Bestemmelser til reguleringsplan for ROGNEKOLLEN Gran kommune datert 11.10.10 Revidert 06.12.10 Vedtatt i Gran kommunestyre den 26.05.2011 Generelle opplysninger Formål Hensikten med planarbeidet er å omregulere en eksisterende reguleringsplan og utvide planområdet mot sørøst. Den eksisterende adkomsten til området er i dag fra sørvest, fra Rognevegen som knyttes til området via en jernbaneundergang under Gjøvikbanen. Denne skal endres gjennom planforslaget. Planområdet Planområdet omfatter eiendommene gnr/ bnr 155/173, 155/139, 155/137, 138, 139, 155/156, 155/104, 155/133, 155/12, 155/60, 155/70 og en del av 155/167. Reguleringsbestemmelser er vedtatt med hjemmel i Plan- og bygningsloven (Pbl) 12-7. 1 1 GENERELT 1.1 Reguleringsbestemmelsene Reguleringsbestemmelsene gjelder for området som på plankartet er avgrenset med plangrensen. 1.2 Reguleringsformål Området er regulert til følgende formål etter plan- og bygningsloven 12-5: Bebyggelse og anlegg (PBL 12-5 a) Områder for frittliggende småhusbebyggelse B 1-5 Områder for konsentrert småhusbebyggelse KB 1-5 Offentlig eller privat tjenesteyting Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBL 12-5 b) Veg 1-4 G/S-veg Annen veggrunn, grønnstruktur Grønnstruktur (PBL 12-5 c) Uteoppholdsareal, AUA 1-4 Turveg Vegetasjonsskjerm VS 1-3 Landbruksområder (PBL 12-5 e) Område for skogbruk Faresoner(PBL 12-6 Jf. 11-8) Hensynssone H370, høyspenningsanlegg/trafo. 1
1.3 Situasjonsplan Situasjonsplan for de enkelte byggeområdene innenfor reguleringsområdet skal være godkjent av Gran kommune før byggetillatelse gis. Situasjonsplanen utarbeides i målestokk 1:500, og skal vise tomtedeling, bygningenes utforming, materialbruk, plassering på tomta samt bruk av ubebygd areal med mer. I tillegg skal planen vise terrengforhold etter utbyggingen. Det innebærer gamle og nye koter med høydefastsettelse av trafikkarealer og utendørsanlegg, snitt gjennom tomten som viser bygningens plassering og terrengforming, grense mot urørt terreng samt bevaring, eventuelt nyplanting, av vegetasjon. 1.4 Vegetasjon Store, særegne furutrær på området skal så langt som mulig bevares og integreres på den enkelte boligtomta og uteoppholdsarealer. 1.5 Universell utforming Uteoppholdsareal, parkeringsareal og inngangspartier skal tilfredsstille kravene til universell utforming. 1.6 Utnyttingsgrad og byggegrenser Innenfor de enkelte tomtene gjelder byggegrense på 4 meter fra tomtegrensa i følge Plan- og bygningslovens generelle bestemmelser om byggegrenser i 29-4. Det er fastsatt ytre (mot veg) og indre byggegrenser for å sikre et tilnærmet lineært bebyggelsesmønster langs terrenget samt for å opprettholde en sammenhengende grøntstruktur mellom boligrekkene. All bebyggelse skal plasseres innenfor disse byggegrensene, men det kan tillates at mindre tiltak som for eksempel avfallsskur, boder og garasjer, plasseres nærmere vegen. Garasjer som er plassert parallelt med Veg 2-4 kan ligge inntil 4,5 meter og garasjer langs Veg 1 plasseres minimum 5 meter fra regulert senterlinje veg. Garasjer med innkjøring vinkelrett på Veg 2-4 kan ligge inntil 7,5 meter og garasjer langs Veg 1 plasseres minimum 8 meter fra regulert senterlinje veg Byggegrenser er vist på plankartet. 1.7 Byggeskikk og estetiske hensyn 1.7.1 Terrengbehandling Det skal legges vekt på god terrengbehandling ved utbygging av områdene. Ved planering og utfylling skal skråning/ fyllingsareal såes til og/eller beplantes etter godkjent situasjonsplan, jfr. pkt. 2.1. 1.7.2 Materialbruk og formgiving Materialbruk og formgivning skal gjøre den nye bebyggelsen oversiktlig og lett å oppfatte. Ved fargesetting av fasader og bygningsdetaljer skal det benyttes harmoniske farger. Signalfarger tillates ikke. Det enkelte bolighus skal innpasses, både i dimensjonering, plassering og uttrykk på den enkelte tomt. 1.7.3 Avfallshåndtering Avfallsbeholdere skal så langt som mulig samles i felles avfallsskur eller i tilknytting til garasjer/carport. 2
1.8 Tekniske anlegg 1.8.1 Veg, vann, avløp, strøm osv. Tekniske planer for veg, vann og avløp skal godkjennes av kommunen. Utbygging kan ikke finne sted før nødvendig infrastruktur er bygget for veg, vann og avløp og strømforsyning innenfor byggeområdet. 1.8.2 Gatelys Eventuelle valg og plassering av gatelys skal skje på en estetisk god måte og være helhetlig for hele boligområdet. 1.8.3 Nettstasjon/Trafo Det skal plasseres en ny nettstasjon innenfor planområdet. Plasseringen er vist på plankartet. Den skal plasseres og utformes slik at den fremstår mest mulig i harmoni med omgivelsene, og kan plasseres delvis inn i terrenget. Det tillates ikke utforming som medfører kabler i luftstrekk. Trafoen skal ha adkomst via Veg 1. 1.8.4 Fjernvarme De nye boligene skal utformes slik at de kan kobles på et framtidig fjernvarmeanlegg som planlegges plassert i nærheten. 1.9 Risiko- og sårbarhetshensyn (ROS) 1.9.1 Brannsikring Det skal legges til rette for at brannvesenet skal kunne utføre effektiv rednings- og slokkeinnsats uten unødvendig risiko for skader på personell og utstyr. 1.9.2 Radon og forurenset grunn Bygninger skal prosjekteres og utføres med radonforebyggende tiltak slik at innstrømming av radon fra grunn begrenses i henhold til krav i gjeldende Forskrift om tekniske krav til byggverk. 1.9.3 Støy Retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging, T-1442, angir grenseverdier for støy som ikke skal overskrides. Før rammetillatelse gis skal det foreligge dokumentasjon på at støy fra Rv. 4 og Gjøvikbanen ikke overstiger gjeldene grenseverdier, jfr. den vedlagte støyanalysen. 2 2 BEBYGGELSE OG ANLEGG (PBL 12-5 a) 2.1 Generelt For enkeltbygg og bygningsgrupper skal plassering, volumer og hovedform vurderes i forhold til nabobygg, eksisterende terreng og vegetasjon slik at området fremstår harmonisk og helhetlig. Det skal ved byggesøknad avsettes plass til minst 1 parkeringsplasser pr. boenhet i garasje/carport. I tillegg skal det opparbeides minimum 1 biloppstillingsplass pr. hovedboenhet. For hybelleilighet i enebolig skal det anlegges 1 ekstra parkeringsplass. 3
Bebyggelsen innenfor KB 1-5 kan utformes på en moderne måte der skråtak og flatt tak tillates i tillegg til saltak. Innenfor B1-5 skal bebyggelsen utformes mer tradisjonelt og skal hovedsakelig ha saltak med takvinkel mellom 22º- 45 º. Bygninger i samme bygningsgruppe eller nærstående bygninger skal ha tilnærmet samme takform og takvinkel. Møneretning/husets lengderetning skal som hovedregel følge vegens linjeføring og terrengets koteretning. Bygninger skal hovedsakelig plassers i nærheten av veg slik at terrenginngrep minimeres og tomteutnyttelsen blir best mulig. I områder der terrenget har en helningsgrad langs byggets endevegg på 1:2 eller mer skal bygningene bygges med underetasje. Mønehøyder og gesimshøyder måles fra planert terrengs gjennomsnittsnivå. 2.2 Område for frittliggende småhusbebyggelse Områdene B1-5 er avsatt til frittliggende småhusbebyggelse. For områdene B2-5 er maksimal %-BYA =25 %. For områdene B1 er maksimal %-BYA= 20 %. Maksimal gesimshøyde er 6,0 meter og maksimal mønehøyde er 7,5 meter. 2.3 Område for konsentrert småhusbebyggelse Områdene KB1-5 er avsatt til konsentrert småhusbebyggelse. Innenfor disse områdene tillates en grad av utnytting på %-BYA=35%. Bebyggelsen kan utformes som eneboliger, tomannsboliger, firemannsboliger, rekkehus eller kjedehus. Maksimal gesimshøyde er 7,0 meter og maksimal mønehøyde er 9,5 meter. Byggegrenser for tomtene er vist på plankartet. Tomtestørrelsen kan variere mellom 750 m2 og 1400 m2. Dette skal framgå av byggesøknaden. 2.4 Offentlig eller privat tjenesteyting Innenfor området skal %-BYA =15%. Store, særegne furutrær og markvegetasjon på området skal så langt som mulig bevares. Maksimal gesimshøyde er 5,0 meter og maksimal mønehøyde er 7,0 meter. Området skal ha adkomst via Veg 5. 3 3 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (PBL 12-5 b) 3.1 Generelt Nødvendige grøfter og skråninger skal ligge innenfor området AVG. Adkomst inn til tomtene skal skje fra Veg 1-4 og detaljene omkring innkjøringen skal framkomme av situasjonsplan og byggesøknad. Grøfter og skråninger skal opparbeides og ferdigstilles samtidig med de enkelte veganleggene. 3.2 Veg Veg 1 Veg 1 blir den primære vegen gjennom området, og er felles veg for KB 1-5 og B1-5. Veg 1 kan ha direkte avkjørsler inn til tilliggende bebyggelse, men dette bør unngås. Veg 1 skal ha en asfaltert bredde på 6 meter og skal stenges med bom for normal biltrafikk ved nedkjøringen til jernbaneundergangen som sist på illustrasjonsplanen. Veg 2 Veg 2 er felles kjøreveg for Rognekollen. Veg 2 skal ha minimum asfaltert bredde på 4,5 meter. 4
Veg 3 Veg 3 er felles kjøreveg for Rognekollen og inkluderer snuplassen. Veg 3 skal ha minimum asfaltert bredde på 4,5 meter. Veg 4 Veg 4 er felles veg for området KB4 og KB5 og inkluderer vendehammeren. Veg 4 skal ha minimum asfaltert bredde på 4,5 meter. Veg 5 Veg 5 er felles veg for barnehagetomta og framtidig næringsbebyggelse nord vest for planområdet. Kjøreveg skal være asfaltert og 6,5 meter brei. Nødvendige grøfter og skråninger skal ligge innenfor den regulerte bredden på 10 meter. 3.3 G/S veg G/S veg er regulert til gang- og sykkelveg. Samlet vegbanebredde er 3,0 meter. Nødvendige grøfter og skråninger skal legges utenfor dette arealet. 3.4 Annen veggrunn, grønnstruktur (AVG) AVG er regulert til annen veggrunn, grønnstruktur og skal benyttes til grøfteareal, skjæring og fylling samt arealer som brukes til annen terrengtilpassning. Terrenginngrep i forbindelse med veganlegget skal skje mest mulig skånsomt. Skjæringer og fyllinger skal beplantes eller sås til. 4 4 GRØNNSTRUKTUR (PBL 12-5 c) 4.1 Uteoppholdsareal, AUA1-4 Områdene AUA 1-4 skal opparbeides som fellesareal hvor det skal tilrettelegges for lek og opphold før det kan gis brukstillatelse for boliger. Ved opparbeiding skal mest mulig av eksisterende terreng bevares. Store furutrær innenfor områdene skal ikke fjernes. 4.2 Turveg Det skal opparbeides to turveger gjennom området som vist på plankartet før det kan gis brukstillatelse for boliger. Selve stien skal ha en gruset bredde på ca 1,5 meter og etableres på en skånsom måte. 4.3 Vegetasjonsskjerm (VS) 4.3.1 VS 1 Langs jernbanen skal det bevares en vegetasjonsskjerm VS 1 som skal være minimum 20 meter bredt. Naturlig vegetasjon skal i størst mulig grad bevares innenfor området for å skjerme boliger mot innsyn. Der det innenfor VS 1 er mangel på naturlig vegetasjon, skal det plantes til med stedegen vegetasjon som skal ha skjermende effekt. Terrenginngrep innenfor VS er ikke tillatt bortsett fra at grunneier skal ha rett til å etablere en enkel traktorveg gjennom området. Utbygger er ansvarlig for eventuell tilplanting innenfor VS 1 før det kan gis brukstillatelse for boliger. 5
4.3.2 VS 2 og 3 På nordsiden av veg 5 skal det bevares en vegetasjonsskjerm som skal være minimum 10 meter bred. Naturlig vegetasjon skal i størst mulig grad bevares innenfor området for å skille mellom næringsbebyggelsen og vegen/barnehagen. Der det innenfor VS 2 og 3 er mangel på naturlig vegetasjon, skal det plantes til med stedegen vegetasjon som skal ha skjermende effekt. Terrenginngrep innenfor VS er ikke tillatt. Utbygger er ansvarlig for eventuell tilplanting innenfor VS 2 og 3 før det kan gis brukstillatelse for barnehagen. Retningslinjer for vegetasjonsskjerm: I skjermingsbeltene skal eksisterende vegetasjon pleies og suppleres slik at den til enhver tid har skjermende effekt. Områdene kan ikke snauhogges, men plukkhogst kan forekomme dersom det ikke ødelegger skjermingseffekten betydelig. Hogst skal skje i samråd med Gran kommune. 5 5 LANDBRUKSOMRÅDER (PBL 12-5 e) 5.1 Område for skogbruk Området er avsatt til skogbruk og skal ivaretas og drives på tradisjonell måte. 6 6 SIKRINGSSONE (PBL 12-6 jf. 11-8) 6.1 Frisiktsone I frisiktsonene tillates ikke sikthindrende gjerde eller vegetasjon eller annet i strid med Vegvesenets retningslinjer. Sonen skal utformes iht. Vegvesenets håndbok 017 Veg- og gateutfoming. Beplantning skal ikke være høyere enn 0,5 meter i frisiktsonen. Unntak kan gjøres for oppstammede trær. 7 7 FARESONE (PBL 12-6 jf. 11-8) 7.1 Faresone H370 7.1.1 H370_, høyspenningsanlegg Rundt trafoen er det en sikringssone på fem meter. Det skal ikke bygges innenfor denne sonen, Det skal heller ikke legges til rette for lek eller opphold. 8 10 REKKEFØLGEBESTEMMELSER FOR UTBYGGING INNENFOR PLANOMRÅDET 8.1 Infrastruktur Den primære samlevegen (Veg 1)gjennom området skal bygges ut fortløpende slik at de enkelte delområdene til en hver tid har tilfredsstillende adkomstløsning. Før 6
rammetillatelse gis i område KB 5, skal flettverksgjerde med høyde minst 1,8m være satt opp i områdets yttergrense mot jernbanen. 8.2 Vegetasjonsskjerm Det skal ikke skje inngrep i VS 1-3 under anleggsperioden. 8.3 Utearealer Utearealene knyttet til hvert bygg skal være ferdig opparbeidet før brukstillatelse kan gis. 7