Landrapport från Norge NBO:s styrelsemöte i Odense november 2013 NBO, Nordiska kooperativa och allmännyttiga bostadsorganisationer www.nbo.nu Nyckeltal för Norge november 2013. Folkmängd 5 077 798 Förväntad BNP-utveckling 2,4 % Inflationstakt 1,6 % Arbetslöshet 3,5 % Styrränta 1,5 % Bolåneskuld i förhållande till inkomst: 209,5 % Bostadsbyggande prognos för påbörjande Antal bostäder detta år 28 000 Antal bostäder nästa år 30 000 Antal bostäder som behöver byggas/år: 38 000
Økonomisk utvikling Utvikling i brutto nasjonalprodukt Den økonomiske situasjonen i Norge er fortsatt preget av høy aktivitetsvekst. Veksten har imidlertid vært mer moderat mot slutten av fjoråret og utover i 2013. Det er særlig utviklingen i innenlandsk etterspørsel som har dempet veksten i denne perioden, men også utviklinegn i den tradisjonelle vareeksporten har vært svak. Høy vekst i etterspørselen fra oljevirksomheten og lave renter kombinert med høy arbeidsinnvandring er fortsatt viktige drivkrefter i utviklingen. Svake vekstutsikter internasjonalt virker på den annen side dempende på utviklingen. Eksportører av tradisjonelle varer som metaller, papir og papirvarer sliter med svak etterspørsel fra kriserammede land. En sterk krone og høyt kostnadsnivå bidrar også til svekking av etterspørselen av slike varer. Kronekursen svekket seg mye i løpet av de siste ukene i juni, men gjennom sommeren og høsten har det vært store svingninger. En lavere kronekurs vil ha positiv betydning for vareeksporten. BNP-veksten i Fastlands-Norge ble i 2012 3,4 %. Prognose til SSB for BNPveksten i Fastlands-Norge for 2013 er på 2.4 %. Lav inflasjon Pristigningen utover høsten har vært noe sterkere enn forventet. For perioden september 2012-september 2013 steg kjerneinflasjonen målt ved KPI-JAE med 1,7 %. For 2013 kan KPI-JAE derfor forventes å bli 1,6 %. mot 1,2 % i 2012. I årene deretter forventes fortsatt noe økning, men inflasjonen antas fortsatt å forbli lav. Arbeidsmarkedet Utviklingen i arbeidsmarkedet har vært relativt stabil, og oppgangen i sysselsettingen har fortsatt i inneværende år. De siste årene har arbeidsinnvandringen gitt et betydelig bidrag til oppgangen i arbeidsstyrken. Ledighet målt i arbeidskraftundersøkelsen (AKU) anslås å holde seg rundt 3,5 % av arbeidsstyrken. Polakker og baltere står for størstedelen av innvandringen, med svenskene på en tredjeplass. Det er også en tendens til at flere personer fra kriserammede land i Sør-Europa kommer til Norge for å søke arbeid. Det forventes at ledigheten blir noe stigende i årene framover, men ledigheten vil fortsatt være lav. - 2
Samtidig som det er godt under 100 000 registrerte arbeidsledige i Norge, er det vel 300 000 personer som mottar uføretrygd. Andelen på uføretrygd utgjør omtrent 10 % av antall personer i arbeidsfør alder i Norge og tallet har vært og er økende. Noen hevder derfor at det lave registrerte arbeidsløshetsnivået i Norge er «kunstig lavt»; fordi så mange går over i en posisjon som permanent arbeidsuføre. Rentenivået Norges Bank hadde sitt siste rentemøte 23. oktober 2013, og vedtok da å holde styringsrenten uendret på 1,50 %. Denne lave styringsrenten har vært uendret siden 14. mars 2012. Bankenes marginer på utlån har økt det siste året. Utlånsrentene har ikke blitt senket selv om bankenes finasieringskostnader har falt. Flere banker har i tillegg økt sine utlånsrenter. Økningen begrunnes ut fra regler om strengere kapitalkrav. Andelen som velger fast rente på sine lån er fortsatt svært lavt i Norge. Det har vært en øknede tendens til ta opp lån med fast rente. I 2. Kvartal var det dog et lite fall i andel med fast rente med 0,3 %. Finansforetakenes andel av lån med fast rente til lønnstakere var 10,7 % i 2. kvartal 2013. Siden rentenivået i Husbanken er knyttet opp mot norske statsobligasjoner (som for tiden gir lave renter), er rentenivået svært lavt i Husbanken. Regjeringen har i sitt forslag til statsbudsjett for 2014 tatt opp spørsmålet om differansen mellom renten i Husbanken og det private kredittmarkedet. De har uttrykt at differansen ikke bør være for stor og de har da vedtatt at rentemarginen i Husbanken øker fra 0,5 til 0,75 % poeng fra 1. mars 2014 for lån med flytende rente og for lån med fast rente hvor søknad om fastrenteavtale er kommet inn etter etter 14. oktober 2013. Husbanken gir da for tiden lån med 3 års binding til ca. 2,8 % rente, mens 20 års binding tilbys til ca 4,0 % rente. Lån med 5 og 10 års binding ligger mellom disse to ytternivåene. Hvis en ønsker flytende rente i Husbanken tilbys det for tiden uten den økte rentemarginen til ca. 2,1 % rente. Andelen som velger fast rente i Husbanken og andre statlige låneinstitusjoner er på over 30 % og følgelig langt høyere enn i privatmarkedet. Inntekstvekst. Konsum og sparing Siden årtusenskiftet har norske husholdninger hatt en betydelig inntektsvekst. Den disponible realinntekten økte med 4,1 % i 2011 og 3,7 % i 2012. I 2013 forventes økningen å bli 3,3 %. Den betydelige inntektsveksten har gitt vekst i konsum med 2,5 %, 3,0 % og 3,5 % i disse årene. Spareraten har også vært høy i disse årne. I 2011 var den på 7,3 %, og i 2012 på 8,5 %. I 2013 forventes den å bli på samme nivå som i 2012. Husholdningenes gjeldsbelastning. Siden 1993 har husholdningenes gjeld økt fra 130 % til over 200 % av disponibel inntekt. Nivået er høyt både historisk og sammenliknet med andre - 3
land. Gjelden fordeler seg ujevnt mellom husholdninger. Figuren nedenfor viser gjenstående lån fordelt på de ulike husholdningstyper. Oppgangen i gjelden har gått sammen med en markert økning i boligprisene. Lave utlånsrenter og lett tilgang til lån i bankene har bidratt til denne utviklingen. Det lave rentenivået betyr at selv om gjeldsbelastningen er høy, så er belastningen på husholdningenes totale løpende økonomi som følge av gjelden overkommelig for de fleste. Befolkningsvekst og innvandring De siste 6 årene har Norge opplevd en særlig sterk befolkningsvekst på 60-80 000 pr. år. I 2012 innvandret det mer enn 78 000, mens 31 000 utvandret. Ca. 58 % av de utenlandske statsborgerne som i 2012 innvandret til Norge var statsborgere av medlemsland i EU. Det er arbeidsinnvandring som har gitt den store veksten, og her er det særlig polakker og baltere som peker seg ut, men også svenskene utgjør en stor gruppe innflyttere. Svenskene flytter imidlertid også i stor grad ut igjen, slik at nettoinnvandringen fra vår nabo i øst i 2012 ikke var på mer enn i overkant av 1000. - 4
Antall Vinteren 2012 passerte Norge 5 mill innbyggere. I SSBs siste befolkningsframskriving anslås det at Norge vil øke sin befolkning med en ny million innen 2030. I denne prognosen legges det til grunn at befolkningsøkningen vil bli på omtrent dagens nivå de nærmeste ti årene, for deretter å falle noe. Den store usikkerheten i framskrivningen knytter seg til hvor stor innvandringen vil bli. Mens befolkningsutviklingen i Norge har vært rekordhøy, har ikke boligbyggingen på noen måte hatt tilsvarende vekst. I figuren nedenfor går det fram at mens boligbyggingen lå klart over befolkningsveksten på 1980-tallet, fikk vi på 1990-tallet og fram til 2007 en periode hvor befolkningsveksten lå litt, men ikke mye, over boligbyggingstakten. Fra 2008 og framover har imidlertid befolkningsveksten i Norge vært veldig høy, og betydelig høyere enn nybyggingen av boliger. Stadig flere aktører peker derfor på de utfordringene som dette kan føre med seg, ikke minst gjennom et stort press på boligprisene. Det er særlig i og rundt de større byene i Norge at dette utgjør et voksende problem. Boligbyggingen har økt de seneste årene. I 2013 har imidlertid igangsettingen av nye boligprosjekter gått noe tilbake. I 2012 ble det igangsatt i overkant av 30 000 boliger. For tiden er trenden i boligbyggingen for nedadgående. (Se eget kapittel om boligbyggingen) Befolkningsvekst og igangsatte boliger 1983-2012 80 000 70 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0 År Igangsatte boliger Befolkningsvekst - 5
Boligmarkedet Boligbyggingen I følge Statistisk Sentralbyrå (SSB) er det igangsatt bygging av ca. 22 000 boliger i Norge per 30. september 2013. Dette er en nedgang på 2,2 % sammenlignet med samme periode i 2012. Totalt i 2012 ble det igangsatt bygging av 30 100 boliger. Den underliggende trenden i igangsettingen negativ, jf. figur 1. Anslaget i Nasjonalbudsjettet for 2014 er 28 000 boliger. Boutgifter Dagens lave rentenivå fører til forholdsvis lave boutgifter, til tross for høye boligpriser. Eiendomsforetakenes forening utarbeider kvartalsvis en form for beregnede boutgifter/renteutgifter ved kjøp av en standardbolig for tre norske standardhusholdninger. Årlige renteutgifter beregnes etter skatt med utgangspunkt i rentesatser og boligpriser det året kjøpet gjennomføres, og det sammenlignes med «vanlige inntekter» etter skatt samme år. - 6
Renteutgiftene som andel av inntekt 1. kvartal 2013 utgjør 21 % for en enslig førstegangskjøper, 12 % for et ungt par og sju prosent for et etablert par. Andelen er på samme nivå som i 2012 for alle husholdningstyper. Boligpriser Etter en kraftig boligprisvekst over mange år, har boligprisene nå flatet ut, og noen statistikker viser tegn til nedgang. SSBs boligprisstatistikk viser en økning på 2,3 % fra 3. kvartal 2012 til 3. kvartal 2013. NBBLs prisstatistikk viser en økning på 5,3 % i samme periode. Som figuren under viser, har nedgangen for eneboliger vært større enn for leiligheter og småhus, og i NBBLs statistikk omfatter i hovedsak blokk og småhus. Det er store variasjoner i prisveksten ut over landet. Veksten er størst i og rundt de største byene. Husleieutviklingen Bare ca. 20 % av boligene i Norge er leieboliger, og det har vært begrenset med registrering av statistiske opplysninger om leiepriser. SSB har hatt en statistikk som nå er lagt ned. Det er derfor vanskelig å si noe eksakt om - 7
hvordan leieprisene nå utvikler seg, men Oslo kommunes statistikk viser en økning på ca. 3 % i Oslo siste år. Aktuell boligpolitik Ny regjering ny boligpolitikk? Stortingsvalget i september 2013 resulterte i en borgerlig majoritet på Stortinget og en regjering bestående av Høyre og Fremskrittspartiet (FrP). Det er første gang FrP sitter i regjering, og aldri tidligere i norsk politisk historie har vi hatt en regjering med et politisk tyngdepunkt så langt til høyre. Spørsmålet NBBL og andre boligaktører stiller oss, er selvsagt om dette også vil resultere i en helt annerledes boligpolitikk? Blå-blått tilleggsbudsjett Den nye regjeringen vil 8. desember legge fram sitt tillegg til det statsbudsjettforslaget som den rød-grønne regjeringen fremmet i midten av oktober. Det er ikke tradisjon for at en ny regjering foretar store budsjettmessige endringer på det opplegget man arver fra den avgåtte regjeringen. Det er derfor all mulig grunn til å tro at det rød-grønne boligbudsjettet i all hovedsak vil bli stående. Skattefradrag for ENØK-investeringer? For boligsektoren knytter det seg størst spenning til hvorvidt den nye regjeringen vil rekke (eller være villig til)å introdusere en ny ordning for skattefradrag for energieffektiviseringstiltak i norske boliger. Dette er det klare mål om i regjeringserklæringen, men det gjenstår å se om og når - en eventuell ordning kommer på plass. De deler av bransjen som er mest involvert i ENØK-produkter, er naturlig nok veldig skeptisk til en situasjon der man over lang tid vil måtte gå å vente på en varslet fradragsordning (fører til sterk nedgang i ENØK-investeringer i ventetiden). For NBBL har det vært spesielt viktig å få understreket viktigheten av at også de investeringer som foretas av borettslag (og sameier) blir omfattet av en eventuelt ny skattemessig fradragsordning. Dette har NBBL oppnådd forståelse for hos andre aktører i boligbransjen, og dette hensynet er da også tatt med i det fellesbrevet som er oversendt regjeringen. NBBL har også oversendt en egen separat henvendelse om denne problematikken: http://www.nbbl.no/nyheter/articletype/articleview/articleid/5814/skattefrad rag-for-enk-investeringer Rød-grønt boligbudsjett Den avgåtte regjeringens forslag til bevilgninger på det boligpolitiske området for 2014, innholder svært små endringer i forhold til 2013-opplegget. Mer aktiv bruk av Husbanken (den statlige boligbanken) foreslås ikke snarere tvert i mot. Årets låneramme på 25 mrd kr er allerede brukt opp; på tross av - 8
dette legges det opp til en ramme på bare 20 mrd kr i 2014. Samtidig foreslås en permanent heving av rentenivået, gjennom at rentepåslaget (ifht statsobligasjonsrenta) økes fra 0,5 til 0,75 %. Hevingen må riktignok forstås på bakgrunn av at renteforskjellen mellom Husbanken og tilsvarende renter i markedet har vært spesielt stort de siste årene (1-2 %). Av positive sider ved de rød-grønnes forslag vil NBBL særlig trekke fram en viss styrking av tilskuddene til «tilpasning av boliger». Dette er en ordning som Norske Boligbyggelag i særlig grad har dratt nytte av i vårt arbeid med å få etterinstallert heiser i eksisterende lavblokker/fleretasjershus. Mer om statsbudsjettet finnes her: http://www.nbbl.no/nyheter/articletype/articleview/articleid/5801/passivtrd-grnt-boligbudsjett Forventninger til de blå-blå For øvrig er det grunn til å forvente enkelte nye boligpolitiske initiativ fra den nye regjeringen; forventninger som har sin bakgrunn i både regjeringserklæringen og i samarbeidsavtalen med KrF og Venstre; bl.a.: Forenklinger i plan- og bygningslov Forbedring i BSU-ordningen (sparing med skattefradrag til boligformål for ungdom). Etablering av et permanent byggekostnadsprogram i samarbeid med bransjen. Bygging av flere studentboliger. Gå gjennom byggeforskriftenes effekt når det gjelder pris og byggeaktivitet for de minste boligene. Utrede gevinster og konsekvenser av et ROT-fradrag i skatten. Mer fleksibel praktisering av egenkapitalkravet ved boligkjøp. Når det gjelder det siste punktet (egenkapitalkravet), så var regjeringspartiene i opposisjon klare på at de ønsket å redusere kravet fra 15 til 10 % (slik det var tidligere). Nylig har den nye finansministeren (Frp-leder Siv Jensen) sendt et brev til Finanstilsynet om saken, men kravet om å redusere kravet ned til 10 % er ikke lenger tydelig formulert. Mer om NBBLs forventninger: http://www.nbbl.no/nyheter/articletype/articleview/articleid/5796/utfordrer- Erna-og-Siv - 9