Dalbyveien 14 2380 Brumunddal Telefon 905 82122 Mail : kgs@norgespost.no Orgnr. 989750631 MVA Bankkontonr: 50810672428 Verdi- og lånetakst over Fritidseiendom i Hafjell - Elibu Mosetertoppen Felt FB1 2636 ØYER Gårdsnr. 17 Bruksnr. 52 Tomtnr. 33 ØYER KOMMUNE Utført av: Karl-Gisle Skjelbostad Oppdrag 200300687 Befaringsdato: 03.03.2010
Verdi- og lånetakst over Fritidseiendom i Hafjell - Elibu Mosetertoppen Felt FB1 2636 ØYER Gårdsnr. 17 Bruksnr. 52 Tomtnr. 33 ØYER KOMMUNE Oppdrag og forutsetninger Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann. Taksten er rekvirert med formål salg. Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. Sammenfattet beskrivelse Beliggenhet : Eiendommen er beliggende på det øverste feltet Mosetertoppen i Hafjell. Ca. 780 moh. Felt FB1. Flott solrik beliggenhet med storslått panorama - utsikt. Hellende terreng, kort avstand til alpinanlegg, ski in/ ski out, endestasjonen av gondolbanen, utested etc. Eiendommen ligger nær slalombakken. I terrenget overfor er det preparerte skiløyper vinterstid og sykkelstier sommerstid. Det er forutsatt bombelagt veg opp til området. Det påhviler delansvar / kostnader i forbindelse med forvaltning, drift og vedlikehold av veger, samt vann/ avløpssystemer inne på området i form av serviceavgifter. Eiendommen ligger ca. 9 km fra Øyer sentrum, og det er ca. 20 km avstand til Lillehammer. Tomten : Hellende terreng med arondert plass for biloppstillingsplasser. Adkomst til hytta fra nedsiden. Terrenget består av grasbakke, gruset gangbane til inngangen, samt arondert bilplass på nedsiden. Det var snødekte forhold ved befaringen. Bebyggelse : Bebyggelsen består av en stor hytte med oppstugu og hemsrom. Bygningskroppen er oppført som en " oppstugu " med tverrstilt møne på midtre del med hems på nordere fløyen. Støpt ringmur og gulv på grunnen. Hytta er oppført i maskinlaftet furutømmer med 165 mm tykkelse og taket er tekket med torv. Overbygd inngangsparti og tretarrasse med trerekkverk. Standard : Av standard nevnes generelt skiferfliser på gulv i stuer og rom. I i hele 1.etg. er det fliser og varmekabler på gulvene. Vegger er beiset innvendig og utvendig. Himlinger er i hovedtrekk oppført med synlige tømmerbjelker og malt panel. Skjult el - anlegg inne i tømmerveggene. Eksklusivt preget innredninger på kjøkkem og på begge badene. Biobrensel - peis i stuen. Solid bygd, stilmessig og praktisk innredet og generelt eksklusivt preget. Det gjenstår å montere beslag fra tak og inn på oppstugu - delen. K.G.S. 200300687 03.03.2010 2 av 9
For nærmere detaljer, les konstruksjoner. Det er forutsatt bombelag veg opp til området. Det påhviler kostnader i forbindelse med forvaltning, drift og vedlikehold på veger, øvrige anlegg og servicefasiliteter inne på området. Andre forhold : I forb. med kjøp / salg av eiendom, viser en til avhendingslova 3-10, 2. ledd vedr kjøpers undersøkelsesplikt, og oppfordrer derfor til grundig gjennomgang av eiendommen og takstdokumentet før en evt. avtale inngås. Kommunens bygningsarkiver er ikke gjennomgått. Taksten hensyntar således ikke forhold / opplysninger som finnes her, med mindre det fremkommer av takstdokumentet. Angitt BOA kan omfatte arealer som ikke oppfyller byggeforskriftenes krav til varig opphold. Taksten er utført ihht. befaring og fremlagt dokumentasjon. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil eller mangler som han ikke har oppdaget etter å ha undersøkt boligen slik god skikk tilsier. Det gjøres oppmerksom på at dette dokument er en verditakst og ingen tilstandsrapport som er mere uttømmende og som mere i detalj beskriver den tekniske og vedlikeholdsmessige tilstanden. Det er ikke omsatt sammenlingbare eiendommer med tilsvarende beliggenhet i nærområdet. Denne hytta er av de første som er oppført på dette nye tomteområdet. Markeds- og låneverdi Markedsverdien er vurdert utifra befaring, standard, størrelse og beliggenhet, fremlagt dokumentasjon og teknisk verdi. Takstdokumentet er utført ihht. gjeldende instruks, evt. heftelsesanmerkninger er ikke vurdert. Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 5 500 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 4 950 000 08.03.2010 Karl-Gisle Skjelbostad (sign) K.G.S. 200300687 03.03.2010 3 av 9
Rekvirent Rekvirert av: Besiktigelse, tilstede Dato: 03.03.2010 Toralf Cock Karl-Gisle Skjelbostad Takstmann Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Tegninger Udaterte tegninger. Tidligere takst Dato 18.01.2010 Utarbeidet av NTF - takstmann Kjetil Kruke. EDR Andre dok./kilder: Rekvirent Toralf Cock. Kildehenvisninger Egne observasjoner: Eiendommens opplysninger er fremkommet i henhold til nedenstående oversikt. I tillegg kommer beregninger og opplysninger fra takstmannens egen befaring og kalkulasjon. Adresse, eiendomsnavn, hjemmelshaver, tomteareal, kommentar tomt, gårdsnr., bruksnr., konsesjonsforhold, regulering, adkomst, tilknytning vann, forsikringsopplysn. Eiendomsdata Hjemmelshaver: Tomt: Konsesjonsplikt: Adkomst: Vann: Avløp: Einar Moe Eiet tomt. Areal 1 150 m² Areal er oppgitt av T. C. Tomten er ikke oppmålt. Forbehold om korrekt areale. Konsesjonsfritt. Adkomst via privat vei fra fylkesveien. Andel vedlikehold og driftskostnader betales av eiere. Offentlig vann. Offentlig avløp. Regulering: Området er under regulering. ( Fritidseiendommer ) Offentl. avg. pr. år: Forsikringsforhold Kr 10 000 Offentlige avgifter varierer etter forbruk. Forsikringsselskap: Trygg Vesta. Avtalenummer: 9454428 Forsikringstype: Fullverdi Forsikringssum: Kr 3 170 000 Premiebeløp: Kr 1 850 Kommentar: Forsikringspolisen er ikke fremlagt. Opplysningene er ettermelt via e - post av rekvirent. K.G.S. 200300687 03.03.2010 4 av 9
Bygninger på eiendommen Hytte, fritidsbolig. Byggeår: Anvendelse: 2009. Opplyst av hjemmelshaver. Innredet i 2 plan. Med hemsløsning over nordre fløy. Ute er det overbygd inngangsparti og impregnert tregulv og terrasse. Hovedingang fra oversiden, og separat inngang til teknisk rom - vaskerom. Arealer og anvendelse AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no. De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Hytte, fritidsbolig. - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom Plan.1.etg. 128 119 113 6 Inneholder trapperom/ hall, bad, badstue, soverom, soverom 2, soverom 3, kjøkken, spisestue/ stue i åpen løsning, annet rom m/sluk - ( teknisk rom/ vaskerom ). Arealet er beregnet utifra fra fremlagte tegninger. 2.etg. og hems 54 48 44 4 Inneholder trapperom/ stue, bad, soverom, hemsrom. Arealet er beregnet utifra tegninger. Det er innredet utenfor målbart areale i hemsrommet. Målbart areale er ca. 8 m2 på hemsrommet. Hemsrommet er oppmålt med lasermåler til 23 m2 gulvflate innvendig. Sum bygning 182 167 157 10 Hytte, fritidsbolig. - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom Plan.1.etg. Trapperom, bad, badstue, soverom, soverom 2, Annet rom m/sluk soverom 3, kjøkken, spisestue, stue 2.etg. og hems Stue, bad, soverom, hemsrom. K.G.S. 200300687 03.03.2010 5 av 9
KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Hytte, fritidsbolig. Lokalisering Hytte, fritidsbolig. Bygningsdel/beskrivelse 200 Bygning generelt Bygningen generelt er oppført i 2 plan i 165 mm maskinlaftet furu tømmer. Oppstugu som inneholder trapperom / stue, bad soverom samt et hemsrom i 2. etasken. Overbygd inngangsparti og romslig treterrasse på terrenget. Stilmessig og eksklusivt preget. Påkostninger: Gjennomført med solid preg. God standard på innredninger. Nytt og eksklusivt preget. 210 Grunn og fundamenter Støpt ringmur og plate på mark. Forholdene ser ut til å være stabile. Det er utført omfattende terrengbearbeiding og tilpassing med drenerende masser. Påkostninger: Termostatstyrte varmekabler i gulv på grunn i alle rom untatt i badstuen. 233 Yttervegger - vinduer, dører m.m. Maskinlaftede 165 mm firkantet furu - tømmervegger som både yttervegger og innvendige delevegger. Fabrikkbehandlede vinduer i treverk med 2 - lags isolerglass, utenpåliggende sprosser, gjennomgående sprosser på terrassedører og inngangsdør. Åpningsvinduene er sidehengslede. Spesielle vannbrett utvendig. Noe krympsprekker mere enn hva som er er registrert, er påregnelig. Antatt normal levetid for trevinduer er ca. 20-60 år. Antatt normal levetid for trevinduer. kontroll og justering er ca. 2-8 år. Antatt normal levetid for utvendige tredører er ca. 20-40 år. 240 Innervegger Deleveggene er utført i samme virke som ytterveggene. Innvendig i badstuen er det kvistfritt trevirke på vegger, himlinger og faste benker. Fabrikkbehandlede innerdører med overfals. Ingen terskler i 1.etg. Noe krympsprekker er registrert i tømmerveggene. Det er påtregnelig med noe krympsprekker i tømmer og medfar. 252 Dekker - gulv på grunn Støpt plate på mark. Gulvene er belagt med skiferheller og det er varmekabler på hele 1.etg. ( med unntak av i badstuen), samt på badet i 2.etg. K.G.S. 200300687 03.03.2010 6 av 9
254 Dekker - gulv og overflate Etasjeskillet er utført i maskinlaftet utførelse som bygningen ellers. I himlinger i 1.etg. er deler av bjelkelaget synlig. Skiferfliser i hele 1.etg. og på bad i 2.etg. ellers er det tregulv i 2.etg. stue, hems og soverom. 255 Dekker - himling og overflate Panelerte malte himlinger med synlige bjelker, flate himlinger med untak av stue, 2.etg. og hems som har skråhimlinger. Påkostninger: Utstrakt bruk av innfelte downlights i himlinger med dimmebrytere. 260 Yttertak Yttertaket er saltak dekket med torv. Tverrstilt møne på oppstugu - del. Taket er besiktiget fra bakken. Taknedløp i firkantet lakkert metall. Ingen synlige tegn til lekkasjer eller svekkelser. 270 Fast inventar Faste benkeinnredninger i badstue. Ellers er ingen løsøre eller møbler hensyntatt. 271 Kjøkkeninnredning Tidsmessig kjøkkeninnredning med laminerte skrog, fronter og benkeplater. Nedfelt stålkum og integert oppvaskemaskin. Integert keramisk induksjonstopp og komfyr. Mekanisk avtrekksvifte ( som ikke er ferdig. Det mangler kanal og gjennomføring gjennom ytterveggen inkl. spjeld etc. ) Nytt og eksklusivt preget. 273 Baderomsinnredning På badet i 1.etg. er det tidsmessig innredning med heltre benkeplate og " bøtte " - servant. Speil med integrert belysning. Ellers er det wc og dusjkabinett. Herdet og sotet glassdør til badstuen. Avtrekksvifte. På badet i 2.etg. er det samme type innredning. Ellers wc og boblebadekar. Avtrekksfifte. Nytt og eksklusivt preget. 281 Trapper Lakkert furu - svingtrapp med hardved forkantlist til 2.etg. K.G.S. 200300687 03.03.2010 7 av 9
285 Verandaer, terrasser Overbygd inngangsparti med mønet tak og treterrasse med trerekkverk på terrenget. Adkomst til teknisk rom / bod fra sval / terrasse. Dekket med snø ved befaringen. 315 Sanitær - utstyr Varmsvannsbereder er på 200 L, er på kombinert teknisk rom/ vaskerom. Stålkum og opplegg for vaskemaskin på vaskerom. Ellers god standard på sanitærutstyret på begge bad, kjøkken og vaskerom. Frostsikret utekran. Trappestige opp til lagringshems. Sanitæranlegg er ikke faglig kontrollert av takstmannen. 360 Luftbehandling Therma kjøkkenavtrekk over keramisk koketopp. Kanal gjennom ytterveggen er ikke ferdig. Ellers elektriske avtrekkvifter fra badene med utkast via ytterveggene. Ikke testet. 400 Elkraft Sikringsskapet er plassert i teknisk rom / vaskerom - med adkomst utenfra. Automatsikringer. Opplegg for fjernstyring av varme. Skjult anlegg. Ingen pålegg fra E - verket i flg. eiere. El - anlegget er ikke faglig kontrolert av takstmannen. 450 Elvarme Generelt varmekabler som basisvarme. Finnsauna - badstueovn i badstuen i 1.etg. I 2.etasje er det varmekabler og panelovner på soverom. Ingen varmekilder er testet. 530 Telefon Det er installert opplegg for kabel - TV med bredbåndstilknytning mot en årlig avgift som er innarbeidet i medlemskapet i velforeningen. 660 Piper, ildsteder, fyranlegg Ingen pipe eller fast ildsted. Det ligger til rette for å kunne montere pipe og ildsted. 900 Annet Utelys. K.G.S. 200300687 03.03.2010 8 av 9
VERDIBEREGNING Årlige kostnader Årlige kostnader Off. utg../ev. eiend.skatt: 10 000 Forsikring: 1 850 Administrasjon og div.: 3 000 Ansatte vedlikeholdskostn.: 10 000 Offentlige avgifter varierer etter forbruk. 8 000 Sum kostnader Kr: 32 850 Kapitalisert verdi Kommentar: Takstmannen har ikke kapitalisert netto årlige leieinntekter fordi det i dagens markedssituasjon for utleie ikke er samsvar mellom kapitalisert verdi og markedsverdi. Teknisk verdiberegning Normale byggekostn.: Normale byggek. (utregnet for hvert bygg som for nybygg): Hytte, fritidsbolig. 3 760 000 Overbygd inngang, terrasse, sauna, hems etc. 150 000 Sum normale byggekostnader Kr: 3 910 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, 30 000 tilstandssvekkelser, gjenstående arbeider): Teknisk verdi uten tomt : 3 880 000 Tillegg for normal tomteverdi: 1 800 000 Teknisk verdi: Teknisk verdi av takstobjektet Kr: 5 680 000 Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 5 500 000 Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 4 950 000 K.G.S. 200300687 03.03.2010 9 av 9