årsrapport
Innhold Styrets årsberetning 4 Resultatregnskap 15 Balanse 16 Noter 18 Kontantstrømoppstilling 24 Revisors beretning 25 2
Hovedpunkter 2013 Årsresultat for 2013 ble 3,2 mnok, opp fra kr 2,8 mnok i 2012 Driftsresultat for KOBBL ble 2,9 mnok, opp fra 2,3 mnok i 2012 Årsresultat KOBBL Eiendom AS ble 0,3 mnok, ned fra 0,5 mnok i 2012. KOBBL Eiendom gav i 2013 et konsernbidrag til KOBBL på 0,45 mnok mot 0,88 mnok i 2012 KOBBL forvaltet 2.983 boliger pr. 31.12.2013. Av dette var 2.666 boliger i tilknyttede borettslag. KOBBL hadde 11 årsverk ved utgangen av 2013. Antall medlemmer i KOBBL pr. 31.12.2013 var 7.090, en økning på 1% eller nto. 55 flere medlemmer. Egenkapitalen er i sterk bedring, og selskapet har nå 3,7 mnok i egenkapital ved årets slutt. Salg av leiligheter i Panorama Beach i Bulgaria, viser en svak positiv utvikling i 2013. Ved årsskiftet var 54 av 73 enheter solgt. 3
Årsberetning 2013 Virksomheten Kongsvinger og Omegns Boligbyggelag AL (KOBBL) med forretningskontor i Kongsvinger kommune organisasjonsnummer 948681226, er et medlemseid andelslag med vekslende antall andelseiere og vekslende kapital. Formålet er primært på vegne av andelseierne enten enkeltvis eller organisert i borettslag å skaffe boligbygg eller andre bygg som naturlig hører sammen. Boligbyggelagets øvrige formål er nedfestet i lagets vedtekter. Vedtektene finnes på KOBBL sin hjemmeside. KOBBL har de senere år redusert sin virksomhet utenfor kjernevirksomheten og har ved årsskiftet ett heleiet datterselskap; KOBBL Eiendom AS. Byala Eiendom AS ble etablert i 2010 med formål å drifte og selge eiendommen Panorama Beach i Bulgaria. Selskapet eies pr. 31.12.2013 med en ½ part hver av KOBBL og USBL. Boligbyggelagsbevegelsen i Norge har en historie som går mer enn 80 år tilbake i tid. Boligbyggelagene er samvirke. Folk har gått sammen for å dekke sine boligbehov i troen på at dette lar seg løse bedre, enklere og rimeligere når man står sammen. Boligbyggelagene i Norge fikk 50 000 nye medlemmer i fjor. Det er tredje år på rad at nettoøkningen har vært på over 30 000 medlemmer. Det representerer en årlig medlemsvekst på overkant av 3 prosent. I dag har Norske Boligbyggelag mer enn 900.000 medlemmer. Medlemmene både eier og styrer boligbyggelagene, og det er medlemmene som gjennom de styrende organer bestemmer hva som skal bygges, hvordan boliger skal fordeles og hvordan forkjøpsretten skal praktiseres. Åpen for alle Boligbyggelag er ingen eksklusiv klubb. Alle boligbyggelag er åpne for nye medlemmer. Det er ingen begrensing på hvor mange som kan eie laget. Betaler du en eierandel og en beskjeden årlig kontingent har du skaffet deg en fordel i boligmarkedet til de boligene som ditt boligbyggelag har bygget. Jo lengre du har vært medlem, jo sterkere står du. I boligbyggelagene fordeles boligene på grunnlag av ansiennitet. Boligskaffing for medlemmene Medlemmene har gjennom sin deltakelse i boligbyggelagene vært med å få etablert og bygget mer 4
enn 260.000 borettslagsboliger i Norge. Medlemmene som har betalt sin eierandel i boligbyggelaget og sin årlige kontingent får rett til å velge først ved tildeling av nye boliger, og har en fortrinnsrett ved omsetning av brukte boliger som boligbyggelaget har bygget, betyr bare at formålet med boligbyggelagene oppfylles. Utvidet forkjøpsrett Medlemmenes forkjøpsrett har også blitt mer omfattende som følge av at mange boligbyggelag som KOBBL, har etablert felles forkjøpsrettsordninger som åpner opp for at et medlem kan gjøre bruk av sin ansiennitet i et annet boligbyggelag. Den strukturendring som finner sted i boligbyggelagsverdenen ved at mange boligbyggelag har slått seg sammen gjennom fusjoner, fører også til at medlemmene kan gjøre bruk av forkjøpsrett til langt flere boliger på mange forskjellige steder rundt om i Norge. Retten for enhver til å bli medlem i et boligbyggelag, er sammen med medlemmenes forkjøpsrett og ansiennitet selve grunnfjellet som boligbyggelagene i Norge er basert på. Juniormedlemskap er et alternativ til et ordinært medlemskap i boligbyggelaget for barn og ungdom under 18 år. Et juniormedlemskap gir de unge en mulighet til å skape seg en fordel i form av mange års ansiennitet i boligbyggelaget og i gruppen av boligbyggelag med felles forkjøpsrett, når de senere skal ut på boligmarkedet for første gang. KOBBL i samarbeid med andre boligbyggelag Det har i de senere år blåst en fusjonsvind over landet når det gjelder boligbyggelag. I løpet av de siste ti årene har antall boligbyggelag blitt redusert fra 100 i 2001 til 48 boligbyggelag ved årsskiftet. Motivasjonen til å fusjonere er å få større enheter som blir mer effektive, samt at det ivaretar krav til kompetanse, større faglige miljøer, og et bedre servicenivå ovenfor kundene og medlemmene. Trenden fortsetter i 2014 og ventelig vil vi se flere endringer i boligbyggelagstrukturen fremover. Generelt vil kravene til å kunne ta økonomisk risiko ved nybygging bli stadig større. Fusjon mellom boligbyggelag vil være en mulig vei for å kunne styrke muligheten til å oppfylle hovedformålet om, å tilby medlemmer boliger og til bedre å forvalte boliger for medlemmene. En samling på færre enheter kan gi en sterkere finansiell ryggrad og kan resultere i bedre og mer konkurransedyktige tjenester til medlemmene. Styret i KOBBL har så langt ikke funnet det riktig å gå i dialog om fusjon med andre større boligbyggelag. Derimot ønsker KOBBL å samarbeide med andre aktører i bransjen, noe som så langt har gitt gode resultater. Først gjennom «Innlandslagene» og nå gjennom Landsbylagene. Grupperingen Landsbylagene, er en interesseforening for boligbyggelag foreløpig lokalisert rundt Oslo. Deltagende boligbyggelag er Kongsvinger, Gjøvik, Hønefoss, Drammen, Larvik og Moss. Gruppen vil ventelig utvides over tid. Grupperingens formål er å fremme erfaringsutveksling, kompetanseutvikling, bedre medlemsfordeler for boligbyggelagenes medlemmer og samarbeid mellom boligbyggelagene. I den tiden vi i «Landsbylagene» har samarbeidet, har vi fått gjennomslag for våre syn i ulike fora, og Landsbylagene fremstår etterhvert som en gruppe av lag som ønsker positiv forandring, med utgangspunkt i vår samvirkebakgrunn. Dette samarbeidet er på god vei til å utvikles videre. Mangelvare innen vår bransje og vårt forretningsområde er bl.a. kapital og kompetanse. Derfor har flere boligbyggelag valgt å fusjonere med andre, og gjerne større boligbyggelag, som har større ressurser både økonomisk og menneskelig kompetanse å trekke på. Vi har i KOBBL valgt en litt annen vei, bl.a. basert på ovennevnte samarbeid og de muligheter som ligger i å tenke mindre tradisjonelt og se de muligheter som finnes. Det er mange utfordringer i et slikt løp, men KOBBL er på god vei. Selskapet har ryddet opp i, og skapt lønnsom drift basert på vår kjernevirksomhet. Utviklingen videre er også å bygge en struktur som gir oss mulighet til å samle kompetanse der det gir gevinst i praksis. Det første skudd på stammen er etablering av et felles eiet oppgjørsselskap, lokalisert i Kongsvinger. Enkelte andre boligbyggelag har tidligere organisert slike selskap. Vårt selskap heter Boligbyggelagene i Norge Oppgjør AS. Navnevalget er slik fordi vi har ambisjoner om å knytte til oss flere attraktive boligbyggelag i Norge fremover. Boligbyggelagene i Norge Oppgjør AS (heretter BONO Oppgjør) eies av Gjøvik og omegns boligbyggelag AL, Ringbo BBL, Nedre Buskerud Boligbyggelag, Larvik Boligbyggelag, Vansjø Boligbyggelag og Kongsvinger og omegns boligbyggelag AL. Selskapets forretningskontor er i Kongsvinger. Selskapets formål er å tilby oppgjørstjenester til eiendomsmeglerforetak og virksomhet som står i forbindelse med dette. Virksomheten skal primært tilby tjenestene boligbyggelagene det eies av eller til disses datterselskap. BONO Oppgjør skal også kunne tilby tilsvarende tjenester til eksterne kunder. Virksomheten er organisert med en selvstendig driftsenhet med egen organisasjon som skal ivareta drift og utvikling av selskapet. Selskapets virksomhet skal likevel knyttes nært opp mot KOBBL. 5
Bulgaria, Panorama beach Bulgaria og prosjektet Panorama Beach ble lansert i 2006/2007 for medlemmene i de tre boligbyggelagene i Kongsvinger, Fredrikstad (FOBBL) og Follo. De siste årene har dette prosjektet krevet betydelige ressurser i administrasjonen og fokus fra styret sin side. Saken har blitt behandlet på samtlige av selskapets styremøter. KOBBL bærer sin andel av alle drifts- og finanskostnader knyttet til dette engasjementet. Kostnader er inkludert i selskapets resultatregnskap. Det Bulgarske eiendomsmarkedet var før finanskrisen ett av de mer interessante av eiendomsmarkedet i Europa, med en høy årlig vekst i prisene. Da finanskrisen slo til i 2008 opplevde Bulgaria, som de fleste andre land, en stor nedgang i etterspørselen etter eiendom. Dette førte til at prisene på eiendom falt og kjøperne til en stor grad uteble. Nå har prisene stabilisert seg og vi registrerer noe økt interesse for boliger i Bulgaria. Byggeaktiviteten meldes å være økende og en forventer at eiendomsmarkedet vil ta seg opp igjen i årene som kommer. Eiendomsprisene er i dag fortsatt meget lave i Bulgaria. Dette gjør at kjøp av ferieleilighet i dag kan bli et godt kjøp over tid, siden det forventes at prisene på leilighetene vil øke i verdi fremover. Det arbeides på bred front, med norske og utenlandske aktører for å selge leilighetene i anlegget. KOBBL vurderer samarbeidet med DNB som godt, og har all grunn til å tro at man vil finne gode finansielle løsninger i forbindelse med et salg av anlegget og en langsiktig finansiering av differansen mellom faktisk salgsverdi og forpliktelsen som KOBBL tidligere har påtatt seg. Ved sist årsskifte er det solgt 54 boliger, og styret har grunn til å tro at salget av leiligheter vil fortsette i 2014 og at de siste 19 enhetene blir avhendet. Dette er et krevende, men særs viktig prosjekt å få avsluttet. Årlig kostnad på drift og finanskostnader belaster KOBBL sitt regnskap med i overkant av en mnok årlig. 6
Årsregnskap 2013 KOBBL har i 2013, som for de foregående år økt sin omsetning. Veksten i topplinjen var på hele 6% i 2013. Det er en vesentlig vekst og spesielt når prisen på forvaltningstjenester og medlemskontingenten heller ikke er prisjustert i 2013. Samtidig viser regnskapet at kostnadene knyttet til driften ikke øker. Det betyr også at effektivisering av driften fortsetter. Dette både siden inntektene øker og at kostnadene i reelle kroner (korrigert for lønns og prisstigning) er redusert. 3 500 000 3 000 000 2 500 000 2 000 000 1 500 000 1 000 000 500 000 Ordinært resultat Resultatgrad 0 2009 2010 2011 2012 2013 20,0 % 18,0 % 16,0 % 14,0 % 12,0 % 10,0 % 8,0 % 6,0 % 4,0 % 2,0 % 0,0 % 2009 2010 2011 2012 2013 4 000 000 2 000 000 0-2 000 000-4 000 000 Årsresultat 2009 2010 2011 2012 2013 Selskapet har fortsatt driftskostnader som ligger utenfor kjernevirksomheten. For 2013 er disse i all hovedsak henført til driftskostnader mm til anlegget i Bulgaria. Av årets driftskostnader er i underkant av 600.000 i 2013 henført til den tidligere Bulgaria satsningen. Personalkostnadene er til dels redusert som følge av lavere bemanning sammenlignet med tidligere år. Selskapets driftsresultat er bedret også i 2013 og viser et positivt driftsresultat med nesten 3 mnok. Tilsvarende var driftsresultatet i 2,3 mnok i 2013, og 1,3 mnok i 2011, 2010 1,1 mnok og i 2009 0,1 mnok. 3 500 000 3 000 000 2 500 000 2 000 000 1 500 000 1 000 000 500 000 0 Driftsres 2009 2010 2011 2012 2013-6 000 000-8 000 000 Finanskostnadene er i hovedsak renter knyttet til forpliktelsen overfor lån i DNB til anlegget Panorama Beach tatt opp av TREBBL og senere Byala Eiendom AS. KOBBL Eiendom AS gir KOBBL et konsernbidrag med 0,45 mnok som sammen med renteinntekter bidrar til at finanspostene i sum gir et bidrag til virksomheten. Som følge av tidligere års underskudd er KOBBL ikke i 100% i skatteposisjon, men belastes formueskatt og skatt fra resultatet av driften. Skattekostnaden ble på kr 64.122 i 2013. Selskapets ordinære resultat blir således 3,2 mnok i 2013 mot 2,8 mnok i 2012 og 2,2 mnok for 2011 og tilvarende 1,0 mnok i 2010. I 2009 ble det avsatt ekstraordinært 8 mnok i regnskapet for mulig tap ved realisasjon av anlegget i Bulgaria. Før 2009 er det ikke avsatt for de finansielle forpliktelser som påhviler lånet til TREBBL/DNB. Det er fortsatt noe usikkerhet knyttet til når og hvor stort det endelige salgsprovenyet blir ved avhending av Panorama Beach. 7
12 000 000 10 000 000 8 000 000 6 000 000 4 000 000 2 000 000 0-2 000 000 6 000 000 4 000 000 2 000 000 0-2 000 000-4 000 000-6 000 000-8 000 000 Bankinnskudd 2009 2010 2011 2012 2013 Sum egenkapital 2009 2010 2011 2012 2013 nivå som avspeiler selskapets nåværende virksomhet og må karakteriseres som meget god. Soliditet Nedskrivninger, tap på krav og fordringer samt garantiforpliktelser har tidligere år redusert KOBBL sin egenkapital. Bokført egenkapital ved årsskiftet er akseptabel, også hensyntatt årets resultat. Nivået på egenkapitalen legger fortsatt noen begrensninger på KOBBL sin virksomhet fremover. Tiltakene som er iverksatt og de positive effekter dette har på KOBBL sitt driftsresultat og kapitalstrøm har og vil gjøre at selskapet over tid styrker sin soliditet. Styret og administrasjonen legger denne rammebetingelsen til grunn, og vil videreføre virksomheten på områder, eller i allianser der kapital ikke blir en vesentlig begrensende faktor. Når denne beretning skrives kjenner vi ikke det endelige utfall av salget av anlegget Panorama Beach i Bulgaria og de konsekvenser dette måtte medføre. Balanse Selskapets balanse er i løpet av 2013 økt fra 11,6 mnok til 14,4 mnok. Hovedårsaken til dette er økning av selskapets bankinnskudd og økning av egenkapitalen. KOBBL har kr 450.000 i fordring på datterselskapet KOBBL Eiendom AS. Denne fordringen er knyttet til avgitt konsernbidrag i 2013. Tidligere mellomværende mellom KOBBL og datterselskapet er betalt i 2013. KOBBL sitt bankinnskudd er økt fra fjoråret med 3,9 mnok til 11 mnok. Selskapet har ikke gjennom året og ei heller ved årsskiftet trukket på selskapets kassekreditt. Deler av bankinnskuddet er stillet som sikkerhet overfor DNB for fremtidige forpliktelser knyttet til engasjementet i Panorama Beach i Bulgaria. Selskapets egenkapital er ved årsskiftet positiv med 3,7 mnok. Årsaken til at egenkapitalen ikke er høyere selv med de siste års gode resultater er henført til realiserte tap og avsetninger for ventede forpliktelser. Satsingen i Bulgaria har så langt belastet KOBBL sine regnskap med over 19 mnok og dermed redusert egenkapitalen tilsvarende. Hvis det viser seg at et salg av prosjektet Panorama Beach ikke oppnår det beløp som er forventet kan dette forårsake et betydelig tap for eierne, som omtalt ovenfor. Kostnader påløper prosjektet inntil det er solgt. Pr. 31.12.13. er det avsatt 8 mnok for mulig tap knyttet til garantiforpliktelse overfor DNB. Drifts- og finanskostnader er avsatt med kr 1.166.667 for 2014. Forvaltning KOBBL er forretningsfører for 78 boligselskaper. Pr 31.12.13 hadde KOBBL forvaltning og forretningsførsel for til sammen 2 983 boliger. 2 666 i 67 tilknyttede borettslag, 222 boliger i 6 frittstående borettslag og 95 boliger i fire boligsameier. KOBBL er også forretningsfører for en stiftelse. Temakvelder og styreseminar Temakvelder og styreseminar er tjenestetilbud til de forvaltede lags styremedlemmer og arrangeres for å gi styremedlemmene relevant fagkunnskap. Antallet deltagere Selskapet har utarbeidet kontantstrømoppstilling, der de viktigste kapitalstrømmene fremkommer. 8 Finansiering og likviditet Det har tidligere vært en prioritert oppgave å sikre tilstrekkelig likviditet. Selskapets arbeidskapital er nå på et
som deltar på seminarene viser at tjenestetilbudene har kommet for å bli. Medlemsbladet Bobra og www.kobbl.no - Viktige kommunikasjonskanaler Informasjonsarbeid til medlemmene er viktig. Informasjon om medlemsbedrifter og medlemsfordeler blir gjort kjent både gjennom medlemsbladet Bobra og på KOBBL s hjemmeside. Medlemsbladet Bobra kommer ut 4 ganger i året i et opplag på 6 800 eksemplarer. Byfesten KOBBL var også i 2013 stolt bidragsyter til Byfesten i Kongsvinger. KOBBL syntes ideen om en gratis byfest for alle var god, og valgte å bidra sammen med andre, slik at byfesten skulle bli en realitet. Byfesten er et familiearrangement som også byr på aktiviteter i Mølleparken og internasjonal matkultur på den røde plass. KOBBL tilbyr alle sine forvaltede lags styrer styreportal. Over halvparten av lagene benytter styreportalen. KOBBL har som målsetning at alle lag skal benytte seg av styreportalen. BoBra NR 1/2014 Medlemsblad for Kongsvinger og omegns boligbyggelag AL Foto: Helene Næss Trivselsprisen 2013 side 8 Kundetilfredshetspris side 14 Ny teleavtale side 27 Forkjøpsrett Ansiennitet i KOBBL kan vise seg å være svært viktig den dagen man skal kjøpe seg en borettslagsleilighet, enten som ung eller gammel. Den ansiennitet man opparbeider gjennom medlemskap i KOBBL vil også kunne nyttes bl.a. ved kjøp av boliger forvaltet av 25 boligbyggelag fordelt over det ganske land. 1 Trivselsprisen KOBBL har i 2013 videreført samarbeidet med DNB om utdeling av Trivselsprisen, en pris som skal gi støtte til trivsels-fremmede prosjekter i Kongsvinger kommune. Årets jury besto av Vilde Grini, representant fra Elevrådet ved Sentrum videregående skole Helge Thommassen, Kongsvinger kommune Eivind Lid, Glåmdalen - Jan Egil Melby DNB og Sven O. Nylænder fra KOBBL. Prisen er en hederspris som deles ut med formål om å skape engasjement og å motivere Kongsvinger kommunes befolkning til å tenke kreativt. Den skal bidra til å gjøre Kongsvinger til et sted vi alle kan trives i og være 9
10 stolte av. Prisen kan tildeles borettslag, enkeltpersoner, lag eller foreninger i Kongsvinger kommune. Prisvinneren skal gjennom sitt engasjement og vilje til å gjøre noe som gagner flere, ha bidratt til å skape et bedre miljø, felleskap, samhold og økt trivsel i hele eller deler av Kongsvinger kommune. Fjorårets vinner er sportslig leder og styreleder Trond Erik Bråthen og Grethe Tuhus Bråthen. To ildsjeler som ofrer mye tid på KIL Håndball og som tok tak, når klubben lå nede.tidligere år er det Scene U, Vennersberg 1 brl, Byen Vår, Torsdag på festningen, KIL ski og Puttaras venner som har fått prisen. Det er mange enkeltpersoner, lag og foreninger som gjør en strålende innsats for sitt nærmiljø. Heldigvis er det mange som viser at denne innsatsen blir satt pris på. Hvert år sendes det inn mange gode forslag til juryen. I 2013 ble Trivselsprisen delt ut til Kongsvinger Skøyteklubb. Klubben er en verdig kandidat til Trivselsprisen 2013 gjennom sitt arbeid på Holt-banen. Dette muliggjør bl.a. at byen har en skøytebane hvor det på enkelte helgedager kan være flere hundre innom som koser seg helt gratis på banen uten at det er noe spesielt arrangement. Prisen er for 2013 på kr 25.000 i tillegg til et diplom tegnet av kunstneren Alf-Kaare Berg. Teknisk tjeneste En viktig tilleggstjeneste til den ordinære økonomiske og administrative forvaltningen, er de tekniske tjenestene til KOBBL. Det tilbys teknisk rådgivning, tilstandsvurderinger, vedlikeholdsplanlegging, prosjektering og byggeledelse. Det legges opp til økt aktivitet i avdelingen i tiden som kommer. Teknisk avdeling har i dag en ansatt og en innleid person. Avdelingen har hovedfokus på å bistå boligselskap i Kongsvinger og omegn med teknisk rådgiving, prosjektog byggeledelse, HMS-planlegging, tilstandsvurderinger og vedlikeholdsplanlegging. I tillegg til tekniske tjenester tilbys praktisk skadeoppfølging i forbindelse med bygningsskader. Dette innebærer at KOBBL har fullmakt til raskt å kunne iverksette skadeutbedring på boligselskapets eiendom. KOBBL s kjennskap til bygningsmassen og tekniske anlegg muliggjør rask iverksetting av skadeforebyggende tiltak i samråd med boligselskapets styre. Avdelingen arrangerer også temakvelder til boligselskapenes styremedlemmer og har som formål å heve kunnskapsnivået til alle som har verv og ansvar i boligselskap. Dette for å skape trygghet i rollen som styremedlem, noe som vil ha positiv effekt for alle i boligselskapet. Et effektivt og kompetent styre som tar gode avgjørelser og forvalter interessene til beboerne på best mulig måte.
Avdelingen ser også på å utvikle eksisterende bygningsmasse i Kongsvinger. Her blir det satt fokus på helhetlige løsninger ved rehabilitering. Ved å fokusere på energieffektiviserende tiltak som oppgradering av fasader, balkonginnglassing, balansert ventilasjon, ser man samtidig på muligheten av å bygge en ekstra etasje med flotte leiligheter. Samlet sett kan borettslagene oppnå estetiske og arkitektoniske løft samtidig som man har gjort tiltak for å bedre inneklima. Eiendomsmegling Datterselskapet KOBBL Eiendom AS har 7 ansatte ved årsskiftet. I 2014 omstruktureres virksomheten noe, og en og en halv stilling blir flyttet over i nyopprettet oppgjørsselskap og samarbeidspartner BONO Oppgjør. Dette betyr at selskapet i det videre retter fokus mot eiendomsmegling og salg. En endret modell reduserer sårbarheten mot konjunkturer og selskapet blir mer slagkraftige da driften spisses i den skarpe enden, dvs rendyrke meglervirksomheten og ansette flere meglere. Hovedfokus er og skal fortsatt være omsetning av borettslagsboliger der vi er den største aktøren lokalt, men selskapet satser i årene som kommer mer på omsetning av eiet bolig og prosjekterte boliger. Markedsandeler: Av alle borettslagsleiligheter tilknyttet KOBBL ble i 2013 74 % omsatt av KOBBL Eiendom AS. Dette er 14 % bedre enn i 2012. Ett meget sterkt nivå, i lys av at selskapet har hatt som mål å stabilisere seg mellom 65-70 % andel i årene fremover. Vår markedsandel på salg av eiet bolig i Kongsvinger i 2013 var 21 %, en oppgang på 3 %. Vår målsetning for 2014 er å øke andelen ytterligere. «Kobbl kan Kongsvinger», er vår enkle, mye markedsførte og veletablerte «oneliner». Kompetanse: Vi har kompetente medarbeidere i alle ledd og følger videreutdanningskravene vi er underlagt til punkt og prikke. Gjennom vår interesseorganisasjon NEF, kurses vi jevnlig for å alltid være fullstendig oppdatert særlig på det juridiske. Visningsassistenter / medhjelpere : Selskapet har fortsatt stort behov for visningsassistenter. Det er også her krav til utdanning. De som bidrar her må gå et medhjelperkurs og bestå en eksamen, eller de må ha bestått sine eksamener på eiendomsmeglerstudiet, første studieår. KOBBL Eiendom AS har vært og skal alltid være den beste og tydeligste aktøren i byen. Kobbl Eiendom er best på borettslag, og vi jobber hardt videre for å være nettopp det. Vi vil også i vår markedsføring tydeliggjøre at vi har som intensjon å også bli Kongsvingers ledende aktør på salg av eneboliger! Dette er noe vi ikke har hatt kapasitet til å satse hardt på til nå, men vi kommer videreutvikle oss og gjøre nettopp det. KOBBL Eiendom AS er medlemmene i KOBBL sin egen megler! Nøkkeltall 2013: 2012: Omsatte boliger: 225 229 Omsetningsverdi: 239.000.000,- 245.500.000,- Markedsandel borettslag: 74 % 60 % Markedsandel eiet: 21 % 18 % Markedsandel Kongsvinger totalt: 53 % 41 % Omsetning KE: 8.600.000,- 8.100.000,- Driftsresultat KE: 330.387,- 754.062,- Medlemstilbud KOBBL er en medlemsorganisasjon og jobber systematisk med å fremskaffe attraktive medlemsfordeler. Hovedformålet er å skaffe medlemmer bolig, men det skal lønne seg å være medlem, både for dem som har dekket sitt boligbehov og for dem som er medlemmer med tanke på et mulig fremtidig behov. Særlig populært er tilbudene innen forsikring og byggevarer. Ansatte, arbeidsmiljø og likestilling Ved årsskiftet var det 11 årsverk. Samlet lønn, pensjonsytelser og sosiale kostnader var kr 8.007.183. Sykefraværet i 2013 var 3,8% og 2012 var fraværet 3,9 %. KOBBL har samarbeidsavtale med NAV om et mer inkluderende arbeidsliv. Boligbyggelagets styre består av to kvinner og tre menn. Styrets leder er mann. Av boligbyggelagets ansatte er åtte kvinner og fire menn. To lederstillinger er besatt av kvinner ved utgangen av året. Boligbyggelaget følger likestillingslovens bestemmelser og tilstreber likestilling ved valg av tillitsvalgte og ved nyansettelse. Styret og ledelsen mener at den faktiske tilstand når det gjelder likestilling er tilfredsstillende og at det derfor ikke er nødvendig å planlegge eller iverksette spesielle tiltak for å forbedre situasjonen. Boligbyggelaget arbeider aktivt med helse, miljø og sikkerhet (HMS). Det har ikke vært registrert skader eller ulykker i løpet av regnskapsåret. 11
Ansatte i KOBBL og KOBBL Eiendom i januar 2014. KOBBL med sine medarbeidere forsøker til enhver tid å være i fremste linje på de fleste områder, så også på markeds- og informasjonssiden. Våre medarbeidere har derfor i løpet av året deltatt på kurs og seminarer i regi av NBBL og våre samarbeidspartnere. Styret vil gi honnør til alle KOBBL sine ansatte for god innsats i 2013. Styret takker samtlige tillitsvalgte i boligselskapene for konstruktiv medvirkning til KOBBLs utvikling. Ytre miljø KOBBLs virksomhet påvirker ikke det ytre miljø utover det som må regnes som normalt for tilsvarende virksomhet. Møter - representasjon KOBBLs ordinære generalforsamling ble avholdt 26. juni 2013 og behandlet de saker som etter lov og vedtekter tilligger generalforsamlingen. Styret har i 2013 avholdt 8 møter og behandlet 92 saker. 12 Forvaltningsavdelingen Forvaltningsavdelingen har ansvaret for sentralbord og drift av lokalene i Brugata 16, medlems- og markedsaktivitetene, teknisk tjeneste og boligforvaltning av de forvaltede selskap, inklusiv forsikringsporteføljen og skadebehandling. En del av medlems- og markedsaktivitetene består i å utgi medlemsbladet Bobra, ha oppdaterte hjemmesider samt utvikle medlemstilbudet til KOBBL sine medlemmer. Økonomiavdelingen Avdelingen har ansvar for regnskap og økonomi for KOBBL med datterselskap og forvaltede borettslag, stiftelse og sameier. I tillegg til regnskap, likviditet og budsjettering, har også avdelingen ansvar for innkreving av felleskostnader, behandling av lånesøknader, lønn, innkjøp, fakturering og styreportal. Revisor KOBBLs regnskap og regnskapene til våre tilknyttede borettslag, sameier og stiftelse er revidert. Beretninger er avgitt til de respektive generalforsamlinger.
Ansatte i KOBBL pr. 31.12. 2013 Sven O. Nylænder Administrerende direktør Heidi Bjørnstad Økonomisjef Anne Grethe Solheim Regnskapskonsulent Kristin Aurbekkholen Økonomikonsulent Tone Cathrine Krybelsrud Regnskapskonsulent/ fagansvarlig Cecilie Thinn Regnskapskonsulent Ada Bakken Økonomikonsulent Marianne B. Hansen Kunderådgiver Harald Furholt Forvaltningskonsulent Karen Marie Torp Hansen Forvaltningskonsulent Tom Langholm Bygningskonsulent Yuphin Chaisaen Hesbøl Renholder Utviklingen videre KOBBL tar sikte på å være en viktig samarbeidspartner i forbindelse med boligutvikling i regionen og en ledende leverandør av forvaltningstjenester og forretningsførsel både for borettslag og andre boligselskap. KOBBL vil videreutvikle sitt tilbud til medlemmene gjennom bl.a. oppføring og utvikling av boliger og tekniske tjenester. KOBBL vil fremforhandle avtaler med leverandører av varer og tjenester som kan komme medlemmene til gode. KOBBL vil styrke medlemsorganisasjonen bl.a. gjennom god kommunikasjon med medlemmene og med publikum i sin alminnelighet. Styret i KOBBL Leif M. Næss Kjell Arne Holth Anne Trolie Eva Julie Løken Harald Furholt Varamedlemmer: Synne Stolpe Reidun Thøger-Andresen Einar Strømstad Tom Haget Heidi Bjørnstad Styreleder Styrets nestleder Styremedlem Styremedlem Styremedlem (ansattes representant) 1. varamedlem, møter fast i selskapets styremøter 2. varamedlem 3. varamedlem 4. varamedlem Varamedlem (ansattes representant) Forutsetning for fortsatt drift Styret mener at årsregnskapet med tilleggsopplysninger i noter og årsberetning, gir et rettvisende bilde av årets drift, boligbyggelagets finansielle stilling samt oversikt over eiendeler og gjeld. Etter styrets vurdering er det ikke inntrådt forhold etter regnskapets avslutning som er av betydning utover det som ovenfor er beskrevet for bedømmelse av boligbyggelagets stilling. Årsregnskapet er avlagt under forutsetning av fortsatt drift. Til grunn for dette ligger retningslinjer for virksomheten, iverksatte tiltak, gjeldende strategi og budsjett for 2014. Fortsatt drift er i forståelse med selskapets bankforbindelse og kreditor. Den viktigste forutsetningen for selskapets videre drift er utfallet av garantiforpliktelsen nå knyttet til Byala Eiendom AS stilt overfor DNB. Valgkomite Medlemmer: Egil Leikåsen Mimi K. Trømborg Turid Skjevik Rune Monsen Sven O. Nylænder (valgt av styret i KOBBL) Varamedlemmer: Bjørn Arild Lund Anita Skoglund Johanne Skjellum Halvor Ravn Holøyen Tone C. Krybelsrud (valgt av styret i KOBBL) Revisor: BDO AS 13
14
RESULTATREGNSKAP Note 2013 2012 Salgsinntekter 11 068 928 11 071 313 Andre driftsinntekter 2 4 336 666 3 675 394 Viderefakturering 269 885 49 705 Sum driftsinntekter 15 675 480 14 796 412 Lønnskostnad 3 8 007 183 8 008 931 Avskrivning av varige driftsmidler 4 27 954 60 894 Viderefakturering 229 636 31 567 Annen driftskostnad 5,6 4 465 298 4 422 825 Sum driftskostnader 12 730 070 12 524 217 Driftsresultat 2 945 410 2 272 195 Konsernbidrag 7 450 000 875 000 Annen renteinntekt 7 312 727 202 346 Inntekt fra tilknyttet selskap Nedskrivning av finansielle omløpsmidler 7 Rentekostnader 7 455 809 523 123 Ordinært resultat før skatt 3 252 328 2 826 418 Skattekostnad 8 64 122 18 974 Ordinært resultat 3 188 206 2 807 444 Ekstraordinære kostnader Årsresultat 3 188 206 2 807 444 Overføringer: Avsatt til dekning av tidligere udekket tap 2 634 964 2 807 444 Avsatt til annen egenkapital 553 242 SUM 3 188 206 2 807 444 15
BALANSEREGNSKAP EIENDELER Note 2013 2012 Anleggsmidler Varige driftsmidler Driftsløsøre, inventar o.l 4 86 146 114 100 Sum varige driftsmidler 86 146 114 100 Finansielle anleggsmidler Investeringer i datterselskap 14 710 000 710 000 Investeringer i aksjer og andeler 12 920 376 783 919 Sum finansielle anleggsmidl. 1 630 376 1 493 919 Sum anleggsmidler 1 716 522 1 608 019 Omløpsmidler Fordringer Kundefordringer 464 227 1 106 008 Kortsiktig fordring selskap i samme konsern 9 88 554 225 746 Fordring konsernbidrag 7 450 000 875 000 Fordring tilknyttet selskap 15 188 333 188 333 Andre fordringer 520 386 516 033 Sum fordringer 9 1 711 500 2 911 119 Bankinnskudd, kontanter o.l. 11 10 971 098 7 061 632 Sum omløpsmidler 12 682 598 9 972 752 Sum eiendeler 14 399 120 11 580 770 16
EGENKAPITAL OG GJELD Note 2013 2012 Egenkapital Innskutt egenkapital Selskapskapital 13 3 141 450 3 007 950 Sum innskutt egenkapital 3 141 450 3 007 950 Opptjent egenkapital Annen egenkapital 553 242 Udekket tap - -2 634 964 Sum opptjent egenkapital 553 242-2 634 964 Sum egenkapital 3 694 692 372 986 Gjeld Avsetninger for forpliktelser Pensjonsforpliktelser 0 0 Sum avsetninger og forpliktelser 0 0 Langsiktig gjeld Langsiktig gjeld prosjekt 0 0 Annen langsiktig gjeld 0 0 Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld 185 746 206 853 Betalbar skatt 8 56 667 25 000 Skyldige offentlige avgifter 581 587 663 230 Annen kortsiktig gjeld 10 9 880 428 10 312 701 Sum kortsiktig gjeld 10 704 428 11 207 784 Sum gjeld 10 704 428 11 207 784 Sum egenkapital og gjeld 14 399 120 11 580 770 17
NOTER Note 1 regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og i samsvar med god regnskapsskikk for små foretak. Tjenester inntektsføres etter hvert som de leveres. Note 2 andre driftsinntekter 2013 2012 Provisjoner 1 849 060 1 097 029 Medlemskontingent 1 935 400 2 061 500 Andre driftsinntekter 552 206 516 866 4 336 666 3 675 394 Note 3 Lønnskostnader Lønnskostnadene består av følgende poster: 2013 2012 Lønn 6 089 139 5 782 283 Sykepengerefusjon -35 095-93 056 Arbeidsgiveravgift 955 689 937 385 Pensjonskostnader 648 331 965 321 Andre ytelser 349 119 416 998 Sum lønnskostnader 8 007 183 8 008 931 Boligbyggelaget hadde pr. 31.12.13 12 ansatte, tilsvarende 11 årsverk. 2013 2012 Alder over 60 1 0 55-60 2 4 50-55 1 2 40-50 7 5 under 40 år 1 2 Lønn til adm.direktør 1 092 424 1 060 944 Pensjonspremie adm.dir. 72 790 59 314 Andre ytelser adm. dir. 5 518 13 971 Honorar til styret 194 600 198 000 18
Det er ikke ytt lån eller annen sikkerhetsstillelse til fordel for direktør, styremedlemmer eller til ansatte i boligbyggelaget. Alle ansatte i boligbyggelaget er gjennom avtale tilknyttet pensjonsordning i Kommunal Landspensjonskasse, herunder også avtale om AFP, som tilfredsstiller minstekravene i Lov om obligatorisk tjenestepensjon. Når det gjelder selskapets pensjonsforpliktelser, anses den årlige pensjonspremien som årets pensjonskostnad. Note 4 Avskrivning varige driftsmidler Inventar og kontorlokaler 2013 2012 Anskaff.kost inventar/kontorlokaler 708 364 597 607 Årets tilgang inventar 0 110 757 Årets avgang 0 Akkumulerte avskrivninger -622 218-603 777 Bokført verdi 86 146 104 587 Årets ordinære avskrivning 20 % 18 441 29 381 Kontormaskiner Anskaffelseskost 1 894 735 1 894 735 Årets tilgang 0 Årets avgang 0 Akkumulerte avskrivninger -1 894 735-1 885 223 Bokført verdi 0 9 512 Årets ordinære avskrivning 20 % 9 512 31 514 Sum bokførte avskrivninger 27 953 60 894 Note 5 annen driftskostnad 2013 2012 Noen kostnadsarter: Prod.- og distribusjonskostn. medlemsblad 351 188 359 442 Avtaler IT/Kommunikasjon 611 187 609 120 Leiekostnader lokaler 1 009 671 1 043 947 Driftskostnader Bulgaria 529 090 540 580 2 501 136 2 553 088 19
Leiekostnader lokaler er fordelt som følger: 2013 2012 Brugata 16 1 009 671 1 043 947 Tilsvarende annonseinntekter for medlemsblad 298 600 248 320 Note 6 Konsulent og andre honorarer 2013 2012 Kostnadsført revisjonshonorar eks.mva. 88 000 98 000 Andre tjenester fra revisor eks.mva 24 000 49 000 Godtgjørelsen gjelder boligbyggelaget. Note 7 finansinntekter/finanskostnader 2013 2012 Konsernbidrag fra Kobbl Eiendom AS 450 000 875 000 Inntekt fra tilknyttet selskap 0 Renteinntekter 312 727 202 346 Nedskriving av finansielle omløpsmidler 0 Rentekostnader 455 809 523 123 Netto finansposter 306 919 554 223 Note 8 Skattekostnad og utsatt skatt Skattekostnaden knyttet til det regnskapsmessige resultat består av betalbar skatt og endring i netto utsatt skatt. Utsatt skatt i resultatregnskapet er skatt beregnet på endringer i midlertidige forskjeller mellom skattemessige og regnskapsmessige verdier. I stedet for å vise årets skattemessige disposisjoner brutto i regnskapet, bokføres skatteeffekten som en del av årets skattekostnad. Utsatt skatt avsettes som langsiktig gjeld i balansen. I den grad utsatt skattefordel overstiger utsatt skatt, kan utsatt skattefordel under visse forutsetninger medtas i balansen iht god regnskapsskikk. Årets skattekostnad fremkommer slik: 2013 2012 Ordinært resultat før skattekostnad 3 252 328 2 826 418 Ekstraordinære kostnader 0 Permanente forskjeller 10 827 156 640 Endring midlertidige forskjeller -85 722-156 279 Fradrag skattemessig underskudd -3 123 716-2 826 779 Grunnlag betalbar skatt 53 717 0 20
Betalbar skatt, 28% herav 15 041 Avvik avsatt skattekostnad tidligere år 7 455-6 026 Endring utsatt skatt 0 Formuesskatt 41 626 25 000 Skattekostnad i resultatregnskapet 64 122 18 974 Spesifikasjon av grunnlag for utsatt skatt 2013 2012 Forskjeller som utlignes: Anleggsmidler (driftsmidler) -258 807-344 529 Omløpsmidler (fordringer etc) -75 000-75 000 Gjeld (avsetninger etc) -9 216 667-9 216 667 Skattemessig underskudd - -3 123 714 Grunnlag netto utsatt skatt -9 550 474-12 759 910 Utsatt skatt/fordel -2 578 628-3 572 775 Det er valgt å ikke aktivere utsatt skattefordel. Note 9 fordringer Kortsiktige fordringer 2013 2012 Kobbl Eiendom AS Kundefordring 88 554 225 746 Konsernbidrag 450 000 875 000 Sum fordringer i samme konsern 538 554 1 100 746 Note 10 Kortsiktig gjeld Annen kortsiktig gjeld Det er avsatt kr. 9.166.667,- til dekning av kostnader som forventes påløpt i 2014. Disse kostnadene fordeler seg slik: Prosjekt Beløp Avsetning forventet tap ved salg Panorama Beach, Bulgaria 8 000 000 Drift- og rentekostnader Panorama Beach 1 166 667 Når det gjelder Panorama Beach så har KOBBL ansvar for 1/2 av rentekostnader lån og kostnader ifbm. pågående salgsarbeid og løpende driftskostnader. 21
Pantstillelser Bokført gjeld Sikkerhet Bokført verdi på pantsatte eiendeler SUM 0 2 299 640 2 299 640 Sikkerheten er pantsatt i : Pant i bankinnskudd på sperret konto 7112.05.78779. KOBBL AL har kausjonsansvar for DNB Bank ASA s lån til Byala Eiendom AS med kausjonsansvar pål. kr 16.666.667,-. Note 11 Bankinnskudd og kontanter 2013 2012 Bankinnskudd 8 381 721 4 526 459 Bankinnskudd (bundne midler) 2 299 640 2 228 487 Kontantkasse 45 45 Klientkonto IN-ordning (bundne midler) 17 577 Skattetrekkskonto (bundne midler) 289 692 289 064 Sum 10 971 098 7 061 632 Bankinnskudd (bundne midler) er knyttet til forpliktelser Byala Eiendom. Note 12 Investeringer i aksjer og andeler 2013 2012 Egenkapitalinnskudd KLP 440 375 403 918 Aksjer Byala Eiendom AS 50 000 50 000 Aksjer i BBL Partner AS 300 000 300 000 BONO AS 100 000 0 Øvrige aksjer og andeler 30 001 30 001 Selskap Forretnings-kontor eier-/ Stemmeandel Resultat 2013 Byala Eiendom AS Ski 50 % Foreligger ikke Investeringer i tilknyttede selskaper er vurdert etter kostmetoden. 22
Note 13 Andelskapital Boligbyggelagets andelskapital er innbetalt av lagets medlemmer. Antallet medlemmer pr. 31.12.13 var 7090. (7.035 stk 1.1.13) Andelens pålydende er kr. 500,- Andelseierene har ikke personlig ansvar for lagets forpliktelser. Note 14 Aksjer i datterselskaper Investeringer i datterselskaper er vurdert etter kostmetoden. I samsvar med god regnskapsskikk for små foretak er det valgt å ikke utarbeide konsernregnskap. Selskap forretnings- kontor Eierandel Res. 2013, e. skatt EK. 31.12.13 KOBBL Eiendom AS Kongsvinger 100 % 323 923 809 970 Bokført verdi aksjer kr. 710.000,- Morselskapet har hatt følgende transaksjoner med datterselskapet i 2013: Honorar regnskap kr. 80.000,-. Note 15 Investeringer i tilknyttet selskap mv. Fordring tilknyttet selskap, Byala Eiendom AS, er er totalt 188.333 og er henført til aksjekjøp og investeringstilskudd 23
Kontantstrømoppstilling Likvider tilført / brukt på virksomheten: 2013 2012 A Ordinært resultat før skatt 3 252 328 2 826 418 Resultatandel i datterselskap/tilknyttet selskap -450 000-875 000 Betalbar skatt -32 455-18 974 Ordinære avskrivninger 27 954 60 894 Endring i utestående kundefordringer 736 699-683 613 Endring i leverandørgjeld -144 317-99 390 Endring i andre tidsavgrensningsposter -352 786 72 869 Netto likviditetsendring fra virksomheten 3 037 423 1 283 204 Likvider tilført / brukt på investeringer: B Investeringer i varige driftsmidler -110 757 Investering i aksjer -100 000 Endring i andre investeringer -36 457-35 625 Netto likviditetsendring fra investeringer -136 457-146 382 Likvider tilført / brukt på finansiering: C Utlån tilknyttet selskap Innbetaling fra konsernselskaper 875 000 1 500 000 Innbetaling andre utlån Innbetalt andelskapital nye medlemmer 133 500 148 500 Netto likviditetsendring fra finansiering 1 008 500 1 648 500 Sum A-C Netto endring i likvider i året 3 909 466 2 785 322 Kontanter og bankinnskudd pr. 01.01 7 061 632 4 276 310 Årets endring 3 909 466 2 785 322 Kontanter og bankinnskudd pr. 31.12 10 971 098 7 061 632 I tillegg kommer ubenyttet kassekreditt 24
27
Kongsvinger og omegns boligbyggelag AL Besøksadresse: Brugata 16, 2212 Kongsvinger, Postadresse: Postboks 8, 2201 Kongsvinger Tlf: 62 82 37 37, E-post: adm@kobbl.no, www.kobbl.no