Kontraveien 1 1400 SKI Mob 95 04 32 00 sestol@online.no Org.nr: 942049714 Verdi- og lånetakst over Greverudveien 78 1404 SIGGERUD Gnr. 99 Bnr. 78 SKI KOMMUNE Utført av: Tore Andre Sestøl Tømrermester/Takstmann Befaringsdato: 10.08.2011
Verdi- og lånetakst over Greverudveien 78 1404 SIGGERUD Gnr. 99 Bnr. 78 SKI KOMMUNE Sammenfattet beskrivelse Beskrivelse/beliggenhet: Eiendommen ligger i landlige omgivelser med spredt hytte og småhusbebyggelse i Greverudveien 78 i Ski Kommune. Eiendommen har lett adkomst via felles privat gruset vei fra riksvei. Ca. 1,5 km til Bru med bussforbindelse til Ski/Siggerud/Oslo ca. 4 km. til Siggerud senter med forretning, barnehage, skoler, idrettsanlegg, m.v. Avstanden til Ski sentrum med alle typer service tilbud er ca. 12 km. Opparbeidelse av tomt: Tomten er forholdsvis flat, opparbeidet med plen og diverse beplantninger, noe fjell i dagen. Gruset innkjørsel og gårdsplass med plass til flere biler. Bra med sol. Bebyggelse: Boligen er en frittliggende enebolig oppført i betong - og trekonstruksjoner. Påkostninger senere år: Vanlig vedlikehold. Diverse oppgraderinger av overflater. Tilkobblet offentlig nett. Oppgraderinger av kjøkken. Nytt bad. Bygget garasje Spesielle/andre forhold: Det er ikke opplyst av eier om noen spesielle forhold ved eiendommen. I følge eier foreligger det ingen offentlig krav eller påbud. Denne opplysningen er ikke kontrollert av takstmannen. I forbindelse med takstoppdraget er det ikke foretatt gjennomsyn av kommunens arkiver. Det gjøres oppmerksom på at dette kun er en takst og ikke en tilstandsrapport. Markeds- og låneverdi Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 2 450 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 2 150 000 16.08.2011..................................... Tore Andre Sestøl Tømrermester/Takstmann Org.nr. 942049714 TAS. 10.08.2011 2 av 7
Oppdrag og forutsetninger Oppdraget gjelder verditakst for eiendommen i forbindelse med salg. Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. Andre forutsetninger/opplysninger. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil eller mangler som han ikke kunne oppdage etter å ha undresøkt takstobjektet som god skikk tilsier. Taksten er avholdt etter beste skjønn og i henhold til gjeldende instruks. Heftelsesanmerkninger er ikke vurdert med mindre det er angitt. Rekvirent Rekvirert av: Susanne Agard Aas Besiktigelse, tilstede Dato: 10.08.2011 - Susanne Agard Aas Eier - Tore Andre Sestøl Takstmann Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Skjøte Dagbokført: 12.09.2005 Tegninger Kopi av tegninger er fremvist av eier. Andre dok./kilder: Eier Opplysninger og fremvising av dokumenter av eier ved besiktigelsen dat. Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 99 Bnr. 78 Hjemmelshaver: Susanne Agard Tomt: Eiet tomt. Areal 1 998 m² Konsesjonsplikt: Adkomst: Vann: Avløp: Regulering: Kommuneplan: Offentl. avg. pr. år: Nei Private felles veier inn på området. Privat borrehull med trykktank og pumpe. Offentlig avløp. I følge eier ligger eiendommen i regulert område. Ja. Kr 6 000 Offentlige avgifter er ca. angitt. Offentlige avgifter varierer etter forbruk. Org.nr. 942049714 TAS. 10.08.2011 3 av 7
Forsikringsforhold Forsikringsselskap: DNB skadeforsikring. Avtalenummer: 567046 Forsikringstype: Fullverdi. Premiebeløp: Kr 1 986 Bygninger på eiendommen Enebolig Byggeår: Garasje Byggeår: 1965. Byggeår er oppgitt av eier. 2011. Byggeår er oppgitt av eier. Arealer og anvendelse AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no. De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Enebolig - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom Kjeller 41 38 29 9 Kjellerstue, trapperom, gang, bod, bad/wc Rom i kjeller er målt etter NS 3940 tilfredsstiller ikke krav til rom for varig opphold. 1. etasje 69 64 64 Stue, gang, vindfang, kjøkken, bad/wc/vaskerom, soverom Arealer er hentet fra fremlagte tegninger, ca angitt. BOA fremkommer ved fratrekk av antatt veggkonstruksjon. Det kan forekomme noe avvik fra tegninger og til de faktiske forhold for boligen. Sum bygning 110 102 93 9 Org.nr. 942049714 TAS. 10.08.2011 4 av 7
Enebolig - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom Kjeller Kjellerstue, trapperom, gang, bad/wc Bod 1. etasje Stue, gang, vindfang, kjøkken, bad/wc/vaskerom, soverom Garasje - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom 1. etasje 49 47 47 Garasje Arealet er oppgitt av eier ca. angitt. Sum bygning 49 47 47 Garasje - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom 1. etasje Garasje KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Enebolig Lokalisering Enebolig Bygningsdel/beskrivelse 200 Bygning, generelt Boligen er en frittliggende enebolig oppført over 1 etg. + kjeller. Boligen er oppført i trekonstruksjoner med betong fundament. Vedlikehold ol: Bygninger som er av eldre dato kan ha skjulte feil og mangler som ikke er mulig å oppdage ved visuell befaring. Særlig kritiske punkter er drenering, membraner i våtrom, utvendige vann- og avløpsledninger, isolasjon i gulv, vegger og tak. Ved eventuelt salg av eiendommen er det viktig å gi kjøperen informasjon om at eldre hus er bygget i.h.t. andre krav og byggeskikker enn de som gjelder i dag. Endring i bruk, kombinert med elde og utidsmessighet, kan føre til at det over tid kan dukke opp skjulte feil og mangler som en ikke kan se ved en visuell befaring. Det er bare foretatt enkle fuktmålinger av bygningen på de steder som er mest utsatt for fukt. I forbindelse med takseringen er det ikke foretatt kontrollmålinger med hensyn til toleransekrav angitt i NS 3420. Bygningens el.anlegg, røranlegg, piper og ildsteder er ikke kontrollert av takstmannen da dette ligger utenfor takstmannens kontrollansvar. Eventuell kontroll må foretas av godkjent fagmann. 210 Grunn og fundamenter, generelt Betongfundament på sprengstein til fjellgrunn. Lav krypkjeller med fjell i dagen på deler av kjeller. Krypkjeller er bare inspisert på deler som kan ses fra luke i vegg. 224 Frittbærende dekker Trebjelkelag mellom etasjer. 225 Yttervegger Yttervegger er oppført av bindingsverk, antatt papp som vindsperre, isolert med mineralull, panelt med trepanel utvendig. 227 Takkonstruksjoner Bygningens tak er i trekonstruksjon med saltak, tekket med rupanel og shingel. Plast renner og nedløp. Tak er bare kontrollert fra bakkenivå. Loft er ikke inspisert ved befaringen. Org.nr. 942049714 TAS. 10.08.2011 5 av 7
235 Ytterdører og porter Vinduer har trekarmer med 2 lags isolerglass og noe koblet glass. Vanlig standard utgangsdør. Heve/skyvedør til terrasse. 240 Sekundære bygningsdeler innvendig, generelt Innervegger er oppført av bindingsverk. Overflatebehandlet med panel, malt miljøtapet og fliser. 245 Himlinger inklusive taklister Panel, taksess og malte plater i himlinger. 254 Dekker - gulv og overflate Gulv er overflatebehandlet med vinylbelegg, fliser, tregulv, og parkett. 261 Trapper og ramper Betongtrapp mellom etasjer. 262 Balkonger, terrasser ol. Romslig terrasse mot syd, terrasse oppført av trykkimpregnerte materialer og noe betong på gulv. Terrasse er delvis overbygget, rekkverk i front, utgang fra stue. 265 Piper, plassbygde ildsteder m.v. Murt teglsteinspipe. Murt peis med lukket innsats plassert i stue. 272 Kjøkkeninnredning Ikea hvit kjøkkeninnredning fra 2008 og noe malt innredning av eldre dato, heltre benkeplater, nedfelt stål oppvaskkum i benk, opplegg for oppvaskmaskin, fliser og lys over benk, ventilator med utblåsing på vegg. 300 VVS-installasjoner, generelt Ventiler i vinduer og vegger, ventilator på kjøkken. 315 Utstyr for sanitærinstallasjoner Boligen har vanlig standard sanitærutstyr. Bad har følgende utstyr: hjørnebadekar med termobatteri, dusjhjørne med glassbyggestein,1 servant med skap, 2 overskap, speil og lys, vegghengt wc, opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. 198 liter bereder plassert i bod i kjeller. Borrevann med egen pumpe og trykktank plassert i krypkjeller. Nyinstallert renseanlegg for vann. 400 Elkraft, generelt Nytt el-skap med automatsikringer, godt med kurser. 442 Belysningsutstyr Boligen har vanlig belysningsutstyr. har vanlig belysningsutstyr. 450 Elvarme, generelt Fritidseiendommen elektriske oppvarming skjer med panelovner og varmekabler i store deler av kjeller og på bad i 1 etg. Garasje Lokalisering Garasje Bygningsdel/beskrivelse 200 Bygning, generelt Dobbelgarasje oppført i trekonstruksjoner med betong fundament. Betong plate på kultstein, lav ringmur av betong. Yttervegger er oppført av bindingsverk med utvendig trepanel panel. Røstet tak i trekonstruksjoner tekket med shingel. Ledport i front, gangdør i bakkant. Org.nr. 942049714 TAS. 10.08.2011 6 av 7
VERDIBEREGNING Årlige kostnader Årlige kostnader Off. utg../ev. eiend.skatt: 6 000 Forsikring: 1 986 Ansatte vedlikeholdskostn.: 10 000 Fellesutgifter, ca angitt. 1 000 Sum kostnader Kr: 18 986 Kapitalisert verdi Kommentar: Takstmannen har ikke kapitalisert netto årlige leieinntekter fordi det i dagens markedssituasjon for utleie ikke er samsvar mellom kapitalisert verdi og markedsverdi. Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): Enebolig 1 620 000 Garasje 250 000 Sum normale byggekostnader: 1 870 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider): 370 000 Teknisk verdi bygninger: 1 500 000 Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Normal tomteverdi: 950 000 Teknisk verdi inkludert tomteverdi Teknisk verdi inkludert tomteverdi for det aktuelle takstobjektet: 2 450 000 Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 2 450 000 Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 2 150 000 Org.nr. 942049714 TAS. 10.08.2011 7 av 7