Reguleringsplan Rådal sentrum/lagunen Planendring Beskrivelse av endringsforslagene 30.5.2016. Saksnr. 2016 06061 PlanID 60700001 Bakgrunn Reguleringsplan for Rådal sentrum/lagunen ble vedtatt i Bergen bystyre i møte den 24.06.2015, sak. 169 15. I vedtaket inngår at bystyret ser positivt på etablering av en ekstra gangbro. Dette krever en reguleringsendring. For å følge opp bystyrets vedtak fremmes det nå en reguleringsendring hvor gangbroen innarbeides i planen. Det anbefales at det samtidig gjøres en del mindre endringer. Bakgrunnen for disse endringene er grunneiers detaljerte vurderinger av sitt utbyggingsprosjekt, samt kommunens egne behov for klargjøring av bestemmelsene. Endringene gjelder både plankart og planbestemmelser. Det legges fram ny versjon av begge disse dokumentene. Endringene berører primært aktuell grunneier og noen offentlige myndigheter. De foreslåtte endringene har liten eller ingen negativ konsekvens for byplanløsninger og for naboer eller brukere av området. Endringene behandles derfor som en mindre planendring, jfr. plan og bygningslovens 12 14. Saken sendes på en begrenset høring til berørte grunneiere og offentlige myndigheter. Beskrivelse av foreslåtte endringer 1 Endringer knyttet til første utbyggingstrinn, sør for bybanens holdeplass De fleste endringene knytter seg til området sør for bybanens holdeplass. Her er Lagunen Eiendom i gang med prosjektering og byggesaksbehandling av sitt første utbyggingstrinn. Det omfatter utvidelse av dagens handelssenter, med arealer for forretning, kontor, kino og parkering. Samtidig etableres torg rundt bybanens holdeplass, og gågate sørover til Lagunevegen. Utbyggingen er i hovedsak i samsvar med regulering, men detaljplanlegging har gitt behov for noen endringer. Gangbro I bystyrets vedtak av planen inngikk følgende punkt: "2. Det sees positivt på at det kan tas inn en gangbro i nordlig del av o_gt3. Dette må behandles som en planendring i en egen sak." Av bystyresaken framgår at gangbroens hensikt er å skape en «rundgang» på 2. etasjenivå over gågaten GT3. Den skal gi gangforbindelse over gågaten, i sammenheng med den allerede regulerte gangbroen i sør. Vi legger derfor til grunn at det er gangforbindelse som er hensikten med broen, og at en bredde på 5 m er tilstrekkelig.
Illustrasjon sett fra Kalgahaugen mot bybanetorget T5 og gågaten GT3, med ny gangbro. Ill: HilleMelbye arkitekter Gangbroen i sør, som inngår i den vedtatte reguleringen, har en bredde på 15 m. Utbygger ønsker å fordele den totale gangbrobredden likt på begge broer, slik at begge blir 10 m. Fagetaten har ikke motforestillinger mot denne løsningen. I forslag til planendring er derfor den sørlige broen redusert til 10 m bredde, mens den nye, nordlige broen også gis en bredde på 10 m. Byggehøyder Med grunnlag i reviderte utbyggingsløsninger ber grunneier om noen endringer av byggehøyder for området S6. Endringene gir nye fasadeløsninger mot torget, samt at det gir mulighet for å etablere kino i bygget. Gjeldende reguleringsplan til venstre, med angitte byggehøyder. Foreslåtte nye byggehøyder framgår på kartet til høyre.
Høydeøkningene ligger på østsiden av gågaten, med ny løsning for inngangspartiet til senteret fra bybanetorget som den største økningen. Her økes byggehøyden fra c+49 til c+60, noe som gir en byggehøyde på 17 m over bakkenivå. Sørover fra inngangspartiet økes høyden fra c+64,7 til c+67, på grunn av behov for økt høyde for planlagt kinoanlegg. Denne høydeøkningen blir på en noe tilbaketrukket del av bygningen, slik at fasaden mot gågaten opprettholder regulert høyde. Mot grøntområdet GR6 i nord økes høyden fra 44,0 til 49,5 m. Regulert høyde var her tilpasset dagens bygning, som er svært lav i forhold terrenget ved bybanen. De økte byggehøydene vil gi liten påvirkning på omkringliggende byrom og bebyggelse. På byggets nordside anser vi den økte byggehøyden som en fordel, ved at bebyggelsen markerer seg tydeligere og gir klarere avgrensning av byrommet. De foreslåtte endringene er etter fagetatens vurdering akseptable høyder i et byområde, og de anses ikke å bryte mot bebyggelsen i området for øvrig. Det er utarbeidet sol /skyggevurderinger, som viser noe mer skygge mot torg T5 på ettermiddagstid, men fortsatt har torget generelt gode solforhold. Solstudie, 12. mars kl. 15.00. Solstudie, 12. juni kl. 15.00. Det tas også inn forslag om bestemmelser om at tekniske installasjoner på taket kan gå noe over den angitte byggehøyden. Høyder på bygulvet Vedtatt reguleringsplan angir høyder på gategulv for å sikre sammenheng mellom bebyggelse, parkeringsanlegg og gatenivåer. Det er behov for inntil 30 cm justering av disse høydene. Dette vil ikke få konsekvenser for funksjonalitet eller estetikk i byrommene. Nye høyder er vist i nytt plankart. Endrede formålsgrenser For å gi bedre avgrensning for torg T5 ved bybaneholdeplassen og understreke siktlinjen mot Apeltunvannet endres byggegrense/formålsgrensen for nordsiden av område S6. Det gjøres også en mindre justering av formålsgrensen for S8b, på nordsiden av bybanen, for å gi bedre plass for gående og syklende.
En del av vareleveringen til senteret skal skje ved gjennomkjøring fra vegen KV03 langs Apeltunvannet og ut i rundkjøringen nord for bussterminalen. Vareleveringen vil ligge under bygningsmassen i område S6 og under torget ved bybaneholdeplassen. For å muliggjøre tak over vareleveringen i nordøstre del av senteret utvides området S6 over vareleveringsvegen KV03 på en kort strekning. Tidspunkt for gjennomføring Planen har rekkefølgekrav med sikte på at det meste av utbyggingen må avvente ferdigstillelse av ny E39. Området rundt bybanestoppet er unntatt fra dette kravet, for tidlig å få en bymessig utbygging rundt stoppet. Vi anbefaler at unntaksbestemmelsen i tillegg skal omfatte noen mindre områder. De har liten eller ingen konsekvens for trafikkbelastningen av utbyggingen og bør bygges samtidig med øvrig bebyggelse. De nye unntakene gjelder følgende områder: S6e. Området i nordenden av dagens bygg, mot grøntområdet GR6. Åpner for utbygging av én ekstra etasje på den smale stripen nord for dagens bygg. F3. Den nye gangbroen over gågaten GT3. Parkeringsanlegget PH3. Utvidelsen av dagens parkeringshus, som vil være bygningsteknisk fundament for utbyggingen av S6 og F/K/T3. Trafikkøkningen dette medfører er tatt inn i trafikkberegninger og informasjon ved høring av det opprinnelige planforslaget, og endringen gir ingen konsekvenser for trafikkløsningene. Parkeringsanlegget PH6, under bebyggelsen i Kalgahaugen. Boligbebyggelsen er unntatt fra plankravet, og parkeringsanlegget under bebyggelsen må etableres samtidig som boligene. Aksen mot Apeltunvannet Området mellom bybanen og eksisterende handelssenter er i den vedtatte reguleringsplanen regulert til grønnstruktur, GR6. Det er ønskelig å forsterke denne tverraksen fra bybanebroen, over bybanetorget og mot Apeltunvannet med en tydelig allmenning langs senterets nordside. Dette ville være mulig også med gjeldende reguleringsplan, men for å tydeliggjøre denne aksen anbefales allmenningen avsatt som byrom i stedet for grønnstruktur. Den får betegnelsen T7. Det anbefales også at allmenningen avsluttes med en utsiktsplattform over vannet. Denne er tatt inn i endret reguleringskart, og får betegnelse T8. I bestemmelsene stilles krav til utforming av utsiktsplattformen, jfr. ny bestemmelse 10.5.7.
2 Sykkelveg og pumpestasjon i veg V12, Lagunevegen sør Gjeldende plan viser en inndeling av vegen i fortau, sykkelveg, parkering og kjøreveg, med sykkelveg på sørsiden av kjørevegen. Inntil det bygges på sørsiden av vegen vil den ha en del trafikk, mens den ved permanent opparbeiding vil bli envegskjørt og ha forholdsvis lav trafikk. For at den kortsiktige etableringen av sykkelvegen skal samsvare med permanent løsning og for å sikre god adkomst til torg T4, anbefales sykkelvegen flyttet til nordsiden av kjørevegen. Parkeringsfeltene, inkludert område for drosjeholdeplass, flyttes da til sørsiden av kjørevegen. Det er behov for ny pumpestasjon ved første byggetrinn. Pumpestasjonen inngår i gjeldende reguleringsplan, men er forutsatt integrert i framtidig bebyggelse i område S6c. Siden utbygging her ligger langt fram i tid foreslår utbygger at den plasseres i forbindelse med en beplantningssone i V12. Kommunen ønsker i utgangspunktet ikke slike anlegg i gaten. Av hensyn til framdriften i saken tar vi likevel ny plassering av pumpestasjonen inn i planendringen til høring. Vi mener at det må arbeides videre for å finne løsninger som vil være gode både på kort og lang sikt. 3 Rekkefølgebestemmelse for ny Søråsrundkjøring I den vedtatte planen inngår et rekkefølgekrav for bygging av en rundkjøring nord for Lagunen. Nærmere utredninger fra Statens vegvesen har avdekket at denne rundkjøringen kan forverre trafikkavviklingen. Kravet tas derfor ut av planen. Det bør igangsettes et nytt planarbeid for å utrede og avklare framtidig utforming av kryssområdet. 4 Endringer i bestemmelsene Her oppsummeres og redegjøres punktvis for endringer i bestemmelsene. For oversiktens del viser listen alle endringer, også de som er omtalt i punktene over. Det gis nærmere forklaringer på endringer der det er behov for det. Foreslått ny tekst er vist med rød skrift i vedlagte reguleringsbestemmelser. Utbyggers endringsønsker: 2.1.1. Flere områder unntas fra rekkefølgekravet knyttet til ny E39. 2.4.1. Rekkefølgekravet for opparbeiding av Fanavegen sørover fra bussterminalen var knyttet både til ny E39 og til igangsetting av utbygging ved Lagunen. Siden opparbeiding av denne vegstrekningen vil redusere vegkapasiteten, anbefales det at koblingen mot senterutbyggingen fjernes. Det betyr at regulert løsning skal opparbeides senest ett år etter at E39 er ferdig. 3.1.1. Ny bestemmelse om at tekniske rom på tak kan gå over den angitte byggehøyden. 3.6. Ny bestemmelse om utforming av pumpestasjon i V12. 9.1.1. Nytt punkt om at visse typer servicevirksomheter kan tillates i parkeringsanleggene. 9.1.2. For gater og byrom er det krav om at dekketykkelse over underliggende parkeringsanlegg skal være min. 50 cm, for å sikre mulighet for beplantning. Tekniske løsninger og krav til høyden på bygulvet gjør dette vanskelig for GT3 og T5, og det tillates derfor avvik for disse områdene. 10.1.8. Det tillates mindre justeringer av angitt høyde for byrom og gater. 10.5.6 og 10.5.7. Nye bestemmelser om allmenning og utsiktsplattform i området fra bybaneholdeplassen mot Apeltunvannet. 10.6.2. Det åpnes for midlertidig opparbeiding av sørlige del av GS03, inntil parken ned mot Apeltunvannet er opparbeidet. Det stilles krav om trafikksikker og funksjonell løsning i mellomperioden.
Endringer ut fra kommunens gjennomgang 1.2.2. Uteservering og sykkelparkering tas inn i listen over forhold som skal inngå i detaljplan for gater og byrom. 1.5.1. Kravet om at renovasjonsteknisk plan skal godkjennes av BIR avgrenses til utbygging som omfatter bolig. 1.9., 8.2.4. og 9.1.6. Bestemmelser om sykkelparkering tydeliggjøres for å unngå misforståelser. 3.1.2. Ny bestemmelse som klargjør forståelsen av beregning av utnytting for F/K/T3. Tillatt utnytting endres ikke. 3.1.6. Tiltaksplan mot forurensning er krevd sammen med byggesøknad, men dette er ikke nødvendig før ved søknad om igangsettingstillatelse. 3.3. Krav til uteareal og boligstørrelser var plassert under kapitlet "Boligbebyggelse" i bestemmelsene. Siden det også tillates en vesentlig andel bolig i regulerte sentrumsområder flyttes disse kravene til kapitlet "Fellesbestemmelser", for å klargjøre at bestemmelsene gjelder for alle boliger. 7.1.1. Nytt punkt om byggehøyde på gangbroene. 10.1.1. Planen angir eierform for samferdselsanlegg, og dette er gjort både på plankartet og i bestemmelsene. Det viser seg at det for noen mindre veger ikke er samsvar mellom plankart og bestemmelser. For ni veger viser plankartet at de er offentlige, mens de i realiteten skal være felles. I tillegg er ett område angitt som felles i bestemmelsene, men skal være offentlig. I alle tilfellene er plankartet korrekt. Det anbefales at de 9 områdene føyes til i punkt 10.1.1., mens området V15 tas ut. De faktiske ansvarsforholdene var avklart med berørte parter ved utarbeidelse av kartet, og endringen gir ingen reell endring i status for vegene. 10.1.5. Alle nye samferdselsanlegg skal i utgangspunktet ha universell utforming (UU). På grunn av terrengforholdene er det gitt mulighet for noen unntak fra dette. Også for disse tiltakene er det imidlertid et mål å komme så nær UU kravene som mulig, og det tas inn en presisering om dette. Vi har også benyttet anledningen til noen tekniske opprettinger, som ikke har betydning for bestemmelsenes innhold.