VEDLEGG TIL SELVANGIVELSEN 2016 Skatt Øst Oslo Postboks 9200 Grønland 0134 OSLO Deres ref. Vår ref. Ansvarlig partner: 189740001/HPS/HPS Jan-Erik Nielsen Oslo, 10. april 2017 20562 VEDLEGG TIL SELVANGIVELSEN 2016 DEN ENKELTE SAMEIER I SAMEIET SOLHAUGEN COLLETS GATE, 0169 OSLO Innledning Undertegnede er engasjert av Sameiet Solhaugen for å lage en redegjørelse for de prinsipper som er lagt til grunn i forbindelse med at sameiet i 2015 og 2016 solgte vaktmesterleilighetene i sameiet. Sameiet består av total 96 seksjoner, hvorav to av disse er tidligere vaktmesterleiligheter. En av disse leilighetene er solgt i 2015, den andre i 2016. Sameiet har i samråd med OBOS utformet et skriv til de sameierne med en beskrivelse av hvorledes den enkelte skal føre opp gevinst eller tap i selvangivelsen. Dette skriv vedlegges til orientering også her. Bakgrunn Innledningsvis gis en kort redegjørelse for historien bak dagens sameie. 1935: Leilighetene var ferdig bygget, etablert som aksjeselskap. Leilighetene med nr 95 og 96 i kjelleretasje var tjenesteleiligheter. 1985: Det ble åpnet for omdannelse til selveier. Enkelte gjorde det, andre ikke. Det eksisterer to selskap parallelt Ca. 1986/87: Det ble slutt med å ha vaktmester og vaskepersonale boende i seksjonene 95 og 96, og de ble da leid ut av sameiet/aksjeselskapet. Den ene ble leid ut på det åpne marked, i den andre fikk enken etter vaktmester bo til hun døde med en liten husleie. 1996: De som fortsatt er i aksjeselskapet vedtar at det legges ned, de to leilighetene 95 og 96 noteres i Grunnboken med eget seksjonsnummer. DALAN advokatfirma DA Org.nr: NO 982 470 250 MVA Epost: post@dalan.no Besøksadresse: Fridtjof Nansens pl 6, NO-0160 Oslo Telefon: +47 23 30 86 00 Hjemmeside: www.dalan.no Postadresse: Postboks 1214 Vika, NO-0110 Oslo Telefaks: +47 23 30 86 01
2014: Det vedtas å selge seksjonene 95 og 96, og at salgssummene skal gå inn som del finansiering av det store prosjektet med rørutskifting og baderoms rehabilitering. 2015: Seksjon 96 solgt 2016: Seksjon 95 solgt. Hva angår selvangivelsen for 2016 er det følgelig kun seksjon 95 som skal behandles. Rettslig grunnlag Det forutsettes at skatteetaten legger til grunn at Sameiet Solhaugen er seksjonert i samsvar med lov om eierseksjoner av 23. mai 1997. Det legges videre til grunn at sameiet består av 96 seksjonerte leiligheter (selveierleiligheter). Dette innebærer at hver sameier er eier for en ideell andel i hele bygget med tomt, og at det til sameieandelen er knyttet en eksklusiv bruksrett til en bestemt leilighet. Videre forutsettes det at salget av vaktmesterleilighetene er å betrakte som en realisasjon etter sktl 9-2 (1). Gevinst ved realisasjon av vaktmesterleiligheten er da skattepliktig etter sktl 5-1 (2), jf. 9-2, med mindre gevinsten er fritatt for beskatning etter sktl 9-3 etter reglene for bo- og eiertid. I utgangspunktet er det ingen av sameierne som kan sies å ha opptjent botid i den aktuelle vaktmesterleiligheten. Dette da vaktmesterleiligheten er benyttet av andre enn de som eier leilighetene. Botid kan likevel anses å foreligge dersom det aktuelle arealet har en tjenende funksjon for sameierens bolig, jf. ligningspraksis. Hvorvidt arealet har en slik tjenende funksjon beror på en konkret vurdering. Det er ikke alt fellesareal som tilfredsstiller dette vilkåret om tjenende funksjon. Arealet må ha en eller annen nødvendig funksjon for leiligheten som leiligheten ikke selv har. Av ligningspraksis er dette typiske regnet som bod, loft eller garasje. Av BFU 14/07 fremgår følgende: «Det er ikke angitt forhold som tilsier at vaktmesterleiligheten er slik nært og direkte knyttet til den leilighet som den enkelte sameier faktisk bebor, at vilkårene som i ligningspraksis er stilt mht. å ha en tjenende funksjon, er oppfylt. Skattedirektoratet er etter dette kommet til at gevinst ved salg av vaktmesterleiligheten faller utenfor området for skattefritak etter skatteloven 9-3 annet ledd. Skatteplikt vil da følge av skatteloven 5-1 annet ledd. Tilsvarende vil et eventuelt tap være fradragsberettiget, jf. skatteloven 6-2 første ledd.» Etter dette er det fra Sameiets side konkludert med at realisasjonene i denne saken ikke faller inn under unntakene for skattefrihet i de nevnte bestemmelser. Følgelig legges det til grunn at realisasjonene av vaktmester-/tjenesteleiligheter i sameiet vil utløse gevinstbeskatning for den enkelte sameiere etter hovedregelen i sktl 5-1 (2). Tilsvarende vil et eventuelt tap være fradragsberettiget, jf. skatteloven 6-2 første ledd. 2
Prinsipper for oppføring av gevinst og tap for den enkelte Det forutsettes videre at vaktmesterleiligheten ikke har en tjenende funksjon og at salget dermed utløser gevinstbeskatning/rett til tapsfradrag. Etter hovedregelen skal sameiet i denne saken lignes som et bruttolignet sameie. Gevinstberegningen vil da måtte foretas på hver enkelt sameiers hånd ved at den enkelte sameier får oppført sin forholdsmessige andel av gevinsten/tap på selvangivelsen som en inntekt/fradrag. Sameiet har etter korrespondanse med skatteetaten og støtte i vår vurdering kommet til at denne inntekten/tapet vil fremkommer ved at en tar hver enkelt sameiers andel (ut i fra antall kvadratmeter) av salgssummen og fordeler den enkelte sameiers andel av inngangsverdi på sin leilighet og vaktmesterleiligheten og trekker ifra inngangsverdien på vaktmesterleiligheten. Det vil videre være aktuelt å kreve oppregulert inngangsverdi for kjøp foretatt før 01.01.1992, samt trekke ifra eventuelt andre påkostninger som er pådratt i forbindelse med salget. Differansen her utgjør gevinsten som vil bli skattlagt med 25 %, alternativt fradragsberettiget med tilsvarende sats. Korrespondanse med skatteetaten er foretatt blant annet per e-post med Rolf Flathagen Personbeskatning gruppe 6, Skatt øst. Ettersom det ovennevnte innebærer relativt kompliserte beregninger, har sameiet forsøkt å forenkle arbeidet for den enkelte sameier ved å overlevere eksempler og innhente grunnlagsdata. Det er i informasjonsskrivet lagt til grunn at historisk kostpris skal benyttes som inngangsverdi for de som var eiere ved overføringen fra AS'et til sameiet og at kjøpesum fordeles mellom egen leilighet og andel i utleieleilighetene for de som har kjøpt leiligheter etter overføringen. Fordelingen kan da skje ved at kjøpesummen fordeles i forhold til antall kvadratmeter for egen leilighet og antall kvadratmeter andel i utleieleilighetene. 3
For å vise prinsippene som er lagt til grunn i beregningsmodellene inntas her ett eksempel (hver seksjonseier har fått en oversikt over sin andel av salgssum av den solgte seksjonen): Beregning av skattepliktig gevinst/fradragsberettiget tap ved salg av seksjon 95 i Colletts gate 27. (Hver seksjonseier skal fylle ut de gule feltene) Ditt seksjonsnummer (velg fra listen) 12 Hvilket år kjøpte du din seksjon (velg fra listen) 2010 Kjøpssum din seksjon, inkl. 2,5% dokumentavgift kr 3 536 250 Beregning av utgangsverdi Utgangsverdi 3 123 962 X 0,01111 32 218 Beregning av inngangsverdi Inngangsverdi pr kvm kr 3 536 250 : 96 36 836 Inngangverdi for andel av kvm i seksjon 95 kr 36 836 X 0,69992 25 782 + Oppjustering av inngangsverdi (kjøp før 1.1.1992) kr 25 782 X 0 % - + Andel av oppgradering (kjøp før 1.1.2009) - X 0,01111 - = Inngangsverdi 25 782 Beregning av gevinst/(tap) Utgangsverdi 32 218 - Inngangsverdi 25 782 Skattepliktig gevinst, legges inn på post 2.8.4 i selvangivelse 6 436 25 % skatt av gevinst/tap 1 609 Med dette anses alle opplysninger gitt om realisasjonen av vaktmesterleilighetene i sameiet. Beregningene er kompliserte for den enkelte sameier, og det vil måtte påregnes at det kan forekomme enkelte feilføringer. Skatteetaten bes derfor hensynta dette og det vedlagte informasjonsskriv under ligningsbehandlingen. Ta kontakt dersom det er spørsmål til saken. Med vennlig hilsen DALAN advokatfirma DA Hans Peter Sverdrup Advokat / partner sverdrup@dalan.no Vedlegg: Infoskriv fra sameiet 4
5