VERDI- OG LÅNETAKST Matrikkel: Gnr 222: Bnr 183 Andre oppl.: Leil.nr: 414 Andelsnr: 95 Kommune: 0301 OSLO KOMMUNE MARKEDSVERDI (normal salgsverdi): KR. 970 000 LÅNEVERDI: KR. 840 000 BRUKSAREAL (BRA): AREAL, P-ROM: Boligblokk: 15 m² 15 m² Utskriftsdato: 01.07.2015 Oppdrag nr: 2014703 Dato befaring: 30.06.2015 Utført av autorisert medlemsforetak i NTF AB Taksering & Eiendom AS Huldreveien 19 E, 0781 OSLO Telefon: 93 43 78 61 Organisasjonsnr: 987 726 172 Sertifisert takstmann: Anders Jørgen Bryhn, siv.ing./takstmann MNTF Telefon: 934 37 861 E-post: anders.bryhn@online.no Rolle: Uavhengig takstmann
Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.ntf.no. Forutsetninger Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3940:2012 og 'Takstbransjens retningslinjer for arealmåling'. Det bemerkes at rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter NS 3940. Se forøvrig under Arealer i rapporten. Taksten er kun basert på en enkel visuell befaring uten inngrep i byggverket. Det er ikke foretatt stikktakinger eller annen form for enkle målinger. Det er ikke flyttet på møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander. Rapporten er en ren verditakst og må ikke forveksles med en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Dette kan medføre at det kan være skader/mangler ved eiendommen som ikke fremkommer i taksten. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som ikke kunne oppdages etter å ha undersøkt takstobjektet som beskrevet ovenfor. Takstkonklusjonen baserer seg på objektets tilstand, slik det fremsto befaringsdagen. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. En verdi- og lånetakst er ingen tilstandsrapport. Norges TakseringsForbund anbefaler at det ved omsetning av boliger benyttes en Boligsalgsrapport med verditakst. Arealberegning for boenheter: Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Egne forutsetninger Taksten er avholdt etter beste skjønn. Evt. heftelser/servitutter er ikke undersøkt av takstmann. Det gjøres oppmerksom på at panteattest, seksjoneringsbegjæring og eiendommens dokumenter i kommunen ikke er kontrollert, og det er derfor ikke kjent om de inneholder opplysninger om forhold som har betydning for taksten. Takstmann har ikke testet tekniske innretninger/ bevegelige bygningsdeler eller kontrollert om individuelle rom tilfredstiller krav til volum, areal og bruk. Dokumentasjon på evt. byggearbeider er ikke kjent for takstmann dersom ikke annet er nevnt. Det tas forbehold om evt. feil i opplysninger gitt muntlig av kilder. Det forutsettes at eiendommen er godkjent til dagens bruk samt at eventuelle pålegg fra offentlige myndigheter er oppfylt. Det gjøres oppmerksom på at det kan være forskjell på oppmålt primærareal i henhold til NS 3940:2012 og det areal som er godkjent som boligareal i kommunen etter plan- og bygningsloven. Verditakst er satt utifra slik boligen fremstod på befaringstidspunktet dersom annet ikke er nevnt. MERK: Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/ mangler som bør rettes opp. Oppdr. nr: 2014703 Befaringsdato: 30.06.2015 Side: 2 av 7
Konklusjon og markedsvurdering Konklusjon Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr. 970 000 Anbefalt låneverdi Kr. 840 000 Markedsvurdering Borettslagsleilighet i 4.etg. i bygning fra 1955. Sentralt beliggende på Bjølsen med gangavstand til Nydalen med bl.a. Handelshøyskolen BI, matbutikker (bl.a. Bjølsenhallen) i området, Voldsløkka utenfor bygningen og offentlig kommunikasjon i flere retninger. Leiligheten har gikk gjennom omfattende oppussing i 2014 med bl.a. nytt baderom, ny kjøkkeninnredning, nye gulvflater med listverk, oppussede vegg- og himlingsflater i regi av forrige eier. Utsikt til området rundt med gate og bebyggelse utenfor. Det er heis i fellesgang. Det følger med 1 bod i felles kjeller, ikke besiktiget. Forr.fører opplyste i 2014: På ekstraord. generalforsamling 14.januar 2010 ble det vedtatt med overveldende flertall at styret skal arbeide videre med å få lagt inn bad/wc i hver hybelleilighet. Prosjektet startet i august 2013, og er forventet avsluttet høst 2014. På den ekstra generalforsamlingen 31.januar 2013 ble lånerammen for hele prosjektet økt fra 47 millioner til 55 millioner, dvs. overkant av 200 000 kr pr. leilighet. Prosjektet inkl. også bl.a. nye rørføringer i borettslaget. Borettslaget har ca. 17 millioner i fellesgjeld fra tidligere, slik at estimert andel fellesgjeld ved prosjektets slutt er grovt estimert til ca. 300 000 kr per leilighet. Det er vedtatt at hele 1.etasje skal bygges om til leiligheter (22 stk etter planen) og selges ut som nye andelsleiligheter, og også i ledige lokaler i nordfløyens ledige gamle vaskerirom (opptil 7 stk). Brl disponerer 8 garasjeplasser i garasjeanlegg i nabogården. Det er styret som administrerer disse plasser, så henvendelser skal skje til styret angående disse. Parkering i offentlig gate etter gjeldende regler. Norges Eiendommer opplyser: Bjølsen grunnkrets, Sagene samfunnshus valgkrets, Sagene kirkesogn. Befarings- og eiendomsopplysninger Rapportdata Kunde: Takstmann: Jone Kristoffer Hope Anders Jørgen Bryhn Befaring/tilstede: Befaringsdato: 30.06.2015. - Nøkkel utlevert av eier. Eiendomsopplysninger Regulering: Regulert. Reguleringsplan er ikke kontrollert. Kommuneplan: Adkomstvei: Tilknytning vann: Tilknytning avløp: Kommuneplan er ikke kontrollert. Offentlig Offentlig Offentlig Oppdr. nr: 2014703 Befaringsdato: 30.06.2015 Side: 3 av 7
Matrikkeldata Matrikkel: Kommune: 0301 OSLO Gnr: 222 Bnr: 183 Eiet/festet: Areal: Eiet Adresse: Stavangergata 46 0467 OSLO Andelsobjekt Leilighet nr./selskap: 2 234,3 m² Arealkilde: Tomtestørrelse gjelder dette gnr./bnr. Iflg. Infoland. 414/Stavangergata Borettslag Forretningsfører: OBOS Eiendomsforvaltning AS. Tlf. 22865999. Eier adkomstdok.: Innskudd, pålydende mm Jone Kristoffer Hope Andelsnummer: 95 Andel formue: 12 730 Opprinnelig innskudd: 1 900 Andel fellesgjeld: 295 138 Kommentar: Årsregnskap Regnskapsår: 2014 Kommentar: Kilder/vedlegg Fellesgjeld pr. 1.6.15: 295 138,-. Formue pr. 31.12.14: 12 730,-. Tallene er opplyst av eier. Viser til forr.fører for selskapets regnskap. Evt. endringer er ikke kjent for takstmann. Dokument/kilde Dato Kommentar Status Sider Vedlagt Eier Forretningsfører Infoland.no Norges Eiendommer Andre forhold Forsikring: Ligningsverdi: Selskap: Tryg Vesta Forsikring. Felles polise for boligselskapet. År: 2014 Ikke opplyst Oppdr. nr: 2014703 Befaringsdato: 30.06.2015 Side: 4 av 7
Bygninger på eiendommen Boligblokk Bygningsdata Byggeår: 1955 Kilde: Iflg. Infoland. Arealer Bruttoareal Bruksareal BRA m² Etasje BTA m² Totalt Primær P-ROM Sekundær S-ROM Kommentar 4. etasje 17 15 15 Åpen entré, stue og kjøkkenløsning. Baderom. Sum bygning: 17 15 15 0 Regler for arealberegning og måleverdige, se eget avsnitt i rapportens forutsetninger. Kommentar areal BTA er beregnet utifra antatt tykkelse på nabo-/yttervegger. Arealoppmåling er utført på stedet med lasermåler dersom annet ikke er opplyst. Romfordeling Etasje Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) 4. etasje Åpen entré, stue og kjøkkenløsning, baderom Konstruksjoner og innvendige forhold - Boligblokk Bygning, generelt Høyblokk beliggende på tilnærmet flat tomt. Det er flere oppganger til bygningen. Oppført over 6 og 7 etasjer i tillegg til kjeller med hovedkonstruksjon i betong/murverk. Hovedkonstruksjoner er fra byggeåret med den slitasje/elde/utidsmessighet det medfører. Yttervegger Bærende konstruksjon i murverk/teglstein. Pusset og malte fasader. Takkonstruksjoner Original saltakskonstruksjon. Tekket med takstein eller korrugerte takplater, ikke besiktiget. Vinduer Isolerglassvindu i treramme fra 1988. Ødelagt haspe på én side. Ytterdører og porter Brann- og lydsertifisert entredør av nyere type. Gulvsystemer Støpte etasjeskillere. Gulvflater består av fliser på baderom. Det antas være varmekabler, men er ikke undersøkt nærmere. Innvendige dører Ny innerdør til baderom, glatt dørblad. Himlinger inklusive taklister Himlinger består av sparklede/malte plater og malt betong. Himlingshøyde målt til 2,53m i stue. Nyoppussede himlingsflater. Overflater på innvendige vegger Mur- og lettvegger. Veggflater består av sparklede/malte plater og malt mur. Fliser på baderom. Nyoppussede veggflater. Trapper og ramper Støpte trapper i fellesgang. Kjøkkeninnredning Oppdr. nr: 2014703 Befaringsdato: 30.06.2015 Side: 5 av 7
Ny kjøkkeninnredning består av glatte høyglans fronter, laminat benkeplate, fliser over benk, kum med bl.batteri, integrert komfyr med keramisk topp og ventilator over komfyr. Integrert kjøleskap under benk. VVS-installasjoner, generelt Det er naturlig ventilasjon i leiligheten. Luftespalter i vinduet. Ventil i yttervegg. Utstyr for sanitærinstallasjoner Nybygget baderom inneholder veggmontert wc, veggmontert servant, ventil i himling, dusjhjørne med skyvedør, to sluk. Downlights i himling og veggmontert wc er tilleggsvalg utifra standard baderomsløsning. Varme, generelt Sentralvarmeanlegg med original radiator. Varmekabler på baderom. Elkraft, generelt Oppgradert el.opplegg i leiligheten. Det er både nye og eldre el.komponenter (brytere og ledninger). Utenpåliggende ledning må festes bedre til vegg eller list. Belysningsutstyr Downlights på baderom. Vannvarmere og elektrokjeler Det er felles varmtvann i bygningen. Alarm- og signalsystemer, generelt Ny felles brannvarslingsanlegg i bygningen (brannvarsler i himling i leiligheten). Kabel-tv er tilgjengelig i bygningen men er ikke strukket inn til denne leiligheten. Heiser Heis i fellesgang. Annet Takstmannen viser til boligselskapets vedtekter/årsberetning og opplysninger fra forr.fører for ytterligere informasjon. Evt. planlagte/utførte vedlikeholds-/oppussingsarbeider i boligselskapet som kan medføre økt husleie/gjeld, dersom ikke annet er nevnt, er ukjent for takstmann. Oppdr. nr: 2014703 Befaringsdato: 30.06.2015 Side: 6 av 7
Beregninger Årlige kostnader Månedlige felleskost pr. 1.6.15: 3 028,-. Opplyst av eier. Kr. 36 336 Sum årlige kostnader Kr. 36 336 Teknisk verdi bygninger Boligblokk Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) Kr. 770 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, Kr. - 100 000 tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi Boligblokk Kr. 670 000 Sum teknisk verdi bygninger Kr. 670 000 Verdi adkomstdokument Beregnet verdi adkomstdokument består av verdielementene teknisk verdi bygning, boenhetens andel av normal tomtekostnad, vurdert verdi av tomtens og boenhetens beliggenhet, andel disponible midler og fradrag for andel fellesgjeld. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, tilknytning, infrastruktur på tomten, opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Teknisk verdi bygninger: Kr. 670 000 Normal tomtekostnad: Kr. 580 000 Andel formue: Kr. 12 730 - Andel fellesgjeld: Kr. 295 138 Verdi adkomstdokument: Kr. 967 592 OSLO, 01.07.2015 Anders Jørgen Bryhn, siv.ing./takstmann MNTF Det Norske Veritas sertifisert Telefon: 93 43 78 61 Oppdr. nr: 2014703 Befaringsdato: 30.06.2015 Side: 7 av 7