Forslag til reguleringsbestemmelser til Detaljregulering for Idrettsveien 11 Plan ID201505

Forslag til reguleringsbestemmelser til Detaljregulering for Idrettsveien 11 Plan ID201505 Dato 22.03.17 iht. til vedtak i PBU 1. Arealformål Området reguleres til: Bebyggelse og anlegg Sentrumsformål BS Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Kjøreveg SKV1 2. Fellesbestemmelser 2.1. Utomhusarealer Før det gis brukstillatelse for boliger innenfor planområdet, skal tilhørende uteområder innenfor BS ferdigstilles. Dersom årstid gjør dette vanskelig, skal arealer ferdigstilles innen september året etter at bygget er tatt i bruk. 2.2. Universell utforming ( 3.17 områdeplanen) Universell utforming skal være et grunnleggende prinsipp for utforming av all ny bebyggelse og utomhusarealer innenfor planområdet. Publikumsbygg skal utformes universelt for alle befolkningsgrupper, herunder bevegelseshemmede, orienteringshemmede og miljøhemmede. 2.3. Krav til utomhusplan Det skal ved rammesøknad utarbeides utomhusplan for BS som minimum viser terrengbehandling (inkludert forstøtningsmurer, skjæringer og fyllinger), bebyggelsens plassering og fotavtrykk, plassering av atkomst, renovasjon og parkering for sykkel, utforming av lekeplasser samt bruken av utearealer. Det skal redegjøres for hvilke arter som planlegges brukt i beplantning. Bakgrunnskart skal inkludere naboeiendommer. Utomhusplanen skal godkjennes av kommunen sammen med rammetillatelsen. 2.4. Overvann ( 3.13 Områdeplanen) Alt overvann innenfor planområdet skal håndteres og renses lokalt, på en slik måte at det ikke medfører økt flomfare eller forurensning nedstrøms i vassdraget. For tiltak skal det være lokal overvannsdisponering for hensiktsmessig oppsamling og bortledning av overflatevann fra bebyggelse, veier og andre arealer. Overvann tillates ikke ført direkte til harde overflater som ikke er del av anlegg for overvannshåndtering. Ved beregning av overvannsmengder skal klimafaktor 1,5 legges til grunn. Opp til 20-års regnet (med klimafaktor) skal håndteres på egen tomt. Vannmengder utover det skal ledes på en trygg måte til nærmeste flomvei (Torgveien). For øvrig gjelder kravene i VA- normen. 1

Minimumskrav for blågrønn faktor (BGF) er 0,62. Målene til blågrønn faktor skal innfris i størst mulig grad: Dempe skader fra kraftigere og mer nedbør. Bærekraftig overvannshåndtering. Fremme økologiske og estetiske kvaliteter. Utvikle jordsmonnet. Forbedre mikroklima, vann- og luftkvalitet. Legge til rette for bedre uterom. 2.5. Flom og flomveier ( 3.13 områdeplan) Det skal sikres tilstrekkelig flomkapasitet tilsvarende 200- årsflom med 50 % klimapåslag. Trygge og åpne flomveier, (herunder spesielt gater, veier, gang-/sykkelstier, fortau) skal sikres og minimum dimensjoneres for 200-årsflom med 50 % klimapåslag. Ved alle nye tiltak skal åpne løsninger så vidt mulig benyttes. Det skal sikres erosjonssikker avrenning av flomvann. 2.6. Støy Miljøverndepartementets retningslinjer for støy, T-1442(2016) skal tilfredsstilles. Eventuelle tiltak mot støy skal være ferdigstilt før midlertidig brukstillatelse gis. Detaljert utforming av eventuell nødvendig støyskjerming, herunder materialvalg og farge, avklares gjennom byggesaksbehandling og skal endelig godkjennes av kommunen. 2.7. Grunnforhold Før det gis igangsettingstillatelse for tiltak innenfor planområdet skal det være gjennomført geotekniske undersøkelser. Geotekniske anbefalinger skal legges til grunn for behandling av søknad om og utføring av bygge- og anleggstiltak. 2.8 Grunnforurensning ( 3.16 områdeplanen) Ved planlegging av bebyggelse, uteareal og anlegg i områder hvor det kan være mistanke om grunnforurensing, skal det utføres grunnundersøkelser. Ved en evt påvisning av grunnforurensning skal dette behandles i henhold til forurensningslovens kapittel 2. 2.9 Biologisk mangfold ( 3.18 områdeplanen) Ved planting skal det ikke benyttes arter som er svartelistet, inkludert parklind og sølvlind eller andre arter som kan ha negative miljøkonsekvenser. Det skal fortrinnsvis benyttes stedegne arter. Større trær (stammeomkrets større enn 60 cm) skal, så langt som mulig, bevares. 2.10 Svartelister ( 3.19 områdeplanen) Ved massehåndtering skal det tas spesielt hensyn til faren for spredning av fremmede arter. Svartelistede arter skal kartlegges før anleggsstart. 2.11 Automatisk fredete kulturminner 2

( 3.20 områdeplanen) Dersom det under anleggsarbeider treffes på automatisk fredete kulturminner skal arbeidet øyeblikkelig stanses og kulturmineavdelingen i Akershus fylkeskommune varsles, jf. Lov om kulturminner av 9.juni 1978 nr. 50, 8. 2.12 Miljøoppfølgingsprogram ( 3.22 områdeplanen) Søknad om rammetillatelse kan ikke behandles før det foreligger et miljøoppfølgingsprogram godkjent av kommunen. 2.13 Utbyggingsavtale ( 2.4 områdeplanen) For kommunens bruk av utbyggingsavtaler gjelder kommunestyrets vedtak etter 17-2 av 29.11.2006, og bestemmelsene i kommuneplanens arealdel 3, vedtatt 22.11.2011. Kostnader til felles infrastrukturtiltak skal i tillegg til en eventuell offentlig andel fordeles forholdsmessig på utbyggingsområder innenfor planområdet. Opparbeiding av teknisk og grønn infrastruktur innenfor de enkelte utbyggingsområdene som parkering, gang- og sykkelveier, vann og avløp, energi, lekeplasser og uteoppholdsarealer, skal bekostes av utbyggerne innenfor det enkelte utbyggingsområde. 3. BS - Sentrumsformål 3.1. Arealformål I område BS tillates boliger med tilhørende utearealer, forretning (herunder bevertning), kontor og tjenesteyting. I første etasje mot Idrettsveien skal det tilrettelegges for publikumsrettet virksomhet, herunder forretning/bevertning/ tjenesteyting. Da gjelder følgende: Minimum 100 kvm BRA og minimum 60 % av fasadelengden mot Idrettsveien, skal være forbeholdt publikumsrettet virksomhet (forretning/kontor/tjenesteyting). For øvrig skal det være bolig. Lokaler til publikumsrettet virksomhet skal ha en dybde på minst 6 m. 3.2. Utforming og plassering Bebyggelsen skal ligge i formålsgrensen mot Idrettsveien og Torgveien. Forøvrig skal bebyggelsen plasseres innenfor de byggegrenser og regulerte høyder som er angitt på plankartet. Endelig høyde for 1.etasje gulv fastsettes i byggesaksbehandlingen. ( 3.6 områdeplanen) Mellom bygninger og felles uteoppholdsareal skal høyde/lengdeforholdet være minimum B>1,0H. Avstand mellom motstående fasader skal måles mellom bygningsdeler som avgrenser felles uteoppholdsareal. Avstandsnormen gjelder også for hver etasje som er tilbaketrukket fra hovedfasade. 3

( 3.8 områdeplanen) Bebyggelsen skal gis en tidsmessig og god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon, samt eksisterende bygde og naturgitte omgivelser. Det skal vektlegges god bokvalitet med hensyn til lys, oppholdsarealer, innsyn, materialbruk og forholdet mellom privat, felles og offentlig areal. Det er ikke tillatt med svalganger. Balkonger kan krage maks 1 m ut over formålsgrenser mot offentlig gate eller byrom, fra og med 2. etasje mot Torgveien (minst 4 m over gaten) og fra og med 3. etasje mot Idrettsveien. Balkonger mot gårdsrommet tillates kraget ut over byggegrensen. Balkongens dybde (utvendige mål) skal være maks opptil 1,5 meter målt fra hovedveggliv på sørfasaden og 1,0 meter målt fra hovedveggliv på nordfasaden. Balkonger kan ikke etableres nærmere Idrettsveien enn 2,0 meter fra tilstøtende gavl. Balkongens størrelse (lengde, dybde), plassering og utforming (material, farge) skal være slik at den ikke har en dominerende virkning for fasadelivet, gateløpet, felles oppholdsarealer og offentlig rom. Retningslinje om balkonger: Balkongens samlede lengde skal være maks 25 % av fasadelengden mot Idrettsveien. For øvrig skal den være maks 45 %. Den enkelte balkongen skal ha en lengde på maks 2 m mot Idrettsveien og 2,5 m for øvrig. Sammenhengende balkonger og balkonger med en lengde over 2,5 m kan vurderes dersom dette gir bedre visuelle kvaliteter. Innglassing av balkonger tillates ikke. Mot Idrettsveien (for næring og fellesarealer) skal førsteetasjens gulv plasseres på samme kote som det omkringliggende terreng. Mot Torgveien (for boligareal) skal gulvkoten ligge minimum 0,8 meter over gaten. Arealer mot Idrettsveien 13 skal skjermes, men det skal ikke etableres et tydelig fysisk skille. Skjerming kan være ved vegetasjon, eller overflate som ikke egner seg til opphold. 4

Det skal brukes varige materialer av god kvalitet. Fasader mot gatene skal ha et muralt preg, men skal i farge og tekstur skille seg positivt ut fra omkringliggende bebyggelse. Materialer, balkonger og andre fasadeelementer skal brukes på en slik måte at man oppnår variasjon i fasade langs gateløpene, og slik at man oppnår at fasadene fremstår som oppdelt og med en klar vertikalitet. For bygg mot Idrettsveien og Torgveien gjelder følgende: På sikt vil det tillates etablert et bygg inntil gavl mot vest. I mellomtiden må gavlen utformes på en estetisk tiltalende måte, som gjør at den kan stå eksponert mot naboeiendommer. For bygg mot Torgveien gjelder følgende: Gavl mot øst skal brytes opp og utformes på en estetisk tiltalende måte. Det tillates ikke etablert store vindusflater i gavl. Eventuelle mindre vinduer skal uformes slik at de gir lysinnslipp til bakenforliggende arealer uten å gi innsyn til nabobebyggelse. Sokkel mot Torgveien skal utformes som del av det totale uttrykket. Den skal ikke framstå som en monoton, høy og avisende vegg, noe som for eksempel kan oppnås ved å trekke fasademateriale ned mot gategrunn. Hovedatkomst for gående/syklende til gårdsrom/boliger skal ligge fra Idrettsveien. Det skal etableres en sekundær atkomst til gårdsrommet fra Torgveien. Denne atkomsten skal være trinnfri med en maks stigning på 1:10. Bredden skal være minst 1,6 m. Det skal legges inn 1-2 hvileplan på minimum 1,6 m x 1,6 m. Atkomst for biler skal ligge fra Torgveien via SKV1. 3.3. Høyder Det tillates maks 6 etasjer over parkeringskjeller, hvorav 5. og 6. etasje skal være tilbaketrukket mot gate og gårdsrom. Tillatt maks gesimshøyde er angitt som kotehøyde på plankart. Det tillates etablert transparent rekkverk for takterrasse over angitte høyder. ( 3,8 i områdeplanen) Tekniske bygg og installasjoner på tak tillates å stikke inntil 3,5 meter over tillatt kotehøyde, og med maksimalt 15% BYA av underliggende etasjeplan. Tekniske bygg og installasjoner skal trekkes minimum 3 meter inn fra fasadelivet. Små takoppbygg og tekniske installasjoner på inntil 1,0 meters høyde tillates plassert nærmere gesims enn 3 meter. For bygg langs Idrettsveien: Fra kote +146,8 og opp skal fasade mot Idrettsveien trekkes minimum 1,5 m tilbake fra underliggende etasje, og fra kote +149,8 og opp skal fasade trekkes 1,5 m tilbake fra underliggende etasje. Fra kote +146,8 skal fasade mot gårdsrom trekkes minimum 1,5 m tilbake fra underliggende etasje, og fra kote +149,8 kan fasade flukte med underliggende etasje. 5

På kote 149,8 skal eventuell takterrasse ligge minimum 3,0 m fra formålsgrensen mot Idrettsveien 13. Det tillates etablert et lett skjermtak over takterrasse, dog ikke nærmere enn 5 m fra formålsgrensen mot Idrettsveien 13. For bygg langs Torgveien: Fra kote +146,8 og opp skal fasade mot Torgveien trekkes minimum 2,0 m tilbake fra underliggende etasje, og fra kote +149,8 og opp skal fasade trekkes 1,5 m tilbake fra underliggende etasje. Fra kote +146,8 skal fasade mot gårdsrom trekkes minimum 1,5 m tilbake fra underliggende etasje, og fra kote +149,8 kan fasade flukte med underliggende etasje. 3.4. Grad av utnytting Innenfor planområdet kan det etableres maksimum 5.300 kvm BRA. Maksimum 4.500 BRA bolig, minimum 100 kvm BRA næring (ref pkt 3.1). Øvrig BRA er fellesareal. Parkeringskjeller helt eller delvis under terreng, medregnes ikke i kvm BRA. 3.5. Uteoppholdsareal og lekeplasser for boliger Minste felles uteoppholdsareal (MFUA) = 20 % av boligenes BRA. Minimum 70 % av MFUA skal anlegges på dekke over parkeringskjeller. Øvrig del av felles uteoppholdsareal kan plasseres på takterrasser. MFUA skal beregnes i samsvar med beregningsmåte i Veileder til Grad av utnytting beregnings- og måleregler, H2300- B. Begge takterrasser skal benyttes som aktive uteområder. ( 3.6 områdeplanen.) Leke- og uteoppholdsarealer skal være skjermet mot trafikkfare, støy og forurensing. Arealene skal ha gunstig beliggenhet og være solbelyst minst 5 timer ved jevndøgn. Felles uteoppholdsareal på terreng/lokk skal være tilgjengelig for allmenn bruk for beboerne, universell utformet og ha en utforming og innhold for varierte aktiviteter/lekeplasser tilpasset alle aldersgrupper og opparbeides med høy kvalitet i utforming og materialbruk. MFUA på bakken skal inneholde i det minste sandlekeplass, sittegrupper og et større samlet felles uteoppholdsareal som er egnet for plasskrevende fysisk aktivitet og lek. Samlet felles uteoppholdsareal må være minimum 250 m2. Privat uteareal på bakken (terrasser) skal ha samme avgrensing som overliggende balkong i første etasje. Arealer skal visuell skjermes mot felles uteoppholdsareal. Minimum 50 % av felles uteoppholdsareal på terreng skal kunne beplantes med trær, busker og gress eller bunndekke. Dersom den beplantede delen av utearealet ligger på lokk, skal konstruksjonen dimensjoneres for jorddybde mellom 30-80 cm. 6

Felles uteoppholdsarealer skal ha et grønt preg. Minst 20 % av takterrasser / takhager skal kunne beplantes. Minst 20 % av lokk skal ha vegetasjonsdekket på 40-80 cm for å kunne beplantes med busker og trær. Arealet skal utformes slik at det kan etableres vegetasjon i ulike høyder. En mindre del av vegetasjonsarealet kan oppfylles gjennom etablering av grønne vegger. Alle trapp/heishus skal ha direkte atkomst til felles uteareal på terreng/lokk over parkeringsanlegg. 3.6. Parkering ( 3.9 områdeplanen) Parkering skal lokaliseres i kjeller/under terreng. Biloppstillingsplasser Parkeringsplasser skal dimensjoneres iht. Statens Vegvesens håndbok 017, dog må hver biloppstillingsplass være på minst 2,5m x 5,0m. Parkeringsplasser for beboere skal skilles fra plasser for gjester. Felles parkeringsanlegg under tak skal ha innvendig fri høyde på minst 2,4 m. Kommunen kan ved byggesaksbehandling godkjenne at del av parkeringsanlegget kan ha fri høyde ned til 2,1 m. Der brannbiler skal ferdes over underjordiske parkeringsanlegg skal øverste garasjedekke dimensjoneres for bilkjøring med akseltrykk 10 tonn. Fall på parkeringsplass skal ikke overstige 1:20. Parkeringsplasser for personer med nedsatt funksjonsevne Parkeringsplasser for biler og elektriske rullestoler / scootere eller lignende for personer med nedsatt funksjonsevne skal plasseres nær heise eller inngang. Hver biloppstillingsplass skal være minst 4,5 m x 6,0 m. Hver parkeringsplass til elektriske rullestoler / scootere eller lignende skal være minst 1,75 m x 2,0 m. Parkeringsplasser skal ha en fri høyde på minst 2,5 m.» Minst 10 % av parkeringsplassene i parkeringskjellerne skal tilrettelegges for funksjonshemmede. Plassene skal lokaliseres i nærhet av inngangspartier. Minst 50% av parkeringsplassene skal ha ladepunkt for elbiler, og samtlige parkeringsplasser skal bygges slik at det senere er mulig å tilrettelegge alle P- plassene for opplading. Det kan gjøres helt eller delvis unntak fra kravet om ladepunkter der det dokumenteres at bruk av alternative løsninger vil være miljømessig bedre enn ladepunkter. Bolig 2-roms leilighet eller større 1-roms leilighet/hybel Næring/tjenesteyting Kontor/administrasjon Forretning Tjenesteyting Bolig/næring/tjenesteyting Bolig Bil, maksimumskrav Maks 1 plass pr boenhet Maks 0,5 plass pr boenhet Bil, maksimumskrav Maks 0,7 parkeringsplass pr 100 kvm Maks 1 parkeringsplass pr 100 kvm Maks 1 parkeringsplass pr 100 kvm Sykkelparkering, minimumskrav Minimum 2,5 plass pr 100 kvm 7

Kontor Forretning Øvrig tjenesteyting Minimum 2,5 plass pr 100 kvm Minimum 1 plass pr 100 kvm Antall plasser vurderes i den enkelte sak Minimum halvparten av sykkelparkeringen skal plasseres i direkte tilknytning til inngangspartier i den enkelte bygning. 50% av den samlede sykkelparkeringen skal være overdekket. Sykkelparkering på terreng/lokk skal innpasses på en hensiktsmessig måte i forhold til arkitektur og annen arealbruk. Sykkelparkering i konstruksjon skal være lett tilgjengelig fra inngangspartier og utformes med tanke på tyverisikring. 3.7. Renovasjon Renovasjon skal anlegges innenfor bygningene, i tråd med føringer gitt av renovasjonsselskapet. Løsningen skal ikke eksponeres mot eller gir ulemper for gater eller byrom. Renovasjon skal ligge mot Torgveien. 3.8. Boligstørrelser ( 3.5 områdeplanen) Maksimalt 35 % av boenhetene kan være på mellom 35 og 50 kvm BRA. Minst 30% av boenhetene skal være på mer enn 80 kvm BRA. Boenheter på under 35 kvm BRA tillates ikke. 3.9. Fjernvarme Det stilles krav om tilknytning til fjernvarmeanlegget. Det kan gjøres helt eller delvis unntak fra tilknytningsplikten der det dokumenteres at bruk av alternative løsninger vil være miljømessig bedre enn tilknytning. 4. Samferdsel og teknisk infrastruktur SKV1 (felles avkjørsel til Idrettsveien 11 og Idrettsveien 13): Avkjørsel skal være felles for eiendommene GBnr. 134/122 og 134/131. Kjøreareal i avkjørsel skal ikke være bredere enn 5,0 m. Nedkjøring skal overbygget med skjermtak/skjermvegg. Høyde og utforming skal dimensjoneres for renovasjonsbil. Endelig løsning skal godkjennes av kommunen. 5. Rekkefølgekrav 5.1. ( 8.1 områdeplanen) Generelle rekkefølgekrav Området kan ikke tas i bruk før følgende forhold av betydning for utbyggingsformålet er sikret: Tilfredsstillende kommunaltekniske anlegg og energiforsyning Tilstrekkelig skolekapasitet og barnehagekapasitet Opparbeidede arealer for uteopphold og lek Trafikksikker atkomst for kjørende, syklister, bevegelseshemmede og fotgjengere Tilfredsstillende løsning mot støy Tilfredsstillende løsninger for håndtering av overvann 5.2. ( 8.1 områdeplanen) Byrom og gater i sentrumskjernen 8

Utbygging kan ikke finne sted før det foreligger en helhetlig design- og funksjonsplan i henhold til kriteriene i områdeplanens punkt 5.2 og 6.1. Dersom arbeidet med design- og funksjonsplan ikke er ferdigstilt før søknad om rammetillatelse, kan dette kravet fravikes etter samtykke fra Ski kommune. Før det kan gis igangsettingstillatelse for bebyggelse og anlegg skal alle tilgrensende felles infrastrukturtiltak: Gater (o_ GT 1 17 og fylkesveier: o_v1-17 ), torg (o_ Torg 1,8, 9 og 10) og parkområder (o_park 1,2,3,4,5,6 og 7) være sikret etablert. 5.3. Oppgradering og overbygg over eksisterende, felles nedkjøring i SKV1 skal være ferdigstilt før det gis brukstillatelse. 9