Mandal kommune Teknisk forvaltning Reguleringsbestemmelser for Mandal hotel Plan id: 201208 Vedtatt xx.xx.xx Ordførers underskrift 1. GENERELLE BESTEMMELSER Planen inneholder følgende formål (Pbl. 12-5): Bebyggelse og anlegg Sentrumsformål, BS Hotell/overnatting, BH Uteoppholdsarealer, BUT1-BUT2 Tjenesteyting/bevertning, BKB1 Bolig/forretning/kontor, BKB2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Gatetun, f_sgt Gangveg/gangareal, o_sgg1- o_sgg2 Parkeringsanlegg, SPA Grønnstruktur Friområde, o_gf Hensynsoner Planen inneholder følgende hensynssoner (Pbl. 12-6): Sikringssone Frisikt, H140_1 H140_2 Faresone Flomfare, H320_1 Bestemmelsesområde: Planen inneholder følgende bestemmelsesområder (Pbl. 12-7): #1 Område for midlertidig parkering 1
1.1. Formålet med planen Formålet med planen er å legge til rette for utvikling av hotelltomta på Nedre Malmø til hotell, bevertning samt kompletterende tjenesteyting, parkeringsanlegg og parkmessig uteareal med gode urbane kvaliteter. 2. Fellesbestemmelser 2.1 Byggetrinn Innenfor planområdet er det delt opp i to byggetrinn. Byggetrinn 1 omfatter delfelt BH/BUT1/BKB1/SGT og byggetrinn 2 omfatter BS/BUT2. Fremtidig kommunikasjon mellom byggetrinn 1 og 2 av hotellet tillates etablert med skywalk ut fra plan 2. Det tillates også delvis overbygget kommunikasjon mellom byggetrinn på terreng. 2.2. Parkering Parkering skal i utgangspunktet etableres under bakken. Unntak fra dette er følgende: Midlertidige parkeringsplasser tillates etablert på terreng innenfor delfelt BS/BUT2. Disse midlertidige parkeringsplassene skal dekke parkeringskrav for utbygging innenfor felt BH//BKB1. Når BS bygges ut skal all parkering, inkl. parkering for delområde BH, løses i parkeringsanlegg under bakken (se rekkefølgekrav). Det skal etableres 4 universelt utformede parkeringsplasser på terreng nær hovedinngang til hotellet i delområde BH/SGT. For de ulike utbyggingsfeltene skal det etableres parkeringsplasser som angitt under: For delfelt BH, og for etablering av hotell i delområde BS, skal det etableres 0,4 parkeringsplasser for bil pr. hotellrom. For annen arealbruk i delområde BS skal det etableres 1 parkeringsplass for bil pr. 100 m2 BRA. For delfelt BH skal det etableres 10 sykkelparkeringsplasser. For delfelt BS skal det etableres 40 sykkelparkeringsplasser. 8 % av parkeringsplassene som etableres skal være universelt utformede med størrelse på 4,8m x 6m. Minimum 20 % av parkeringsplassene skal utstyres med ladeenhet for el-bil. Sykler skal kunne låses til fastmontert stativ. Plassering skal vises i utomhusplan. 2.3. Bebyggelse og byform Maks BRA i planområdet er 10800 m². Maks BRA for de enkelte byggeområder tillates overført mellom byggeområdene dersom maks BRA i planområdet ikke overskrides. Det beregnes ikke teoretiske etasjeplan for bygninger med etasjehøyde over 3,0 meter eller for areal i parkeringsanlegg under terreng. Bebyggelsen skal ta hensyn til solforhold og krav til gode uteoppholdsarealer. Det skal legges til rette for publikumsrettede funksjoner mot elvepromenaden. Det tillates: 1) tak over inngangsparti(er) innenfor formålsgrensen. 2) vindskjerming og rekkverk på utenomhusarealer og terrasser, inkludert takterrasser. Vindskjerming og rekkverk skal være utført i glass og/eller transparente flater med maks høyde 2,5 meter over fast dekke. Rekkverk kan også etableres som spilerekkverk. 2
Takkonstruksjoner kan etableres som markiser i nøytrale farger eller tilsvarende løsninger med maks møne høyde på 3,2 m over fast dekke. 3) å etablere stiforbindelse mellom elvepromenaden og etablert lekeplass. 2.4. Skilt og reklameinnretninger For hotellet tillates ett lysskilt mot Elvepromenaden(vest) og ett lysskilt mot Sandskargata(øst). Lysskilt skal inntegnes i fasade ved byggesøknad og kan være opp til 9 m 2. Skilt uten belysning tillates inntil 5 m 2 i fasader som vender nord og øst. 2.5. Avfall Det skal legges til rette for gode sorteringsordninger. Avfall skal oppbevares forskriftsmessig innenfor byggeområdene fortrinnsvis innendørs, men kan også innpasses i planer for uteområder. Dersom avfallsanlegget skal etableres i uterommet skal det vises på utenomhusplanen. 2.6. Andre tekniske installasjoner Tekniske installasjoner som trafokiosker, heishus, ventilasjon, kjøleanlegg og varmeanlegg m.m skal integreres i bygningsvolumet på en arkitektonisk god måte. Installasjonene skal støydempes mot offentlige arealer og naboer. 2.7. Byggegrenser Byggegrensene ligger i formålgrensene; I BKB1 mot elvepromenaden, Buen kulturhus, SGT. I BH mot elvepromenaden, BUT1 og SGT. I BS mot BUT1, elvepromenaden, BUT2 og SGT 2.8 Krav om arkeologisk overvåkning I område mellom Mandalselva, Keiser Nicolausgate og Sandskargata er det en sannsynlighet for at det finnes kulturlag med automatisk fredete kulturminner fra middelalderen i bygrunnen. Ved større gravearbeider i dette området skal melding sendes til Fylkeskonservatoren. Fylkeskonservatoren vil etter konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle kunne kreve å være til stede når det graves for å dokumentere lagfølge og eventuelt jordfunn. 3. Rekkefølgebestemmelser (pbl 12-7 nr. 10) 3.1 Igangsettingstillatelse Før det gis igangsettingstillatelse for utomhusområdene skal det foreligge godkjent utomhusplan for enkeltområdene eller samlet. Utomhusplan skal godkjennes av parkansvarlig i kommunen. Godkjent teknisk plan skal foreligge innen deltillatelse for igangsett av betong/-grunnmursarbeider kan utstedes. Teknisk plan for vei, vann og avløp godkjennes av fagansvarlig. Før det gis igangsettingstillatelse til bebyggelse og anleggsarbeid innenfor delområde BH/BKB skal det foreligge detaljerte fasadetegninger, godkjent av planutvalget. Før det gis igangsettingstillatelse til bebyggelse og anleggsarbeid innenfor delområde BS skal det foreligge detaljerte fasadetegninger, godkjent av planutvalget. 3.2 Brukstillatelse Infrastruktur Før brukstillatelsen kan gis for ny bebyggelse, skal trafikkområder, uteoppholdsareal, beplantning o.l., som angitt i reguleringsplan for Nedre Malmø, planid 138, ferdigstilles. Det omfatter: Rundkjøring Grønneviksveien x Gismerøyveien Kjøreveg med fortau: Grønneviksveien Ballastgata Ballastbrygga Sandskargata. Kravet gjelder fram til og langs hele delområdet Kjøreveg med fortau: Keiser Nicolausgate fram til elva 3
Kjøreveg med fortau: Nordre Banegate fra kryss Keiser Nicolausgate til Pl 2 Elvepromenade fra Keiser Nicolausgate og fram til og med T 7 (av- og påstigningsområde) Gang- og sykkelbro T2 Gang- og sykkelveg T1 Friområde 04 Plass 2 (Pl 2) Plass 3 (Pl 3) Parkering Før brukstillatelse kan gis for ny bebyggelse tilhørende byggetrinn 1, skal midlertidige parkeringsplasser innenfor delfelt BS /BUT2 være ferdig opparbeidet. Før brukstillatelse kan gis for ny bebyggelse tilhørende byggetrinn 2, skal parkeringsanlegg under bakken, som ivaretar parkeringskrav for både byggetrinn 1 og byggetrinn 2, være ferdig opparbeidet. Utearealer Før brukstillatelse kan gis for ny bebyggelse tilhørende byggetrinn 1, skal uteoppholdsareal, BUT1, være ferdig opparbeidet iht. godkjent utomhusplan. Før brukstillatelse kan gis for ny bebyggelse tilhørende byggetrinn 2, skal BUT2 være ferdig opparbeidet iht. godkjent utomhusplan. Sluk i parkeringskjeller Dersom det etableres sluk i parkeringskjeller må det, før det kan gis brukstillatelse for ny bebyggelse tilhørende byggetrinn 2, være etablert oljeutskiller i parkeringskjeller. 4. Bebyggelse og anlegg (pbl 12-5 nr. 1) 4.1 Sentrumsformål, BS Innenfor BS kan det oppføres hotell med tilhørende betjeningsareal, bevertning, forretning, kontor og annen tjenesteyting. Det tillates ikke etablert boliger, men det er tillatt å etablere omsorgsboliger. Byggehøyde BS Maks høyde for gesims er kote 18,5 moh. Bebyggelsen kan ha flatt tak. Estetiske forhold Fasade mot elvepromenaden skal ha publikumsrettede funksjoner. Første etasje skal utføres med minimum 60 % vindusflate mot elvepromenaden. Tekniske installasjoner Tekniske installasjoner skal inngå i byggets volum og takform. Heishus tillates utført med nødvendig overhøyde, men maksimalt 0,8 m over maksimal gesimshøyde. 4
4.2 Hotell/overnatting, BH Innenfor byggeområdet skal det oppføres hotell med tilhørende betjeningsareal. Utnyttelse Maks BRA 4000 m². Byggehøyde Maks høyde for gesims er kote 22,3 moh. Bebyggelsen kan ha flatt tak. Estetiske forhold Det tillates rekkverk for takterrasse over maksimal gesimshøyde for inntrukket 5.etasje. Fasade mot elvepromenaden skal ha publikumsrettede funksjoner. Første etasje skal utføres med minimum 60 % vindusflate mot elvepromenaden. Tekniske installasjoner Alle tekniske installasjoner skal inngå i byggets volum og takform. Kjøleaggregat tillates plassert delvis åpent. Heishus tillates utført med nødvendig overhøyde, men maksimalt 0,8 m over maksimal gesimshøyde. 4.3 Uteoppholdsarealer, BUT1 BUT2 Det skal utarbeides utomhusplan som skal være i tråd med Normaler for uteområder i Mandal kommune. Utenomhusarealer BUT1-BUT2 skal opparbeides i henhold til godkjent utomhusplan. Det tillates ikke inngrep i strid med utomhusplanen. 4.4 Tjenesteyting/bevertning, BKB1 Innenfor byggeområdet kan det oppføres hotell med tilhørende bevertnings-, betjeningsareal og takterrasser. Området kan benyttes til bevertning, kulturformål og annen tjenesteyting. Takterrasse skal ivareta rømningsforhold for Buen Kulturhus. Utnyttelse Maks BRA 600 m². Byggehøyde Maks gesimshøyde er kote 7,2 moh. Bebyggelsen kan ha flatt tak og det kan etableres takterrasse. Estetiske forhold Det tillates rekkverk over maksimal gesimshøyde. Fasade mot elvepromenaden skal ha publikumsrettede funksjoner. Første etasje skal utføres med minimum 60 % vindusflate mot elvepromenaden. Tekniske installasjoner Alle tekniske installasjoner skal inngå i byggets volum og takform. Kjøleaggregat tillates plassert delvis åpent. Heishus tillates utført med nødvendig overhøyde, men maksimalt 0,8 m over maksimal gesimshøyde. 5
5. Samferdselsanlegg, parkering og teknisk infrastruktur (pbl 12-5 nr. 2) 5.1. Gatetun, SGT Det skal utarbeides teknisk planer for samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. Tekniske planer for vann og avløp skal omfatte hele planområdet med nødvendige tilknytninger til eksisterende nett. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur skal anlegges som vist i teknisk plan. Gatetun, f_sgt skal være felles for Buen kulturhus og bebyggelsen innenfor planområdet. Gatetunet skal betjene atkomst til hotell, sentrumsformål, parkeringsanlegg, parkeringsplasser, renovasjon og varemottak. Avkjørings pil er retningsgivende og kan justeres langs formålsgrensen. 5.2. Parkering, SPA Areal under bakken skal benyttes til parkeringsanlegg. Det tillates også å etablere kjellerrom i tillegg til parkeringsanlegg. 6. Hensynssoner (pbl 11-8, jf. 12.6) 6.1. Frisiktsoner, H140_1 H140_2 Det er ikke tillatt med vegetasjon, gjerder eller lignende over 0,5 meter over tilstøtende veiers nivå. Terrenget skal ikke planeres høyere enn tilstøtende veiers nivå. 6.2. Flomfare, H320_1 Topp grunnmur skal ligge på minimum kote 2,1 moh. Utearealer legges minimum over kote 1,9 moh. Under kote 1,9 moh kan det plasseres parkeringsareal og andre kjellerrom. Dersom areal under kote 1,9 nyttes til slike formål, må arealene sikres mot vanninntrenging og utstyres med nødvendig pumpeinstallasjoner. Nedkjørsler til parkeringsanlegg skal være sikret mot flom. Mindre elektriske og elektroniske installasjoner til nedfelt lys i gangbaner og pumper til vannspeil/fontene tillates plassert under kote 1,9 moh. i utearealer. 7. Bestemmelsesområder (pbl 12-7) 7.1. Bestemmelsesområde #1 Område for midlertidig parkering Innenfor området kan det opparbeides midlertidig parkering på terreng tilknyttet utbyggingen av byggetrinn 1. Hvordan dette skal opparbeides er vist i utomhusplanen. Det midlertidig parkeringsarealet her kan benyttes frem til det gis brukstillatelse for bygninger tilknyttet byggetrinn 2. Området skal deretter benyttes til byggeområde, jf. bestemmelsenes pkt. 4.1. Det tillates da ikke parkering på terreng innenfor bestemmelsesområde #1. Dato 16.08.17 Rev. 18.08.17/JG Rev. 24.08.2017 NOARRO Rev. 28.08.17/JG Rev. 29.08.2017 NOARRO Rev._2_ 29.08.2017 NOARRO Rev._3_ 29.08.2017 NOARRO/NOASIV/GL REV 01.09.2017 NOASIV/ NOARRO REV 19.09.2017 NOASIV/ NOARRO 6