SANDE KOMMUNE - REGULERINGSFØRESEGNER REGULERINGSPLAN (detaljplan i hht PBL 12-2) FOR BUSTADFELT BH PÅ ALMESTAD - GURSKEN Nasjonal arealplan-1 D: Eigengodkjenningsdato Eigengodkjend av: 1514201500110 19.09.2017 Sande kommunestyre Detaljplan/plangrense: Plangrensene er vist på reguleringskarta 2247-100 (vertikalnivå 2, på grunnen), datert 30.06.2016. 1 - GYLDIGHEITSOMRÅDE Reguleringsføresegnene gjeld for området som på plankartet er vist med reguleringsgrenser. Innanfor desse grensene skal areala nyttast - og bygningane plasserast - slik som planen (plankartet og føresegnene) fastset. 2 -ANDRE BESTEMMINGAR Desse føresegnene kjem i tillegg til dei til ei kvar tid gjeldande sentrale og kommunale lover og føresegner. 3 - PRIVATRETTSLEGE AVTALAR Etter at denne reguleringsplanen med tilhøyrande føresegner er gjort gjeldande, kan det ikkje gjerast privatrettslege avtalar som er i strid med planen. 4 - REGULERINGSFØREMÅL Arealet innanfor reguleringsgrensene skal nyttast i samsvar med pbl til følgjande føremål slik: Bvoninciar ofl anleofl (PBL. 12-5, nr. 1) Bustader- frittliggjande småhus (FS) Bustader - konsentrert småhus (KS) Andre kommunaltekniske anlegg (BKT), kanal for overvatn med langsgåande driftsveg, tilkomst til tilgrensande eigedomar Leikeplass (BLK) Samferdselsanlegcj o.q teknisk infrastruktur (PBL. 12-5, nr. 2) Køyreveg (SKV) Fortau (SF) Gang-/sykkelvegveg (GGS) Annan veggrunn - teknisk anlegg Annan veggrunn - grøntareal Grøntstruktur (PBL. 12-5, nr. 3) Grønnstruktur (G) Vegetasjonsbelte (GV) Landbruks-, natur-l_o.q friluftsføremål (PBL. 12-5, nr. 5) Skogbruk (LSK), mellomlager tømmer Sikrinassone (PBL. 11-8 a.1, jf. 12-6) Frisikt(H140)
Infrastruktursone (PBL. 11-8 b, jf. 12-6) Rekkjefølgjekrav kommunalteknisk anlegg (H430) Rekkjefølgjekrav leikeplassar (H450) 5 - FELLESFØRESEGNER a. Bebyggelsen skal plasserast innanfor dei regulerte byggegrensene. BYA gjev tillate bebygd areal i prosent av tomta sitt nettoareal. b. Alle inngrep skal planleggjast og utførast på ein slik måte at verknadene vert så små som mogleg. Bebyggelsen skal tilpassast terrenget på tomta og nødvendige inngrep i terreng og vegetasjon skal utførast så skånsamt som mogleg. c. Prinsippa bak universell utforming skal leggjast til grunn i størst mogleg grad, jf. plan- og bygningslova med tekniske forskrifter. 6 - AREALBRUK a. l område merka BFS og BKS kan det byggjast frittliggjande småhus. På kvar tomt kan det byggjast fullverdige/sjølvstendige bustadeiningar slik: Område BFS1,BSF3,BSF5,BSF6 BSF2 og BSF4 BKS1 BKS2 Maks tal sjølvstendige bustadeiningar pr. tomt 1 fullverdig bustad med ev hybelhusvære. Inntil 2 fullverdige bustadeiningar Inntil 4 bustadeiningar 6 bustadeiningar, ev inntil 8 stk. l område merka BKS kan det byggjast bustadhus med vertikaldeling, horisontaldeling eller som rekkje, l rekkje kan inntil fire (4) bueiningar byggjast saman. BKS-områda skal planleggjast under eitt, men kan byggjast ut i trinn. Til alle areala høyrer naudsynte anlegg for å oppfylle bygningane sin funksjon. Det skal ikkje førast opp plasthallar, skur eller midlertidige konstruksjonar innanfor områda som denne planen omfattar. b. Grad av utnytting av tomtene er bestemt av tillaten prosent utbygd areal (% - BYA): Maks BYA for dei enkelte delområda: BSF - område: BKS - område: 30% Minimum BYA sett til 25 % og maksimum BYA sett til 40%. Dersom garasje ikkje vert bygd tilsvarande krav tal parkeringsplassar, skal parkeringsplass reknast inn i grunnlaget for BYA med 20 m2 pr. bilplass.
c. Kommunaltekniske anlegg l området BKT byggjast open drenskanal med tilhøyrande driftsveg. l tillegg kan forsenkingsbasseng ev. regnbedd etablerast. 7 - BEBYGGELSE OG ANLEGG (PBL. 12-5, nr. 1) 1. Generelt: Kommunen skal ved handsaming av byggjemelding sjå til at bygningane får ei god form. Bygningen si form skal samsvare med bygningen sin funksjon og gje uttrykk for tida sin arkitektur med eit godt materialval. Bygningar i same gruppe skal gjevast ei harmonisk utforming. Kommunen krev at det vert lagt særleg vekt på det samla arkitektoniske uttrykket i høve ei harmonisk områdeoppfatning. Det skal ikkje nyttast reflekterande materialar på bygningar eller anlegg. Unnateke er glasfasade. Parkeringsbehovet er føresett dekt på eige areal, i hht ei kvar tid gjeldande kommunale krav. På situasjonsplan skal plassering av garasje (for tal bilar etter parkeringskravet) visast. Det er krav om at ein av to parkeringsplassar skal ha plass i garasje eller carport. Mønehøgd og gesimshøgd skal målast i samsvar med målereglar i TEK10 6-2. Garasje med innkøyring parallelt veg skal ha avstand lik 2,5 m frå regulert trafikkareal. Garasje med innkøyring vinkelrett på veg skal ha avstand lik 5 m frå regulert trafikkareal. Hovuduteplass skal som hovudregel plasserast på bakkenivå. Byggeområdet som har behov for støydempande tiltak i hht støyrapport 10819601-0-R01, utarbeidd av Sinus AS, skal ferdigstille nødvendige støytiltak samtidig med bustadbygginga. Alle bustadeiningar skal vere gjennomgåande og ha tilgang til stille side med minst eitt soverom. Delar av bebyggelsen kan ha behov for fasadedemping ut over 25 db (som er det minste normale bygningskonstruksjonar dempar). Ev. behov for ekstra tiltak vurderast i byggesak når situasjonsplan, plan- og fasadeteikningar ligg føre. 2. Busetnad - frittliggjande og konsentrerte småhus: a. l område merka BFS og BKS, skal bygningar ikkje ha større gesimshøgd enn 8 m og mønehøgd ikkje over 9 m. l område merka BFS skal garasjar ikkje byggjast større enn 46 m2 grunnflate. Garasje innan BFS-område skal ikkje ha større gesimshøgd enn 3,5 m og mønehøgd ikkje over 4,5 m. Det er ikkje tillate med ark eller takglas på garasje, l særskilde tilfelle der terrengtilhøva tilseier det, kan garasje oppførast med kjellar. Gesims- og mønehøgd tilpassast då faktiske tilhøve. Garasje/carport innan BKS-område kan organiserast ved felles anlegg. Frittståande enkelt garasje eller carport (til ei bueining) kan byggast med grunnflate inntil 36 m2. Garasjar skal ikkje ha større gesimshøgd enn 3,5 m og mønehøgd ikkje over 4,5 m. Det er ikkje tillate med ark eller takglas på garasje. Parkering kan dekkjast ved felles parkeringsplass. Det skal setjast av areal til parkeringsplass for bilar og elektriske rullestolar/scooterar for personar med nedsett funksjonsevne i tilknyting til områda for konsentrerte småhus. Bustader i område BKS2 skal vere vertikaldelte. Det skal også setjast opp ein 1 meter høg skjerm/voli/tett gjerde langs toppen av skråninga mellom fylkesvegen og bustaden sitt uteområde, jf. også rekkjefølgjekrav i føresegnene sin 14.
Føresegner bustadfelt BH, Almestad 3. Kommunalteknisk anlegg BKT1: l området byggjast open drenskanal med tilhøyrande driftsveg. Kanalen sin dimensjon/tverrsnitt og lengdeprofil vert å fastsetje i detalj i samband med detaljprosjektering. Driftsvegen sin standard skal tilfredstille krava til traktorveg kl. 8 i hht «Normaler for landbruksveier» - Landbruks- og Matdepartementet. Driftsavkøyrsler etablerast over kanal til dei ulike teigane. Plassering fastsetjast ved detaljprosjektering i samarbeid med grunneigar. Kanalen kan vidareførast med kulvert gjennom fylkesveg 61. På deler av kanalstrekninga er det lagt til grunn at grunnen består av fjell i djupne 1 m under lausmassane. Ved detaljprosjektering vil fjellmengda avklarast nærmare. Vist skråningsutslag kan såleis kome til å avvike frå faktiske forhold. BKT2: l området byggjast open drenskanal med tilhøyrande tilkomst for vedlikehald. Det kan vidare etablerast forsenkingsbasseng/regnbedd som kan regulerer vassføringa vidare ved nedbørstoppar. Tiltaket dimensjonerast og utformast i detalj ved detaljprosjektering. 4. Leikeplass Områda merka BLK1, BLK2 og BLK3 er felles for heile området. Leikeplassane skal ved utbygging setjast i ein slik stand at dei er eigna for leik og opphald, jf. TEK kap. 8 og tilhøyrande rettleiing. Leikeareala skal utformast som rekreasjons- og leikeområde. Prinsippa om universell utforming bør, så langt råd, leggast til grunn slik at leikeplassane heilt eller delvis kan nyttast av alle. Tilkomsten til leikeplassane skal etablerast med gangsti i breidd min. 1,8 m og med fast grusa dekke. Stigning på gangsti skal så langt råd vere maks 5%. Leik for born i alderen 1-7 år skal prioriterast. Leikeplass skal opparbeidast i samsvar med forskrift om sikkerhet ved leikeplassutstyr frå Barne- og Familiedepartementet. Leikeplassen skal ha areal og utstyr nok til varierte aktivitetar som fremjar rørsleglede, gir allsidig rørsleerfaring, sanseerfaring og moglegheit for læring og meistring. Nærleikeplassane BLK1 og BLK3 skal ved utbygging ha grusdekke (sportsgrus) og eit minimum av utstyr som sandkasse, benk og elt leikeapparat. Områdeleikeplassen BLK2 skal planerast og opparbeidast med grusdekke (sportsgrus). Arealet kan nyttast til fri leik, byggeleik, skeiting, ball-løkke og liknande. Leikeplassane skal ikkje utsettast for støy over grenseverdiane i T-1442, jf. også T-02/08. i område utsett for støy skal nødvendig støyskjerming etablerast før leikplassen vert teken i bruk. 8 - UTEAREAL TILHØYRANDE BYGGJEAREAL a. Ikkje utbygd del av tomta skal utformast tiltalande. Det er ikkje tillate å ha skjemmande skjeringar og fyllingar. Skjeringane som følgjer av utgraving/planering av tomt skal tilplantast med stadeigen vegetasjon tilpassa føresett arealbruk. Skråningane skal framstå som vegetasjonsbelte. Mur mot offentleg veg skal godkjennast av kommunen. b. Ein bør i størst mogleg utstrekning søkje å ta vare på og nytte eksisterande terreng og lokal vegetasjon i området i samband med utbygging og tilplanting. Der planering medfører støttemur mot nabotomt eller veg, kan kommunen påby at planeringshøgda vert senka eller heva slik at høgda på støttemuren vert redusert. c. Uteareal skal opparbeidast og ferdigstillast samstundes med bygningane/anlegget elles i samsvar med utbyggingsplan godkjent av kommunen.
d. Ved trinnvis utbygging skal utbyggingsareal som ikkje vert teke i bruk med ein gong opparbeidast førebels med vegetasjon el. etter utbyggingsplan. Uteareal skal opparbeidast og ferdigstillast samstundes med bygningane/anlegget elles. e. Innanfor kvar tomt må utbyggjar syte for naudsynt drenering for overvatn og grunnvatn, og føre dette til avløp til bekk/vassdrag eller kommunalt leidningsnett etter godkjenning frå kommunen. f. Kommunen skal ha rett til å nytte uteareal i samband med naudsynt vedlikehald av kommunaltekniske anlegg som kryssar eller ligg inntil byggeområda. g. Terreng, gjerde og hekkar langs gater og i kryss skal ikkje vere høgre enn 0,7 m over vegnivået med unnatak av regulert støyskjerm. Ved avkøyrsle gjeld krava ovanfor, men høgda skal ikkje vere over 0,5 m. Sjå elles føresegnene vedkomande frisiktliner. h. Som minste opphaldsareal ute (MUA) skal det på BFS- og BKS-areal opparbeidast minimum 20 m2 areal eigna til leik pr. bueining. Arealet skal gå fram av situasjonsplan. Dei fysiske inngrepa i terrenget skal så langt det let seg gjere gjennomførast på ein slik måte at ein tek vare på eksisterande vegetasjon og unngår sår i terrenget. Fyllingar skal plantast til med stadeigen vegetasjon. 9 - SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (pbl. 12-5, nr.2) l trafikkområde skal det byggjast: Køyreveg (SKV) Fortau (SF) Gang-/sykkelvegveg (GGS) Annan veggrunn - teknisk anlegg Annan veggrunn - grøntareal l vegarealet kan det også leggjast VA-leidningar, EL-, tele- og fiberkablar. SKV1, SKV2 og SKV3 er vist som offentlege vegar. SKV4 er privat veg for eigedomen 21/20. SKV5 er privat veg for eigedomen 21/10. GGS1 og GGS2 er offentleg gang-/sykkelveg. SF er offentleg fortau langs busslommen tilhøyrande SKV1. l tillegg til vist trafikkareal kjem nødvendig areal til vegskjeringar og fyllingar som kan leggast på tomtegrunn/tilstøytande naboareal, jf. pbl. kap. 16. Vist skråningsutslag på plankart kan endrast som følgje av nærmare detaljprosjektering. 10 - GRØNTSTRUKTUR (PBL. 12-5, nr.3) Grønstruktur (G): Arealet skal i hovudsak nyttast som naturområde. Fyllingar og skjeringar som er naudsynt for etablering av tiltak på offentleg veg og felles leikeplass kan etablerast som følgje av nærmare detaljprodjektering. Skråningar med jordmasser skal då tilsåast med stadeigen vegetasjon. Innan område G3 kan etablerast støyskjerming knytt til utbygging av område BKS2. Vegetasjonsbelte (GV): Arealet kan tilplantast for å etablere skjerming mellom tomteareal og tømmeropplag.
11 - LANDBRUKS-, NATUR- OG FRILUFTSFØREMÅL (PBL. 12-5, nr.5) Skogbruk (LSK), mellomlager for tømmer: Arealet kan nyttast til mellomlagring av tømmer som er henta frå skog vest om bustadfeltevovervasskanalen. Tiltransportert tømmer skal ikkje lagrast på området i lengre tidsperiode enn 4 månader. 12- SIKRINGSSONE (PBL. 11-8 a.1,jf. 12-6) Frisiktsone: Frisiktsone er vist med omsynssone, kode 140. l vegkryss må det ikkje nyttast slik at det på noko tidspunkt hindrar fri sikt. Areal innanfor frisiktsone skal planerast ned til 0,5 m over tilgrensande vegar sitt nivå. 13 - INFRASTRUKTURSONE (PBL. 11-8 b, jf. 12-6) Som hensynssone, H430_1 til H430_6 er vist krav om opparbeiding av kommunalteknisk anlegg (overvasskanal og driftsveg), opparbeiding av køyrevegar, fortau og gang-/sykkelveg. Sonene H450_1 til H450_3 er vist krav om opparbeiding av leikeplassane BLP1, BLP2 og BLP3 med tilhøyrande støyskjerming. Viser til føresegnene 14. 14 - KRAV OM REKKJEFØLGJE (PBL. 12-7 nr. 10) a. Samtidig med utbygging av bustadområde BKS2 skal det etablerast støytiltak ved skjerm/voll/tett gjerde i høgde 1 meter langs toppen av skråninga mellom fylkesvegen og bustadane sitt uteområde. b. Overvasskanal med tilhøyrande driftsveg og avkøyrsler med tilkomst til utmarksteigar skal opparbeidast saman med dei andre tekniske anlegga, jf. BKT-areala. c. Leikeplassar (BLK) Felles leikeplassar skal opparbeidast og ferdigstillast seinast når 1. tilgrensande bustad kan takast i bruk. Som tilgrensande bustad er å forstå bustad innan gangavstand 100m til leikeplassane BLK1 og BLK3. Områdeleikeplass BLK2 skal opparbeidast seinast når Vi delen av bustadtomtene i feltet er teke i bruk. Samtidig med utbygging av leikeplassane BLK1 og BLK2 skal det etablerast støytiltak ved skjerm/voll/tett gjerde langs toppen av skråninga mellom fylkesvegen og leikeplassane. Støyskjerm på BLK1 skal ha høgde 1 meter. Støyskjerm på BLK2 skal ha høgde 1,5 meter, jf. støyrapport frå SinusAS 10819601-1-R01 datert20.04.2017. d. Gangvegane GGS1 og GGS2 skal knytast til køyreveg SKV2 i samsvar med reguleringsplanen samtidig med bygginga av vegen SKV2. Sameleis gjeld køyrevegane SKV3 og SKV4. e. Busslomme og fortau Samtidig med bygging av veg SKV2 skal busslomme langs veg SKV1 og tilhøyrande fortau SF byggast. f. Avtale om utbygging Før utbygging vert sett i verk skal kommunen godkjenne tekniske anlegg og vedta avtale om utbygging mellom kommunen og tiltakshavar vedkomande dei tekniske anlegga som er naudsynt for utbygginga. Dette gjeld m.a. vegar, gatelys, stiar, VA- og El-/tele- og kabelnett og overvasskanalar/-basseng. g. Sanering av eksisterande avkøyrsle til 21/7 så snart regulert avkøyrsle vert utbygt.
Stadfesta av Sande kommunestyre i sak K-43/17, den 19.09.2017. Sande kommune, 26/09/2017 l)-t^l ordførar \ [/'