FORHÅNDSTAKST Enebolig: BRUKSAREAL (BRA): AREAL, P-ROM: 191 m² 175 m² MARKEDSVERDI (normal salgsverdi): KR 4 500 000 LÅNEVERDI: KR 4 050 000 Utført av autorisert medlemsforetak i NTF Organisasjonsnr: 982 174 252 Sertifisert takstmann: Telefon: 905 90 038 E-post: sveinung@estax.no Rolle: Uavhengig takstmann Utsiftsdato: Dato befaring: 16.06.2015 Oppdrag nr: 1056 12.06.2015
Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere besivelse av avene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.ntf.no. Forutsetninger Forhåndstaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3940:2012 og 'Takstbransjens retningslinjer for arealmåling'. Det bemerkes at rommenes bruk kan være i strid med byggeforsiftene selv om de er måleverdige etter NS 3940. Se forøvrig under Arealer i rapporten. Taksten er kun basert på en enkel visuell befaring uten inngrep i byggverket. Det er ikke foretatt stikktakinger eller annen form for enkle målinger. Det er ikke flyttet på møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander. Rapporten må ikke forveksles med en tilstandsrapport, som besiver byggverkets tekniske tilstand. Dette kan medføre at det kan være skader/mangler ved eiendommen som ikke fremkommer i taksten. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som ikke kunne oppdages etter å ha undersøkt takstobjektet som besevet ovenfor. Takstkonklusjonen baserer seg på objektets tilstand, slik det fremsto befaringsdagen. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. En forhåndstakst er ingen tilstandsrapport. Norges TakseringsForbund anbefaler at det ved omsetning av boliger benyttes en Boligsalgsrapport med verditakst. Arealberegning for boenheter: Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er besevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforsiftene selv om de er måleverdige. Konklusjon og markedsvurdering Konklusjon Markedsverdi (normal salgsverdi) 4 500 000 Anbefalt låneverdi 4 050 000 Markedsvurdering Det er ikke fremlagt eller innhentet grunnboksutsift eller målebrev for eiendommen. For taksten forutsettes at disse ikke inneholder forhold som takstmannen ikke kjenner til, som kan ha betydning for verdiansettelsen. Side: 2 av 5
Befarings- og eiendomsopplysninger Rapportdata Kunde: Per Pålsen Takstmann: Befaring/tilstede:. -. Ingeniør MNTF - DNV/GL. Tlf. 905 90 038 Eiendomsopplysninger Hjemmelsovergang: 10.02.2015 Type: Fritt salg Beløp: 1 300 000 Gjelder tomten. Beliggenhet: Eiendommen har beliggenhet i nytt boligfelt på Strandnes, like ved Blåsund vest for Lillesand. Området er regulert for i alt 28 nye eneboliger og to terrasseblokker med tilsammen 32 leiligheter. Kort avstand til båthavn, skoler, nærbutikk og idrettsanlegg. Avstand til Lillesand sentrum er ca 4 km og til Kristiansand sentrum ca 24 km. Bebyggelsen: Bebyggelsen består av en enebolig. Boligen er planlagt ferdigstilt våren 2013 etter byggeforsift av 2010. Basert på fremlagt byggebesivelse får tekniske anlegg relativt høy standard. Boligens standard og utførelse forøvrig vurderes til å være bli normalt god. Ved befaring var huset reist, og det pågikk både innvendige og utvendige arbeider. Om tomten: Eiendommen ligger nederst i det nye boligfeltet og såner mot syd. Solforholdene er gode, men kveldssol begrenses endel av vegetasjonen og en fjellknause mot vest. Hagen og terrasser er planlagt i hovedsak mot syd og vest. Tomten er forutsatt opparbeidet med asfaltert innkjørsel og hage. Konsesjonsplikt: Boligeiendom. For eiendommer i Lillesand kommune gjelder "konsesjonsgrense 0". Boplikt er lagt til grunn for taksten. Regulering: Regulert område. Tilknytning vann: Offentlig. Tilknytning avløp: Offentlig. Matrikkeldata 0926 LILLESAND Gnr: 777 Bnr: 77 Eiet/festet: Eiet Areal: 1 021 m² Arealkilde: Norges Eiendommer Hjemmelshaver: Per Pålsen Kilder/vedlegg Dokument/kilde Dato Brukstillat./ferdigatt. Byggekontrakter Status Sider Vedlagt Igangsettingstillatelse er gitt iflg Eiendomsverdi. 04.03.2015 Tegninger Norges Eiendommer Kommentar Udatert. 12.06.2015 Eiendomsinformasjon fra Eiendomsverdi. Side: 3 av 5
Andre forhold Forsiing: Selskap: Gjensidige. Forsiingspolise er ikke fremlagt. Det er tegnet forsiing for hus under bygging iflg Per Pålsen. Bygninger på eiendommen Enebolig Bygningsdata Byggeår: 2015 Arealer Bruttoareal Etasje 1. etasje 2. etasje Sum bygning: Bruksareal BRA m² BTA m² Totalt 128 Primær P-ROM 117 Sekundær S-ROM 111 78 74 64 206 191 175 Kommentar 6 Arealerer målt på tegninger. Bod med utvendig inngang (ca 3 m2) er medregnet i arealet for 1. etasje. 10 Arealerer målt på tegninger. 16 Regler for arealberegning og måleverdige, se eget avsnitt i rapportens forutsetninger. Romfordeling Etasje Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) 1. etasje Gang, kjøkken/stue, bad, vaskerom, soverom Bod 1, bod med utvendig inngang 2. etasje Gang/stue, bad, 3 soverom Kott Konstruksjon En enkel besivelse av byggverkets konstruksjon og oppbygning. Utvendig: Iflg byggebesivelse: Byggegrunn i antar i hovedsak fjell og stein. Ringmur og støpt plate på grunnen. Forøvrig trekonstruksjon med utvendig kledning av tre. Vinduer og dører med isolerglass og utvendig overflate av aluminium. Taktekking med betongstein. Terrasseplattinger av betong. Innvendig: Iflg byggebesivelse: Gulvoverflater av parkett og fliser. Veggoverflater og himlinger i hovedsak av malte plater. 2 flislagte bad. Kjøkken med malte fronter og integrerte hvitevarer av god kvalitet. 1 pipe av lettbetongelementer. Vedovn i stue. Oppvarming med vannbåren varme. Ventilasjon med balansert anlegg. Belysning delvis med integrerte armaturer i himlinger. Side: 4 av 5
Beregninger Årlige kostnader Anslått totale årlige kostnader inkl vedlikehold Sum årlige kostnader 50 000 50 000 Teknisk verdi bygninger Enebolig Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) 3 400 000 Standardhevning tekniske anlegg Sum teknisk verdi Enebolig 100 000 Sum teknisk verdi bygninger 3 500 000 3 500 000 Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Tomteverdi: 1 450 000 4 950 000 Tomteverdi og teknisk verdi bygninger Tomteverdi og teknisk verdi bygninger for det aktuelle takstobjektet: LILLESAND, 16.06.2015 Ingeniør MNTF - DNV/GL Telefon: 905 90 038 Side: 5 av 5