Reguleringsbestemmelser DETALJREGULERING FOR EIKVIKA, BAMBLE KOMMUNE Dato: 20.08.14 Revidert: 27.10.14 1 Generelt 1.1 Avgrensing av planområdet Planområdet er vist med reguleringsgrense på plankart i målestokk 1:1000. 1.2 Arealbruk Området reguleres til følgende arealbruk: 1. Bebyggelse og anlegg - pbl 12.5.1: Kombinerte formål, fritidsbolig / bolig / forretning FBF1 2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur - pbl 12.5.2: Kjørevei V1 Gangvei GS3 GS5 Annen veggrunn, tekniske anlegg 3. Grønnstruktur - pbl 12.5.3: Friområde F5 4. Hensynssoner - pbl 11.8 og 12.6.1: Faresone, frisikt Bevaring av naturmiljø H140_1 H560_1 1.3 Planens formål: Arealbruk på eiendommer gbn. 79/63, 79/107, 83/86, 83/100 og 83/176 omreguleres fra «fritids- og turistformål, utleieleiligheter», til «kombinert bebyggelse og anleggsformål fritidsbebyggelse i blokk / boligbebyggelse i blokk / forretning». Reguleringsplanen legger til rette for etablering av parkeringskjeller i grunnen, under nybygg. Parkeringsanlegget skal ha nødvendig plasser for planlagt bebyggelse i området, samt ca. 50 plasser som kan tilbys som ansatteparkering for virksomhetene og beboere i evt. utleieleiligheter i Sjøbua-området. Bilplasser kan også leies ut/selges til eiere av boliger og fritidsboliger utenfor planområdet. 1 av 6
2 Felles bestemmelser 2.1 Rekkefølgekrav a. Landskapsplan Før det gis igangsettingstillatelse for bygge- og anleggsvirksomhet i område FBF1 skal det foreligge godkjent landskapsplan. b. Anleggsmelding Før det gis igangsettingstillatelse for bygge- og anleggsvirksomhet skal det foreligge godkjent anleggsmelding for kommunaltekniske anlegg. c. Vannkvalitet og vanntilførsel Utbygger er ansvarlig for sikring/erstatning av vannforekomst som kan skades eller påvirkes av utbygging. Før det gis igangsettingstillatelse for bygge- og anleggsvirksomhet skal det tas prøver som dokumenterer kvaliteten på brønnvann for eiendommer nær planområdet. Det skal samtidig dokumenteres hvordan eiendommene i nærheten skal gis alternativ forsyning, dersom dette blir nødvendig på grunn av skade på eksisterende vannforekomst. 2.2 Dokumentasjonskrav a. Landskapsplan Landskapsplan skal utarbeides i målestokk 1/200. Planen skal vise: o ny bebyggelse o leke- og oppholdsareal o avkjørselsforhold o atkomst for gående/syklende o forbindelser til friluftsområder, Valle sentrum og butikk, inkl. veikryssing o sykkel- og bilparkering o terrenginngrep inkl. snitt og cotehøyder o redegjørelse for bruk av utearealene o beplantning o miljøstasjon o belysning o håndtering av overflatevann b. Redegjørelse for boligbebyggelse I forbindelse med søknad om rammetillatelse / søknad om igangsetting skal det redegjøres for hvilke leiligheter som skal nyttes som bolig for fastboende. 2.3 Miljøkrav a. Energikilder Ved planlegging/utbygging av bygg skal alternative miljøvennlige energiløsninger utredes. b. Grunnforhold Før igangsettingstillatelse gis skal det være utført geotekniske vurderinger / undersøkelser, og redegjøres for eventuelle stabiliseringstiltak der dette synes nødvendig. 2 av 6
c. Støy Nye boliger skal om nødvendig skjermes mot støy, slik at støynivå blir i samsvar med grenseverdier gitt i Miljøverndepartementets retningslinje, T-1442. Behov for skjerming skal avklares i byggesak. Eventuelle skjermingstiltak skal gis en god estetisk utforming, og skal tilpasses omgivelsene mht. materialbruk, farge etc. 2.4 Automatisk fredete kulturminner - meldeplikt Dersom det ved tiltak i marka skulle dukke opp mulige automatisk fredete kulturminner, må arbeidet straks stanses. Tiltakshaver har ansvar for at kulturseksjonen hos fylkeskommunen varsles omgående, i samsvar med 8 i Kulturminneloven av 9. juni 1978. 3 Bebyggelse og anlegg, område FBF 1 3.1 Arealbruk Område FBF1 skal nyttes til oppføring av fritidsbebyggelse og boliger i blokkbebyggelse - med tilhørende anlegg. Minimum 1/6 av boenhetene skal nyttes som boliger for fastboende. Under fritidsboliger/boliger skal det anlegges parkeringskjeller med plass til inntil 115 personbiler. Bilplasser som ikke nyttes som parkering for fritidsboligene og boligene innenfor planområdet kan selges/leies ut til: - parkering for arbeidstakere i forretnings-/næringsvirksomheten i Sjøbua-området - parkering for utleieleiligheter utenfor planområdet - parkering for boliger og fritidsboliger utenfor planområdet P-plassene i planområdet skal ikke nyttes som kundeparkering for forretningene i Sjøbuaområdet. 3.2 Plassering og utforming av nybygg a. Plassering Nybygg skal plasseres innenfor byggegrenser vist på plankart: Garasjebygg kan plasseres ut til byggegrense satt 13m fra senter av Valleveien. Fritidsbolig kan plasseres ut til byggegrense satt 20m fra senter av Valleveien. b. Utforming Bebyggelsen skal terrasseres og tilpasses landskap og terrengform. Bebyggelsen skal ha flate tak eller tak med svakt fall (inntil 5 graders helning). Bebyggelsen skal utformes i et moderne formspråk/fasadeuttrykk, og skal ta hensyn til tilgrensende bebyggelse når det gjelder plassering, material- og fargevalg. Avvik eller brudd med tilgrensende bebyggelse kan tillates, hvis dette tilfører området nye og helhetlige arkitektoniske kvaliteter. Utforming av bebyggelsen, fargevalg og materialbruk skal være slik at bygningene får et dempet preg og innordner seg i landskapet. 3 av 6
3.3 Arealutnyttelse og byggehøyder a. Arealutnyttelse Det tillates arealutnyttelse inntil 60% BYA. Utendørs parkeringsareal skal medregnes i BYA. b. Byggehøyder Område FBF 1 er delt inn i 5 soner med ulike tillatte byggehøyder (kotehøyder): Sone A B C D E Byggehøyde 10,0 16,0 19,0 22,0 25,0 Se plankart / figur 1 nedenfor, der avgrensing av soner er vist. Mindre oppbygg for trapp og overdekning over takterrasser kan stikke høyere opp, forutsatt at de plasseres slik at utsikten for bakenforliggende leiligheter ikke blir vesentlig forringet. Der det bygges med avstand mindre enn 4m til nabogrense, skal nybygg gis tilfredsstillende brannsikring mot naboeiendom. Fig.1 - Angivelse av maksimalt tillatte byggehøyder (cotehøyder) i soner A E. 3.4 Parkering Det skal opparbeides minimum 1,5 biloppstillingsplass pr. boenhet. I tillegg tillates opparbeiding av parkeringsplasser for salg / utleie i samsvar med bestemmelsenes pkt. 3.1. Det tillates etablering av inntil 5 biloppstillingsplasser som utendørs gjesteparkering på bakkeplan. Øvrig parkeringsareal skal anlegges i p-kjeller / p-hus. 4 av 6
3.5 Sprenging Skjæringer i fjellsidene i forbindelse med sprengingsarbeid skal begrenses og utføres skånsomt, med hensyn til landskapet slik at terreng og landformer bevares i størst mulig grad. 3.6 Miljøstasjon Det skal innarbeides miljøstasjon / søppelrom for bebyggelsen. Miljøstasjonen kan integreres i bygningskompleks eller plasseres frittstående på terreng. Ved frittstående plassering kreves skjerming / innbygging med god arkitektonisk utforming. 3.7 Uteoppholdsareal For boliger skal det opparbeides min. 30m2 egnet uteoppholdsareal pr. 100m2 BRA. Min. 50% av dette arealet skal anlegges i felles uterom. Felles småbarnslekeplass med areal minimum 150m2 skal integreres i felles uterom. Felles uterom med integrert lekeplass kan anlegges på terrasse. Fritidsboliger skal ha privat uteplass med areal min. 15m2. 4 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 4.1 Offentlig kjørevei, V1 V1 skal nyttes offentlig kjørevei, og skal opparbeides som miljøgate. Veiareal skal gis en god estetisk utforming, med robuste og varige materialer, og universell utforming. Statens vegvesen skal godkjenne byggeplan som omfatter fylkesveien, og det må inngås en gjennomføringsavtale for tiltak i området. 4.2 Offentlige gang- og sykkelveier, GS3- GS5 Områdene skal nyttes som offentlige gang- sykkelveier. Veiareal skal gis god estetisk utforming, med robuste og varige materialer. 4.3 Annen offentlig veigrunn, tekniske anlegg Områdene skal nyttes som annen veigrunn, og kan tilrettelegges som rabatt, skråning, grøft, areal for snøopplag, andre tekniske anlegg, etc. 5 Grønnstruktur 5.1 Friområde F5 Dersom det skal foretas terrengendringer eller andre inngrep av betydning skal disse vises på landskapsplan. Eiketre i området skal bevares. Annen naturlig vegetasjon i friområdet skal i størst mulig grad bevares. 5 av 6
6 Hensynssoner 6.1 Frisiktsone, H140_1 I frisiktsone tillates ikke sikthindringer med høyde mer enn 0,5m over tilstøtende veiplan. 6.2 Bevaring av naturmiljø, H560_1 Eksisterende fjellkolle og eiketre i området skal bevares som skjerming/buffer mellom sjøen og område FBF1. Porsgrunn 27.10.14 - Arkitektkontoret Børve og Borchsenius AS 6 av 6