OLIGSALGSRAPPORT Bygningsteknisk gjennomgang med - arealmåling - verdi- og lånetakst 4012 STAVANGER RAPPORTANSVARLIG: Gnr 53 Bnr 219 Takstingeniør Åge Otterbech Kommune: 1103 Stavanger Åge Otterbech Rødknappsvingene 21, Befaringsdato: 22012012 Rapportdato: 26012012 E-mail: a-otterb@onlineno
Gnr: 53 Bnr: 219 Rødknappsvingene 21, E-mail: a-otterb@onlineno OM BOLIGSALGSRAPPORTEN Boligsalgsrapporten og dens avgrensninger Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges Takseringsforbund (NTF) og NITO Takst, og kan kun utføres av takstmenn godkjent av et av disse forbundene Boligsalgsrapporten er i prinsippet en Tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter Boligsalgsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt Eier/ formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler Takstrapporten Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av NITO Takst og er utført i henhold til NITO's instrukser Låneverdien er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning Om takstingeniøren NITO Takst er ledende i taksering Våre takstingeniører har en god kompetanse, samt lang erfaring innefor alle typer byggvurdering Etter å ha gjennomgått NITO Taksts opplæring innenfor spesialområdet Tilstandsanalyse, blir våre medlemmer godkjent for å utføre blant annet Boligsalgsrapporten Ønsker du å unngå problemer etter at din bolig er omsatt, velger du å la en takstingeniør fra NITO Takst utføre en Boligsalgsrapport Klageordning Det er opprettet en felles, offentlig klagenemnd for takstbransjen som også omfatter Boligsalgsrapporten med tilhørende tilleggsmoduler Klagenemden er sammensatt av en nøytral oppmann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre Alle forbrukerklager i forbindelse med Boligsalgsrapporten og tilhørende tilleggsundersøkelser kan rettes til denne klagenemden Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager har tatt saken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve rapporten og eventuelle felles tilleggsundersøkelser Rapportens struktur Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig i boligsalgsrapporten, utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport), NS 3940 (arealmåling) og NS 3451 (bygningsdeler) Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med P378 veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Befaringen Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3 Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 1 av 15 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 26012012
Gnr: 53 Bnr: 219 Rødknappsvingene 21, E-mail: a-otterb@onlineno Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep ( f eks riving) Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det Innredninger, tapeter, gulvbelegg, overflatebehandlinger og andre synlige flater uten konstruksjonsmessig betydning, vil normalt ikke omtales i rapporten Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el anlegg, osv Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt Bruk av stikktakninger Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs uten forhåndskunnskap om objektet Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller som er spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten sbetraktninger Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning februar 2010, 700320 "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler" Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler Normal levetid er angitt generelt og ca i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk en kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn sbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid Tilleggsundersøkelser Piper og ildsteder Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier Det anbefales alltid å konsultere en El takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig Arealmålinger utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det Verditakst er en tilleggstjeneste som kan leveres dersom rekvirenten ber om det Andre uttrykk og definisjoner Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, blant annet vurdert ut fra alder og normal bruk Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået Se Tilstandsgrader under punktet om Rapportens struktur Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår Fuktmålerutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner Kunden/rekvirenten skal lese gjennom rapporten før bruk og gi tilbakemelding til Takstingeniøren hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering Eiers egenerklæringskjema Egenerklæringsskjema skal kontrolleres av takstingeniøren Eventuelle avvik fra gitte opplysinger i egenerklæringsskjemaet og forhold takstingeniøren har registrert skal kommenteres i rapporten Ved dødsbo eller andre forhold som egenerklæringsskjema ikke foreligger, skal dette kommenteres Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 2 av 15 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 26012012
Gnr: 53 Bnr: 219 Rødknappsvingene 21, E-mail: a-otterb@onlineno Befaring Rekvirent: Anne Marie Bjørheim Takstingeniør: Åge Otterbech NITO Takst Åge Otterbech Befaringsdato: 22012012 Tilstede: Anne Marie Bjørheim Eiendomsdata Type tomt: Eiet Matrikkel: Gnr 53 Bnr 219 Adresse: - 4012 STAVANGER Dokumentkontroll Eieres egenerklæringsskjema er gjennomgått Andre opplysninger Det gjøres oppmerksom på at byggvurderingen er utført i hensyntagen til byggeår og den tids byggestandard, materialvalg, retthetskrav og øvrig rådene forhold Dette betyr for mange boliger at planhet på gulv, retthet på vegger, varme og lydisolasjon samt ventilasjon ikke må sammenlignes med dagens hus Konklusjon Her er nevnt forhold som er vurdert å kunne ha vesentlig betydning, samt andre anbefalte undersøkelser Useksjonert tomannsbolig sentralt på Storhaug oppført i 1900 Boligen er oppgradert over tid og da spesielt på yttersider Skifer på yttertak omlagt med ny papp, lekter og strø, nyere kledning og ny drenering med fuktsikring av grunnmur Det er laget ny lelighet i kjeller som ikke er godkjent, denne vil ikke kunne bli byggegodkjent ved søknad Dobbel isolert garasje oppført i 2002, parkering for flere biler foran denne Innvendige oppgraderinger må påregnes ved et eierskifte Bygninger på eiendommen Type bygg Byggeår Rehab- ombygd år Tomannsbolig 1909 I nyere tid Underskrifter Stavanger, 22012012 Takstingeniør Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 3 av 15 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 26012012
Bygg : Tomannsbolig Gnr: 53 Bnr: 219 Rødknappsvingene 21, E-mail: a-otterb@onlineno Arealer mm AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger" Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på wwwnitotakstno og wwwntfno De viktigste presiseringene er: Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal Rom skal ha atkomst og gangbart gulv Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i kategoriene P-ROM og S-ROM Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler Bygg A: Tomannsbolig - arealer Etasje 2 Bruttoareal (BTA) m 2 Bruksareal (BRA) m Totalt P-ROM S-ROM Kjeller 60 49 49 0 1etg 68 62 60 2 2etg 67 61 61 0 Loft 19 17 0 17 Sum bygning 214 189 170 19 Bygg A: Tomannsbolig - romfordeling Etasje Primære rom (P-ROM) Sekundære rom (S-ROM) Kjeller Vt/gang, kjøkken, stue, bad/vaskerom, soverom Kott ikke målbart 1etg Gang, stue, spisestue, kjøkken m/utg, soverom, Kott Felles gang på 5 kvm er ikke medregnet gang, bad/vaskerom 2etg Gang, stue,spisestue, kjøkken, sooverom, gang Felles gang på 5 kvm er ikke medregnet m/utg balkong, bad, vaskerom Loft Loftsrom, bod ( tidligere brukt som soverom) Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 4 av 15 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 26012012
Gnr: 53 Bnr: 219 Rødknappsvingene 21, E-mail: a-otterb@onlineno Bygg B: Garasje - arealer Etasje 2 Bruttoareal (BTA) m 2 Bruksareal (BRA) m Totalt P-ROM S-ROM Garasje 40 37 0 37 Sum bygning 40 37 0 37 Bygg B: Garasje - romfordeling Etasje Primære rom (P-ROM) Sekundære rom (S-ROM) Garasje Sum alle bygg 2 Bruttoareal (BTA) m 2 Bruksareal (BRA) m Totalt P-ROM S-ROM Sum alle bygninger 254 226 170 56 Kommentarer til arealberegningen Leiligheten i kjeller er ikke byggegodkjent Soverom i kjeller tilfredstiller ikke lyskrav men har godkjent rømningsvindu Huset brukes som en tomannsbolig, fellesganger er derve ikke medregnet i arealet Arealmålingen er foretatt ut fra slik rommene ble brukt på befaringsdagen Arealberegningen tar ikke hensyn til lovligheten og regnes ut slik det registreres på befaringsdagen Rapporten tar heller ikke hensyn til om innredede rom på de respektive plan er omsøkt eller ikke Dette blir heller ikke sjekket ut med kommunal etat hvis det ikke avtales med takstmann om slike tilleggsytelser Kommentarer til planløsningen Tomannsbolig med gode planløsninger Mulighet for å lage ekstra soverom i første og andre etasje Loftsetasje med muligheter Gode parkeringsmuligheter på egen tomt Grunn og fundamenter av byggegrunn og fundamentering Grunnundersøkelser ikke foretatt Fundamenter er ikke synlig Ingen synlige indikasjon på at det skulle være mangler ved fundamenteringen Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 5 av 15 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 26012012
Gnr: 53 Bnr: 219 Rødknappsvingene 21, E-mail: a-otterb@onlineno Grunnmur Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger Grunnmur oppført av lødd stein og vangemur i tegl, senere påstøpt med dels ny grunnmur i partier Noe utbedringer må jevnlig utføres i pusslaget Drenering ene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør Observasjonene er visuelle Nyere drens Synlig fuktsikring på yttersider av grunnmur Det foreligger ikke dokumentasjon på utførelser Ingen antydning til fukt på innside av utforede vegger mot grunnmur på innside av kjeller I hht Byggforsk byggedetalj 700320 Kort levetid 20 år, lang levetid 60 år Veggkonstruksjon og utvendige fasader Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldig valgte stikktakinger der det er treverk Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå Nyere kledning i god stand Det er iflg eier foretatt etterisolering på yttersider av tømmervegger I hht Byggforsk byggedetalj 620015 byggforvalting del 1 er normal levetid 20-60 år Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 6 av 15 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 26012012
Vinduer og dører Gnr: 53 Bnr: 219 Rødknappsvingene 21, E-mail: a-otterb@onlineno Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakinger med hensyn til råteskader Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet Vinduer stort sett av nyere dato, stort set skiftet på 1980 og 90 tallet Loftsvinduer med enkle glass bør skiftes Enkelte vinduer med mindre defekter Brest i glass på et kjellervindu De nyeste vinduene Vinduer fra 1980 og eldre Innerdører stort sett av nyere dato, enkelte fra byggeår Nyere Teak hoveddør med enkelt glass Entredører til leilighetene fra bygeår med enkle glass i god stand ihht alder Ihht Byggforsk byggedetalj 700320 byggforvalting del 1 er kort levetid 20 år, middels levetid 30 år og lang levetid 40 år Garantitid på isolerglass er mellom 5-10 år Takkonstruksjon Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjenglige steder Tilfeldige stikktakinger foretas Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende Takkonstruksjonen er tilfredstillende intakt på loftet og i samsvar med øvrig bebyggelse på Storhaug/Våland Noe borebillespor av normal karakter kan med fordel behandles NB Noe skjevheter synes på ytre takflater, slike skjevheter er normalt etter alder Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 7 av 15 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 26012012
Gnr: 53 Bnr: 219 Rødknappsvingene 21, E-mail: a-otterb@onlineno Taktekking Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser Naturskifer fra byggeår Nytt undertak med papp, leker og strø fra 1998 Arbeidet ble utført av LS Bygg iflg selgers egenerklæring Antatt normal levetid for skiferstein 50-80 år Overlys, takluker mm Undersøkelsen omfatter visuell vurdering Takvindu antas å være fra 1980 tallet Normal levetid for takvindu er 20-40 år Renner, nedløp og beslag Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust mm Eldre plastrenner og nedløp Rust i enkelte veggfester og kroker I hht Byggforsk byggedetalj 700320 byggforvaltning del 2 er normal levetid 20-30 år Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 8 av 15 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 26012012
Gnr: 53 Bnr: 219 Rødknappsvingene 21, E-mail: a-otterb@onlineno Terrasse, balkonger og utvendige trapper Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger Rekkverk kontrolleres Det mangler overgangsbeslag fra terrassebord til vegg Avstand mellom rekkverksbord er for bred, maks anbefalte bredde mellom bordene er 2 cm Betongtrapper i god stand Rust i smijernsrekkverket Piper og ildsteder Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr feieluke Tetthet og funksjon er ikke kontrollert For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale Nyere vedovn i kjeller, nyere peisovn i første etasje og gammel vedovn i 2etg Pipen anbefales behandlet med impregnering over tak, i tillegg bør pipeblyet sjekkes Deler av pipeløpet er kledd med plater, det er krav at alle sider mot røykløpet skal være synlig Ut i fra alder er det påregnelig med renovering av pipe og røykløp Etasjeskillere Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha kontruksjonsmessige negative avvik Etasjeskillere av tre er på befaringsdag i vanlig god stand, registrerte mindre og større avvik/skjevheter og partier med gulvknirk Slike forhold er normale og må påregnes tar en husets alder i betraktning Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 9 av 15 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 26012012
Rom under terreng Gnr: 53 Bnr: 219 Rødknappsvingene 21, E-mail: a-otterb@onlineno Undersøkelsen omfatter visuell kontroll av fuktmåling av tilfeldig valgte punkter på tilgjengelige flater Risikokonstruksjoner er benevnt, det vil si konstruksjonstyper som erfaringsmessig har høy skadefrekvens Der det er krypkjeller er denne kontrollert om ikke annet er nevnt Innredet kjeller med det en på byggfaget kaller utforede vegger mot yttermurer i betong Gjenkledde kjellervegger er objektivt sett å betrakte som en risiko for skjulte skader Det foreligger ikke dokumentasjon på kjellergolvets oppbygning, det samme for utforede kjellervegger Selv om det ikke er antydning til problematikk nevnes dette kun som en generell orientering Bad, vaskerom Kjeller Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet Ventilasjon på rommet kommenteres Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres Baderomsinnredninger vurderes Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr Nyere bad med fliser på gulv og vegger i dusjsone Fall til sluk i dusjsone er tilfredstillende men er ikke ihht veiledning av TEK 97 El-vifte i vegg, ingen tilluftsventilering i dør Ingen dokumentasjon på badets oppbygning I hht Byggforsk byggedetalj 700315 byggforvaltning del 2 er levetiden 10-25 år for plassbygde dusjnisjer med fliser på vegg og gulv Bad, vaskerom 1etg Badet med fliser på gulv og vegger opplyses å være renovert for ca 10 år siden Flisearbeidene ikke fagmessig utført, feil fall til sluk Dusjkabinett, seksjon med vask og wc samt uttak for vaskemaskin El-vifte i vegg, ingen tilluftsventilering i dør Uttak for vaskemaskin I hht byggforsk byggedetalj 700315 byggforvaltning del 2 er levetiden 20-30 år for karløsninger som badekar og dusjkabinett med kontrollert avløp til sluk Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 10 av 15 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 26012012
Bad, vaskerom 2etg Gnr: 53 Bnr: 219 Rødknappsvingene 21, E-mail: a-otterb@onlineno Eldre bad med gulvbelegg og malte vegger Gulvknirk i gulv Muggvekst på vegger ved karkant ved badekaret Eldre seksjon med vask og wc Ingen ventilering Badet bør løpende vurderes for renovering I hht byggforsk byggedetalj 700315 byggforvaltning del 2 er levetiden 20-30 år for karløsninger som badekar og dusjkabinett med kontrollert avløp til sluk Kjøkken Visuell observasjon spesielt med tanke på ventilering Videre bruk av fuktmålerutsyr i erfaringsmessig fuktutsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr kjøkken i første og andre etasje fra 1980 tallet, deler av seksjoner av eldre dato Nyere kjøkken i kjeller Innvendige overflater Her medtas kun rom som ikke er beskrevet tidligere Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert Bom i enkelte gulvfliser på gang i kjeller Noe modernisering og oppgradering må påregnes ved et eierskifte Leiligheten var møblert og det ble ikke flyttet på disse under befaring Normal slitasje og mindre kosmetiske forhold medtas ikke i rapporten Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 11 av 15 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 26012012
Innvendige trapper Gnr: 53 Bnr: 219 Rødknappsvingene 21, E-mail: a-otterb@onlineno Visuell observasjon spesielt i forhold til lysåpninger i trapp/rekkverk Rekkverkshøyder er også vurdert Trappen er i tre og tilfredstilte byggeårets krav Lav takhøyde til loft VVS Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenseltank ene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter Vann og avløp betydelig oppgradert Inspiserte vannrør av kobber og avløpsrør er av plast/soil Rør og avløpsanlegget fungerte tilfredstillende ved enkel test av dette på stedet Ingen lekkasjer var å se ved besiktigelsen Videre kontroll av anlegget krever avansert teknologi som tv/ video kontroll, dette ble ikke rekvirert Nyere opplegg Eldre opplegg/bereder I hht byggforsk byggedetalj 700330 byggforvaltning del 2 Armaturer 15-30 år, vasker, klosetter og badekar 30-50 år Beredere 20-25 år Avløpsledninger av støpejern 30-50 år, avløpsledninger av plast 25-70 år Vannledninger av kobber 25-70 år Elektrisk anlegg Felles sikringskap på loft med to målere Nyere sikringskap i kjeller, strøm felles for første etasje Det elektriske anlegget er ikke vurdert / kontrollert av undertegnede Det kreves autorisasjon og spisskompetanse som ikke innehas På generelt grunnlag anbefales det bestilt / utført en Elsjekk fra uhildet eltakstmann for å kontrollere anlegget i forhold til gjeldende forskrifter for da boligen ble bygget Dette gjelder spesielt for boliger eldre enn 25 30 år Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 12 av 15 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 26012012
Diverse utstyr Gnr: 53 Bnr: 219 Rødknappsvingene 21, E-mail: a-otterb@onlineno Her beskrives utstyr som ikke er medtatt i de øvrige poster Besiktigelsen gjelder bare utstyr som har vesentlig betydning for boligens standard Montert alarmanlegg med tilknytting til sentral Terrengforhold av fallforhold ved grunnmur Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget ene er basert på visuelle observasjoner Tomten er ca i plan med lite avrenning fra boligen I henhold til dagens byggeforskrifter anbefales det fall fra grunnmur med minimum 1 meter Garasje Isolert garasje bygget i 2002 Ingen anmerkninger Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 13 av 15 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 26012012
Verdi- og lånetakst Gnr: 53 Bnr: 219 Rødknappsvingene 21, E-mail: a-otterb@onlineno Spesielle forhold Utleieforhold Ja Nei Borett Ja Nei Konsesjonsplikt Ja Nei Forkjøpsrett Ja Nei Særeie Ja Nei Har boligen Ja Nei livsløpsstandard Driftsutgifter pr år alle bygg Bto-inntekt årsleie (egenleie ikke vurdert) 20000 120 000 Reel markedsleie 220000 Reguleringsmessige forhold Regulert boligområde Kommentarer til grunnboksblad (evt sameiekontrakt) Ingen servutter registrert på eiendommen Tomt / område / miljø 2 Tomteareal (m ) Type tomt 391 Festet Punktfestet Eiet Beskrivelse Beliggende i rolig og meget etterspurt boligområde på Storhaug Kort vei til flotte turområder, sentrum, båthavn, skoler, barnehager, butikk og buss Opplysninger om adkomst, vann og avløp Offentlig vann og avløp God adkomst Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 14 av 15 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 26012012
Teknisk verdiberegning Gnr: 53 Bnr: 219 Rødknappsvingene 21, E-mail: a-otterb@onlineno Beregnede byggekostnader, Hovedbygg A kr 2 800 000 -Verdireduksjon -Hovedbygg 40 % kr 1 120 000 Beregnede byggekostnader etter fradrag = kr 1 680 000 Beregnede byggekostnader, Bygg B kr 350 000 -Verdireduksjon -Bygg B 10 % kr 35 000 Beregnede byggekostnader etter fradrag = kr 315 000 Samlet sum beregnede byggekostnader = kr 1 995 000 +Tomteverdi inkl opparbeidelse + kr 3 700 000 Sum beregnet teknisk verdi = kr 5 695 000 Markedsanalyse Ved seksjonering som innebærer salg av to separate leiligheter vil en i dagens marked kunne oppnå noe høyere pris Eiendommen vurderes som meget attraktivt med de mulighet som foreligger Verdikonklusjon Oppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler Ut i fra visuell besiktigelse og innhentede opplysninger settes: Dagens normale salgsverdi: kr 5 700 000 Anbefalt låneverdi: kr 5 000 000 Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 15 av 15 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 26012012