L A A 2 1 4 - G R O U P 2 2 L A A 2 1 4 R E S I D E N T I A L A R E A S index branch C O U R S E O B J E C T I V E The students will have an overview of how buildings affect the landscape. They will become familiar with the basic methods of evaluating how buildings affect and can be made to fit into the landscape. They will gain an overview of the tools that can help to ensure quality of planned buildings. INTRODUCTION 2 COURSE OBJECTIVE 2 LOCATION 3 ANALYSIS 5 SUGGESTIONS 6 REFERENCES 7 CONCLUSIONS 10 Students in LAA214 will get practice in: - choosing registration and analysis methods that describe an area s development potential, - developing ideas/alterative solutions for incorporating building development into the landscape, - evaluating what leads to good housing quality, - preparing illustrations where building development and the landscape are examined, - preparing and evaluating how the regulation plan can be used in order to ensure quality in the construction area, - preparing and evaluating how technical planning can be used in order to ensure the quality of the construction area, - project methods and the planning of a project. Students will practice using project tools, both in 2D and 3D. Students will have an understanding of the meaning of caring for the quality of nature and landscapes, which is the basis for long-term management of developed landscapes. This is in line with the obligations that Norway has taken upon itself, by ratifying the European Landscape Convention. Students will therefore also get practice in working in an interdisciplinary manner, and through this work, gain respect for other s professional knowledge. INFRASTRUCTURE PRINCIPLE 25 TECHNICAL DETAIL PLAN 26 REGULATION PLAN 27 REGULATION DECISIONS 28 ILLUSTRATION PLAN 11 SECTIONS 13 RECREATIONAL AREAS 14 VISUALISATIONS 15 MODEL 23 INTRODUCTION
L A A 2 1 4 - G R O U P 2 3 SKI MUNICIPALITY Our site is located in the middle of Ski municipality in Akershus county, slightly north-east of Langhus. LOCATION
L A A 2 1 4 - G R O U P 2 4 A R E A 2 LOCATION
L A A 2 1 4 - G R O U P 2 5 PEDESTRIAN ROAD POWER CABLES PLATEAU STEEP FALL BIRCH & BLUEBERRY SPRUCE & BLUEBERRY PINE TREES, BEDROCK LANDSCAPE CHARACTER Our site is in essence dominated by existing vegetation, and is in use today as a hiking and recreational area. On one of the hilltops the local kindergarten has constructed a cabin. Along the northern edge of the area, in the lower part of the terrain, runs a pedestrian road. Also in the northern part there is a set of high wired power cables cutting through the landscape, forming a distinctive tunnel. Tall spruce trees borders this part of the area. The middle part of the site lies higher in the terrain, forming a sunrich plateu. Here the terrain is flatter and the vegetation consists of collections of pine trees, tall and majestic, with blueberry bush growth on ground. Here and there the bedrock is visible. The southeastern part of the site is naturally bordered by a steep fall of 6-7 meters. VEGETATION The mixed woods of spruce- and birch trees are dense and give an untidy impression. The spruces are old and dry; the birches tall and weak looking, having few side brances due to lack of sunlight. Several broken trees. This part of the vegetation is considered expendable; however, residential development should not be placed too densely - mass removal of existing vegetation would yield a sparse impression of the site as viewed from the outside or from the higher locations inside, where the vegetation is significantly more spacious. SLOPES In order to determine the steepness of slopes in the area, we did an analysis based on certain steepness ranges, selected from given recommendations on placements of buildings in sloping terrain. This analysis shows that the north-west and south-east slopes have a steepness value of between 33% and 100%. Elsewhere the slopes range between 0% and 33%. Overall, more than three quarters of the site have avalue of less than 12.5%; thus residences can be placed with minimal terrain intervention. SITE POTENSIAL To conclude, we split the area into sections. The green areas titled yes are areas with high potential for residential development. The steep areas in the north and south-east are marked as no, as well as the terrain in the middle of the site we wish to preserve. Possible routes for the collection road are drawn in red. With the site s qualities accounted for, we can proceed to suggest individual solutions for the area, including placement and amount of residences and essential infrastructure. 0%-8,3% 8.7%-12.5% 12.5%-16.7% 16.7%-25% 25%-33.3% 33.3%-50% >50% SUN AND SHADE Our combined analysis of sun conditions on site shows where there are optimal conditions throughout the day, highlighted in yellow. ANALYSIS
L A A 2 1 4 - G R O U P 2 6 Our suggestions ended up quite similar, and we chose to focus on these two, along with a proposal of user groups for the residences. Buildings were later downsized to allow for slightly denser development. SUGGESTIONS
REFERENCES L A A 2 1 4 - G R O U P 2 7
REFERENCES L A A 2 1 4 - G R O U P 2 8
REFERENCES L A A 2 1 4 - G R O U P 2 9
L A A 2 1 4 - G R O U P 2 10 Our compilation of the suggestions show the two types of buildings connected with carports. In between there are gardens and semi-private green space. We have liberal amounts of preserved green space in our plan, due to the wish of keeping the already frequently used hiking terrain, while focusing on the areas most suitable for residential development when deciding amounts and placements of residences. In our proposal we emphasise preservation of existing qualities, increased value of outdoor space where applicable and use of modern architectural house design. During the mid-term evaluation we were advised to increase the spacing between the residences in the north-east, increase the amount of residences in the south-west, as well as make the road go between the buildings instead of on both sides, in order to reduce road construction. CONCLUSIONS
ILLUSTRATION PLAN 1:1000 L A A 2 1 4 - G R O U P 2 11
LAA214 ILLUSTRATION PLAN 1:500 - G R O U P 2 12
L A A 2 1 4 - G R O U P 2 13 SECTION 1 SECTION 2 SECTION 3 < < < SECTIONS
L A A 2 1 4 - G R O U P 2 14 L2 L3 F1 L1 PLAYGROUNDS L1, L2, L3 RADIUS 50M OUTDOOR AREA F1 RADIUS 100M 50 meters is the maximum walking distance from the home to an accessible playground for small children aged 0-6 years. The outdoor area radius covers the enitre residential area, suitable for older children and adults, and can be treated as a natural playground. RECREATIONAL AREAS
VISUALISATIONS L A A 2 1 4 - G R O U P 2 15
L A A 2 1 4 - G R O U P 2 16 surface VISUALISATIONS
L A A 2 1 4 - G R O U P 2 17 preserved vegetation VISUALISATIONS
L A A 2 1 4 - G R O U P 2 18 road VISUALISATIONS
L A A 2 1 4 - G R O U P 2 19 family houses VISUALISATIONS
L A A 2 1 4 - G R O U P 2 20 houses + parking VISUALISATIONS
L A A 2 1 4 - G R O U P 2 21 houses 1st floor VISUALISATIONS
L A A 2 1 4 - G R O U P 2 22 houses 2nd floor VISUALISATIONS
LAA214 model MODEL - 1:500 G R O U P 2 23
L A A 2 1 4 - G R O U P 2 24 model 1:500 MODEL
INFRASTRUCTURE PRINCIPLE L A A 2 1 4 - G R O U P 2 25
TECHNICAL PLAN DETAIL 1:200 L A A 2 1 4 - G R O U P 2 26
REGULATION PLAN 1:1000 L A A 2 1 4 - G R O U P 2 27
REGULATION DECISIONS L A A 2 1 4 - G R O U P 2 28 2. FELLESBESTEMMELSER SKI KOMMUNE Reguleringsbestemmelser til: Reguleringsplan for Q-3, tomt 2 Bøleråsen Jfr. Plan- og bygningsloven 12-6 og 12-7 fra 2008 Forslaget til reguleringskart er datert: 00.00.00, sist revidert 00.00.00 Forslaget til reguleringsbestemmelser er datert: 04.04.11, sist revidert 12.04.11 Reguleringsplan med tilhørende bestemmelser er vedtatt av Kommunestyret i Ski 00.00.00 1. AVGRENSNING AV PLANOMRÅDET OG REGULERINGSFORMÅL Grensene for reguleringsplanen er vist på plankartet. Innenfor plankartet er det vist: A. Pbl 12.5.1 Bebyggelse og anlegg Boligbebyggelse frittstående småhus, benevnt A1. Boligbebyggelse kjedet småhusbebyggelse, benevnt B1. Lekeplass, benevnt L1-L3. Uteoppholdsareal, benevnt U1. 2.1 Utbyggingen skal tilrettelegge for at boliger og utemiljøer i størst mulig grad, skal være egnet til bruk for alle personer etter prinsippet om universell utforming. 2.2 Støynivået i boliger og på utearealer skal følge Miljøverndepartementets veileder T-1442 og teknisk forskrift til plan- og bygningsloven NS 8175. 2.3 Innenfor formål Lekeplass og Friområder tillates ikke lagring av masser, deponier eller kjøring utover det som er nødvendig for opparbeidelse av arealene, i henhold til reguleringsbestemmelser og godkjente utomhusplaner. 2.4 Det kan finnes ukjente fornminner i området, så som boplasser. Disse er automatisk fredet. Dersom man under arbeid i marken støter på et fornminne skal alt arbeid stanses, en sikringssone på 5 meter etableres, og Akershus fylkeskommune straks varsles jfr. kulturminnelovens 8. 2.5 Bebyggelsen skal plasseres og utformes slik at den får en god funksjonell og arkitektonisk helhetsvirkning i seg selv og i forhold til omgivelsene. Alle tiltak som støttemurer, skråninger, parkeringsanlegg, lekeplass, veier o.l. skal innordne seg områdets topografi og tilpasses eksisterende terreng. 2.6 Ved opparbeiding av ubebygd areal skal det tas hensyn til eksisterende terreng og vegetasjon. 2.7 Avfallsløsning skal fastsettes i samarbeid med Follo Ren før innsending av søknad om rammetillatelse. B. Pbl 12.5.2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Kjøreveg, benevnt V1 Annen veggrunn tekniske anlegg Annen veggrunn grøntareal, snøopplag, benevnt S1, S2, S3. C. Pbl 12.5.3 Grønnstruktur Friområde, benevnt F1 D. Pbl 12-6 Hensynssoner i reguleringsplan RpSikringssone Frisiktsone ved veg 3. BEBYGGELSE OG ANLEGG 3.1 Fellesbestemmelser for byggeområde for boliger A1 og B1. Konsentrert småhusbebyggelse. 3.1.1 Bebyggelse skal langs samme vegstrekning innbyrdes tilpasses med hensyn til arkitektonisk uttrykk, takform/takvinkler og materialbruk. 3.1.2 Grad av utnyttelse beregnes i henhold til Miljøverndepartementets veileder T-1459. Bruksarealer for boliger beregnes etter NS 3940. 3.1.3 I områder med sammenkjedede boliger kan bolig tillates oppført i nabogrense. Det samme gjelder for tilbygg så lenge dette ikke strider mot de øvrige reguleringsbestemmelser. 3.1.4 Byggegrenser og grad av utnytting: Bygninger kan oppføres som vist på plankartet. Ved rehabilitering/vedlikehold eller bygningsmessige endringer skal bygningenes særpreg og originale utforming søkes opprettholdt eller gjenskapes. Alternativt må arbeidet inngå i en helhetlig bearbeiding av høy arkitektonisk kvalitet.
REGULATION DECISIONS L A A 2 1 4 - G R O U P 2 29 3.1.5 Som del av rammesøknad eller et trinns søknad for hver boligtomt innenfor felt A1 og B1 skal det foreligge situasjonsplan i målestokk 1:200 eller 1:100 som skal vise: Avgrensninger for planen med omsøkt bygg/tiltak markert, påført piler for atkomst- og inngangsforhold. Dele/skille mot vegformål og nabotomter. Terrengforhold med eksisterende koter, prosjekterte koter, nødvendige punkthøyder, eventuelle forstøtningsmurer, gjerder og terrengtrapper. I tillegg til at det vises carport/garasje for hver bolig skal det også vises p-plass innenfor formål byggeområde, i henhold til krav. Det skal vises muligheter for å snu på egen tomt. Tekniske forhold som avrenning, håndtering av overflatevann innenfor tomten og ut til tilgrensende terreng eller veggrøfter. Løsning for taknedløp. Områder der tekniske anlegg og terrenginngrep kan få konsekvenser for vegetasjon. Det skal også vises eksisterende vegetasjon som skal bevares på tomten. I tillegg til utomhusplan skal det foreligge fasadeoppriss for boligbygget, samt to tverrsnitt gjennom tomten som viser bolig, garasje/carport, samt tilgrensende veger med høydeangivelse for både eksisterende og nytt terreng. 3.2 Uteoppholdsareal 3.2.1 Uteoppholdsarealet er felles for beboerne innen utbyggingsområde A1. 3.2 Byggeområde for boliger A1. 3.2.1 På tomtene( A1-1, A1-2, A1-3, A1-4, A1-5) i området skal det oppføres frittliggende boliger hvor hver er delt inn i tre boenheter. 3.2.2 Utforming av bebyggelsen: Det skal bygges for flere familier. Første etasje i boligene skal være horisontaldelt, med én boenhet som skal ha livsløpsstandard og være tilpasset eldre og bevegelseshemmede. Andre etasje er vertikaldelt inn i to mindre leiligheter av lik størrelse med atkomst fra trapp på utsiden av bygget. Maks gesimshøyde er 6 m. Flatt tak med takterrasse. Høyder beregnes i forhold til gjennomsnitt ferdig planert terreng rundt bygget. 3.2.3 Tomteutnyttelse: Tillatt bebygd areal (BYA) skal for boligområdet ikke overstige 500m 2. Terrasse med høyde over 0,5 m over ferdig planert terreng og parkeringsplass skal medregnes i bebygd areal (BYA). 3.2.4 Parkering: Parkeringsdekningen for A1-1, A1-2, A1-3, A1-4, A1-5 i område A1 settes til 2 plasser per. boenhet. Felles parkering utenfor hver bolig, med seks plasser, hvor minst 2 av plassene skal tilrettelegges for bevegelseshemmede. 3.3 Byggeområde for boliger B1 3.3.1 På tomtene( B1-1 til B1-28) i området skal det oppføres kjedet småhusbebyggelse med carport. 3.3.2 Utforming av bebyggelsen: Maks gesimshøyde er 6 m. For delt carport og frittliggende bod er maks. gesimshøyde 3,0 m. Tak på carport skal ligge i flukt med gulv i andre etasje på bolig. Garasje, carport eller bod kan bygges inntil tomtegrense. Carport skal plasseres høydemessig iht. kommunens veinorm. Avkjørsel skal godkjennes av vegeier. Høyder beregnes ut fra gjennomsnitt ferdig planert terreng rundt bygget. 3.3.3 Tomteutnyttelse: Tillatt bebygd areal (BYA) skal for boligområdet ikke overstige 560m 2. Terrasse med høyde over 0,5 m over ferdig planert terreng og parkeringsplass skal medregnes i bebygd areal (BYA). 3.3.4 Parkering: Parkeringsdekningen for område B1 settes til 2 plasser per. boenhet. Parkeringen skal skje i felles carport mellom boligene. For eiendommene B1-1 B1-5 og B1-23 - B1-26 skal atkomst til bolig være i henhold til standard for universell utforming, NS11001. 3.4 Lekeplass (L1-L3)
REGULATION DECISIONS L A A 2 1 4 - G R O U P 2 30 3.4.1 Det skal anlegges lekeplasser på områdene L1, L2, L3. L1 skal være 100m 2. Og skal være tilgjengelig for bevegelseshemmede. L2 skal være 300m 2. L3 skal være 200m 2. Lekeplassene skal utstyres med gode sittemuligheter. 4.1 Kjøreveg (V1) 4. SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 4.1.1 Kjørevegene skal opparbeides som vist i planen, og være ferdig opparbeidet innen midlertidig brukstillatelse gis for første bolig som har adkomst via denne delstrekningen. 4.1.2 Skjæringer og fyllinger i tilknytning til veganleggene kan gå inn på private tomter. 4.1.3 Alle kjøreveger skal utformes for framkommelighet for uttrykningsskjøretøy og brøyting. 7. REKKEFØLGEBESTEMMELSER Før det gis igangsettingstillatelse for oppføring av bygninger innenfor planområdet må følgende være etablert: Nødvendig skole og barnehagekapasitet må være dokumentert. Nødvendig kapasitet på vann og avløpsanlegg må være dokumentert før igangsetting. Høyspentanlegget i nord må være lagt i jordkabel. Jordkabel skal følge veitraséen som går fra vei x og frem til tomtegrense i nordvest. Før det kan gis brukstillatelse på første bolig i gjeldende delområde må: Veger, parkering og teknisk infrastruktur skal være ferdig opparbeidet og godkjent av kommunen. Øvrige utomhusarbeider skal også være ferdigstilt, så sant årstiden tillater dette. Uteoppholdsareal og lekeplass i fellesområdet skal være opparbeidet i samsvar med detaljplan godkjent av kommunen. En slik detaljplan skal foreligge sammen med søknad om rammetillatelse for boliger i området. 4.1.4 Kjøreveg V1 er offentlig. Alle offentlige kjøreveger, fortau og gang- /sykkelveger skal ha fast dekke. 4.1.5 Kablegrøfter legges i vegareal. 4.1.6 Annen veggrunn grønnstruktur. 5.1 Friområde (F1) 5. GRØNNSTRUKTUR 5.1.1 F1 er avsatt til friområde. Eksisterende terreng og eksisterende vegetasjonssammensetning skal bevares. Det tillates nødvendig skjøtsel for å oppnå en fleraldret og flerartet bestand av den naturlige vegetasjonen. Kommunen kontaktes før skjøtselstiltak gjennomføres, og skal være godkjent av kommunen. 5.1.2 Det tillates en forsiktig opparbeiding av gruset sti, benk/bord, samt bålplass eller lignende tiltak innad i området. 6. HENSYNSSONER I REGULERINGSPLAN 6.1 RpSikringssone Frisiktsone ved veg I frisiktsonen tillates ikke bygg, konstruksjon, terreng eller vegetasjon som stikker mer enn 0,5m over vegarealet som frisiktsonen gjelder for.