Årsrapport 2012 Boligutleie Holding II AS

Årsrapport 2012 Boligutleie Holding II AS

Innhold Hovedpunkter 2012... 5 Oversikt over Boligutleie Holding II AS... 6 Markedsoppdatering... 8 Fakta om de enkelte eiendomsprosjektene: Södertälje... 11 Eskilstuna og Strängnäs... 12 Malmö... 13 Haninge... 14 Göteborg... 15 Uppsala... 16 Linköping... 17 Markarydsbostäder... 18 Styrets årsberetning... 20 Resultatregnskap... 22 Eiendeler... 23 Egenkapital og gjeld... 24 Kontantstrømoppstilling... 25 Regnskapsprinsipper... 26 Noter... 27 Revisjonsberetning... 35 Årsrapport 2012, Boligutleie Holding II AS 3

Aspen 1 2 i Markaryd 4 Årsrapport 2012, Boligutleie Holding II AS

Hovedpunkter 2012 REFINANSIERING AV MARKARYDSBOSTÄDER, LINKÖPING OG SÖDERTÄLJE Selskapet refinansierte med virkning fra 19. desember de tre boligporteføljene Markarydsbostäder, Södertälje og Linköping med en ny lånefasilitet pålydende 3 070 millioner svenske kroner. Refinansieringen er gjort med Deutsche Pfandbriefbank og løper frem til 5. desember 2017. REFINANSIERING AV HANINGE OG GÖTERBORG Låneavtalen for porteføljene Haninge og Göteborg ble refinansiert med virkning fra 24. september 2012 med en ny lånefasilitet pålydende 550 millioner svenske kroner. Refinansieringen er gjort med Deutsche Pfandbriefbank og løper frem til 20. november 2015. SALG AV ROSENGÅRD Etter en totalvurdering konkluderte selskapet med at den beste løsningen, basert på videre forventet kapitalbehov med usikkerhet rundt omfang, var å avhende investeringen. Etter en omfattende prosess ble porteføljen i desember 2012 solgt til Viktoria Park AB. Porteføljen ble solgt for 280 millioner svenske kroner. SALG I MARIEFRED Selskapet solgte i desember 2012 sine eiendommer i Mariefred fra Graflundsporteføljen. Totalt utgjorde denne porteføljen cirka 15 000 kvadratmeter fordelt på 196 leiligheter. Prisen tilsvarer en eiendomsverdi på 126,8 millioner svenske kroner. Salget ble gjennomført som ett ledd i å fokusere eiendomsporteføljen og drive mer effektiv forvaltning gjennom å ha større porteføljer konsentrert på færre områder. DELSALG I HANINGE I Haninge ble det i februar 2013 solgt totalt fire eiendommer med til sammen 108 leiligheter til nyetablerte bostadsrättsforeninger (tilsvarende borettslag i Norge). Samlet salgspris var på 72 millioner svenske kroner, og avkastning på innskutt egenkapital er beregnet til cirka 285 prosent. INGEN UTBETALING Usikkerheten i kapitalmarkedet er redusert det siste året, men det er fortsatt risiko knyttet til behovet for likviditet for å sikre selskapets verdier. Styret har på bakgrunn av dette vurdert at det er i selskapets og aksjonærenes langsiktige interesse at det for regnskapsåret 2012 ikke foretas noen utbetaling. Endelig vedtak fattes på generalforsamlingen i juni. Årsrapport 2012, Boligutleie Holding II AS 5

Cirka 4 100 aksjonærer i Norge (hovedsakelig privatpersoner) Cirka 2 600 aksjonærer i Sverige (hovedsakelig privatpersoner) Boligutleie Holding II AS (Norge) Hyresfastigheter Holding II AB (Sverige) ca 80 % ca 20 % Hyresbostäder i Sverige II AB 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % Södertälje (Kungskatten Holding AB) Eskilstuna/ Strängnäs (Graflunds Fastighets AB) Haninge (Fastighetsbolaget Kullerstensv./ Sågenv. AB) Göteborg (Fastighetsbolaget Bredfjäll AB) Uppsala (Fastighets AB Linrepan) Linköping (Fastighets AB Ostbrickan) Markarydsbostäder (Markarydsbostäder Holding AB) Ronna Park 1 145 leiligheter 90 662 kvm Leie MSEK 100 Inv. nov. 2004 Andel inv. kapital 9 % Graflunds 2 315 leiligheter 176 203 kvm Leie MSEK 173 Inv. des. 2004 Andel inv. kapital 20 % Haninge 1 220 leiligheter 85 671 kvm Leie MSEK 89 Inv. mars 2005 Andel inv. kapital 15 % Hammarkullen 895 leiligheter 64 978 kvm Leie MSEK 57 Inv. mars 2005 Andel inv. kapital 3 % Valsätra 944 leiligheter 71 364 kvm Leie MSEK 66 Inv. februar 2005 Andel inv. kapital 7 % Ryd/Skäggetorp 1 428 leiligheter 120 009 kvm Leie MSEK 97 Inv. april 2005 Andel inv. kapital 7 % Spredt Sverige 6 303 leiligheter 482 018 kvm Leie MSEK 435 Inv. juni 2005 Andel inv. kapital 33 % Boligutleie Holding II AS Innledning Årsrapporten inneholder, foruten komplett årsregnskap, informasjon om utviklingen av eiendomsmarkedet i Sverige og Norden samt en oppdatering av viktige hendelser i forvaltningen av de investerte porteføljene i Boligutleie Holding II AS (BUH II). Struktur og oversikt BUH II er en eiendomsportefølje som består av utleieboliger med sentral beliggenhet (befolkning, kommunikasjon) i Norden. Investeringene er gjort sammen med det svenske «søsterselskapet» Hyresfastigheter Holding II Blå AB (HFH II) via det felles eide selskapet Hyresbostäder i Sverige II AB (HBS II). HBS II eide per desember 2012 totalt 14 250 leiligheter i Sverige. Det siste året er det solgt 196 leiligheter i Mariefred (Graflunds-porteføljen) og 867 leiligheter i Malmö (Rosengård). Figuren ovenfor oppsummerer strukturen for porteføljen til BUH II og HFH II. I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2013 til 2016, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. Dersom styret i selskapet finner tungtveiende årsaker til å forlenge denne perioden vil dette bli presentert for generalforsamlingen. Salg av deler av porteføljen kan dog finne sted i hele selskapets levetid. Beliggenhet Eiendomsporteføljen består av totalt syv porteføljer. Seks av porteføljene er lokalisert i de seks kommunene Haninge (Stor-Stockholm), Göteborg, Uppsala, Eskilstuna, Södertälje og Linköping. Markarydsbostäderporteføljen har leiligheter lokalisert i, eller nær, byene Stockholm, Norrköping, Södertälje, Landskrona og Markaryd. Figuren på neste side viser den geografiske lokaliseringen av eiendommene. Selskapet er inne i sitt åttende normale driftsår. Graflunds, som er HBS II sitt eget forvaltningsselskap, forvalter nå alle porteføljene i porteføljen, og har etablert et sterkt varemerke i de lokale markedene hvor de opererer. Porteføljen i Malmö ble frem til salget i utgangen av 2012 forvaltet av Söderlindh og Jeppsson. 6 Årsrapport 2012, Boligutleie Holding II AS

Luleå Umeå Östersund 5 Karlstad Eskilstuna 2 1 7 7 STOCKHOLM 3 6 7 Linköping Göteborg 4 Jönköping 7 7 Malmö Eiendommer 1. Södertälje 5. Uppsala 2. Eskilstuna/Strängnäs 6. Linköping 3. Haninge 7. Markarydsbostäder 4. Göteborg Årsrapport 2012, Boligutleie Holding II AS 7

BNP-vekst i Norden 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % -2 % -4 % -6 % -8 % -10 % 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013e Norge Sverige Finland Danmark Kilde: IMF, SBB, SCB Transaksjonsvolum (Mrd EURO) 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Norge Sverige Finland Danmark Kilde: Jones Lang Lasalle Markedsoppdatering Utvikling av eiendomsmarkedet i Norden De nordiske markedene har i varierende grad blitt påvirket av finansuroen i Eurosonen. Oslo og de tre storbyområdene i Sverige har fortsatt å klare seg bra mens Helsinki og København er i en tøffere situasjon. Norden generelt har kommet bedre ut enn andre europeiske økonomier. 2013 vil sannsynligvis bli et utfordrende år for de fleste markeder selv om prognosene for Oslo er positive. Eiendomsmarkedene i Sverige og Norge viste styrke i første kvartal av 2012. I andre kvartal stagnerte transaksjonsvolumet i Norge på grunn av strengere kredittkrav hos bankene, mens transaksjonsvolumet i Sverige holdt seg. Gjeldskrisen blant de europeiske landene hadde i 2012 en negativ effekt på transaksjonsmarkedet i Danmark og Finland, hvor transaksjonsvolumene fortsatt er lave i forhold til nivåene før finanskrisen. Gode bankrelasjoner og tilgang til kredittobligasjonsmarkedet ble enda viktigere i løpet av høsten da den europeiske gjeldskrisen eskalerte. I fjerde kvartal 2012 var det svært høy transaksjonsaktivitet, spesielt i Oslo og svenske storbyområder. For eksempel var transaksjonsvolumet i Sverige i fjerde kvartal SEK 49 milliarder av totalt SEK 115 milliarder for hele 2012. I Oslo fant 40 prosent av det totale transaksjonsvolumet sted i fjerde kvartal. Felles for de nordiske landene i 2012 var et konsistent investorfokus på attraktive eiendommer med god beliggenhet. Sekundære eiendommer utenfor storbyområdene har blitt mindre omsettelige etter hvert som risikoappetitten i banksektoren har gått med. Avkastningskravene/yieldene 1 har forblitt stabile i mesteparten av de nordiske markedene og denne trenden forventes å fortsette i det kommende året. På leiemarkedet har det vært størst interesse for moderne og effektive kontorlokaler med bra beliggenhet. I majoriteten av de nordiske markedene har tilbudet av slike kontorlokaler vært begrenset mens volumet av nye kontorlokaler har også vært beskjedent. Derimot stiger ledigheten i Helsinki på grunn av flere store konstruksjonsprosjekter. Leieprisnivåene i 2012 har forblitt stabile med unntak for Stockholm og Oslo som har opplevd en økning på cirka fem prosent over året. Det forventes at leieprisnivået i CBD i Stockholm ikke vil stige over det nåværende nivået på 4,400 svenske kroner per kvadratmeter i 2013. Kilder: Newsec, JLL Makroøkonomisk utvikling i Sverige BNP-veksten var 0,8 prosent i 2012, noe som er en betydelig reduksjon i forhold til nivået i 2011 som var på cirka fire prosent. Riksbanken forventer fortsatt lav vekst i 2013 med et anslag på 1,2 prosent. Det forventes at Riksbanken vil holde styringsrenten uendret til begynnelsen av 2014, noe som er nødvendig for å stimulere veksten fremover. Gjeldskrisen i eurosonen er fortsatt en usikkerhetsfaktor som påvirker vekstutsiktene i Sverige for det kommende året. 70 prosent av den svenske eksporten går til Europa, som befinner seg i resesjon og utsiktene for vekst i 2013 er også lave. Den positive utviklingen i arbeidsmarkedet i Sverige stoppet opp mot slutten av 2011 og arbeidsledigheten er nå 8,5 prosent. Produksjons- og anleggsvirksomheter har det spesielt utfordrende. Ordre- og byggeproduksjon har falt og bedriftene har kuttet ned ytterligere i staben. Det forventes 1 Direkteavkastning/yield defineres som driftsnetto (leieinntekter fratrukket driftskostnader) dividert med eiendommens verdi. Gitt uendret driftsnetto vil en yield-økning gi lavere eiendomsverdi, mens en yield-reduksjon vil gi høyere eiendomsverdi. 8 Årsrapport 2012, Boligutleie Holding II AS

at arbeidsledigheten fortsatt vil være høy frem til 2014, før den forventes å synke igjen. Det er fortsatt usikkerhet i forventninger blant husholdninger og bedrifter som uttrykkes gjennom forsiktighet og utsatte investeringer. Det er allikevel noen lyspunkter i omverdenen som kan indikere en raskere gjenoppretting for vekst i den svenske økonomien. Veksten i mange fremvoksende økonomier er sterk og de økonomiske utsiktene i USA forbedres stadig. Med positive vekstsignaler og redusert finansiell uro forventes forbruket i Sverige å ta seg opp igjen i tiden fremover. Investorenes fokus ligger fortsatt i segmenter med relativt lav risiko som boliger samt i vekstområder, primært i de største byene. Med gradvis redusert frykt i finansmarkedene og vedvarende lave renter forventes det økt etterspørsel etter mer risikable aktiva med høyere forventet avkastning. Således forventes det også økt appetitt for risiko også i eiendomsmarkedet i tiden fremover. Kilder: SCB, Riksbanken Eiendomsmarkedet i Sverige Aktiviteten i eiendomsmarkedet tok seg kraftig opp i fjerde kvartal 2012 med et transaksjonsvolum på 49 milliarder svenske kroner, noe som utgjorde drøyt 40 prosent av hele transaksjonsvolumet for 2012. Utenlandske aktører utgjorde i andre halvår cirka 45 prosent av transaksjonsvolumet i Sverige og ligger med det langt høyere enn de andre nordiske landene der tilsvarende andel ligger under 10 prosent. En betydelig andel av transaksjonene i de sentrale områdene i de største byene og sekundære beliggenheter er fortsatt mindre attraktive. Her er tilgangen på fremmedkapital er også mer begrenset. Valsätra, Uppsala Årsrapport 2012, Boligutleie Holding II AS 9

Årlig leieutvikling i Sverige (gjennomsnitt SEK per kvm) 1000 950 900 850 800 750 700 2000 2001 2002 Kilde: SCB 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Avkastningsnivåene har ligget forholdsvis stabile gjennom 2012 og det forventes heller ingen større endringer i 2013. Leienivåene har også ligget forholdvis stabilt det siste året med unntak av de beste lokasjonene i Stockholm og Göteborg som har hatt en leievekst på inntil fem prosent. Det forventes en flat utvikling i 2013. Göteborg hadde en positiv utvikling i ledigheten i 2012 og ved inngangen til 2013 var ledigheten kun 6,5 prosent som er det laveste på ti år. I Stockholm økte ledigheten noe i andre halvår av 2012 og var på 9,6 prosent ved årsskifte. Det har blitt mer vanlig å søke alternative finansieringskilder som obligasjonslån ettersom bankene fortsatt er relativt tilbakeholdne med å låne ut penger. I første del av 2013 har det likevel vært tegn som tyder på at flere banker igjen er mer aktive på finansieringssiden. Det forventes likevel at tilgjengeligheten på kreditt fortsatt vil være stram og at marginene fortsatt vil være høye i tiden fremover. Det antas derfor at markedet fortsatt vil domineres av egenkapitalinvestorer og institusjonelle investorer med god tilgang på kapital. Kilder: Newsec, JLL Boligmarkedet i Sverige Bolig er det eiendomssegmentet med høyest gjennomsnittlig avkastning og lavest volatilitet (prisvariasjon) de siste tiårene. Det svenske boligmarkedet er todelt; ett regulert utleiemarked og ett selveiermarked som er fritt. Verdien av de regulerte utleieleilighetene blir i sentrale og attraktive områder påvirket av muligheten for konvertering til borettslagsleiligheter. I 2012 var det en betydelig nedgang i antallet konverteringer på anslagsvis cirka 40 prosent. Hovedårsaken til dette var lavere tilgang på kreditt både for privatpersoner og borettslag, men også fordi flere av de store kommunene har avsluttet sine salgsprogrammer som har pågått de siste årene. Det er høy etterspørsel etter utleieboliger i de store byene i Sverige med god befolkningsvekst. En investering i utleiebolig anses som en investering med relativt lav risiko, med stabil og sikker kontantstrøm, frem for alt i områder som har underskudd på utleieboliger. Antallet svenske kommuner som har et underskudd på utleieboliger har økt de siste årene og utgjør nå cirka 80 prosent. Dette skyldes lite nybygging kombinert med sterk vekst i befolkningen. Over tid viser investeringer i utleieboliger også en svært attraktiv risikojustert avkastning sammenlignet med aksjemarkedet. I henhold til analyseselskapet Investment Property Databank (IPD) har utleieboliger i Sverige gitt en årlig gjennomsnittlig totalavkastning på 6,8 prosent de siste fem årene, sammenlignet med 8,6 prosent for Stockholmsbørsen (SIX Return Index). Rikshem og Willhem (som eies av AP-fondene) var de mest aktive kjøperne i boligmarkedet i 2012. De forventes også å være aktive i 2013. Det har den siste tiden vært ført en debatt om vedlikeholdsbehovet i flere av de kommunale boligselskapene og det forventes at flere av disse selskapene vil selge en del av sine aktiva for å kunne finansiere nybygging og oppgraderinger i eksisterende eiendommer. På bakgrunn av dette forventes det et økende transaksjonsvolum i dette markedet fremover. I 2013 forventes det en fortsatt positiv verdiutvikling for godt vedlikeholdte boligeiendommer i vekstområder. For eiendommer med beliggenhet i svakere områder og eiendommer med høyt vedlikeholdsbehov forventes det en svak negativ utvikling i 2013. Kilder: NAI Svefa, Newsec, IPD 10 Årsrapport 2012, Boligutleie Holding II AS

1. 2. 4. 6. 1 2. Gården 2 3 4. Gården 1 5. Sjöboden 1 3. 5. 7. 6 7. Fäboden 3 Södertälje Porteføljen i Ronna Park i Södertälje består av 22 leilighetsblokker, fordelt på fire eiendommer. Byggene er oppført på slutten av 1960-tallet, men er renovert under 80- og 90-tallet og er i relativt god teknisk stand. Södertälje er et kommunikasjonsknutepunkt for Mälardalsregionen og her møtes Europaveiene E4 og E20 samt tog og pendeltogtrafikk. Södertälje er en forstadskommune til Stockholm og inngår i Stockholm läns godt utbygde kollektivtrafikknett. Pendeltoget til og fra Stockholm går fire ganger i timen og tar cirka 40 minutter. Porteføljen i Södertälje har lav ledighet og det er høy etterspørsel etter leiligheter i området. Det har også vært en klar reduksjon i antall omflytninger i porteføljen de siste par årene noe som reduserer slitasje og kostnader knyttet til å få inn nye leietakere. Forvaltningen jobber aktivt med å utvikle området og i løpet av 2012 har flere leiligheter blitt renovert og opprustingen av uteområdene har fortsatt. Det ble også utført en del vedlikehold på tak og heiser i 2012 for å redusere fremtidige skader. Prosjektet for å bytte avløpsrør som ble startet opp i 2011 og vil fortsette også gjennom 2013. Prosjektet gjennomføres for Andel av årlige leieinntekter 9 % på lang sikt å kunne redusere kostnadene til vedlikehold og skader. Det har historisk sett vært utfordringer knyttet til avfalls- håndteringen i porteføljen, men selskapet har nå lykkes med å få dette under kontroll og kostnadene knyttet til disse tjenestene er redusert. Forvaltningen jobber aktivt sammen med Södertälje kommune og andre interessenter for å øke områdets status og attraktivitet. Porteføljen ble refinansiert i desember 2012 med nye betingelser. Det nye lånet løper til desember 2017. Nøkkeldata Antall bygg 22 Antall leiligheter 1 145 Areal 90 662 kvm andel boliger 94 % andel kommersielle lokaler 6 % Budsjetterte leieinntekter 2013 MSEK 100 Teknisk og økonomisk forvalter Graflunds Investeringstidspunkt november 2004 Årsrapport 2012, Boligutleie Holding II AS 11

1. 3. 5. 1. Bonden 12 2. Forbomsvreten 22 3. Frimuraren 8 4. Nybyggaren 9 5. Notarien 12 6. Nybyggaren 10 7. Vaksamheten 8 8. Fäktaren 2. 4. 7. 8. Eskilstuna og Strängnäs Porteføljen består av eiendommer med sentral beliggenhet i Eskilstuna og Strängnäs/Mariefred. De fleste byggene i Eskilstuna er oppført på 1960- og 1970-tallet, mens byggene i Strängnäs og Mariefred er oppført på 1970-tallet. Eskilstuna og Strängnäs er to byer i Mälardalen med gode kommunikasjonsforbindelser til Stockholm. Med tog tar det henholdsvis cirka 1 time og 50 minutter til Stockholm Sentralstasjon. Spesielt Strängnäs har fått stadig flere pendlere til Stockholm de siste årene. Porteføljen har i 2012 fortsatt sin positive trend når det gjelder ledighet, og etterspørselen medfører at det i dag er få eller tilnærmet ingen ledighet i porteføljen. Forvaltningen har fortsatt sitt arbeid med å øke sikkerheten og trivselen i områdene det siste året. Tiltak for bedre sikkerhetsløsninger, modernisering av heiser, og oppstart for oppgradering av uteområdene er noen av det som har blitt gjennomført i 2012. I desember ble to eiendommer i Mariefred solgt til BroGripen Fastighets AB. Dette utgjorde totalt 196 leiligheter på totalt 15 282 kvadratmeter. Salgsprisen for eiendommen ble 126 millioner svenske kroner og avkastningen på innskutt egenkapital er beregnet til 139 prosent. Andel av årlige leieinntekter 16 % Nøkkeldata Antall bygg 67 Antall leiligheter 2 315 Areal 176 203 kvm andel boliger 89 % andel kommersielle lokaler 11 % Budsjetterte leieinntekter 2013 MSEK 173 Teknisk og økonomisk forvalter Graflunds Investeringstidspunkt desember 2004 12 Årsrapport 2012, Boligutleie Holding II AS

1. 3. 5. 7. 2. 4. 6. 8. 1 8. Kronodirektören Malmö Porteføljen i Malmö bestod av 21 bygg i en boligpark i bydelen Rosengård. Byggene er på henholdsvis tre, seks og ni etasjer og har felles infrastruktur og utemiljø. I bydelen Rosengård er det cirka 21 000 innbyggere og majoriteten har utenlandsk bakgrunn. Porteføljen sin tekniske standard har påkrevd betydelige større investeringer enn det som var forventet på i nvesteringstidspunktet. Selskapet har eid Malmö porteføljen siden 2004, og selskapet har oppgradert hele området gjennom omfattende investeringer i eierperioden. Renoveringsprosjektet som ble igangsatt og gjennomført har medført at selskapet har renovert 726 bad, 726 WC og 701 kjøkken. 843 vinduer har blitt byttet ut, ni bygg har fått renovert kjellerne med ny belysning, 24 vaskerom og 31 trappeopp-ganger har blitt oppgardert og seks nye heiser har blitt installert, i tillegg til en rekke andre tiltak for å forbedre bomiljøet. Etter en omfattende prosess ble porteføljen i desember 2012 solgt til Victoria Park AB. Etter en total vurdering konkluderte selskapet med at den beste løsningen, basert på videre forventet kapitalbehov med usikkerhet rundt omfanget, var å avhende investeringen. Andel av årlige leieinntekter 6 % Nøkkeldata Antall eiendommer 8 Antall leiligheter 867 Areal 73 461 kvm andel boliger 96 % andel kommersielle lokaler 4 % Budsjetterte leieinntekter 2013 MSEK 61 Teknisk og økonomisk forvalter Söderlindh og Jeppsson Investeringstidspunkt desember 2004 Årsrapport 2012, Boligutleie Holding II AS 13

1. 3. 5. 7. 1 2. Kalvsvik 11:1083 3 4. Kalvsvik 11:35 5 6. Kvalsvik 11:1084 8. Vendelsö 3:114 2. 4. 6. 8. Haninge Denne eiendomsporteføljen ligger i Haninge kommune som er en del av Stor-Stockholmsregionen. Eiendommene er samlet på to områder i Haninge, begge i nær tilslutning til store grøntområder. Haninge er en attraktiv kommune, 20 kilometer fra sentrale Stockholm, og er et av landets største vekstområder. Nærheten til storbyen kombineres med nærheten til en flott skjærgård og utstrakt natur. Fra Haninge er det gode kommunikasjonsmuligheter inn til hovedstaden. Saneringen av PCB som ble påbegynt i 2010 har fortsatt også i 2012. Prosjektet strekker seg over fire år og vil være ferdig i 2014. Et prosjekt for å redusere kostnader knyttet til avfallshåndtering ble startet i 2010 ble ferdigstilt i 2012. Det forventes at dette prosjektet vil gi en vesentlig reduksjon i kostnadene til avfallshåndtering. Tiltak for ytterligere å øke tryggheten for leietakerne ble gjennomført ved å bytte ut og renovere entrepartier. Dette er et prosjekt som ble startet opp i 2011 og som ble ferdigstilt i 2012. Forvaltningen er engasjert i trygghets- og bomiljøspørsmål sammen med kommunen, politiet og andre lokale aktører for å bidra til å gjøre området mer attraktivt. Den siste eiendommen beliggende i Vendelsö, en eiendom bestående av totalt 108 leiligheter, ble solgt til en nyetablert bostadsrättsforening (tilsvarende borettslag i Norge) i februar 2013. Salgsprisen for eiendommen ble 72 millioner svenske kroner og avkastningen på innskutt egenkapital er beregnet til 285 prosent. Etter gjennomføring av denne transaksjonen er det ingen eiendommer igjen i området Vendelsö. Porteføljen ble refinansiert i september 2012 med nye betingelser. Det nye lånet løper til september 2015. Nøkkeldata Antall bygg 53 Antall leiligheter 1 220 Areal 85 671kvm andel boliger 96 % andel kommersielle lokaler 4 % Budsjetterte leieinntekter 2013 MSEK 89 Teknisk og økonomisk forvalter Graflunds Investeringstidspunkt mars 2005 14 Årsrapport 2012, Boligutleie Holding II AS

1. 3. 5. 7. 1 6. Hjällbo 35:2-35:11 2. 4. 6. 8. 7 8. Hjällbo 31:8 Göteborg Göteborgsporteføljen består av to eiendommer i bydelen Hammarkullen, cirka 18 kilometer nord for Göteborg sentrum. Bygningene ble oppført i 1968/1969. Göteborg er Sveriges nest største by med over 500 000 innbyggere og stadig sterk befolkningsvekst. Hammarkullen er en forstad i den nordøstlige delen av Göteborg. Området er tilknyttet Göteborgs meget gode kollektivtrafikknettverk. Porteføljen har stor etterspørsel og det er ingen ledighet. Det ble påbegynt et stort prosjekt i 2011 for installasjon av vannmålere i alle leiligheter, og prosjektet ble avsluttet i 2012. Forvaltningen har sammen med leietakerforeningen kommet til enighet om hva som skal anses som normalt årlig vannforbruk og som skal inngå i leien. Alt forbruk utover dette faktureres leietaker direkte. Som en følge av dette har vannforbruket blir vesentlig redusert og netto resultateffekt for selskapet her økt med cirka 2,6 millioner svenske kroner per år. Ny ventilasjon ble installert i 2011 og rensing av ventilasjonskanaler ble gjennomført i 2012. Utover dette at det gjennom året blitt gjennomført blant annet opprustning av bad, bytte av heiser og renovering av enkelte tak. Andel av årlige leieinntekter 5 % Nøkkeldata Antall bygg 15 Antall leiligheter 895 Areal 64 978 kvm andel boliger 96 % andel kommersielle lokaler 4 % Budsjetterte leieinntekter 2013 MSEK 57 Teknisk og økonomisk forvalter Graflunds Investeringstidspunkt mars 2005 Årsrapport 2012, Boligutleie Holding II AS 15

1. 3. 5. 7. 1 8. Valsätra 2. 4. 6. 8. Uppsala Porteføljen består av ni eiendommer i Valsätra i Uppsala kommune, cirka syv kilometer sydvest for sentrum. Eiendommene består av seks punkthus og 38 lavhus som ligger samlet med felles grøntområde. Bygningene ble oppført i perioden 1969 1971. Uppsala har hatt en sterk befolkningsutvikling de siste årene, og er med sine cirka 200 000 innbyggere Sveriges fjerde største by. Veksten forventes å fortsette, ikke minst på grunn av utbygging av infrastrukturen i området. Driften av porteføljen i Uppsala er stabil. Sterk befolkningsvekst medfører stor etterspørsel etter utleieboliger og det er ingen ledighet i porteføljen, og også lav omflytning. Selskapet tror at denne situasjonen kommer til å vare som følge av Uppsala sin stadige vekst og såldes økende etterspørsel etter leiligheter. For å forebygge vannskader har vannledninger blitt renovert og utbedret, siste del av dette prosjektet ble utført i 2012. Sanering av PCB er påbegynt og vil pågå gjennom 2013. Flere leiligheter har også blitt renovert i 2012. En heis har blitt oppgradert for å øke driftssikkerheten, og det er også gjennomført en oppgradering av låssystemet for å øke sikkerheten. Andel av årlige leieinntekter 6 % Nøkkeldata Antall bygg 44 Antall leiligheter 944 Areal 71 364 kvm andel boliger 91 % andel kommersielle lokaler 9 % Budsjetterte leieinntekter 2013 MSEK 66 Teknisk og økonomisk forvalter Graflunds Investeringstidspunkt februar 2005 16 Årsrapport 2012, Boligutleie Holding II AS

1. 3. 5. 7. 1 2. Gulsparven 2 2. 4. 6. 8. 3 8. Ostbrickan 2 Linköping Porteføljen består av eiendommer i bydelene Skäggetorp og Ryd i Linköping kommune. Hoveddelen av porteføljen ligger i Ryd, som har nær beliggenhet til Universitetet i Linköping. Linköping er Sveriges femte største by med cirka 145 000 innbyggere. Høyteknologisk og forskningsinnrettet industri har lenge vært byens kjennemerke. Byen har gode kommunikasjonsmuligheter via veinett og jernbane. Bydelene Skäggetorp og Ryd ligger henholdsvis nordvest og vest for Linköping sentrum. Ryd er den bydelen i Linköping hvor det bor flest studenter. Målrettet arbeid med utleie og aktiv markedsføring har fortsatt å gi en positiv effekt og ledigheten i porteføljen har falt videre i 2012. Tidligere inngåtte rabatter fases også ut gradvis. Store deler av eiendommene i Ryd er fortsatt leid ut til studenter noe som medfører en noe høyere gjennomstrømning av leietakere og også økt ledighet i sommermånedene. Det har siden tidligere vært et program for valgfritt vedlikehold av leilighetene i porteføljen. Gjennom dette programmet har vedlikeholdet blitt lagt på leietakeren ved innflytting, mot en reduksjon i leienivået. Andel av årlige leieinntekter 9 % Dette programmet ble forhandlet bort under årets leieforhandlinger og vil over tid medføre en økning av leienivået. I løpet av 2012 er det lagt ekstra ressurser på renovering av leiligheter ved omflytning. Det har også vært fokus på renovering av bad for å redusere antallet vannskader. Porteføljen ble refinansiert i desember 2012 med nye betingelser. Det nye lånet løper til desember 2017. Nøkkeldata Antall eiendommer 112 Antall leiligheter 1 428 Areal 120 009 kvm andel boliger 97 % andel kommersielle lokaler 3 % Budsjetterte leieinntekter 2013 MSEK 97 Teknisk og økonomisk forvalter Graflunds Investeringstidspunkt april 2005 Årsrapport 2012, Boligutleie Holding II AS 17

1. Bäckgården 1 5 (Huddinge) 2. Renen 13 (Markaryd) 3. Kopparägen 3 (Landskrona) 4. Märsta 1:167 5. Ekoporten (Norrköping) 6. Porten (Norrköping) 7. Grindstugan 1 (Södertälje) 1. 8. Rödvenen 4 (Södertälje) 2. 4. 3. 5. 6. 7. 8. Umeå Luleå Östersund Markarydsbostäder Söderhamn Markarydsbostäder er en spredt portefølje med eiendommer i Märsta, Upplands Bro, Huddinge, Södertälje, Norrköping, Markaryd og Landskrona. Porteføljen består av cirka 6 300 leiligheter og er den største enkelt-investeringen som er gjort i BUH. Cirka 55 prosent av inntektene kommer fra områdene Norrköping og Södertälje. Göteborg Karlstad Eskilstuna Jönköping Linköping STOCKHOLM Porteføljen i Norrköping fortsetter sin positive utvikling når det kommer til antall ledige leiligheter og ved utgangen av 2012 hadde området en ledighet på under 1 prosent. Det var en stor brann i Norrköping i juli 2012 som ødela et helt bygg. Bygget er nå under oppbygging og selskapet har lagt opp til en høyere standard på dette bygget for å øke leienivået. Oppbyggingen dekkes til stor del av selskapets forsikring. I Märsta og Bro nord for Stockholm ble det i 2012 gjennomført flere større vedlikeholdsprosjekter på uteområder, vaskerom, belysning, fasaderenovering. I tillegg ble det gjort en gjennomgang for å spare elektrisitet. Det er lav ledighet og stor etterspørsel etter leiligheter i området. I Södertelje og Vårby har forvaltningen fokusert på renovering av leiligheter, oppgradering av utearealer samt at det er jobbet for å øke trivselen til leietakerne i området. Det pågår fortsatt investeringer knyttet til oppgraderinger i bad. PCB saneringen som ble påbegynt i 2011 har fortsatt i 2012. Södertälje og Vårby har veldig lav ledighet, samt at omflytningen er redusert de siste årene. Markaryd har fortsatt stor ledighet. Dette skyldes blant annet sterk konkurranse fra ekspansive utleieaktører i det lokale markedet. Dette sammen med et synkende antall innbyggere gjør at ledigheten nå er på cirka 90 leiligheter. En ny togstasjon som skal være klar i 2013 er ett av kommunens initiativ for å snu den negative befolkningstrenden i Markaryd. Ledighet er også en utfordring i Landskrona hvor cirka syv prosent av leilighetene stod ledige per desember 2012. I hele kommunen er det i dag cirka 400 ledige leiligheter hvor av selskapets portefølje har cirka 35 av disse. Befolkningsveksten er stabilt positiv og etablering av ny forretningsvirksomhet har bidratt positivt til utviklingen de siste årene, men det er fortsatt stor arbeidsledighet i kommunen. Hele porteføljen ble refinansiert i desember 2012 til nye vilkår. Det nye lånet løper til desember 2017. Nøkkeldata Malmö Antall bygg 215 Antall leiligheter 6 303 Areal 482 018 kvm andel boliger 92 % andel kommersielle lokaler 8 % Budsjetterte leieinntekter 2013 MSEK 435 Teknisk og økonomisk forvalter Graflunds Investeringstidspunkt juni 2005 18 Årsrapport 2012, Boligutleie Holding II AS

Årsregnskap 2012 Årsrapport 2012, Boligutleie Holding II AS 19

Årsberetning 2012 Boligutleie Holding II AS Selskapets virksomhet Boligutleie Holding II AS ble stiftet i 2002, men selskapets operative virksomhet startet først i 2004. Selskapet har som formål å investere i utleieboliger med sentral beliggenhet (befolkning, kommunikasjon) i Norden. Selskapet har gjennom det svenske datterselskapet Hyresbostäder i Sverige II AB (HBS II) investert i syv eiendoms-porteføljer. Den største porteføljen er spredt i Sør-Sverige, mens de øvrige eiendomsporteføljene har beliggenhet i henholdsvis Södertälje, Eskilstuna, Göteborg, Stockholm, Uppsala og Linköping. Porteføljene omfatter samlet 14 250 leiligheter, totalt ca 1 090 000 kvm hvorav ca 93 % er boliger. De resterende 7 % er næringslokaler som er en integrert del av bygårdene. I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2013 til 2016, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. Dersom styret i selskapet finner tungtveiende årsaker til å forlenge denne perioden vil dette bli presentert for generalforsamlingen. Salg av deler av porteføljen kan dog finne sted i hele selskapets levetid. Per 31. desember 2012 hadde Boligutleie Holding II AS 4 088 aksjonærer. Fortsatt drift I samsvar med regnskapsloven 3-3 bekreftes det at forutsetningene om fortsatt drift er til stede. Vesentlige hendelser i regnskapsåret Rosengård-porteføljen i Malmø ble solgt for 280 millioner svenske kroner i desember 2012 etter en omfattende prosess. Porteføljen har vært utfordrende i flere år, og det har vært lagt ned betydelige ressurser for å tilfredsstille kravene som har kommet fra kommunens miljöforvaltning. I de kommende årene kunne det forventes ytterligere behov og krav til oppgradering av bygg og leiligheter i Rosengård, noe som ville bety et svært usikkert, men betydelig kapitalutlegg for selskapet. Over flere år har styret, sammen med forvalter, vurdert alternative løsninger for denne boligporteføljen i Malmø, og besluttet etter en grundig totalvurdering å selge porteføljen, etter at flere interessenter hadde vurdert denne for kjøp. Salget medførte et regnskapsmessig tap for konsernet på 79,3 millioner norske kroner i 2012. I Graflunds-porteføljen ble eiendommene i Mariefred solgt i desember 2012 for 126,8 millioner svenske kroner. Salget ga en regnskapsmessig gevinst for konsernet på 30,8 millioner norske kroner. Porteføljene i Haninge og Göteborg ble refinansiert 28. september 2012. Ny låneavtale ble inngått med Deutsche Pfandbriefbank med en lånefasilitet på 550 millioner svenske kroner. De tre porteføljene Markarydsbostäder, Södertälje og Linköping ble refinansiert samlet 19. desember 2012. Ny låneavtale ble inngått med Deutsche Pfandbriefbank («PBB») med en total lånefasilitet på 3 070 millioner svenske kroner. Det følger av låneavtalen at den totale fasiliteten skal reduseres til 2 400 millioner svenske kroner. 22 mai 2013 ble det inngått en bindende salgsavtale med Victoria Park AB om kjøp av porteføljene i Linköping og Markaryd. Det er knyttet et finansieringsforbehold til denne avtalen, og endelig overtakelse er satt til 15. juli gitt at Victoria Park AB innen dette klarer å løfte dette forbeholdet. Denne transaksjonen alene vil være tilstrekkelig for å kunne nå det ovenfor angitte krav i låneavtalen med «PBB». Det er igangsatt ytterligere salgsprosesser for å gjøre det mulig å etterkomme kravet i avtalen med «PBB», og for å øke likviditetsbasen fremover. Det forventes at det vil være signert en eller flere salgsavtaler på de øvrige pågående salgsprosessene innen utgangen av juli. Hendelser etter balansedagen Det er ingen kjente hendelser i 2013 som har vesentlig betydning for avleggelse av årsregnskapet for 2012, utover det som er nevnt i avsnittet over. Redegjørelse for årsregnskapet Konsernets driftsinntekter utgjorde i 2012 TNOK 960 813. Konsernets resultat ble TNOK 43 839 mens det for 2011 var TNOK 145 392. Konsernets likviditetsbeholdning var TNOK 277 951 pr. 31. desember 2012. Tilsvarende tall pr. 31. desember 2011 var TNOK 328 524. Totalkapitalen ved utgangen av året var TNOK 5 899 018 mot TNOK 6 429 978 i 2011. Egenkapitalandelen pr. 31. desember 2011 var 21,5 % mot 20,8 % pr. 31. desember 2011. Konsernet har i løpet av året hatt en samlet negativ kontantstrøm på TNOK 50 573. Kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter er negativ. Dette skyldes i hovedsak netto nedbetaling av gjeld med TNOK 355 608. Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter er positiv med TNOK 237 551 som følge av salg av eiendom. Den operasjonelle kontantstrøm er TNOK 72 509. Tilsvarende tall for 2010 var TNOK 39 122. Fremtidig utvikling Konsernets fremtidige kontantstrøm vil avhenge av utviklingen i selskapets inntekter, driftskostnader og finansieringskostnader. Det forventes en jevn økning i inntektene fremover, i takt med den underliggende utviklingen i leiemarkedet. Selskapets investeringer er beliggende i områder hvor leien til stor del er regulert, og dette motvirker større svingninger i inntektsgrunnlaget. Kostnadene forventes å utvikle seg i takt med kostnadsutviklingen i samfunnet for øvrig, mens finansieringskostnadene på lang sikt vil være påvirket av rentemarkedet. Det presiseres dog at det er usikkerhet knyttet til vurderingen av fremtidige forhold. Konsernet har flere pågående salgsprosesser for å kunne møte kravene fra Deutsche Pfandbriefbank i forbindelse med det felles lånet i Markarydsbostäder, Södertälje og Linköping. Dette forholdet er nærmere beskrevet under avsnittet Vesentlige hendelser i regnskapsåret ovenfor. 20 Årsrapport 2012, Boligutleie Holding II AS

Finansiell risiko Konsernets inntekter og gjeld er i SEK og dermed ikke utsatt for valutarisiko. Selskapets egenkapital er utsatt for valutasvingninger i forholdet NOK/SEK. Det er ved utgangen av regnskapsåret ikke inngått valutaterminkontrakter. Konsernet er eksponert for endringer i rentenivå, da deler av gjelden har flytende rente. Det er inngått renteswap-avtaler for å redusere denne risikoen. Konsernet er også eksponert mot utvikling i eiendomsverdier og den generelle økonomiske utvikling i de markeder hvor konsernet har investeringer. Arbeidsmiljø og personale Morselskapet har ingen ansatte, men eiendomsporteføljene har eget ansatt personale. Det er ikke avdekket forskjellsbehandling av kvinner og menn blant konsernets ansatte, og styret anser at den faktiske tilstanden på dette området er tilfredsstillende. Det synes således ikke nødvendig å iverksette tiltak i forhold til arbeidsmiljø eller likestilling i konsernets virksomhet. Forskning og utvikling Konsernet har ikke hatt forsknings- og utviklingsaktiviteter i regnskapsåret. Årsresultat og disponeringer Morselskapets årsresultat ble TNOK 28 872. Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i Boligutleie Holding II AS: Beløp i NOK 1 000 Overført fra annen egenkapital - 28 872 Totalt disponert - 28 872 Selskapets frie egenkapital pr. 31. desember 2012 var TNOK 679 802. I 2012 utgjorde årlig arbeidstid for konsernets ansatte i gjennomsnitt 132 årsverk. Av de ansatte er 42 % kvinner og 58 % menn. Selskapets styremedlemmer er menn. Sykefraværet utgjorde 3,4 % i gjennomsnitt. Dette inkluderer langtidssykemeldte. Det har ikke oppstått vesentlige skader eller ulykker i perioden og det er heller ikke avdekket svakheter ved de ansattes sikkerhet eller arbeidsmiljøet for øvrig. Styret anser at det generelle arbeidsmiljøet er tilfredsstillende. Miljørapportering Konsernets virksomhet forurenser i svært begrenset grad det ytre miljø. Miljøarbeid er likevel en viktig del av virksomheten, hvor fokus rettes både mot miljøvennlige tiltak i drift og vedlikehold såvel som leietagernes bruk av eiendommene. Oslo, 27. mai 2013 Martin Bruck Styreformann Inge Fjeldstad Styremedlem Andres Aulik Styremedlem Christer Wennersten Styremedlem Årsrapport 2012, Boligutleie Holding II AS 21

Resultatregnskap 01.01 31.12 Morselskapet Konsernet 2012 2011 Beløp i NOK 1000 Note 2012 2011 DRIFTSINNTEKTER - - Leieinntekter 928 746 900 662 - - Andre driftsinntekter 10 32 067 168 975 - - Sum driftsinntekter 960 813 1 069 637 DRIFTSKOSTNADER 109 109 Lønnskostnader 8 66 850 51 958 - - Ordinære avskrivninger 2 62 634 57 256 - - Nedskrivninger - 23 131 2 269 1 342 Andre driftskostnader 9, 10 664 825 600 128 2 379 1 452 Sum driftskostnader 794 309 732 474-2 379-1 452 DRIFTSRESULTAT 166 505 337 163 FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER 15 533 13 327 Finansinntekter 9 19 487 18 251-9 942-10 559 Finanskostnader 9-208 943-208 211 5 591 2 769 Netto finansposter -189 455-189 959 3 213 1 317 RESULTAT FØR SKATTEKOSTNAD -22 950 147 203 32 085 - Skattekostnad 7, 14 20 888 1 811-28 872 1 317 ÅRSRESULTAT -43 839 145 392 Herav minoriteter -3 033 29 193 Opplysninger om avsetninger til: - - Utbytte -28 872 1 317 Annen EK -28 872 1 317 Sum disponert 22 Årsrapport 2012, Boligutleie Holding II AS

Eiendeler 31.12 Morselskapet Konsernet 2012 2011 Beløp i NOK 1000 Note 2012 2011 ANLEGGSMIDLER Varige driftsmidler - - Tomter, bygninger og annen fast eiendom 2,14 5 487 206 5 935 749 - - Maskiner og inventar 2 3 580 4 479 - - Sum varige driftsmidler 5 490 787 5 940 229 Finansielle anleggsmidler - - Andre investeringer 1 146 1 316 936 553 936 553 Investeringer i datterselskap 3 - - 936 553 936 553 Sum finansielle anleggsmidler 1 146 1 316 936 553 936 553 Sum anleggsmidler 5 491 933 5 941 545 OMLØPSMIDLER Fordringer - - Kundefordringer 4 741 7 032 57 277 88 441 Andre fordringer 14 124 392 152 877 57 277 88 441 Sum fordringer 129 134 159 910 5 479 40 884 Bankinnskudd 13 277 951 328 524 62 756 129 325 Sum omløpsmidler 407 085 488 434 999 310 1 065 879 SUM EIENDELER 5 899 018 6 429 978 Årsrapport 2012, Boligutleie Holding II AS 23

Egenkapital og gjeld 31.12 Morselskapet Konsernet 2012 2011 Beløp i NOK 1000 Note 2012 2011 EGENKAPITAL Innskutt egenkapital 1 581 3 162 Aksjekapital 1, 6 1 581 3 162 790 332 788 750 Annen innskutt egenkapital 1 790 332 788 750 791 913 791 913 Sum innskutt egenkapital 791 913 791 913 Opptjent egenkapital -12 180 16 692 Annen egenkapital 1 185 602 246 737-12 180 16 692 Sum opptjent egenkapital 185 602 246 737 - - Minoritetsinteresser 1 288 253 296 451 779 733 808 605 Sum egenkapital 1 265 768 1 335 101 GJELD Avsetning for forpliktelser - - Utsatt skatt 7 370 439 388 051 - - Sum avsetning for forpliktelser 370 439 388 051 - - Langsiktig gjeld 4, 12 4 033 257 4 465 044 Kortsiktig gjeld 365 - Leverandørgjeld 63 035 76 923 - - Skyldig offentlige avgifter 5 520 4 548 218 854 257 274 Gjeld til konsernselskaper 5 - - 358 - Annen kortsiktig gjeld 9 160 999 160 310 219 577 257 274 Sum kortsiktig gjeld 229 554 241 781 219 577 257 274 Sum gjeld 4 633 250 5 094 877 999 310 1 065 879 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 5 899 018 6 429 978 Oslo, 27. mai 2013 Martin Bruck Styreformann Inge Fjeldstad Styremedlem Andres Aulik Styremedlem Christer Wennersten Styremedlem 24 Årsrapport 2012, Boligutleie Holding II AS

Kontantstrømoppstilling 01.01 31.12 Morselskapet Konsernet 2012 2011 Beløp i NOK 1000 2012 2011 Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter 3 213 1 317 Resultat før skatt -22 950 147 203 - - Tap / gevinst ved salg av driftsmidler 47 267-168 975 - - Ordinære avskrivninger 62 634 57 256 - - Nedskrivninger - 23 131 365-9 Endring i kundefordringer og leverandørgjeld -7 777-8 956-563 -2 380 Endring i andre tidsavgrensningsposter -6 718-10 343 - - Effekt av valutakursendringer 54-196 3 015-1 072 Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 72 509 39 122 Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter - - Innbetaling ved salg av varige driftsmidler 299 900 376 965 - - Utbetaling ved kjøp av varige driftsmidler -62 349-86 555 - - Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter 237 551 290 410 Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter - 9 944 Innbetaling ved opptak av kortsiktig og langsiktig gjeld 3 110 666 151 906-38 419 - Utbetaling ved nedbetaling av kortsiktig og langsiktig gjeld -3 466 274-411 221-68 255 Innbetaling av utbytte fra investeringer - - - - Tilbakebetaling til minoritet - -17 488 - -63 249 Tilbakebetaling til aksjonærene / utbytte - -63 249-38 419 14 950 Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter -355 608-340 054 Effekt av valutakursendringer på kontanter og kontantekvivalenter -5 025-215 -35 404 13 879 Netto endring i likvider i året -50 573-10 737 40 884 27 005 Bankinnskudd per 01.01 328 524 339 261 5 479 40 884 Bankinnskudd per 31.12 277 951 328 524 Årsrapport 2012, Boligutleie Holding II AS 25

Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk. Konsolideringsprinsipper Konsernregnskapet er utarbeidet som om konsernet var en økonomisk enhet. Transaksjoner og mellomværende mellom selskapene i konsernet er eliminert. Konsernregnskapet er utarbeidet etter ensartede prinsipper, ved at datterselskapet følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. Kjøpte datterselskaper regnskapsføres i konsernregnskapet basert på morselskapets anskaffelseskost. Anskaffelseskost tilordnes identifiserbare eiendeler og gjeld i datterselskapet, som oppføres i konsernregnskapet til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. Eventuell merverdi eller mindreverdi ut over hva som kan henføres til identifiserbare eiendeler og gjeld balanseføres som goodwill. Merverdier i konsernregnskapet avskrives lineært over de oppkjøpte eiendelenes forventede levetid. Ved omregning av utenlandske datterselskap er valutakurs ved regnskapsårets slutt benyttet for balanseposter og gjennomsnittskurs for poster i resultatregnskapet. Datterselskap Datterselskaper vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet. Investeringen er vurdert til anskaffelseskost for aksjene med mindre nedskrivning har vært nødvendig. Det er foretatt nedskrivning til virkelig verdi når verdifall skyldes årsaker som ikke kan antas å være forbigående og det må anses nødvendig etter god regnskapsskikk. Nedskrivninger er reversert når grunnlaget for nedskrivning ikke lenger er til stede. Utbytte og andre utdelinger er inntektsført samme år som det er avsatt i datterselskapet. Overstiger utbytte andel av tilbakeholdt resultat etter kjøpet, representerer den overskytende del tilbakebetaling av investert kapital, og utdelingene er fratrukket investeringens verdi i balansen. Leieinntekter Leieinntekter inntektsføres i takt med levering av ytelsene. Forskuddsbetalt leie balanseføres som kortsiktig gjeld. Klassifisering og vurdering av balanseposter Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år etter anskaffelsestidspunktet. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld. Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets forventede levetid. Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmiddelets kostpris og avskrives i takt med driftsmiddelet. Dersom gjenvinnbart beløp av driftsmiddelet er lavere enn balanseført verdi foretas nedskrivning til gjenvinnbart beløp. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdien av de fremtidige kontantstrømmene som eiendelen vil generere. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. Valuta Pengeposter i utenlandsk valuta er vurdert til kursen ved regnskapsårets slutt. Inntekter og kostnader i utenlandsk valuta er bokført til gjennomsnittskurs for regnskapsperioden. Valutagevinster- og tap er resultatført som finansposter. Omregningsdifferanser i konsernet er bokført mot egenkapitalen. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er i morselskapet beregnet på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt skattemessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Utsatt skatt er nåverdiberegnet i merverdianalysene som gjennomføres ved oppkjøp. Dette innebærer at nominell utsatt skatt i konsernregnskapet er neddiskontert og balanseført til 35 % av nominell utsatt skatt beregnet på grunnlag av forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at denne kan bli nyttegjort. Kontantstrømoppstilling Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metode. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på opptakstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. 26 Årsrapport 2012, Boligutleie Holding II AS

Noter Note 1 Egenkapital Beløp i NOK 1000 Morselskapet Aksjekapital Overkursfond Annen innskutt egenkapital Annen egenkapital Egenkapital pr 1.1 3 162-788 750 16 692 808 605 Nedsettelse av aksjekapital -1 581-1 581 - - Årets resultat - - - -28 872-28 872 Egenkapital pr 31.12 1 581-790 332-12 180 779 733 Sum Konsernet Innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Minoritet Sum Egenkapital pr 1.1 791 913 246 737 296 451 1 335 101 Omregningsdifferanser - -20 329-5 166-25 495 Årets resultat - -40 806-3 033-43 839 Egenkapital pr 31.12 791 913 185 602 288 253 1 265 768 Note 2 Varige driftsmidler Beløp i NOK 1000 Konsernet Varige driftsmidler Bygninger og annen eiendom Maskiner og inventar Sum varige driftsmidler Anskaffelseskost pr 1.1 6 642 464 23 448 6 665 913 Omregningsdifferanser av saldo 1.1 pr 31.12-116 039-580 -116 619 Justert anskaffelseskost pr 1.1 6 526 425 22 869 6 549 294 Tilgang kjøpte driftsmidler 61 772 577 62 349 Avgang solgte driftsmidler -482 812-5 054-487 866 Omregningsdifferanser 2 156 23 2 179 Anskaffelseskost pr 31.12 6 107 542 18 415 6 125 956 Av og nedskrivninger pr 01.01 706 717 18 966 725 683 Omregningsdifferanser av saldo 01.01 pr 31.12-12 346-504 -12 850 Justert av og nedskrivning pr 01.01 694 371 18 462 712 833 Avgang akk avskrivninger -135 638-5 061-140 699 Årets avskrivninger 61 223 1 410 62 634 Omregningsdifferanser 379 23 402 Akk avskrivninger pr 31.12 620 336 14 834 635 170 Balanseført verdi pr 31.12 5 487 206 3 580 5 490 787 Årets netto nedskrivninger - - - Årets avskrivninger 61 223 1 410 62 634 Omregningsdifferanser er beregnet ut fra kurs 31.12 mot henholdsvis 1.1 og gjennomsnittskurs for året. Konsernet benytter lineære avskrivninger for alle varige driftsmidler. Den økonomiske levetiden for driftsmidlene er beregnet til: * Bygninger og annen fast eiendom 50 år * Maskiner og inventar 3-15 år * Tomter avskrives ikke Årsrapport 2012, Boligutleie Holding II AS 27

Note 3 Datterselskap, tilknyttet selskap m v Beløp i NOK 1000 Selskapets navn Land Ervervet Eierandel Resultat Egenkapital Hyresbostäder i Sverige II AB Sverige 2004 79,74 % 30 194 1 019 551 Datterselskapet Hyresbostäder i Sverige II AB, Stockholm, har pr 31.12 en aksjekapital på TSEK 103 051 bestående av 1 030 507 aksjer til pålydende SEK 100. Investeringen er i regnskapet vurdert etter kostmetoden og balanseført til TNOK 936 553. Hyresbostäder i Sverige II AB eier følgende selskaper: Selskapets navn Portefølje Land Ervervet Eierandel / stemmeandel Resultat Egenkapital Kungskatten Holding AB Södertälje Sverige 2004 100 % 8 291 31 032 Graflunds Holding AB Graflunds Sverige 2004 100 % 1 85 Graflunds Fastighets AB Graflunds Sverige 2004 100 % 51 531 347 303 Graflunds Byggnads AB Graflunds Sverige 2004 100 % Graflunds Kommersiella Fastigheter AB Graflunds Sverige 2004 100 % Fastighets AB Friheten 11 Graflunds Sverige 2004 100 % Bronseri AB Graflunds Sverige 2004 100 % Kattgun AB Graflunds Sverige 2004 100 % Fristaden AB Graflunds Sverige 2004 100 % Linrepan Holding AB Uppsala Sverige 2005 100 % 3 789 103 552 FB Anelk AB Haninge/Göteborg Sverige 2004 100 % 5 274 85 Bredfjäll AB Haninge/Göteborg Sverige 2005 100 % 1 613 59 529 FB Bredfjäll KB Haninge/Göteborg Sverige 2005 100 % FB Gropens Gård KB Haninge/Göteborg Sverige 2005 100 % FB Kullerstensvägen AB Haninge/Göteborg Sverige 2005 100 % 13 053 66 794 FB Kullerstensvägen KB Haninge/Göteborg Sverige 2005 100 % FB Sågenvägen AB Haninge/Göteborg Sverige 2005 100 % -1 986 10 548 FB Sågenvägen KB Haninge/Göteborg Sverige 2005 100 % FB Klena KB Haninge/Göteborg Sverige 2005 100 % Markarydsbostäder Holding AB Markarydsbostäder Sverige 2005 100 % 11 057 394 593 Markarydsbostäder i Stockholm AB Markarydsbostäder Sverige 2005 100 % AB Markarydsbostäder Markarydsbostäder Sverige 2005 100 % Markarydsbostäder i Södertälje AB Markarydsbostäder Sverige 2005 100 % Markarydsbostäder i Norrköping AB Markarydsbostäder Sverige 2005 100 % Markarydsbostäder i Malmö AB Markarydsbostäder Sverige 2005 100 % Fastighets AB Ostbrickan Linköping Sverige 2005 100 % -1 412 76 321 FB Lärdom AB - Sverige 2008 100 % 1 90 FB Erganten AB - Sverige 2008 100 % 1 90 Veningen B AB - Sverige 2009 100 % - 83 Veningen C AB - Sverige 2009 100 % - 83 Veningen D AB - Sverige 2009 100 % - 83 Märtuna I AB - Sverige 2009 100 % - 83 Märtuna II AB - Sverige 2009 100 % - 83 28 Årsrapport 2012, Boligutleie Holding II AS