OLIGSALGSRAPPORT Bygningsteknisk gjennomgang med - arealmåling - verditakst Labakken 117 3142 VESTSKOGEN SERTIFISERT TAKSTMANN Gunnar Sverrisson www.taksthus.no Medlem av Norges Takseringsforbund Bef.dato
Om rapporten BOLIGSALGSRAPPORTEN OG DENS AVGRENSNINGER Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges Takseringsforbund (NTF) og og kan kun utføres av takstmenn godkjent av et av disse forbundene. Boligsalgsrapporten er i prinsippet en Tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Boligsalgsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. TAKSTRAPPORTEN Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av Norges Takseringsforbund og er utført i henhold til NTFs regler. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. OM TAKSERINGSFORETAK Takseringsforetakene som er autorisert av NTF har profesjonelle fagfolk som blant annet utarbeider Boligsalgsrapporter. Foretakets autorisasjoner tilsvarer de sertifikater som takstmennene i foretaket holder. OM TAKSTMENN Takstmenn i NTF er sertifisert av forbundet. Når en takstmann er sertifisert vil takstmannen ha rett til å benytte NTFs sertifiseringsmerke på alle sine rapporter. Dette markerer at han er i besittelse av de nødvendige faglige kvalifikasjoner for denne type oppdrag. I tillegg forventes det at den sertifiserte takstmannen skal etterleve de etiske regler og det generelle regelverket for sin organisasjon og ellers utøve normalt godt takstmannsskjønn. KLAGEORDNING Det er opprettet en egen klagenemnd for Boligsalgsrapporten med tilhørende tilleggsmoduler. Klageorganet er sammensatt av en nøytral formann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre. Alle forbrukerklager i forbindelse med Boligsalgsrapporten og tilhørende tilleggsundersøkelser kan rettes til dette klageorganet. Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager har tatt saken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning. Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve rapporten og eventuelle felles tilleggsundersøkelser. RAPPORTENS STRUKTUR Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig, utført i henhold til Norsk Standard NS 3424 av 1995 (tilstandsrapport) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også i tråd med NS3424 på følgende måte: - Tilstandsgrad 0, TG0: Ingen symptomer - Tilstandsgrad 1, TG1: Svake symptomer - Tilstandsgrad 2, TG2: Middels kraftige symptomer - Tilstandsgrad 3, TG3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) TG0 angis ikke i rapporten, dvs. tilstandsgrad angis ikke dersom det ikke registreres synlige symptomer eller tilstandssvekkelser. BEFARINGEN NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste nivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: - Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep (f. eks. riving) - Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. - Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. 2 av 14
- Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. Anlegg, osv. - Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. - Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. - Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. - Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. LEVETIDSBETRAKTNINGER Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien 700.320 Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler, SINTEF Byggforsk, 2007. Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og i et ca. intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. Levetidsbetraktningen er generell og angir den tiden det gjennomsnittlig tar før man kan forvente at bygningsdelen ikke lenger tilfredsstiller gitte minimumskrav. TILLEGGSUNDERSØKELSER - Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. - Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. Takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. ANDRE UTTRYKK OG DEFINISJONER - Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. - Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, bl.a vurdert ut fra alder og normal bruk. - Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. - Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. - Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk forventet levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. - Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. - Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se "Tilstandsgrader" under punktet om Rapportens struktur. - Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. - Fuktindikatorutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. 3 av 14
Rapportsammendrag Sammenfattet annen beskrivelse Boligen ligger i solrikt, sentralt og barnevennlig område på Vestskogen. Det er kort vei til dagligvare, bensinstasjon, barnehager, skole, Oseberg Medisinske senter, Steinerskolen og Nøtterøy Golfbane. Kort vei til sjøen med strender og båthavn. Fine turområder med akebakke og oppkjørte skiløyper på vinterstid. Sykkelsti hele veien til Tønsberg og Nøtterøy/Tjøme. Det er gode bussforbindelser til/fra Tønsberg og Borgheim med 4 avganger i timen på dagtid. Ca. 4,5 km. til Tønsberg sentrum og ca. 2,5 km. til Teie sentrum. Pent opparbeidet og beplantet svakt skrånende jordtomt med fjellknauser. Tomten er delvis inngjerdet/omgitt av beplantning / hekk og med mangfoldig beplantning gjennom 15 år. Gruset gårdsplass med biloppstillingsplasser. Solrikt beliggende i rolig og etablert boligstrøk, uten gjennomgangstrafikk. Enebolig i 1 og ½ etasje, boligen ligger i et boligområde med blandet bebyggelse både av størrelse og art. Hovedsakelig nyere bygninger. Grunnboksutskrift er ikke fremlagt og følgelig ikke vurdert. Det gjøres oppmerksom på at, selv om potensialet ved innredning av kontorbygg er tatt med i verdiberegning da er det ikke undersøk om offentlige myndigheter tillater det som boligrom. Konklusjon tilstand Enebolig i 1 og ½ etasjer oppført i 1997. Anneks med boligrom samt en enkeltgarasje og kontorbygg tilhørende eiendommen. Som det fremgår av rapporten er det registrert enkelte symptomer på avvik fra normal tilstand, det meste som følge av normal slitasje og alder på bygningsdelene. Det er viktig å påpeke at bygningen antas å være oppført i henhold til de forskrifter som gjaldt i byggeperioden. Dagens forskriftskrav til isolasjon, brann og innemiljø er strengere enn de som gjaldt da dette huset ble bygget, og det må derfor påpekes et avvik i forhold til dagens standard. Det vises for øvrig til rapportens enkelte punkter med tilstandsgradering. Tilstandsgradering kan også gis under henvisning til forventet teknisk levetid for bygningsdeler/komponenter og gjenspeiler at deler av denne er oppbrukt. Konstruksjonsdeler som ikke er synlige, men beskrevet, er sannsynlige antagelser fra takstmann eller opplysninger iflg. selger. Markedsverdi Tilleggsdel til boligsalgsrapporten Eiendommer i området er i senere tid blitt omsatt for mellom 20 000 til 32 000 pr m² men det finnes ingen tilsvarende eiendommer til sammenligning. Dette pga. eiendommen er bygget i laftet tømmer som er sjeldent i et boligfelt. Ut i fra standard, størrelse og beliggenhet bør denne boligen ligge i øvre del av dette prisleiet eller rundt 28 000 kr. Hovedbygg har bare ett soverom men det ligger en del potensial i annekset og kontorbygget som kan bygges om til boligrom. Boligens markedsverdi er satt opp under eiendommens tekniske verdi. Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 4 200 000 19.08.2014 4 av 14
... Gunnar Sverrisson Takstmann 5 av 14
Befarings- og eiendomsopplysninger Rekvirent Rekvirert av: Kåre Nicolay Bergløff Besiktigelse, tilstede Dato: - Gunnar Sverrisson Takstmann Tlf.: +4792898294 Kåre Nicolay Bergløff Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: EDR Eiers egenerklæring Bekreftelse på hjemmel iflg. EDR register. Kommentar til egenerklæring Takstmannens kommentar Ikke noe avvik fra selgers egenerklæring og takstmanns oppfatning av eiendommen annet til egenerklæringen: en det som fremkommer i boligsalgsrapporten. Eiendomsdata Matrikkeldata: Hjemmelshaver: Kåre Nicolay Bergløff Tomt: Eiet tomt. Areal 1 048 m² Iflg. opplysninger hentet fra Norges Eiendommer (Infoland) Data pr. juli 2014 Konsesjonsplikt: Eiendommen er ikke konsesjonpliktig. Adkomst: Privat vei. Vann: Boligen har vann fra privat brønn. Avløp: Eiendommen er tilknyttet kommunalt avløps nett iflg. eier. Regulering: Eiendommen ligger i et uregulert område som er godkjent utnyttet til boligbygging, delvis LNF område. Offentl. avg. pr. år: Kr 10 000 Ca. anslåtte kommunale avgifter iflg. eier. Bygninger på eiendommen Enebolig Byggeår: 1997. Iflg. selger. Garasje/kontor Byggeår: 1998. Iflg. selger. Annneks Byggeår: 1949. Iflg. selger. 6 av 14
Arealer AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no. De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Enebolig - arealer Etasje Bruttoareal BTA m² Totalt Bruksareal BRA m² Primær Sekundær P-rom S-rom Kjeller 1. etasje 81 73 73 2. etasje 44 22 22 125 95 95 Sum bygning Anvendelse Råkjeller med lagringsplass. Takhøyde under 1,90 meter, derfor ikke måleverdig areal ihht. NS 3940. Vindfang med garderobe, gang med kontorplass, bade/vaskerom, kjøkken og stue med utgang til terrasse/hage samt trapp til loftsetasje. Arealene er oppmålt på stedet. Trappegang/loftsstue med utgang til luftebalkong og soverom med direkte atkomst til baderom. Arealene er oppmålt på stedet. Enebolig - romfordeling Etasje 1. etasje 2. etasje Primærrom Vindfang, gang, bade/vaskerom, kjøkken, stue Trappegang/loftsstue, soverom, baderom Sekundærrom 7 av 14
Garasje/kontor - arealer Etasje Bruttoareal BTA m² 1. etasje 70 Sum bygning 70 Totalt Bruksareal BRA m² Anvendelse Primær Sekundær P-rom S-rom 62 62 Garasje, hobbyrom, bod og disponibelt rom med opplegg for baderom. 62 62 Garasje/kontor - romfordeling Etasje 1. etasje Primærrom Sekundærrom Garasje, hobbyrom, bod, disponibelt rom Annneks - arealer Etasje Bruttoareal BTA m² 1. etasje 61 Bruksareal BRA m² Primær Sekundær P-rom S-rom 56 56 Sum bygning 61 56 Totalt Anvendelse Vindfang, 3 soverom og kjøkken/stue i åpen løsning. 56 Annneks - romfordeling Etasje 1. etasje Primærrom Vindfang, 3 soverom, kjøkken, stue Sekundærrom Beskrivelser - Enebolig Grunn og fundamenter Vurdering av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser er ikke foretatt. Grunn og fundamenter, generelt Bygningen er opplyst fundamentert på fjell. Ringmur av Leca blokker, vegger pusset på utvendig side. Diverse riss og småsprekker i utvendig puss. Drenering Vurderingene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Observasjonene er visuelle. Drenering Boligen er drenert med drenerende masser rundt ringmur iflg. selger Kjelleren virket tørr og luftig på takstdagen og eier oppgir at han aldri har vært plaget av fukt i kjelleren med unntak av litt vann i hjørne mot nord ved ekstremt nedbør. Normal tid før utskifting av drenssystem med drensledninger er 20-60 år. Normal tid før vedlikehold av drenssystem med drensledninger er 1-5 år. Veggkonstruksjon og utvendige fasader Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldige valgte stikktakninger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. 8 av 14
Yttervegger Yttervegger i laftet tømmer (25 cm) samt i gassbetong (Ytong) og Leca blokker i nordre del. Betongvegger pusset på innvendig side med malte overflater. Boligen har normal slitasje innvendig der det meste av overflater er fra byggeår. Normal tid før reparasjon av bindingsverk av tre er 40-80 år. Normal tid før reparasjon av lettklinker, porebetong er 20-60 år. Normal tid før reparasjon av laft, uten utvendig kledning er 20-60 år. Sekundære bygningsdeler utvendig, generelt Utvendige betongvegger forblendet med naturstein og teglstein, forøvrig laftet vegg. Naturstein fra byggeår, hele boligen ble beiset utvendig i inneværende år iflg. selger. Boligen har normal slitasje og elde utvendig. Normal tid før utskifting av trekledning er 40-60 år. Vinduer og dører Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakninger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Vinduer Sidehengslede trevinduer med 2 lags isolerglass. Vinduer fra byggeår har normal slitasje og elde. Normal tid før kontroll og justering av vinduer, hengslede er 2-8 år. Normal tid før utskifting av trevindu er 20-60 år. Ytterdører og porter Ytterdør i oljet utførelse. Enkel terrassedør fra stue. Dører fra byggeår. Normal slitasje og elde. Normal tid før kontroll og justering av tredører er 2-8 år. Normal tid før utskifting av tredører og aluminiumsdører er 20-40 år. Innvendige dører Trefyllingsdører i oljet og malt utførelse innvendig. Innedører fra byggeår samt en eldre dør. Dører har normal slitasje og elde. Normal tid før utskifting av tredør er 30-50 år. Etasjeskillere Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. Frittbærende dekker Trebjelkelag med bærende undergulv av sponplater mellom etasjene med mineralull i bjelkelaget. Fliser på støpt gulv i vindfang, hovedsakelig ubehandlede og oljet tregulv i øvrige rom. Panel i alle himlinger, delvis malt og delvis ubehandlet. Ingen synlige skjevheter med vesentlige konstruksjonsmessige negative avvik. Litt slitte gulv overflater, sliping/overflatebehandling må påregnes. Forøvrig normal slitasje og elde. Normal tid før reparasjon av etasjeskiller med bjelkelag av heltre eller I-bjelker er 40-80 år. 9 av 14
Takkonstruksjon Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakinger foretas. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. Takkonstruksjoner Plassbygget takstoler av tre tekket med rupanel som undertak. Horisontalt loft og skråtak isolert med mineralull. Lukket konstruksjon uten mulighet for inspeksjon og tilstand derfor ikke vurdert. Taktekking Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Taktekning og membraner Saltak tekket med torv med undertak av rupanel som er videre tekket med PVC folie. Tak mot nordøst tekket med enkeltkrum tegltakstein som er av eldre dato (fra tidlig 1900 tallet). Vindskier og takutstikk av tre. Beslått pipefot over tak. Taktekking vurdert fra bakkenivå. Noe ujevn teglstein som ikke er uvanlig alder tatt i betraktning. Forøvrig normal tilstand. Normal tid før omlegging av torvtak er 30-50 år. Normal tid før utskifting av tegltakstein er 10-40 år. Normal tid før omlegging av tegltakstein er 30-60 år. TG: 2 Renner, nedløp og beslag Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m. Utvendige beslag Takrenner, nedløp og alle beslag av kobber. Takrenner, nedløpsrør og beslag er fra byggeår. Normal tid før utskifting av takrenner/nedløp i kobber er 30-50 år. Terrasse, balkonger og utvendige trapper Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. Balkonger, terrasser ol. Utgang fra stue til sør og vestvendt terrasse i trykkimpregnert tre lagt fundamentert med pilarer på fjell. Utgang fra gang i 2. etasje til nord østvendt luftebalkong av støpt betongplate over vindfang som danner uteplass, PVC membran under støp iflg. selger. Litt slitte terrassedekke, forøvrig normal tilstand. På generelt grunnlag informeres det om at balkong over bolig rom er å betrakte som en risikokonstruksjon. TG: 2 VVS (ventilasjon, varme og sanitær) Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenselstank. Vurderingene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. VVS-installasjoner, generelt Hovedvannledning inn til boligen av plastrør med stoppekran i kjeller, vann fra egen brønn. Innvendige vannrør av isolerte og uisolerte kobberrør. Innvendige avløpsrør av plast. 10 av 14
Tilstand på VVS anlegg er forøvrig ikke vurdert. Utstyr for sanitærinstallasjoner 200 liters varmtvannsbereder i kjeller. Varmtvannstanken er fra byggeår. Tilstand ikke vurdert. Normal levetid for blandeventil for beredere er 10 til 25 år. Normal levetid for reduksjonsventil er 10 til 30 år. Normal levetid for v.v beredere elektrisk er 15 til 25 år. Utstyr for varmeinstallasjoner Varmekabler i vindfang og vaskerom 1. etasje samt i baderom i 2. etasje. Åpen peis og klebersteinsovn samt varmepumpe med luft til luft i stue. Forøvrig elektriske panelovner. Alle opplysninger om varmeanlegg er i følge selger. Tilstand på varmeanlegg er ikke vurdert. Luftbehandling, generelt Naturlig ventilasjonssystem med naturlig/mekanisk avtrekk til over tak eller ut i vegg fra våtrommene. Normal tilstand. Elektrisk anlegg Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. På generelt grunnlag anbefales det derfor en gjennomgang av en el.fagmann. Heller ikke visuelle feil kommenteres hvis ikke dette fremgår særskilt nedenfor. Elkraft, generelt Sikringsskap i gang. 3 x 63 Amp. hovedsikringer, 11 kurser for lys og oppvarming. Anlegget er utstyrt med automatsikringer og jordfeilbryter/varsler. Det elektriske anlegget er ikke teknisk vurdert. Piper og ildsteder Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale. Piper, plassbygde ildsteder m.v. To piper i lettbetongelementer med ett røykløp hver. Sotluke i kjeller og på utvendig side. Pipene har fotbeslag over tak. Riktig avstand til brennbart materiale rundt ildsted ser ut til å være ivaretatt. Pipen er kun visuelt vurdert utvendig. For en grundigere vurdering anbefales det å ta kontakt med det lokale feiervesen. Bad Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. 2. etasje - baderom Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Baderom fra byggeår iflg. selger. Baderoms gulvet har overflater av fliser lagt på påstøp av betong med PVC membran under støp iflg. selger. 11 av 14
Det ble ved hjelp av fuktindikator ikke registrert noen unormale fuktverdier i gulv. TG: 2 Keramiske fliser på gulv har forventet reparasjonstid på 5-15 år og forventet levetid på 10-30 år. Gulvet gis derfor tg. 2 under henvisning til at 50 % eller mer av forventet reparasjonstid/levetid på fliser betraktes som oppbrukt. Normal tid før reparasjon av keramiske fliser er 5-15 år. Normal tid før utskifting av keramiske fliser er 10-30 år. Normal tid før utskifting av golv i våtrom med keramiske fliser på påstøp og underliggende banemembran er 20-40 år. Overflater på innvendige vegger Vegger tekket med fliser med underlag av rupanel/gips samt smøremembran i våtsone iflg. selger, oljet panel på øvrige veggflater. Det ble ved hjelp av fuktindikator ikke registrert unormale fuktverdier i vegg. Keramiske fliser på lettvegg har forventet levetid på 10-20 år. Vegger gis derfor tg. 2 under henvisning til at 50 % eller mer av forventet levetid på fliser betraktes som oppbrukt. Normal tid før reparasjon av keramiske fliser er 5-15 år. Normal tid før utskifting av våtrom, keramiske fliser på membran, lettvegg er 10 20 år. TG: 2 Innredning og garnityr for våtrom Baderom inneholder badekar, klosett og søyle servant. Sanitær utstyr fra byggeår, normal tilstand. Vaskerom Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under vaskerom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. 1. etasje - bade/vaskerom Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Bade/vaskerom fra byggeår iflg. selger. Bade/vaskeroms gulvet har overflater av fliser lagt på påstøp av betong med PVC membran under støp. Gulv tilnærmet uten fall til sluk. Det ble ved hjelp av fuktindikator ikke registrert noen unormale fuktverdier i gulv. TG: 2 Keramiske fliser på gulv har forventet reparasjonstid på 5-15 år og forventet levetid på 10-30 år. Gulvet gis derfor tg. 2 under henvisning til at 50 % eller mer av forventet reparasjonstid/levetid på fliser betraktes som oppbrukt. Normal tid før reparasjon av keramiske fliser er 5-15 år. Normal tid før utskifting av keramiske fliser er 10-30 år. Normal tid før utskifting av golv i våtrom med keramiske fliser på påstøp og underliggende banemembran er 20-40 år. Overflater på innvendige vegger Vegger tekket med oljet panel. Normal tilstand. Pga. dusjkabinettet er veggene ikke utsatt for direkte vannsprut. Innredning og garnityr for våtrom Bade-/vaskerom inneholder dusjkabinett, veggmontert klosett, skyllekum av stål. Opplegg for vaskemaskin. Normal slitasje og elde. 12 av 14
Kjøkken Visuell observasjoner spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessige utsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. 1. etasje - kjøkken Kjøkkeninnredning Plassbygget kjøkkeninnredning fra byggeår med fronter i oljet og malt utførelse (furu). Rustfri oppvaskbenk og kummer. Opplegg for oppvaskmaskin. Lufting over komfyr via ventil i vegg. Avløpsrørene under oppvaskbenken er kontrollert. Ingen lekkasjer ble observert. TG: 2 Overlys, takluker m.m. Undersøkelsen omfatter visuell vurdering. Overlys og takluker Velux takvindu med 2 lags isolerglass i soverom Normal slitasje og elde. Normal tid før utskifting av takvinduer i tre er 20-40 år. Beskrivelser - Garasje/kontor Bygning generelt Bygning, generelt Frittliggende enkelt garasje og kontor. Bygningen er opplyst fundamentert med støpt ringmur og dekke på fjell. Yttervegger i kontordel med søyler av tre og i bindingsverk, kledd utvendig med stående kledning og panel på innvendig side. Vegger i garasje av Leca blokker, pusset på utvendig side. Vegger og tak opplyst isolert med mineralull. Saltak med rupanel og med yttertak av torv. Takrenner og nedløpsrør av kobber. Bygningen har enkel leddheiseport i oljet utførelse. Opplyst varmekabel i gulv i kontordel samt røropplegg for baderom. Sidehengslede vinduer med to lags isolerglass. Pipe av lettbetongelementer. Det gjenstår mindre arbeid enkelte steder, forøvrig normal slitasje og elde. Beskrivelser - Annneks Bygning generelt Bygning generelt Frittliggende sidebygning/anneks oppført i 1949 men tilbygd i senere tid. Bygningen er opplyst fundamentert med støpt ringmur og delvis dekke på fjell. Lakkerte og malte tregulv for det mest. Yttervegger i bindingsverk, kledd utvendig med stående tømmermanns kledning. Innvendig kledd med panel eller plater, hovedsaklig malte overflater. Opplyst mineralull i vegger. Saltak tekket med asfaltpapp mot vest og torvtak mot øst. Opplyst mineralull i skråtak men ikke i horisontalt tak. Inngangsdør i malt utførelse. Sidehengslede vinduer med koblede rammer. Innedører i malte eller lakkert utførelse. Plassbygget kjøkkeninnredning i malt utførelse med kum av stål. Bereder under benk, kun sommervann. Strømskap i soverom med 5 kurser for lys og oppvarming, automatsikringer. Bygningen har elektrisk oppvarming med panelovner. 13 av 14
Råte i enkelte av gulvbjelkene som er opplyst å være fra tidligere, bjelkene er forsterket med nye impregnerte bjelker utenpå. Mindre fuktighet i kjeller. Fuktmerker i soveromstak som er opplyst å være fra tidligere. TG: 2 Verdi Tilleggsdel til boligsalgsrapporten Årlige kostnader Årlige kostnader Off. utg../ev. eiend.skatt: Ansatte vedlikeholdskostn.: Sum kostnader Kr: 10 000 16 000 26 000 Kapitalisert verdi Kommentar: Takstmannen har ikke kapitalisert netto årlige leieinntekter fordi det i dagens markedssituasjon for utleie ikke er samsvar mellom kapitalisert verdi og markedsverdi. Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): Enebolig Garasje/kontor Annneks Sum normale byggekostnader: 2 670 000 700 000 370 000 3 740 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider): Teknisk verdi bygninger: 605 000 3 135 000 Markedsverdi Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 4 200 000 14 av 14