I. OPPLØYSING AV SAMEIGE II. STIFTING OG BORTFALL AV TINGLEGE RETTAR Advokat (H) Borgar Høgetveit Berg, Thommessen Eigedomsrettsseminaret, Statens Kartverk, Sundvollen 10. september 2014 1 2 Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, 10.-11. september 2014 1
OPPLØYSING AV SAMEIGE 3 1. NOKRE GRUNNLEGGJANDE FØRESETNADER Korleis oppstår sameige? Virkeområdet for sameigelova Det frie sameiget / det tingsrettslege sameiget Sameigeformer som fell utom sameigelova Partsforholdet Sameigarens rådvelde over tingen / eigedomen Fysisk rådvelde Rettsleg rådvelde Inntekter og utgifter Fleirtalsvedtak Forholdet til tredjeperson 4 Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, 10.-11. september 2014 2
2. OPPHØYR AV SAMEIGE. OVERSIKT Opphøyrsgrunnen kan følgje av stiftingsgrunnlaget Tidsavgrensing Død Sameigetingen kan gå til grunne Sameigedelane blir samla på ei hand Kjøp Utløysing Arv Oreigning Oppløysing Avtale Lov 5 3. SAMEIGELOVA 15 Oppløysing. 15. (1) Etter varsel med rimeleg frist har kvar av sameigarane rett til å få sameiga oppløyst. (2) Kan tingen ikkje delast utan skade, skal han seljast gjennom namsmyndighetene etter reglane i tvangsfullbyrdelseslova så langt dei høver. Under elles like vilkår har ein sameigar førerett til å få sitt bod godteke. Gjev to eller fleire sameigarar like bod, og ingen av dei byd høgare, gjeld 11 andre stykket tilsvarande dersom dei vil halda fram som sameigarar. Vil dei ikkje halde fram som sameigarar, skal det bodet som fyrst vart gjeve, godtakast. Svarar dei like boda til den høgste prisen tingen kan overtakast for, skal likevel tingretten ved lutkast eller på annan måte avgjere kva for bod som skal godtakast. (3) Krav om tvangssal kan fullførast utan at det ligg føre dom eller anna tvangsgrunnlag for oppløysing, når det ikkje er gjort motmæle mot kravet eller motmælet klårt er grunnlaust. Avgjerda høyrer under tingretten og skal takast i orskurd som kan ankast. (4) Kongen kan gjeva nærare føresegner om oppløysing og fullføring av krav om oppløysing. (5) Paragrafen her gjeld ikkje grunn som ligg i sameige mellom bruk. 6 Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, 10.-11. september 2014 3
4. OPPLØYSINGSRETT SOM TRYGGINGSVENTIL Gjeld berre det personlege sameiget, sml. 15 (5) Den enkelte sameigaren kan når som helst krevja sameiget oppløyst Alternativa til oppløysing Det må gjevast ein rimeleg frist Moglege unntak, jf. sameigelova 1 andre ledd Avtale Særlege rettshøve Vanskelege einskildspørsmål i praksis > Rt. 1998 s. 1933 > Rt. 2000 s. 544 > Rt. 2001 s. 653 > Rt. 2003 s. 819 7 5. GJENNOMFØRINGA AV OPPLØYSINGA (I) Prinsipalt: Naturaldeling, jf. 15 (2) første punktum Skrankar for naturaldeling Rettslege hinder > Jordlova 12 > Plan- og bygningslova 26-1 Fysiske hinder Økonomiske hinder Skranke at formuesgodet kan delast i samsvar med partanes eigarandelar? Skranke at det må skje ei fullstendig oppløysing? 8 Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, 10.-11. september 2014 4
6. GJENNOMFØRINGA AV OPPLØYSINGA (II) Subsidiært: Tvangssal, jf. 15 (2) første punktum Tvangsfullbyrdingslovas reglar gjeld så langt dei høver Unntatt frå kravet om tvangsgrunnlag Medhjelparsal eller auksjonssal Avgrensing av bydarar Dekningsprinsippet Sameigars fortrinnsrett, jf. 15 (2) andre punktum 9 7. GJENNOMFØRINGA AV OPPLØYSINGA (III) Sakskostnader Naturleg fordelingsprinsipp ved naturaldeling? > Likt på kvar sameigar? > Nytten for den enkelte sameigar? > Fordeling etter eigarbrøk? Tvangsfullbyrdingslova høver ikkje ved tvangssal > Kostnaden går av salssummen, jf. Rådsegn 4 s. 14 > Dette gjeld også ved oppløysing etter 15 tredje ledd, jf. Rt. 2002 s. 1716 > Ved ikkje gjennomført tvangssal gjeld tvistelova, jf. Rt. 2001 s. 1716 Tvistelova kapittel 20 gjeld dersom det blir tvist om retten til å krevje oppløysing 10 Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, 10.-11. september 2014 5
8. OPPLØYSING OG ODELSRETT Odelslova 17 Oppløysing ved naturaldeling I utgangspunktet odelsrett på alle utdelte parsellar Oppløysing ved tvangssal Sameigarar med odelsrett må konkurrere på lik line med andre interessentar Dersom ervervaren var sameigar og hadde odelsrett til heile eigedomen, beheld han denne etter tvangssalet Dersom ervervaren var sameigar og hadde odelsrett til ein del av eigedomen, får han etter tvangssalet odelsrett til hele eigedomen 11 9. SÆRLEG OM OPPLØYSING AV REALSAMEIGE Oppløysing må her skje etter reglane i jordskiftelova, jf. sameigelova 15 (5). Prosessuelle og materielle skrankar for jordskifte Jordskiftelova 3 Jordskiftelova 3a Jordskiftelova 4 Jordskiftelova 26 (2) Skiftefeltet; jordskiftelova 25 Jordskiftelova 16 og 17 Siktemålet; jordskiftelova 29: tenleg etter tida og tilhøva Deling etter brøk Unntak 12 Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, 10.-11. september 2014 6
STIFTING OG BORTFALL AV TINGLEGE RETTAR 13 1. EMNET. DEFINISJONAR. AVGRENSINGAR Tingsrett og tinglege rettar Eigedomsretten Restretten Kløyvd eigedomsrett? Avgrensa rettar Panterettar Positive servituttar bruksrettar Negative servituttar forbod mot særskilt bruk Allmenningsrettar Allemannsrettar Rettsvern? 14 Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, 10.-11. september 2014 7
2. OVERSIKT OVER ERVERVSMÅTAR Originære erverv Okkupasjon (og dereliksjon) Derivative erverv Rett stifta ved avtale eller einsidig friviljug disposisjon > Sal, gåve, testament Kreditorbeslag Utlegg og konkurs Rett stifta ved lov eller ved offentlegrettsleg vedtak heimla i lov > Legalarv, legalpant, oreigning mv. Ekstinktive erverv Umiddelbart godtruerverv m.v. Hevd og alders tids bruk m.v. 15 3. OKKUPASJON (OG DERELIKSJON) Okkupasjon av fast eigedom og lausøyre Alt areal må i utgangspunktet ha vore i det fri Ingen frie overflateareal i dag; staten eig resten Undergrunnen Bær og sopp m.v. Dereliksjon Spørsmålet er om det er med vilje at eigaren ikkje lenger er innehavar Utgangspunktet: Okkupanten må kunne rekne med at tingen er derelinkvert dersom dei ytre omstenda klart peikar på det, jf. Rt. 1970 s. 346 Hittegodslova og kulturminnelova 16 Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, 10.-11. september 2014 8
4. AVTALE OG ANDRE DERIVATIVE ERVERV Tolking av stiftingsgrunnlaget Avtaletolking Testamentstolking Lovtolking Tolking av vedtak Tilhøvet til reglane om (umiddelbart) godtruerverv ( ekstinksjon ) Lover, t.d. tinglysingslova, godtrulova, aksjelovene Ulovfesta reglar Tilhøvet til reglane om samanblanding Lov om hendelege eigedomshøve Lov om ekteskap 31 tredje ledd m.v. ( husmorsameige ) 17 5. HEVD OG ALDERS TIDS BRUK Hevd Lovfesta i lov om hevd Virkeområde og vilkår Alders tids bruk Ulovfesta Virkeområde og vilkår Hovudskilnaden mellom hevd og alders tids bruk Kravet til god tru er i utgangspunktet det same Virkeområdet meir omfattande for alders tids bruk Vilkåra for alders tids bruk er mindre skarpe i kantane Alders tids bruk føresett ein vesentleg lengre bruksperiode 18 Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, 10.-11. september 2014 9
6. ANDRE ULOVFESTA STIFTINGSGRUNNLAG Klanderverdig passivitet Rådsegn 6 s. 6 Ekstinksjon på grunnlag av passivitet og store investeringar Rt. 1992 s. 352 Sigdal Rt. 2000 s. 604 Øraker gård Festna rettshøve Allmenningane på Røros Nordmarka i Oslo Lokal sedvanerett Rt. 1995 s. 644 Westerbotn 19 7. FORHOLDET MELLOM DEI ULIKE STIFTINGSGRUNNLAGA Kva der fleire rettsgrunnlag kan tenkjast å vera oppfylt? Rettsleg spørsmål Taktisk spørsmål Illustrasjon: Faktisk bruk av fast eigedom Tyding som prov for okkupasjon Tyding som prov ved avtaletolking Tyding som prov for hevd Illustrasjon: Ein rettsprosess om ein rett er til eller ikkje, og omfanget av den Kva for grunnlag skal eller bør ervervaren pårope seg? Kva for bruk bør ervervaren pårope seg? Rettskraft 20 Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, 10.-11. september 2014 10
8. INNHALDET I RETTANE Problemstilling: Korleis fastleggje innhaldet av ein rett? Rettar stifta ved avtale Avtaletolking Språk og omgrepsbruk eller reelt innhald? I samsvar med tida og tilhøva, jf. servituttlova 2 andre ledd Rettar stifta ved hevd og ulovfesta stiftingsgrunnlag tufta på bruk og god tru Bruken og den gode trua Same innhald som andre rettar til liknande bruk Kva som ville ha vorte avtalt dersom retten var stifta ved avtale Døme: Agder lagmannsretts dom 23. juni 2014 (ikkje rettskraftig) 21 9. SÆRLEG OM ALLMENNINGSRETTAR Lovregulert og ulovfesta Bygdeallmenningslova, statsallmenningslova og fjellova Stiftingsgrunnlag for bygdelagets allmenningsrett Alders tids bruk, men ikkje hevd Grunnlaget for den enkelte gardens allmenningsrett Følgjer av lov; krev ikkje alders tids bruk Rettar knytt til jordbrukseigedom Rettar knytt til bustad Bortfallsgrunnlag for den enkelte gardens allmenningsrett Ikkje lenger jordbrukseigedom Ikkje lenger drift på eigedomen Særleg om bortfall av rett til støl (seter) 22 Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, 10.-11. september 2014 11
10. REINE OPPHØYRSGRUNNAR Formuesgodet går tapt Dereliksjon Forelding? Tinglege rettar fell ikkje bort ved forelding Grensa mellom obligatoriske og tinglege rettar Frihevd Bortfall av negative servituttar (særleg strøksservituttar) ved offentlegrettsleg regulering? Vingling i rettspraksis: Rt. 1995 s. 904, Rt. 2002 s. 145, Rt. 2004 s. 883 og Rt. 2008 s. 362 Dommane kan ikkje takast til inntekt for at ein strøksservitutt fell bort fordi den er gamal når den ikkje er i strid med regulering 23 TAKK FOR AT DE HØYRDE ETTER! Kontakt: T: (47) 23 11 12 64 M: (47) 91 71 39 52 bbe@thommessen.no www.thommessen.no 24 Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, 10.-11. september 2014 12