VERDI- OG LÅNETAKST Betegnelse: Tomannsbolig Tomannsbolig: BRUKSAREAL (BRA): AREAL, P-ROM: 105 m² 105 m² MARKEDSVERDI (normal salgsverdi): KR 2 700 000 LÅNEVERDI: KR 2 400 000 Utført av autorisert medlemsforetak i NTF Organisasjonsnr: 993 296 635 Sertifisert takstmann: Helge Løseth Telefon: 468 65 515 E-post: helge@a1-takst.no Rolle: Uavhengig takstmann Utsiftsdato: Dato befaring: 12.10.2015 Oppdrag nr: 515 06.10.2015
Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere besivelse av avene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.ntf.no. Forutsetninger Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3940:2012 og 'Takstbransjens retningslinjer for arealmåling'. Det bemerkes at rommenes bruk kan være i strid med byggeforsiftene selv om de er måleverdige etter NS 3940. Se forøvrig under Arealer i rapporten. Taksten er kun basert på en enkel visuell befaring uten inngrep i byggverket. Det er ikke foretatt stikktakinger eller annen form for enkle målinger. Det er ikke flyttet på møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander. Rapporten er en ren verditakst og må ikke forveksles med en tilstandsrapport, som besiver byggverkets tekniske tilstand. Dette kan medføre at det kan være skader/mangler ved eiendommen som ikke fremkommer i taksten. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som ikke kunne oppdages etter å ha undersøkt takstobjektet som besevet ovenfor. Takstkonklusjonen baserer seg på objektets tilstand, slik det fremsto befaringsdagen. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. En verdi- og lånetakst er ingen tilstandsrapport. Norges TakseringsForbund anbefaler at det ved omsetning av boliger benyttes en Boligsalgsrapport med verditakst. Arealberegning for boenheter: Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er besevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforsiftene selv om de er måleverdige. Egne forutsetninger Ved denne type oppdrag blir det kun utført en enkel befaring av synlige bygningsdeler og overflater som grunnlag for en verdivurdering. Det blir ikke flyttet på innredninger, komponenter eller inventar. Det blir heller ikke gjort besiktigelser eller kontroll bak slike installasjoner og innredninger. Det er ikke foretatt funksjons-testing av komponenter eller installasjoner. Fuktmåling er ikke foretatt. Takstmennene er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som de ikke kunne ha oppdaget, etter å ha besiktiget takstobjektet slik som god skikk tilsier. Besiktigelsen ble foretatt med de begrensninger som følger av at leiligheten var møblert og i bruk. Side: 2 av 7
Konklusjon og markedsvurdering Konklusjon Markedsverdi (normal salgsverdi) 2 700 000 Anbefalt låneverdi 2 400 000 Markedsvurdering Fastsatt markedsverdi gir uttrykk for hva som kan forventes for eiendommen i dagens marked, størrelse, standard og beliggenhet tatt i betraktning. Befarings- og eiendomsopplysninger Rapportdata Kunde: Fredrik Carl Birkenfeldt Takstmann: Helge Løseth Befaring/tilstede:. - Helge Løseth. Bygningsingeniør/Takstmann. Tlf. 55 16 50 16 - Fredrik Carl Birkenfeldt. Tlf. 94 81 28 27 Eiendomsopplysninger Eiendomsbetegnelse: Tomannsbolig Beliggenhet: Eiendommen ligger i ett veletablert boligfelt på Hjelle, rett ovenfor Os sentrum. Boligen ligger høyt i terrenget og er solrik. Fra eiendommen er det flott utsikt utover Bjørnefjorden, Os og til Tysnes og Austevoll. Fra boligen er det gangavstand til barnehage. Det er ca. fem minutters kjøring til Os sentrum, med barne- og ungdomsskoler, butikker, servering-, service- og kulturtilbud, muligheter for båtliv, strender i Haugsnesfjero og Mobergsviken. Golfbanen på Lyssand og turmuligheter på f. eks Borgafjellet ligger i umiddelbar nærhet. Bebyggelsen: Bebyggelsen består av vertikaldelt tomannsbolig som er oppført med fundamenter av betong på antatt faste masser, yttervegger av betong og bindingsverk som er kledd med panel, etasjeskiller av trebjelkelag, pulttak av trekonstruksjoner som er tekket med takpapp/membran. Standard: Boligen holder moderne god standard og har en praktisk planløsning. Stuen er åpen og lys med god plass til salong, samt utganger til en stor terrasse i tre med rekkverk av tre og glass på 16 m² mot Os og sjøen og ut på en treplatting på baksiden av huset. Kjøkkenet har moderne innredning fra Norema med god skapplass. Innredningen har glatte mørkmalte fronter og enkelte integrerte hvitevarer. Badet i 1. etasje er helfliset med varmekabler i gulv og downlights i himlingen. Badet er innredet med toalett, dusj i dusjhjørne og innredning med servant. I baderom/vaskerommet i 2. etasjen er det belegg på gulv og malt strie på veggene. Rommet er innredet med toalett, dusj, servant, skyllekar i stål og opplegg til vaskemaskin. Boligen går over tre etasjer og består av entrè, trapperom, to soverom og baderom i 1. etasje. I 2. etasje er det trapperom, kjøkken, soverom og wc/vaskerom. I loftsetasjen er det trapperom og stue. Overflater i boligen er fliser og parkett på gulvene, på veggene er det malte plater, i himlingene er det ferdig behandlede- og malte plater. Om tomten: Felles tomt på 678,9 m² Tomten ligger i sånende terreng og er opparbeidet med gruset innkjørsel og biloppstillingsplasser. Tomten er opparbeidet med forstøtningsmurer og utvendige trapper av betong, bed med prydbusker og store terrasser i tre utenfor hver av etasjene. Parkering på egen tomt med plass til flere biler. Side: 3 av 7
Konsesjonsplikt: Eiendommen er ikke konsesjonspliktig Regulering: Regulert område. Reguleringsplan ikke kontrollert. Adkomstvei: Offentlig vei Tilknytning vann: Tilknyttet offentlig vannledning Tilknytning avløp: Tilknyttet offentlig avløpsledning Matrikkeldata 1243 OS (HORDALAND) Gnr: 61 Bnr: 140 Seksjon: 1 Eiet/festet: Eiet Areal: 678,9 m² Arealkilde: Eiendomsdata.no Eierbrøk seksjon: Eierbrøk: 1/2 Hjemmelshaver: BIRKENFELDT FREDRIK CARL BIRKENFELDT HEIDI Kilder/vedlegg Dokument/kilde Dato Kommentar Kvitt. off. avgifter Situasjonskart Situasjonskart er kontrollert Eiendomsdata.no Eier Status Sider Vedlagt Fremvist Innhentet Innhentet 06.10.2015 Eier har gitt generelle opplysninger om eiendommen Andre forhold Forsiing: Type: Fullverdi. Felles bygningsforsiing i sameiet. Side: 4 av 7
Bygninger på eiendommen Tomannsbolig Bygningsdata Byggeår: 2008 Kilde: Eiendomsdata.no Arealer Bruttoareal Etasje Bruksareal BRA m² BTA m² Totalt Primær P-ROM 1. etasje 41 37 37 2. etasje 46 41 41 3. etasje 30 27 27 117 105 105 Sum bygning: Sekundær S-ROM Kommentar Utvendig bod på ca. 5 m² er ikke medtatt i areal-beregning i henhold til Takstbransjens retningslinjer for arealmåling 2014. 0 Regler for arealberegning og måleverdige, se eget avsnitt i rapportens forutsetninger. Kommentar areal Areal er oppmålt på stedet med laser. BTA er beregnet. Romfordeling Etasje Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) 1. etasje Bad, hall m/trapp, 2 soverom Utvendig sportsbod 2. etasje Kjøkken, vaskerom/wc, soverom 3. etasje Stue Konstruksjoner og innvendige forhold - Tomannsbolig Direkte fundamentering Fundamenter av betong på antatt faste masser. Gulv på grunn Støpt isolert plate mot grunn. Vegger mot grunn Vegger mot grunn av betong. Frittbærende dekker Bygningen har etasjeskille i tre. Yttervegger Yttervegger er oppført i bindingsverk med utvendig liggende panel. Takkonstruksjoner Saltak av trekonstruksjoner. Taktekking og membraner Taket er tekket med papp. Vinduer Vinduer med 2- lags isolerglass i trekarmer. Ytterdører og porter Fabrikkmalt ytterdør i trekarm Terrassedør med isolerglass. Skyvedør med isolerglass fra stue Innvendige dører Innerdører har hvite formpressede dørblad. Side: 5 av 7
Overflater på innvendige gulv Overflater på gulv består av parkett og fliser. Belegg på vaskerom/bad og fliser på bad Overflater på innvendige vegger Vegger er belagt med plater og har overflater som malte plater og tapet. Fliser på bad. Overflater på innvendig himling Himlingene har malte plater og ferdigplater. Trapper og ramper Tretrapp som er malt med trinn av eik Balkonger, terrasser ol. Stor terrasse på ca 16 m² med utgang fra stue. Rekkverk i tre og glass. Store terrasse-plattinger i alle etasjene med tre-dekke. Piper, plassbygde ildsteder m.v. Stålpipe over tak. Kjøkkeninnredning Kjøkkeninnredning fra Norema med profilerte hvite fronter og laminert benkeplate. Integrerte hvitevarer. Opplegg for oppvaskmaskin. Fliser mellom skap. Innredning og garnityr for våtrom Badet er innredet med veggfestet toalett, dusj og innredning med servant fra Norema. Vaskerom/wc er innredet med skyllekar i stål, husbrannslange, toalett, opplegg for vaskemaskin og 200 liters varmtvannsbereder. Ledningsnett for sanitærinstallasjoner Vannrør av plast i "rør-i-rør system" og avløp i plast. Varme, generelt Elektrisk oppvarming. Varmekabler på bad og i hall. Luftbehandling, generelt Mekanisk avtrekk fra våtrom og kjøkken forøvrig naturlig ventilasjon. Elaft, generelt Det elektriske anlegget har siingsskap med automatsiinger. Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette ever spesialkompetanse. Side: 6 av 7
Beregninger Årlige kostnader Kommunale avgifter 10 100 Felleskostnader Sum årlige kostnader 2 000 12 100 Teknisk verdi bygninger Tomannsbolig Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) 2 300 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi Tomannsbolig - 100 000 Sum teknisk verdi bygninger 2 200 000 2 200 000 Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Tomteverdi: 500 000 2 700 000 Tomteverdi og teknisk verdi bygninger Tomteverdi og teknisk verdi bygninger for det aktuelle takstobjektet: FYLLINGSDALEN, 12.10.2015 Helge Løseth Bygningsingeniør/Takstmann Side: 7 av 7