Investering i fast eiendom/ bolig skatt, generasjonsskifte mv. Advokat, Siv.øk. NHH Per Asle Ousdal Advoka7irma Bull Årstad ANS.

Transkript

1 Investering i fast eiendom/ bolig skatt, generasjonsskifte mv. Advokat, Siv.øk. NHH Per Asle Ousdal Advoka7irma Bull Årstad ANS. Foredrag for Huseiernes landsforbund 6. mars 2014

2 Disposisjon Innledning om skai/bolig, begrepene Fritaksligning, regnskapsligning Beskatning av egen bolig SkaIlegging ved utleie, næring, salg av fast eiendom GenerasjonsskiMe Diverse, arbeid i hjemmet

3 1. Bolig, skai - begrepene Fast eiendom beskaies på mange måter: DokumentavgiM ved omsetning: 2,5% av salgspris (omsetningsverdi) EiendomsskaI, varierer fra kommune Wl kommune FormueskaI GevinstskaI SkaIlegging av leieinntekter MVA. ved anskaffelse og vedlikehold GenerasjonsskiMe, arveavgimen er falt bort og hovedprinsippet er nå konwnuitet Rentefradrag

4 EIer skaieloven vil en få redusert gjelds- og rentefradrag i Norge dersom en eier fast eiendom i utlandet som er unntai beskatning i Norge. Fradrag bor7aller for en andel gjeld og gjeldsrenter fordi skaiyter har formue i utlandet som ikke er skaieplikwg Wl Norge. (Endring for 2013 for EØS området) Regelendringen gjelder kun for de som eier bolig eller friwdsbolig i annen EØS- stat.

5 Eksempel: Total global bruio formue kr. 2 mill. Leilighet i Italia, kr Total global gjeld kr. 2 mill. Totale globale gjeldsrenter. EIersom 3/10 deler av formuen ligger i unntaksskaieavtaleland, vil en følgelig kun få fradrag for i gjeldsrenter og kr. 1,4 mill. i gjeld.

6 Reduksjon i skaieplikwg formue sammenlignet med finansakwva BoWd og fritak for gevinstbeskatning SkaIefri utleie Overføring Wl mindreårige: Grensene for reduksjon i swpendandelen for lånekassen: 1. Inntekt kr Formue kr

7 Bolig hva er det? Bolig / friwdseiendom er definert som den del av bygget som skaiyter skal bruke Wl eget friwds- eller boligformål. Det er videre regler om såkalt bohindring, i all hovedsak ved sykdom, forhold knyiet Wl jobb/studier m.v. Boligen må ikke ha vært utleid i den aktuelle perioden. 1. Sekundærbolig, omfaier alle andre boliger som pendlerbolig, utleiebolig. DeIe har bl.a. betydning for verdseielsen. 2. Begrepet tomannsbolig, en bolig som består av to familieleiligheter. En familieleilighet er en boenhet som minst er egnet for to voksne og ei barn, normalt minst 40m2.

8 VerdseIelsen/formue: Primærbolig verdseies Wl 25% av anslåi markedsverdi. Verdien skal ikke overswge 30% av virkelig verdi. Sekundærbolig verdseies Wl 60% av anslåi markedsverdi, og skal ikke overswge 72% av virkelig verdi. Næringseiendom verdseies Wl 60% av anslåi markedsverdi, og verdien skal ikke overswge 72% av virkelig verdi. Ligningsverdien for friwdseiendom beholdes uendret. Ligningsverdien for fast eiendom i utlandet beholdes uendret. Annen fast eiendom, for eksempel boligtomter skal ikke økes, og skal ikke overswge 80% av markedsverdien. Festetomter, skjønnsmessig sai Wl 10 ganger årlig festeavgim. Ligger innbakt i ligningsverdien. FormueskaIen utgjør som kjent 1% for neio formue utover kr. 1,0 mill. 2 mill. for ektefeller som lignes under ei for den samlede formue.

9 2. Fritaksligning, regnskapsligning begrepene. Fordelen ved at en eier helt eller delvis bruker sin eiendom som egen bolig er aldri skaieplikwg. Sktl. 7-1(1). En bolig skal enten fritakslignes eller regnskapslignes for hele inntektsåret. Fritakslignet bolig betyr: Bolig hvor utleieinntekt er skaiefri i sin helhet, sktl FriWdseiendom hvor skaieplikwg utleieinntekt beregnes eier egne regler. Reglene gjelder også for boenhet i boligselskap, våningshus på gårdsbruk. Utenfor deie faller inntekter som er regnskapslignet.

10 3. Ligningsmåter Fritaksligning, egen bolig, leilighet og tomannsbolig. Denne typen bolig kan også selges skaiefrii når kravet Wl bowd er oppfylt: Eid og bebodd som sin egen bolig i minst ei av de siste to år. For friwdseiendom minst fem år av de siste åie årene før realisasjonen For 2013 er spesialregelen for tomannsboliger opphevet, slik at skaiefri realisasjon av tomannsbolig er avhengig av at eieren har brukt minst halvparten av bygningen som egen bolig (regnet eier utleieverdi) og den øvrige delen har vært utleid Wl boligformål. Reglene for skaiefrii salg er dermed Wlpasset reglene som gjelder for skaiefri utleie.

11 Regnskapsligning innebærer at inntekter ved utleie av boligen er skaieplikwge og at kostnader som har Wlknytning Wl utleieakwviteten er fradragsbereiget. Gjelder for: Ikke bebodd egen bolig Flermannsbolig

12 4. Beskatningen: Fritakslignede boliger beskaies ikke som allerede nevnt ved bruk, heller ikke barns bruk, salg eller utleie om bowdskravet er oppfylt. Regnskapslignede boliger skailegges med en skaiesats på 27%. En bør imidlerwd være oppmerksom på: Salg av bolig, naturlig arrondert tomt Hvem er formell eier i forhold Wl bruker

13 Eiendom - næring Hvorvidt det er virksomhet i seg selv å leie ut bygninger, herunder boligbygg, friwdseiendommer må bedømmes konkret, hvor en bl.a. tar hensyn Wl: Bygningens størrelse Omfanget av akwviteten AkWvitetens varighet Som en hovedregel vil utleie av Mer enn ca. 500 m2 være forretningsformål Bolig- og friwdsformål, 5 boenheter eller mer. Forskjellen er dramawsk mhp beskatning, for alminnelig inntekt nå 27%. For næring vil en få alminnelig inntektsskai med Wllegg for trygdeavgim og toppskai.

14 Prosjektutvikling: Dersom man har planer om å utvikle sin egen tomt, mer sporadisk innkjøp av en eiendom, er terskelen for å bli betraktet som næringsdrivende lavere: AkWviteten som nevnt ovenfor avgjør: Regulering, prosjektering, tegning, bygging m.v. Finnes det måter å redusere skaiebelastningen? Ved større eiendomsprosjekter kan det være næring, og swmelse av AS kan være hensiktsmessig for å redusere skai, men også risiko. Driver en allerede næring, er det mulig å foreta en skaiefri omdanning av næringsvirksomheten Wl aksjeselskap.

15 5. GenerasjonsskiMe Som kjent ble reglene om arveavgim endret fra og med Regelen om diskonwnuitet ble avløst av konwnuitet, hovedregelen nå. En skal også være klar over at noen gaveoverføringer fortsai uiaksbeskaies. SkaIemessig konwnuitet ved arv og gave ble innført fra Det innebærer at verdien ikke lenger kan oppjusteres, og arvelaters/givers lavere inngangsverdi må benyies. Eksempel: Tor kjøpte i 2001 en tomt for kr Tomten er i dag verd 1 mill. kroner. Hvis Tor i mars 2014 gir bort tomten Wl barnebarnet CharloIe, er CharloIes inngangsverdi kroner. Hvis CharloIe selger tomten i 2015 for 1,1 mill. kroner, er hennes skaieplikwge gevinst kroner. Hun skaier av verdiswgning både i egen eierwd og i bestefars eierwd.

16 Unntak for konwnuitet for boliger og friwdsbolig. For boliger og friwdsboliger som kunne vært solgt skaiefrii, er det et unntak fra konwnuitetsprinsippet. Inngangsverdien seies Wl markedsverdi på ervervswdspunktet. DeIe fører Wl at verdiswgning i arvelater eller givers eierwd blir fritai for gevinstbeskatning. Eksempel: Oskar overtar familiehyia som gave i januar Han skal ikke betale arveavgim. Han sørger for å få fastsai markedsverdi på hyia pr. januar 2014 som er 2 mill. kroner. Hvis boligen eller friwdsboligen ikke kunne vært solgt skaiefrii, gjelder hovedregelen om konwnuitet.

17 Hvis boligen eller friwdsboligen ikke kunne vært solgt skaiefrii, gjelder hovedregelen om konwnuitet. Eksempel: Tone moiar som gave en ferieleilighet som hennes far har eid i 3 år. Hun velger å bruke leiligheten som egen friwdsbolig i minst 2 år, og kan selge skaiefrii. Hvis hun i stedet leier ut ferieleiligheten på helårsbasis, og dereier selger, må hun skaie av verdiswgning både i fars og i egen eierwd.

18 Eventuelle verdiendringer på boligen eller friwdsboligen i moiakerens egen eierwd kan derimot føre Wl skaieplikwg gevinst på moiakerens hånd. Eksempel: Nora arver sin mors leilighet i februar 2014, hvor moren bodde frem Wl sin død. Markedsverdien ved morens død er 2 mill. Nora leier ut leiligheten i 2 år, og så selger hun den for 2,5 mill. kroner. Hun må skaie av en gevinst på kroner.

19 Overtar bo- og eierwd, bruks- og eierwd Venter moiaker med salget av en bolig eller friwdsbolig som ikke kunne ha vært solgt skaiefrii på arvelaters hånd, vil arvelaters bo- og eierwd for bolig og bruks- og eierwd for friwdsbolig ses i sammenheng med moiakers eventuelle bo- og bruks- og eierwd med tanke på rei Wl skaiefri gevinst og Wl fradrag for tap. Eksempel: Hvis for eksempel arvelater har brukt og eid boligen de siste 8 måneder før overføringen, vil moiaker oppfylle kriteriet for skaiefrihet ved å bo i boligen 4 måneder før et salg.

20 Diverse: Spørsmålet om en bygning, betydning for fritaksligning Hvis en del av en bygning som skaiyter eier dels benyies Wl eget boligbehov og dels Wl andre formål, for eksempel utleie, er spørsmålet om hele bygningen eller bare en del av den skal inngå i fritaksligningen. Som utgangspunkt må en ikke- seksjonert bygning som fysisk må karakteriseres som en bygning, ses under ei. Unntaksvis kan bygningen bestå av selvstendige enheter, slik at bare en del av bygningen kan ases som skaiyters egen bolig. De aktuelle delene må da vurderes for seg. I to dommer for BorgarWng ble to boligenheter som stod på forskjellige bruksnumre og som var knyiet Wl hverandre med felles vegg, ansei som selvstendige boenheter.

21 BoWd, spørsmål om fritaksligning Som utgangspunkt begynner eierwden å løpe når eieren for det vesentligste har fåi overført de juridiske og fakwske beføyelser. Har skaiyteren selv ståi for oppføringen av boligen, tar det utgangspunkt i det første av Wdspunktene da bygningen ble tai i bruk eller ifølge ferdigaiest var oppført. EierWd for den ene ektefellen før ekteskapets inngåelse teller med ved avgjørelsen av om vilkåret for eierwd er oppfylt for den annen. Ved realisasjon regnes bowden fra og med den dagen for innflying og opptjenes Wl og med det Wdligste Wdspunkt av fraflying og realisasjon. Realisasjon anses gjennomført når det foreligger en bindende og fullstendig avtale.

22 Kort om brukshindring: Brukshindring anses å foreligge når skaiyteren må boseie/ oppholde seg et annet sted enn i boligen, for eksempel på grunn av eget eller ektefelles arbeid og helse eller sykdom hos barn. Likeså vil det foreligge brukshindring dersom skaiyteren tar utdannelse ved skole/universitet som ligger et annet sted enn boligen. Også for samboere med felles barn må det anses å foreligge brukshindring. Videre kan brukshindring foreligge om skaiyter må boseie seg i tjenestebolig, eller blir innlagt på inswtusjon på grunn av alder, sykdom m.v. Det anses ikke som brukshindring at skaiyteren flyier Wl et annet sted fordi han ønsker å skime miljø, Wl tross for at han ikke har fåi arbeid på det nye stedet.

23 Armlengdes pris: BorgarWng lagmannsreis dom av : Oppføring av hyie på Beitostølen for kr. 3,4 mill. i selskapets regi. Taksering i eierkant kr. 3,0 mill. UIak. SkaIemyndighetene anså differansen som skaieplikwg utbyie og ila 30% WlleggsskaI. Leietakers påkostning på utleieobjektet: BorgarWng lagmannsreis dom av , gjaldt utleie av en drimsbygning på en jordbrukseiendom. Ved oppstart var bygget et tomt skall. Leietaker innredet med kontorer, oppholdsrom for ca. kr 8,5 mill. SkaIekontoret økte utleiers leieinntekt Wlsvarende fordelt over leieperioden. Domstolen kom Wl at fordelen ved påkostning måie fastseies skjønnsmessig. Bonden var personlig aksjonær i Storhaugen Invest.

24 Husk: Begrunnelse for skjønnsmessig verdseielse som vedlegg Wl selvangivelsen. Diverse. Arbeid i hjemmet, bagatellmessige beløp. Ved utbetaling av lønn for arbeid knyiet Wl egen bolig eller friwdsbolig, gjelder en utvidet grense på kr pr. moiaker. Ellers ingen innberetningsplikt når samlet lønnsutbetaling Wl en person i løpet av inntektsåret ikke overswger kr