ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Besøksadresse: Allehelgens gate 5 Postadresse: Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon 55 56 63 10 Epost: postmottak.byggesak@bergen.kommune.no www.bergen.kommune.no www.bergen.kommune.no/dinside Novaform Bergen AS Fjøsangerveien 70A 5068 BERGEN Deres referanse: Vår saksbehandler: Vårt saksnummer: Dato: Karsten Høyheim 201517360/7 250915 Dir. tlf.: 5556 6472 TILLATELSE TIL TILTAK MED ANSVARSRETT Eiendom : Gnr 168 Bnr 1067 Adresse : Hegrenesveien 2 Tiltakshaver Tiltaket : Nyhavn Eiendom AS : Bruksendring verksted Vi viser til søknad mottatt 29.05.15 og tilleggsdokumentasjon mottatt 09.09.15. 1. Søknaden gjelder: Bruksendring fra verksted til treningssenter i byggets 1 og 2 etasjer med til sammen ca 390 m² bruksareal. Byggets totale areal er oppgitt til 882 m². Etablering av nytt ventilasjonsanlegg i lokalene med tilhørende to kanaler på fasade mot øst. Tiltaket krever dispensasjon fra reguleringsplanen nr 18200000 Nyhavn med hensyn til formålet Bolig/forretning/kontor og bestemmelse 1.8 Tilgjengelighet. Det kreves også dispensasjon fra pbl 29-5, Tekniske krav, jf. bestemmelsene i TEK10 med hensyn til 12-1 Krav om universell utforming av byggverk og 12-3 Krav om heis i byggverk. Det er søkt om dispensasjon fra ovennevnte formål og bestemmelser. 2. VEDTAK Det gis tillatelse til: Bruksendring fra verksted til treningssenter i byggets 1 og 2 etasjer. Etablering av nytt ventilasjonsanlegg i lokalene med tilhørende to kanaler på fasade mot øst. 2.1 Dispensasjoner Det gis dispensasjon fra reguleringsplan nummer 18200000 Nyhavn med hensyn til formålet Bolig/forretning/kontor og bestemmelse 1.8 Tilgjengelighet.
Det gis også dispensasjon fra pbl 29-5, Tekniske krav, jf. bestemmelsene i TEK10 med hensyn til 12-1 Krav om universell utforming av byggverk og 12-3 Krav om heis i byggverk for bruk av 2 etasje. 2.1 Dokumentasjon som må sendes inn før det kan gis ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse: Det må dokumenteres at krav i TEK10 13-7 Lydisolasjon og 13-11 Vibrasjonsforhold kan innfris for den planlagte bruk. 2.2 Unntak fra byggteknisk forskrift Det gis tillatelse til å fravike byggteknisk forskrift 14-1 vedrørende energikravet. Bruksendringen anses både forsvarlig og nødvendig, samt sikrer hensiktsmessig bruk, jf. planog bygningsloven 31-2 fjerde ledd. 2.3 Vannforsyning og avløp Vann- og avløpsetaten har gitt uttalelse til tiltaket datert 17.04.15 med saksnummer 201512660. Vilkår og krav stilt i uttalelsen skal etterkommes, jf. plan- og bygningsloven 27-1 og 27-2. 2.4 Ansvarsretter Med henvisning til mottatt søknad om ansvarsrett godkjennes følgende foretak: Foretak Org.nr Godkjent Funksjon - tiltaksklasse Ansvarsområde Novaform Bergen AS 912558452 Sentral SØK Tiltakskl 1 Søknad Firesafe AS 958249799 Sentral PRO Tiltakskl 3 Brannkonsept BrannCon AS 993230537 Sentral Uavhengig kontroll Tiltakskl 3 Brannkonsept Konstruksjonsteknikk AS 995081067 Sentral PRO Tiltakskl 1 Konstruksjoner SIMM AS 987872756 Sentral PRO, UTF Tiltakskl 1 Luftbehandlingsanlegg Chr M Vestrheim AS 917154678 Sentral UTF Tiltakskl 1 Sanitæranlegg Obligatorisk kontroll skal gjennomføres i henhold til byggesaksforskriften 14-2. 3. BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET 3.1 Planstatus Eiendommen omfattes av reguleringsplan nummer 18200000, Nyhavn, stadfestet 21.09.09 og er regulert til Bolig/forretning/kontor. I kommunedelplan for Sandviken Fjellsiden Nord planområde P: Nyhavn-Hegreneset er eiendommen vist som område der det skal utarbeides reguleringsplan. Kommuneplanens arealdel viser eiendommen som Sentrumsformål og den ligger innenfor hensynssonene Bevaring kulturmiljø og Gul støysone i forhold til vei. Parkeringssone P2. 3.2 Nabovarsling Ansvarlig søker opplyser at det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i planog bygningsloven 21-3, og det er mottatt merknad fra Sameiet Hegreneset 2. Side 2 av 7
Merknaden går i hovedsak på at bygget er uegnet til treningssenter grunnet byggets konstruksjon i lettbetong oppført i 1956, etter dagjeldende standard. Det er svært lytt mellom etasjene fordi hulmuren virker som en støyforsterker. Driften av treningssenteret er oppstartet uten at det er foretatt nødvendig prosjektering for å sikre tilfredsstillende lyd- og vibrasjonsforhold. Beboerne i bygget er plaget av støy og vibrasjoner fra utstyr, særlig på kveldstid og er ikke til sammenligning med tidligere drift i lokalene. Det er tiltakshaver som har ansvaret for uklarhet når bruksendring og drift blir oppstartet uten nødvendige tillatelser. Ved en eventuell tillatelse må det settes vilkår om støyreduserende tiltak som faktisk er effektive. Ansvarlig søker har kommentert merknadene fra naboer og legges ved i sin helhet: 3.3 Parkering: Tiltaket krever 3 stk parkeringsplasser for bil i sone P2. Det er i opplyst at det er inngått avtale om disposisjonsrett for antall plasser. 3.4 Atkomst og avkjørsel Bruksendringen medfører ingen endring av eksisterende forhold. 3.5 Støy Ansvarlig søker har fremlagt støyrapport fra Multiconsult datert 13.05.15: Side 3 av 7
3.6 Andre uttalelser eller vedtak Trafikketaten har gitt uttalelse datert 19.06.15, og har ingen merknader til bruksendringen. Arbeidstilsynet har i vedtak datert 20.05.15 gitt samtykke etter arbeidsmiljøloven 18-9 til tiltaket. Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap har i brev datert 17.02.15 innvilget søknad om sletting av tilfluktsrom på eiendommen. 3.7 Unntak fra byggteknisk forskrift Kommunen kan gi tillatelse til bruksendring og ombygging og rehabilitering av eksisterende byggverk også når det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader, dersom bruksendringen eller ombyggingen er forsvarlig og sikrer hensiktsmessig bruk, jf. plan- og bygningslovens 31-2. Hensynet bak bestemmelsen er at kommunen skal ha mulighet til å legge til rette for at bygninger fortsatt skal kunne brukes og ikke forfalle. 3.8 Dispensasjon Tiltaket kommer i strid med reguleringsplanen nr 18200000 Nyhavn med hensyn til formålet Bolig/forretning/kontor og bestemmelse 1.8 Tilgjengelighet for tiltakets 2 etasje. Det søkes om bruksendring av tidligere verksted til treningssenter. I gjeldende reguleringsplan for Nyhavn er formålet Bolig/forretning/kontor. Det er søkt om dispensasjon fra regulert formål til treningssenter. For at dispensasjon kan gis kreves det at verken hensynene bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra eller hensynene i plan- og bygningslovens formålsbestemmelse 1-1, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å dispensere være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det følger av formålsbestemmelsen i plan- og bygningsloven at plan og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger for samfunnet, likeverd og tas hensyn til barn og unges oppvekstmiljø samt estetisk utforming av omgivelsene. Side 4 av 7
Reg.plan vedrørende formålet Bolig/forretning/kontor: Treningssenter er ikke et spesifikt bruksområde i reguleringsplaner og som i hovedregel alltid faller utenfor reguleringsformålet. Det vises videre til at det synes å være naturlig å innpasse et treningssenter i et område med blandet bruk, forretning og kontorvirksomhet og som også favner nærliggende boligområder. Det er å anse at denne bruk må kunne lokaliseres i områder avsatt til sentrumsformål i kommuneplanen. I denne konkrete saken har omsøkte lokaler tidligere vært i bruk som verksted slik at i forhold til denne bruk vil ikke bruksendring fra verksted til treningslokaler være en uforholdsmessig endring, da begge bruksformålene må påregnes å gi støy av ulik karakter. Tiltaket vurderes til ikke å vesentlig tilsidesette de hensyn bestemmelsene skal ivareta. Fordelene ved å dispensere fra formålsbestemmelsen vurderes til at lokalene legges til rette for et tjenestetilbud i dette området som er positivt for beboerne. Formålet med tiltaket tilsier at naboers vern mot støy skal ivaretas i minst samme utstrekning som de var ved tidligere verkstedsvirksomhet. Det stilles derfor krav om at ny bruk ikke skal være til vesentlig ulempe for beboerne i bygningen og området for øvrig. Det ligger i dette at noe støy må tåles, men at tiltakshaver har plikt til å påse at driften ved treningssenteret holder seg innenfor den bruk det er tilrettelagt for og at det utvises tilbørlig hensyn til beboerne. Dersom krav i TEK 10 og T- 1442 samt at den konkrete bruken av lokalene ikke er til vesentlig ulempe for naboer, anses fordelene ved bruksendringen å være klart større enn ulempene. Aktiviteter på sen kveld helg og nattestid er ikke forhold som reguleres av plan- og bygningsloven og som vi derfor ikke tar til behandling. Tekniske krav, jf. bestemmelsene i TEK10 med hensyn til 12-1 Krav om universell utforming av byggverk og 12-3 Krav om heis i byggverk: Det søkes om dispensasjon fra å etablere heis/løfteanretning fra 1 etasje til 2 etasje. Dette begrunnes med at det tilbys et likeverdig tilbud i byggets 1 etasje. Dette gjelder også for oppnåelse av trinnfri forbindelse mellom horisontale plan med nivåforskjell. Som kompensasjon blir det etablert en mobil rampe for personer med begrenset bevegelsesmulighet for tilgang til toalett. Med bakgrunn i ovennevnte opplysninger anser vi at bevegelseshemmede brukere får tilgang til aktiviteter i 1 etasje og de nødvendige funksjoner. Etter en samlet vurdering av ovennevnte dispensasjoner vil fordelene ved å gi dispensasjon med de krav som stilles være innfridd ihht pbl 19.2 og derfor klart større enn ulempene. 4. GENERELLE BESTEMMELSER OG KLAGEADGANG Vedtaket kan påklages, se orientering om rett til å klage og andre generelle bestemmelser på siste side. Side 5 av 7
ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Karsten Høyheim - saksbehandler Åge Vallestad - gruppeleder Kopi: Nyhavn Eiendom AS, Nyhavn 4, 5042 BERGEN Sameiet Hegreneset v/styreleder Marte Mo, Hegrenesveien 2, 5042 BERGEN Side 6 av 7
Generelle bestemmelser: Rettslig grunnlag: Ferdigstillelse: (plan- og bygningsloven 21-10 og byggesaksforskriften kapittel 8) Bortfall av tillatelse: (plan- og bygningsloven 21-9) Orientering om rett til å klage på vedtaket: Klagerett: (forvaltningslovens 28) Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift og byggesaksforskriften. Når tiltaket er ferdigstilt skal det søkes om ferdigattest. Ferdigattest utstedes når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon fra ansvarlig søker. Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Tillatelsen faller også bort hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Den som er part eller har rettslig klageinteresse har rett til å klage over vedtaket. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltningslovens 29, 30 og 31) Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltningslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltningslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltningslovens 42) Rett til å se sakens dokumenter: (forvaltningslovens 11) Rett til å få veiledning: (forvaltningslovens 11) Kostnader ved klagen: (forvaltningslovens 36) Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: (forvaltningsloven 27 b) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner eller klager ikke kan lastes for forsinkelsen. Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om dette innen klagefristen utløp. Klagen må nevne det vedtaket det klages over, hva som ønskes endret og være undertegnet av klageren eller hans fullmektig. Klagen bør begrunnes. Vedtaket kan gjennomføres selv om det er påklaget. Klager kan imidlertid anmode om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til anmodning om utsatt iverksetting av vedtaket. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Kommunen vil kunne gi nødvendig veiledning for at alle parter skal kunne ivareta sine interesser på best mulig måte. Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader, f. eks advokatbistand, i forbindelse med klagesaken der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen tre uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til klager. Søksmål om gyldigheten av vedtaket, eller krav om erstatning som følge av vedtaket, kan ikke reises uten at en har brukt sin adgang til å klage på vedtaket og klagen er avgjort av høyeste klageinstans. Søksmål kan likevel reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Side 7 av 7