Hver enkelt eier av ideelle andeler i eiendommen Bogstadveien 35, gnr. 215 bnr. 378 i Oslo har ved sin påtegning på disse vedtekter, akseptert nedenstående regler for sameiet. 1. Formål Sameiets formål er å administrere eiendommen og å sikre eiernes fellesinteresser i overensstemmelse med disse vedtekter. 2. Ansvar Sameierne hefter innbyrdes i henhold til sameierandelenes størrelse for sameiets forpliktelser, og tilkommer sameiets rettigheter i samme forhold. (Se også pkt. 9). For oppfyllelse av forpliktelser utad, hefter sameiet som sådant. Den enkeltes ansvar er begrenset til eierandelen, jfr. 14. 3. Disponering Med de unntak som måtte følge av disse vedtekter, har hver andelseier full disposisjonsrett over sin eierandel. Se dog de begrensninger som følger av 12, 4. ledd om panterett (pkt. 9) og godkjennelse ved utleie og salg. Eier har rett til salg, pantsettelse og utleie av sin seksjon. (Sml. pkt. 4). Salg og utleie skal meddeles styret snarest for godkjennelse og registrering. Det er seksjonseiers ansvar at utleier og/eller kjøper undertegner en kopi av disse vedtekter og de vedtatte husordensreglene, samt at disse, undertegnede kopier medfølger meddelelsen til styret. For nærværende boligsameie gjelder at såvel erverver av en seksjon som eventuell leietager må godkjennes av styret før avtalen kan gjennomføres. (Jfr. 12, 4. ledd nr. 3). Dersom 2. avsnitt foran forsømmes av seksjonseier ved salg eller utleie, kan styret, også av denne grunn, nekte godkjennelse. Sameierne har gitt avkall på forkjøpsrett. Sameierandel i boligsameiet kan ikke skilles fra seksjonens deltagerinteresse i sameiet etter disse vedtekter. 4. Fellesutgiftene Fellesutgifter til eiendommens drift dekkes av sameierne og fordeles etter hver enkelt sameiers andel av eiendommens totalareal (fastlagt i oppdelingstaksten til 4033 m 2 ). Hver andelshaver innbetaler på grunnlag av et årsbudsjett, forskuddsvis et månedlig à konto beløp, hvoretter styret avlegger regnskap avsluttet ved utgangen av hvert kalenderår. Dersom ikke annet er bestemt fordeles utgifter til varmt vann og varme på samme måte. Styret kan videre bestemme at et begrenset beløp pr år skal avsettes til et reservefond eller annet konkret formål. Fordelingen på de enkelte seksjoner skjer etter eierbrøken i oppdelingsbegjæringen. De tre næringsseksjoner i 1. etasje utgjør 347/4033 deler. Resten er fordelt på (94 m 2 x 18) + (59 m 2 x 18) + (50 m 2 x 1) + (49 m 2 x 18) = i alt 3686/4033 deler. Side 1 av 5
5. Sameiermøtet a) Sameiets øverste myndighet er sameiermøtet som avholdes hvert år innen utgangen av april måned. ( 18, 1). Styret skal innkalle sameiermøte skriftlig med minst 8 og høyst 20 dagers varsel. I innkallingen skal nevnes de saker som skal behandles på sameiermøtet. Senest 30 dager før den dato styret har fastsatt for sameiermøtet, skal sameierne varsles om denne dato og samtidig informeres om at saker som én eller flere sameiere ønsker behandlet på sameiermøtet skal sendes styret skriftlig senest 21 dager før dato for sameiermøtet. (Denne dobbeltkjøring er nødvendig for å tilfredsstille bestemmelsene i 18). Alle innkallinger skjer ved brev til eier av seksjon. b) På ordinært årsmøte skal behandles: 1) Årsberetning og regnskap for siste år, samt revisors beretning. 2) Eventuelle godtgjørelser til leder, styremedlemmer og/eller revisjon. 3) Veiledende budsjett for kommende år. 4) a) Valg av styremedlemmer (3) b) Valg av leder blant de under a) valgte c) Valg av varamedlemmer Alle valg for ett år (sml. pkt. 6). 5) Valg av revisor 6) Andre saker som måtte være nevnt i innkallingen. c) På sameiermøtet avgis én stemme for hver seksjon ( 20, 1). En sameier kan være representert ved fullmektig som har skriftlig, datert fullmakt. ( 20, 2). Vanlige saker avgjøres ved alminnelig flertall blant de møtende seksjonseiere ( 21, 1). For avgjørelser hvor gjennomføringen er forbundet med meget betydelige utgifter, eller som gjelder ytterligere oppdeling av seksjoner, kreves tilslutning fra 2/3 av de avgitte stemmer ( 21, 2 nr. 1). For beslutning om endring av disse vedtekter kreves likeledes at 2/3 av de avgitte stemmer gir sin tilslutning. ( 21, 2 nr. 2). Eventuelle blanke stemmer inngår i antall avgitte stemmer. Ved stemmelikhet avgjøres saken ved at eierandelen bak de avgitte stemmer legges til grunn. d) Ekstraordinært sameiermøte kan innkalles med minst 8 dagers varsel av styret. 1/10, eller konkret 6 sameiere, kan kreve at det skal innkalles til slikt møte. Det ekstraordinære sameiermøtet kan kun behandle saker som er nevnt i innkallingen. e) Møteberettiget på sameiermøtet er foruten de enkelte seksjonseiere (eventuelt ved fullmakt) også et husstandsmedlem fra hver boligseksjon. ( 17, siste ledd). Dersom husstandsmedlem, eventuelt leieboer møter, har vedkommende talerett, men ikke stemmerett. For øvrig forutsettes at revisor, forretningsfører og styret er tilstede, også i.h.t. 17. f) Sameiermøtet treffer bestemmelser om hvorledes fellesarealer/fellesrom etc. skal benyttes. Enhver sameier plikter å medvirke til at fellesrom blir holdt ryddet og rengjort, samt anvendt etter forutsetningene. Innenfor sameiermøtets trufne bestemmelser, kan styret gi nærmere instrukser vedrørende den praktiske benyttelse. Det ligger under sameiermøtet å vedta ordensregler. Vedtatte ordensregler ansees som en del av denne avtale. Brudd på ordensreglene er mislighold og kan trekke Side 2 av 5
konsekvenser etter pkt. 10 i nærværende vedtekter. Jfr. 11. 6. Sameiets styre Sameiet ledes av et styre som velges av sameiermøtet blant sameierne som bor i eiendommen. Styret skal bestå av 3 medlemmer valgt for ett år. Ett av medlemmene skal være leder. Styrets leder velges særskilt. Styremedlem tjenestegjør i ett år. Tjenestetiden opphører ved avslutningen av det ordinære sameiermøtet i det år tjenestetiden utløper. ( 24). I tillegg velges 1-2 varamedlemmer til styret, også for ett år. Styret er bemyndiget i alt som vedrører den daglige ledelse av eiendommen. Styret forplikter sameiet utad ved underskrift av to styremedlemmer i forening. Det hører under styret å ansette, si opp og avskjedige forretningsfører og andre funksjonærer, gi instruks for dem, fastsette deres lønn og føre tilsyn med at de oppfyller sine plikter. ( 27, 2). Styrets leder er berettiget til på samtlige sameieres vegne, å motta forkynnelser og meddelelser som omhandles i Domstolloven 191. Se også 27, 4. Styret er underlagt sameiermøtets bestemmelser. Styret må forelegge for sameiermøtet alle saker av viktighet, herunder spørsmålet om foretagelse av større arbeider som ikke er uoppsettelige. Styret kan ikke avhende fast eiendom. 7. Forretningsfører og vaktmestertjenester Forretningsfører og vaktmestertjenester er underlagt boligsameiets styre. Deres godtgjørelser skal godkjennes av styret, som kan utarbeide instruks for begge m.h.t. gjøremål og ansvarsområder. 8. Vedlikehold Vedlikeholdet vedrørende de enkelte seksjoner påhviler den enkelte sameier. Unnlater denne å foreta det vedlikeholdet som er nødvendig for å bevare eiendommens verdi eller å avverge ulemper, kan sameiet sørge for vedlikeholdet for vedkommendes regning. Styret har rett til å gi pålegg om vedlikeholds- og reparasjonsarbeider hvor dette finnes påkrevet av bygningsmessige eller andre saklige hensyn ( 11). Vedlikehold av fellesarealer/fellesrom, tak, fasader, vinduer eller andre innretninger utføres etter plan utarbeidet av styret og godkjent av sameiermøtet. Når det gjelder utskifting av vinduer og dører, må kostnaden for dette bæres av den enkelte seksjonseier. Ombygging av leiligheter som griper inn i bærende konstruksjoner, herunder yttervegger, tak eller skillevegger mellom leilighetene, kan kun foretas med styrets godkjennelse. Det samme gjelder utskifting av vinduer, inngangsdører til leilighetene, samt ombygging/maling av utvendige tilbygg, balkongreklame eller inngrep i fasadene, parabolantenne etc. 9. Sikkerhetsstillelse Hver sameier gir panterett i sin seksjon på kr 20.000,- til sikkerhet for ethvert mellomværende med sameiet, jfr. 12, 4 nr. 2. Denne panterett er tinglyst gjennom oppdelingsbegjæringen på samtlige seksjoner. Panteretten skal ha prioritet innenfor 90 % av lånetaksten til enhver tid. Den enkelte seksjonseier vedtar at inndrivelse kan skje uten søksmål. Jfr. Tvangsfullbyrdelsesloven 13-2, 3. ledd, a. Side 3 av 5
10. Mislighold 20. juni 1991 ble den tidligere 16 vesentlig endret og fremtrer nå i to paragrafer, 16 om mislighold og 16a om utkastelse. Fra disse bestemmelser hitsettes: a) Hvis en sameier, til tross for advarsel, vesentlig misligholder sine forpliktelser kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen. Kravet om advarsel gjelder ikke i de tilfelle der det kan kreves utkastelse etter 16 a. Advarsel skal gis skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir sameiet rett til å kreve seksjonen solgt. Pålegg om salg skal gis skriftlig og opplyse om at seksjonen kan kreves solgt ved auksjon hvis pålegget ikke er etterkommet innen en frist som ikke skal settes kortere enn 6 måneder fra pålegget er mottatt. Er pålegget ikke etterkommet innen fristen, kan seksjonen kreves solgt ved auksjon. b) Vesentlig mislighold kan begrunnes i økonomiske eller ikke økonomiske forhold. Økonomisk mislighold foreligger når en sameier ikke betaler sin andel av fellesutgiftene, eller andre vedtatte forpliktelser overfor sameiet. Ikke økonomiske forhold kan være for eksempel brudd på gjeldende husordensregler, parkeringsbestemmelser, adferd som medfører fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller som er til plage eller sjenanse for andre brukere av eiendommen. c) 16 a: Medfører sameierens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er sameierens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan sameiets styre kreve sameieren utkastet før seksjonen er solgt. Krav om utkastelse kan settes frem tidligst samtidig med at det gis pålegg etter 16 om salg. Utkastelse kan skje uten at det foreligger dom eller annet tvangsgrunnlag, når det ikke er reist innsigelser mot utkastelsen eller innsigelsen er klart grunnløs. Avgjørelsen tas av Namsretten i kjennelse som kan påkjæres. Etter reglene i paragrafen her kan det også kreves utkastelse av bruker som ikke er sameier, når vedkommende sameier senest samtidig gis pålegg etter 16 om salg. d) Advarsler og pålegg som nevnt ovenfor legges i den postkasse som tilhører den aktuelle seksjon. Hvis ikke annet skriftlig er meddelt fra vedkommende seksjonseier til sameiets styre/administrasjon, ansees advarselen/pålegget å være kommet frem den dag det er lagt i forannevnte postkasse. e) Selgeren av en seksjon blir ikke fri ansvaret for skyldige fellesutgifter ved å selge seksjonen. Innenfor sameiets sikkerhetspant er også kjøper av seksjonen ansvarlig for betaling av skyldige fellesutgifter eller andre mellomværender med boligsameiet. Manglende dekning av seksjonseiernes økonomiske forpliktelse overfor sameiet ansees som saklig grunn for styret til å nekte å godkjenne overdragelsen. (Jfr. pkt. 3 foran). 11. Individuell nedbetaling av fellesgjeld Eierseksjonssameiet har vedtatt en ordning for innfrielse av andel fellesgjeld knyttet til bestemte lån. Denne ordningen er betinget av at det er signert en administrasjonsavtale mellom Eierseksjonssameiet og OBOS Eiendomsforvaltning AS og hver enkelt seksjonseier som ønsker å benytte ordningen må inngå en egen avtale med Eierseksjonssameiet v/obos Eiendomsforvaltning AS. Side 4 av 5
Ved en individuell innfrielse av fellesgjeld vil banken anse innbetalingen som en regulær ekstraordinær nedbetaling av Eierseksjonssameiets felleslåns hovedstol, uten at långiver gir aksept for at seksjonseiere som innfrir sin andel blir fritatt for sitt debitoransvar. Dette betyr at alle nåværende og fremtidige seksjonseiere, også for de seksjoner hvor fellesgjelden er innfridd, risikerer å måtte dekke sin forholdsmessige andel av sameiets betalingsforpliktelser ved mislighold. OBOS Eiendomsforvaltning AS påtar seg intet ansvar for eventuelle konsekvenser for Eierseksjonssameiet, seksjonseierne eller seksjonseiernes rettsetterfølgere, av dette. 12. Oppløsning I den sammenheng kreves etter 21, siste ledd, enstemmighet blant alle sameierne. 13. Tinglysning En ekstrakt av de vesentligste punkter i nærværende vedtekter/sameieavtale kan styret kreve tinglyst som kontraktsmessig heftelse på hver enkelt seksjon av eiendommen, gnr. 215 bnr 378, seksjonene 1-58. Foranstående vedtekter/sameieavtale erklæres bindende for undertegnede eier og senere etterfølgere i eierforholdet til seksjon nr. av (gnr. 215 bnr. 378) Boligsameiet Bogstadveien 35. Oslo, / - 20 Ovennevnte vedtekter bekreftes mottatt og lest: Oslo, / - 20 Leietaker: Side 5 av 5