OLIGSALGSRAPPORT Bygningsteknisk gjennomgang med - arealmåling Enebolig Odderudveien 38 3089 Gnr. 117 Bnr. 16 SERTIFISERT TAKSTMANN Oppdrag 129
Om rapporten BOLIGSALGSRAPPORTEN OG DENS AVGRENSNINGER Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges Takseringsforbund (NTF) og og kan kun utføres av takstmenn godkjent av et av disse forbundene. Boligsalgsrapporten er i prinsippet en Tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Boligsalgsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. TAKSTRAPPORTEN Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av Norges Takseringsforbund og er utført i henhold til NTFs regler. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. OM TAKSERINGSFORETAK Takseringsforetakene som er autorisert av NTF har profesjonelle fagfolk som blant annet utarbeider Boligsalgsrapporter. Foretakets autorisasjoner tilsvarer de sertifikater som takstmennene i foretaket holder. OM TAKSTMENN Takstmenn i NTF er sertifisert av forbundet. Når en takstmann er sertifisert vil takstmannen ha rett til å benytte NTFs sertifiseringsmerke på alle sine rapporter. Dette markerer at han er i besittelse av de nødvendige faglige kvalifikasjoner for denne type oppdrag. I tillegg forventes det at den sertifiserte takstmannen skal etterleve de etiske regler og det generelle regelverket for sin organisasjon og ellers utøve normalt godt takstmannsskjønn. KLAGEORDNING Det er opprettet en egen klagenemnd for Boligsalgsrapporten med tilhørende tilleggsmoduler. Klageorganet er sammensatt av en nøytral formann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre. Alle forbrukerklager i forbindelse med Boligsalgsrapporten og tilhørende tilleggsundersøkelser kan rettes til dette klageorganet. Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager har tatt saken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning. Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve rapporten og eventuelle felles tilleggsundersøkelser. RAPPORTENS STRUKTUR Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig, utført i henhold til Norsk Standard NS 3424 av 1995 (tilstandsrapport) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også i tråd med NS3424 på følgende måte: - Tilstandsgrad 0, TG0: Ingen symptomer - Tilstandsgrad 1, TG1: Svake symptomer - Tilstandsgrad 2, TG2: Middels kraftige symptomer - Tilstandsgrad 3, TG3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) TG0 angis ikke i rapporten, dvs. tilstandsgrad angis ikke dersom det ikke registreres synlige symptomer eller tilstandssvekkelser. BEFARINGEN NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste nivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: - Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep (f. eks. riving) - Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. 2 av 13
- Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. - Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. Anlegg, osv. - Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. - Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. - Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. - Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. LEVETIDSBETRAKTNINGER Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien 700.320 Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler, SINTEF Byggforsk, 2007. Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og i et ca. intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. Levetidsbetraktningen er generell og angir den tiden det gjennomsnittlig tar før man kan forvente at bygningsdelen ikke lenger tilfredsstiller gitte minimumskrav. TILLEGGSUNDERSØKELSER - Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. - Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. Takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. ANDRE UTTRYKK OG DEFINISJONER - Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. - Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, bl.a vurdert ut fra alder og normal bruk. - Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. - Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. - Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk forventet levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. - Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. - Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se "Tilstandsgrader" under punktet om Rapportens struktur. - Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. - Fuktindikatorutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. EGNE FORUTSETNINGER Boligsalgsrapport over eiendom med bygning søkt oppført 1978 i hht. byggeårets krav og byggeforskrifter. Bygningens konstruksjoner kan ikke sammenlignes med dagens krav og forskrifter, særlig med tanke på dimmensjonering, isolasjonstykkelser, samt krav til innemiljø.tilstandsgradering kan også gis under henvisning til forventet teknisk levetid for bygningsdeler/komponenter og gjenspeiler at deler av denne er oppbrukt. Det er ikke vurdert om det foreligger påbud, reguleringsmessige forhold, eller om boligrom benyttes er godkjent av byggesaksmyndighetene. Det er viktig at rapporten leses og godkjennes av selger før den tas i bruk som dokumentasjon ved salg av eiendommen. Det må gis tilbakemelding til utførende takstmann for retting av eventuelle feil. Gis ikke tilbakemelding, er dette å regne som at rapporten er godkjent av selger. 3 av 13
Rapportsammendrag Sammenfattet annen beskrivelse Eiendommen ligger i meget solrike og landlige omgivelser. Kort vei til fine turområder. Opparbeidet tomt med plenarealer, busker og bed. Gruset gårdsplass med drenerende masser. Felles adkomstvei med naboer. Bebyggelsen består av enebolig med integrert garasje. En bolig som fremstår i god stand ut i fra alder og slitasje. Konklusjon tilstand Enebolig med integrert garasje oppført av trekonstruksjon i en etg over underetasje av lettklinkerblokker. Byggeår er 1978. Boligen er pusset opp i perioden 2006-2013. Generelt godt vedlikeholdt. Som det fremgår av rapporten er det registrert enkelte symptomer på avvik fra normal tilstand, det meste som følge av normal slitasje og alder på bygningsdelene. Det vises for øvrig til rapportens enkelte punkter med tilstandsgradering. Konstruksjonsdeler som ikke er synlige, men beskrevet, er sannsynlige antagelser fra takstmann. Det vises for øvrig til rapportens enkelte punkter. 12.04.2014.......................................................................... Anders Kjær Takstfullmektig Takstmann 4 av 13
Befarings- og eiendomsopplysninger Rekvirent Rekvirert av: Leif Tronrud Tlf.: 922 97 934 Besiktigelse, tilstede Dato: - Leif Tronrud Eier. - Takstmann Tlf.: 975 26 915 Dokumentkontroll Andre dok./kilder: Eier Dato 10.04.2014 Kommentar til egenerklæring Takstmannens kommentar til egenerklæringen: Eiendomsdata Ikke fremlagt ved befaring. Matrikkeldata: Gnr. 117 Bnr. 16 Hjemmelshaver: Leif Tronrud Tomt: Eiet tomt. Areal 8 300 m² Bygninger på eiendommen Eiet bolig Byggeår: 1978. Opplyst av eier. Arealer AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no. De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. 5 av 13
Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Eiet bolig - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom Underetasje 141 129 97 32 Vindfang, gang, soverom 2 stk, bad/wc, vaskerom, kjellerstue, bod, bilgarasje Garasje er medregnet i arealer. 1. etasje 120 112 112 Stue, kjøkken/åpen løsning, gang, soverom 2 stk, bad/wc, kontor/soverom. Sum bygning 261 241 209 32 Eiet bolig - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom Underetasje Vindfang, gang, soverom 2 stk, bad/wc, vaskerom, Bod, bilgarasje kjellerstue 1. etasje Stue, kjøkken/åpen løsning, gang, soverom 2 stk, bad/wc, kontor/soverom. Beskrivelser - Eiet bolig Grunn og fundamenter Vurdering av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser er ikke foretatt. Direkte fundamentering Grunnmur Boligen er fundamentert på løsmasser av leire og grus samt såler og gulv av betong. Ingen synlige setninger eller skader. Grunnundersøkelser er ikke foretatt utover vurdering av byggets stabilitet. Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Vegger mot grunn Yttervegger i underetasjen består av lettklinkerblokker med pusslag. Enkelte rom er innvendig påforet. Det er forekommer noen små riss i puss/malingsoverflate. Ved bruk av fuktindikator ble det ikke registrert unormalt høye verdier i innvendig påforet konstruksjon, men opplyser om at dette er en risikokonstruksjon og bør sjekkes med jevne intervaller. Normal tid før utbedring av betongvegg eller murt vegg av blokker er 20-60 år. 6 av 13
Drenering Vurderingene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Observasjonene er visuelle. Drenering Ny drenering og fuktsikring i 2009. Det er lagt Platon drensplate med topplist samt fylt opp med pukk rundt grunnmur. Ved stikktakninger med fuktindikator ble det ikke registrert unormalt høye verdier i innvendig påforet konstruksjon. Normal tid før utskifting av drenssystem med drensledninger er 20-60 år. Normal tid før vedlikehold av drenssystem med drensledninger er 1-5 år. Veggkonstruksjon og utvendige fasader Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldige valgte stikktakninger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Yttervegger Veggkonstruksjon med 100 mm bindingsverk, isolasjon og vindtetting. Ingen synlige feil, mangler eller skjevheter registrert. Utvendige overflater Vinduer og dører Normal tid før reparasjon av bindingsverk av tre er 40-80 år. Utvendig er huset kledd med stående panel samt liggende panel i gavler. Enkelte bord er byttet ifb. med vindusbytter. Sist malt i 2011. Utvendige murer er pusset og malt. Det er ikke registrert råte eller skade utover normal slitasje på utvendig kledning og puss ved befaring. Normal tid før maling av trekledning eller laft, malt er 6-12 år. Normal tid før overflatebehandling av mur/forblending med overflatebehandling er 8-16 år. Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakninger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Vinduer Glidehengslede, toppsving og fastkarmvinduer fra byggeår og fra perioden 2002-2012. Alle vinduer er malt å vedlikeholdt. Sprekk i et eldre vindu i underetasjen. Vinduer eldre en 2002 settes til TG 2 med vekt på alder og isoleringsevne samt muligheter for punktering. Normal tid før kontroll og justering av vinduer, hengslede er 2-8 år. Normal tid før utskifting av trevindu er 20-60 år. 7 av 13
Ytterdører og porter Innvendige dører Ytterdør fra byggeår av malt treverk. Balkongdør med 2 lags isolerglass fra 1980. Terrassedør 2 lags isolerglass fra 2006. TG er satt med vekt på alder og isoleringsevne. Terrassedør fra 2006 settes isolert sett til TG 1. Innvendige dører med finerte malte overflater fra byggeår samt enkelte fra 2009 av formpresset materiale. TG: 2 Dører fra byggeår settes til TG 2 med vekt på alder. Takkonstruksjon Normal tid før utskifting av tredør er 30-50 år. Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakinger foretas. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. Takkonstruksjoner Taktekking Plassbygde selvbærende konstruksjon. Undertak av rupanel. Isolert mot loft med 150 mm mineralull. Det er ikke registrert lekkasjer eller andre skader på konstruksjonen ved befaring. Lufting fra gesimser. Det kan med fordel monteres gallere i gavler. Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Taktekning og membraner Tak tekket med shingel fra 2012. Vindskier og israfter er byttet ifb. takomleggingen. Ingen skader registrert ved befaring. Taket er besiktiget fra bakkenivå. Renner, nedløp og beslag Normal tid før omlegging av asfalttakshingel er 20-30 år. Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m. Utvendige beslag Utvendige renner og beslag består av plastbelagt stål. Beslag ifb. med tak er byttet i 2012. Uten synlige skader. Normal slitasje. Normal tid før utskifting av takrenner/nedløp i sink eller plastbelagt stål er 25-35 år. 8 av 13
Terrasse, balkonger, trapper ol. Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. Balkonger, terrasser ol. Balkong med utgang fra soverom. Stikkbjelker, gulv og rekkverk av impregnert malt tre. Terrasse av betong med trallverk og trapp av impregnerte materialer. Malt rekkverk. Noe slitasje på terrasse i tillegg til at rekkverk er noe lavt. Det er ikke rekkverk på trapp ned på plen. Terrasse settes isolert sett til TG 2. Normal tid før reparasjon av balkonger i betong er 15-25 år. Piper og ildsteder Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale. Piper, plassbygde ildsteder m.v. Etasjeskillere Fabrikkert elementpipe med pusslag. Sotluke plassert i kjeller. Eldre vedovn plassert i kjellergang. Ingen synlige sprekker eller skader på pipe eller ildsted. Ønskes ytterligere undersøkelser, anbefales det å ta kontakt med lokalt feiervesen. Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. Frittbærende dekker Isolert bjelkelag av tre mellom etasjene. Det er ikke registrert synlige skjevheter utover normal nedbøyning i konstruksjonen men det er stedvis knirk i gulver i 1.etg. TG: 2 Normal tid før reparasjon av etasjeskiller med bjelkelag av heltre eller I-bjelker er 40-80 år. Bad Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. 9 av 13
Underetasje - Bad/wc Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Overflater på innvendige vegger Overflater på innvendig himling Bad fra 1998 med gulver av vinylbelegg på betong. Sluk av plast. Belegget bærer noe preg av alder og bruksslitasje. Ved bruk av fuktindikator på erfaringsmessige utsatte steder, er det ikke registrert unormale høye verdier. Normal tid før utskifting av vinyl er 15-25 år. På vegger er det tapet overmalt med våtromsmaling. Det forekommer noe hull samt oppsprukket skjøt under dusjarmatur. Ved bruk av fuktindikator på erfaringsmessige utsatte steder, er det ikke registrert unormale høye verdier. I himlingen er det benyttet takess plater. TG: 2 TG: 2 Det er ikke synlige skjolder eller fuktutslag på platene. Innredning og garnityr for våtrom Normal tid før maling av plater, malt er 10-20 år. Badet inneholder servant, wc og dusj med vegger. Normal slitasje på inventar og utstyr, men tilstandsgrad er satt med vekt på alder. TG: 2 Luftbehandling, generelt 1. etasje - Bad/wc Lufting foregår gjennom ventil i himling. Det er ingen tegn på skjolder eller skader, som er forårsaket av fuktig luft. Tilluft under dør. Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Overflater på innvendige vegger Bad fra 2002 med flislagt gulv på betong, med termostatstyrte varmekabler. Sluk av plast med rist i stål. Normal bruksslitasje.ved bruk av fuktindikator på erfaringsmessige utsatte steder, er det ikke registrert unormale høye verdier. Normal tid før reparasjon av keramiske fliser er 5-15 år. Normal tid før utskifting av keramiske fliser er 10-30 år. Flislagte vegger med underlag av gips og membran i følge eiers opplysninger. I dusjsone er det registrert riss og sprekker i fuger samt at ved bruk av fuktindikator i samme området er registrert unormale høye verdier. Det er foretatt undersøkelser fra tilstøtende rom uten at det er registrert fukt i konstruksjon bak membran sjikt. Riss og sprekker i fuger er sannsynlig årsaker til fuktregistrering. Normal tid før reparasjon av keramiske fliser er 5-15 år. Normal tid før utskifting av våtrom, keramiske fliser på membran, lettvegg er 10-20 år. TG: 2 10 av 13
Overflater på innvendig himling I himlingen er det benyttet malt panel. Det er ikke synlige skjolder eller fuktutslag på platene. Innredning og garnityr for våtrom Normal tid før maling av plater, malt er 10-20 år. Badet inneholder vegghengt wc, badekar, dusj med vegger og innredning med servant. Innredning og utstyr fremstår uten skader og med normal slitasje. Luftbehandling, generelt Vaskerom Lufting foregår gjennom ventil i himling. Det er ingen tegn på skjolder eller skader, som er forårsaket av fuktig luft. Tilluft under dør. Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under vaskerom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Underetasje - Vaskerom Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Overflater på innvendige vegger Vaskerom er pusset opp i 2013 med gulver av vinylbelegg på betong. Uten synlige skader og slitasje. Ved bruk av fuktindikator på erfaringsmessige utsatte steder, er det ikke registrert unormale høye verdier. TG er satt på bakgrunn av manglende sluk som det bør være i et våtrom og i tillegg til at varmtvannsbereder er plassert i rommet. Vegger består av malte plater og malt murpuss. TG: 2 Normal slitasje. Overflater på innvendig himling Normal tid før maling av plater, malt er 8-16 år. Normal tid før maling av puss, malt er 10-16 år. Himlinger består av malt panel. Det er ikke synlige skjolder eller fuktutslag på panelen. Innredning og garnityr for våtrom Normal tid før maling av trepanel, malt er 10-20 år. Rommet inneholder stålkum og opplegg for vaskemaskin. Normal slitasje på inventar og utstyr. Luftbehandling, generelt Lufting foregår gjennom ventil på vegg. Det kunne med fordel vært tilluft til rommet for bedre utlufting. 11 av 13
Kjøkken Visuell observasjoner spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessige utsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. 1. etasje - Kjøkken/åpen løsning Kjøkkeninnredning Innvendige overflater Ikea kjøkken fra 2003 med skrog og fronter av folierte trefiberplater. Profilerte fronter, enkelte med glassfelt. Benkeplate i høytrykkslaminat med benkebeslag i rustfritt stål. Flislagt over benk. Ikea ventilator over komfyr. Integrerte hvitevarer som stekeovn, komfyrtopp, oppvaskmaskin og kjøl/fryseskap. Kjøkkenet med innredning fremstår uten skader utover normal slitasje. Ventilator er testet og har tilstrekkelig avtrekk. Det er ikke registrert lekkasjer eller fuktskader i forbindelse med vann og avløp i kjøkkenbenk. Her medtas kun de rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Overflater på innvendige vegger Gulver består av parkett, laminat, teppefliser samt gulver av heltre. Trapp fra byggeår med malte vanger og trinn belagt med vinylbelegg og lister av eik. Heltregulver har noe sprekker og slitasjepreg, teppefliser er lagt på et ujevnt underlag. De settes isolert sett til TG 2. Trapp settes til TG 2 med vekt på alder. Normal tid før maling av trapper i tre, malt er 6-10 år. Normal tid før utskifting av teppebelegg, nålefilt er 8-17 år. Normal tid før sliping og oljing av tregolv, parkett, oljet er 8-16 år. På vegger er det benyttet malte plater, malt tapet, malt panel og malt mur. Alle overflater er pusset opp i perioden 2002-2013. Normal slitasje, men det forekommer enkelte små sprekker i overflaten. Overflater på innvendig himling Normal tid før maling av plater, malt er 8-16 år. Normal tid før maling av papirtapet, malt er 8-16 år. Normal tid før maling av puss, malt er 10-16 år. Normal tid før maling av trepanel, malt er 8-16 år. Himlinger består av Malte plater, malt panel og takess. Alle takoverflater er malt i senere tid. Normal slitasje. Ingen vesentlige skader på takoverflater. Normal tid før maling av plater, malt er 10-20 år. 12 av 13
VVS (ventilasjon, varme og sanitær) Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenselstank. Vurderingene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. Ledningsnett for sanitærinstallasjoner Elektrisk anlegg Innvendig røropplegg av kobber hovedsaklig fra byggeår. Enkelte rørstrekk er byttet ut med plast ifb. med oppgraderinger. Avløpsrør av pvc. Offentlig drikkevann og privat septik. OSO varmtvannsbereder fra 1978 med kapasitet på 200 l Ingen skader eller mangler registrert. Deler av røropplegget er byttet ut ved omgjøringer. Utvendig vann og avløpsrør er ikke vurdert. Normal intervall for utskifting av elektrisk varmtvannsbereder er mellom 15 og 25 år. Ønsker man ytterligere vurderinger, bør man ta kontakt med vvs fagkyndige. Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. På generelt grunnlag anbefales det derfor en gjennomgang av en el.fagmann. Heller ikke visuelle feil kommenteres hvis ikke dette fremgår særskilt nedenfor. Elkraft, generelt El anlegg fra byggeår med åpent ledningsnett. Nytt sikringsskap med innmat i 2010. Det er lagt inn 3-fas i skapet. Termostatstyrte varmekabler på bader og 2 soverom i underetasjen. Varmekabler er ikke funksjonstestet. Anlegget er ikke vurdert utover dette. Ønskes det nærmere tilstandsvurderinger av anlegget, anbefales det en kontroll utført av godkjent el- fagmann.tilstandsgrad ikke gitt. 13 av 13