VERDI- OG LÅNETAKST Betegnelse: MARKEDSVERDI (normal salgsverdi): KR. AREAL, P-ROM: 175 m² m² 128 m² 0 m² 2 100 000 LÅNEVERDI: KR. : Uthus: BRUKSAREAL (BRA): 1 790 000 Utført av autorisert medlemsforetak i NTF Organisasjonsnr: 998 041 686 Sertifisert takstmann: Magne Lunde Telefon: 952 53 400 E-post: post@mlbyggconsult.no Rolle: Uavhengig takstmann Utskriftsdato: Dato befaring: 11.08.2017 Oppdrag nr: 407 07.08.2017
Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.ntf.no. Forutsetninger Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3940:2012 og 'Takstbransjens retningslinjer for arealmåling'. Det bemerkes at rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter NS 3940. Se forøvrig under Arealer i rapporten. Taksten er kun basert på en enkel visuell befaring uten inngrep i byggverket. Det er ikke foretatt stikktakinger eller annen form for enkle målinger. Det er ikke flyttet på møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander. Rapporten er en ren verditakst og må ikke forveksles med en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Dette kan medføre at det kan være skader/mangler ved eiendommen som ikke fremkommer i taksten. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som ikke kunne oppdages etter å ha undersøkt takstobjektet som beskrevet ovenfor. Takstkonklusjonen baserer seg på objektets tilstand, slik det fremsto befaringsdagen. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. En verdi- og lånetakst er ingen tilstandsrapport. Norges TakseringsForbund anbefaler at det ved omsetning av boliger benyttes en Boligsalgsrapport med verditakst. Arealberegning for boenheter: Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Egne forutsetninger Oppdraget går ut på å beregne en antatt salgsverdi i markedet uten å gjøre inngående vurderinger av tilstanden på bygningene. Denne taksten må ikke forveksles med en boligsalgsrapport, da det ikke er utført grundige undersøkelser av den bygningsmessige tilstand. I den grad det er gjort undersøkelser er det utelukkende av visuell karakter. Ønskes en grundigere bygningsteknisk undersøkelse anbefales tilstandsrapport. Radonmålinger er ikke utført. Energiberegning er ikke utført. Konklusjon og markedsvurdering Konklusjon Markedsverdi (normal salgsverdi) 2 100 000 Anbefalt låneverdi 1 790 000 Tomten er både festet og eiet og dette er tatt hensyn til i verdiansettelsen. Markedsvurdering Det generelle prisnivået i området er tatt med i vurderingen når markedsprisen er satt. Eiendommen ligger lettvint til med stort lager/garasje i tillegg til boligen. Boligen egner seg bra for familie - med opparbeidet romslig tomt og fin hageplass mot elva. Bygningsmassen er jevnt over godt vedlikeholdt og har normal bruksslitasje. Eiendommen gir et positivt inntrykk og antas å være et lettsolgt objekt. Side: 2 av 7
Befarings- og eiendomsopplysninger Rapportdata Kunde: Lars Storlien Takstmann: Magne Lunde Befaring/tilstede:. - Magne Lunde. Takstmann. Tlf. 952 53 400 - Lars Storlien. Hjemmelshaver. Tlf. 951 84 491 Eiendomsopplysninger Eiend.betegnelse: Hjemmelsovergang: 1986 Info fra eiendomsdata.no 3 eiendommer. Beløpet og årstall gjelder hoveddelen av tomten/ eiendommen. Beliggenhet: Eiendommen ligger langs riksveg 15 og har adkomst direkte fra hovedveien. På andre siden av boligen går elven - og uteareal i hagen ligger fint til et kort stykke fra elvebredden. Det er omlag 11 km til Lom sentrum. Bebyggelsen: Romslig isolert lagerbygg i en etasje. Bolig med kjeller under deler av boligen. Full 1. etg - og 2. etg over deler av boligen tilsvarende kjelleren. Standard: Lagerbygg med mye trehvite overflater på vegger og gulv. Himling med stålplater. Innlagt strøm. Bolig med mye trehvite overflater og generelt høy standard. Om tomten: Tilnærmet flat tomt med skrå partier. Det meste av tomten er pent opparbeidet med belegningsstein og plen, samt busker og trær. Regulering: Uregulert område. Adkomstvei: Offentlig Tilknytning vann: Privat Tilknytning avløp: Privat Borett: Nei Forkjøpsrett: Nei Heftelser: Henviser til vedlagte grunnboksutskrift fra Ambita AS. Servitutter: Henviser til vedlagte grunnboksutskrift fra Ambita AS. Matrikkeldata 0513 SKJÅK Gnr: 21 Bnr: 15 Eiet/festet: Eiet Areal: 1 639,1 m² Arealkilde: Eiendomsdata.no Hjemmelshaver: Lars Storlien Sjåkvegen 627 2690 Skjåk 0513 SKJÅK Gnr: 21 Bnr: 26 Eiet/festet: Eiet Areal: 312,3 m² Arealkilde: Eiendomsdata.no Hjemmelshaver: Lars Storlien 1/2 Heidi Fallingen Storlien 1/2 Sjåkvegen 627 2690 Skjåk 0513 SKJÅK Gnr: 21 Bnr: 1 Festenr: 1 Eiet/festet: Festet Areal: Arealkilde: Eiendomsdata.no Hjemmelshaver: Rune Skjåk - hjemmel til grunn 1/1 Lom og Skjåk halmlutlag AL 1/1 - hjemmel til feste. Sjåkvegen 627 2690 Skjåk : Uklarheter i festeforholdet bør avklares før eiendomsoverdragelse. Festekontrakten er ikke fremlagt. Side: 3 av 7
Kilder/vedlegg Dokument/kilde Dato Status Brukstillat./ferdigatt. Ikke fremvist Byggetillatelse Ikke fremvist Situasjonskart Bnr 15, 26 og 1 feste nr 1. Tegninger Sider Vedlagt 3 Ikke fremvist Grunnbokutskrift Bnr. 26 4 Grunnbokutskrift Bnr. 1 F1 4 Eiendomsdata.no 31.07.2017 Bnr. 15 2 Grunnbokutskrift 31.07.2017 Bnr. 15 5 Eiendomsdata.no Bnr. 26 1 Eiendomsdata.no Bnr. 1 F1 1 Andre forhold Forsikring: Selskap: Ikke opplyst. Skattetakst: Ikke opplyst. Ligningsverdi: Ikke opplyst. Bygninger på eiendommen Bygningsdata Byggeår: 1951 Kilde: Eiendomsdata.no Anvendelse: Privat bolig Tilbygg (i 1986) Stue + ombygging av eldre bolig. Standard: Høy standard. Vedlikehold: Godt vedlikeholdt med normal bruksslitasje. Arealer Bruttoareal Kjeller 2. etasje Sum bygning: Bruksareal BRA m² BTA m² Totalt Primær P-ROM 60 47 100 90 Sekundær S-ROM 47 90 42 38 38 202 175 128 47 Se eget avsnitt i rapportens forutsetninger vedr. arealberegning og måleverdige arealer. Side: 4 av 7
Romfordeling Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) Kjeller Kjølerom, bod 1, bod 2, bod 3, bod med trapp. Gang, bad, vaskerom, trapperom, stue, kjøkken, wc 2. etasje Trapperom, gang, 3 soverom Konstruksjon En enkel beskrivelse av byggverkets konstruksjon og oppbygning. Bygning generelt: Kjeller i mur og betong. 1.etg er bygget i 10 cm bindingsverk og saltak med sperrer. Utvendig: Stående tømmermannkledning på ytterveggene og bølget stålplater på taket. Beslag på vannbord og beslag på takstige til pipen. Innvendig: Trehvitt furu kjøkken og i hovedsak trehvite overflater innvendig. Kjelleren har i hovedsak malte mur overflater. Vaskerom og bad har flislagte overflater på gulv og vegger - og malte himlingsplater i taket. Tekniske installasjoner: Privat borebrønn sammen med naboen. Avsaltingsanlegg i kjelleren. Privat kloakk anlegg/septik. Mekanisk ventilasjon på bad og kjøkken. Øvrige rom har naturlig ventilasjon. Oppvarming med vedovner og varmepumpe. Varmekabler på bad/vaskerom. El-anlegg og røropplegg gir inntrykk av å være i tilfredsstillende stand, men generelt anbefales kontroll av fagpersoner på tekniske anlegg. Uthus Bygningsdata Byggeår: 1991 Kilde: Eiendomsdata.no Anvendelse: Lager og verksted. Standard: Isolert, normalt god standard for et lager. Vedlikehold: Normal bruksslitasje og ok vedlikeholdt. Arealer Bruttoareal BTA m² Bruksareal BRA m² Totalt Primær P-ROM 223 Sum bygning: 223 Sekundær S-ROM 0 Se eget avsnitt i rapportens forutsetninger vedr. arealberegning og måleverdige arealer. Side: 5 av 7
Romfordeling Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) Verksted Konstruksjon En enkel beskrivelse av byggverkets konstruksjon og oppbygning. Bygning generelt: Bygget i bindingsverk. Saltak Utvendig: Stående tømmermannspanel og taksteinsformet stålplater på taket. Innvendig: I hovedsak trehvite overflater på vegger og gulv. Himling med stålplater eller panel. Isolert. Tekniske installasjoner: Innlagt strøm. Beregninger Årlige kostnader Administrasjon og diverse (stipulert) (pr. mnd. 150) 1 800 Driftskostnader (stipulert) (pr. mnd. 2 000) 24 000 Forsikring (stipulert) (pr. mnd. 1 200) 14 400 Kommunale avgifter (stipulert) (pr. mnd. 250) 3 000 Vedlikeholdskostnader Sum årlige kostnader (stipulert) (pr. mnd. 1 500) 18 000 61 200 Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) 2 952 600 Opparbeidelse av tomt 200 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi - 900 000 2 252 600 1 756 000 4 008 600 Uthus Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) 2 556 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi Uthus - 800 000 Sum teknisk verdi bygninger Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Normal tomtekostnad: Sum tomteverdi: 250 000 250 000 4 258 600 Tomteverdi og teknisk verdi bygninger Tomteverdi og teknisk verdi bygninger for det aktuelle takstobjektet: Side: 6 av 7
OTTA, 11.08.2017 Magne Lunde Side: 7 av 7