 5 214 2 954 Andre fordringer 3, 10 1 030 1 097 5 214 2 954 Sum fordringer 1 376 1 572 Bankinnskudd, kontanter 773 1 969 Bankinnskudd, kontanter o.l. 11 8 394 3 961 5 988 4 923 Sum omløpsmidler 9 770 5 533 444 747 429 624 SUM EIENDELER 104 661 97 511 Årsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland II AS 11
MORSELSKAP KONSERN Tall i NOK 1.000 Tall i EUR 1.000 2010 2011 EGENKAPITAL OG GJELD Noter 2011 2010 EGENKAPITAL Innskutt egenkapital 4 654 4 654 Aksjekapital 8, 9 600 596 148 460 148 460 Overkursfond 19 146 19 003 288 364 264 442 Annen innskutt egenkapital 34 104 36 911 441 479 417 557 Sum innskutt egenkapital 53 851 56 509 Opptjent egenkapital 242 0 Annen egenkapital -6 085-4 401 242 0 Sum opptjent egenkapital -6 085-4 401 441 722 417 557 Sum egenkapital 8 47 766 52 108 GJELD Annen langsiktig gjeld 0 0 Lån fra kredittinstitusjoner 15 54 267 43 784 0 0 Sum langsiktig gjeld 54 267 43 784 Kortsiktig gjeld 32 9 Leverandørgjeld 200 445 48 0 Skyldige offentlige avgifter 0 6 0 11 345 Avsatt utbytte 8 1 463 0 2 004 0 Gjeld til selskap i samme konsern 0 0 941 713 Annen kortsiktig gjeld 15 965 1 168 3 025 12 067 Sum kortsiktig gjeld 2 628 1 619 3 025 12 067 Sum gjeld 56 895 45 403 444 747 429 624 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 104 661 97 511 Oslo, den 7. mai 2012 Åsmund Paulsen Peter Michelet Finn Tvede Jacobsen Styrets leder Styremedlem Styremedlem Marius Bruu Styremedlem Tobias Junge Daglig leder 12 Årsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland II AS
Kontantstrømoppstilling PRE EIENDOMSINVEST TYSKLAND II AS MORSELSKAP KONSERN Tall i NOK 1.000 Tall i EUR 1.000 2010 2011 Noter 2011 2010 Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter -2 342-1 184 Resultat før skattekostnad -1 554-869 0 0 Ordinære avskrivninger 2 189 2 136 0 0 Nedskrivning av driftsmidler 186 0 0 0 Endring i kundefordringer 129-46 Endring i leverandørgjeld / -2 064-23 Forskudd til leverandører -245-102 8 780 1 984 Endring i andre tidsavgrensningsposter -221 200 4 375 778 Netto kontantstrømmer til operasjonelle aktiviteter A 484 1 319 Kontantstrømmer til investeringsaktiviteter 0 0 Investeringer i tomter, bygninger oa driftsmidler -218-6 419 7 884 14 058 Investeringer i aksjer og andeler -42 0 Netto kontantstrømmer til 7 884 14 058 investeringsaktiviteter B -260-6 419 Kontantstrømmer til finansieringsaktiviteter 0-2 004 Lån fra foretak i samme konsern 0 0 0 0 Lån til tilknyttet virksomhet -4 781 0 0 0 Lån fra kredittinstitusjoner 10 483-1 078-11 636-11 636 Utbetalt utbytte/ Tilbakebetaling innskutt EK -1 493-1 489 Netto kontantstrømmer til -11 636-13 640 finansieringsaktiviteter C 4 209-2 567 Netto endring i kontanter og 623 1 196 kontantekvivalenter A+B+C 4 433-7 668 150 773 Beholdning av kontanter og kontantekv. ved periodens begynnelse 3 961 11 629 Beholdning av kontanter og kontantekv. 773 1 969 ved periodens slutt 8 394 3 961 Årsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland II AS 13
Noter til regnskapet 2011 PRE EIENDOMSINVEST TYSKLAND II AS Note 1 - Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og utarbeidet etter norske regnskaps standarder og god regnskapsskikk i Norge. Konsernregnskapet avlegges i euro da konsernets funksjonelle valuta og aktiviteter er i Tyskland. Anvendte regnskapsprinsipper i utenlandsk datterselskap er samtidig omarbeidet til god regnskapsskikk i Norge. Det vises til note 3 for ytterligere informasjon om selskapene i konsernet. Inntektsføringsprinsipp Leieinntektene i datterselskapene inntektsføres fortløpende for perioden de gjelder. Eventuelt utbytte/utdeling fra datterselskap inntektsføres i samme periode som det avsettes i datterselskapene i den grad utbyttet representerer utdeling av opptjente resultater i eierperioden. I motsatt fall blir utbytte/utdeling bokført som reduksjon av anskaffelseskost på aksjene. Hovedregel for vurdering og klassifisering av eiendeler og gjeld Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi når verdifallet ikke forventes å være forbigående. Anleggsmidler med begrenset økonomisk levetid avskrives planmessig. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Langsiktig gjeld oppskrives ikke til virkelig verdi som følge av renteendring. Kundefordringer og andre fordringer oppføres til pålydende etter fradrag for avsetning til forventede tap. Avsetningen til tap gjøres på grunnlag av en individuell vurdering av de enkelte fordringene. Skatt Skatt kostnadsføres når den påløper dvs. at skattekostnaden er knyttet til det regnskapsmessige resultat før skatt. Skatt knyttet til egenkapitaltransaksjoner, som konsernbidrag, føres mot egenkapitalen. Skattekostnaden består av betalbar skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt i balansen beregnes på grunnlag av midlertidige forskjeller mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier. Årsaken til at utsatt skatt oppstår er ulike periodiseringer av det regnskaps messige og det skattemessige resultat. Konsern Investeringer i datterselskaper er i selskapsregnskapet vurdert etter kostmetoden. Datterselskapet er konsolidert inn i konsernregnskapet etter oppkjøpsmetoden. Nærstående Nærstående parter utgjøres av morselskap, datterselskap og PRE Management II AS. PRE Management II AS har inngått avtale om forvaltning av selskapene i konsernet. Transaksjoner mellom selskapene gjennom føres etter armlengdes priser. Transaksjoner mellom morselskap og datterselskap gjelder i all hovedsak renter på mellomværende. 14 Årsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland II AS
Valuta Konsernets funksjonelle valuta er EUR. Selskapet rapporterer derfor konserntall i EUR. Årsregnskapet for konsernet legges frem i EUR. For NOK-poster i konsernregnskapet er for balanseposter benyttet valutakurs 7,7540 NOK/EUR, per 31.12.11, og for resultatposter er det benyttet 7,7931 NOK/EUR, snittkurs for 2011. Omregningsdifferanser er ført direkte mot egenkapitalen. Kontantstrømoppstilling Selskapet har valgt å sette opp kontantstrømoppstillingen basert på den indirekte metoden. Note 2 Operasjonell og finansiell risiko Konsernets aktiviteter medfører ulik finansiell risiko. Operasjonell risiko er relatert til byggenes kvalitet, samt drift av byggene. Finansiell risiko er relatert til rentekostnad, leieinntekters stabilitet og forutsigbarhet, samt konsernets likviditet og finansielle fleksibilitet. Konsernets overordnede risikostyringsplan fokuserer på kapitalmarkedenes uforutsigbarhet og forsøker å minimalisere de potensielle negative effektene på konsernets finansielle resultater. Operasjonell risiko Konsernets eiendommer er driftet av profesjonelle eiendomsforvaltere med et klart skriftlig mandat om å engasjere nødvendig kompetanse og ressurser for å overholde lovmessige standarder. Konsernet har inngått forsikringspoliser som dekker uforutsett fysisk skade på, eller tap av, forsikret eiendom som oppstår grunnet farer som brann, vannskade, storm. Forsikringsordninger er inngått med anerkjente forsikringsselskaper. Finansiell risiko Finansiell risiko er relatert til rentekostnad, leieinntekters stabilitet og forutsigbarhet, samt selskapets likviditet og finansielle fleksibilitet. Finansieringskostnad renterisiko Konsernet er eksponert for markedsrisiko relatert til renteendringer, gitt at det foreligger lån med flytende rente. Ved utgangen av 2011 var all gjeld rentesikret. Ved sikring av fremtidige rentekostnader, hvor sikringsinstrumentene skal sikre variasjoner i fremtidige kontantstrømmer, bokføres ikke sikringsinstrumentet i balansen så lenge sikringen er vurdert til å være effektiv. Majoriteten av rentesikringsavtalene løper i hele låneperioden. Den andel av rentebærende gjeld som har begrenset løpetid har en vektet gjennomsnittlig løpetid på 2,6 år. Den resterende gjelden har ingen forfallsdato. På grunn av fallende markedsrente hadde konsernet ved årsskiftet et latent tap på rentesikringsavtaler på til sammen EUR 0,9 mill. Rentetap føres løpende ved realisasjon. Leieinntekters stabilitet og forutsigbarhet Leieinntekter er eksponert for endringer i markedsleie, samt kredittrisiko. Markedet Konsernet ønsker langsiktige leieavtaler. Leietakerne skal hovedsaklig være store, solide selskaper og offentlige leietakere for å redusere risikoen knyttet til leiekontraktene. Gjennomsnittlig gjenværende løpetid på leiekontraktene for næringseiendom er 4,1 år. Årsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland II AS 15
Inflasjon Majoriteten av leiekontraktene blir KPI-justert, slik at selskapet kan justere leien i samsvar med utvikling i prisutviklingen. Selskapet ønsker å sikre slik regulering i alle fremtidige leiekontrakter. Valutarisiko Konsernet har rentebærende gjeld i euro. Alle leieinntekter er imidlertid også i euro og gir sikring av valutarisiko. Valutarisikoen er derimot knyttet til det tidspunktet når eiendommene selges og kapitalen skal flyttes tilbake til Norge (EUR veksles til NOK). Valutarisikoen ligger da hos aksjonærene og ikke hos konsernet. Note 3 - Datterselskaper / konsern Konsernet utgjøres av følgende selskaper: PRE EiendomsInvest Tyskland II AS (mor) og det utenlandske datterselskapet som følger: Land Eierandel/ stemmeandel PRE Real Estate Deutschland Holding II A/S Danmark 100% PRE Real Estate Deutschland Holding II A/S har igjen følgende datterselskaper som er konsolidert inn i Selskapet: Land Eierandel/ stemmeandel PRE Real Estate Deutschland A Aps Danmark 100% PRE Real Estate Deutschland B Aps Danmark 100% PRE Real Estate Deutschland C Aps Danmark 100% PRE Real Estate Deutschland D Aps Danmark 100% PRE Real Estate Deutschland E Aps Danmark 100% PRE Real Estate Deutschland F Aps Danmark 100% PRE Real Estate Deutschland G Aps Danmark 100% PRE Real Estate Deutschland H Aps Danmark 100% PRE Real Estate Deutschland I Aps Danmark 100% PRE Real Estate Deutschland J Aps Danmark 100% PRE Real Estate Deutschland K Aps Danmark 100% PRE Real Estate Deutschland L Aps Danmark 100% PRE Real Estate Deutschland M Aps Danmark 100% PRE Real Estate Deutschland N Aps Danmark 100% PRE Real Estate Deutschland O Aps Danmark 100% PRE EiendomsInvest Tyskland II AS har som eneste formål å investere i fast eiendom i Tyskland gjennom sitt datterselskap i Danmark. Selskapene i Danmark investerer i og utvikler eiendommer for salg/ utleie i Tyskland. Mellomværende konsern Tall i NOK 1.000 Fordring på datterselskap inkl. renter PRE Real Estate Deutschland Holding II A/S 19 16 Årsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland II AS
Note 4 - Lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser, lån ansatte, m.m. Tobias Junge er daglig leder for Selskapet. Selskapets daglig leder mottar ikke lønn fra Selskapet og kommer derfor ikke inn under kravene til obligatorisk tjenestepensjon. Selskapet har utover dette ingen andre ansatte. Daglig leder eller styremedlemmer har ikke avtale om pensjon, sluttvederlag, bonus, opsjoner eller lignende. Det er for selskapet avsatt honorarer til styret på til sammen NOK 625 000 for 2011. Beløpet fremkommer på følgende måte: Styrets formann mottar fra selskapet NOK 200 000 i godtgjøring for 2011. De øvrige tre styre med lemmene mottar NOK 75 000 per medlem. I tillegg mottar styrets formann NOK 200 000 i godtgjørelse for styrearbeider utført i PRE Real Estate Deutschland Holding II A/S (100 % eid datterselskap i Danmark) for 2011. Revisor Kostnadsført revisjonshonorar for 2011 utgjør NOK 86 875 inkl. mva., herav NOK 33 750 i annen bistand. Konsernet Konsernet har ingen ansatte og kommer ikke inn under kravene til obligatorisk tjenestepensjon. Revisor Kostnadsført revisjonshonorar for 2011 utgjør EUR 193 374 inkl. mva., herav EUR 4 331 i annen bistand. Note 5 - Andre driftskostnader Konsernet Vedlikeholdskostnader 573 487 Forvaltnings-, forretnings-, revisjon og andre honorarer 1 493 1 459 Juridisk bistand 63 53 Eiendomstaksering 87 110 Andre driftskostnader 656 661 Totalt 2 872 2 770 Årsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland II AS 17
Note 6 - Varige driftsmidler Morselskapet har ingen varige driftsmidler. Konsernet: Tall i NOK 1.000 Inventar o.a. utstyr Tomter Bygninger Totalt Anskaffelseskost 01.01. 0 10 473 85 684 96 157 Tilgang 0 0 217 217 Avgang 0 0 0 0 Anskaffelseskost 31.12. 0 10 473 85 901 96 374 Avskrivninger pr. 01.01. 0 0-4 738-4 738 Årets nedskrivning 0 0-186 -186 Årets avskrivninger 0 0-2 190-2 190 Balanseført verdi pr 31.12. 0 10 473 78 788 89 261 Økonomisk levetid 3-5 år 33 50 år Avskrivningsplan Lineær Lineær Alle eiendommer bygd før 1925 avskrives med 2,5 % pr. år. Alle eiendommer bygd etter 1925 avskrives med 2 % pr. år. Alle forretningseiendommer bygd etter mars 1985 avskrives med 3 % pr. år. Note 7 Skatter Årets skattekostnad fremkommer slik: Betalbar skatt på årets resultat 0 0 Utsatt skatt 0 0 Skattekostnad ordinært resultat 0 0 Betalbar skatt i årets skattekostnad fremkommer slik: Ordinært resultat før skattekostnad -1 184-2 342 Permanente forskjeller 28 13 Endring midlertidige forskjeller 0 0 Grunnlag betalbar skatt -1 156-2 329 Skatt 0 0 Betalbar skatt på årets resultat 0 0 18 Årsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland II AS
Betalbar skatt i balansen fremkommer slik: Betalbar skatt på årets resultat 0 0 Sum betalbar skatt 0 0 Spesifikasjon av grunnlag for utsatt skatt: Forskjeller som utlignes: Fremførbart underskudd -26 131-24 975 Sum -26 131-24 975 Utsatt skatt/skattefordel -7 317-6 993 Da det er usikkert om Selskapet får benyttet seg av den utsatte skattefordelen, har en valgt ikke å bokføre denne. Konsernet: Konsernet er ikke eget skattesubjekt, og det er derfor valgt ikke å vise en spesifikasjon av forskjellen mellom regnskapsmessig resultat før skattekostnad og årets skattegrunnlag. Konsernets utsatte skattefordel stammer fra utsatt skattefordel i datterselskapene på EUR 0,81 mill. Årets skattekostnad rapportert for konsernet utgjøres av følgende: Beregnet betalbar skatt norsk virksomhet 0 0 Endring utsatt skatt/skattefordel norsk virksomhet 0 0 Beregnet betalbar skatt utenlandsk virksomhet 53 192 Endring utsatt skatt/skattefordel utenlandsk virksomhet -249-198 Konsernets skattekostnad -196-6 Note 8 Egenkapital Aksjekapital og annen egenkapital Tall i NOK 1.000 Aksjekapital Overkursfond Annen Innskutt Egenkapital Annen Egenkapital Egenkapital 1.1.2011 4 654 148 460 288 364 242 441 722 Utdeling innskutt kapital 0 0-22 981 0-22 981 Årets resultat 0 0-942 -242-1 184 Egenkapital 31.12.2011 4 654 148 460 264 442 0 417 557 Sum Årsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland II AS 19
Konsernet: Aksjekapital og annen egenkapital Tall i NOK 1.000 Aksjekapital Overkursfond Annen Innskutt Egenkapital Annen Egenkapital Egenkapital 1.1.2011 596 19 003 36 911-4 401 52 108 Utdeling innskutt kapital 0 0-2 993 0-2 993 Omregningsdifferanser 4 143 307-447 8 Årets resultat 0 0-121 -1 237-1 358 Egenkapital 31.12.2011 600 19 146 34 104-6 085 47 766 Sum Note 9 Aksjekapital, aksjonærinformasjon, eierstruktur og nærstående parter Aksjekapitalen pr. 31.12.2011 består av følgende aksjeklasser: Antall Pålydende Balanseført Ordinære aksjer 4 654 282 1,00 4 654 282 Aksjonærer: De 20 største aksjonærene / over 1 % eierandel i morselskapet pr. 31.12.2011 er: Ordinære aksjer Stemme-/ eierandel Optimum Eiendomsinvest Tyskland II AS 3 452 365 74,18 % Eiendomsinvest Tyskland II AS 624 818 13,42 % SR Eiendomsinvest Tyskland II AS 477 099 10,25 % Sum antall aksjer 4 554 282 97,85 % Hver aksje gir samme rett i selskapet. Aksjonærer i selskapets styre: Følgende styremedlemmer er aksjonærer direkte eller indirekte i selskapet: Navn Rolle Antall aksjer Finn Tvede Jacobsen Styremedlem 1 110 Eierne av PRE Management II AS eier indirekte et ubetydelig antall aksjer i selskapet. PRE EiendomsInvest Tyskland II AS har inngått avtale med PRE Management II AS om forvaltning av selskapene i konsernet. Samlet honorar for utførte tjenester i 2011 utgjør EUR 0,68 mill. 20 Årsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland II AS
Note 10 Fordringer Andre fordringer Konsernet: Aktiverte kostnader 0 0 Forskuddsbetalte kostnader 267 313 Andre fordringer 763 784 Totalt andre fordringer 1 030 1 097 Note 11 - Bankinnskudd Total likviditetsbeholdning pr. 31.12 1 969 773 Herav bundne bankinnskudd 0 38 Konsernet: Total likviditetsbeholdning pr. 31.12 8 394 3 961 Herav bundne bankinnskudd 733 591 Note 12 Inntekter Alle konsernets inntekter knytter seg til utleie av eiendom og er opptjent i Tyskland. Virksomhets områdene for inntektene er utleie av privatboliger, forretningslokaler og parkering. Note 13 - Finansinntekter og -kostnader Finansinntekter Renteinntekter 47 40 Agio 0 0 Totalt 47 40 Finanskostnader Rentekostnader 0 161 Disagio 0 373 Totalt 0 535 Årsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland II AS 21
Konsern Finansinntekter Renteinntekter 170 136 Agio 0 0 Andre finansinntekter 39 0 Totalt 209 136 Finanskostnader Rentekostnader 2 055 1 544 Finansieringskostnader 134 112 Disagio 5 0 Andre finanskostnader 580 751 Totalt 2 774 2 407 Note 14 - Store enkelttransaksjoner I 2011 ble det ikke ervervet fast eiendom. Total eiendomsmasse utgjør ved årsskifte EUR 96,4 mill. før akkumulerte avskrivninger. Eiendommene er primært lokalisert i områdene Dresden og Leipzig i Tyskland. Eiendomsmassen fordelte seg per 31.12.11 på kommersiell- og boligeiendommer i forholdet 33 % / 67 % (basert på m²). I løpet av 2011 etablerte PRE EiendomsInvest Tyskland II AS i samarbeid med PRE EiendomsInvest Tyskland AS og PRE Bolig-Privatisering AS selskapet PRE Mittelheide GmbH. PRE EiendomsInvest Tyskland II AS sin eierandel i selskapet var 43,7 % per 31.12.11. Innbetalt egenkapital i selskapet utgjorde EUR 41 975. I tillegg har PRE EiendomsInvest Tyskland II AS gitt et lån til PRE Mittelheide GmbH på EUR 4,8 mill. Note 15 - Gjeld Langsiktig gjeld Konsern Ervervede eiendommer finansieres med egenkapital og banklån. Låneavtaler med en begrenset løpetid har i gjennomsnitt en gjenværende løpetid på 2,6 år. Alle banklån er sikret gjennom pant i eiendommene. Kjøpspris for pantsatte eiendeler er EUR 88,3 mill. Forfallsoversikt langsiktig gjeld Mellom 1-3 år 39 804 17 466 Mellom 4-5 år 0 23 647 Over 5 år 14 463 2 671 Totalt 54 267 43 784 22 Årsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland II AS
Enkelte datterselskap er i brudd med sine lånebetingelser pr. 31.12.11. Forholdene er diskutert med långiver. Selskapene var ikke i brudd med lånebetingelsene pr 1. april 2012 som følge av at selskapene har økt sine leieinntekter. Annen kortsiktig gjeld Konsern Depositum leietakere 400 408 Avsatte kostnader 368 208 Mottatte forskuddsbetalinger 0 0 Avsatte rentekostnader 30 136 Annen kortsiktig gjeld 167 416 Totalt 965 1 168 Årsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland II AS 23
24 Årsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland II AS
Årsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland II AS 25
26 Årsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland II AS
PRE EiendomsInvest Tyskland II AS PRE Management Postboks 1224 Vika 0110 Oslo Design og produksjon: www.kursiv.no