ARENDAL KOMMUNE Plan, byggesak, utvikling og landbruk Asplan Viak AS Postboks 24 Dato: 21.03.2012 1301 SANDVIKA Vår ref: 2012/2458-4 Att. Torunn Sundgot Deres ref: Arkivkode: 501/24 Saksbeh.: Jostein Aasbø Tlf.: 37013780 TILLATELSE TIL TILTAK - RAMMETILLATELSE Tiltakssted: Hotellkaia Gnr/Bnr: 501/24 Tiltaket: Servicebygg (kloakkpumpestasjon, rom for høy- og lavspent strøm med mer) Tiltakshaver: Arendal kommune Ansvarlig søker: Asplan Viak AS Søknadsdokumenter: Datert: Mottatt: Dok.ref: Følgebrev 08.03.12 08.03.12 Søknad om tillatelse til tiltak (rammetillatelse) 08.03.12 08.03.12 Gjennomføringsplan 08.03.12 08.03.12 Søknad om ansvarsrett fra Asplan Viak AS 08.03.12 08.03.12 Situasjonsplan 20.02.12 08.03.12 Tegninger 08.03.12 Redegjørelse estetisk utforming 08.03.12 Redegjørelse flomfare 08.03.12 Gjenpart av nabovarsel 22.02.12 08.03.12 Situasjonsplan påført byggegrense 19.03.12 Utomhusplan 23.06.11 19.03.12 Ansvarlig søker: Foretaket Asplan Viak AS er sentralt godkjent for å kunne ivareta søkerfunksjonen og godkjennes med dette som ansvarlig søker for tiltaket. Søknaden kan dermed realitetsbehandles. Kontaktinformasjon: www.arendal.kommune.no, telefon: 37 01 30 00, telefaks: 37 01 30 13 Postadresse: Postboks 780, Stoa, 4809 Arendal, postmottak@arendal.kommune.no Organisasjon: Org.nr.: 940493021/IBAN: NO3063120504241/SWIFT: NDEANOKK Bankforbindelse: Nordea, bankkontonr.: 6312 05 04241 Side 1 av 5
VEDTAK: Med hjemmel i pbl 19-2 gis det dispensasjon fra reguleringsplanen for så vidt gjelder byggegrense og utnyttelsesgrad. Det gis rammetillatelse som omsøkt. Asplan Viak AS innvilges ansvarsrett i tråd med søknad. Gebyr: Det påløper saksbehandlingsgebyr med kr. 9.263,-. Faktura ettersendes tiltakshaver. Nærmere om tiltaket: Tiltaket omfatter oppføring av en bygning med bruksareal 44m 2 som skal romme en kloakkpumpestasjon, anlegg for leving av lavvolt strøm (til belysning av kaiområdet), og et større rom for høyspentanlegg som er nødvendig for strømforsyningen til den nye bygningsmassen i Sørlandets Kunnskapshavn. Bygningen er planlagt for en framtidig utvidelse mot øst. Dette med tanke på å etablere anlegg for strømforsyning til besøkende cruiseskip. Søker gir ellers slik redegjørelse for prosjektet: Styrende for byggets størrelse har vært krav til romhøyder og romareal, krav til adkomst, samt en forhåndsplassert sump. Reguleringsplanens krav til innvendig gulvhøyde er også en styrende faktor for bygget høyde. Det er lagt vinn på at bygget skal harmonere med, og underordnes, parkområdet. For å minimere høyden er det valgt flatt tak. I forhold til materialbruk skal det benyttes samme tremateriale som i parken for øvrig, som skal bidra til at bygget innlemmes i parken. En integrert benk i fasaden skal bidra til dette. Samtidig som bygget fremstår som et teknisk bygg. Dispensasjonssøknaden: Søker legger til grunn at byggeplanene fordrer hele tre dispensasjoner. Således søkes det om dispensasjon for følgende forhold: Byggegrense overskrides med 0.5 meter. Utnyttelsesgraden overskrides med 4,1 m 2. Reguleringsplanens bestemmelser om laveste gulvhøyde overholdes ikke. Omsøkt ansvar: Asplan Viak AS søkes ansvarsrett for prosjektering av arkitektonisk utforming i tiltaksklasse 1. 2012/2458/4 Side 2 av 5
Kommunens vurdering: Arealplanstatus: Eiendommen er av reguleringsplanen Tollbodkaia/Dauholla av 17.06.2010. Arendal kommuneplanutvalg vedtok i møte 25.01.2012 å endre reguleringsplanen ved å regulere inn tomt for et slikt servicebygg. Vedtatt plankartet viser en slik tomt med byggerenser og påført utnyttelsesgrad satt til maks tillatt BYA = 70 m 2. I tilhørende planbestemmelse fastsettes grenser for bygningens høyde i form av kotebestemt gesims- og mønehøyde, begge til kote +7. Nabomerknader: Det foreligger ingen nabomerknader. Dispensasjonsspørsmålene: Som det fremgår av pbl 19-2 kan kommunen ikke gi dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Videre heter det: I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene, etter en samlet vurdering. Når det som her er utarbeidet og vedtatt reguleringsplan (planendring) med det siktemål å få reguleringsmessig klarering for et allerede konkretisert byggeprosjekt, er det noe merkelig at byggeplanene blir i behov for dispensasjoner. Disse spesielle omstendigheter synes å ha sin forklaring i svikt i reguleringsprosessen. Man har åpenbart ikke fanget opp alle relevante fakta og problemstillinger som var nødvendig for å oppnå et planvedtak som ga rom for gjennomføring av prosjektet. At det nå blir nødvendig å overskride byggegrensen med 50 cm har sin forklaring i at kloakkpumpestasjonens nederste konstruksjoner (sumpen) - som var fysisk plassert før reguleringssaken - ikke er hensyntatt når en har regulert inn byggegrensen. Åpenbart manglet det tilstrekkelig og nøyaktig nok klarhet i dette faktum. Bygningen må av tekniske grunner plasser over sumpen. Byggegrensene innenfor den regulerte tomta synes å ha ulike hensyn å ivareta. Byggegrensen langs tomtas nordside har åpenbart til hensikt å sikre en minste byggeavstand til vei, og å etablere gode siktforhold mellom trafikkanter langs veien og i snuplassen øst for bygningen. Saksbehandler har drøftet dispensasjonsspørsmålet med kommunal veimyndighet (ved Torbjørn Hjellvik), som ikke motsetter seg dispensasjon. Overskridelsene er relativt marginale, en halv meter for så vidt gjelder avstand til vei, og om lag det halve hva gjelder frisiktlinjen. Legger en til grunn at det er sviktende reguleringsforutsetninger som begrunner avvikene, bør det her kunne tillegges vekt. Kommunen finner ut fra dette et det er interesseovervekt som gir grunnlag for å dispensere fra reguleringsplanens byggegrense. 2012/2458/4 Side 3 av 5
Så til de to andre forhold søker mener betinger dispensasjon: Når det gjelder bestemmelsen om minimum kotehøyde +3,0 på gulv i 1. etasje ( 1 bokstav d) har denne en tilføyelse om at.. Dersom det iverksettes adekvate sikringstiltak for areal under denne høyden, kan kotehøyde på overkant gulv tillates lavere.. Søker opplyser at det vil bli etablert innretninger som kompenserer for den reduserte sikkerhet ved at bygningen legges med gulv på kote + 2,7 meter. Etter kommunen syn er tiltaket da innenfor bestemmelsens rammer og trenger ikke dispensasjon. I beregningen av byggetiltakets utnyttelsesgrad legger søker til grunn av parkeringsareal for servicebil skal regnes med. Kommunen antar at det bare en sjelden gang er behov for parkeringsplassen, og er noe i tvil om den for et tilfelle som dette skal telles med. Uansett er det også her tale om helt marginale overskridelser (ca 6 %), og en finner grunnlag for å dispensere også her. I byggeplanene er det også vist en mulig framtidig utvidelse av bygningen. Det dreier som om ca 30 m 2. Det synes klart på det rene at en slik utvidelse ikke har hjemmel i foreliggende reguleringsplan. Kommunen registrer at den foretatte nabovarslingen ikke omfatter dispensasjonsforholdene, slik det normalt skulle ha gjort. Nå er det imidlertid tale om dispensasjonsforhold som neppe kan bety noe fra eller til for naboene. Ut fra det finner kommunen å kunne gi fritak for slik varsling. Dette med hjemmel i pbl 21-3 andre avsnitt første punktum. Utforming/tilpassing: Tiltaket tilfredsstiller etter kommunens skjønn rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene. Ansvar, tiltaklasser, gjennomføringsplan m.v.: Asplan Viak AS innehar sentral foretaksgodkjenning som dekker aktuelt omsøkt ansvar. Foretaket innvilges ansvarsrett på det grunnlag. Kommunen vil påpeke at den fremlagte gjennomføringsplanen er mangelfull. Gjennomføringsplaner skal slik kommunen oppfatter det identifisere relevante fagområder i alle gjennomføringsfaser. Så vil de enkelte ansvarsområder og foretak legges inn i planen etter hvert som prosjektet skrider fram. Med hilsen Jostein Aasbø Overingeniør Kopi til: Arendal kommune v/ Kåre Andersen Vedlegg: Opplysningsskriv om klage 2012/2458/4 Side 4 av 5
Arendal kommune Postboks 780, 4809 Arendal Denne meldingen gir viktige opplysninger til den som ønsker å påklage den avgjørelsen som er truffet Hvem kan De klage til? Klagefrist Rett til å kreve begrunnelse Innholdet i klagen Utsetting av gjennomføring av vedtaket Rett til å se saksdokumentene og til å kreve veiledning Kostnader ved klagesaken Klage til Sivilombudsmannen Klagen sendes til kommunen, som skal foreta en vurdering før den sendes klageinstansen, som er Fylkesmannen. Klagefristen er tre 3 uker fra den dag De mottok vedtaket. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt før fristen går ut. Dersom De klager så sent at de kan være uklart for oss om De har klaget i rett tid, bør De oppgi datoen for når De mottok dette brevet. Dersom De klager for sent, kan vi se bort fra klagen. De kan søke om å få forlenget fristen, og da må De oppgi årsaken til at De ønsker det. Dersom De mener vi ikke har begrunnet vedtaket vårt, kan De kreve en slik begrunnelse før fristen går ut. Ny klagefrist blir da regnet fra den dagen De mottar begrunnelsen. De må presisere - Hvilket vedtak De klager over - Årsaken til klagen - Den eller de endringer som De ønsker - Eventuelt andre opplysninger som kan ha betydning for vurderingen av klagen Klagen må undertegnes. Selv om De har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. De kan imidlertid søke om å få utsatt gjennomføringen av vedtaket til klagefristen er ute eller klagen er avgjort (oppsettende virkning). Med visse begrensinger har De rett til se dokumentene i saken. Reglene om dette finnes i forvaltningsloven 18 og 19. De må i tilfelle ta kontakt med oss. De vil da få nærmere veiledning om adgang til å klage, om fremgangsmåten og om reglene for saksbehandlingen. De kan søke om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp etter reglene om fritt rettsråd. Vanligvis gjelder visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannen eller Deres advokat kan gi nærmere opplysninger om dette. Hvis vedtaket er blitt endret til Deres fordel, kan De etter forvaltningsloven ha krav på å få dekket vesentlige kostnader som har vært nødvendige for å få endret vedtaket. Klageinstansen vil orientere Dem om retten til å kreve slik dekning. Hvis De mener at De har vært utsatt for urett fra den offentlige forvaltnings side, kan De klage til Stortingets ombudsmann for forvaltningen (Sivilombudsmannen). Sivilombudsmannen kan ikke selv endre vedtaket, men kan gi sin vurdering av hvordan den offentlige forvaltningen har behandlet saken, og om det er gjort eventuelle feil eller forsømmelser. Dette gjelder likevel ikke saker som er avgjort av Kongen i statsråd. Dersom De nå får Deres klage avgjort i statsråd fordi Kongen er klageinstans, kan De derfor ikke senere bringen saken inn for Sivilombudsmannen. En eventuell klage sendes til: Arendal Kommune, Postboks 780 Stoa, 4809 Arendal 2012/2458/4 Side 5 av 5