Molde kommune Rådmannen Arkiv: 1502200818 Saksmappe: 2008/5895-0 Saksbehandler: Björn Gregull Dato: 29.09.2014 Saksframlegg Detaljplan for Solbakken gartneri, Fuglset, plannr. 1502200818 Utvalgssaksnr Utvalg Møtedato 95/14 Plan- og utviklingsutvalget 28.10.2014 118/14 Molde formannskap 04.11.2014 85/14 Molde kommunestyre 13.11.2014 Saksprotokoll i Molde kommunestyre - 13.11.2014 Vedtak Molde kommunestyre vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 detaljregulering for Solbakken gartneri, Fuglset, plannr. 1502200818 med tilhørende plankart, planbestemmelser (sist revidert 1.10.2014) og planbeskrivelsen (sist revidert 24.9.2014). Behandling Innstillingen ble enstemmig vedtatt. Saksprotokoll i Molde formannskap - 04.11.2014 Formannskapets innstilling Molde kommunestyre vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 detaljregulering for Solbakken gartneri, Fuglset, plannr. 1502200818 med tilhørende plankart, planbestemmelser (sist revidert 1.10.2014) og planbeskrivelsen (sist revidert 24.9.2014). Behandling Innstillingen ble enstemmig vedtatt. Saksprotokoll i Plan- og utviklingsutvalget - 28.10.2014 Innstilling Molde kommunestyret vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 detaljregulering for Solbakken gartneri, Fuglset, plannr. 1502200818 med tilhørende plankart, planbestemmelser (sist revidert 1.10.2014) og planbeskrivelsen (sist revidert 24.9.2014).
Behandling Kommunalsjef Eirik Heggemsnes gjorde endring i rekkefølgebestemmelse i 7.3, b. Riktig ordlyd på bestemmelsen er: b) Før det kan gis rammetillatelse for bygg A, må det foreligge en bindende avtale om bruk av Tiurvegen/Fasanvegen. Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. Rådmannens forslag til innstilling Molde kommunestyret vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 detaljregulering for Solbakken gartneri, Fuglset, plannr. 1502200818 med tilhørende plankart, planbestemmelser (sist revidert 1.10.2014) og planbeskrivelsen (sist revidert 24.9.2014). 1. Saksopplysninger Kosberg Arkitekturkontor AS fremmer forslag på vegne av Planor Bolig AS om detaljregulering for eiendommene med gbnr 26/355, 26/356, 26/357 og 26/829. Planen legger opp til regulering konsentrert småhusbebyggelse (lavblokk). 2. Innspill til offentlig ettersyn: Innenfor høringstidsfristen har Molde kommune mottatt 14 uttalelser til planarbeidet. a) Molde kommune, Molde bydrift, datert 1.7.2014 De stiller spørsmål om eiendomsforholdene og drift/vedlikehold av vegsystemet innenfor planområdet. De ber om at planen og planbestemmelse viser eierforhold. Det ber om at det tas inn en rekkefølgebestemmelse om at vegen til området får fast dekke før byggetiltak settes i gang. Det bør brukes atkomstregulerende tiltak på gang og sykkelvegen. Plankartet er oppdatert og bestemmelsene tilpasset slik at det nå går fram av bestemmelsene hvilke veger som er offentlig og private. Det er også inkludert en rekkefølgebestemmelse om fast dekke på atkomstvegen. Atkomstregulerende tiltak til gang- og sykkelvegen tas til orientering. b) Torstein Fuglseth, datert 11.7.2014 Omtalt friareal i planbeskrivelsen er i privat eie og at det er feil å bruke området som argumentasjon i plansammenheng. Han påpeker også at det er søkt om regulering for deler av tomten. Det bes om at henvisninger til arealet tas ut av planbeskrivelsen.
I gjeldende bebyggelsesplan og kommuneplanen er arealet avsatt som friområde og er en del av grøntstrukturen i området. Derfor er det naturlig og riktig å ta dette med i vurderingen. Det foreligger ikke en aktiv reguleringssøknad for området som er nevnt i kommentaren. Tiltakshaveren har likevel valgt å fjerne henvisningen til området fra planbeskrivelsen. c) Stein Ove Bolsønes, datert 29.7.2014 Ønsker sikker atkomst til feltet for gående og at det etableres fortau inn i feltet fra Fuglsetbakken. Den mest naturlige atkomsten for gående er fra sør med tilknytting til bussholdeplassen, dagligvarebutikk. Dette er sikret gjennom gangvegen GV2 på plankartet. En fremtidig gang- og sykkelforbindelse vil også ha atkomst over denne gangvegen. I den nordre delen av området er det planlagt en intern gang- /sykkelforbindelse (GV1). Det er ikke planlagt gjennomgangstrafikk i området og trafikkbelastningen vil dermed være forholdsvis lavt. Det anses derfor som ikke nødvendig med et eget fortau inne i området. d) Norges vassdrags- og energidirektoratet, datert 7.8.2014 De peker på at løsmassekartet viser marine strandavsetninger i området som kan bety at det eksisterer kvikkleirelommer. Tiltakshaveren har igangsatt arbeid med geologisk undersøkelse. En rapport vil foreligge før byggearbeidet settes i gang. e) Avinor, datert 12.8.2014 (innsigelse) Det konkluderes med at bygningene vil ikke ha negative virkninger på drift av flyplassen og at alle høyder er innenfor det som er akseptabelt. De krever at det tas inn i fellesbestemmelser om radioteknisk vurdering av kraner og bruk av kraner under byggearbeider. Hvis dette ikke skjer, må brevet anses som innsigelse. Bestemmelsene er korrigert i samsvar med kravet, og merknaden er dermed imøtekommet. f) Advokatene Lunde & Co på vegen av Åse Irene Thorudshagen, datert 12.8.2014
De mener at det er ikke riktig å bruke begrepet «konsentrert småhusbebyggelse» for bygningene i området pga. størrelse og utforming. Det påpekes at utsiktsforholdene for boligen ikke er vurdert i planen og at tomten vil miste store deler av utsikten samt at solforholdet vil bli endret på ettermiddagen. Trafikkforholdene endres med planen og økt aktivitet rundt huset med en stor del av parkeringsplassene på nordsiden av eiendommen, slik at alle biler må kjøre rundt huset. Vann- og avløpsnettet må dimensjoneres i forhold til den økte mengde overflatevann som vil resultere av bebyggelsen. Tomten vil få en redusert verdi, derfor kreves det at byggene F og E reduseres med en etasje og at flere boliger får atkomst fra nord. Det bes om at eiendommen til Thorudshagen også reguleres til konsentrert småhusbebyggelse. Miljøverndepartementets publikasjon «Planjuss» har i sin utgave 1/2012 kommentert begrepet konsentrert småhusbebyggelse: «I veileder T-1459 Grad av utnytting kap. 1 Generelt om virkemidler står det følgende på side 14 under Boligtyper: Teknisk forskrift har ingen definisjoner av boligtyper. Bestemmelser til kommuneplan eller reguleringsplan kan stille krav til boligtyper. Planen bør gi en definisjon av de begreper som benyttes, for å unngå tolkningstvil. Følgende begreper og definisjoner kan eventuelt benyttes: ( ) Konsentrert småhusbebyggelse: Småhus, sammenbygd i kjeder eller rekker, med inntil tre målbare plan, der bygningens høyde faller innenfor høydene som er angitt i pbl 70. Som nevnt i veilederen inneholder ikke forskriften noen definisjon av boligtyper. Det er således opp til den enkelte kommune å definere de begreper som benyttes i en konkret plan ut fra den ønskede arealbruken for området. Begrepene som angis i veilederen er eksempler på hvordan dette kan gjøres. Begrepene må imidlertid tilpasses den enkelte plansituasjon. Dersom en kommune har konkrete synspunkter på om for eksempel lavblokk, terrassert bebyggelse osv. skal falle innenfor eller utenfor begrepet konsentrert småhusbebyggelse bør dette gå klart frem av den aktuelle planen. Hvilke boligtyper som vil falle innenfor begrepet vil for øvrig bero på en tolkning av planen.» Molde kommune har i tidligere saker definert at lavblokk (boliger med mer enn fire boenheter og inntil 4 etasjer jf. veileder Grad av utnytting H-2300) skal også skal inngå i begrepet «konsentrert småhusbebyggelse». Utsiktsforholdene og solforholdene vil bli påvirket i noen grad av byggetiltaket. Endringene vurderes likevel å være innenfor det som er påregnelig i et sentral strøk av byen. Området er i kommuneplanen avsatt til framtidig boligbebyggelse, og det må forventes at utnyttelsen på området også blir fastsatt i den sentrale beliggenheten. Dette berører også økt trafikkmengde som advokaten referer til i brevet. Å redusere byggene med en etasje anses som ikke aktuelt og gjennomførbart. Hele intensjon med planen er å tillate bynær tett utbygging. En ytterlig reduksjon vil bety at det bygges en etasjers bolighus med sokkeletasje. Dette ville være en ikke bærekraftig bruk av området. Husene blir ikke høyre enn om man hadde tillatt rekkehus eller eneboliger med to etasjer pluss sokkel.
Regulering som frittliggende boligbebyggelse på tomten til vedkommende vil åpne for bebyggelse med eneboliger eller horisontalt og vertikalt delte tomannsboliger med inntil 3 målbare plan innenfor plan- og bygningslovens høydebestemmelser (jf. veileder Grad av utnytting H-2300). Dette er ansett som gode utviklingsmuligheter for tomten og det ses ingen grunn å endre reguleringsformålet i planen. g) Møre og Romsdal fylkeskommune, datert 21.8.2014 (innsigelse) Møre og Romsdal fylkeskommune krever at det gjennomføres en arkeologisk undersøkelse i området. De har innsigelse til planen til denne undersøkelsen er gjennomført. De ber om at det presiseres i planbeskrivelsen om områdene som er avsatt er sikret i gjeldende planer. Det kan antas at det foreligger forurensninger i området pga. tidligere gartneridrift. Virkningene av tiltakene for barn og unge er ikke beskrevet i planbeskrivelsen, dette bør gjøres. Det skal også komme fram hvilket areal lekeplassene vil ha. Det pekes på noen feil i planbestemmelsene som bør rettes før planen går videre i systemet. Entydig merking av områdene og informasjon om hvilke områder som skal være felles/offentlig/privat bør gå fram av planbestemmelsene. Fylkeskommunen anbefaler at planen ikke egengodkjennes før planbestemmelsene er justert. De har ellers noen redaksjonelle kommentarer til planbeskrivelsen. Tiltakshaveren har gjennomført arkeologiske undersøkelser. Grunnlaget for innsigelsen er dermed avklart. E-post med beskjeden om at innsigelsen ble trukket, er vedlegg i saken. Det er gjennomført noen endringer i plankartet for å gjøre den bedre lesbart. Bl.a. er merkingen på bygg og områder entydige. Planbeskrivelsen er oppdatert i hht innspillene med et eget avsnitt om virkingene for barn og unge, samt annen informasjon som det henvises til. Det er gjort noen redaksjonelle justeringer basert på innspillet. Planbestemmelsene er oppdatert i samsvar med rådene gitt i uttalelsen. h) Eirik og Heidi Gudbrandsen, datert 21.8.2014 De er naboer til prosjektet og frykter at bebyggelsen vil ta all utsikt som den eksisterende bebyggelsen på nordsida av området har per i dag. De frykter tap av bokvalitet og redusert verdi av bebyggelsen. Plasseringen av bygg er uheldig direkte foran eksisterende bebyggelse på nordsiden. Det pekes på eiendomsforholdene som gjelder Tiurveien. Hvis den skal benyttes som atkomstveg, så må Planor ta kontakt med eierne. Det har ikke skjedd.
Saltak anses som uheldige i forhold til tilgrensende bebyggelse (utsikt). Flate tak ville være bedre for naboene. Atkomstforholdene på Fasanvegen med krysset til Frænavegen er vanskelig. Det mangler fortau og sikker fotgjengerovergang. De mener at planforslaget ikke tar hensyn til dette. Samme gjelder kryssløsningen for atkomsten fra sør. Type bebyggelsen som er planlagt passer ikke inn i området. De framstår som lavblokk og ikke frittliggende eller konsentrert bebyggelse. Prosjektet kan ikke sammenlignes med andre prosjekter i byen pga. områdets størrelse. Alle bygg har tre etasjer. Samlet anses prosjektet som for stort og med for store konsekvenser for omgivelsen. Som nevnt i kommentar ovenfor, må det påregnes endringer også av utsikten sammenlignet med dagens situasjon. Det vises ellers til kommentar i punkt f). Plasseringen av byggene er i samsvar med strukturen og topografien i området. En annen plassering vurderes ikke å føre til vesentlige endrete konsekvenser for naboene, men sannsynligvis til dårligere utnyttelse og struktur av et sentrumsnært byggeområde. Forholdene rundt Tiurveien må avklares. En tilsvarende rekkefølgebestemmelse tas inn i planbestemmelsene. Flate tak på samme bygg hadde ikke redusert konsekvensene for naboene. Bygningens høyde, terrengets topografi og bygningskroppens ville ha ført til de samme utsiktsforholdene. Kryssløsningene er ikke vurdert i denne planen fordi de ligger utenfor planområdet. Begge veger som skal tjene som atkomst til området er dimensjonert slik at de tåler den økte trafikken. Dette gjelder også kryssene. Evt. endringer må skje i en egen prosess. Det kan opplyses at krysset ved Enenvegen omfattes av reguleringsplanen for E39, som Statens vegvesen utarbeider. Angående den planlagte bebyggelsestypen vises også til uttalelsen til punkt f). Det er riktig at bebyggelsen kan klassifiseres som lavblokk pga. antall boenheter. Men også lavblokk er som nevnt inkludert i reguleringsformålet «konsentrert småhusbebyggelse». Typen bebyggelsen er en videreføring til det som ble bygd vest og nordvest for området. i) Molde Vann og avløp KF, datert 22.8.2014/3.9.2014 De forutsetter at ledningene oppdateres til dagens standard ved utnytting av feltet. Det ble gjennomført brannvannsberegninger. Innspillet tas til etterretning. j) Odd Ivar Flataker, datert 22.8.2014
De viser til at de ikke har fått informasjon om at huset på Tiurveien 2 har blitt del av planområdet. Huset ble kjøpt i 2012 og det ble ikke gitt informasjon om at det skal bygges blokk der. Bygging av en 3-etasjers blokk vil føre til store endringer. Under disse forutsetningene hadde de ikke kjøp huset. Verdien av tomten blir redusert. Samtidig vil livskvaliteten, bokvalitet og trivsel reduseres. Endringene som ble gjort i planen fra første utkastet vil ikke bety en stor reduksjon av ulempene bebyggelsen vil føre med seg. Det skal likevel bygges 3 fulle etasjer. Redusert bebyggelse med 1 etasje (3 meter) og utbygd loft hadde ført til mer harmoni med resten av området og redusert ulempe for naboene. Det kunne også være en alternative med møneretning nord-sør for de bygningene i nord eller flat tak for å redusere effekten. Det mangler illustrasjon fra nordsiden. Da huset ble kjøp var eiendommen under regulering. Tiltakshaveren har gjennomført et nabomøte i 02/2014 for å informere om planene. Som nevnt i en kommentar før, er det påregnelig at det kan skje utbygging i områder som i overordnet plan er avsatt til boligbebyggelse. Med et planområdet nær Molde sentrum, er den planlagte skalaen av ny utbygging vurdert som påregnelig og akseptabel. Bygningene vil være på 3 etasjer, men det er bare 2 etasjer (pluss tak) som vil være synlig for beboerne på nordsiden av planområdet. Gjeldende reguleringsplan tillater bebyggelse i området uten videre innskrenkninger. Dvs. at plan- og bygningsloven gjelder og at det kan bygges to etasjers hus med saltak, noe som tilsvarer høyden i det nye prosjektet. Reguleringsplanen tillater også sokkeletasje der det er hensiktsmessig. Som de vedlagte skissene med synsvinkel fra Fasanvegen 6 viser, er det ikke forskjell på utsikt med det gamle planforslaget (2010), der boligen ikke ble tatt med og planforslaget som ble fremmet nå. Skissene er vedlegg til saken. k) Stig Helle-Tautra, datert 24.8.2014 Peker på mulige forurensninger på tomten pga. gartneridrift. Savner dokumentasjon. Han viser til kommunens hjemmeside, der Molde kommune krever undersøkelser på tomter som kan være forurenset. Tiltakshaveren vil utarbeide en rapport før utbyggingsarbeidet sette i gang. Det er inkludert en rekkefølgebestemmelse i planbestemmelsene. l) Fylkesmannen i Møre og Romsdal, datert 22.8.2014 Det må avklares mulig forurensning og grunnforhold på tomten. Det er ikke beskrevet virkninger av planen på barn- og unges interesser. Planen må legge til rette for gode uteoppholdsarealer. Det stilles ikke funksjonskrav til lekearealene og krav til utforming må tas inn i bestemmelsene. Det må også tas inn, hvem som er ansvarlig for opparbeiding av lekearealet. 4.6 i bestemmelsene må endres slik at lekearealet ikke kan bebygges med boder o.l.
Forurensning og grunnforholdene undersøkes før byggearbeidet starter. Jf. tidligere kommentarer. Bestemmelsene er tilpasset i forhold til lekeplasser og anbefalingene fra Fylkesmannen. 4.6 er endret. m) Statens vegvesen, datert 22.8.2014 Bredden på gang- og sykkelarealer i plankart passer ikke sammen med det som står i bestemmelsene. Tegnete vegarealet er smalere enn det som står i bestemmelsene. GV2 ender midt på kommunal veg. GV2 slutter ved siden av kommunal veg. Det er inkludert en rekkefølgebestemmelse om opparbeiding av en overgang slik at vegen kan krysses på en sikker måte. Breddene på gang- og sykkelveger er på 3 meter (GV1) og 2 meter (GV2). n) Kjell Inge Bolsøy, datert 12.9.2014 Avstandsgrense og høyderegelen skal ikke overstiges. Vil ikke godta verdiforringelse av eiendommen ved brudd av reglene. Byggegrensen er satt til 4 meter mot naboeiendommen som ikke vil føre til noen begrensninger for naboen. Byggehøyden er fastsatt i samsvar med plan- og bygningsloven. Plan- og bygningslovenes høyder gjelder bare, hvis det ikke er fastsatt noe annet i en reguleringsplan. o) Thilde Camilla Svela og Pål Lunder, datert 22.8.2014 De fremmer 8 punkter som innspill til planarbeidet. Kommentarene er omfattende og gjengis ikke i saksframlegget. Innspillene ligger ved saken. Alle punkter kommenteres. Molde kommune har fulgt plan- og bygningsloven fullt ut i saken. Det var tett kommunikasjon med arkitekten i planleggingsfasen og planutkastet er et resultat av diskusjoner og innspill. Molde kommune har med vedtaket om å legge ut planen til offentlig ettersyn akseptert den som kommunal plan. Rådmannen viser til tidligere kommentarer i saken. Form, omfang og visuelle kvaliteter av planlagt bebyggelse er vurdert som tilpasset og akseptabelt i området. Området kunne ha blitt bebygd ennå tettere, men spesielt tilpassing til terrenget og innspill som er mottatt, har resultert i den presenterte løsningen. Tiltakshaveren har på tilstrekkelig måte åpnet for dialog og informasjon i saken. Nabomøter ble gjennomført. Dette går utover kravet i loven, da det gjelder medvirkning, men anses som viktig del av planprosessen i Molde kommune.
Bebyggelsen er tilpasset området. Bebyggelsen blir på 2 etasjer (sett fra nordsiden) pluss et mønetak. Terrenget tillater at bebyggelsen kan få sokkeletasje. Dette er de samme mulighetene som frittstående eneboliger ville har fått. Fuglseth Gård vest for området tillater i tillegg innredet loft. Dette er ikke med i planen for å senke mønehøyden litt. Av hensyn til samfunnets behov og bærekraftig bruk av areal kan Molde kommune i så sentrale strøk ikke forsvare lav utnyttelse. Planbestemmelsene kan definere utnyttelsesgraden og hva som regnes med/ikke regnes med. Underjordisk parkering gjør det mulig å utnytte areal på bakkenivå på en bedre måte og i dette tilfelle hjelper det å skaffe tilpassete områder for lek og opphold for beboerne. Rådmannen mener at områdets kvalitet øker betraktelig med underjordisk parkering. Alternativet er å øke %-BYA tilsvarende, resultatet vil være det samme. Det er tatt inn i planbestemmelsene at nordre delen av området først kan bebygges når atkomsten der er avtalt med eierne av vegen (gjelder bygg A, B og C). Avfallsplan er del av byggesaken og ikke del av reguleringen. 3. Vurdering: Det er endret en del bestemmelser basert på innspillene Molde kommune har mottatt i høringsperioden. Dette inkluderer en del rekkefølgebestemmelser knyttet til utbyggingen. Området har en sentral beliggenhet i Molde som tilsier at arealer må utnyttes på den måten som er best for kommunen. Samfunnets behov for ny boligareal i sentral beliggenhet og en bærekraftig utnyttelse av areal som begrenset ressurs, veier tyngre enn enkeltinteresser fra naboene. Kommunedelplanen for Molde by viser at området skal utnyttes som boligareal. Utviklingen som fastsettes gjennom reguleringsprosessen anses som påregnelig. Tiltakshaveren har gjennomført arkeologiske undersøkelser i området. I e-post datert 8.10.2014 ble innsigelsen trukket. E-posten fra arkeologen er vedlegg i saken. Rådmannen viser ellers til oppdaterte plandokumenter og kommentarene til uttalelsene under punkt 2 i saksframlegget og tilrår at saken fremmes til sluttbehandling i kommunestyret som den foreligger. Arne Sverre Dahl Rådmann Eirik Heggemsnes Kommunalsjef Vedlegg: 1 Plankart 2 Planbestemmelser 3 Planbeskrivelse
4 Innspill fra offentlig ettersyn 5 Illustrasjoner Fasanvegen 6 Innsigelsen trukket (MRFK)