Takst over boligeiendom

Takst over boligeiendom Gåsvær Odd Benjamin Odd B.Gåsvær Mølnvik 1 8150 ØRNES Tlf: 75 75 41 79 Mobil: 481 07 059 oddbenj@dcpost.no Myrullveien 28, 8170 Engavågen Markedsverdi: 1 880 000 Låneverdi: 1 570 000 Bygningstype Frittliggende enebolig Vedlegg Gårdsnummer 37 Bruksnummer 106 Seksjonsnummer Festenummer Hjemmelshaver Lars Gjøviken - eiendomsdata - ortofoto - situasjonskart - kopi målebrev - planskisser

Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. Egne premisser 611.1.68945 Side 1 av 8 Initialer:

SKJEMA A Takst over boligeiendom Gåsvær Odd Benjamin Odd B.Gåsvær Mølnvik 1 8150 ØRNES Tlf: 75 75 41 79 Mobil: 481 07 059 oddbenj@dcpost.no 1. EIENDOMMEN A Eiendommens betegnelse: 'Knatten' Gnr: 37 Bnr: 106 Fnr: Snr: Postadresse: Myrullveien 28, 8170 Engavågen Kommune: Meløy Hjemmelshaver(e): Lars Gjøviken Kommunenummer: 1837 Særeie: Ja Nei 2. BESIKTIGELSE KILDEOPPLYSNINGER A Dato: 27.11.09 Oppdragsgiver: Hjemmelshaver Til stede ved besiktigelsen: Lars Gjøviken og frue - Odd B. Gåsvær OPPLYSNINGSKILDER Bygningsvesenet Reguleringsvesenet Vann/avløpsvesenet Eiendomsdata Tinglysning/grunnbok Sameiestyret Eieren DOKUMENTER Utskrift fra Grunnbok Dato: Kjøpekontrakt Målebrev Ferdigattest/brukstillatelse Skjøte Dato: 10.06.1976 Leiekontrakt Situasjonskart Skylddelingsforretning Festekontrakt Dato: Tinglyste avt./servitutter Tegninger Seksjonsdokumenter Dato: Forsikringsdokumenter Fotos 3. TOMTEN A Areal: 1570 m2 Regulert område: Ja Nei Under regulering Utnyttelsesgrad: Andel av fellesareal: m2 Av tomten kan fradeles nye tomter: Ja Sannsynlig Nei TERRENG/OPPARBEIDELSE Spesielle grunnforhold Naturtomt 2 Flat kupert (0-3) 2 Opparbeidet hage (0-3) ADKOMST Offentlig vei / gate Felles privat vei Egen privat vei Privat vei, ikke opparbeidet VANN OG AVLØP, EL - ANLEGG Offentlig vanntilførsel Privat felles vannverk Egen vannforsyning Offentlig kloakkanlegg Privat felles kloakkanlegg Eget avløpssystem Ikke innlagt vann og avløp Ikke fremlagt strøm Avstand til strømforsyning Utendørs varmekabelanlegg Godkjent Godkjent 611.1.68945 Side 2 av 8 Initialer:

Øvrige anlegg på tomten/kommentarer: Oppgitt tomteareal er ihht. målebrev nr. 143/88. Mindre grensejustering er ihht. eiers opplysninger siden foretatt mot nabo(øst). Adkomst til eiendommen er på fylkesveien i bygdesenteret Engasvågen, søndre del Meløy kommune. Området nåes via RV17 i Halsa og videre til Engavågen. Annen reisemåte er med bil/ferge fra Ørnes til fergestedet Vassdalsvik og videre til området. Reisetid er hhv. ca. 90 min og ca.45 min. Industristedet Haugvik/Glomfjord via offentlig vei ca. 55 km. eller via Ørnes. I Engavågen-/Vallområdet er lokalisert skoler, barnehage, nærbutikk, kirke, legesenter, alders-/sykehjem, rek-hjem m.m. Området er bestående av landbruks- og boligområder. Spredt- og feltbebyggelse m. eneboliger og fritidsbebyggelse. Aktuelle eiendommens adkomst på kommunal vei fra riksveien, privat stikkvei inn til/på eiendommen. Bilparkeringsarealer og mindre garasje/uthus er etablert ved adkomst bebyggelsen. Hagearealer er opparbeidet og t.d. beplantet m. hagevekster, noe grøntareal er etablert. Deler av tomteareal framstår som naturtomt med lauvtrevekster. Eiendommen er beliggende sørvendt og høyt i terrenget med gode sol-, lys- og utsiktsforhold. På eiendommen er etablert frittliggende enebolig og garasje/uthus. Normalpris for tomt kr.: JUSTERT TEKNISK TOMTEVERDI (->12L) KR.: 375 000 Eiendomstomt Festetomt Annet: Årlig festeavgift kr:. Neste regulering av festeavgift: Festekontrakt opprettet år: Festekontrakt sist fornyet år: Festekontrakt utløper år: Avstand til: Barneskole 500 m (ca) FYSISK MILJØ Ungdomsskole 500 m (ca) Høyfjellstomt Åpent småhusområde Nærbutikk 500 m (ca) Skogstomt Tett småhusområde Forretningssentrum Strandtomt Blandet bebyggelse høy/lav Holdeplass koll. transport Eldre villastrøk Frittliggende i landlige omgivelser Barnehage 2 km (ca) Bybebyggelse 4. BYGNINGSSPESIFIKASJON A Bygningstype: Frittliggende enebolig Antall etasjer/bygningssnittype: To etasjer over ringmur. Byggeår: 1979 Ombygget år: 1991 Tilbygget år: 1991 Modernisert år: Kjøpsår: Siste kjøpesum/kostpris kr.: Forsikringsselskap: Vesta Forsikring Polisenr: 611.1.68945 Side 3 av 8 Initialer:

5. AREALER ROMFORDELING TEKNISK NYVERDI A Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no De viktigste presiseringene er: Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING: Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM): Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. ETG AREALER ROMFORDELING (ANTALL ROM) Etg BTA Brutto BRA Bruks Areal P-rom Areal S-rom Kjeller 0 0 0 0 U.etg 0 0 0 0 Sove rom Opph. rom Kjøkken Bad/dusj Dusj WC/dusj WC Vaskerom 1. etg 150 142 130 12 3 2 1 1 1 1 3 2. etg 85 70 65 5 2 1 1 2 Loft 0 0 0 0 SUM 235 212 195 17 5 3 1 2 1 1 5 Bod Garasje Øvrige rom/kommentarer: Større bolig bestående av 1 bo-enhet. Arealer som er oppgitt over her er skjønnsmessig beregnet ut fra tilgjengelig tegning-/skissemateriale, og må anse'es som ca.arealer. Hovedadkomst fra terreng på 1. etg.planet, via utv. trapp. Her til vf., entre', stue, kjøkken, baderom, wc-rom, vaskerom m tilkn. mindre bodareal, 3 soverom, hobbyrom og noe bodareal. Døradkomst fra hobbyrom direkte til terreng, vastre gavlvegg. (hobbyrom 1. etg. er over medtatt under 'rubrikk soverom') Døradkomst fra stue til sørvestvendt veranda m. takoverbygg. Innv. trappeadkomst fra entre' hovedetasjen til 2. etg. hvor loftstue, baderom og to soverom er etablert. Mindre bodareal og kott etablert her. 2. etg. m. noe bruksareal som ikke er måleverdig i takstesammenheng pga. lav høyde under skråtak. Døradkomst fra loftstue til veranda sørvestlig retning og til nordvendt luftebalkong fra soverom. Lukeadkomst fra etasjeplanet til kaldloft. (ikke inspisert). NORMAL TEKNISK NYVERDI, STEDSBETINGET KR.: 2 668 000 6. TEKNISK SPESIFIKASJON A GRUNNFORHOLD FUNDAMENT KJELLERVEGGER YTTERVEGGER FASADEMATERIALE INNERVEGGER Fjell Natursten Betong Tre Panel Tre Morene o.l Frostfri såle Betonghulsten Betong Plater Mur/betong Sand Gulv på grunn Leca e.l. Lettbetong Betong Fuget tegl Leire Punktfund. Gassbetong Tegl Puss Panel Drenering Ekstra isolert Fuget tegl Maling/tapet 611.1.68945 Side 4 av 8 Initialer:

VINDUER DØRER ETASJESKILLERE/GULV BALKONG/TERRASSE TAKKONST./TEKKING EL ANLEGG Enkle Malt ytterdør Tre Balkong 3 stk Tre Skjult anlegg Koblede Edeltre y.dør Betong Treterrasse Betong Delvis skjult 2-lags glass Trefyll. dører Lettbetong Stenterrasse Lettbetong Åpent anlegg 3-lags glass Glatte dører Parkett Terrasseoverbygg Taksten Ikke innlagt Malte dører Spesialgulv Platetekking KabelTV Finerte dører laminat/teppe Papptekking Tyverialarm treplank/fliser/vinyl pappshingel/plastrenn litt åpent opplegg er KJØKKEN BAD/WC VASKEROM/GARD SANITÆRANLEGG VARMEANLEGG Malt innredning Veggflis Gulvflis Skjult anlegg Fast brensel Radiatoranlegg Synlig heltre Gulvflis Våtbenk Delvis skjult Olje Varmluft Finer/laminat WC 2 stk Tørkerom Åpent anlegg Elektrisitet Gulvvarme Oppvaskmaskin Badekar 1 stk Gard. skap Kobberrør Varmepumpe Gulvvarme bad Innebygd komfyr Dusjplasser 1 stk Soil avløpsrør Fjernvarme Takvarme Kjøl/fryserom Servanter 3 stk Plastrør Peis/Kamin Varmegjenvinning Rør-i-rør Skorstein enkel 2 skorsteiner Skorstein dobbel ANNET Røkvarsler Brannslange Sentralstøvsuger Brannstige Sprinkelanlegg Tilleggsopplysninger: Boligen er opprinnelig oppført 1976 og senere tilbygget i 1991(2.etg.) Byggeårenes byggeskikk mht. materialvalg, utførelse og utrustning. Renoveringer og oppgraderinger er foretatt opp gjennom årene siden nybygg. Med referanse til byggeår/alder framstår gjeldende eiendom i generelt/normalt god stand. Det presiseres videre med referanse til byggeår/byggeskikk at det vil være forhold av bygningsmessig art som ikke tilfredsstiller dagens krav, men som ikke er å regne som feil eller mangler. Boligen er oppført med betongstøpt ringmur på fjell-/sprengstein grunn. Fuktdsperring mot grunnen er ikke etablert (byggeårets byggeskikk). Over mur er hovedkonstruksjonen med reisverk av tre m. utv. vindsperring og kledning m. trepanel. Etasjeskillere med trebjelkelag, plategulv over. Salet yttertakkonstruksjon, tro og utv. pappshingel-tekket. Takrenner montert. Luftet kaldloft og isolert loft under yttertaket. Vinduer og ytterdører m. karmer/rammer av tremateriale. 2- og 3-lags isolerglass i vinduer, ytterdører er isolerte. Innv. er trefyllingsdører. Boligens oppvarming m. fast brensel og el-varme, gulvvarme i våtrom. 2 stk røkpiper er montert. Interiør: Hovedstue 1. etg. m. furuplank gulv, furu trepanel og tapet vegger, malt platetak. Murt peis, også m. dører for 'ovnfyring'. Åpen romløsning mot entre' m. trepanel vegger, parkettgulv. Heltre' trapp til 2. etg. Dør fra stue til overbygget veranda, sydlig retning. Kjøkken m. laminatgulv, trepanel/miljøtapet vegger, malt platetak. Furu, heltre fronter på kjøkkeninnredning, o/u-kum i benk, avtrekk o. komfyrplass. Fliser over benker. Vindfang m. brystpanel og malestrie vegger, vinylbelag tgulv, platetak. Malt hovedinngangsdør. Vaskerom m. bod tilknyttet. Vinylbelegg vaskerom, bod m. betongpuss gulv. Malte veggplater og tak-. Skyllekar montert vaskerom, hyller/skap i bod-del. Toilettrom m. malte veggplater/-tak, vinylbelegg gulv. Wc og toilettvask montert. Baderom m. vinylbelegg på gulv og vegger, malte takplater. Badekar, bide', toilettvask i benk-/skapinnredning. Veggovn montert i tillegg til gulvvarme. Soverom generelt m. tapet og trepanel vegger, vinyl- og laminatgulv, trepanel og plater tak, gard.skap montert. Gang/syrom m. vinylbelegg og malte plater. Hobbyrom m. tilkn. bod har vinylbelegg på gulv, trepanel vegger. dør her til terreng via utetrapp. Loftstue m. treparkett gulv, trepanel forøvrig. Betydelige skråtak. Dør til veranda, sørvendt. Baderom 2. etg. m. vinylbelegg gulv og vegger, trepanel i tak m. takvindu. Wc, dusjkabinett, toilettvask i benk-/skapinnredning. 2 soverom m. teppebelegg gulv, trepanel forøvrig, skap montert. Dør fra et rom til luftebalkong(nordvendt). 1 mindre bod m. trepanel, vinylbelegg gulv. Luke her til kaldloft. 611.1.68945 Side 5 av 8 Initialer:

6.1 TILLEGG FOR EKSTRA STANDARD OG ANDRE KONSTRUKSJONER (Som ikke er med i pkt 5.) (-> 12 B) KR.: 6.2 FRADRAG PÅ GRUNN AV BYGGEMÅTE OG PLANLØSNING (-> 12 D) KR.: Synlige setningsskader Ikke registrert Mindre Betydelige Synlige lekkasjer/fuktskader Ikke registrert Mindre Betydelige Synlige sopp/råteskader Ikke registrert Mindre Betydelige Nærmere beskrivelse (også andre skader): Pkt. 6.1-6.2 Boligen ansett med 'normalstandard' ihht. alder/byggemåte og utvikling. Bra planløsning. Ingen tillegg eller fratrekk innrømmes. Ingen større/betydelige skader er registrert, visuelt. Kjeller er bra luftet. Ingen fuktsperring mot grunnen montert. Denne er ikke detalj-inspisert av takstmannen. Eier har opplyst at det i 'skjøt' mellom første og annet byggetrinn(tak) kan forekomme varmelekkasje m. utvendig is-avsetning, mindre omfang og begrenset. Kryploft er ikke detaljinspisert av takstmann. Lite avstand mellom trebordkledning og terreng boligens øvre side. Fare for jordfukt- og sprutskader på bordkledning her. Boligens interiør m. noe varierende standard mht. materialvalg og modernitet. Dette ihht. bygningsdelrs opprinnelsestidspunkt. Vedlikehold ansett som 'normalt' opp gjennom årene. Isolering ihht. bygningsdelers opprinnelse. Det er ved visuell befaring ikke foretatt inngående undersøkelser vedr. el-anlegget, røkpipe m. murer/ildsteder/stikk eller boligens tilknyttede ledningsnett (vann/avløp). Slik kontroll utføres evt. av annet fagpersonell på respektive områder. VARMEISOLERING Yttervegger God Normal Ukjent/ikke vurdert Dårlig Tak og gulv God Normal Ukjent/ikke vurdert Dårlig LYDISOLERING Yttervegger God Normal Ukjent/ikke vurdert Dårlig Lydskillevegger God Normal Ukjent/ikke vurdert Dårlig Etasjeskillere God Normal Ukjent/ikke vurdert Dårlig 7. HOVEDBYGNING - SAMLET TEKNISK VURDERING A GENERELL VERDIREDUKSJON KR.: 570 000 GJENSTÅENDE ARBEIDER KR.: SUM VERDIREDUKSJON I RELASJON TIL TEKNISK NYVERDI (->12 F) KR.: 570 000 Kommentarer: Pkt. 7. Generell verdireduksjon er foretatt med basis i byggeåret og boligens generelle tilstand. Her er gjort generelt fratrekk for elde, bruksslitasjer, setninger etc. i bygningens levetid m. kr. 300.000. Videre fratrekk for utbedringer av mindre skader og oppgraderinger med kr. 270.000 (uspesifisert). 8. TILLEGGSBYGNINGER TILLEGGSAREAL ANDEL AV FELLESAREAL A Bygningstype/Arealtype 1. Garasje/uthus 2. Verandaer og balkong 3. 4. Frittliggende/tilbygget frittliggende tilbygget Byggeår 80-talls som tilkn. boligdel Bruksareal BRA m2 1 20 Fundamentering som bolig Hovedbyggemateriale tre tre Yttertak delvis Varmeisolering nei Vedlikeholdsstatus bra Teknisk nyverdi pr. m2 115000 4500 TEKNISK NYVERDI (-> 12 H) KR.: 115 000 90 000 VERDIREDUKSJON (-> 12 I) KR.: 611.1.68945 Side 6 av 8 Initialer:

Kommentarer: Frittliggende garasje/uthus ved boligen. Enkel bygningskonstruksjon av tre, ca. 30 m2(anslått u. måling). Her beregnet som 1 bruksenhet tilknyttet boligen. Veranda begge plan boligens frontfasade. Luftebalkong 2. etg. Tradisjonelle trekonstruksjoner for slike anlegg. 9. EIE- OG LEIEFORHOLD A EIEFORM: Selveierbolig SAMEIEFORHOLD: Ja Nei Sameiet omfatter: leiligheter Sameiets formue kr.: /gjeld kr.: Sameiebrøk: / Husleien omfatter: Varmt vann Oppvarming Fellesutgifter: Nei Ja Hvis ja, hvilke: Dugnadsordninger: Nei Ja Hvis ja, hvilke: 10. SPESIELLE OPPLYSNINGER A Konsesjonsplikt: Ja Nei Offentlig forkjøpsrett: Ja Nei Privat forkjøpsrett: Ja Nei Borett/Boplikt: Ja Nei Utleieforhold: Ja Nei Ja Nei Kommentarer: Ingen spesielle opplysninger registrert/opplyst, utenom evt. foran nevnte. 11. BOLIGSALGS/TILSTANDSRAPPORT - REHABILITERINGSVURDERING A Boligsalgs-/Tilstandsrapport nødvendig? Ja Hvis ja, hvorfor? Visuell befaring er foretatt, uten ansvar for evt. skjulte feil og/eller mangler. Takst må ikke forveksles med tilstandsrapport eller rehabiliteringsvurdering. Boligsalgs-/Tilstandsrapport foreligger: Ja Nei vedlagt: Ja Nei Dato: Rehabiliteringsvurdering foreligger: Ja Nei vedlagt: Ja Nei Taksten har tilleggsbilag: x Ja Nei 12. TEKNISK VERDI A A (Rubr. 5) Normal teknisk nyverdi, stedsbetinget kr 2 668 000 B (Rubr. 6.1) Tillegg for ekstra standard kr 0 C (A + B) Sum kr 2 668 000 D (Rubr. 6.2) Fradrag pga. byggemåte og planløsning - kr 0 E (C-D) Teknisk nyverdi hovedbygning kr 2 668 000 F (Rubr. 7) Teknisk verdireduksjon - kr 570 000 G (E-F) Teknisk verdi hovedbygning kr 2 098 000 H (Rubr. 8) Teknisk nyverdi andre bygninger kr 205 000 I (Rubr. 8) Teknisk verdireduksjon andre bygninger - kr 0 J (H-I) Teknisk verdi andre bygninger kr 205 000 kr 205 000 K (G+J) Teknisk verdi samlet bebyggelse kr 2 303 000 L (Rubr. 3) Justert teknisk tomteverdi kr 375 000 M (K+L) SUM TEKNISK VERDI KR 2 678 000 611.1.68945 Side 7 av 8 Initialer:

13. SAMLET BEDØMMELSE A 0 = normal(t) -3-2 -1 0 +1 +2 +3 0 = normal(t) -3-2 -1 0 +1 +2 +3 Bydel/distrikt Attraktivt Bygningen Materialstandard Utviklingstendenser Utførelsesstandard Nærområdet Sentralt Boligen Planløsing Servicestandard Utrustning Miljø Modernitet Tomten Plassering i området Vedlikehold Innvendig Utsikt Utvendig Lysforhold Utførelsesstandard Trivselsverdi Eiendommen Helhetsintrykk Utendørsanlegg Markedsinteresse 14. MARKEDSVERDI A Markedsvurdering: Eiendom beliggende i sentrumsområdet, Engavågen, søndre del av Meløy kommune. Gangavstand til sentrumstilbud og til skoler. Legesenter, eldresenter og barnehage i Vall-området ca. 2 km unna. Kommunesentet Ørnes nåes via riksveinett (RV17) eller m. bil/ferge via fergestedet Vassdalsvik. Reisetider ca. 50-80 min. Mindre boligområde bestående av frittliggende eneboliger. Gjeldende eiendom i øverste del med svært gode sol-, lys- og utsiktsforhold. Større tomteareal som er godt opparbeidet m. hage ved boligen, forøvrig noe naturtomt. Offentlig vann og avløp. Påstående er opprinnelig 70-tallsbolig som er tilbygget -91. Enkel garasje/uthus er tilknyttet. Boligen m. byggeårs byggeskikk, t.d. noe oppgradert og med variert interiørstandard. Ingen større/betydelige skader er visuelt avdekket. Attraktivt bo-område i Engavågen. Kort avstand til sjøside og flotte utmarksområder. Bra etterspørsel etter helårsboliger i området p.t. DAGENS MARKEDSVERDI KR. 1 880 000 LÅNEVERDI KR: 1 570 000 15. UNDERSKRIFTER A Ørnes, den 01.12.2009 Gåsvær Odd Benjamin Odd B.Gåsvær Organisasjonsnummer: 979 666 837 Polisenummer: 0446259 611.1.68945 Side 8 av 8 Initialer: