Adr: Skogv. 52, 9360 Bardu Tlf: 901 64830 E-post: rk-elv@online.no Org.nr: 980292932 Verdi- og lånetakst over 9311 BRØSTADBOTN DYRØY KOMMUNE Utført av: Richard K. Elverum Takstmann MNTF Oppdrag Befaringsdato:
Verdi- og lånetakst over 9311 BRØSTADBOTN DYRØY KOMMUNE Forutsetninger Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretningsog næringsbygg. Sammenfattet beskrivelse Fritidseiendom med hytte. Den ligger på Hundstrand i område med noe spredt bebyggelse - boliger og fritidseiendommer. Til Brøstadbotn er det ca. 6 km. Tomta er 1039,6 m2. Den ligger ca. 50 meter ovenfor veien. Noe planert, naturtomt og tilgrodd. Hytta har ikke egen avkjørsel fra Rv 211, men benytter adkomsten til boligen på 14/41 og den går også over hovedbruket 14/23. Se også nedenfor. Tilgrodd sti/vei på ca. 70 meter opp til hytta. Avskjærmet beliggenhet, noe begrenset utsikt mot Dyrøysundet på grunn av skog samt en kraftlinje. God solgang. Ikke sjørett. oppført i 1973. Den har innlagt strøm, vann og avløp. Hytta har behov for noe vedlikehold, oppgraderinger og utbedringer. Se forøvrig under konstruksjoner og innvendige forhold, bl.a. pkt. 200. Relativt kurant fritidseiendom. Se ovenfor vedr. adkomst. Ved avhending av eiendommen bør forholdet vedr. bruk og rettigheter av adkomst avklares. Markeds- og låneverdi Taksten er avholdt etter beste skjønn. Heftelsesanmerkninger er ikke vurdert med mindre de er angitt. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler, som han ikke kunne ha oppdaget, etter å ha undersøkt takstobjektet som god skikk tilsier. Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 600 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 500 000 Bardu, 30.09.2011 Richard K. Elverum Takstmann MNTF (sign) Org.nr. 980292932 2 av 5
Eiendom: KOMMUNE DYRØY Rekvirent Rekvirert av: Aud Moan Kastnes Besiktigelse, tilstede Dato: - Aud Moan Kastnes - Richard K. Elverum Takstmann Tlf.: 901 64830 Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Tegninger Andre dok./kilder: Rekvirent EDR og Kart Katalogblad Opplysninger gitt ved besiktigelsen Innhentet av takstmann Vedlegg Nr 1 Dokument/beskrivelse EDR - Gårdskart Ant. sider 2 Eiendomsdata Matrikkeldata: Hjemmelshaver: Tomt: Konsesjonsplikt: Adkomst: Vann: Avløp: Regulering: Åge Moan Eiet tomt. Areal 1 039,6 m² Ihht. EDR. Nei Fra Rv 211, men ikke egen avkjørsel. Veirett ihht. skjøte. Se side 2. Offentlig - vannet avstengt Privat septiktank - ikke kontrollert Nei Bygninger på eiendommen Byggeår: 1973. Oppgitt byggeår. Arealer og anvendelse AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no. De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Org.nr. 980292932 3 av 5
Eiendom: KOMMUNE DYRØY - arealer Etasje Bruttoareal BTA m² Kjeller 1. etasje Totalt 35 65 Sum bygning 100 Bruksareal BRA m² Anvendelse Primær Sekundær P-rom S-rom 27 27 Lagerrom, vaskekjeller, berederrom Stue, kjøkken, to soverom, bad, inngang Areal ihht. tegning - mål kontrollert 88 27 - romfordeling Etasje Kjeller 1. etasje Primærrom Sekundærrom Lagerrom, vaskekjeller, berederrom Stue, kjøkken, to soverom, bad, inngang KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Lokalisering Bygningsdel/beskrivelse 200 210 225 227 242 250 2 262 270 310 Bygning, generelt Tradisjonell 70-talls Sjøveganhytte. Det ble lagt nytt taktekke i ca. 1990. Den har behov for noe vedlikehold, oppgraderinger og utbedringer i forhold til alder og bruk. Bla. nevnes: fuktskader på kledde murvegger i kjeller, avflasset behandling/spesialpuss på mur og treverk samt noe avflassing utvendig på vegger. Enkel utførelse på bad og generelt behov for noe vedlikehold. Se også øvrige punkter. Grunn og fundamenter, generelt Betongfundament og peler i betong ved stuedel. Se pkt. 200 vedr. fuktskader i kjeller - mulig dreneringssvikt. Yttervegger Grunnmur i betongstein, isolert og kledd i kjeller. Over mur/peler i maskinlaftet pløyd plank 70 mm. Vinduer med dobbelt glass og lemmer. Ytterdør, balkongdør og kjellerdør. Takkonstruksjoner Åser/sperrer, isolering og taktekke med stålpanne fra ca. 1990. Takrenner i plast. Gulvsystemer Isolert trebjelkelag. Drager og stolpe i lagerrom kjeller - kan indikere noe underdimensjonert bjelkelag. Overflater, generelt Gulv: gulvbord og vinylbelegg på bad Vegger: plank og trepanel Himling: trepanel og stubbgulv Trapper og ramper Yttertrapp i strekkmetall. Kjellertrapp i betong. Balkonger, terrasser ol. Altan ved stue med trapp til terreng/kjellerinngang. Noe nyere enn hytta. Fast inventar, generelt Kjøkkeninnredning i furu. Garderobeskap. Sanitærinstallasjoner, generelt Dusjkabinett, servant med skap og klosett. Beredertank i kjeller. Vannet var avstengt. Org.nr. 980292932 4 av 5
Eiendom: KOMMUNE DYRØY 320 400 Varme, generelt Elektrisk og peis. Elkraft, generelt Elektrisk anlegg - 50 A, 2x16. VERDIBEREGNING Årlige kostnader Årlige kostnader Forsikringspremie Vedlikeholdskostnader Sum kostnader Kr: Ca. årlige driftskostnader. 4 000 6 000 10 000 Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider): Teknisk verdi bygninger: 1 250 000 480 000 770 000 Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Normal tomteverdi: 80 000 Teknisk verdi inkludert tomteverdi Teknisk verdi inkludert tomteverdi for det aktuelle takstobjektet: 850 000 Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 600 000 Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 500 000 Org.nr. 980292932 5 av 5