Innhold: B O R T F E S T E N Y T T Den frie siden side 2 Lillehammersaken, Høyesterett sin avgjørelse side 3 Hvalersaken, Overskjønn, Lagmannsrett side 5 Om innløsning Landbrusunntaket og skogbruk side 9 Politikk: Forslag til endring av tomtefestelov og nye forskrift side 10 Uttalelse til forslaget, Norges Bondelag side 15 Spørsmål til Bortfestenytt side 19 (redaksjonen avsluttet 2006.05.15. Ø.T.) NR. 1/2006 UTMARKSAVDELINGEN FOR AKERSHUS OG ØSTFOLD Storgt.55, 1870 Ørje Tlf: 69 81 27 00 Fax: 69 81 27 27 E-post: oystein.toverud@havass.skog.no
Den frie siden Velkommen til første nummer av Bortfestenytt i 2006. Det skjer mye rundt bortfeste både innen politikk, i rettsavgjørelser og av kreative løsninger for å tilpasse seg den nye situasjonen. Skattespørsmålene blir også berørt litt men de kommer vi nærmere tilbake til i neste nummer. I Soria-Moria erklæringen kom den Rød-grønne regjeringen med en del utspill som vi mente var til å leve med. Sist i januar kom et høringsforslag om endringer av tomtefesteloven og forskriftene. De var noe dårligere enn forventet i Soria-Moria erklæringen. Spesielt synes jeg forslaget om innføringen av angrerett var beklagelig. Her er det foreslått at fester som krever innløsning skal ha mulighet til å angre (les trekke tilbake kravet om innløsning) etter å ha sett hva prisen blir. Da er det satt i gang en prosess fra begge sider og angreretten til fester gjør dette svært uforutsigbart. Vi har blitt van med at man bare tar hensyn til festerens side i tomtefesteloven, men dette går alt for langt. Når en fester krever innløsning mener jeg bordet burde fange. Man må forvente at fester undersøker prisleie før han setter i gang en prosess som involverer mange privatpersoner og myndigheter. Hva resultatet blir er vi usikre på men Atle Torvund i Justisdepartementet håper å få resultatet klart før sommeren. Lillehammersaken ble nedtur for bortfesterne. Et flertall i høyesterett med 3 mot 2 falt ned på en avgjørelse der tomten ble ansett som kjøpt og den ble derfor ikke behandlet etter tomtefesteloven som festet. Disse bykontraktene på bolig ble avløst/solgt etter avhendingsloven. Man benyttet 20 ganger festeavgifta for å finne fram til salgssum. Som vi vet takseres innløsningssum av tomten etter tomtefesteloven 30 ganger festeavgift eller 40% av markedsverdi på tomta. Hvaler saken som er omtalt, er anket videre til Høyesterett uten at vi med sikkerhet vet om den blir tatt inn her. Det var en positiv avgjørelse i lagmannsrett for bortfester. Her blir det vektlagt ikke bare hva som står i festekontrakten men hvordan man har praktisert tidligere reguleringer. For de bortfestere som får innløsning er reinvesteringsmulighetene etter de prinsipper som er angitt i Bortfestenytt nr.4-2005 i orden. Myndighetene vil ikke lage egne forskrifter til disse bestemmelsene ennå. Saker til Bortfestenytt: Vi ber om at abonnenter sender inn saker som er avklart eller gir tips til Bortfestenytt. Dette kan belyse spørsmål som opptar flere. 2006.05.15 Øystein Toverud 2
Norges Høyesterett Lillehammersaken Dom 21.12.2005 Avhendingsloven 2 10 annet ledd Sammendrag: Saken gjelder krav om avløsning av årlige avgifter etter lov 3. juli 1992 nr.93 om avhending av fast eiendom 2-10, annet ledd. Det prinsipielle spørsmålet er om de eiendommer som saken gjelder er festet eller kjøpt. Eiendommene ligger på Lillehammer og er etablert ved såkalte grunnbrev i tidsrommet fra 1903 og frem til 1975. Ordlydene i grunnbrevene varierer, men felles er at de gir evigvarende rett til tomt. I de fleste kontraktene var det dessuten opprinnelig fastsatt et årlig vederlag pr. mål- som på Lillehammer tilsvarer 984 kvadratmeter tilsvarende pengeverdien av tre tønner bygg. Frem til 1992 ble denne verdien fastsatt ved såkalt kapiteltakst. Konflikten startet ved at Bortfesterne krevde andel i de tomteverdier som kom til syne i forbindelse med avtaler om salg av deler av enkelte eiendommer. Noen krevde oppregulering ut over konsumprisindeks da de hevdet at avgiften burde stå i forhold til tomteverdien. Mange av festerne krevde da avløsning av grunnavgiften med hjemmel i avhendingsloven 2-10. En del saker ble løst i minnelighet, men for 124 eiendommer ble det reist rettssak mot grunneierne. Saken har blitt behandlet i både herredsrett og lagmannsrett hvor bortfesterne har tapt. Høyesterett har en omfattende argumentasjon, men Bortfestenytt trekker fram følgende argument: Første voterende dommer Bruzelius la bl.a. fram følgende: Bykontrakten gjaldt bare overladelse mot betaling av evigvarende grunnleie, mens lovene åpnet for overladelse mot betaling en gang for alle Utformingen av lovteksten indikerer etter min mening at lovgiver så begge former for overladelse av tomter som kjøp. Tilsvarende bestemmelser i lover for andre byer som ble anlagt omtrent samtidig har imidlertid blitt tolket dels som at det var overdragelse til eie. (Hamar, jf RT-1992-1387), og dels som festeforhold (Kongsvinger, jf. Rt-1955-804). Forskjellen i oppfatningen synes ikke å bero på ulikheter i ordlyd eller andre rettskildefaktorer knyttet til lovteksten, og jeg mener derfor som lagmannsretten at særlig tungtveiende grunner vanskelig kan utledes i den ene eller annen retning av disse tekstene. Bakgrunnen åpner for begge løsninger, og det er nødvendig å vurdere praktiseringen av kontraktene for å avgjøre om de etablerer et eier- eller leieforhold. Formålet med ordningen med evigvarende betaling av årlig avgift må antas å ha vært å gjøre det økonomiske enklere for de som ønsket det, å slå seg ned på Lillehammer. Jeg nevner at i en sak fra Notodden, Rt-1992-1387, var det anført at det i distriktet van vanlig at en kjøpesum for grunn ble fastsatt som årlig grunnavgift. Dette for å sikre det fremtidige inntekstgrunnlaget for eiendommer der areal ble utskilt. Hensett til de ulike forhold jeg har drøftet, er jeg-som de tidligere instanser - ut fra en samlet vurdering og under atskillig tvil, - kommet til at tomtene saken gjelder, er eiendomstomter. Jeg har lagt vekt på tidsmomentet at kontraktene ga en evigvarende rett til å disponere tomten og at de må forstås i lys av sin historiske bakgrunn. Lovene fra 1827 og 1842 synes 3
å ha likestilt overdragelse mot engangsbetaling og evigvarende årlige grunnavgifter, og slik jeg ser det, at denne likestilling en del av bakgrunnen for utformingen av det kommunale regelverket fra 1920. At det ble gitt pant i tomten for grunnbyrden, styrker etter mitt syn denne konklusjon. Det samme gjør den omstendighet at huseierne, med meget få unntak, ble ansett å ha delingskompetanse helt frem til 1995. Annenvoterende dommer Skoghøy la fram et annet syn som ga medhold til grunneierne: Av en lang argumentasjonsrekkefølge har Bortfestenytt trukket ut følgende: Også for meg har avgjørelsen budt på tvil, men jeg er kommet til at de grunnleiekontrakter saken gjelder, må anses som festekontrakter. Etter min oppfatning må det ved bedømmelsen av rettsforholdet mellom de avgiftsberettigede og tomtebrukere legges stor vekt på tinglysningspraksis. Denne har ikke bare kommet til uttrykk gjennom føringen av grunnboken, men har også gitt seg flere praktiske utslag. Det som etter mitt syn må være avgjørende, er klassifiseringen i tomteutvisningsreglene av 1920, den dominerende ordbruk i de kontrakter som har vært inngått, og den måte tinglysningsmyndighetene gjennom lang tid har behandlet kontraktene på. Både grunneiere, rettighetshavere, kredittgivere og andre som har interesse av rettsforhold vedrørende fast eiendom, må forholde seg til grunnboken, og for rettigheter i fast eiendom må derfor lang tids tingslysningspraksis etter min mening antas å ha en betydelig normdannende effekt. DOM Med 3 mot 2 stemmer vant festerne fram der tomtene ble ansett som eiertomter og ikke leietomter. Dette resulterte i at kjøp av tomtene ble utregnet med 20 ganger avgift. Saksomkostningene ble delt. Kommentar fra Bortfestenytt: Det var stor usikkerhet blant dommerne. Saken har også liten overføringsverdi for en festetomt. Det så en stund ut for at denne dommen skulle ha det. Videre er det nå viktig å være klar over grenselinjene mellom en grunnbyrde og en festetomt. De skal vurderes forskjellig hvis bl.a. kjøp er aktuelt. De som ønsker hele dommen kan få denne ved å henvende seg til Bortfestenytt. 4
Overskjønn På Hvaler tapte bortfester i 1. rettsinnstans. I overskjønn vant bortfester fram med regulering etter tomtepris. Her legges det spesielt vekt på hvordan reguleringen skjedde tidligere. Saken ble kjørt for Lagmannsrett og er nå anket til Høyesterett. Tidspunkt: 2.2.2006 Sted Hvaler Advokat for bortfester: Advokat Helge Skaaraas Advokat for fester Advokat Edvard Os Saken gjelder fastsettelse av festeavgift pr. 1. januar 2002. Partene er uenige om løpende avgift skal indeksreguleres, eller om den nye festeavgiften skal fastsettes som en rimelig avkastning av eiendommens verdi, jf tomtefesteloven av 1996 15. Ved kontrakt datert 1. og 8. desember 1965 ble det bortfestet fra bortfester en hyttetomt på Kjærringholmen til fester. Tomten var på ca 1 036 m2 og festetiden 99 år regnet fra 1. januar 1962. Festeavgiften var 75 kroner pr. år. I henhold til punkt 4 i festekontrakten er festeavgiften gjenstand for regulering hvert 10. år. I henhold hertil har festeavgiften vært regulert i 1972, 1982 og 1992. Ordlyden i festekontrakten: Partene har rett til å kreve avgiften regulert hvert 10. år. Kommer enighet ikke i stand fastsettes avgiften ved skjønn. Ved brev av 15. januar 2002 ble festeavgiften regulert til 8 000 kroner pr år. Ved brev av 31. januar 2002 motsatte fester seg avgiftsøkningen, og fortsatte å betalte tidligere leie 1 640 kroner. Ved begjæring til Fredrikstad tingrett av 18. mai 2004 krevde bortfester festeavgiften fastsatt ved skjønn. Fredrikstad tingrett avhjemlet 24. juni 2005 skjønn med slik slutning: 1 Festeavgift for tomt nr... av gnr... bnr.. i Hvaler fastsettes i henhold til endringen i pengeverdien. Festeavgiften fra 1. januar 2002 til 31. desember 2011 fastsettes til 2.048 totusenogførtiåtte- kroner per år. 2 Bortfester tilpliktes å erstatte fester sakens omkostninger med 51.900 femtientusennihundre- kroner innen 2 to- uker fra skjønnets forkynnelse. Fra forfall løper lovens morarente til betaling skjer. Overskjønn: Bortfester har i rett tid begjært overskjønn. Fester har tatt til motmæle. Overskjønnsforhandlingen fant sted 4.-6. januar 2006 i Sarpsborg tinghus. 5
Bortfester hadde følgende synspunkter: Det fremgår av festekontrakten punkt 4 at festeavgiften kan reguleres hvert 10. år regnet fra 1. januar 1962. Slik regulering har også vært gjennomført. Henvisningen til skjønn er en materiell og ingen prosessuell bestemmelse. Det gir ikke bestemmelsen noen mening om den er å anse som en prosessuell bestemmelse. Når det i bestemmelsen om fastsettelse ved skjønn, ikke er angitt nærmere hvilke kriterier som skal legges til grunn, må det være som en funksjon av tomteverdi og avkastning slik rettsoppfatningen på Hvaler var i 1960 og 70-årene. Grunneieren har da rett til å regulere til 9 000 kroner pr da, jf tomtefesteloven av 1996 15 annet ledd. I henhold til loven blir senere reguleringer å gjennomføre ved indeksregulering. Fester hadde følgende synspunkter: Det fremgår utvetydig at grunneieren har rett til å kreve festeavgiften regulert. Avtalen inneholder ingen bestemmelser om hvordan regulering skal finne sted. Henvisningen til skjønn er av ren prosessuell karakter. Når det ikke utvilsomt fremgår av kontrakten hvordan reguleringen skal finne sted, skal den i henhold til tomtefesteloven av 1996 15 første ledd reguleres i henhold til endringen i pengeverdien. Den praksis som har vært fulgt ved tidligere avgiftsreguleringer, kan bare tillegges meget begrenset betydning. Lagmannsretten skal bemerke: Det ble vist til 15, andre ledd i Tomtefesteloven. Videre til Høyesteretts dom Rt 2005 side 1202 at kravet om tvilløst både gjelder om regulering er avtalt og avtalens innhold. Om henvisningen til skjønn dersom partene ikke blir enige om reguleringen er en prosessuell eller materiell bestemmelse, finner lagmannsretten ikke grunn til å gå inn på slik denne saken ligger an. Festeavgiften har vært regulert hver gang det har vært anledning til det gjennom festeforholdets løpetid. Første gang var i 1972. Ved brev av 6. juli 1972 underrettes festerne om at festeavgiftene ville bli regulert innen sommeren 1973 med virkning fra det tidspunkt festeavgiftene forfalt til regulering. Brevene til daværende fester og hans svar ble gjengitt. Her går det fram at regulering skjedde uten henvisning til konsumprisindeks og med en regulering i samråd med prisnemda på Hvaler. Ved reguleringen i 1982 ble leien regulert etter samme prinsipp. Følgende brev ble sendt: Vil med dette meddele at leieavgiften for ovennevnte tomt f.o.m. 1. august d.å. er satt opp til kr. 900,- pr. dekar pr. år. Ved beregning av avgiften har vi gått ut fra en tomteverdi på kr. 15.000,- pr. dekar og beregnet en rente på 6% av denne. 6
Neste regulering fant sted i 1992. I henhold til gjeldende prisforskrifter ble festeavgiften regulert til 1 640 kroner pr år. Da festeavgiften ble regulert første gang, henvendte daværende eiere seg til prisnemnda for å få råd om hvilken økning som kunne legges til grunn. Saksøkte har anført at svaret fra prisnemnda om 350 kroner pr da pr år må ha bygget på tanken om indeksregulering. Lagmannsretten er ikke enig i dette. På daværende tidspunkt gjaldt det prisregulering på fast eiendom, unntatt i Hvaler kommune. Etter prisforskriften av 19. desember 1947, som ellers gjaldt både ved kontraktens opprettelse og da festeavgiften første gang ble regulert, var rentenivået og eiendommens verdi, fastsatt ved takst, utgangspunkt både for første gangs leieavgift, og ved senere reguleringer. Etter lagmannsrettens vurdering var det slike vurderinger prisnemnda i Hvaler la til grunn da den besvarte henvendelsen om hvilket nivå festeavgiften kunne reguleres til. Henvisningen til at det var fri prisdannelse indikerer dette, og dette er i overensstemmelse med skjønnspraksis på Hvaler den gang. Reguleringen i 1982 er positivt gjennomført som en funksjon av tomteverdi og rentenivå. Fester har for lagmannsretten forklart at hun ikke var enig i anvendelsen av dette reguleringsprinsipp, men protesterte ikke fordi hun fant den oppregulerte avgift rimelig. Hun kan ikke nå høres med at hun ikke var enig i anvendelsen av dette prinsipp. Fester har for lagmannsretten forklart at da hun og mannen overtok hytten med festerett i 1968 ble bortfester spurt om hvordan reguleringsbestemmelsen skulle forstås. Han svarte ifølge fester, at festeavgiften ville bli justert i forhold til pris- og lønnsveksten. Lagmannsretten finner at dette svaret ikke er uforenlig med den regulering som er foretatt og det reguleringsprinsipp som er anvendt. Etter dette legger lagmannsretten til grunn som tvilløst at partene har praktisert/vært enige om regulering som en funksjon av tomteverdi og rentenivå i 1972 og 1982. Da festeavgiften ble regulert i 1992 i henhold til gjeldende prisregulering, var det ikke tale om en regulering etter konsumprisindeksen selv om reguleringen etter prisforskriften var knyttet til denne indeks. Det kan derfor ikke legges til grunn at partenes avtale om regulering med basis i tomteverdi og rentenivå er endret som følge av reguleringen i 1992. Under henvisning til ovenstående gis saksøkeren medhold i at festeavgiften kan reguleres i henhold til bestemmelsen i tomtefesteloven av 1996 15 annet ledd nr. 2. Subsidiært har saksøkte anført at lagmannsretten på fritt grunnlag må fastsette en rimelig festeavgift. Det er opplyst at det er omsatt hytteeiendommer på saksøkerens eiendom tilsvarende saksøktes hytteeiendom for 1 mill. kroner og over. Etter lagmannsrettens oppfatning er da en festeavgift på 9 000 kroner pr da pr år en rimelig avgift. 7
Etter dette fastsettes festeavgiften for festers festetomt til 9 324 kroner pr år. Etter lagmannsrettens oppfatning er det et rentetap som i denne saken skal erstattes. Fastsettelsen av renten må bli skjønnsmessig. Under henvisning til det alminnelige rentenivå i tiden etter 2002 fastsettes avsavnsrenten til 4% p.a. S l u t n i n g : 1 Festeavgiften for tomt nr.. under gnr.. bnr.. i Hvaler fastsettes til 9 324 nitusentrehundreogtjuefire- kroner årlig med virkning fra 1. januar 2002. 2 fester betaler avsavnsrente som fastsatt i overskjønnet. 3 I saksomkostninger for lagmannsretten betaler fester kr 111 850 etthundreogellevetusenåttehundreogfemti- kroner til bortfester innen 2 to- uker fra forkynnelsen av overskjønnet med tillegg av den alminnelige forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven 3 første ledd første punktum, fra utløpet av oppfyllelsesfristen til betaling skjer. 4 I saksomkostninger for tingretten betaler fester kr 104 031 etthundreogfiretusenogtrettien- kroner til bortfester innen 2 to- uker fra forkynnelsen av overskjønnet med tillegg av den alminnelige forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven 3 første ledd første punktum, fra utløpet av oppfyllelsesfristen til betaling skjer. 8
Om innløsning og tolkning: Instans: Lovavdelingens uttalelser Dato: 2005-08-30 Publisert: JDLOV-2004-848 Sammendrag: Tingsrett. Tomtefesteforskriften 4. Landbruksunntaket - forholdet til spesielle skatteregler for skogbruket. Saksgang: 2004/00848 EP ATO/bj. Parter: Forfatter: Justisdepartementets lovavdeling. FOR-2001-06-08-570- 4 LOV-1999-03-26-14- 14-81 Landbruksunntaket - forholdet til spesielle skatteregler for skogbruket Vi viser til epost fra Norges Skogeierforbund ved rådgiver Bjørn Lauritzen 10. august 2005. I eposten blir det stilt spørsmål som gjelder forståelsen av forskrift 8. juni 2001 nr. 570 om tomtefeste m.m. (som endret 24. juni 2005) 4 første ledd bokstav c. Etter bokstav c må det i hver konkrete sak tas stilling til hva som er «det gjennomsnittlege årlege driftsresultatet ved drift av eigedomen som jord-, skog- eller hagebruk dei tre rekneskapsåra som fell før dagen etter at festaren seinast kan setje fram innløysingskravet». Spørsmålet som Norges Skogeierforbund stiller, knytter seg særskilt til skogbrukseiendommer. Spørsmålet er - slik vi forstår det - om det er gjennomsnittsinntekten (for en femårsperiode) som for hvert år er lagt til grunn ved gjennomsnittligningen av skogbruk etter skatteloven 14-81, som skal legges til grunn som det «årlege driftsresultatet» for hvert av de tre regnskapsårene som danner basis for fastsettingen av gjennomsnittlig årlig driftsresultat etter tomtefesteforskriften 4 første ledd bokstav c. Svaret på dette må etter vårt skjønn være nei. Ved vurderingen etter tomtefesteforskriften 4 første ledd bokstav c må det avgjørende være hva som er det reelle driftsresultatet for hvert enkelt av de tre aktuelle regnskapsårene. 9
Politikk: Den rød/gønne regjeringen la i slutten av januar fram et endringsforslag både i tomtefesteloven og til forskriften. Endringene er i store trekk i tråd med det som ble lansert i Soria Moria erklæringen. Dagens lovgivning vedrørende tomtefeste, med tilhørende forskrifter, legges til grunn med følgende endringer: 1. Regjeringen vil instruere statlig styrte fond og statlige eiendommer til å innrømme innløsningsrett annet hvert år til 30 ganger konsumprisregulert opprinnelig leie. De som ikke ønsker innløsning tilbys videre leie regulert med konsumprisindeks. 2. Regjeringen vil ta initiativ til å endre tomtefesteloven slik at boligfestere gis innløsningsrett annet hvert år, i motsetning til i dag hvert tiende år 3. Det gis ikke innløsningsrett for hytter i statsallmenning. 4. Det gis ikke innløsningsrett for hytter knyttet til landbruk og hvor festeinntektene utgjør mer enn fem prosent av gårdens nettoinntekter. Vi antydet at forslaget som kom fra regjeringen ville bli verre enn det som ble skrevet i Soria Moria erklæringen når vi så endringene på papiret. Det stemmer til en viss grad. Fortsatt har vi et forslag som er gjennomsyret av hensyn til fester, bl.a. legg merke til forslaget om angrerett som vi går sterkt imot. Atle Torvund Justisdepartementet har som mål å få lagt fram en proposisjon før sommerferien. Forslaget Fra Justisdepartementet Høyring Lov om tomtefeste og forskrift om tomtefeste m.m. Dato: 26.1.2006 Høyringsfrist: 1.3.2006 Sjå også: Høyringsbrevet Kapitteloversikt 1 Innleiing 2 Tidspunktet for innløysingsretten for bustadhus 3 Unntaket frå innløysingsretten for fritidshus i statsallmenningar mv. 4 Unntaket frå innløysingsretten for fritidshus som høyrer til landbrukseigedomar. 5 Tvisteløysingsordninga ved regulering av festeavgift og ved innløysing 6 Økonomiske og administrative konsekvensar 7 Utkast til endringslov og endringsforskrift 10
7 Utkast til endringslov og endringsforskrift 7.1 Utkast til lovendringar I lov 20. desember 1996 nr. 106 om tomtefeste blir det gjort følgjande endringar: 15 fjerde ledd blir oppheva. [høyringsnotatet punkt 5 andre alternativ] 15 noverande femte til sjuande ledd blir fjerde til sjette ledd. [høyringsnotatet punkt 5 andre alternativ] 32 første ledd skal lyde: [høyringsnotatet punkt 2] Festaren kan krevje å få innløyse ei festetomt til bustadhus eller fritidshus når det er gått 30 år av festetida om ikkje kortare tid er avtalt eller når festetida er ute. Etter at det er gått 30 år av festetida, kan festaren også krevje å få innløyse ei festetomt til bustadhus kvar gong det er gått 2 nye år, og ei festetomt til fritidshus kvar gong det er gått 10 nye år. 34 andre ledd skal lyde: [høyringsnotatet punkt 3] Ved krav om innløysing av ei festetomt til bustadhus eller fritidshus som høyrer til ein bygdeallmenning, kan bortfestaren i staden tilby festaren lenging på same vilkår som før etter 33. Det same gjeld ved krav om innløysing av ei festetomt til fritidshus som høyrer til ein statsallmenning eller til Finnmarkseigedomens grunn i Finnmark. 34 tredje ledd skal lyde: [høyringsnotatet punkt 4] Kongen kan fastsetje i forskrift at det same som i andre leddet skal gjelde så lenge tomt festa bort til fritidshus høyrer til ein landbrukseigedom og inntekta frå festearealet som høyrer til bruket tilseier at innløysing ikkje finn stad. 36 andre ledd andre punktum blir oppheva. [høyringsnotatet punkt 5 andre alternativ] 37 andre ledd første punktum skal lyde: [høyringsnotatet punkt 5 første alternativ] Med mindre partane er samde om innløysingsvilkåra, eller har avtalt vilkåra fastsette på annan måte, høyrer krav om innløysing under skjønn, som avgjer retten til innløysing, fastset innløysingssummen, innløysingsvilkåra elles og spørsmål som gjeld gjennomføringa av innløysinga. 37 andre ledd andre og tredje punktum blir oppheva. 11
[høyringsnotatet punkt 5 første alternativ] 37 andre ledd blir oppheva. [høyringsnotatet punkt 5 andre alternativ] 37 noverande tredje ledd blir andre ledd. [høyringsnotatet punkt 5 andre alternativ] 38 nytt tredje ledd skal lyde: [høyringsnotatet punkt 5 begge alternativ] Seinast fire veker etter at innløysingssummen er endeleg fastsett ved skjønn, voldgift eller rettsleg avgjerd, kan festaren seie frå seg kravet om innløysing. Festaren må då dekkje bortfestaren sine naudsynte kostnader som følgje av kravet, medrekna ilagte sakskostnader til festaren. Festaren må dekkje det bortfestaren har krav på seinast fire veker etter at ei oppgåve over kostnadene frå bortfestaren er kome fram til festaren. Gjer ikkje festaren dette, kan bortfestaren krevje innløysinga gjennomført. Kapittel IX, overskrifta, skal lyde: [høyringsnotatet punkt 5 andre alternativ] Kapittel IX. Tvisteløysing 43, overskrifta, skal lyde: [høyringsnotatet punkt 5 andre alternativ] 43. Tvisteløysing 43 skal lyde: [høyringsnotatet punkt 5 første alternativ] Skjønn etter lova her blir haldne som rettslege skjønn. Skjønnet kan styrast av lensmannen, namsfuten eller politistasjonssjef med sivile rettspleieoppgåver dersom partane er samde om det. Ved skjønn etter 15 og 37 skal talet på skjønnsmenn alltid vere to, både ved skjønn og overskjønn. Om dekking av sakskostnader gjeld lov 1. juni 1917 nr. 1 om skjønn og ekspropriasjonssaker 43. Ved skjønn etter 37 kan saka bli delt slik at det blir forhandla og fastsett særskilt om festaren har rett til innløysing eller om kva innløysingssummen er, slik at skjønnet elles blir utsett. 43 første ledd skal lyde: [høyringsnotatet punkt 5 andre alternativ] Sak om innløysing av festetomt til bustadhus eller fritidshus kan bli delt slik at det blir forhandla og fastsett særskilt om festaren har rett til innløysing eller om kva innløysingssummen er, slik at saka elles blir utsett. 43 noverande første ledd blir andre ledd, og noverande andre ledd blir oppheva. 12
[høyringsnotatet punkt 5 andre alternativ] I lov 6. juni 1975 nr. 31 om utnytting av rettar og lunnende m.m. i statsallmenningane (fjellova) blir det gjort følgjande endring: [høyringsnotatet punkt 3] 13 tredje ledd andre punktum skal lyde: Føresegna i første stykket er ikkje til hinder for at tomt som er festa bort til bustadhus vert innløyst etter lov om tomtefeste kapittel VI. II III Lova gjeld frå det tidspunkt Kongen fastset. Kongen kan setje dei ulike endringane i verk frå ulik tid. Kongen kan gi nærare overgangsføresegner til endringane som følgjer av lova. [Sjå forslag til nærare overgangsføresegner til dei einskilde forslaga under punkta 2 til 5 foran.] 7.2 Utkast til forskriftsendringar I forskrift 8. juni 2001 nr. 570 om tomtefeste m.m. blir det gjort følgjande endringar: 4 første ledd skal lyde: [høyringsnotatet punkt 4] Ved krav om innløysing av tomt festa bort til fritidshus som høyrer til ein landbrukseigedom, kan bortfestaren (ein fysisk eller juridisk person) i staden tilby festaren lenging på same vilkår som før etter lov om tomtefeste 33. Dette gjeld berre dersom bortfestaren dokumenterer at a) eigedomen har eit totalareal på over 100 dekar medrekna festetomtene, eller har fulldyrka jord på meir enn 20 dekar, og b) inntekta frå festetomtene etter tenkt lovleg regulering på innløysingstida til saman utgjer meir enn eit årleg minstebeløp, som frå 1. januar 2006 er 15 000 kroner og deretter ved kvart årsskifte blir justert i samsvar med utviklinga i konsumprisindeksen frå Statistisk sentralbyrå, og c) inntekta frå festetomtene etter tenkt lovleg regulering på innløysingstida til saman utgjer 5 % eller meir i høve til det gjennomsnittlege årlege driftsresultatet ved drift av eigedomen som jord-, skog- eller hagebruk dei tre rekneskapsåra som fell før dagen etter at festaren seinast kan setje fram innløysingskravet. Dersom grunneigaren og/eller ektefellen eller eit husstandsmedlem har fått lønn for arbeid med slik drift av eigedomen, eller har deltatt i eit føretak som har hatt inntekt frå slik drift av eigedomen, skal bruttolønna og part av verksemdas driftsresultat som kjem frå slik drift av eigedomen, reknast med i driftsresultatet. Dersom drift av eigedomen som jord-, skog- eller hagebruk, har inngått i verksemda til eit føretak der grunneigaren og/eller ektefellen eller eit husstandsmedlem har deltatt, skal eventuelle netto leigeinntekter for eigedomen frå føretaket til grunneigaren også reknast med i driftsresultatet. 4 tredje og fjerde ledd skal lyde: I 13
[høyringsnotatet punkt 4] Der ein part i ein sameigeeigedom ligg til landbrukseigedomen, til dømes der sameige i utmark ligg til eigedomen, reknast inntekter og utgifter som fell på sameigeparten med i reknegrunnlaget etter første ledd bokstav b og c og andre ledd andre punktum. Areal frå sameigeeigedomen reknast ikkje i landbrukseigedomens areal etter første ledd bokstav a. For festetomt som ligg i sameige mellom fleire landbrukseigedomar, kan kvar sameigar som for sin del fyller vilkåra etter første, jf. andre ledd, setje fram eit tilbod som nemnd i første ledd første punktum. Slik nekting av innløysing og tilbod om lenging frå ein sameigar får verknad mellom festaren og alle sameigarane. Landbrukseigedomen etter paragrafen her er den registrerte eigedomen som festetomta høyrer til, medrekna eigedomar med andre registernemningar når alle har same eigar, blir nytta under eitt, og i økonomisk samanheng står fram som éin eigedom. Ei festetomt høyrer til ein landbrukseigedom når den høyrer til denne som festegrunn eller er utskilt frå denne. 4 noverande tredje og fjerde ledd blir femte og sjette ledd. [høyringsnotatet punkt 4] 5 skal lyde: [høyringsnotatet punkt 5 - andre alternativ] 5. (Kva som skal følgje med ved innløysing ved punktfeste og i område der det er festa bort tomter til fritidshus etter ei samla plan) I tilhøve som nemnt i tomtefestelova 37 tredje leddet kan fylkesmannen avgjere kva som skal følgje med ved innløysinga, dersom ein part ber om det. Justisdepartementet er klageinstans for avgjerd som fylkesmannen har gjort. Så langt ikkje anna følgjer av avtale om korleis innløysing skal gjennomførast, og innanfor det som følgjer av bindande vedtak etter plan- og bygningslovgjevinga, kan fylkesmannen i ei sak etter første ledd ta alle avgjerder som trengst for å a) halde oppe grunndisponering som er fastsett i plan for område, og b) halde oppe skyldnader som festarane har vorte pålagde eller kan påleggjast til opparbeiding eller vedlikehald av fellesanlegg eller til gjennomføring av andre felles tiltak, og c) halde oppe rådvaldsband over tomtearealet som følgjer av det tidlegare rettshøvet, og d) fastsetje rett og plikt for innløysaren til å delta i drifta og finansieringa av fellesanlegg og fellestiltak som er etablert i området og som har vore og framleis vil kunne nyttast av innløysaren, og e) fastsetje slike særrettar som ved innløysing av punktfeste er naudsynte for å halde oppe bruken av bortfestaren sin attverande eigedom, og for at brukarar av den attverande eigedom ikkje skal påførast særskilt tap eller kostnad ved at punktfestet blir ei sjølveigande tomt. Før fylkesmannen treffer avgjerd, skal fylkesmannen innhente fråsegn frå partane i festehøvet og den kommunen som skal handsame søknad om delingsløyve etter plan- og bygningslova. Ved innløysing i allmenning skal fråsegn også innhentast frå fjellstyre og allmenningsstyre. Vidare skal fylkesmannen vurdere om det trengst samtykke frå eller bør hentast inn fråsegn frå andre offentlege organ. II Forskrifta gjeld frå.. [Sjå forslag til nærare overgangsføresegner til dei einskilde forslaga under punkta 2 til 5 foran.] 14
Uttalelser til forslaget: Uttalelser om forslaget har skjedd fra flere organisasjoner. Utmarksavdelingen for Akershus og Østfold har sendt sin uttalelse til Norges Bondelag og Norges Skogeierforbund. Av plasshensyn tar vi med oss uttalelsene bare fra Norges Bondelag. Uttalelsen er ført i pennen av advokat Randi Lo. Fra Norges Bondelag til Justisdepartementet Høring - lov om tomtefeste og forskrift om tomtefeste m.m. Vi viser til høringsbrev 26.01.2006, hvor Norges Bondelag har fått på høring forslag om endringer i lov om tomtefeste og forskrift om tomtefeste m.m. Høringsfristen er 1. mars 2006. 1. Pkt. 2 i høringsnotatet - Tidspunktet for innløsningsretten for bolighus Forslaget om å innføre innløsningsrett annet hvert år er nedfelt i Regjeringens Soria Moria erklæring, og Norges Bondelag finner det derfor ikke hensiktsmessig å kommentere forslaget. 2. Pkt. 3 i høringsnotatet Unntak fra innløsningsretten for fritidshus i statsallmenning mv. Norges Bondelag er enig i at det bør være unntak fra innløsningsretten for fritidshus i statsallmenninger og Finnmarkseiendommen. Momenter som her er viktig er nevnt i høringsbrevet side 5-6. Festeinntektene av disse mange tusen fritidsfestene er en viktig del av arealenes avkastning. Dersom de selges, vil den årlige inntekten av arealene som tilfaller omkringliggende bygder, og som kommer hytteeierne og allmennheten for øvrig til nytte i stor grad, være borte for all framtid. Norges Bondelag anser en slik utvikling som svært uheldig og etter vårt syn vil ingen være tjent med dette, aller minst hytteeierne. Norges Bondelag mener bestemmelsen også må gjelde Statens grunn/statsallmenningene i Nordland og Troms. Som kjent har Høyesterett slått fast i Skjerstad/Beiarndommen fra 19. nov. 1991 at opprinnelig statsgrunn i landsdelen er statsallmenning. Statens arealer i denne landsdelen kan ikke bli liggende igjen som en øy utenom resten av landet. Her er det også bortfeste av tusenvis av fritidsfester på samme måte som på Finnmarkseiendommen i nord og statsallmenningene i sør. I tillegg mener Norges Bondelag at alle innløsningssaker i dette området må midlertidig stanses. Dette fordi Samerettsutvalget II er i gang med sitt arbeid om framtidig forvaltning av disse arealene. Som kjent er utvalget gitt et mandat om å utrede en lokal forvaltningsmodell etter mønster av statsallmenningene i Sør- og Midt-Norge. Før endelige bestemmelser er vedtatt om framtidig lokal forvaltning og finansieringen av denne, bør ikke en slik endring skje. 3. Pkt. 4 i høringsnotatet Unntak fra innløsningsretten for fritidshus som hører til landbrukseiendommer 3.1 Pkt. 4.2 i høringsnotatet - Spørsmål om endring av lovhjemmelen for landbruksunntaket På bakgrunn av de endringer som foreslås i forskriften er Norges Bondelag enig i at det vil være behov for å endre lovhjemmelen for landbruksunntaket. 15
Norges Bondelag går imidlertid imot en utforming av lovhjemmelen i tomtefesteloven 34 som foreslått i høringsnotatet. Dersom forskriftshjemmelen får en generell utforming, så vil det åpne for at skiftende regjeringer lett kan endre eller oppheve forskriften. Bøndene har, som andre yrkesgrupper, behov for en forutsigbarhet i forhold til inntektene framover. Dersom forskriften om unntak fra landbruket raskt kan endres, vil det skape usikkerhet i forhold til framtidige inntekter og muligheten for å planlegge videre drift og investeringer. Norges Bondelag vil isteden foreslå at man innfører et generelt unntak fra innløsningsretten for alle festetomter som ligger til landbrukseiendommer, og opphever forskriften. Det generelle unntaket kan da nedfelles direkte i loven på samme måte som for bygdeallmenninger, jf. tomtefesteloven 34 annet ledd. Et generelt unntak vil være prosessbesparende for partene og generelt samfunnsøkonomisk besparende, ikke minst for rettssystemet. Dersom det ikke er politisk vilje til å innføre et generelt unntak for landbruket, vil Norges Bondelag alternativt foreslå at unntaket fra innløsningsretten for landbruket flyttes fra forskriften og inntas direkte i tomtefesteloven. Ut i fra vår erfaring med disse sakene i praksis, er det forskriften 4 første ledd litra a og litra b som er de vilkårene som har størst betydning. Vi vil derfor foreslå å ta vilkårene direkte inn i lovbestemmelsen. Dersom 4 første ledd litra c oppheves, slik som Justisdepartementet foreslår som et alternativ, bør de øvrige vilkårene kunne nedfelles direkte i lovbestemmelsen. Så langt det er behov for en nærmere presisering av landbruksunntaket, så er det ikke noe i veien for at denne presiseringen blir gjort i forskrift. For eksempel når det gjelder sameier som omtales i høringsnotatet side 18 19. Med en enkel og klar regel nedfelt direkte i tomtefesteloven vil regelen om unntak fra innløsningsrett både være lettere tilgjengelig for folk og langt enklere å praktisere. Norges Bondelag ser behovet for å endre lovhjemmelen, men går imot en så vid forskriftshjemmel som foreslått i høringsnotatet. Isteden ønsker Norges Bondelag at det innføres et generelt unntak fra innløsningsretten for landbruket som nedfelles direkte i tomtefesteloven. Alternativt at vilkårene i forskriften forenkles og tas direkte inn i loven. 3.2 Pkt 4.3 i høringsnotatet Endring av forskrift om tomtefeste m.m. 4 første ledd bokstav c I høringsnotatet side 14-17 foreslår Justisdepartementet enten å sette ned prosentsatsen fra 10 % til 5 % eller oppheve vilkåret i forskriften 4 første ledd litra c. Norges Bondelag går sterkt inn for å oppheve vilkåret i forskriften 4 første ledd litra c. Vi er enig i Justisdepartementets vurderinger i høringsbrevet side 14 til 17 hvor det fremgår at dersom prosentsatsen settes ned fra 10 % til 5%, så vil dette vilkåret i alle tilfeller ha begrenset betydning. Dette sett i sammenheng med den vesentlige forenklingen det vil innebære å oppheve forskriften, så taler de beste grunner for å oppheve vilkåret. Forslaget innebærer en betydelig prosessbesparelse. Slik bestemmelsen er utformet er det vårt inntrykk, på bakgrunn av daglige henvendelser fra våre medlemmer, at regelen er så komplisert og konfliktskapende at begge parter er avhengig av å bruke advokat. Slik regelen 16
er utformet er det nærmest umulig for folk uten juridisk bakgrunn å forstå bestemmelsens innhold og vurdere hvorvidt de oppfyller betingelsene. Bortfester er i henhold til forskriften pålagt å dokumentere at vilkårene er oppfylt, men så lenge reglene er så kompliserte vil han her være avhengig av advokatbistand og regnskapskyndig bistand. Den kompliserte regelen fører trolig også til at bortfester i en del tilfeller feilaktig motsetter seg innløsning som en følge av at vilkårene er vanskelig å forstå og vurdere, eller at festerne ubegrunnet fastholder sitt innløsningskrav og søker advokatbistand. Etter vår mening er vilkåret i forskriften 4 første ledd litra c årsaken til at regelen er så komplisert. Dersom dette vilkåret oppheves, vil praktiseringen av forskriften bli vesentlig forenklet. Partene vil da lettere kunne klarlegge om det foreligger rett til innløsning uten bruk av advokat. Er partene først da enige om at det foreligger innløsningsrett, vil de trolig lettere også blir enige om innløsningssummen. Det bør være et klart mål at disse reglene utformes på en så enkel og konsis måte at bortfester og fester uten juridisk bistand selv er i stand til å vurdere om unntaket fra landbruket slår inn eller ikke. Norges Bondelag mener at dette målet kan oppnås i de fleste saker ved en slik regelforenkling som Justisdepartementet her fremsetter som et alternativ. Dersom dette forslaget blir vedtatt, vil det gi en stor ressursmessig- og omkostningsmessige besparelser både for partene og for rettssystemet. Alternativt støtter Norges Bondelag forslaget om å sette ned prosentsatsen i forskriften 4, første ledd litra c fra 10 % til 5 %. 3.3 Pkt 4.4 i høringsnotatet Visse sameieforhold, forskriftens eiendomsbegrep m.m. Norges Bondelag støtter Justisdepartementets forslag om å ta inn en uttrykkelig presisering i forskriften om hvordan forskriften er å forstå i forhold til festetomter som ligger til landbrukseiendommer i et realsameie. Norges Bondelag har fått flere henvendelser vedrørende festetomter som er organisert gjennom utmarkslag. I disse tilfellene eies grunnen av den enkelte grunneier, men utmarkslaget oppebærer ofte inntektene fra festetomtene og administrerer virksomheten. Ofte vil det være utmarkslaget som har lagt ut tomtene, uten tanke på hvem som eier grunnen og hvem som eier friarealet. Så lenge det er utmarkslaget som her oppebærer inntektene fra festetomtene, så har ikke det hatt praktisk betydning. I likhet med almenninger og realsameier så står utmarkslagene ofte for fellestiltak til almennhetens beste som oppkjøring av skispor, rydding og merking av stier, opparbeidelse og vedlikehold av veier, kultivering av fiskevann osv. Dersom festetomtene som er organisert gjennom utmarkslag innløses, mister utmarkslagene disse inntektene. De samme argumentene som gjør seg gjeldende for å unnta bygdealmenninger og statsalmenninger fra innløsning, gjør seg gjeldende også for privat grunn som administrerer gjennom utmarkslag. Norges Bondelag ber derfor om at disse utmarkslagene likestilles med realsameier i forhold til reglene om innløsning, og at dette tas inn i forskriften. 17
Norges Bondelag støtter videre forslaget om å presisere nærmere hva som er en landbrukseiendom i høringsbrevet punkt 4.4.3 og når en festetomt anses å ligge til en landbrukseiendom i høringsbrevet punkt 4.4.4. 4. Pkt. 5 i høringsnotatet - Tvisteløsningsordninga ved regulering av festeavgift og ved innløysning 4.1 Pkt. 5.3 i høringsnotatet Bør fester ha angrerett etter at innløsningssummen er endelig fastsatt? Norges Bondelag går imot forslaget om at fester skal gis rett til å gå fra innløsningskravet etter at innløsningssummen er endelig fastsatt. Selv om det er lagt opp til at fester da må dekke bortfester sine omkostninger, så er ikke det tilstrekkelig. Å være part i en rettslig tvist er for de fleste en betydelig påkjenning, og bortfester vil trolig ha brukt mye tid på saken som han ikke vil få kompensert. Vi er ikke enig i begrunnelsen i høringsbrevet side 22 23 for å innføre en slik regel. Fester bør i rimelig grad i forkant ved hjelp av eiendomsmegler og takstmann kunne anslå hva innløsningssummen vil bli. Siden innløsningssummen som hovedregel skal fastsettes til 40 % av råtomtverdien, så er det begrenset hvilke utslag det vil få på innløsningssummen dersom skjønnet ender på en verdivurdering som ligger noen høyere enn det fester har kalkulert med. Norges Bondelag er av den oppfatning at fester har gode muligheter til på forhånd å forutse hva innløsningssummen anslagsvis vil bli. Han må da i forkant av saken ta høyde for at innløsningssummen kan bli høyere enn en lav takst, og han kan da velge å ikke gå videre med saken. Sett i sammenheng med at det nå trolig blir innført en rett til å løse inn bolighus annet hvert år, vil en slik angrerett være særlig uheldig. Fester kan da spekulere i utviklingen av eiendomsprisene og han kan annet hvert år kreve innløsning frem til innløsningssummen ender på en pris han vil betale. Eller han kan spekulere i at bortfester ikke lenger orker å stå imot og går med på en lavere innløsningssum enn det som er fastsatt i skjønnet for å bli ferdig med saken. En slik regel vil også medføre en unødvendig belastning for rettsystemet. Behovet for å få avsluttet en sak må her veie tungt. 4.2 Pkt. 5.4 i høringsnotatet Bør reglene om skjønn bli endret? Norges Bondelag støtter Justisdepartementet forslaget om å endre prosessreglene slik at man går bort fra lensmannsskjønn som en tvungen tvisteløsningsordning, og gjeninnfører regelen om rettslig skjønn. Etter vårt syn er tvisteløsningsmekanismen med skjønn en bedre løsning enn det ordinære rettergangssystemet i disse sakene. Norges Bondelag er enig i at søksmålsfristen i tomtefesteloven 37 annet ledd er prosessskapende og støtter Justisdepartementets forslag om å ta bort fristen. Norges Bondelag mener det bør være adgang til å dele en sak om innløsning, men da slik at spørsmålet om det foreligger rett til innløsning avgjøres først før retten tar stilling til innløsningssummen. Det bør ikke være adgang til å få prøvd spørsmålet om størrelsen på innløsningssummen før retten har tatt stilling til hvorvidt det foreligger rett til innløsning. Lovbestemmelsen bør her utformes etter samme system som odelsloven 64. 5. Pkt. 2.2 og 3.2 i høringnotatet - Overgangsregler Norges Bondelag ber Justisdepartementet vurdere behovet for overgangsregler. Det eksisterer allerede mange overgangsregler som kompliserer regelverket om tomtefeste. 18
Spørsmål til Bortfestenytt: 1. Kan regulering skje med tomtepris? Jeg har en landbrukseiendom i Halden hvor jeg har to utleietomter til hytter. For den ene av disse går leiekontrakten ut 1. juli 2007. Jeg har da et spørsmål i den forbindelsen, Kontrakten ble opprettet 1. 7. 1958. Sitat fra festekontrakten: Festeavgiften. I festeavgift betaler festeren årlig kr. 50,-, beregnet etter % om året av en tomteverdi kr... Festetiden. Festetiden skal være 49 år. Etter festetidens utløp skal festeren ha rett til å innløse tomta etter dens verdi på innløsningstiden med fradrag for verdiøkning som følge av påkostninger og forbedringer bekostet av festeren og dennes forgjengere, dersom ikke grunneieren vil forlenge festekontrakten på rimelige vilkår eller etter lovlig skjønn overta bygningen(e) på tomta og godtgjøre verdiøkningen av tomta som følge av påkostninger og forbedringer bekostet av festeren og dennes forgjengere. (Feltene.. er ikke fylt ut) Etter en frivillig avtale i 1991 ble leien regulert til kr. 700,-, med en regulering etter konsumprisindeksen hvert 10. år. Sist regulert i 2001 til kr. 883,-. Spørsmål: Kan jeg regulere leien opp etter tomteverdien i 2007? Svar: Jeg er tvilende til at du kan regulere med tomteverdi. Årsak: 1. Festetomten er fra før tomtefesteloven fra 1975. 2. Festekontrakten har ingen reguleringsklausul. Kun regulering hvert 10. år med konsumprisindeks. 3. Den nye tomtefesteloven gir ikke anledning til å regulere med tomtepris hvis det ikke klart er avtalt. 2. Kan man regulere hvert år med denne ordlyden i festekontrakten? Følgende ordlyd har vi denne aktuelle festekontrakt: 12. Festeavgiftens betaling og regulering Festeavgiften betales forskuddsvis innen 20. januar hvert år. Avgiften reguleres automatisk så ofte som Tomtefesteloven tillater- for tiden hvert 10. år. Reguleringsmåte: Festeavgiften kr. 3 400,- er en avkastning av tomteverdi kr 85 000,-. pr. i dag beregnet etter 4 %. Tomteverdien skal justeres i samsvar med prisen på lignende tomter i distriktet hvert 30. år. Festeavgiften skal gi en rimelig avkastning av den til enhver tid gjeldende tomteverdi. Forøvrig skal festeavgiften reguleres slik: Festeavgiften skal reguleres i samsvar med endringer i konsumprisindeksen og beregnes ved å benytte indekstallet for november året før ny avgift trer i kraft, og indekstallet for november før festeavgiften sist ble regulert eller fastsatt. Dersom konsumprisindeksen ikke blir opprettholdt i hele festetiden, anvendes den indeks som avløser konsumprisindeksen. 19
Brev fra fester til bortfester: Jeg har et spørsmål til regulering av leien. Det står i brevet ditt at du fra nå av (dvs fra og med leien for 2005) vil regulere årlig med konsumprisindeksen og ihht regulerings-prosedyrer fastsatt ikontrakten. Det fremgår imidlertid ikke for hvilken periode du har regnet endring i indeksen. Endringen er vel ikke 10,1% bare på ett år? Og generelt, gir kontrakten åpning for regulering avleien med tilbakevirkende kraft? Utdrag av Svar fra bortfester: Reguleringen skjer fra kontraktsdato. Du kan sjekke selv på www.sb.no velg konsumprisindeks og et eller annet med kalkulator. Kontrakten sier videre at reguleringstidspunkt november året før. Leien blir alltid regulert i ettertid. Inntil 2002 hvert 10, år eller oftere hvis kontrakten sier det, og etter 2002 kan den reguleres årlig. Svar til bortfester Nedenfor finner du kopier av mitt spørsmål datert 11. januar 2005 vedr. innføring av årlig regulering og ditt svar datert 13. januar 2005 der du opplyser at årlig regulering innføres og at reguleringen skjer fra kontraktsdato, dvs at den innføres både for tidligere og fremtidige terminer. Jeg har endelig fått en redegjørelse fra advokaten i Tomtefesterforbundet om dette forholdet. Ifølge ham har du rett i at loven fra og med 1.1.2002 gir anledning til å foreta årlig regulering ihht konsumprisindeksen, men bare for fremtidige terminer, dvs i vårt tilfelle fra og med termin 2005. Ifølge advokaten gir loven ikke anledning til å innføre regulering med tilbakevirkende kraft for tidligere terminer. Kopi av advokatens uttalelse er vedlagt. Tomtefesteforbundets vurdering: AD. REGULERING AV FESTEAVGIFTEN - TIDSPUNKTER Viser til flere purringer ad. det forhold som fremkommer i festekontrakten av 1.9.2000 - punkt 12. Som jeg tidligere har redegjort for i mail av 4.11.05 - er hovedregelen i tomtefestelovens 15, 5 ledd at regulering av festeavgiften bare skal skje hvert 10 år, om ikke annet er avtalt. Se lovens tekst som du finner på våre linker til lovdata. I din festekontrakt står det at avgiften reguleres så ofte som tomtefesteloven tillater. Det vil si at fra 1.1.2002 kan bortfester kreve årlig regulering etter kpi for de fremtidige terminer. Dette fremgår av tomtefestelovens 15,6. ledd. Se denne bestemmelse. Men noe krav på regulering av tidligere år - med etterbetaling iflg kpi fra 2002 til dags dato er det ikke hjemmel for, bare fremtidige terminer. Er bortfesters krav om regulering av festeavgiften for 2005, gjelder det bare fra da av. Med vennlig hilsen Tomtefesterforbundet Advokat Arild Ruus Simensen Til Bortfestenytt: Emne: Fw: Regulering av Tomteleie 20
Jeg har hatt diskusjoner med en av mine tomteleiere vdr. regulering. Kan du lese denne mailen - hvor mail fra Ruus Simensen er vedlagt, og som gir meg rett - men ikke helt rett til å regulere leien årlig. Har han rett? Fra bortfester til Bortfestenytt: Jeg har lest igjennom mailen fra tomtefesteforbundet litt nøyere, og tror egentlig at han gir meg sin støtte. Ordlyden i kontrakten er: Det jeg har gjort er å regulere tomteleie fra og med 2005 årlig.. Det er ikke fremmet krav om noen regulering i årene mellom kontraktstidspunkt og 2005. Så vidt jeg skjønner så er det Tomtefesteforbundet mener ville være galt. Fra Bortfestenytt til bortfester: Jeg tolker Tomtefesteforbundet på samme måte som deg. Det virker som fester tror du skal regulere tidligere år. Dette var positivt fra Tomtefesteforbundet. 21