OLIGSALGSRAPPORT Bygningsteknisk gjennomgang med - arealmåling RAPPORTANSVARLIG: 4370 EGERSUND Stavern Taksering AS Gnr 17 Bnr 3 og 10 Torbjørn Johansen Kommune: 1101 Eigersund William Sverdrups gate 5, Befaringsdato: 28032012 Rapportdato: 18042012 stavern@taksering-asno
Gnr: 17 Bnr: 3 og 10 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno OM BOLIGSALGSRAPPORTEN Boligsalgsrapporten og dens avgrensninger Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges Takseringsforbund (NTF) og NITO Takst, og kan kun utføres av takstmenn godkjent av et av disse forbundene Boligsalgsrapporten er i prinsippet en Tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter Boligsalgsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt Eier/ formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler Takstrapporten Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av NITO Takst og er utført i henhold til NITO's instrukser Låneverdien er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning Om takstingeniøren NITO Takst er ledende i taksering Våre takstingeniører har en god kompetanse, samt lang erfaring innefor alle typer byggvurdering Etter å ha gjennomgått NITO Taksts opplæring innenfor spesialområdet Tilstandsanalyse, blir våre medlemmer godkjent for å utføre blant annet Boligsalgsrapporten Ønsker du å unngå problemer etter at din bolig er omsatt, velger du å la en takstingeniør fra NITO Takst utføre en Boligsalgsrapport Klageordning Det er opprettet en felles, offentlig klagenemnd for takstbransjen som også omfatter Boligsalgsrapporten med tilhørende tilleggsmoduler Klagenemden er sammensatt av en nøytral oppmann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre Alle forbrukerklager i forbindelse med Boligsalgsrapporten og tilhørende tilleggsundersøkelser kan rettes til denne klagenemden Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager har tatt saken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve rapporten og eventuelle felles tilleggsundersøkelser Rapportens struktur Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig i boligsalgsrapporten, utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport), NS 3940 (arealmåling) og NS 3451 (bygningsdeler) Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med P378 veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Befaringen Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3 Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 1 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 19042012
Gnr: 17 Bnr: 3 og 10 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep ( f eks riving) Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det Innredninger, tapeter, gulvbelegg, overflatebehandlinger og andre synlige flater uten konstruksjonsmessig betydning, vil normalt ikke omtales i rapporten Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el anlegg, osv Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt Bruk av stikktakninger Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs uten forhåndskunnskap om objektet Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller som er spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten Levetidsbetraktninger Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning februar 2010, 700320 "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler" Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler Normal levetid er angitt generelt og ca i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn Levetidsbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid Tilleggsundersøkelser Piper og ildsteder Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier Det anbefales alltid å konsultere en El takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig Arealmålinger utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det Verditakst er en tilleggstjeneste som kan leveres dersom rekvirenten ber om det Andre uttrykk og definisjoner Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, blant annet vurdert ut fra alder og normal bruk Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået Se Tilstandsgrader under punktet om Rapportens struktur Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår Fuktmålerutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner Kunden/rekvirenten skal lese gjennom rapporten før bruk og gi tilbakemelding til Takstingeniøren hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering Eiers egenerklæringskjema Egenerklæringsskjema skal kontrolleres av takstingeniøren Eventuelle avvik fra gitte opplysinger i egenerklæringsskjemaet og forhold takstingeniøren har registrert skal kommenteres i rapporten Ved dødsbo eller andre forhold som egenerklæringsskjema ikke foreligger, skal dette kommenteres Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 2 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 19042012
Gnr: 17 Bnr: 3 og 10 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno Egne premisser Denne boligsalgsrapportens gyldighet er 1/2 år fra befaringsdato, men kan fornyes etter avtale og eventuelt ny gjennomgang av undertegnende takstmann Dersom rapport, eldre enn 1/2 år fremlegges ved salg, faller ansvaret for rapportens innhold tilbake til selger Det er ikke vurdert om det foreligger offentlig påbud el eller om benyttet boligrom, hybler, leiligheter mm er godkjent av bygningsmyndighetene ved innredningstidspunkt Reguleringsmessige forhold er heller ikke belyst i rapporten I vurderingen er ikke medtatt skader som takstmannen anser å ha mindre betydning for bygningens verdi Alle bygningsdeler er normalt i kontinuerlig aldring fra ny tilstand Forventet levetid er angitt under levetidsbetraktninger for enkelte bygningsdeler I mange tilfeller kan levetiden være både lengere og kortere enn antatt i forhold til levetidstabell Dette henger sammen med type bruk og hyppighet, vedlikehold, utførelse, kvalitet på bygningsdeler og geografisk plassering Andre forhold kan også påvirke levetiden i begge retninger Tilstandsgrad 2 kan i enkelte tilfeller benyttes på konstruksjoner, bygningsdeler og innredninger Det er ikke synlige vesentlige skader eller svekkelse, men hvor marginal forventet restlevetid gjenstår Opplysninger om oppgraderinger/utskiftninger og årstall for dette, er gitt av eier/representant der hvor denne har vært til stede ved befaringen Ellers er dette antagelser fra undertegnende takstmann, og kan avvike med faktiske forhold Fuktsøk er utført med instrument Protimeter V1-D1, samt vurdring av sansbare inntrykk Samtlige arealer er besiktighet og vurdert så samt annet ikke er kommentert Tomtestørrelse og de reguleringsmessige forhold er oppgitt av kommunens karttjeneste Befaring av eiendommen ble foretatt med de begrensninger som følger av boligen var bebodd og møbler, innredning, lagrede gjenstander ikke ble flyttet på NBI Byggforsks levetidsbetraktninger ligger til grunn for de aktuelle restverdivurderinger Befaring Rekvirent: Gårds og Småbruksmegleren v/advokat Olav Hana Takstingeniør: Torbjørn Johansen NITO Takst Torbjørn Johansen Befaringsdato: 28032012 Tilstede: Eier m/familie Eiendomsdata Hjemmelshaver(e): Jan Steinar Puntervold Type tomt: Eiet Matrikkel: Gnr 17 Bnr 3 og 10 Adresse: - 4370 EGERSUND Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 3 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 19042012
Gnr: 17 Bnr: 3 og 10 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno Dokumentkontroll Grunnboksutskrift, Nijos kart og eiers opplysninger ved befaringen Eieres egenerklæringsskjema er ikke gjennomgått Registrerte avvik fra eiers egenerklæring: Ingen avvik er registrert Andre opplysninger Bygningen inneholder på generelt grunnlag risikokonstruksjoner som innredede arealer under terreng Det gjøres oppmerksom på at liten del av innredede arealer i loftsetasjen (sovealkove) ikke tilfredstiller myndigehtenes krav til høyde, lys og rømningsvei, men er likevel medregnet som BRA-pri Hele underetasjen er innredet, men kun 1 soverom, toalettrom og kjellerstue er medregnet som BRA - pri Om kjøpers undersøkelsesplikt: Kjøper har blant annet plikt til å sette seg inn i og forstå realitetene i den dokumentasjon som fremlegges i forbindelse med avhending av en brukt bolig Denne rapport kan inneholde opplysninger som ikke er opplagt for alle å forstå det reelle innholdet av Kjøper oppfordres derfor til og kan vederlagsfritt kontakte takstmannen med spørsmål om innholdet i rapporten Om tilleggsprodukter: Dersom utdypende bygningstekniske undersøkelser (nivå 2 og 3) er ønskelig, kan dette bestilles som et tillegg til rapporten Det gjøres spesielt oppmerksom på selgers ansvar i forbindelse med salg av eiendom, iht "Lov om avhending av fast eiendom" Loven pålegger en boligselger et ansvar for mulige vesentlige feil og mangler ved eiendommen, selv om han ikke kjenner til slike Selger har således plikt til å gi all informasjon om alle forhold som kan ha betydning for en kjøper Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 4 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 19042012
Konklusjon Gnr: 17 Bnr: 3 og 10 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno Her er nevnt forhold som er vurdert å kunne ha vesentlig betydning, samt andre anbefalte undersøkelser Våningshus, opprinnelig fra 1958, men er senere påbygd/oppgradert i flere faser, bla med nyere kjøkken og nytt bad Boligen har i dag normal god boligstandard og har får feil og mangler, men normal slitasje/elde på enkelte bygningsdeler Eldste deler av taktekkingen bør kontrolleres, samt at ventilasjonen bør utbedres i enkelte rom Loftet kan med fordel etterisoleres Når det gjelder eldste deler av driftsbygningen må det her påregnes en del påkostninger Som det fremgår av rapporten er det registrert enkelte symptomer på svikt / avvik fra normal tilstand, det meste som følge av normal slitasje / elde på bygningsdelene Det bemerkes at bygningen trolig er oppført i hht den byggeskikk / forskrifter som var gjeldene på byggetiden Dagens forskriftskrav til isolasjon, klima og innemiljø er vesentlig strengere enn de som var gjeldene da denne boligen ble oppført og det må følgelig påregnes et avvik i forhold til dagens krav og standard Forøvrig henvises til rapportens enkelte punkter med tilhørende tilstandsgrad Tilstandsgrad kan også være gitt ut fra forventet normal levetid på bygningsdeler og gjenspeiler at deler av normal levetid er oppbrukt Bygninger på eiendommen Type bygg Byggeår Rehab- ombygd år Landbrukseiendom (konsesjonsbelagt) 1958 1997, 2005 og 2010 Underskrifter Stavern, 06042012 Takstingeniør Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 5 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 19042012
Gnr: 17 Bnr: 3 og 10 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno Bygg : Landbrukseiendom (konsesjonsbelagt) Arealer mm AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger" Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på wwwnitotakstno og wwwntfno De viktigste presiseringene er: Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal Rom skal ha atkomst og gangbart gulv Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i kategoriene P-ROM og S-ROM Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler Bygg A: Våningshus - arealer Etasje 2 Bruttoareal (BTA) m 2 Bruksareal (BRA) m Totalt P-ROM S-ROM Underetg 90 80 37 43 1 etg 135 124 124 0 2 etg 47 42 42 0 Sum bygning 272 246 203 43 Bygg A: Våningshus - romfordeling Etasje Primære rom (P-ROM) Sekundære rom (S-ROM) Underetg Kjellerstue, 1 soverom og toalettrom Grovkjøkken, vaskekjeller, gang og div boder 1 etg Entre'/vindfang, treppehall, kjøkken, stue, bad/wc og 2 soverom 2 etg Trappegang, sovealkove og 3 soverom Sum alle bygg 2 Bruttoareal (BTA) m 2 Bruksareal (BRA) m Totalt P-ROM S-ROM Sum alle bygninger 272 246 203 43 Kommentarer til arealberegningen Arealmålinger er foretatt etter lasermålinger på stedet Takstbransjens retningslinjer av boliger av - 2009 er lagt til grunn for arealberegningen Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 6 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 19042012
Gnr: 17 Bnr: 3 og 10 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno Kommentarer til planløsningen Boligen har gode planløsninger, men mangler bad/wc i 2 etasje Grunn og fundamenter av byggegrunn og fundamentering Grunnundersøkelser ikke foretatt Grunnforholdene er ikke dokumentert Sansynligvis fundamentert på fjell/utskutt fjell Fundamenter er ikke synlige og er derfor ikke vurdert Grunnmur Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger Den opprinnelige boligen er oppført på støpte fundamenter med grunnmur av betongblokker og støpte murer Kjeller under hele denne delen Store deler av kjelleren er innredet Tilbygg mot vest er oppført på støpt plate på mark Innvendige og utvendig kjellernedgang Overbygd utvendig kjellerinngang, samt åpen vedbod Mindre sprekker kan forekomme, men ingen synlige tegn til setninger Grunnmuren er nymalt Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 7 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 19042012
Drenering Gnr: 17 Bnr: 3 og 10 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno ene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør Observasjonene er visuelle Antas drenering med ulik alder Det er ukjent om det er nedgravd drenssystem og utvendig fuktsikring av grunnmur, men det var vanlig på byggetiden Innvendige symptomer tyder enten på at det finnes slikt utstyr, eller at massene rundt og under boligen har meget gode drenerende egenskaper Kjelleren virket tørr på befaringsdagen Se forøvrig rom under terreng! Topplist mangler på grunnmursplaten Tilstandsgrad ut fra levetidsbetraktninger TG: 1 til TG:3 Levetid I følge NBI er normal levetid for nedgravd drenssystem 20 til 60 år Påsmurt utvendig fuktsikring vil forvitre over tid, avhengig av påvirkning fra elementene Taknedløp ført ned i grunnen fordrer at vannet siles for organisk materiale Drenssystemets levetid er sterkt avhengig av plassering av og beskaffenheten på fundamenterende og tilfylte masser, om det er brukt filterduk, mengden og typen tilførte finstoffer fra grunnen og gjennom tilkoblede taknedløp mv Veggkonstruksjon og utvendige fasader Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldig valgte stikktakinger der det er treverk Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå Boligen er opprinnelig oppført av betongblokker uten tilleggsisolasjon Eier opplyser om at deler av yttervegger er tilleggsisolert fra innsiden Kjøkkenet ble påbygd i 1997 av isolerte bindingsverkskonstruksjoner Stuen ble påbygd i 2005, også av bindingsverkskonstruksjoner Eier opplyser at ytterveggene her er isolert med 20 cm mineralull Kledningen på hele boligen ble skiftet i 1997 Kledningen på karnappet har noen gliper i overganger Levetid I følge NBI anbefales vedlikehold av utvendig kledning av tre i intervall på mellom 2 til 4 år (beis), 4 til 8 år (dekkbeis) og 6 til 12 år (maling) Normal levetid (utskiftning) for utvendig kledning i tre ligger i intervall på mellom 40 til 60 år, lengre for trykkimpregnert Levetiden er sterkt avhengig av virkets kvalitet og den stedlige påvirkning fra naturkrefter Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 8 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 19042012
Vinduer og dører Gnr: 17 Bnr: 3 og 10 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakinger med hensyn til råteskader Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet Vinduer og dører av tre med ulik alder (1995-2010) Karnappvindu på kjøkken fra 1997 Nyere terrassedør Tegn til noe malingslitasje utvendig, TG:1 til TG:2 Tegn til noe fuktskader på et soveromsvindu, pga kondensering på vindu (mangelfull ventilering på soverommet), TG:2 Øvrige vinduer med normal værslitasje Nyere, malt utgangsdøer med normal bruksslitasje Det ble ikke registrert tegn til punkterte isolerglass på befaringsdagen, men det gjøres oppmerksom på at dette kan være vanskelig å oppdage, særlig ved spesielle lysforhold Levetid Normal garantitid for isolerglass er 5 til 10 år I følge NBI er intervallet for utskifting av vinduer fra 20 til 60 år, for utskifting av utvendige dører fra 20 til 60 år, og for utskifting av innvendige dører fra 30 til 50 år Takkonstruksjon Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjenglige steder Tilfeldige stikktakinger foretas Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende Saltak av plassbygde trekonstruksjoner med rupanel som undertak Adkomst til kaldloftet fra luke i tak med løs stige Loftet er delvis etterisolert, men kan med fordel etterisoleres ytterligere Fuktskjolder kan forekomme på undertaket Normal slitasje elde forøvrig, TG:2 Synlige tegn til innslag av mus på loftet Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 9 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 19042012
Taktekking Gnr: 17 Bnr: 3 og 10 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno TG: 1 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser Taktekking med skiferstein, med ulik alder Noe brudd kan forekomme og supplering må påregnes Ingen lekkasjer er registrert på innvendige himlinger, men mindre fuktskjolder på undertak loft er registrert Tilstandsgrad ut fra levetidsbetraktninger TG:1 til TG:2 Levetid I følge NBI er intervallet for utskifting av luftehatter og pipebeslag fra 20 til 40 år Normal levetid for betongtakstein, lekter, sløyfer og taktro er 30 til 60 år, for stålplater med lakk eller maling er 10 til 45 år, og for vindski/vannbord i tre er 15 til 25 år Overlys, takluker mm Undersøkelsen omfatter visuell vurdering Takvindu fra 2006 Ingen lekkasjer er registrert Renner, nedløp og beslag Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust mm Plast renner og nedløp Mindre lekkasje og mangler kan forekomme, TG:2 Normal værslitasje forøvrig Levetid Normal levetid for renner og nedløp i plast er 25 til 50 år Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 10 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 19042012
Gnr: 17 Bnr: 3 og 10 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno Terrasse, balkonger og utvendige trapper Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger Rekkverk kontrolleres Eldre betongterrasse med normal værslitasje, TG:2 Nyere terrasse mot syd av tradisjonelle trekonstruksjoner Normal værslitasje Ca 45 m2 terrasse i alt Balkong i 2 etasje Montert nyere terrassedør Piper og ildsteder Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr feieluke Tetthet og funksjon er ikke kontrollert For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale Teglsteinspipe beslått over tak Innvendig pipeløp er ikke kontrollert Montert vedovn i stue Ingen kjente pålegg Etasjeskillere Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha kontruksjonsmessige negative avvik Tradisjonelt trebjelkelag med bærende undergulv av gulvbord og sponplater Vanlig aldersslitasje Overflater på gulv er vesentlig er laminatgulv fliser og belegg Eier opplyser om at etasjeskillere er etterisolert med 20 cm mineralull Det ble ikke registrert vesentlig skjevheter som har betydning for konstruksjonens sikkerhet, men mindre skjevheter og gulvknirk ( særlig på kjøkkengulv) må likevel påregnes Det er ikke foretatt nivelering eller andre målinger i forhold til skjevheter Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 11 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 19042012
Rom under terreng Gnr: 17 Bnr: 3 og 10 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno Undersøkelsen omfatter visuell kontroll av fuktmåling av tilfeldig valgte punkter på tilgjengelige flater Risikokonstruksjoner er benevnt, det vil si konstruksjonstyper som erfaringsmessig har høy skadefrekvens Der det er krypkjeller er denne kontrollert om ikke annet er nevnt Deler av kjelleren er innredet Deler av arealene er medregnet i BRA-PRI Generelt: Utforede konstruksjoner under bakkeplan regnes som en typisk risikokonstruksjon En annen kan være etterisolering og utforing av vegg i kjeller Etterisoleres denne, flyttes den kritiske tempraturen for kondens innover i konstruksjonen Legger man på 10 cm, flyttes duggpunktet så mye at kondenseringen vil skje mellom isolasjon og mur Man har dermed konstruert et lite drivhus for sopp og mugg Det er viktig å kontrollere en kjeller før en foretar isolering for å bestemme hvor mye isolasjon som er mulig uten å skape problemer Det beste er uansett å isolere fra utsiden Da vil en trekke duggpunktet utover i konstruksjonen Ikke alle rom oppfyller myndighetenes krav til lys/rømningsvei, men er her likevel medregnet som PRI- rom Bad, 1 etg Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet Ventilasjon på rommet kommenteres Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres Baderomsinnredninger vurderes Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr Badet ble totalrenovert i 2010 med støpt gulv med varmekabler og sveiset belegg Badromsplater på vegger Montert stort boblebadekar, innfelt klosett, servant i innredning og dusjkabinett Innfelt belysning i himlinger Ventil mangler i vegg, men ventil i vindu Vifte bør monteres Det var ingen synlige tegn til fuktmerker/skader, eller unormale fuktverdier på fuktmåler i tilstøtende rom Levetid Normal levetid for vinylbelegg er 10 til 20 år Normal levetid for badromspanel er 6 til 14 år Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 12 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 19042012
Vaskerom Gnr: 17 Bnr: 3 og 10 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger Tilstøtende rom og rom i etasjen under vaskerom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet Ventilasjon på rommet kommenteres Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr TG: 2 Vaskekjeller med betonggulv og støpt oppkant Montert kum og opplegg for vaskemaskin Rommet er ventilert med ventil i vegg Vanlig oppgardering bør påregnes Levetid Toalettrom Visuell observasjon spesielt med hensyn til ventilasjon av rommet TG: 2 Toalettrom i underetasje med fliser på gulv Montert søylevask Rommet mangler ventilasjon Tidligere kjellervindu er provisorisk tettet Kjølerom / andre rom Visuell observasjon spesielt med hensyn til overflater og ventilering Videre gjøres fuktvurderinger rettet mot kondensproblematikk, som kan medføre råteskader Innredet ny kjellerstue og soverom i underetasjen i 2005 Laminatgulv Normal god boligstandard Soverom og entre' med varmekabler og belegg Grovkjøkken og gang i underetasje med fliser Grovkjøkkenet er innredet, men ikke medregnet som BRA-PRI Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 13 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 19042012
Kjøkken Gnr: 17 Bnr: 3 og 10 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno Visuell observasjon spesielt med tanke på ventilering Videre bruk av fuktmålerutsyr i erfaringsmessig fuktutsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr Nytt kjøkken i 1997 Innredning med heltre eikefronter Opplegg for oppvaskmaskin, og ventilator til yttervegg Normal bruksslitasje Laminatgulv med en del gulvknirk På befaringsdagen ble det ikke registrert unormale verdier ved fuktsøk med protimeter i erfaringsmessig utsatte områder Innvendige overflater Her medtas kun rom som ikke er beskrevet tidligere Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert Boligen er oppusset og oppgradert i senere tid og har i dag normal god boligstandard Store deler med laminatgulv, parkett og belegg Deler av himlinger med panel og innfelt belysning Deler av garderober er plassbygd, uten fronter Normal bruksslitasje Innvendige trapper Visuell observasjon spesielt i forhold til lysåpninger i trapp/rekkverk Rekkverkshøyder er også vurdert Malt tretrapp og enkel kjellertrapp med normal bruksslitasje Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 14 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 19042012
VVS Gnr: 17 Bnr: 3 og 10 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenseltank ene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter Eiendommen er tilknyttet privat vann - og avløpsanlegg Store deler av ledningsnettet i boligen er skiftet Eier opplyser om at bunnledninger i betonggulvet også er skiftet Montert nyere 300 ltr varmtvannsbereder Ingen kjente pålegg Levetid Ifølge NBI er intervallet for utskifting av VVberedere fra 15 til 25 år Forventet levetid for soilrør og avløpsledninger i plast 30 til 50 år, soilrør i støperjern er 25 til 60 år, galvaniserte stålrør 20 til 40 år, vannledninger i kobber 25 til 60 år, tappebatterier 10 til 30 år, blandeventiler og kraner 10 til 25 år, og for vasker, servanter og klosett 30 til 50 år Elektrisk anlegg El anlegget er fornyet og oppgradert over tid, bla med ny inntaksledning, samt at sikringskapet er fornyet med automatsikringer, enkelte med jordfeilbrytere Enkelte skrusikringer gjenstår Ingen kjente pålegg El anlegget i driftebygningene er også oppgradert og har egne sikringskap Diverse utstyr Her beskrives utstyr som ikke er medtatt i de øvrige poster Besiktigelsen gjelder bare utstyr som har vesentlig betydning for boligens standard Montert sentralstøvesuger og seriekoblede røykvarslere Det er også montert brannvarslingsanlegg i driftsbygningene Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 15 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 19042012
Terrengforhold Gnr: 17 Bnr: 3 og 10 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno av fallforhold ved grunnmur Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget ene er basert på visuelle observasjoner Skrånende terreng rundt boligen Driftsbygninger Det er også oppført stor ny driftsbygning, sauefjøs/grisehus, garasje/verksted, samt hønehus og drivhus på eiendommen Se vedlagt konsesjonstakst! Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 16 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 19042012